Grondexploitatie Stedum Definitief GRONTMIJ EXPLOITATIE RAPPORTEN
Grondexploitatie Stedum Definitief Gemeente Loppersum Grontmij Nederland B.V. Assen, 5 april 2012
Verantwoording Titel : Grondexploitatie Stedum Subtitel : Projectnummer : 308152 Referentienummer : 308152 Revisie : 01 Datum : 5 april 2012 Auteur(s) : S.J.M. Veenhuis E-mail adres : suzan.veenhuis@grontmij.nl Gecontroleerd door : G.J. Haisma Paraaf gecontroleerd : Goedgekeurd door : M.J.R. Braaksma Paraaf goedgekeurd : Contact : Grontmij Nederland B.V. Stationsplein 12 9401 LB Assen Postbus 29 9400 AA Assen T +31 592 33 88 99 F +31 592 33 06 67 www.grontmij.nl Pagina 2 van 14
Inhoudsopgave 1 Inleiding... 4 2 Uitgangspunten met betrekking tot de kosten... 6 2.1 Verwerving... 6 2.2 Plankosten... 6 2.3 Gebieden... 6 2.3.1 Gebied A... 6 2.3.2 Gebied B... 7 2.3.3 Gebied C1... 7 2.3.4 Gebied C2... 8 2.3.5 Gebied C3... 8 2.3.6 Gebied D... 9 2.3.7 Gebied E... 9 2.3.8 Gebied F... 10 2.3.9 Gebied H... 10 2.4 Groene Wig... 10 2.5 Voorbereiding en toezicht... 11 2.6 Onvoorzien... 11 2.7 Verkoopkosten... 11 2.8 Beheerkosten... 11 3 Opbrengsten... 12 3.1 Opbrengsten woningbouw... 12 3.2 Bijdragen... 12 3.2.1 Bijdrage van de reserve... 12 3.2.2 ISV bijdrage... 12 4 Fasering... 13 4.1 Fasering kosten... 13 4.2 Fasering opbrengsten... 13 5 Berekening en resultaat... 14 Bijlage 1: Bijlage 2: Grondexploitatie Plangebied Pagina 3 van 14
1 Inleiding De gemeente Loppersum is in samenwerking met de woningstichting Wierden en Borgen bezig met een herstructureringsplan in Stedum. De woningstichting zal een aantal woningen slopen. Op de plek van deze woningen zal een parkachtige omgeving ontstaan (De Groen Wig). Afbeelding 1: Schetsontwerp uitbreiding over de Stedum 25 februari 2005 Grontmij De gemeente en de woningstichting gaan een aantal gronden ruilen. Na de herinrichting bouwt de woningstichting 12 huurwoningen rondom de Groene Wig. In 2012 worden de eerste 6 huurwoningen gebouwd. De overige 6 huurwoningen worden op een nader te bepalen tijdstip gebouwd. Afbeelding 2: Te realiseren huurwoningen van woningstichting Wierden en Borgen Pagina 4 van 14
In het voorliggend rapport komen de volgende aspecten aan de orde: De uitgangspunten met betrekking tot de te maken kosten De opbrengsten en bijdragen De fasering Het resultaat en de berekening Pagina 5 van 14
2 Uitgangspunten met betrekking tot de kosten 2.1 Verwerving De boekwaarde verwerving is 17.000,-. Voor 2013 is een totaalbedrag van 5.000,- opgenomen aan bijkomende kosten die betrekking hebben op de grondruil. De kosten zijn als volgt opgebouwd: Grondruil Stichting Wierden en Borgen 5.000,- 2.2 Plankosten De plankosten zijn benodigd voor projectmanagement, stedenbouwkundige uitwerking, planeconomische bewaking, administratie, juridische bijstand, advisering op het gebied van waterbeheer, grondmechanica en milieu. Het bestemmingsplan voor het plangebied is gereed. Voor de komende jaren wordt tot en met 2015 jaarlijks een totaalbedrag van 10.000,- verwacht aan projectmanagement en planeconomische bewaking. 2.3 Gebieden 2.3.1 Gebied A Het bovenstaand gebied is al bouwrijp gemaakt. De kosten zijn in de boekwaarde verwerkt. De kosten voor het woonrijpmaken zien er als volgt uit: Wegen (betonstraatsteen) 130 5 650 m2 22,00 14.300,00 Troittoir 130 2 260 m2 41,00 10.660,00 Berm 130 2 260 m2 5,00 1.300,00 Verlichting 650 m2 13,60 8.840,00 35.100,00 Pagina 6 van 14
2.3.2 Gebied B Het betreft een nieuw aan te leggen gebied. De kosten voor de aanleg van deze weg zijn buiten de exploitatie gelaten. Mocht in de toekomst het uitleggebied nog ontwikkeld worden dan zal de aanleg van deze weg heroverwogen worden. 2.3.3 Gebied C1 De weg wordt in asfalt uitgevoerd. De reden hiervoor is dat de doorgaande route een asfaltverharding krijgt een de overige wegen betonstraatsteen. Tot de kavelgrens wordt een trottoir aangelegd. De bomen worden in de verharding geplaatst. Opruimwerkzaamheden 550 m2 11 6.050 Wegen Weg (asfalt) 110 5 550 m2 99,00 54.450 Troittoir 110 7 770 m2 41,00 31.570 Riolering 110 m1 299,43 32.937 Verlichting 550 m2 13,60 7.480 Bomen in verharding 7 st 2.900,00 20.300 152.787 Pagina 7 van 14
2.3.4 Gebied C2 De weg wordt aangelegd in betonstraatsteen. Er is geen ruimte voor een trottoir of berm. Opruimwerkzaamheden 340 m2 11,00 3.740 Weg (betonstraatsteen) 85 4 340 m2 84,00 28.560 Riolering 85 m1 299,43 25.451 Verlichting 340 m2 13,60 4.624 62.375 2.3.5 Gebied C3 Het betreft het doortrekken van de straat Singel. Ter plaatse ligt momenteel een parkeerplaats uitgevoerd in asfalt. Het uitgangspunt is dat het asfalt verwijderd wordt en er een nieuwe weg wordt aangelegd in betonstraatsteen. Er ook rekening gehouden met de aanleg van riolering. Pagina 8 van 14
Opruimwerkzaamheden 350 m2 33,89 11.860 Verharding Wegen (betonstraatsteen) 70 5 350 m2 84,00 29.400 Aanleg parkeerterrein 30 20 600 m2 62,00 37.200 Riolering 70 m1 299,43 20.960 Verlichting Verlichting langs weg 350 m2 13,60 4.760 Verlichting op parkeerterrein 600 m2 11,33 6.798 110.978 2.3.6 Gebied D Het oorspronkelijke idee was dat deze weg in betonstraatsteen zou worden aangelegd. Dit zou betekenen dat het bestaande asfalt verwijderd zou worden en er betonstraatsteen gelegd zou gaan worden. De kosten zijn circa 53.000,- Gezien de geringe financiële ruimte is er voor gekozen de bestaande weg te handhaven. Er zijn daarom geen kosten voor dit gebied in de exploitatie opgenomen. 2.3.7 Gebied E Betreft het gebied in de Groene Wig waar de riolering en de verharding verwijderd wordt. Na het verwijderen van de huidige inrichting blijft het terrein onafgewerkt liggen tot de aanpak van de Wig. Pagina 9 van 14
Zagen asfaltverharding 10 m1 10 100 Verwijderen en afvoeren asfaltverharding 180 mm niet teerh 79 ton 15 1.185 1.285 2.3.8 Gebied F De bestaande weg wordt opnieuw geasfalteerd. Er is rekening gehouden met het herstel van het trottoir. De bestaande riolering wordt niet vervangen. Voor de aansluiting op de bestaande riolering is een bedrag van 6.000,- opgenomen. Nieuwe laag asfalt 170 5 850 m2 30,00 25.500 Nieuwbouw aansluiten op riolering (stelpost) - 6.000 Troittoir 100 2 200 m2 41,00 8.200 Bomen in groen 6 stuks 195,00 1.170 40.870 2.3.9 Gebied H Het betreft de aanleg van een grasveld in het gebied. Aanleg grasveld 32 16 512 m2 6 2.816 2.4 Groene Wig De aanleg van de groene Wig is versoberd ten opzichte van het oorspronkelijk ontwerp. Er is rekening gehouden met het uitgraven van een vijverpartij. De vrijkomende grond wordt in het gebied verwerkt. Voor de beschoeiing is het uitgangspunt een paalschotconstructie. Er wordt opnieuw gras ingezaaid. En er worden 20 nieuwe bomen geplaatst. Uitgraven water 3.860 m3 5 19.300 Grondwerk 3.860 m3 5 19.300 Beschoeiing (paal schot) 400 m1 111 44.400 Aanleg groen 3.000 m2 3 9.000 Aanleg bomen 20 stuks 195 3.900 Aanleg Groene Wig 95.900 Pagina 10 van 14
2.5 Voorbereiding en toezicht Voorbereiding en toezicht is een percentage van 15 % over de kosten van het bouw- en woonrijp maken. 2.6 Onvoorzien Gezien het stadium waarin het plan zich bevindt, is een post onvoorziene kosten opgenomen. De onvoorziene werkzaamheden zijn mogelijk in het kader van riolering, waterbeheer, grondbalans, bodemvervuiling, etc. Een post onvoorzien zorgt ervoor dat dergelijke tegenvallers niet direct ten laste van het resultaat hoeven worden gebracht. De post onvoorzien is door ons gesteld op 10% over de kosten van het bouw- en woonrijp maken. 2.7 Verkoopkosten De verkoopkosten zijn 1 % van de totale opbrengsten. 2.8 Beheerkosten In de boekwaarde is een bedrag van 1.891,- opgenomen. Voor de komende jaren is jaarlijks een bedrag van 500,- opgenomen. Het betreffen hoofdzakelijk waterschapslasten. Pagina 11 van 14
3 Opbrengsten 3.1 Opbrengsten woningbouw Er zijn inmiddels 3 kavels verkocht. Het betreft de volgende kavels: Kavel 1 567 130,37 73.919,79 Verkocht Kavel 2 565 130,37 73.659,05 Verkocht Kavel 10 450 120,00 54.000,00 Verkocht 201.578,84 De boekwaarde van de opbrengsten is 201.579,-. De volgende kavels zijn nog beschikbaar: Kavel 3 252 115,00 28.980,00 Groothuis Kavel 3a 259 115,00 29.785,00 Groothuis Kavel 4 259 115,00 29.785,00 Groothuis Kavel 4a 259 115,00 29.785,00 Groothuis Kavel 5 284 115,00 32.660,00 Groothuis Kavel 6 281 115,00 32.315,00 Groothuis Kavel 7 281 115,00 32.315,00 Groothuis Kavel 8 291 115,00 33.465,00 Groothuis Kavel 9 450 120,00 54.000,00 Particulier Kavel 11 450 120,00 54.000,00 Particulier Kavel 12 363 120,00 43.560,00 Particulier 400.650,00 Voor de nog uit te geven kavels geldt een kavelprijs van 120,- voor kavels t.b.v. vrijstaande woningen en 115,- voor een kavels t.b.v. een twee onder één kappers. 3.2 Bijdragen 3.2.1 Bijdrage van de reserve In de boekwaarde is een bedrag van 145.492,- opgenomen. 3.2.2 ISV bijdrage Een bedrag van 144.375,- komt in 2013 ten goede aan de exploitatie. Pagina 12 van 14
4 Fasering 4.1 Fasering kosten In 2012 zal de herstructurering van het gebied starten (bouwrijpmaken). Het woonrijpmaken van de herstructurering zal plaatsvinden nadat de laatste kavel verkocht is (2016). 4.2 Fasering opbrengsten We hebben het volgende verkoopschema gehanteerd: 2012 1 particuliere kavel 2013 2 kavels Groothuis 2014 2 kavels Groothuis 2015 2 kavels Groothuis/ 1 particuliere kavel 2016 2 kavels Groothuis/ 1 particuliere kavel Pagina 13 van 14
5 Berekening en resultaat Als basis voor de exploitatieberekening dient de opgestelde begroting. Deze begroting is in de tijd uitgezet door kosten en opbrengsten te faseren. Alle genoemde bedragen in de begroting hebben 1-1-2012 als prijspeil en zijn exclusief BTW. Over de exploitatieperiode wordt over kosten een percentage van 1,5 % gehanteerd. Op basis van de fasering worden de prijzen jaarlijks verhoogd met het desbetreffende percentage. In de cashflow berekening (zie bijlage 1) worden jaarlijkse kosten en opbrengsten (incl. inflatie) gesommeerd. Over een zowel een negatief als positief saldo wordt een rente van 5,5 % gerekend. Het resultaat van deze berekening is een negatieve grondexploitatie met een saldo van 319.000,- op 31-12-2016 (eindwaarde). De eindwaarde wordt teruggerekend naar de contante waarde per 1-1-2012. De contante waarde op 01-01-2012 bedraagt 244.000-( negatief saldo). In 2011 is reeds een voorziening gevormd voor het toen berekende tekort van bijna 169.000,-. De voorziening dient te worden opgehoogd tot het nu berekende tekort van 244.000,-. Pagina 14 van 14
Bijlage 1 Grondexploitatie
Project Grex Stedum Uitgangspunten: onderdeel Grondexploitatie V&T 15,0% datum vrijdag 16 maart 2012 Plankosten 11,0% versie 1.0 Verkoopkosten 1% Complexnummer 308152 Onvoorzien 10% Parameters: Resultaat: indexatie kosten 1,50% kosten 1.132.635 indexatie grondopbrengsten 0,00% inflatie invloed kosten 17.918 indexatie subsides en bijdragen 0,00% opbrengsten 892.097 rentepercentage 5,50% inflatie invloed opbrengsten 0 Startdatum exploitatie 01-01-2012 project saldo met inflatie - 258.456 Looptijd exploitatie 5 jaar Einddatum exploitatie 31-12-2016 renteinvloed - 60.619 Prijspeil datum 01-01-2012 Valuta euro's (excl. BTW) Eindwaarde per 31-12-2016-319.075 BTW percentage 19,00% Contante Waarde per 1-1-2012-244.135 B E G R O T I N G KOSTEN Jaartal Totaal Boekwaarde 2012 2013 2014 2015 2016 Volgnr. van het jaar generaal - 1 2 3 4 5 Verwerving 22.069 17.069 5.000 Planontwikkeling 89.528 49.528 10.000 10.000 10.000 10.000 Bouw en woonrijp maken 287.804 287.804 Gebied A 35.100 35.100 Gebied B 0 0 Gebied C1 152.787 93.437 59.350 Gebied C2 62.375 57.751 4.624 Gebied C3 110.978 99.420 11.558 Gebied D 0 0 Gebied E 1.285 1.285 Gebied H 2.816 2.816 0 Gebied F 40.870 31.500 9.370 Groene Wig 95.900 95.900 Nutsvoorzieningen 25.756 25.756 Voorbereiding en toezicht 93.319 19.404 42.931 3.863 0 0 27.120 Risico/onvoorzien 52.787 28.621 2.576 0 0 21.590 Rentekosten 48.956 48.956 Beheerkosten 3.891 1.891 500 500 500 500 Promotie en verkoopkosten 6.415 965 540 2.066 623 1.163 1.058 Totaal kosten excl. inflatie 1.132.635 425.617 368.801 49.761 11.123 11.663 265.671 Totaal kostenstijging a.g.v. inflatie 17.918 0 0 746 336 533 16.303 Totaal kosten incl. inflatie 1.150.553 425.617 368.801 50.508 11.459 12.195 281.973 OPBRENGSTEN Jaartal Totaal Boekwaarde 2012 2013 2014 2015 2016 Volgnr. van het jaar generaal - 1 2 3 4 5 Verkoop kavels 201.580 201.580 Verkoop kavel 9 aan particulier 54.000 54.000 Verkoop kavels aan Groothuis 249.090 62.273 62.273 62.273 62.273 Verkoop kavel 11,12 97.560 54.000 43.560 ISV bijdrage 144.375 144.375 Bijdrage van de reserve 145.492 145.492 Totaal opbrengsten excl.inflatie 892.097 347.072 54.000 206.648 62.273 116.273 105.833 Totaal opbrengstenstijging a.g.v. inflatie 0 0 0 0 0 0 0 Totaal opbrengsten incl. inflatie 892.097 347.072 54.000 206.648 62.273 116.273 105.833 D Y N A M I S C H E E I N D W A A R D E B E R E K E N I N G Jaartal Boekwaarde 2012 2013 2014 2015 2016 Volgnr. van het jaar - 1 2 3 4 5 Cashflow -78.544-314.801 156.140 50.814 104.077-176.141 rentekosten / rentebaten 0-4.320-21.872-14.487-12.489-7.452 fase valt binnen de planperiode WAAR WAAR WAAR WAAR WAAR WAAR Stand ultimo 31-12 -78.544-397.665-263.397-227.070-135.482-319.075
Bijlage 2 Plangebied