Praktijkdossier Zwolse volkswijk krijgt mogelijk eigen duurzame dienstenbedrijf Samenwerking sleutel voor duurzame herstructurering in Dieze-Oost Dieze-Oost, de karakteristieke woonbuurt aan de noordkant van Zwolle, zal over een aantal jaren hét paradepaardje van duurzame stedelijke herstructurering zijn. De jaren vijftig en zestig portiekflats ondergaan een grondige modernisering, het winkelgebied krijgt een facelift en er wordt fors geïnvesteerd in de openbare ruimte; en dat allemaal met duurzaamheid als leidend principe. Meest verregaand zal de gebiedseigen energievoorziening zijn, op basis van ondergrondse warmte- en koudeopslag. Om daar het optimale rendement uit te halen, is de oprichting van een duurzame-dienstenbedrijf noodzakelijk. De stad is ambitieus, de corporaties willen graag meedoen. Dit jaar moet duidelijk worden of de businesscase haalbaar is. Duurzaamheid is een vitale pijler onder het collegeprogramma van het Zwolse stadsbestuur. In juli 2009 is door de gemeente Zwolle en de Zwolse woningbouwcorporaties het convenant Samen voor een duurzame voorraad getekend (zie het tweede kader). Het convenant bevat prestatieafspraken over duurzaamheid die gelden voor de gehele Zwolse huurwoningvoorraad. Dieze-Oost is de eerste woonbuurt die wordt aangepakt. 37 ROM_11_01_02.indd 37 2/1/2011 10:01:51 PM
Praktijkdossier Scenari Profit Planet People Samenwerking Concept Duurzaamheidsvisie De duurzaamheidsvisie Dieze-Oost is opgebouwd rond vijf scenario s en een vertrekpunt die staan weergegeven in het figuur. De bovenste horizontale balk visualiseert het vertrekpunt en de scenario s aan de hand van icoontjes. Van links naar rechts zijn de scenario s in oplopend ambitieniveau van samenwerking weergegeven. Deze samenwerking is gevisualiseerd in de tweede balk. Hiervoor zijn in Dieze-Oost vijf belangrijke actoren benoemd: gemeente Zwolle, beide woningbouwcorporaties, energiebedrijf en de particuliere woningbezitters. Bij het vertrekpunt zweven de partijen los van elkaar en vindt samenwerking slechts incidenteel plaats. Vanaf het eerste scenario wordt de samenwerking intensiever en structureel van aard. Drie horizontale balken daaronder geven per scenario weer in welke mate duurzame ambities op het gebied van People, Planet en Profit worden gerealiseerd. Voor elke P zijn daartoe deelaspecten benoemd, bijvoorbeeld CO 2- uitstoot en woonlasten. Hoe verder de balk gevuld is, hoe groter de behaalde voordelen ten opzichte van het vertrekpunt. Gezamenlijk geven de drie P s per scenario de duurzaamheidsbalans weer. Door scenario s naast elkaar te presenteren kunnen scenario s eenvoudig onderling worden vergeleken. Bij het vertrekpunt zijn geen van de duurzame ambities gerealiseerd en bij het vijfde scenario zijn de duurzame ambities maximaal gerealiseerd. Duurzaamheid vormt daarmee binnen de duurzaamheidsvisie geen doel op zich maar een toetsingsinstrument waarmee het effect van keuzes inzichtelijk kan worden gemaakt. Achtergrond Met de duurzame herstructurering hebben de gemeente Zwolle en de woningbouwcorporaties zich een ambitieus doel gesteld. Aan TTE en Aramis is de opdracht gegeven om met een duurzaamheidsvisie verder invulling aan de benodigde 38 ROM_11_01_02.indd 38 2/1/2011 10:02:03 PM
io fysieke ingrepen te geven. Technische concepten vormen hiervoor de basis. Welke energieconcepten zijn toepasbaar? De duurzaamheidsbalans laat zien dat vanuit de techniek gemaakte keuzes van invloed zijn op andere thema s. De aanleg van bijvoorbeeld een collectieve energievoorziening op wijkniveau biedt kansen om gelijktijdig de openbare ruimte aan te pakken en zelf de exploitatie ter hand te nemen waarmee kansen ontstaan om de woonlasten in toom te houden. Technisch blijkt alles mogelijk te zijn maar de mate van samenwerking bepaalt uiteindelijk de duurzaamheid van de herstructurering. Dat is de basisgedachte van de duurzaamheidsvisie. Deze stelling is onderbouwd door op businesscaseniveau de scenario s voor een periode van 25 jaar door te rekenen. Waardevrij De scenario s zijn geen waardeoordeel en ook niet tot in detail uitgewerkt. De scenario s schetsen de opgave waar gemeente en woningbouwcorporaties voor staan. Ze laten de inspanning zien die geleverd moet worden om ambities op papier om te zetten naar resultaten in de praktijk. Duidelijk is dat een hoge duurzaamheid verdergaande eisen aan de samenwerking stelt dan gebruikelijk. Partijen moeten dit kunnen en willen. Zwolle en de woningbouwcorporaties hebben elkaar hierin gevonden en streven alle ambitieniveau 3 na. De duurzaamheidsvisie en het samenvattende figuur blijken hierin een belangrijk bindmiddel te zijn. Ze maken dat helder en eenvoudig gecommuniceerd kan worden waarom samenwerking zo belangrijk is. Hiermee ligt een stevige basis om in 2011 ambities daadwerkelijk waar te maken. é Siebe Vrieswijk 39 ROM_11_01_02.indd 39 2/1/2011 10:02:04 PM
Praktijkdossier Geert Grootestraat, Dieze-Oost De buurt maakt deel uit van Diezerpoort, een échte volkswijk, die loopt van de monumentale vestingmuur tot aan de A28. De oudste straten dateren uit de zestiende eeuw en waren de uitvalswegen naar Meppel en Ommen. Mate van samenwerking bepaalt duurzaamheidsniveau In de negentiende en vroege twintigste eeuw zijn er groepjes arbeiderswoningen neergezet en kregen een paar typische tuindorpen vorm: de Indische buurt, de Schildersbuurt en Bollebieste. Na de oorlog vond de grootste uitbreiding plaats: Dieze-Oost. Het merendeel bestaat uit sobere, maar degelijke portiekflats, strak in het gelid geplaatst. Typische Hollandse weder- op- bouwarchitectuur volgens de principes van het Nieuwe Bouwen. Een prachtige buurt met haar authentieke uitstraling, de jaren vijftig stedenbouw en architectuur en de gelaagdheid in de bebouwing, vindt Erwin Stuiver van DeltaWonen. En ook nog eens dicht bij het centrum. Energieverlies Een volkswijk is Diezerpoort altijd gebleven. Vooral de tuindorpen zijn populaire woonbuurten. Dieze-Oost is vanwege het aanbod van veel, relatief kleine huurflats meer een wijk voor starters en voor lage inkomensgroepen. Dat leidt tot een eenzijdige bevolkingssamenstelling. Dieze-Oost is geen probleembuurt, is een bezwering die je op het Zwolse gemeentehuis meteen te horen krijgt, meestal gevolgd door: En om dat zo te houden, is het nodig dat we de buurt grondig aanpakken. Nu de woningen en de omgeving aan een opknapbeurt toe zijn, biedt dat tegelijk de mogelijkheid om het woningaanbod gevarieerder te maken, zodat ook gezinnen er kunnen blijven wonen. We willen dat de wijk zijn waarde houdt voor de stad. Dat vergt investeringen in woningen en in de openbare 40 ROM_11_01_02.indd 40 2/1/2011 10:02:05 PM
ruimte. We streven naar een integrale kwaliteitsverbetering, legt Christian Voortman uit. Hij is beleidsadviseur Milieu van de Gemeente Zwolle. Verduurzaming van de energievoorziening heeft de allerhoogste prioriteit. De naoorlogse woningen zijn slecht geïsoleerd en hebben meestal gaskachels als verwarming. Giska Eisma van woningcorporatie SWZ: Iedereen kan zijn geld maar één keer uitgeven. Dus als je fors moet investeren kun je dat maar beter goed en weloverwogen doen. Het is duidelijk dat woonlasten in de toekomst zwaarder gaan wegen dan de huur. Bovendien vinden we dat we als maatschappelijke organisatie het goede voorbeeld moeten geven. Hiermee Profiel Dieze-Oost Dieze-Oost is een wederopbouwwijk die in de jaren vijftig gebouwd is. Dieze-Oost biedt met ruim 1900 woningen onderdak aan circa 3500 bewoners. De Zwolse woningbouwcorporaties SWZ en DeltaWonen hebben respectievelijk 770 en 670 van de woningen in beheer. Hiermee bestaat de wijk grotendeels uit huurwoningen. In het Zwolse woningaanbod neemt Dieze-Oost qua bevolkingssamenstelling een bijzondere positie in. De relatief kleine en vaak verouderde woningen vormen met hun lage huren een ideaal onderkomen voor starters en mensen met lage inkomens. Dit weerspiegelt zich in de bewoners: bijna 60 procent is alleenstaand, de leeftijdsgroep 18-39 is sterker vertegenwoordigd dan elders in Zwolle, en 40 procent van de bewoners valt in een lage inkomenscategorie. Door het beperkt aantal eengezinswoningen is het percentage gezinnen met kinderen slechts 10. Tot slot is met 27 procent het aantal bewoners dat aangeeft te willen verhuizen, zodra de kans zich voordoet, driemaal hoger dan in de rest van Zwolle. kunnen we laten zien dat ook in de sociale huur duurzaam wonen realiseerbaar is. Duurzaamheid is voor DeltaWonen een leidend thema in alle projecten. Stuiver: Dit betekent voor Dieze-Oost dat Duurzaamheid is een leidend thema in al onze projecten we op een duurzame manier met onze woningen, de omgeving en de bewoners willen omgaan. Zo maken we bijvoorbeeld bij het complex Simon van Slingelandtplein en omstreken de keuze om de woningen niet te slopen, maar te moderniseren. Ontwikkelingskader De afgelopen twee jaar heeft de gemeente samen met de twee woningcorporaties SWZ en DeltaWonen gewerkt aan een visie voor de ruimtelijke vernieuwing van de hele Diezerpoort. Daar zijn ook maatschappelijke organisaties, winkeliers, ondernemers en bewoners bij betrokken. Natuurlijke wijkvernieuwing heet dat, waarbij de eigen kracht en dynamiek van de wijk centraal uitgangspunt is. Eind 2010 heeft dat intensieve en interactieve proces van 41 ROM_11_01_02.indd 41 2/1/2011 10:02:23 PM
Praktijkdossier denken, praten en tekenen een fraai boekwerk opgeleverd Gedroomd Diezerpoort. Dit dient als ontwikkelingskader voor de hele wijk gedurende de komende tien jaar. Stooklasten in veel gevallen met bijna vijftig procent gereduceerd Er zullen weinig woningen worden gesloopt. Wel gaan er in de portiekflats samenvoegingen plaatsvinden, krijgen de toegangen een eigentijdser uitstraling, en worden garageboxen in de plinten omgebouwd tot betaalbare woningen met tuin. De variatie aan woonmilieus en leefstijlen zal toenemen, zodat de hele wijk levensfase-proof is en aantrekkelijk blijft voor starters. Parallel aan het opstellen van het ontwikkelingskader voor Diezerpoort als geheel is er gewerkt aan een duurzaamheidsvisie voor Dieze-Oost. Christian Voortman: Met 1350 woningen, die worden aangepakt, ligt daar de grootste fysieke opgave en de hoogste prioriteit. En de kans om in één keer de buurt te verduurzamen. Om de opties helder in beeld te krijgen, is aan adviesbureau TTE gevraagd een aantal scenario s uit te werken met een oplopende graad van duurzaamheid. In het najaar van 2009 is de Duurzaamheidsvisie Dieze-Oost gepresenteerd. De scenario s maken het begrip duurzaamheid concreet en meetbaar, en laten heel mooi zien welke keuzes je kunt maken. Ze zijn waardevrij, aldus Voortman. De scenario s schetsen een horizon, een eindbeeld over 25 jaar. We zijn met de scenario s aan de slag gegaan om te kijken welk niveau we graag zouden willen bereiken en welk niveau we het meest realistisch vonden. Daarvoor hebben we zogenaamde beren en geweren sessies gehouden, waarin de 42 ROM_11_01_02.indd 42 2/1/2011 10:02:31 PM
scenario s uitvoerig zijn doorgesproken op hun betekenis, de gevolgen, de knelpunten en de oplossingen daarvoor. Er is kennis vergaard over duurzaamheid, integraal werken en samenwerking. Duurzame-dienstenbedrijf Het scenariodenken is goed gevallen bij de gemeente Zwolle. De belangrijkste constatering is volgens Christian Voortman dat de mate van duurzaamheid die je kunt bereiken, niet wordt belemmerd door techniek, maar dat dit vooral afhankelijk is van de mate van samenwerking, zowel organisatorisch als financieel. Een belangrijke constatering was ook dat bij alle vijf scenario s het aanbrengen van LTV (Lage Temperatuur Verwarming) loont. Een woning die is voorzien van LTV kan aangesloten worden op elk willekeurig energieconcept. De corporaties nemen door de informatie uit de workshops nu al het initiatief om LTV als optie te overwegen in de woningen die binnenkort aan de beurt zijn voor herstructurering, ook al omdat de meerkosten ten opzichte van het traditionele HTV gering zijn. SWZ start in maart met de I s a ac va n Ho o r n b e e k s t ra at, D i e z e - Oo s t 43 ROM_11_01_02.indd 43 2/1/2011 10:02:50 PM
Praktijkdossier Samen naar een duurzame voorraad Het convenant benoemt als vertrekpunt dat: 1. Alle partijen het belang zien van energiebesparing, vanwege het klimaat, de eindigheid van fossiele brandstoffen en de stijging van de energieprijzen in relatie tot de woonlastenontwikkeling. 2. Naast energiebesparing het belang wordt gezien van een duurzame voorraad, waarbij het gaat om de aspecten milieu (o.a. water- en materiaalgebruik), gezondheid, gebruikskwaliteit (o.a. toegankelijkheid en veiligheid) en toekomstwaarde (o.a. aanpasbaarheid en toekomstgerichte voorzieningen). 3. Alle partijen hun verantwoordelijkheid willen nemen in het bijdragen aan de realisatie van doelstellingen die op nationaal niveau zijn vastgesteld. Dat geldt zowel voor nieuwbouw als voor de bestaande voorraad. 4. Om de opgave succesvol aan te pakken samenwerking tussen de partijen voorwaarde is. De horizon van het convenant is het jaar 2020. Elk jaar worden concrete prestatieafspraken gemaakt. Omdat de opgave enorm is, is een thematische onderverdeling gemaakt in woninggebonden gedrag en samenwerking. De kernbegrippen zijn hierbij onder meer: strategisch voorraadbeheer koppelen aan planmatig onderhoud; slimme financieringsconstructies zijn nodig om duurzame maatregelen te nemen; gedragsverandering bij bewoners wordt gestuurd door financiële prikkels, communicatie en lagere woonlasten; samenwerking tussen gemeente en corporaties is essentieel om de stad duurzaam te ontwikkelen. sloop/nieuwbouw van de maisonnetteflat aan de Geert Grootestraat. Deze flat wordt vervangen omdat door verschillende verdiepingshoogten samenvoegen niet mogelijk was. In de nieuwbouw (een appartementengebouw van 22 appartementen) brengen we LTV aan in de woning, de EPC is 0,6 behaald volgens de principes van de Trias Energetica (dus eerst de schil, duurzame energiebronnen en tot slot beperking fossiele brandstoffen). Daarnaast worden er loze leidingen aangelegd om in de toekomst energie te winnen op het dak en naar de woningen te brengen, legt Giska Eisma uit. Naar verwachting start DeltaWonen in april met de modernisering aan het Simon van Slingelandtplein en omgeving. Op het gebied van duurzaamheid, warmte-isolatie en geluidsisolatie gaan de woningen er sterk op vooruit, vertelt Erwin Stuiver. De stooklasten worden in veel gevallen (bij een gemiddeld verbruik) met bijna vijftig procent gereduceerd. Al vrij snel werd duidelijk dat de fundamentele keuze, die voorligt, is of de partijen willen samenwerken in een duurzame-dienstenbedrijf. Zowel de corporaties als de gemeente willen minimaal met scenario Energiek aan de slag (zie uitleg in kaderartikel, MB). Voortman vat de keuze als volgt samen: Gaan wij op basis van de keuze voor Energiek zoeken naar een exploitant die het voor ons gaat doen, met als waarschijnlijk resultaat dat de energie niet veel scherper aangeboden zal worden dan het Niet Meer Dan Anders -principe en het grootste deel van de revenuen naar de exploitant en dus het gebied uitgaan, of gaan wij zelf als maatschappelijk bedrijf investeren in de energievoorziening, waardoor de revenuen wel ten goede komen aan de wijk? Daar halen we ons een boel mee op de hals maar het niveau van duurzaamheid wordt hoger en een belangrijk doel van de corporaties (verlaging woonlasten) komt dichterbij. Bestuurlijke knopen Nadat de bestuurders in een aantal werksessies in de wijk zijn meegenomen in de verschillende scenario s heeft de stuurgroep Diezerpoort in oktober vorig jaar aangegeven de keuze voor minimaal scenario 3 te delen. Maar ze heeft tegelijk bevestigd dat de ambities hoger liggen en voorgesteld om doorzettingskracht te creëren in de vorm van een duurzame-dienstenbedrijf (DDB) Dieze-Oost. In december is een samenwerkingsovereenkomst getekend, waarin de gemeente het voortouw neemt en als eerste eigenaar zal Willen partijen samenwerken in een duurzamedienstenbedrijf? optreden van zo n DDB. De corporaties geven aan te willen participeren, maar willen daar nu nog geen besluit over nemen. Tijdens de pioniersfase, over heel 2011, moet duidelijk worden of er een sluitende businesscase voor het duurzame-dienstenbedrijf mogelijk is. Er moet onder andere duidelijkheid komen over de rechtsvorm, de rol van de participanten, de besteding van de inkomsten en de rol van de particuliere huiseigenaren. Die laatste groep hebben we even buiten beschouwing gelaten, maar het zal duidelijk zijn dat het ook voor hen aantrekkelijk moet zijn om te participeren in de gezamenlijke energievoorziening en andere duurzame diensten. Daar hebben we allemaal baat bij. Er komt een apart communicatietraject voor, zo legt Christian Voortman uit. 44 ROM_11_01_02.indd 44 2/1/2011 10:03:11 PM
De komende periode zal in het teken staan van kwartier maken en de geplande ontwikkelingen goed op elkaar afstemmen. Projectmanager Diezerpoort Martin Klapwijk: De aanpak van de eerste driehonderd woningen staat op punt te beginnen. Met het oog op het minimaal gewenste ambitieniveau mogen nu geen onomkeerbare keuzes gemaakt worden die de te realiseren ambities in de weg staan. Het Pioniersteam met deskundigen en vertegenwoordigers van betrokken organisaties biedt de komende maanden ondersteuning aan herstructureringswerkzaamheden in Dieze-Oost. De gemeente houdt bij de aanpak van de openbare ruimte rekening met de herstructurering door de corporaties en de inpassing van een gezamenlijk energiesysteem. De corporaties hebben toegezegd hun vastgoed in Dieze-Oost aan te sluiten op de energievoorziening van het duurzame-dienstenbedrijf, de woningen te voorzien van Lage Temperatuur Verwarming (LTV) en de isolatie af te stemmen op LTV. Het is daarbij van groot belang om op zeer korte termijn via een bestedingsvoorstel de 0,8 miljoen, die de provincie Overijssel vanuit het programma Investeren in Overijssel heeft gereserveerd, veilig te stellen. Cristian Voortman: Die acht ton is hard nodig, omdat we een collectief systeem nodig hebben, zodat de eerste woningen die worden aangepakt straks mee kunnen het DDB in. Normaal gesproken zouden met een dergelijk aantal woningen individuele goedkopere systemen worden toegepast. Door gelijk collectief te gaan, geven we meer geld uit, maar dat loont op de langere termijn vanwege het DDB. We maken zo een vliegende start. é Marcel Bayer 45 ROM_11_01_02.indd 45 2/1/2011 10:03:11 PM