Bijlage 2: afwegingskader locatiekeuze supermarkt In deze bijlage is het afwegingskader opgenomen voor de locatiekeuze van de supermarkt in Geertruidenberg. De locaties Venestraat en Schonckplein zijn met elkaar vergeleken. Bij deze afweging zijn de volgende aspecten betrokken: 1. beleidsmatige aspecten; 2. ruimtelijke kwaliteit en omgevingsaspecten; 3. juridische aspecten. In de navolgende paragrafen worden deze aspecten besproken. Deze afweging is vooral benaderd vanuit het gemeentelijk oogpunt en gemeentelijke belangen. Met financiële en andere belangen van de partijen is in dit afwegingskader geen rekening gehouden. 1. Beleidsmatige aspecten Binnen onze gemeente bestaat een aantal beleidsvisies, die van invloed zijn op de locatiekeuze voor de supermarkt. De twee belangrijkste kaders zijn de visie Detailhandel uit 2013 en de Visie Toerisme en Recreatie. Op beide visies wordt in het navolgende ingegaan. Visie Detailhandel (2013) In 2013 is de Visie Detailhandel vastgesteld. In deze visie is vastgelegd dat de kern Geertruidenberg niet primair een boodschappencentrum is. Voor boodschappen dienen de inwoners naar Raamsdonksveer te gaan. De functie van Geertruidenberg is vooral een toeristisch- recreatief centrum. Binnen de kern Geertruidenberg is wel ruimte voor een volwaardige wijksupermarkt aanwezig. De omvang van de supermarkt moet echter wel afgestemd blijven op de wijkverzorgende functie (lees: de inwoners van de kern Geertruidenberg). In de visie is daarnaast opgenomen dat deze volwaardige wijksupermarkt gevestigd zal worden aan de Venestraat. Dit is in de visie opgenomen omdat in 2010 reeds een vrijstelling doorlopen was om de vestiging van de supermarkt aan de Venestraat mogelijk te maken. Bij het opstellen van de visie is deze vrijstelling gehanteerd als vaststaand gegeven. In de visie is echter wel nadrukkelijk opgemerkt dat de wisselwerking tussen de Markt en de vestiging van de supermarkt aan de Venestraat niet overschat moet worden. De afstand tussen Markt en supermarkt is dusdanig dat winkels aan de Markt slechts in enige mate zullen profiteren van de aanwezigheid van de supermarkt. Het achterliggende principe is weergeven in onderstaande figuur. Figuur 1 Grafische weergave van mate combinatiebezoek tussen de primair bezochte supermarkt en speciaalzaken in relatie tot de ruimtelijke situering
Situatieschets B is het meest van toepassing op de ruimtelijke situering in Geertruidenberg met de supermarkt aan de Venestraat en de winkels aan de Markt. Kortom: er is wisselwerking, maar deze is niet optimaal. Daarbij moet gerealiseerd worden dat deze winkels nu reeds voldoende klanten weten aan te trekken. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat een supermarkt in enige mate bijdraagt aan het draagvlak voor de overige winkels aan de Markt, maar dat deze winkels er niet afhankelijk van zijn. Visie Toerisme en Recreatie (2015) In de visie komt duidelijk naar voren dat het van belang is dat het toerisme en recreatie binnen onze gemeente versterkt moet worden. Overkoepelende visie is Geertruidenberg: vestingstad aan de Biesbosch. Op basis van de visie moet de vestingstad Geertruidenberg zich meer richten gaan op de bezoekers van buitenaf. Voor de voorzieningen in de kern is in de visie een aantal aandachtspunten geformuleerd. Het vestigen van een supermarkt in de oude kern maakt hier geen deel van uit. Dergelijke functie zal feitelijk niet bijdragen aan het versterken van toerisme en recreatie in de oude kern. Hierbij kan worden opgemerkt dat een supermarkt op zichzelf wel bijdraagt aan de levendigheid in een gebied. Een levendig centrumgebied is ook aantrekkelijk voor toeristen. Echter, de supermarkt zelf zal nauwelijks door toeristen worden bezocht (hooguit door de passanten in de jachthaven(s)). De parkeerruimte van de supermarkt kan eventueel wel gebruikt worden door toeristische bezoekers (en de parkeerdruk elders in het centrum verlagen). De bezoekpiek van een supermarkt (zaterdagochtend) verschilt namelijk van de bezoekpiek van toeristen (zaterdagmiddag en zondag). Conclusie beleid In de visie Detailhandel uit 2013 is rekening gehouden met de vestiging van een supermarkt aan de Venestraat. Deze keuze is niet ingegeven vanuit een beleidsmatige afweging, maar vanuit het feit dat deze ontwikkeling meegenomen is als vaststaand feit. Vanuit de beleidsmatige afweging kan echter ook beredeneerd dat een volwaardige wijksupermarkt gerealiseerd wordt aan het Schonckplein. Deze locatie ligt namelijk redelijk centraal in het marktgebied van de kern Geertruidenberg. Daarnaast kan gesteld worden dat het vestigen van de supermarkt in de historische kern niet goed aansluit bij de uitgangspunten die geformuleerd zijn in de visie Toerisme en Recreatie. Een supermarkt in de oude kern draagt niet bij aan de versterking van het toeristisch recreatieve klimaat van de oude kern.
2. Ruimtelijke kwaliteit en omgevingsaspecten In deze paragraaf worden de mogelijke voor- en nadelen voor de ruimtelijke kwaliteit opgesomd van de vestiging van een supermarkt aan de Venestraat en de vestiging aan het Schonckplein. Vestiging supermarkt Venestraat Mogelijke voordelen Hoewel de rol van de vestiging van de supermarkt op deze locatie niet overschat moet worden, kan de aanwezigheid van de supermarkt leiden tot versterking van aanwezige detailhandelsvoorzieningen aan de Markt en omgeving. Supermarktbezoekers kunnen het bezoek aan de supermarkt combineren met het bezoek aan andere winkels. Enige extra parkeerruimte in het centrumgebied die bruikbaar is als het niet druk is bij de supermarkt. Concentratie van detailhandel in één gebied binnen Geertruidenberg. Mogelijke nadelen De vestiging van een supermarkt leidt tot een forse toename van verkeersintensiteiten in de oude kern (tussen de 750 en 1400 extra verkeersbewegingen tegen een etmaal intensiteit van 2500 motorvoertuigen nu). Dit kan op gespannen voet staan met de kleinschaligheid van de historische kern. Woon- en leefklimaat omliggende woningen kan verslechteren (akoestisch en trilling etc). Uit indicatief akoestisch onderzoek is gebleken dat er ter plaatse van de gevels van een aantal woningen aan de Venestraat een significante toename van de geluidsbelasting optreedt als gevolg van de vestiging van de supermarkt. Ontwikkeling kan op gespannen voet staan met de kleinschaligheid van de historische kern en onze ambitie om toerisme en recreatie te versterken Grote kans op structurele leegstand aan het Schonckplein, met verpaupering tot gevolg. Vestiging/ uitbreiding supermarkt op het Schonckplein Mogelijke voordelen Er wordt een kwaliteitsimpuls gegeven aan het Schonckplein, waardoor structurele leegstand en verpaupering wordt tegengegaan De locatie ligt midden in het grootste deel van het marktgebied van de supermarkt. Grootste aantal inwoners woont in het deel noordwest Mogelijkheid ontstaat om aan de Venestraat een hoogwaardig woonmilieu te realiseren in het plangebied van de Riethorst Er ontstaat ruimte in het programma aan de Venestraat. Het programma ter plaatse wordt minder vol waardoor er meer ruimte ontstaat om kwaliteit toe te voegen. mogelijke nadelen Mogelijke versterking van de detailhandelsstructuur in de oude kern vindt niet plaats Versnipperde winkelstructuur in Geertruidenberg indien vrijkomende plint benut wordt voor detailhandel
Conclusie ruimtelijke kwaliteit en omgevingsaspecten Op basis van de omschreven voor- en nadelen, kan geconcludeerd worden dat vanuit ruimtelijk oogpunt de voorkeur uitgaat naar de locatie Schonckplein, indien er een nieuwe supermarkt gerealiseerd wordt in de kern Geertruidenberg. Belangrijk hierbij is dat aan het Schonckplein een nieuwe kwaliteitsimpuls wordt gegeven, waardoor structurele leegstand wordt tegengegaan. Daarnaast ontstaat er aan de Venestraat meer ruimte om een hoogwaardig woonmilieu te realiseren, dat beter aansluit bij de kleinschaligheid van de kern. Het belangrijkste voordeel van het realiseren van een supermarkt aan de Venestraat, is dat deze vestiging mogelijk bij kan dragen aan de versterking van de detailhandelsstructuur van de oude kern. Deze bijdrage moet echter niet overschat worden. Daarnaast weegt dit voordeel niet op tegen de mogelijke nadelen van de vestiging van een supermarkt op de Venestraat. Deze nadelige effecten werken zowel door op de oude kern als op de locatie Schonckplein. 3. Juridische aspecten Voor de vestiging van een supermarkt in Geertruidenberg hebben wij een distributie-planologisch onderzoek laten uitvoeren. Uit dit onderzoek komt naar voren dat er in de wijk Geertruidenberg ruimte is voor een volwaardige wijksupermarkt met een oppervlakte van circa 1200 m2 winkelvloeroppervlak. Een tweede supermarkt is niet gewenst. Dit heeft als consequentie dat, als er een nieuwe supermarkt gerealiseerd wordt aan Venestraat, de bestaande supermarkt aan het Schonckplein geen bestaansrecht meer heeft (dit geldt zowel voor de ontwikkeling van een supermarkt aan de Venestraat als voor de nieuwbouw van een supermarkt op de locatie van de sporthal aan het Schonckplein). Om volledig uit te sluiten dat zich een nieuwe supermarkt vestigt op de bestaande locatie aan het Schonckplein, dient de supermarkt ter plaatse te worden wegbestemd. Het wegbestemmen van de mogelijkheden voor vestiging van een supermarkt leidt tot een forse planschadepost voor de huidige eigenaren van de supermarkt aan het Schonckplein. Indien de supermarkt niet wegbestemd wordt, dan blijft de kans aanwezig dat zich op de locatie aan het Schonckplein een tweede supermarkt gaat vestigen. Omdat we de aanwezigheid van twee supermarkten cijfermatig niet kunnen onderbouwen, ontstaat een juridisch risico in de bestemmingsplanprocedure voor de Riethorst. Op basis van de ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling dienen wij namelijk aan te tonen dat bij een ontwikkeling sprake is van een actuele regionale behoefte. Het is maar de vraag of we deze behoefte goed aan kunnen tonen indien de mogelijkheid voor twee supermarkten blijft bestaan binnen de kern Geertruidenberg. Daarnaast nemen we al een juridisch risico in onze onderbouwing omdat we slechts de kern Geertruidenberg als regio zien. Feitelijk zullen we de gehele gemeente als regio moeten zien. Op het moment dat de kern Raamsdonksveer in de afweging betrokken wordt, zal dit leiden tot een afnemende behoefte aan een (grotere) supermarkt in Geertruidenberg. Dit betekent dat de realisatie van een nieuwe supermarkt, op welke locatie dan ook, altijd een juridisch risico met zich meebrengt. Om de juridische risico s in te perken, kan het een optie zijn om de huidige eigenaren van de supermarkt aan het Schonckplein in de planvorming te betrekken. Indien zij bereid zijn om ontwikkelaar/ belegger van de nieuwe supermarkt te worden, ontstaan meer kansen om de bestaande rechten op de huidige locatie aan het Schonckplein in te perken. Dit maakt de onderbouwing van de regionale behoefte, die noodzakelijk is voor het doorlopen van de bestemmingsplanprocedure, gemakkelijker. Als de supermarkt aan de Venestraat wordt gevestigd, kan niet voor deze optie gekozen worden. WSG en Van Wanrooij hebben ten behoeve van de ontwikkeling Riethorst een overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst is vastgelegd dat Van Wanrooij het eerste recht van koop heeft, indien er een supermarkt aan de Venestraat gerealiseerd wordt. Van Wanrooij zal het dan ook niet accepteren dat een andere partij belegger wordt van de supermarkt. WSG heeft echter geen plichten
richting Van Wanrooij indien de supermarkt op het Schonckplein gerealiseerd wordt (hierover bestaat overigens wel een verschil van inzicht tussen WSG en Van Wanrooij, dit staat omschreven in de paragraaf onzekerheden en risico s). Indien de supermarkt hier gevestigd wordt (ofwel door uitbreiding van de bestaande supermarkt, ofwel door de bouw van een nieuwe supermarkt) kan onderhandeld worden met de huidige eigenaren van het Schonckplein. Hiermee kunnen de juridische risico s beperkt worden. Conclusie juridische aspecten Bovenstaande leidt tot de conclusie dat het realiseren van een nieuwe supermarkt juridische risico s met zich meebrengt omdat de regionale behoefte van de ontwikkeling niet helemaal onderbouwd kan worden. Bij vestiging van een supermarkt op het Schonckplein kunnen de juridische risico s verder ingeperkt worden dan bij een vestiging van een supermarkt aan de Venestraat. Dit geldt echter alleen als de huidige eigenaren van de supermarkt mee wensen te werken aan een ontwikkeling op het Schonckplein. Indien dit niet het geval is, gelden voor beide locaties dezelfde juridische risico s.