Betaalbaarheid Haaglanden De betaalbaarheid van sociale huurwoningen krijgt de laatste tijd steeds meer aandacht. De huurprijzen van sociale huurwoningen stijgen, terwijl het (besteedbare) inkomen van huishoudens juist onder druk is komen te staan. In deze explicatie besteden we aandacht aan de betaalbaarheid van het huuraanbod in de regio Haaglanden en dan met name de betaalbaarheid voor minima 1. De prijs van het huuraanbod Het sociale huuraanbod in Haaglanden is de laatste jaren steeds duurder geworden. Dit lijkt niet het gevolg te zijn van een kwalitatieve verandering in het huuraanbod, maar is in belangrijke mate toe te schrijven aan het huurharmonisatiebeleid van de corporaties. Als gevolg van de invoering van de Verhuurderheffing hebben veel corporaties noodgedwongen het huurbeleid moeten aanscherpen. Dit betekent veelal een hogere huurprijs van de woning na mutatie. Uit de Woonnet-gegevens van de afgelopen jaren blijkt dat het huuraanbod in de lagere huurklassen (tot de kwaliteitskortingsgrens en de lage aftoppingsgrens) zowel in absolute als in relatieve zin is afgenomen. We zien tussen en een verschuiving naar het duurdere huursegment. Het huuraanbod in het prijssegment boven de hoge aftoppingsgrens is toegenomen. Figuur 1 Verhuurde woningen naar huurprijs, (bron: Woonnet Haaglanden) onder kwaliteitskortingsgrens onder lage aftoppingsgrens onder hoge aftoppingsgrens onder huurprijsgrens boven huurprijsgrens Ondanks deze prijsontwikkeling zien we geen grote verschuiving in de doelgroepen die geslaagd zijn in deze woningen, al is er een lichte afname te zien in het aandeel geslaagde minima, van 49% in naar 46% in. Het aandeel geslaagde huishoudens met een inkomen tot de BBSH-grens (minima en ov. doelgroep samen) bedraagt in ongeveer 70% en is daarmee vrijwel gelijk gebleven ten opzichte van en. Figuur 2 Geslaagde woningzoekenden naar inkomen, - (exclusief onbekend inkomen en verhuringen aan rechtspersonen) (bron: Woonnet Haaglanden) minima ov doelgroep middeninkomen hoger inkomen 1 Deze explicatie is gebaseerd op hoofdstuk 5 van de aanbodrapportage 2014, sociale huursector Haaglanden. Deze aanbodrapportage is te downloaden via de link: http://www.socialeverhuurdershaaglanden.nl/svh/assets/file/14120-aanbodrapportage%20%20analyse.pdf.
Als er slechts kleine verschuivingen te zien zijn in de geslaagde woningzoekenden naar inkomen, dan betekent dat dat een deel van deze huishoudens geslaagd is in een duurdere huurwoning. Van de huishoudens met een inkomen tot de BBSH-grens slaagt nog steeds een relatief groot deel in een huurwoning tot de hoge aftoppingsgrens (figuur 3). Maar dit aandeel is wel gedaald van 93% in naar 82% in. Daarmee is een groter deel van de BBSH-doelgroep geslaagd in een woning met een huurprijs boven de hoge aftoppingsgrens (tot de huurprijsgrens). Voor deze huishoudens geldt dat zij meer geld kwijt zijn aan de huur, zeker omdat het bedrag dat boven de hoge aftoppingsgrens uitkomt, minder of niet gecompenseerd wordt door huurtoeslag. Figuur 3 Geslaagde huishoudens behorend tot de BBSH-doelgroep naar huurprijs van de woning, - onder kwaliteitskortingsgrens onder lage aftoppingsgrens onder hoge aftoppingsgrens onder huurprijsgrens boven huurprijsgrens Voor de huishoudens met een minimum inkomen 2 zien we een vergelijkbare ontwikkeling. Van deze groep slaagt ongeveer een derde in een huurwoning met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens. Het merendeel van de minima slaagt in een huurwoning met een huurprijs tot de aftoppingsgrens. Opmerkelijk is dat in bijna 15% van de minima is geslaagd in een huurwoning met een huurprijs boven de hoge aftoppingsgrens. Deze huishoudens zijn een flink deel van het inkomen kwijt aan huurlasten. De vraag daarbij is in hoeverre deze huur betaalbaar is voor deze huishoudens. In de volgende paragrafen wordt nader ingegaan op de betaalbaarheid van het wonen voor deze doelgroep. Daarbij maken we gebruik van de Nibud-normen. Figuur 4 Geslaagden met minimum inkomen naar huurprijs van de woning, - onder kwaliteitskortingsgrens onder lage aftoppingsgrens onder hoge aftoppingsgrens onder huurprijsgrens boven huurprijsgrens Nibud-normen Het huuraanbod voor woningzoekenden wordt duurder. We zien dat huishoudens met een minimum inkomen in vaker geslaagd zijn in een duurdere huurwoning dan in en. De vraag die dan leeft is: levert een hogere huur voor deze huishoudens problemen op? Komt de betaalbaarheid van het wonen voor deze huishoudens in het geding? Deze vraag is niet eenvoudig en generiek te beantwoorden. Het hangt af van het individuele inkomen en eventueel vermogen van huishoudens. Maar ook van andere relevante uitgaven. De vraag of iets wel of niet betaalbaar is, wordt veelal als een persoonlijke kwestie gezien. Toch zijn er volgens het Nibud 3 indicaties te geven over betaalbaarheid. Het 2 Minimum inkomen voor huurtoeslag. 3 Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) is een onafhankelijke stichting die informeert en adviseert over financiën van huishoudens.
Nibud berekent regelmatig voor corporaties wat huishoudens maximaal verantwoord aan woonlasten kunnen uitgeven. Om de maximaal verantwoorde huur te bepalen, kijkt het Nibud naar de andere uitgavenposten van huishoudens. Een huishouden heeft naast woonlasten namelijk nog tal van andere uitgavenposten, die volgens het Nibud ook betaalbaar moeten zijn. Het gaat dan onder andere om voeding, kleding, verzekeringen, inventaris, vervoerskosten, etc. Deze andere uitgavenposten worden bij elkaar opgeteld en gevat onder de noemer overige uitgaven. Het Nibud maakt voor het bepalen van de hoogte van deze overige uitgaven onderscheid in basisbedragen en voorbeeldbedragen. De basisbedragen zijn de bedragen die minimaal voor deze uitgavenposten nodig zijn 4. De basisbedragen zijn afhankelijk van de samenstelling van het huishouden, maar niet afhankelijk van het inkomen. Het bedrag dat dan voor woonlasten beschikbaar is, is het verschil tussen het netto inkomen en een optelling van de basisbedragen voor overige uitgaven. Er is nog een klein deel benodigd voor onderhoud van de woning. Het restbedrag is beschikbaar voor de (netto) huur. De netto huur in combinatie met eventuele huurtoeslag bepaalt de bruto huur, ofwel de maximaal verantwoorde huur die de huurder volgens het Nibud kan betalen. De voorbeeldbedragen zijn uitgaven die een vergelijkbaar huishouden met een vergelijkbaar inkomen gemiddeld uitgeeft aan de verschillende uitgavenposten. De voorbeeldbedragen komen onder andere uit het Budgetonderzoek van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De voorbeeldbedragen geven dus het gemiddelde feitelijke uitgavenpatroon weer. Hogere overige uitgaven worden mede mogelijk gemaakt door lage(re) woonlasten. Het door het Nibud gehanteerde uitgangspunt voor de berekeningen van de maximaal verantwoorde huurlast is dat bij de laagste inkomens voor de overige uitgaven de basisbedragen beschikbaar moeten zijn. Bij de hogere inkomens kiest het Nibud er voor dat de overige uitgaven precies tussen de basisuitgaven en de voorbeelduitgaven moeten uitkomen. Het Nibud kiest het midden, omdat zij van mening is dat huishoudens iets moeten (c.q. kunnen) inleveren voor hogere woonlasten (ten opzichte van het gemiddelde) maar niet terug hoeven naar de basisbedragen. In onderstaande figuur is de relatie tussen inkomen en uitgaven (basisuitgaven, voorbeelduitgaven en normuitgaven) weergegeven. Figuur 5 Relatie tussen inkomen en uitgaven (basisuitgaven, voorbeelduitgaven en normuitgaven), bron: Nibud uitgaven basisuitgaven normuitgaven voorbeelduitgaven best. inkomen inkomen In het vervolg van deze explicatie gaan we vooral in op de betaalbaarheid voor huishoudens met een minimum inkomen. Het Nibud gaat bij het bepalen van de maximaal verantwoorde huur voor deze 4 De Prijzengids en het Budget Handboek zijn publicaties van het Nibud waarin de pakketten, inclusief de overige uitgaven, uitgebreid staan beschreven. De hoogte van de overige uitgaven wordt berekend aan de hand van referentiecijfers die het Nibud verkrijgt uit verschillende bronnen. Een belangrijke informatiebron is het Budgetonderzoek van het CBS en daarnaast instanties als het Voedingscentrum en Agentschap NL.
groep uit van de basisuitgaven (basisnorm). In onderstaande figuur is voor verschillende huishoudens de relatie tussen het inkomen en de maximale bruto huur op basis van de Nibud basisnorm weergegeven. Figuur 6 Relatie inkomen, huishoudtype, leeftijd en maximale bruto huur uitgaande van de Nibud basisnorm 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 1p <23 1p 23-65 1p 65+ 2p < 23 2p 23-65 2p 65+ 2p met kind huurprijsgrens 0 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 Volgens de berekeningen van het Nibud zijn het met name de huishoudens met een minimum inkomen, waarbij de maximaal verantwoorde bruto huur ruim onder de huurprijsgrens ligt. Wanneer wordt ingezoomd op deze doelgroep, zien we dat er een verschil is tussen uitkeringsgerechtigden (bijstand of AOW) en overige huishoudens met een minimum inkomen voor huurtoeslag. Vooral voor huishoudens die rond moeten komen van een uitkering ligt de maximaal verantwoorde bruto huur lager (zie figuur 7). Dit wetende, doet zich de vraag voor hoe deze huishoudens geslaagd zijn in Haaglanden in. In de volgende paragraaf gaan we hier verder op in. Figuur 7 Relatie inkomen, huishoudtype en maximale woonlasten (bruto huur) o.b.v. de Nibud basisnorm voor paar, 65 jaar en ouder paar met kinderen paar, 23 tot 65 jaar paar, jonger dan 23 jaar alleenstaande, 65 jaar en ouder alleenstaande, 23 tot 65 jaar alleenstaande, jonger dan 23 jaar max. huur bij overig minimum inkomen max. huur bij bijstand of AOW 0 200 400 600 800 Betaalbaarheid volgens de Nibud basisnorm Wanneer we uitgaan van de maximale woonlasten op basis van de basisuitgaven (volgens het Nibud), kunnen we inzichtelijk maken welke van de in geslaagde huishoudens een hogere huurlast hebben dan maximaal verantwoord volgens Nibud. Voor deze analyse maken we gebruik van de Nibudnormen voor, zoals die zijn berekend door het Nibud in opdracht van De Goede Woning 5. Om de berekening te kunnen maken, is aan de gegevens van de geslaagde woningzoekenden in de maximale basishuur volgens het Nibud gekoppeld. Hierbij is rekening gehouden met het huishoudinkomen en de huishoudsamenstelling. 5 Betaalbare huren, berekeningen voor De Goede Woning, Nibud
Van alle huishoudens die in in Haaglanden zijn geslaagd, heeft 27% een huurprijs die volgens het Nibud niet verantwoord is uitgaande van de basisuitgaven (zie figuur 8). De huurprijs van de woningen ligt hoger dan de maximaal verantwoorde huurlast volgens het Nibud, uitgaande van de basisnorm voor deze huishoudens. Een uitsplitsing naar inkomen laat zien dat het met name de minima betreft. Bij ruim 55% van de toewijzingen aan minima ligt de huur hoger dan maximaal verantwoord volgens het Nibud. Figuur 8 Verantwoorde toewijzing inkomensgroepen volgens Nibud uitgaande van de Nibud basisuitgaven 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% minima ov doelgroep middeninkomen hoger inkomen alle huishoudens 'niet verantwoord' volgens Nibud Bij de meerpersoonshuishoudens is het aandeel toewijzingen dat volgens de Nibud-normen nietverantwoord is hoger dan bij eenpersoonshuishoudens. Bij bijna 80% van de toewijzingen aan meerpersoons-minima-huishoudens ligt de huur boven de Nibud-basisnorm. Figuur 9 Verantwoorde toewijzing inkomensgroepen volgens Nibud uitgaande van de Nibud basisuitgaven 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% minima, 1 persoon ov doelgroep, 1 persoon middeninkomen, 1 persoon hoger inkomen, 1 persoon alle 1-persoons huishoudens minima, 2+ personen ov doelgroep, 2+ personen middeninkomen, 2+ personen hoger inkomen, 2+ personen alle meerpersoons huishoudens 'niet verantwoord' volgens Nibud alle huishoudens Bij de groep minima maakt het uit of men een uitkering heeft, of een minimum inkomen uit arbeid. Met een minimuminkomen uit arbeid is namelijk het besteedbare inkomen (door de arbeidskorting) bij een gelijk bruto-inkomen hoger dan voor huishoudens met alleen een uitkering. In bovenstaande twee figuren is uitgegaan van een inkomen uit arbeid. Of sprake is van een inkomen uit arbeid is niet bekend. Zouden we aannemen dat alle minima een uitkering ontvangen, dan neemt het aandeel nietverantwoorde huren bij minima toe tot 94%. Het aandeel niet-verantwoorde huren bij minima ligt dus ergens tussen de 55% en 94%. Wanneer we inzoomen op de groep minima en we rekening houden met de samenstelling van het huishouden, dan zien we verschillen (figuur 10). Daarbij hebben we ook onderscheid gemaakt tussen de situatie waarbij sprake is van een uitkering of inkomen uit arbeid.
Figuur 10 Verantwoorde of niet-verantwoorde toewijzing minima volgens Nibud, uitgaande van de basisuitgaven 1p <23 1p 23-64 1p 65+ 2p <23 2p 23-64 2p 65+ 3p 4p 5p 6+p alle minima 'niet verantwoord' volgens Nibud 'verantwoord' volgens Nibud, geen WWB of AOW Binnen de groep minima zijn duidelijke verschillen zichtbaar. De jongere huishoudens (tot 23 jaar) hebben een lagere maximaal verantwoorde huurlast volgens het Nibud, omdat deze huishoudens geen huurtoeslag ontvangen voor een woning met een huurprijs boven de kwaliteitskortingsgrens. Zij zijn daardoor aangewezen op goedkopere huurwoningen. Bij een groot deel van de toewijzingen aan vooral 2-persoonshuishoudens tot 23 jaar is de huurprijs hoger dan volgens Nibud verantwoord is. Dit geldt voor bijna 80% van deze groep, ongeacht of ze een uitkering ontvangen of een arbeidsinkomen hebben. Naast de jonge huishoudens zijn het vooral de grotere huishoudens met een minimum inkomen voor huurtoeslag die volgende de methodiek van het Nibud te maken hebben met een niet verantwoorde huurlast. Grotere huishoudens slagen veelal in grotere huurwoningen. De huurprijs van deze woningen is relatief hoger.