Het Vermogen tot Co-creatie

De weg naar CO-CREATIE Hoe kunnen ontwikkelaars de eindgebruiker accommoderen in hun bedrijfsproces? Het Vermogen tot Co-creatie Hoe kunnen ontwikkelaars eindgebruikersparticipatie accomoderen in hun bedrijfsproces? Dion Mengerink P5 presentatie Delft, 25 juni 2015 Urban Development Management Lab

Inhoud Presentatie I n t r o d u c t i e P r o b l e e m s t e l l i n g D o e l O n d e r z o e k s v r a g e n O n d e r z o e k s m e t h o d e n C o n c e p t u e e l m o d e l T h e o r i e I n t e r v i e w s C a s u s o n d e r z o e k E n q u ê t e C o n c l u s i e A a n b e v e l i n g e n P5 - Dion Mengerink 25 juni 2015 2

Introductie We hebben het meer gedaan, maar dan meestal beperkt tot de binnenkant van woningen. We waren zoals alle ontwikkelaars altijd heel aanbodgericht; het verkocht toch wel. Mieke Heim, 2011 We bedenken woningen, kantoren, winkelcentra en bedrijfsgebouwen waarvan we het vermoeden hebben dat er vraag naar is, zonder dat we de klant precies kennen. Rudy Stroink, 2014 P5 - Dion Mengerink 25 juni 2015 3

Introductie Aantal in Nederland vergunde woningen is van 2006 tot 2013 gedaald van 95.000 tot 26.000 CBS (2013) Financiering van projecten ingeperkt door reputatieschade en regelgeving Rietberg (2012) P5 - Dion Mengerink 25 juni 2015 4

Introductie Het betrekken van de eindgebruiker is vroeger wenselijk gezien: Afzetzekerheid Vermindering van risico Straub (2012) Co-creatie is steeds populairder: hoger opgeleiden willen meer keuzevrijheid willen. Hooghiemstra (2012) P5 - Dion Mengerink 25 juni 2015 5

Probleemstelling De economische crisis heeft de voorwaarden voor ontwikkelen van woningen veranderd. Door ontwikkelende partijen wordt hierbij gesproken over ontwikkelen op een wijze waarbij de eindgebruiker meer invloed heeft op het eindproduct. De voorwaarden voor een ontwikkelende partij om de eindgebruiker door middel van deelname aan het ontwikkelproces invloed op het eindproduct uit te laten oefenen, zijn niet bekend in de theorie. Daarnaast is er weinig kennis over de wijze hoe ontwikkelende partijen zich aanpassen in hun bedrijfsproces om met de eindgebruiker tot succesvolle cocreatie te komen. Deze kennis zou kunnen helpen bij een strategieverandering of incidentele projecten van ontwikkelende partijen en leiden tot een beter begrip van hun werkwijze. P5 - Dion Mengerink 25 juni 2015 6

Onderzoeksvragen Hoofdvraag: Hoe hebben ontwikkelende partijen hun bedrijfsproces ingericht, om bij de ontwikkeling van woningen plaats te bieden aan directe co-creatie met de eindgebruiker? P5 - Dion Mengerink 25 juni 2015 7

Sub-vragen - theorie: Onderzoeksvragen 1. Hoe ziet het bedrijfsproces dat ontwikkelende partijen typeert eruit? 2. Wat is co-creatie? 3. Op welke wijzen kunnen eindgebruikers betrokken zijn bij een proces? 4. Welke gradaties van betrokkenheid van de eindgebruiker zijn te onderscheiden bij woningbouwontwikkeling? P5 - Dion Mengerink 25 juni 2015 8

Sub-vragen - praktijk: Onderzoeksvragen 5. Wat bieden ontwikkelende partijen aan de potentiële eindgebruiker bij een woningbouwontwikkeling waar sprake is van co-creatie met deze eindgebruiker? 6. Binnen welke kaders kan de eindgebruiker in de praktijk invloed uitoefenen bij een woningbouwontwikkeling waar sprake is van co-creatie met deze eindgebruiker? 7. Welke activiteiten worden door de ontwikkelende partij ingezet om bij een woningbouwontwikkeling met co-creatie de eindgebruiker te betrekken? 8. Welke activiteiten worden ingezet om input van de eindgebruiker te verzamelen voor het eindproduct? 9. Welke activiteiten zijn noodzakelijk om te komen van de resultaten van co-creatie naar het eindproduct van een woningbouwontwikkeling waar sprake is van co-creatie met de eindgebruiker? P5 - Dion Mengerink 25 juni 2015 9

Onderzoeksmethoden P5 - Dion Mengerink 25 juni 2015 10

Conceptueel model EINDGEBRUIKER FOCUS ONDERZOEK BETREKT ONTWIKKELENDE PARTIJ PARTICIPEERT ONDERNEEMT BETAALT AFNAME PRODUCT ONTWIKKELPROCES RESULTEERT IN REALISATIE EN AFNAME OPBRENGSTEN EINDPRODUCT P5 - Dion Mengerink 25 juni 2015 11

Theorie Top management Technische Staf Midden management Ondersteunende Staf Uitvoerende Kern Technisch Input Throughput Output Commercieel Marketing Verkoop P5 - Dion Mengerink 25 juni 2015 12

Theorie Sturende activiteiten Ondersteunende activiteiten Initiatief Planvorming Definitie Ontwerp Bouwvoorbereiding Realisatie Beheer Marketing Verkoop P5 - Dion Mengerink - 25 juni 2015 13

Theorie 2000-2010 2010 20?? P5 - Dion Mengerink - 25 juni 2015 14

Theorie Negeren Informeren Consulteren Delegeren Samenwerken Faciliteren Geen rol Informant Adviseur Medebeslisser Samenwerkingspartner Gezaghebbende Meer invloed eindgebruiker Eerder betrekken bij ontwikkelproces P5 - Dion Mengerink - 25 juni 2015 15

Theorie Serieproductie Catalogusbouw Systeembouw Consumentgerichte Ontwikkeling Co-Ontwikkeling Co-Housing Mede- Opdrachtgeverschap Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Particulier Opdrachtgeverschap Initiatief Planvorming Definitie Ontwerp Bouwvoorbereiding Marketing CPO PO CO CH MO CGO Verkoop CB SB SP Realisatie Beheer Moment betrekken Participant. P5 - Dion Mengerink - 25 juni 2015 16

Praktijk 7 Interviews 4 ontwikkelende partijen: Rob van Kalmthout Heijmans Commercieel manager Florentien Vandehoek Van Wijnen Projectontwikkelaar Patrick Joosen BPD (voorheen Bouwfonds) Regiodirecteur Laura Zuidgeest ERA Contour Conceptontwikkelaar 3 ondersteunende partijen: Hanneke Diephuis Sense Vastgoed Partner Theo Dohle De Wijde Blik Partner en senior adviseur Nico Knipscheer Venster Architekten Directeur en architect P5 - Dion Mengerink - 25 juni 2015 17

Praktijk 3 Casussen Woerden Centraal Woerden Wonen bij het Beatrixpark Schiedam De Nieuwe Kaai Bergen op Zoom Door drie marktpartijen. De marktpartijen hebben hun eigen methodiek voor co-creatie die zij hier in zetten. Na 2012 geïnitieerd Ca. 40 tot 70 woningen Binnenstedelijk. P5 - Dion Mengerink - 25 juni 2015 18

Enquête 15 respondenten 10 ontwikkelende partijen Praktijk Deze partijen bieden bij projecten invloed op het eindproduct. 5 ondersteunende partijen Deze partijen ondersteunen projecten waarbij de eindgebruiker betrokken is. 18 stellingen ter validatie, over: Voorwaarden om de eindgebruiker te kunnen betrekken Activiteiten om de eindgebruiker te kunnen betrekken P5 - Dion Mengerink - 25 juni 2015 19

Uitkomsten 5. Wat bieden ontwikkelende partijen aan de potentiële eindgebruiker bij een woningbouwontwikkeling waar sprake is van co-creatie met de eindgebruiker? Ontwikkelende partijen bieden naast een woning op een bepaalde locatie, een begeleid participatietraject aan, waarbij de eindgebruiker via een gestructureerd traject invloed kan uitoefenen op onderdelen van het plan. Ontwikkelende partij en partners Planvorming Definitie Ontwerp Locatie Eindgebruiker Invloed op planvorming Afgestemd Eindproduct P5 - Dion Mengerink - 25 juni 2015 20

Uitkomsten 6. Binnen welke kaders kan de eindgebruiker in de praktijk invloed uitoefenen bij een woningbouwontwikkeling waar sprake is van co-creatie met de eindgebruiker? Een ontwikkeling in co-creatie kent verschillende kaders, waarbinnen de eindgebruiker invloed kan uitoefenen op het plan, waarbij de kaders betrekking hebben op: De locatie Het proces Het eindproduct P5 - Dion Mengerink - 25 juni 2015 21

Uitkomsten 7. Welke activiteiten worden door de ontwikkelende partij ingezet om bij een woningbouwontwikkeling met co-creatie de eindgebruiker te betrekken? De activiteiten die worden ingezet omvatten het initiëren van een project vanuit een locatie(1), het verkennen van de kaders(2) waarbinnen het eindproduct tot stand kan komen en het interesseren(3) en betrekken(4) van de eindgebruiker bij het ontwikkelproces. Initiatief Planvorming Definitie Ontwerp Bouwvoorbereiding Realisatie Beheer 1. 2. 3. 4. Locatie Marketing Verkoop Betrokkenheid eindgebruiker P5 - Dion Mengerink - 25 juni 2015 22

Uitkomsten 8. Welke activiteiten zijn noodzakelijk om te komen van de resultaten van co-creatie naar het eindproduct van een woningbouwontwikkeling waar sprake is van co-creatie met de eindgebruiker? De ontwikkelende partij of een ondersteunende partij organiseert een participatietraject. Daarbij wordt middels een aantal bijeenkomsten het plan toegelicht (1), input van de eindgebruiker gefaciliteerd(2), deze input in het plan verwerkt (3) en enthousiasme voor het eindproduct gecreëerd en daardoor een binding(4). Bij een volgende bijeenkomst wordt teruggekoppeld en verantwoord hoe deze input is benut(5). Initiatief Planvorming Definitie Ontwerp Bouwvoorbereiding Realisatie Beheer Marketing Verkoop 1. 3. 5. Locatie 2. 4. Betrokkenheid eindgebruiker P5 - Dion Mengerink - 25 juni 2015 23

Uitkomsten 9. Welke activiteiten zijn noodzakelijk om te komen van de resultaten van co-creatie naar het eindproduct van een woningbouwontwikkeling waar sprake is van co-creatie met de eindgebruiker? Bij het te koop aanbieden van het eindproduct van een participatietraject (1), bieden veel partijen de mogelijkheid om de gedane propositie verder af te stemmen, op het punt dat de eindgebruiker dit wil kopen (2). Dit biedt de mogelijkheid om individuele woonwensen beter af te stemmen in het eindproduct(4). Partijen hanteren in deze gevallen vaak een vorm van reserveringsovereenkomst(3). Het eindproduct wordt daarna verder uitgewerkt en, als er genoeg waarde is bereikt voor de eindgebruiker, verkocht(5). Initiatief Planvorming Definitie Ontwerp Bouwvoorbereiding Realisatie Beheer Marketing Verkoop Locatie 3. 1. 2. 4. 5. Betrokkenheid eindgebruiker P5 - Dion Mengerink - 25 juni 2015 24

Uitkomsten Initiatief Planvorming Definitie Ontwerp Bouwvoorbereiding Realisatie Beheer 1. 2. 3. 4. Locatie Marketing Verkoop 1. 2. 5. 3. Hoofdvraag: Hoe hebben 3. 4. ontwikkelende partijen hun bedrijfsproces ingericht, om bij de ontwikkeling van woningen plaats te bieden 1. 2. aan 4. directe 5. co-creatie met de eindgebruiker? Betrokkenheid eindgebruiker 1. Locatie als initiatief 2. Verkenning kaders 3. Interesse opwekken 4. Mogelijkheid bieden 1. Plan toelichten 2. Opgedane kennis verwerken 3. Input faciliteren 4. Binding creëren 5. Staat plan terugkoppelen 1. Resultaat participatietraject aanbieden. 2. Intentie tot koop 3. Reservering 4. Afstemming 5. Verkoop P5 - Dion Mengerink - 25 juni 2015 25

Aanbevelingen praktijk Bij het betrekken van de eindgebruiker doen ontwikkelende partijen er goed aan: Welke gradatie van co-creatie zich leent voor dit project en deze locatie. Om de kaders te verkennen, waarbinnen de eindgebruiker invloed kan uitoefenen. Te verkennen welke invloed op welk onderdeel van het plan de eindgebruiker kan hebben. Een consistent traject te vormen m.b.t. welke interactie tussen ontwikkelende partij en de groep eindgebruikers plaatsvindt. De eindgebruiker te prikkelen op basis van de mogelijkheden van het plan en de locatie. P5 - Dion Mengerink - 25 juni 2015 26

Aanbevelingen praktijk Als de eindgebruiker betrokken is doen ontwikkelende partijen er goed aan: Tijdens het participatietraject deelnemers van informatie blijven voorzien over de mogelijkheden van het eindproduct. Te verantwoorden waarom input wel of niet is verwerkt. Ruimte te laten in het proces zodat potentiële eindgebruikers later in het traject ook nog kunnen instappen. Een reserveringsvorm aan te bieden, zodat beide partijen weten waar ze aan toe zijn, i.e. dat er een mate van zekerheid ontstaat. Ruimte te geven voor bijzondere woonwensen, zodat er echt sprake is van een eindproduct op maat. P5 - Dion Mengerink - 25 juni 2015 27

Aanbevelingen vervolgonderzoek Perspectief Type project Wat levert het op? Internet Selecties voor ontwikkelingen P5 - Dion Mengerink - 25 juni 2015 28

Heeft u vragen? P5 - Dion Mengerink - 25 juni 2015 29