Woningmarktmonitor Verder herstel: ramingen verhoogd Economisch Bureau Philip Bokeloh Tel 383 26 57 29 juni 15 Woningmarktherstel sterker dan voorzien dankzij economische opleving en lage hypotheekrente. Verbeterde onderhandelingspositie geeft verkopers vertrouwen. Na vijf jaar van dalingen stijgt de vraagprijs weer. Prijsraming 15 verhoogd van 1% naar 3%. Toename transacties 1% in plaats van stabilisatie op niveau van 14. Hoe hard stijgen de woningverkopen? Het aantal transacties blijft toenemen. In de eerste vijf maanden van het jaar zijn meer dan 6. woningen van eigenaar gewisseld. Het aantal transacties ligt daarmee 8.4 hoger dan in dezelfde periode vorig jaar. Ook het aantal verkochte nieuwbouwwoningen stijgt. Volgens de Nederlandse Vereniging van Bouwers zijn er in de eerste vier maanden van 15 bijna 1. van verkocht, 3.4 meer dan in de eerste vier maanden van 14. In het decennium vóór de financiële crisis lag het gemiddelde met 14. echter beduidend hoger. De toename van de verkopen is vrijwel overal in Nederland waar te nemen, maar is vooral krachtig in de populaire steden. Verder blijkt dat hoger geprijsde woningen geleidelijk weer aftrek vinden. Woningen boven drie ton maken inmiddels 17% van de totale verkopen uit. Twee jaar terug was het aandeel van deze prijscategorie nog slechts 14%. Het grotere aandeel van hoger geprijsde woningen hangt samen met de groeiende belangstelling bij doorstromers om een huis kopen. Zij zoeken doorgaans in een wat duurdere prijscategorie dan starters. zijn verkocht, gemiddeld vier maanden te koop gestaan. Dat is beduidend minder dan in 13, toen dat nog zes maanden was, maar nog altijd twee keer zo lang als vóór 8. Per saldo is sprake van een voorzichtige verschuiving van onderhandelingsmacht richting verkopers. Hogere vraagprijs duidt op vertrouwen bij verkopers % j-o-j 2 1-1 -2-3 -4-5 1 11 12 13 14 15 Mediane vraagprijs Bron: huizenzoeker.nl Bij de transacties zijn bovendien steeds meer 65-plussers betrokken. Hun aandeel in de woningverkopen is de afgelopen tien jaar verdubbeld tot 6%. Dit heeft te maken met de vergrijzing van de bevolking. Daar komt bij dat de huidige generatie ouderen vaker een volledig pensioen heeft, vermogender is en vaker een eigen woning bezit dan de generaties gepensioneerden die hen voorgingen. Tot slot kunnen 65-plussers makkelijker verhuizen dan jongeren, omdat zij minder last hebben van een potentiële restschuld bij verkoop van hun oude woning. Krijgen kopers meer onderhandelingsmacht? Met de stijging van het aantal transacties slinkt de voorraad woningen te koop. Volgens huizenzoeker.nl stonden er in mei 174. woningen aangeboden. Dat zijn er 37. minder dan een jaar geleden. Huizenkopers kunnen volgens makelaarsvereniging NVM gemiddeld kiezen uit 15 woningen. Tijdens het dieptepunt van de crisis hadden zij de keus uit liefst 3 woningen. Toch is de keus ruimer dan vóór de crisis. Toen lag het gemiddelde op 4 woningen. Ook moeten kopers vlotter de knoop doorhakken. Volgens de NVM hebben huizen die recent De verschuiving van onderhandelingsmacht is terug te zien in de verkoopprijzen. Die laten al langere tijd een herstel zien. Sinds juni 13 stijgt prijsindex van het Kadaster. In mei nam deze met 2,6% jaar-op-jaar toe. Op basis van de maatstaf van het Kadaster is de woningmarkt zowat 5% hoger gewaardeerd dan tijdens het dieptepunt twee jaar terug. Desondanks ligt het prijsniveau nog altijd omstreeks 18% lager dan in augustus 8, toen de prijzen een hoogtepunt bereikten. De verbeterde onderhandelingspositie geeft verkopers meer vertrouwen. Dit vertaalt zich in de vraagprijs. Na vijf jaar van dalingen stijgt deze weer. In mei lag de mediane vraagprijs,9% boven het niveau van dezelfde maand een jaar geleden. Hierbij dient wel de aantekening dat er grote verschillen zijn tussen de diverse regio s. Terwijl in de provincie Utrecht de mediane vraagprijs met 4,5% steeg, daalde deze in Drenthe met 1,3%. Zijn de recente resultaten conform verwachting? De verkopen en de prijsstijging in de eerste maanden van het jaar vallen hoger uit dan wij dachten. Eind 14 gingen wij er
2 Woningmarktmonitor - Verder herstel: ramingen verhoogd - 29 juni 15 in onze ramingen vanuit dat de woningverkopen dit jaar zouden stabiliseren en dat de prijsstijging op 1% zou blijven steken. Gegeven de recente huizenmarktcijfers blijken deze prognoses te voorzichtig. Onze terughoudendheid was ingegeven door enkele beleidsveranderingen waarvan de invloed mogelijk minder sterk is dan wij meenden. Zo kwam 1 januari een einde aan de tijdelijke verruiming van de schenkingsregeling. Niet langer mogen mensen maximaal een ton belastingvrij ontvangen als zij dit geld aanwenden om een huis te kopen of om hun hypotheek af te lossen, maar hooguit iets meer dan de helft. De verkooppiek van december suggereert dat de aanpassing veel kopers heeft gestimuleerd om hun woningaanschaf naar voren te halen. Een andere beleidsverandering die wat ons betreft tot terughoudendheid maande, was de verdere verscherping van de hypotheeknormen. Huizenkopers kunnen vanaf begin dit jaar minder hypotheek krijgen. Zowel op basis van hun inkomen als afgezet tegen de waarde van het onderpand mogen zij minder lenen. Financieringscondities recent iets minder gunstig Swaprente voor looptijden van 1 t/m 3 jaar op gegeven datum 2. 1.5 1..5. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 12 15 25 3 1 januari 1 mei 26 juni Bron: Datastream Tegelijkertijd hebben wij de invloed van de Europese Centrale Bank (ECB) en de groei van de economie licht onderschat. De economie presteert beter dan verwacht. Voor 15 en 16 gaan wij inmiddels uit van een BBP-groei van boven 2%. De economie profiteert van een lage olieprijs. Daarnaast geven de interventies van de ECB de economie steun. De interventies temperen de wisselkoers van de euro en drukken de kapitaalmarktrente naar beneden. Hierdoor zijn de rentetarieven voor hypotheken gedaald tot een historisch laag niveau. De nettorentelasten zijn zodoende zeldzaam bescheiden ten opzichte van het netto-inkomen. De verbeterde betaalbaarheid is een belangrijke reden voor het sterk toegenomen vertrouwen in de woningmarkt. Tot slot zijn er factoren die de woningverkopen tijdelijk extra aanjagen en de resultaten van de woningmarkt in de eerste jaarhelft opwaarts vertekenen. Zo wordt de NHG-grens met ingang van 1 juli verlaagd van EUR 265. naar EUR 245.. Veel huizenkopers willen daarom nog vóór deze datum tot aanschaf overgaan, of tenminste een hypotheekofferte in huis hebben. Hier komt bij dat banken vanaf 1 juli verplicht zijn om de nieuwe, strengere inkomensnormen van het Nibud te volgen bij hypotheken met een rente onder 3,5%. De banken hebben respijt gekregen om hun interne organisatie hierop voor te bereiden en mogen tot die datum rekenen met iets soepelere criteria. Het vooruitzicht van krappere inkomensnormen leidt tot extra spoed bij huizenkopers. Zal de hypotheekrente verder dalen? De ECB koopt op grote schaal obligaties op en probeert daarmee de kapitaalmarktrente naar beneden te duwen. Dit moet er onder meer voor zorgen dat de kredietverlening weer op gang komt. Aanvankelijk sorteerde het ECB-beleid veel effect. In april bereikte de Nederlandse tienjaarsrente een laagterecord van,3%. In lijn met de lage kapitaalmarktrente konden ook banken zich steeds goedkoper financieren. Dankzij de lage financieringslasten daalden de hypotheekrentetarieven tot een historisch laag niveau. Inmiddels is de kapitaalmarktrente weer gestegen tot iets boven 1%. Kennelijk hebben beleggers bedacht dat het effectieve rendement op obligaties te laag was en het risico van koersverlies bij een stijging van de rente te groot. Obligaties met een resterende looptijd tot en met zes jaar hadden zelfs een negatief effectief rendement. Wij moeten de huidige tarieven als wat normaler beschouwen dan die lage tarieven van medio april. Een verdere daling van de hypotheekrente is tegen deze achtergrond minder waarschijnlijk. Sterker nog, een hypotheekrentestijging valt niet uit te sluiten. Banken zijn vanaf verplicht hogere kapitaalbuffers aan te houden voor hypotheekleningen. De hogere buffers moeten de stabiliteit van het financieel stelsel waarborgen. Prijs hiervoor is wel dat de financieringslasten voor banken stijgen. Als banken deze extra kosten aan hun klanten doorberekenen, stijgt de hypotheekrente. Toch is de ruimte om hogere kosten door te berekenen in de hypotheekrente beperkt. De concurrentie op de hypotheekmarkt groeit. Steeds meer buitenlandse partijen betreden de Nederlands hypotheekmarkt. Toetreders schatten de kredietrisico s laag in nu de regering ingrijpende hervormingen heeft doorgevoerd, de huizenprijzen eindelijk weer stijgen, en
3 Woningmarktmonitor - Verder herstel: ramingen verhoogd - 29 juni 15 de verliezen op hypotheken beperkt zijn gebleven ondanks de forse daling van de huizenprijzen van de afgelopen jaren. Voorbeelden van recente toegetreden partijen zijn het Canadese Mapple, het Britse Venn en het Amerikaanse Goldman Sachs. Komt de Nationale Hypotheekinstelling nog van de grond? Nederland speelt al langer met het plan van een Nationale Hypotheekinstelling. Doelstelling hiervan is NHG-hypotheken van banken te bundelen en deze voorzien van overheidsgarantie door te verkopen aan beleggers. De reden hiervoor is dat de fundingkosten van banken nu hoger zijn dan nodig. De achtervang van de overheid bij NHG-hypotheken blijkt niet altijd duidelijk te zijn voor internationale beleggers. Bundeling door de Nationale Hypotheekinstelling kan dit probleem verhelpen en bijdragen aan een betere verhandelbaarheid van NHG-hypotheken. Volgens de commissie Alternatieve Financieringsarrangementen Woningmarkt kan de Nationale Hypotheekinstelling ervoor zorgen dat de marge tussen het NHG-hypotheekrentetarief en de kapitaalmarktrente met basispunten daalt. Het voordeel voor consumenten zou zelfs nog hoger kunnen uitvallen indien ook nieuwe toetreders gebruik maken van de nieuwe bron van funding. De extra concurrentie zou de marge volgens de commissie met nog eens 3 basispunten kunnen verlagen. De oprichting van de Nationale Hypotheekinstelling blijkt in de praktijk echter lastig. Brussel weigert in te stemmen met het initiatief, omdat het ongeoorloofde staatssteun vermoedt. De pogingen van Den Haag om de Brusselse zorgen weg te nemen, zijn tot dusver mislukt. Statistiek vormt een andere hindernis. Als Eurostat de Hypotheekinstelling bij de sectorindeling aanmerkt als overheidsinstelling, moet de overheid de NHI-obligaties bij de staatsschuld optellen. En dat wil Den Haag niet. Naarmate de besprekingen tussen Den Haag en Brussel langer duren, slinkt naar onze overtuiging de kans dat de instelling daadwerkelijk van de grond komt. Ook de verbeterde situatie op de huizen- en hypotheekmarkt en de toenemende concurrentie maken een dergelijke instelling wellicht minder nodig. Blijft de hypotheekproductie stijgen? De hypotheekproductie stijgt. In de eerste vijf maanden van het jaar zijn 88. hypotheken afgesloten, 11. meer dan in dezelfde periode vorig jaar. De gemiddelde hypotheeksom bedroeg EUR 25.. Dat is EUR 4. hoger dan in de eerste vijf maanden van 14. In totaal bedroeg de hypotheekproductie over de eerste vijf maanden EUR 21 mld. Dat is EUR 4 mld meer dan vorig jaar. De belangrijkste reden voor de stijging van de hypotheekproductie is dat er meer transacties plaatsvinden tegen een gemiddeld hogere prijs. Daarnaast groeit de oversluitmarkt weer licht na fors te zijn gekrompen. Meer huizenbezitters willen hun hypotheek oversluiten. Ondanks de boeterente kan dit bij de huidige, lage hypotheekrente voordelig uitpakken. De groep die in aanmerking komt om over te sluiten, wordt weer groter. Door de hernieuwde waardestijging staan minder woningbezitters met hun huis onder water. Zonder potentiële restschuld is het makkelijker om over te stappen. Meer oversluiters vanwege lage hypotheekrente Duizenden % 4 24 3 22 1 18 16 14 15 Verstrekte hypotheken (l.a.) Aandeel oversluiters (r.a) Bron: Kadaster Overeenkomstig de groei van de hypotheekproductie stijgt ook het aantal afgegeven garanties van het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). In het eerste kwartaal hebben 27.1 huishoudens hun woningaanschaf gefinancierd onder de Nederlandse Hypotheekgarantie, tegen 23.3 huishoudens in het eerste kwartaal van vorig jaar. Toch daalt het aandeel NHG. Afgezet tegen het totaal aantal transacties was 65% van de transacties onder NHG tegen 69% vorig jaar. De daling is toe te schrijven aan aanhoudende verlaging van de NHGgrens. Hierdoor vallen steeds minder transacties onder NHG. Per saldo staan momenteel 1,2 miljoen garanties uit bij WEW voor een bedrag van EUR 179 mld. Hoe staat het met de risico s van hypotheken? Nieuw afgesloten hypotheken dragen een lager financieel risico. Door de fiscale aanpassingen is het aandeel annuïtair gestegen. Hypotheekgevers lossen dus weer af. Ook groeit de voorkeur voor hypotheken met een lange rentevastperiode. Hypotheekgevers staan zodoende minder bloot aan renteschommelingen. Verder zijn de Nibud-hypotheeknormen begin dit jaar verscherpt. Huizenkopers mogen hierdoor aanmerkelijk minder lenen op basis van hun inkomen. Tot slot kunnen huizenkopers minder lenen in verhouding tot de waarde van de woning. Tophypotheken worden nog maar mondjesmaat versterkt.
4 Woningmarktmonitor - Verder herstel: ramingen verhoogd - 29 juni 15 Binnen de uitstaande hypotheekportefeuille daalt het risico van restschuld. Vanwege de hogere waardering van de huizenmarkt staan minder eigenwoningbezitters onder water. Deze daling wordt niet langer versterkt doordat huizenbezitters meer aflossen dan aan nieuwe hypotheken opnemen. In 12 en 13 gebeurde dat nog wel. Het uitstaande hypotheekvolume is marginaal gedaald van EUR 652 mld in het eerste kwartaal van 14 tot EUR 651 mld in het eerste kwartaal van 15. Hoewel het risico van restschuld afneemt, heeft het WEW in het eerste kwartaal meer verliesdeclaraties ontvangen. Ook het bedrag dat met de claims was gemoeid, lag hoger. Het WEW meldt dat werkloosheid vaker de oorzaak is van gedwongen verkoop met verlies. De nadelige effecten van langdurige werkloosheid blijven ook vertraagd doorwerken in de cijfers van het aantal wanbetalingen. Volgens het BKR waren er in april 113. huishoudens met een betalingsachterstand van 1 dagen of meer, een stijging van 4. ten opzichte van een half jaar terug. Positief is wel dat de stijging van het aantal wanbetalers afzwakt. Terwijl de instroom kleiner wordt, groeit het aantal huishoudens dat de betalingsproblemen overwint. Wij denken dat deze ontwikkeling zal doorzetten. De arbeidsmarkt verbetert en het besteedbaar inkomen stijgt. Wij gaan er daarom vanuit dat het aantal huishoudens met een betalingsachterstand spoedig zal stabiliseren en een daling aanstaande is. Zwakkere toename aantal betalingsachterstanden Duizenden % joj 1 3 1 25 8 6 15 4 1 5 7 8 9 1 11 12 13 14 15 Huishoudens met betalingsachterstand (la) mutatie (ra) Bron: BKR Wordt de hypotheekruimte verder beperkt? Het Financieel Stabiliteitscomité, waarin vertegenwoordigers van DNB, de AFM en het ministerie van Financiën zitting hebben, vindt een verdere beperking van de hypotheekruimte nodig. Het adviseert in een onlangs uitgebracht rapport het maximaal te lenen hypotheekbedrag verder te verlagen. Volgens de huidige regeringsplannen daalt de maximale hypotheek tot 1% van de waarde van het onderpand in 18. Als het aan het comité ligt, wordt de jaarlijkse verlaging na 18 voortgezet totdat de Loan to Value ratio in 28 op 9% ligt. Volgens het comité zou een lagere LTV-ratio starters minder kwetsbaar maken voor huisprijsdalingen. Ook zou het zorgen voor minder grote uitschieters van de huizenprijzen, zodat de vermogensverdeling tussen lichtingen van huizenkopers minder scheef wordt en de conjunctuurschommelingen minder heftig. Verder zou het de interesse van buitenlandse beleggers voor Nederlandse hypotheken vergroten en de kosten van bankfunding helpen verlagen. Tot slot zou het buitenlandse verstrekkers aanmoedigen om toe te treden en de concurrentie op de hypotheekmarkt vergroten. Bij deze argumenten zijn wel enige kanttekeningen te plaatsen. Om te beginnen is de kwetsbaarheid van starters voor prijsdalingen al sterk teruggebracht door de annuïtaire aflossingsverplichting. Verder blijkt uit internationaal onderzoek dat inkomensnormen veel effectiever zijn om huisprijsschommelingen in toom te houden, omdat de kredietverlening bij een stabiele LTV-ratio blijft toenemen als de prijzen stijgen. Nederland loopt hiermee voorop met de stringente Nibudregelgeving. Verder valt het met de schroom van buitenlandse beleggers wel mee. De spreads op in bundels verpakte Nederlandse hypotheekleningen zijn bijzonder laag. Tot slot bewijst de komst van buitenlandse verstrekkers dat zij zich niet door de LTV-ratio laten weerhouden om toe te treden. Er zijn bovendien meer fundamentele bezwaren tegen een verdere verlaging van de LTV-ratio. Starters zullen eerst over voldoende vermogen moeten beschikken als zij een huis willen kopen. Maar dit aanvangsvermogen kunnen zij lastig bijeenbrengen als zij ook al verplicht geld opzij moeten leggen voor hun pensioen. Volgens de berekeningen van DNB zal de gemiddelde starter twee jaar langer nodig hebben om tot het benodigde bedrag te komen. Onderzoekers van de Amsterdam School of Real Estate komen tot een minder optimistische inschatting en stellen dat het voor sommige huizenkopers beduidend langer kan duren. Hoe dan ook, als starters langer in een huurhuis blijven wonen, zal de vraag naar huurwoningen toenemen. Dit vormt een probleem, want het aanbod is erg beperkt. Het middensegment van de huurmarkt is slecht ontwikkeld. Het wekt in dit licht weinig verbazing dat het advies van het comité nauwelijks gehoor krijgt in Den Haag. De meerderheid van de Tweede Kamer wijst het resoluut van de hand. Ook verantwoordelijk minister Stef Blok legt het naast zich neer. Hij zegt dat hij de net hervonden rust op de woningmarkt niet wil
5 Woningmarktmonitor - Verder herstel: ramingen verhoogd - 29 juni 15 verstoren. Of het voorstel hiermee definitief van de baan is, valt te bezien. Internationale partners -zoals de Europese Commissie, de OESO en het IMF- verklaren regelmatig dat de aanpassingen van de woningmarkt niet ver genoeg gaan en dat deze te traag worden doorgevoerd. Zij zullen waarschijnlijk blijven vasthouden aan hun aanbevelingen. Toch ligt de prioriteit van de Nederlandse overheid duidelijk elders. van herbestemming van leegstaande winkels en kantoren tot woonruimte is dat de bestaande gebouwde omgeving beter wordt benut. 3) Verkoop van corporatiebezit. Sinds de regels hiervoor in 13 zijn versoepeld, zijn er al diverse grote portefeuilles verkocht. Aangezien 8. corporatiewoningen in aanmerking komen voor liberalisatie kan het aantal overdrachten in de toekomst groeien. Waar geeft de regering wel prioriteit aan? Sinds de Tweede Wereldoorlog is het particuliere huursegment alsmaar kleiner geworden. Kort na de oorlog bestond de woningvoorraad nog voor 6% uit particuliere huurwoningen. Op dit moment is dit nog geen 1%. Hierdoor kent de woningmarkt feitelijk twee opties: een koopwoning of een sociale huurwoning. Het middensegment op de huurmarkt ontbreekt. Dat is een enorm gemis, want juist dit segment draagt bij aan een soepele doorstroming op de woning- en de arbeidsmarkt. De particuliere sector kan een belangrijke rol spelen om het middensegment te ontwikkelen. Wat zijn de prognoses voor de woningmarkt? Het herstel van de woningmarkt dit jaar overtreft onze verwachtingen. Zowel het aantal transacties als de prijzen zijn harder gestegen dan gedacht. Een belangrijke reden voor het krachtige woningmarktherstel is de lage hypotheekrente. Daarnaast zijn de prestaties van de economie nog positiever dan voorzien. De verbetering van de arbeidsmarkt en de hogere groei van het besteedbaar inkomen stralen gunstig af op de woningmarkt. Het vertrouwen is hoog. Potentiële kopers die woningaanschaf eerder nog uitstelden, komen alsnog in beweging. Aandeel particulier huursegment 1% 8% 6% 4% % % 1947 1956 1967 1975 1985 1993 5 1 Eigen woningbezitters Particuliere verhuur Sociaal huursegment Hier komt bij dat de nadelige effecten van de verlaging van de schenkingsvrijstelling minder straf uitvallen dan gevreesd. Door alle media-aandacht vorig jaar heeft de regeling meer bekendheid gekregen. Hoewel wij geen informatie hebben over het aantal schenkingen dit jaar, is onze indruk dat er vaker gebruik wordt gemaakt van de schenkingsregeling dan in het verleden, ook nu de tijdelijke verhoging van het maximale bedrag van de vrijstelling is beëindigd. Verder lijkt het dempende effect van de krappere inkomenstoets mee te vallen. Voor een definitieve conclusie is het echter nog te vroeg, want banken zullen de nieuwe Nibudnormen pas vanaf 1 juli volledig toepassen. Bron: Platform 31 De regering heeft een reeks van maatregelen doorgevoerd om particuliere verhuur te stimuleren. Zo is de liberalisatiegrens bevroren, het woningwaarderingsstelsel meer marktconform gemaakt en het taakgebied van woningcorporaties duidelijker afgebakend. Hierdoor hebben beleggers duidelijkheid gekregen, wat stimuleert tot investeren. De interesse voor investeringen bij beleggers groeit, ook al omdat de rendementen op huurwoningen aantrekkelijk zijn nu de woningprijzen zijn gedaald, maar de huren zijn gestegen. Met de interesse van beleggers dienen zich diverse mogelijkheden aan om het middensegment van de huursector uit te breiden. 1) Nieuwbouw. Als beleggers en ontwikkelaars beter samenwerken en gemeenten grond aantrekkelijk prijzen, blijven de ontwikkelkosten en -risico s van nieuwbouw te overzien. 2) Transformatie van vastgoed. Bijkomend voordeel Bovenstaande rechtvaardigt een bijstelling van onze ramingen. Wij verhogen zowel de raming van het aantal transacties als die van de prijsontwikkeling. Het aantal transacties zal dit jaar met 1% toenemen in plaats van stabiliseren. De woningprijzen stijgen met 3%. Eerder gingen wij nog uit van een stijging van 1%. De aanpassing van de ramingen heeft ook consequenties voor de ramingen van 16. Eerder gingen wij nog uit van een verkoopstijging van 1%. Omdat de stijging al grotendeels dit jaar plaatsvindt houden wij nu rekening met een toename van slechts 5%. Onze raming voor de prijsontwikkeling in 16 gaat omhoog van 2% naar 3%. Ramingen prijsontwikkeling en transacties Transacties (% j-o-j) Prijzen (% j-o-j) 14 39,4,9 15 1 () 3 (1) 16 5 (1) 3 (2) Bron: Economisch Bureau
6 Woningmarktmonitor - Verder herstel: ramingen verhoogd - 29 juni 15 Economisch Bureau Nederland Philip Bokeloh tel: 38 32 657 philip.bokeloh@nl.abnamro.com Disclaimer De in deze publicatie neergelegde opvattingen zijn gebaseerd op door ABN AMRO betrouwbaar geachte gegevens en informatie, die op zorgvuldige wijze in onze analyses en prognoses zijn verwerkt. Noch ABN AMRO, noch functionarissen van de bank kunnen aansprakelijk worden gesteld voor in deze publicatie eventueel aanwezige onjuistheden. De weergegeven opvattingen en prognoses houden niet meer in dan onze eigen visie en kunnen zonder nadere aankondiging worden gewijzigd. Teksten zijn afgesloten op 29 juni 15 ABN AMRO, juni 15 Deze publicatie is alleen bedoeld voor eigen gebruik. Het gebruik van tekstdelen en/of cijfers is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Verveelvoudiging en/of openbaarmaking van deze publicatie is niet toegestaan, behalve indien hiervoor schriftelijk toestemming is gekregen van ABN AMRO.