COLLEGEVOORSTEL Onderwerp Zienswijze ontwerpvoorstel scheiding DAEB/niet-DAEB Te besluiten om 1. een positieve zienswijze aan de SOR af te geven over het ontwerpvoorstel scheiding DAEB/niet-DAEB; 2. de SOR door middel van bijgevoegde brief te informeren over uw positieve zienswijze. Inleiding De herziene Woningwet 2015 heeft als doel om corporaties terug te brengen naar haar kerntaak. Hiervoor zijn ingrijpende wijzigingen in de Woningwet aangebracht. Onder andere dienen de DAEB en niet-daeb activiteiten gesplitst te worden. DAEB staat voor Diensten van Algemeen en Economisch Belang (de kerntaak van een corporatie): sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen, bepaald maatschappelijk vastgoed en specifieke diensten voor de leefbaarheid. Bij DAEB activiteiten is staatssteun toegestaan. Huurwoningen in de vrije sector, koopwoningen en commercieel vastgoed behoren niet tot de DAEB-tak. Die taak moet worden opgepakt door marktpartijen. Maar er kunnen zich situaties voordoen waarbij een corporatie niet-daeb activiteiten blijft ontplooien. Onder de herziene Woningwet kan dat op twee manieren: vanuit een juridische dochter (juridische splitsing) of vanuit een administratief gescheiden niet-daeb tak (administratieve scheiding). Bij niet-daeb activiteiten is staatssteun niet toegestaan. Niet-DAEB investeringen van administratief gescheiden woningcorporaties in een bepaald gebied, moeten ten dienste staan van hun DAEB bezit in datzelfde gebied. Voor zowel het scheiden als splitsen geldt dat de nieuwe administratieve of juridische entiteiten financieel levensvatbaar moeten zijn. Het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) schrijft voor dat corporaties vóór 1 januari 2017 bij de Autoriteit woningcorporaties een ontwerpvoorstel scheiding of splitsing DAEB/niet-DAEB moet hebben ingediend. Daarbij moeten de zienswijzen van de gemeenten waarin de corporatie actief is en van de huurdersorganisaties worden bijgevoegd, zodat bekeken kan worden of de corporatie na scheiding of splitsing kan bijdragen aan het lokale volkshuisvestingsbeleid. We hebben van de SOR haar concept-scheidingsvoorstel ontvangen en de SOR vraagt u om een zienswijze. De SOR beschouwt zichzelf nadrukkelijk als een sociale huisvester, maar met een specifieke doelgroep: de 50+ers. Zij richt zich in het bijzonder op de kwetsbare senioren met een beperkt inkomen en mensen met een zorgbehoefte, maar ook op iedere senior in het algemeen. De SOR heeft daarom een gedifferentieerd woningbezit met ook een behoorlijke voorraad woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Deze deelportefeuille levert een belangrijke bijdrage aan de kasstroom en het vermogen van de organisatie. Voorlopig gaat de aandacht van de SOR uit naar de ombouw van haar omvangrijke zorgvastgoedportefeuille naar zelfstandige woningen en naar het beheersen van de risico s in die deelportefeuille. Deze situatie wordetdoor de toezichthouders nauwgezet gevolgd in de vorm van verscherpt toezicht. Deze bijzondere omstandigheid
houdt ook in dat de SOR slechts beperkte mogelijkheden heeft wat betreft organisatieinrichting en DAEB en niet-daeb labeling bij aanvang. De SOR bezit in onze gemeente slechts één complex, nl. Het Facet, met 157 woningen: 66 sociale huurwoningen en 91 markthuurwoningen. Beoogd effect Een positieve zienswijze aan de SOR te geven over het ontwerpvoorstel DAEB/-niet DAEB. Argumenten 1. De huidige verdeling van de woningen van de SOR in Krimpen aan den IJssel over sociale huur en markthuur verandert bij de administratieve scheiding in DAEB en niet- DAEB niet. Het is de SOR, als corporatie die onder verscherpt toezicht staat, niet toegestaan om aan de voorkant eenmalig woningen over te hevelen van DAEB naar niet-daeb. De SOR heeft dan ook besloten met deze administratieve scheiding in DAEB en niet-daeb geen wijzigingen aan te brengen in de huidige huurprijsklasse-verdeling (sociale huur-markthuur) van haar woningen in Krimpen aan den IJssel. 2. De gekozen vorm van een administratieve scheiding is de enige vorm die mogelijk is voor de SOR. De belangrijkste reden voor de keuze van de SOR voor een administratieve scheiding is dat zij geen ambities heeft om in de toekomst nog aanvullende niet-daeb activiteiten te ontwikkelen. Overigens is er voor corporaties die onder verscherpt staan ook geen ruimte om te kiezen voor een andere vorm van scheiding (juridisch of hybride). 3. Zowel het DAEB als het niet-daeb gedeelte zijn (op termijn) structureel levensvatbaar. De niet-daeb tak voldoet vanaf aanvang van de administratieve scheiding aan alle ratio s en de DAEB tak nog niet gelijk. Op termijn zijn de financiële ratio s echter allemaal positief. Bij de financieel-administratieve inrichting wordt uitgegaan van een marktconform renderende niet-daeb tak en een zo spoedig mogelijk gezonde DAEB tak. 4. De door de SOR gekozen focus voor de eerste vijfjaarsperiode en de tweede vijfjaarsperiode past goed bij de huidige financiële omstandigheden waarin de SOR verkeert. De volkshuisvestelijke ambitie van de SOR in combinatie met de herkomst van de organisatie maakt dat de SOR de komende jaren scherp aan de wind moet varen. De SOR heeft momenteel veel zorgvastgoed in bezit (10 verpleeghuizen en 12 verzorgingshuizen). De exploitatie van de verzorgingstehuizen staat onder druk omdat er sprake is van leegstand. Die leegstand wordt veroorzaakt doordat mensen met een lichte zorgbehoefte niet langer een indicatie krijgen die toegang biedt tot het verzorgingstehuis: zij worden geacht langer zelfstandig te blijven wonen. Daarom gaat in de eerste vijfjaarsperiode de aandacht met name uit naar het verlengen van de levensduur van zorgcomplexen door ze 2
om te bouwen en daarbij courant vastgoed terug te bouwen. Vaak betekent dat ombouw naar verpleging of ombouw naar courante zelfstandig te verhuren woningen die gericht zijn op het kunnen ontvangen van zorg. De SOR heeft voldoende mogelijkheden om zo n transformatie te financieren. Daarnaast gaat het in de eerste vijfjaarsperiode om het beheersen van de risico s in de zorgportefeuille en het versterken van financiële ratio s. In de tweede vijfjaarsperiode ontstaat er bij de SOR naar verwachting ruimte om de volkshuisvestelijke doelstellingen (zie hieronder bij 5.) versneld te kunnen realiseren. 5. In de tweede vijfjaarsperiode gaat de SOR meer inzet plegen op het realiseren van haar volkshuisvestelijke ambities m.b.t. betaalbaarheid, beschikbaarheid, toekomstbestendigheid, duurzaamheid, technische kwaliteit en veiligheid van woningen. De SOR wil dé huisvester van kwetsbare senioren in de regio Rotterdam en in de Hoeksche Waard worden. Zij wil dat realiseren door het stellen van hoge eisen aan met name de beschikbaarheid en de kwaliteit van woningen en dienstverlening en de betaalbaarheid en de duurzaamheid van die woningen. De voorraad betaalbare woningen wordt door de SOR gezien als haar kernvoorraad: specifiek gericht op de meest kwetsbare doelgroep met een beperkt inkomen. De beschikbaarheidsdoelstelling van de SOR wordt gerealiseerd door middel van de ombouw van zorgvastgoed naar toekomstbestendige, betaalbare woningen voor de primaire doelgroep. Om haar duurzaamheidsdoelstelling te halen voert de SOR momenteel een verduurzamingsprogramma, gericht op de complexen waar de meeste winst valt te behalen. De veiligheidsdoelstelling wordt behaald door gerichte veiligheidsinvesteringen in complexen die het politiekeurmerk veilig wonen nog niet hebben, met als doel het keurmerk voor die complexen alsnog te verkrijgen. De financiële mogelijkheden zijn echter leidend voor de omvang en snelheid waarmee de organisatie haar volkshuisvestelijke doelstellingen wil en kan realiseren. Gelet op de huidige financiële situatie is de SOR voorlopig genoodzaakt om de totale huursom-ruimte volledig te benutten. Naar verwachting kan de SOR in de tweede vijfjaarsperiode haar volkshuisvestelijke doelstellingen versneld gaan realiseren en gaat daarbij ook bekeken worden hoe door middel van het huurbeleid de betaalbaarheid van de woningen kan worden verbeterd. 6. Ingestemd kan worden met de gekozen geografische focusgebieden en de ongewijzigde aandacht van de SOR voor haar bezit buiten het focusgebied. Binnen haar totale werkgebied hanteert de SOR een verdeling in acht min of meer homogene deelgebieden. De SOR gaat haar focus richten op die gebieden waar de komende jaren een aanvullende behoefte gaat ontstaan voor haar kerndoelgroep: de kwetsbare ouderen met een beperkt inkomen. Dat de vraag gaat toenemen is duidelijk: binnen het werkgebied van de SOR was in 2015 29% van de inwoners ouder dan 55 jaar en 7% ouder dan 75 jaar. In 2025 zal de populatie vergrijsd zijn tot respectievelijk 33% (55+) en 9% (75+). Uit een in opdracht van de SOR opgestelde marktmonitor blijkt dat haar kerndoelgroep zich in de komende jaren vooral in de deelgebieden Centrum Stad en Rotterdam Zuid manifesteren en in het aangrenzende zuidelijke deel van de deelgebieden Rotterdam-Noordrand en BAR-gemeenten. Op die gebieden gaat de SOR haar echte focus richten. Krimpen aan den IJssel behoort tot het deelgebied Rotterdam Noord-Oost. In dit deelgebied wonen weliswaar veel ouderen, maar die hebben wel een relatief hoog inkomen: daar ligt de 3
focus van de SOR niet. Daarnaast blijkt uit de marktanalyse dat de SOR in dit deelgebied al relatief sterk vertegenwoordigd is. Het deelgebied Rotterdam Noord-Oost valt dan ook buiten het focusgebied van de SOR. De SOR behoudt voor haar bezit buiten het focusgebied ongewijzigde aandacht voor het instandhouden van de kwaliteit van haar woningen en dienstverlening: daarin verandert niets. Als hoofdstrategie voor het gebied Rotterdam Noord- Oost is wel geformuleerd woningen verdunnen : als er verzorgingstehuizen worden omgebouwd naar zelfstandige woningen, dan zullen er 2 (kleine) verzorgingskamers worden omgebouwd naar 1 (grotere) woning. Dit is in onze gemeente niet aan de orde: Het Facet bevat alleen zelfstandige woningen en een verpleeghuis-deel. 7. De SOR heeft de uit de marktanalyse blijkende lokale vraag(ontwikkeling), rekening houdend met haar huidige financiële situatie, consequent doorvertaald in haar portefeuilleplan. De lokale marktbehoefte is voor de SOR leidend en de SOR tracht op die manier die lokale behoefte (vanuit de optiek van de verschillende leefstijlen van haar doelgroep) in te vullen met een kwalitatief/functioneel passend woningaanbod: voldoende, van het juiste type en betaalbaar. De ambitie van de SOR is om de omvang van haar huidige aantal woningen onder de eerste aftoppingsgrens (54%) op te hogen naar 60% in 2020. Er is een aanvullende behoefte uit de markt, maar in de eerste vijfjaarsperiode wordt daar in het portefeuilleplan nog geen rekening mee gehouden. Het is voor de SOR eerst noodzakelijk om de financiële ratio s te versterken, alvorens tot acquisitie, dispositie en eventueel het ontwikkelen van nieuw vastgoed over te gaan. 8. De SOR heeft geen transitieplannen voor Krimpen aan den IJssel. Bij haar transitieplannen hanteert de SOR voor haar gehele werkgebied de volgende uniforme voornemens: -De marktbehoefte van de primaire doelgroep (kwetsbare ouderen) wordt altijd gevolgd, -Het financiële kader is leidend, -De belangrijkste volkshuisvestelijke doelen zijn betaalbaarheid en beschikbaarheid. In onze gemeente heeft de SOR relatief weinig bezit: slechts 3% van haar totale voorraad. Het gebouwcomplex Het Facet heeft een woningaanbod dat qua huurprijs is gespreid en het complex bevat alleen zelfstandige woningen en een verpleeghuis-deel (Tiendhove). Met het oog op de verwachte marktontwikkelingen en het focusgebied heeft de SOR niet de ambitie om in Krimpen aan den IJssel aanpassingen door te voeren in Het Facet of woningen bij te bouwen. Kanttekeningen Er is geen sprake van kanttekeningen. Financiën Er is geen sprake van financiële consequenties. 4
Communicatie Onmiddellijk na uw besluit wordt bijgaande brief aan de SOR verzonden. Bijlage 1. Brief van de SOR. 2. Ontwerp-scheidingsvoorstel. 3. Bijlagenboek. A.K. Versteeg 5