Raadsvoorstel Inleiding Dit voorstel is gericht op de plannen voor de herinrichting van de woonwagenlocatie aan de Sportlaan te Drunen. Op 16 december 2008 was een voorstel tot herinrichting van de vier woonwagenlocaties in de gemeente Heusden geagendeerd voor de vergadering van de gemeenteraad. Diverse gebeurtenissen waren aanleiding om het voorstel in te trekken. Dit waren onder meer de grondverwerving hoek Vendreef-Nassaulaan voor de herontwikkeling van dit gebied en (wat later) de uitkomsten van milieuonderzoeken op grond van nieuwe wetgeving per 1 juli 2008 (o.a. geluidsoverlast locatie Heesbeen). Daarna kwam de interventie, in februari 2009, op de woonwagenlocatie Sportlaan in Drunen. In mei 2009 zijn er door het college enkele uitgangspunten opnieuw geformuleerd voor deze locatie. Met als doel het reduceren van het aantal woonwagenstandplaatsen en het opruimen van illegale bouwwerken. Dit voorstel is er op gericht om in Drunen te komen tot herinrichting van de locatie aan de Sportlaan met de volgende uitgangspunten: - de brandveiligheid verbeteren waarbij voldaan wordt aan de wettelijke eisen; - het zo nodig vergroten van de standplaatsen zonder aantasting van kwaliteit van de openbare ruimte; - het minimaal handhaven c.q. het verminderen van het huidige aantal standplaatsen; - geen bedrijfsactiviteiten toestaan; - zoveel als mogelijk rekening houden met de wensen van de bewoners; - zoveel als mogelijk aanbieden van huurwoningen ter vervanging van de woonwagens; - traditionele woningbouw zoveel als mogelijk stimuleren, een aangepaste herinrichting realiseren, passend binnen de financiële kaders; - eigen woningbezit stimuleren door de verkoop van standplaatsen; - een open wijkstructuur om o.a. handhaving te vergemakkelijken. Feitelijke informatie Ontwikkelingen in relatie tot de herinrichting De herinrichting van de locatie Sportlaan op basis van de eerder genoemde uitgangspunten kan als gevolg van recente ontwikkelingen snel ter hand worden genomen. Uitgangspunt is dat er ingezet wordt op een reductie van het aantal standplaatsen van 8 naar 6. Op deze wijze kan op het gebied van brandveiligheid een gewenste situatie gecreëerd worden. Door het ontruimen van een drietal standplaatsen, het verplaatsen van één woonwagen en het beschikbaar stellen van een standplaats aan de nummer 1 van de wachtlijst, wordt aan alle voorwaarden voldaan om de brandveiligheid te waarborgen. Naast de brandveiligheid wordt ook voldaan aan de overige uitgangspunten en is de locatie aan de Sportlaan qua herinrichting klaar. Huren en kopen Inzet bij de herinrichting van de woonwagenlocatie aan de Sportlaan is, naast het ervoor zorg 1
dragen dat de brandveiligheid is gewaarborgd, dat de nieuwe kavels in principe alleen worden uitgegeven in de combinatie huur/huur of koop/koop. Dit wil zeggen dat men alleen een eigendomswoning kan plaatsen op een kavel als men daar ook de eigenaar van is. Eigenaar in de vorm van koper of in de vorm van erfpacht of het recht van opstal. Dit in verband met de verticale natrekking die bepaalt dat de eigenaar van de ondergrond juridisch gezien ook eigenaar is van de daarop geplaatste opstal. Bestemming De bestemming Sportlaan te Drunen zal gewijzigd moeten worden van woonwagenerf naar wonen. De bestemming Sportlaan zal conform de daarvoor geldende bestemmingsplannen van de gemeente Heusden worden geactualiseerd. De onderzoeken die voorafgaan c.q. verplicht zijn aan/voor een wijziging bestemmingsplan Sportlaan zijn reeds uitgevoerd. Er zijn geen aanwijzingen dat de te volgen procedure van wijziging en vaststelling van het bestemmingsplan Sportlaan op problemen zal stuiten. Afweging De afweging heeft in deze betrekking op de volgende zaken: - Het beschikbaar stellen van de benodigde middelen om de feitelijke werkzaamheden mee te bekostigen; - Het op de Sportlaan hanteren van dezelfde grondprijs als op de Kavelingweg Haarsteeg, namelijk 103,25/m² (ex btw). De grondprijs van 103,25/m² (ex btw) is op 9 februari 2010 door uw raad vastgesteld voor de woonwagenlocatie aan de Kavelingweg te Haarsteeg (voorstelnummer V200901245). De factoren in de hieronder vermelde toelichting, afkomstig uit dat voorstel, zijn eveneens op de locatie aan de Sportlaan van toepassing. Voorgesteld wordt om de beide woonwagenlocaties gelijk te behandelen in deze. Toelichting verkoopprijs De verkoopprijs is gebaseerd op verkoopprijzen, die door andere gemeenten zijn gehanteerd voor verkoop van standplaatsen aan zittende huurders. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten aangehouden. Zittende huurders van standplaatsen verkeren in een zelfde positie als zittende huurders van huurwoningen. Wanneer een woning verhuurd wordt, is de waarde van de woning lager dan bij leegstand. Er wordt een realistische verkoopprijs gehanteerd. De toekomstige hypotheeklasten van de koper liggen niet te ver boven de huidige huurlasten, anders is een aankoop voor de zittende huurder geen reële optie. Inzet van Middelen De kosten voor de herinrichting, inclusief verplaatsing van één woonwagen en van externe begeleiding worden begroot op 118.100,--. Daarnaast moet rekening gehouden worden met een verhuiskostenvergoeding voor 4 huishoudens en een tegemoetkoming voor de ontruiming van drie standplaatsen tot een totaalbedrag van 36.200,--. De taxatiewaarde van de 3 woonwagens bedraagt 73.200,--. De totale kosten komen hiermee op 227.500,-- (bij de eerste berap 2011 is 2
voor een deel van boven genoemde kosten reeds een bedrag van 25.600,-- beschikbaar gesteld). De verwachting is dat door verkoop van de woonwagens (inclusief de bijdrage in de getaxeerde overnamekosten van de woonwagen van de toekomstige eigenaar van 1 standplaats ad 25.000,--) een opbrengst gerealiseerd kan worden van 55.000,-- Daarnaast kan door middel van verkoop van 2400 m² grond voor een grondprijs van 103,25 per m² een opbrengst gerealiseerd worden van 248.000,--. Er resulteert dan een positief exploitatiesaldo van 75.500,--. Dit is het optimale scenario. Indien de grond niet verkocht wordt maar er sprake is een erfpachtcanon wordt deze jaarlijkse ingezet voor dekking van de lasten. Risico's Er zijn geen risico's verbonden aan dit voorstel.verder is het uitgangspunt bij de herinrichting dat de woonwagenlocatie zodanig wordt vormgegeven dat aan risico s op diverse gebieden het hoofd wordt geboden. Hierbij valt te denken aan brandveiligheid, maar ook het terugdringen van bedrijfsactiviteiten op de locatie en aan het (illegaal) in gebruik nemen van openbare ruimte. Financiële risico s in dit voorstel kunnen door een juiste volgordelijkheid in de uitvoering geminimaliseerd worden. Zo wordt pas meegewerkt aan de verhuizing van bewoners wanneer er schriftelijke afspraken vast staan. De verplaatsingskosten van de woonwagens van deze huurders komen bij verkoop voor rekening van de kopende partij. Er bestaat de mogelijkheid dat één of enkele bewoners (nog) niet in staat zijn om het bedrag voor de grond te betalen. In dergelijke gevallen wordt een constructie van een recht van opstal of anderszins toegepast, waarbij de te betalen bedragen in verhouding staan tot de beoogde opbrengsten uit verkoop van de grond. Bij deze constructie blijven de invorderingswerkzaamheden voor de gemeente doorlopen. Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. Het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven de burgemeester, drs. H.P.T.M. Willems 3
De gemeenteraad van Heusden in zijn openbare vergadering van 20 september 2011; gezien het voorstel van het college van 16 augustus 2011, doc.nr. OOPMVL02 gelet op de beraadslaging; b e s l u i t : - de verkoopprijs voor de grond voor de woonwagenlocatie Sportlaan Drunen vast te stellen op 103,25 per m2 exclusief btw; - voor het herinrichten van de locatie Sportlaan een krediet beschikbaar te stellen van 201.900,--. de griffier, de voorzitter, mw. drs. E.J.M. de Graaf drs. H.P.T.M. Willems 4
Concept inrichting Sportlaan mei 2011