AAN BURGEMEESTER & WETHOUDERS Kenmerk: 142447 Sector: Grondgebied Team : Woonbedrijf Onderwerp: Krediet t.b.v. nul-op-de-meter renovatie 4 + 60 woningen in Oostvoorne Besluit: 1. In te stemmen met het beschikbaar stellen van het krediet voor de nul-op-de-meter renovatie van 4+ 60 woningen in Oostvoorne ter grootte van 4.800.000,-. 2. Dit bedrag te splitsen in een pilotproject van 4 woningen, 300.000,- en vervolgproject 60 woningen 4.500.000,-. 3. Vervolgproject doorzetten na afronding van door het college geaccordeerde evaluatie van het pilotproject. 4. De onrendabele investering van 2.120.000,- ten laste te brengen van de reserve verduurzaming bestaand woningbezit. Portefeuillehouder: A.L. van der Meij Vertrouwelijk: Nee Raadscommissie OR/GO Raad Ja Nee Ja datum 1
1. Aanleiding In de door het college vastgestelde rapportage Strategisch Voorraad Beleid (SVB) is vastgelegd dat naast het uitvoeren van de traditionele energetische ingrepen het Woonbedrijf ook ervaring op wil doen en kennis wil ontwikkelen. Het Woonbedrijf wil hiermee enerzijds blijven aansluiten op de diverse ontwikkelingen in de markt, en anderzijds blijven inspelen op de wensen van haar bewoners. In de meerjarenbegroting 2016-2019 is voor het laten uitvoeren van een tweetal pilotprojecten van 8 tot 10 woningen ten behoeve van Nul-op-de-meter renovatie een budget van 700.000,- gereserveerd. De gemeente heeft zich in 2016 aangesloten bij de landelijk stichting Stroomversnelling. Stroomversnelling is een netwerk van ambitieuze bouwers, toeleveranciers, corporaties, gemeentes, financiers, netbeheerders en anderen die samen aan de slag zijn om Nul-op-de-Meter renovaties en nieuwbouw mogelijk te maken. Stroomversnelling is in 2015 opgericht om verder vorm te geven aan de energietransitie in de gebouwde omgeving. Stroomversnelling staat voor een brede markt-gedragen coalitie van partijen die gezamenlijk hun schouders onder de transitie willen zetten. Partijen die bereid zijn kosten, kennis en menskracht te delen voor de ontwikkeling van een energie neutrale bebouwde omgeving en het realiseren van Nul-op-de-Meter woningen. Stroomversnelling zoekt wegen om de energietransitie van de gebouwde omgeving te versnellen, op een manier die voor alle betrokken partijen acceptabel en profijtelijk is. Zeker ook voor de bewoners. En door daar ook het gehele maatschappelijke middenveld bij te betrekken, kunnen op langere termijn grote resultaten worden geboekt. In samenwerking met de stichting Stroomversnelling is een plan van aanpak opgesteld om te komen tot de realisatie van zowel een pilotproject in Oostvoorne en Rockanje. Vanuit praktisch oogpunt is er voor gekozen om eerst het project in Oostvoorne te realiseren en vervolgens deze voort te zetten in Rockanje. Dit plan van aanpak is op 2 februari 2016 door het college vastgesteld. In tegenstelling tot het vastgestelde plan van aanpak wordt vooralsnog alleen het project in Oostvoorne uitgevoerd. In de loop van 2017 wordt een voorstel voor het project in Rockanje voorgelegd aan de gemeenteraad om hiervoor krediet beschikbaar te stellen indien hiervoor ruimte in de begroting is. Op basis van het hierboven genoemde plan van aanpak is gestart met het voorbereidingstraject. Inmiddels is dit traject afgerond en is opdrachtverstrekking de volgende stap in het traject. Uit het voorbereidingstraject is gekomen dat er in Nederland geen bouwer te vinden is voor een pilotproject van een klein aantal woningen. In overleg met de stichting Stroomversnelling is een alternatief traject gestart waarbij in principe opdracht wordt gegeven voor het totale project waarin gestart wordt met een pilot en na een succesvolle evaluatie door de gemeente opdracht kan worden gegeven voor de verdere voortgang van het project. Het project bestaat uit in totaal 64 woningen (4 pilotproject en 60 vervolgproject). In de kadernota was nog uitgegaan van een ingeschat bedrag van 50.000,- per woning. In dit bedrag waren alleen de energetische maatregelen aan de buitenzijde van de woning opgenomen en nog niet de renovatie aan de binnenzijde van de woning (keuken, badkamer en toilet alsmede aanpassing technische installaties zoals mechanische luchtbehandeling. Inmiddels is er ook duidelijkheid over het totaal van de kosten per woning en deze bedragen, inclusief bijkomende kosten 75.000,-. Het totale budget bedraagt voor 64 woningen 4.800.000,-, te splitsen in 300.000,- voor het pilotproject en 4.500.000,- voor het vervolgproject. 2. Argumenten 2
Met de start van de nul-op-de-meter renovatie van een deel van het bestaande woningbezit van het Woonbedrijf wordt uitvoering gegeven aan het vastgestelde Strategisch Voorraad Beleid. De verduurzaming van het gebouwde omgeving is een van de pijlers van het collegeprogramma. Daarnaast past het ook in het streven van het college om meer te sturen op woonlasten dan op huurlasten. Nul-op-de-meter houdt namelijk in dat de huur van de gerenoveerde woningen met niet meer stijgt dan de huidige energielasten van de bewoners. Het comfort van de woningen wordt voor de bewoners met deze renovatie op een hoger niveau gebracht. Opdrachtverstrekking voor het totale project geschiedt onder de voorwaarde dat het pilotproject moet worden afgesloten met een door het college geaccordeerde evaluatie. Na afronding van dit project heeft het Woonbedrijf ruim 60 woningen uit de jaren 60 op een dusdanige wijze worden vernieuwd dat ze weer een nieuwe exploitatieperiode ingaan van 40 jaar (t/m 2056), waarbij de bewoners gelijkblijvende woonlasten hebben ongeacht de eventuele stijgende energielasten. 3. Aanpak/uitvoering Op grond van het plan van aanpak is onderzocht welke woningen hiervoor in aanmerking komen. Met name de woningen uit de jaren 60 zijn uitermate geschikt voor een dergelijke renovatie omdat deze een goede plattegrond hebben die aansluit bij de vraag uit de markt. Voor de bewoners van ruim 60 woningen uit Oostvoorne zijn een tweetal informatieavonden belegd waarin het principe van Nul-op-de-meter is toegelicht. Inmiddels hebben bewoners van één blok woningen zich enthousiast aangemeld voor het pilotproject. Tijdens de informatieronde is de Huurdersvereniging Westvoorne ook uitgenodigd. Op basis van het selectietraject is er inmiddels een aannemer geselecteerd die, nadat de gemeenteraad heeft ingestemd met het budget, opdracht kan worden verstrekt. 4. Communicatie/Burgerparticipatie/Servicepunt In het projectplan van de aannemer is het traject van de bewonersbegeleiding gewaarborgd. Het initiatief is ook besproken met de Huurdersvereniging Westvoorne en zij zijn ook bij de informatieavonden aanwezig geweest. 5. Duurzaamheid Het Woonbedrijf Westvoorne onderschrijft de landelijke ambities gericht op een klimaat neutrale gebouwde omgeving. Om die reden is er ook aansluiting gezocht bij de vereniging Stroomversnelling om stapsgewijs het vastgoed energieneutraal te renoveren. Om deze ambitie concreet te maken, wordt in 2016 allereerst gestart met een pilot voor vier woningen in Oostvoorne en vervolgens een zelfde aantal in Rockanje. Naast de zonnepanelenprojecten op de woningen uit de jaren vanaf 1980 is het Nul-op-de-meter renoveren de hoogste graad van het bereiken van de duurzaamheidsambitie. 6. Kosten, baten en dekking De totale kosten zijn 4.800.000,-. De investering wordt voor een deel gedekt door een bijdrage van de bewoners. Deze bijdrage bestaat uit de energieprestatievergoeding. Dit is een wettelijk vastgelegde vergoeding. Deze is gemiddeld genomen gelijk aan huidige energielasten van de bewoners. Na oplevering van de woning hebben de bewoners namelijk geen energielasten meer. Voor de bewoners geschiedt dit dus budgettair neutraal. Het overige deel, naar verwachting 2.120.000,- wordt als onrendabele investering ten laste gebracht van de reserve verduurzaming bestaand woningbezit. Na verwerking hiervan resteert nog een bedrag van 130.000,-. 7. Risicomanagement en weerstandvermogen Op basis van een gezonde economische bedrijfsvoering zou de renovatie vanuit de exploitatie van het Woonbedrijf moeten worden terugverdiend in de resterende exploitatieperiode van 40 jaar. Bij deze investering wordt dit niet gerealiseerd. Echter is voor de onrendabele investering reeds een voorziening getroffen reserve verduurzaming bestaand bezit. Deze reservering is gevormd om de duurzaamheidsambitie, verwoord in het collegeprogramma, te kunnen realiseren. Omdat het onrendabele deel van de investering ten laste gebracht kan worden op de gevormde reserve heeft dit geen negatieve invloed op het weerstandvermogen. 3
Voor een verdere uitrol van het NOM-project in Rockanje komt het onrendabele deel van de investering vooralsnog ten laste van de exploitatie van het Woonbedrijf. In de opdracht aan de aannemer wordt opgenomen dat: Deze mede verantwoordelijk is voor het sluiten van een overeenkomst met de individuele huurders. Er wordt door het Woonbedrijf afgerekend op basis van het aantal gesloten renovatieovereenkomsten. Het risico voor de niet-deelnemers ligt volledig bij de aannemer. Mocht uit de evaluatie blijken dat het project niet wordt doorgezet, wordt alleen het pilotproject afgerekend met de aannemer. De aanloopkosten worden dan verdeeld over de 4 pilotwoningen in plaats van over het beoogde aantal woningen. De aannemer heeft zich aangesloten bij de stichting Stroomversnelling waardoor hij zich vooraf conformeert aan de uitgangspunten en resultaten van nul-op-de-meter, De aannemer sluit met de individuele huurder een overeenkomst, met een duur van 40 jaar, waarin de garantie van nul-op-de-meter wordt opgenomen. 8. Toelichting Het Woonbedrijf heeft de volgende doelstelling geformuleerd: Het renoveren van de hiervoor geschikte woningen naar Nul-op-de-Meter (NOM) Een wezenlijke bijdrage te leveren aan de energietransitie van de gebouwde omgeving van Westvoorne Het realiseren van een zodanige kwaliteitsverbetering dat de complexen weer voor veertig jaar verhuurd kunnen worden. De kwaliteit langjarig in stand te houden door het aangaan van een afnameovereenkomst op basis van prestatiegaranties, waarbij de aanbieder langjarig verantwoordelijk wordt voor het onderhoud en de prestaties. Oplossingen bieden voor starters door geschikte en concurrerende woonruimte te bieden Inzet van kennis, ervaring en creativiteit met NOM van marktpartijen om tot een optimaal plan te komen en zowel dubbele kosten als faalkosten in het proces te voorkomen. Het vergroten van de kennis van en ervaring met het realiseren van NOM bij Woonbedrijf Westvoorne, de aanbieders en de markt in het algemeen. Het realiseren van een passende beeldkwaliteit voor de complexen in relatie tot hun omgeving Het realiseren van comfortabele, veilige woningen met tevreden bewoners, waarbij alle kwaliteitsaspecten van de NOM-standaard als basis worden gehanteerd De woningen bevinden zich in de complexen 107 en 109, Middellandweg, Bethlehemweg, Dirk van Leydenweg en Gijzenhoekweg. 4
Na de NOM-renovatie ontstaat er een nieuw straatbeeld. Onderstaand is het voorlopige ontwerp van de woningen na de renovatie weergegeven. De insteek is dat er een meer gevarieerd straatbeeld ontstaat. Na realisatie van de pilot-woningen wordt de pilot geëvalueerd met de bewoners, de aanbieder en met de betrokkenen van het Woonbedrijf en de Stroomversnelling. Onderwerpen die daarbij ter sprake komen zijn: Is men (bewoners/woonbedrijf) tevreden over het behaalde resultaat? Zijn de vooraf gestelde doelstellingen gehaald binnen de afgesproken kaders? Biedt de realisatie van de pilot aanleiding om in een volgende stap de rest van complex 107/109 naar NOM te renoveren? Op welke wijze krijgt NOM een plek in het strategisch voorraadbeleid van het Woonbedrijf? Kunnen de woningen als voorbeeld dienen voor de particuliere woningvoorraad in de gemeente Westvoorne? Het Woonbedrijf Westvoorne is voornemens bij een geslaagde pilot alle huurwoningen binnen het complex 107/109 te renoveren naar NOM. De aanbieder is eerste gesprekspartner voor de uitbreiding naar deze complexen. Bij een instemming van de overige bewoners van minimaal 70% kan, op grond van hetgeen hieromtrent is vastgelegd in de wet, het project voor 100% worden uitgerold. 9. Samenvatting - 5