Nr. 2006-002 Houten, 10 januari 2006 Aan de gemeenteraad Onderwerp: Overeenkomst met Rotij Projecten BV m.b.t. de realisatie van het oostelijk deel van het Castellum Beslispunten: 1. Instemmen met de hoofdlijnen van de overeenkomst met Rotij Projecten BV m.b.t. de realisatie van het oostelijk deel van het Castellum 2. Instemmen met de verantwoording van het college van burgemeester en wethouders over de uitwerking van de kaders van de rapportage Herijking Castellum in de hoofdlijnen van de overeenkomst met het Rotij Projecten BV 3. De door het college opgelegde geheimhouding op de financiële bijlagen bekrachtigen (artikel 25, lid 2 Gemeentewet). Inleiding: Op 15 februari 2005 bent u akkoord gegaan met de rapportage Herijking Castellum. Met inachtneming van de daarbij vastgestelde uitgangspunten en wensen zijn wij verder gegaan met het nader onderzoeken en uitwerken van de verschillende programma s (verkeer, wonen, winkels, kantoren etc.) en het vertalen daarvan in een proefverkaveling. De westzijde van het Castellum wordt ontwikkeld door het Ontwikkelingsverband Houten volgens het zogenaamde bouwclaimmodel. De oostzijde zal door middel van zelfrealisatie tot stand komen. Voorafgaand aan de rapportage Herijking Castellum is, naast een inspraakavond voor inwoners, door de marktpartijen aan de oost- en de westzijde aangegeven dat onder nader aan te geven voorwaarden de herijking een goede basis vormde om tot overeenstemming over de realisatie van het Castellum te komen. In lijn hiermee is gedurende de ontwikkeling van de proefverkaveling met de marktpartijen gesproken over de vorm en inhoud van de noodzakelijke overeenkomsten. Voor wat betreft de oostzijde heeft dat geleid tot overeenstemming op hoofdlijnen. Deze hoofdlijnen vormen de basis voor de te sluiten overeenkomst. Voor wat betreft de contractvorming over de realisatie van de westzijde treft u een afzonderlijk voorstel aan. De overeenkomst aan de oostzijde wordt gesloten met Rotij Projecten B.V. De reden hiervoor is gelegen in het feit dat een zo complexe ontwikkeling als het Castellum zoveel als mogelijk regievoering/sturing vanuit een hand vraagt. Om die reden is ook al eerder aangegeven dat het terugdringen van het aantal belanghebbende partijen in het Castellum een permanent doel is. Rotij Projecten en Mega Projecten hebben met elkaar afgesproken om de ontwikkeling van Hofstad III en Castellum Oost onder elkaar te verdelen. De uitkomst hiervan is dat Mega Projecten het eerder gesloten contract met betrekking tot Hofstad III zal uitvoeren en Rotij Projecten B.V. het Castellum voor haar rekening zal nemen. Voor een aantal onderdelen zijn de uitgangspunten uit de overeenkomst met betrekking tot Loerik V en Hofstad III overgenomen (overname grond t.b.v. bovenwijkse infrastructuur door gemeente en de bijdrage bovenwijkse voorzieningen, deelname WIC door Rotij). Deze verdeling is mede tot stand gekomen door de inzet van een deel van de vrijgekomen bouwclaim door de ontwikkelingen/contractvorming aan de westzijde van het Castellum. Beoogd effect: De realisatie van de oostzijde van het Castellum binnen de kaders van de herijkingsrapportage en de proefverkaveling Castellum. Argumenten: De hoofdlijnen van de overeenstemming passen binnen de door de gemeenteraad vastgestelde kaders van de rapportage herijking Castellum en van de proefverkaveling
- 2 - De hoofdlijnen van de overeenstemming vallen binnen de door de raad vastgestelde kaders met betrekking tot de herijking. Hieronder geven wij per onderdelen de resultaten weer (indien van toepassing) in vergelijking met de kaders van de rapportage Herijking Castellum. Algemeen Het programma zal worden gerealiseerd binnen de kaders van de in de overwegingen genoemde proefverkaveling en de daarbij behorende stedenbouwkundige randvoorwaarden en uitwerkingsmogelijkheden in de overwegingen genoemd en vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Houten op 25 oktober 2005. Programma wonen Rapportage herijking: Zoals bij de aanleiding van het voorstel tot herijking vermeld, dient onderzocht te worden of het aantal van ± 500 woningen (gehele Castellum) kan worden opgehoogd. Bovendien is in de Nota Wonen 2015 aandacht gevraagd voor het realiseren van woningen ten behoeve van starters. Tevens is hierin een ophoging van het aantal woningen in de sociale huursector aan de orde. Voorwaarde voor het ophogen van het woningaantal zijn behoud van de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid. Vooral het aantal extra benodigde parkeerplaatsen bij verhoging van het woningaantal is hierbij een aandachtspunt. Van de woningen dient ongeveer 70% in de marktsector en 30% in de sociale sector ontwikkeld te worden. Hiervan zal 35% gestapeld en 65% grondgebonden worden ontwikkeld. - de realisatie van ca. 317 woningen aan de oostzijde van het Castellum waaronder de realisatie van 95 stuks woningen, derhalve 30% van de woningen, in de categorie sociale huur - ROTIJ zal zich inspannen om binnen het aantal sociale huurwoningen zorgwoningen te realiseren - de Nota Wonen zal worden betrokken bij de invulling van de woningdifferentiatie door ROTIJ bij het woningbouwprogramma; ROTIJ is vrij de woningdifferentiatie in te vullen onder handhaving van het onderdeel sociale huur; Programma kantoren Rapportage herijking: Weliswaar verkeert de kantorenmarkt op dit moment in een dip, het is te verwachten dat binnen enkele jaren er een beter economisch klimaat heerst waardoor de kantorenmarkt aan zal trekken. Het voorstel is dan ook het aantal vierkante meters kantooroppervlak voorshands te handhaven. Een extra argument voor de oostzijde van de spoorlijn is het afronden van het kantorenlint, dat zijn beginpunt heeft ter hoogte van Het Rond en dan zijn afronding krijgt in Het Castellum. Fysiek gezien is er ruimte om 20.000 m 2 kantoren te bouwen langs beide zijden van het spoor. De kantoren zijn dan 4 à 5 lagen hoog. De helft van de benodigde parkeerplaatsen kan onder de kantoren worden opgelost, de andere helft in de openbare ruimte. Kantoren op de koppen (bij de onderdoorgang) hebben de hoogste prioriteit. Als de kantoorontwikkeling als gevolg van omstandigheden in de markt zoals eerder aangegeven niet van de grond kan komen, dient rekening te worden gehouden met woningontwikkeling. Vanwege bezonningsaspecten zijn de kantoren aan de westzijde beter inwisselbaar voor woningen dan die aan de oostzijde. Daarbij is er van uitgegaan dat de gevels van de woningen geluidwerend moeten zijn als gevolg van de ligging langs het spoor. - het realiseren van kantoorvolume van ca. 10.000 m2 bvo (brutovloeroppervlak); - de mogelijkheid tot omzetting kantoorvolume van ca. 10.000 m2 bvo in woningen/appartementen of woningen/appartementen in combinatie met een commerciële functie op de begane grond (de plint); - bij de omzetting van het kantoorvolume zal Rotij zich inspannen om een zogenaamd eerstelijns medisch centrum te realiseren. Programma parkeren Rapportage herijking:
- 3 - Het parkeren voor de woningen en de bezoekers daarvan kan plaatsvinden op maaiveldniveau. Het zou mooi zijn als de parkeerplaatsen voor de woningen ondergronds kunnen worden opgelost. Financieel gezien is dat niet realistisch mede gelet op de woningdifferentiatie. Normatief moet rekening worden gehouden met 1,3 parkeerplaats per woning, 0,2 parkeerplaats per woning voor bezoekers en 0,2 parkeerplaats per woning reservecapaciteit. Dat geldt niet voor de winkelvoorzieningen. Gelet op het aantal benodigde plaatsen (300 pp= 4pp/100m 2 bvo) en de concentratie daarvan zal voor een parkeerkelder of parkeerdekken moeten worden gekozen. Om kwalitatieve redenen wordt de voorkeur gegeven aan een kelder. Van genoemd aantal parkeerplaatsen dienen er ± 100 op maaiveldniveau gerealiseerd te worden. Onderzoek heeft uitgewezen dat in Houten Vinex 100 à 150 P&R plaatsen nodig zijn. In principe zal het zo moeten zijn dat ProRail de kosten hiervan voor haar rekening neemt of op z n minst een deel daarvan. Reservering is dan ook noodzakelijk of in het Castellum of in een gebied direct grenzend aan het Castellum, in het noordelijk deel van Hofstad IV bijvoorbeeld. Voor de kantoren dient te worden uitgegaan van 1 parkeerplaats per 50 m 2 bvo. Zoals eerder vermeld dient de helft op eigen terrein te worden gevonden en de andere helft in de openbare ruimte. - parkeernormering op basis van de proefverkaveling; - de tussen de woonblokken van de te realiseren hofwoningen aan te leggen parkeerhoven behoren niet tot het aan de gemeente over te dragen gebied, en zijn daarmee niet openbaar. De parkeervoorzieningen zullen door en voor rekening van Rotij worden gerealiseerd; - waar mogelijk/gewenst zal Rotij ondergronds gebouwde parkeervoorzieningen realiseren. Wijzigen proefverkaveling Van de in lid 3 bedoelde proefverkaveling kunnen onder andere de volgende onderdelen op aangeven van de ontwikkelaar worden aangepast: - de ligging van hoofdfietsverbinding noord-zuid binnen de op de proefverkaveling aangeduide grenzen; - de ligging en het profiel van de wegverbindingen tussen de woonblokken van de op de proefverkaveling aangegeven woonhofjes; - differentiatie maatvoering van de woningen gelegen aan de binnenzijde van het Castellum; - overige aanpassingen in onderling overleg en passend binnen de kaders van de stedenbouwkundige randvoorwaarden. Infrastructuur c.a. - de keerwanden aan de buitenzijde van het Castellum zijn onderdeel van de te realiseren woningen en zullen door en voor rekening van Rotij worden gerealiseerd. - er zal in het kader van de realisering van het bouwprogramma een juiste afstemming dienen plaats te vinden, ook in het kader van fasering van de werkzaamheden, met het oog op werkzaamheden aan de spoorverdubbeling. - Rotij zal in overleg met de gemeente tot aanwijzing van een of meer architecten overgaan. - in het kader van de ontwikkeling en realisering van het bouwprogramma is het nader uit te werken BLVC regime van toepassing. In het kader van de uitwerking zal zonodig overleg tussen partijen plaatsvinden. - aankoop grond t.b.v. bovenwijkse infrastructuur en bijdrage bovenwijkse voorzieningen in lijn met contracten Loerik V/Hofstad III Overige afspraken - Rotij is na vaststelling van het woningbouwprogramma per deelplan bevoegd voor de betreffende woningen de vrij-op-naam prijzen na overleg met de gemeente vast te stellen. - Bij de verdere ontwikkeling van het bepaalde in deze overeenkomst geldt dat de verbinding tussen oost en west Castellum voor voetgangers en fietsers geschiedt middels een doorgang onder het spoor. Deze onderdoorgang is qua profiel zodanig ingevuld, dat het in de toekomst mogelijk kan worden gemaakt met de auto vanaf de oostzijde de parkeergarage in en uit te rijden. Hulpdiensten dienen al direct gebruik te kunnen maken van de onderdoorgang.
- 4 - - Indien tijdens de ontwikkeling van het winkelcentrum, de duurzame levensvatbaarheid onmogelijk blijkt door het ontbreken van een autotoegankelijkheid van de parkeerkelder voor autoverkeer vanuit de oostkant, zullen partijen nader met elkaar in overleg treden over de technische aanpassingen ten behoeve van de aansluiting op de door ProRail te realiseren onderdoorgang als toegang van de parkeerkelder vanaf de oostzijde; - Rotij Projecten zal een deel van de bouwclaim, die is vrijgekomen door de contractvorming aan de westzijde, realiseren na start van de bouw van het Castellum; het grondprijzenbesluit 2005 is de basis voor de afgesproken grondprijzen. Voorbehouden - instemming met proefverkaveling door de raad van de gemeente Houten - instemming met hoofdlijnen contracten door de raad van de gemeente Houten en de directies van de betrokken marktpartijen; - de verdeling van de ontwikkeling van Hofstad III en Castellum tussen Mega Projecten BV en Rotij Projecten BV is onherroepelijk - eventuele planschade voor rekening van Rotij Projecten BV - de voor de ontwikkeling en realisering van het bouwprogramma benodigde procedures niet tijdig cf. de tussen partijen overeengekomen c.q. overeen te komen planning zijn doorlopen; - er substantiële verschillen ontstaan tussen de in deze overeenkomst aangehaalde proefverkaveling en de definitieve verkaveling. Communicatie: Door middel van publicaties in de pers zal de ondertekening van de overeenkomst kenbaar worden gemaakt aan de inwoners van Houten. De gemeenteraad zal via een mededeling op de hoogte worden gesteld. Financiën: De financiële afspraken vallen binnen de ten tijde van de rapportage opgestelde grondexploitatie voor het Castellum. De financiële bijlagen zijn geheim en kunnen door raadsleden op de gebruikelijke wijze worden ingezien bij de gemeentesecretaris. Openbaarheid geeft deze en andere marktpartijen inzicht in de financiële positie van de gemeente voor wat betreft de grondexploitatie van de betreffende gebieden. In een situatie waarin: - een definitieve verkaveling nog moet worden vastgesteld en deze bij substantiële afwijkingen ten opzichte van de proefverkaveling aanleiding kan geven tot nader overleg - marktpartijen betrokken zijn bij andere nog in ontwikkeling te nemen deelplannen in Houten- Vinex achten wij geheimhouding noodzakelijk ter bescherming van de financiële en economische belangen van de gemeente. Voortgang: De uitwerking van de hoofdlijnen in een aanvullend contract is direct na de overeenstemming in gang gezet. Omwille van de snelheid zal de ondertekening zo mogelijk nog voor de raadsvergadering van 2 februari 2006 plaatsvinden. Een en ander onder de eerdergenoemde voorbehouden. Burgemeester en wethouders van Houten, de secretaris, de burgemeester, L.W.M. Jansen, loco C.H.J. Lamers
- 5 - Geheime bijlagen die voor de leden van de raad bij de (loco)secretaris ter inzage liggen: - Grondexploitatie Houten Vinex onderdeel Castellum
Nr. 2006-002 De raad van de gemeente Houten heeft het voorstel van burgemeester en wethouders van 10 januari 2006, nr. 2006-002 gelezen en besluit; 1. In te stemmen met de hoofdlijnen van de overeenkomst met Rotij Projecten BV m.b.t. de realisatie van het oostelijk deel van het Castellum 2. In te stemmen met de verantwoording van het college van burgemeester en wethouders over de uitwerking van de kaders van de rapportage Herijking Castellum in de hoofdlijnen van de overeenkomst met het Rotij Projecten BV 3. De door het college opgelegde geheimhouding op de financiële bijlagen te bekrachtigen (artikel 25, lid 2 Gemeentewet). Dit is besloten in de openbare vergadering van de raad op 2 februari 2006. De raad van de gemeente Houten, de griffier, de voorzitter, E.A. Scholten-Quispel C.H.J. Lamers