NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2012-Q1 NVM Data & Research 2 april 2012
Inhoudsopgave 1 Samenvatting... 3 2 Inleiding: beschrijving van de gebruikte betaalbaarheidsindicatoren en grafieken... 3 2.1 De NVM-Affordability index... 3 2.2 Het NVM-Betaalbaarheidspercentage... 4 2.3 Data... 4 3 De NVM-Affordability index exclusief rente (t/m februari 2012)... 5 4 De NVM-Affordability index inclusief rente (t/m februari 2012)... 6 5 De NVM-Betaalbaarheidspercentages in het 1e kwartaal van 2012... 7 5.1 Het betaalbaarheidspercentage van de gemiddelde koopwoning... 7 5.2 De betaalbaarheidspercentages van woningtypen... 9 6 Vooruitblik op de betaalbaarheid van koopwoningen in 2012... 10 2
1 Samenvatting Door het licht gestegen huishoudeninkomen en de sterk dalende woningprijzen is de betaalbaarheid van de huizenprijs sterk toegenomen. De betaalbaarheid van de woonlasten, waarbij ook de rentestand wordt meegenomen, laat door de stabiele rentecijfers hetzelfde beeld zien. Ook de betaalbaarheidspercentages voor starters en doorstromers, en voor de verschillende woningtypen, zijn allen positief. De verwachting is dat door de dalende woningprijzen de betaalbaarheid voorlopig verder zal toenemen. De vráág naar koopwoningen echter zal door de economische vooruitzichten en de onzekerheden die spelen in de markt niet snel een verbetering laten zien. 2 Inleiding: beschrijving van de gebruikte betaalbaarheidsindicatoren en grafieken Binnen de betaalbaarheidsanalyse wordt de kans op een stijging of daling van de prijs op de huizenmarkt beoordeeld naar de mate waarin een koopwoning te betalen is (affordability). Een maatstaf van de betaalbaarheid geeft in de tijd weer of het voor een consument aantrekkelijk is een huis te kopen. Als dit het geval is zal als gevolg daarvan de vraag naar koopwoningen kunnen stijgen, wat stijgende huizenprijzen mogelijk maakt en vice versa. De betaalbaarheid van koopwoningen wordt weergegeven met een tweetal 'affordability indexen' en met specifieke 'betaalbaarheidpercentages' voor éénverdieners, tweeverdieners, starters en doorstromers op de woningmarkt. Uiteraard verschaffen deze indicatoren slechts een geaggregeerd ( gemiddeld ) beeld van de koopwoningmarkt. 2.1 De NVM-Affordability index De Affordability index laat zien hoe de betaalbaarheid van de gemiddelde koopwoning in de tijd verandert ten opzichte van een basisjaar (1975=100), en of de stand van de betaalbaarheid relatief hoog of laag is in vergelijking met eerdere perioden. Hiervoor zijn twee graadmeters geconstrueerd. De 'betaalbaarheid van de huizenprijs' vergelijkt het prijsniveau van huizen met het inkomensniveau van consumenten. De index daarvan, die laat zien hoe de verhouding tussen prijs en inkomen verandert in de tijd, is de NVM-Affordability index exclusief rentelasten in Figuur 1. De 'betaalbaarheid van de woonlasten' vergelijkt het consumenteninkomen met de financieringslasten van de koopwoning. De index van de verandering in de verhouding tussen inkomen en hypotheekrentelasten is de NVM-Affordability index inclusief rentelasten in Figuur 2. 3
2.2 Het NVM-Betaalbaarheidspercentage Het betaalbaarheidspercentage is een maatstaf die het betaalbaarheidsniveau in absolute zin weergeeft voor een bepaald huishoudentype. Het percentage is berekend als de verhouding tussen het werkelijke huishoudeninkomen en het norminkomen dat nodig is voor een traditionele hypotheeklening van een gemiddelde koopwoning. Bij een percentage van 100% is de gemiddelde koopwoning precies betaalbaar (>100% goed betaalbaar; <100% slecht betaalbaar). De specifieke betaalbaarheidspercentages in Tabel 1 en 2 zijn verbonden met verschillende soorten huishoudens en woningtypen. Hierdoor is een genuanceerder oordeel mogelijk over de betaalbaarheid op de woningmarkt. De percentages zijn berekend op basis van rente én aflossing van de hypotheeklening en ná belasting. 2.3 Data De cijfers van de betaalbaarheidsindex zijn vanaf 1975 op maandbasis berekend met de landelijk gewogen mediane NVM-transactieprijs van bestaande koopwoningen, met de gemiddelde loonontwikkeling (bron: CBS) en met hypothecaire rentelasten op basis van de gemiddelde 5-jaars rente van een annuïteitenlening met NHG (bron: De Hypotheekshop). De cijfers van het betaalbaarheidspercentage worden op kwartaalbasis samengesteld met verschillende leningpercentages voor verschillende huishoudens en met hypotheeklasten (rente én aflossing nà belasting) van een annuïteitenlening met bovengenoemde 5-jaars rente. Voor het mediane prijsniveau van woningen en woningtypen is gebruik gemaakt van gewogen kwartaalcijfers van de NVM, terwijl het institutionele inkomen van de modale werknemer is gebruikt voor het éénverdienerhuishouden en 1,5x het modale inkomen voor het tweeverdienerhuishouden (bron: CBS). 4
Index 1975 = 100 3 De NVM-Affordability index exclusief rente (t/m februari 2012) De Affordability-index in Figuur 1 betreft de betaalbaarheid van de koopprijs van een gemiddelde woning. De index laat in historisch verband zien of de mediane huizenprijs stijgt of daalt t.o.v. de gemiddelde inkomensontwikkeling van de consument. Als de index hoog staat zijn huizen relatief duur; bij een daling van de index wordt de gemiddelde koopwoning relatief goedkoper. Op langere termijn gaan de huizenprijzen mee met de particuliere inkomens. In bepaalde perioden gaat de huisprijsstijging veel harder dan de loonstijging en dit kan uiteindelijk een stabilisatie van de prijzen of een prijscorrectie veroorzaken. Figuur 1: NVM-Affordability index ecxlusief rente 2000 t/m 2012-febr. 240 Betaalbaarheid huizenprijs Index huizenprijs / consumenteninkomen 230 220 210 200 190 180 170 De betaalbaarheid van de mediane koopprijs is in de eerste maanden van 2012 zeer sterk toegenomen. Oorzaak is dat het gemiddelde prijsniveau van woningen flink lager lag (sterke prijsdaling in februari) en het gemiddelde looninkomen van consumenten licht is toegenomen (voornamelijk in januari ten opzichte van december). Dit komt tot uitdrukking in de dalende betaalbaarheidsindex van Figuur 1. In de loop van het jaar is het consumenteninkomen licht toegenomen. Op dit moment liggen de lonen 1,4 % hoger dan in dezelfde periode vorig jaar. Tegen deze achtergrond nam de index tot juni 2011 toe - het prijsniveau van huizen werd relatief duurder - maar daarna werden huizen relatief goedkoper, waardoor het indexniveau van juli 2011 tot februari 2012 met bijna 10% daalde. Op dit moment staat de verhouding inkomen en woningprijs op het laagste niveau sinds het begin van de meting in 2000. 5
Index 1975 = 100 4 De NVM-Affordability index inclusief rente (t/m februari 2012) De Affordability-index in Figuur 2 betreft de betaalbaarheid van de woonlasten van een gemiddelde woning. De index geeft weer hoe de verhouding tussen het consumenteninkomen en de financieringslast van de koopwoning in de tijd verandert. Als de index stijgt neemt de betaalbaarheid toe; als de index daalt neemt deze af. Op de particuliere hypotheekmarkt speelt het inkomen in verhouding tot de hypothecaire lasten een grote rol. Daarom is het voor de betaalbaarheid van woningen onvoldoende om alleen naar het prijspeil te kijken. Veel belangrijker zijn de woonlasten van de gekochte woning. De betaalbaarheid daarvan houdt niet alleen rekening met de woningprijs, maar ook met de rente en het consumenteninkomen. Omdat inkomensveranderingen een geleidelijk verloop hebben, zijn het vooral de ontwikkelingen van de rente en de huizenprijs die de bewegelijkheid van de index bepalen. Figuur 2: NVM-Affordability index inclusief rente 2000 t/m 2012-febr. 150 Betaalbaarheid woonlasten Index consumenteninkomen / financieringslast 125 100 75 50 De betaalbaarheid van de woonlasten is sinds mei 2011 sterk toegenomen. Sinds mei zijn de lonen onophoudelijk (licht) toegenomen. De grootste loonsprong deed zich (zoals gebruikelijk) voor in januari van dit jaar. De woningprijs is sinds mei 2011 onophoudelijk gedaald, de grootste prijsdalingen waren zichtbaar in augustus 2011 en februari 2012. De rente daalde tot en met september tot 4,0%. Sindsdien is de rente weer gestegen tot 4,2%, in februari staat deze weer op 4,1%. Dit resulteert in een stijgende betaalbaarheid van de woonlasten in 2011 en 2012. Zeker in de maanden januari en februari springt de betaalbaarheid omhoog tot een indexniveau van 142 punten. Alleen in oktober 2010 en september 2005 was de betaalbaarheid van de woonlasten nog beter. 6
5 De NVM-Betaalbaarheidspercentages in het 1e kwartaal van 2012 5.1 Het betaalbaarheidspercentage van de gemiddelde koopwoning Tabel 1 geeft inzicht in het (absolute) niveau van de betaalbaarheid voor specifieke huishoudens in de vorm van een percentage. Deze maatstaf vergelijkt op een bepaald tijdstip het werkelijke inkomen van een huishouden met een norminkomen, dat nodig is om zich te kwalificeren voor een conventionele hypotheeklening waarmee een gemiddelde woning kan worden gekocht. Als dit verhoudingsgetal op 100% staat is de koopwoning precies betaalbaar. Dat wil zeggen, dat het werkelijke huishoudeninkomen precies gelijk is aan het inkomen dat nodig is voor een hypotheeklening. Als het percentage boven de 100% ligt is de koopwoning beter betaalbaar, en omgekeerd. Werkelijk huishoudeninkomen Betaalbaarheidspercentage = x 100% Norminkomen voor een hypotheeklening Het voor de hypotheeklening benodigde inkomen is vergeleken met het werkelijke inkomen van één- en tweeverdienende starters en doorstromers op de woningmarkt. Voor de berekening van het norminkomen is voor elk kwartaal uitgegaan van een 100% resp. 70% financiering van de mediane NVM-woningprijs, een annuïtaire hypotheeklening, en een hypotheeklastenpercentage van 30% van het bruto inkomen. 1 Het resultaat van deze benadering is te zien in Tabel 1. Tabel 1. NVM-Betaalbaarheidspercentage Gemiddelde Woning 2012-1 Koopwoning betaalbaar bij percentage 100% Kwartaal Starters Doorstromers 100% financiering 70% financiering Eenverdiener Tweeverdiener Eenverdiener Tweeverdiener 2011-4 89% 134% 128% 192% 2012-1 94% 140% 134% 200% Ter toelichting geldt het volgende voor een gemiddelde koopwoning in het 1 e kwartaal van 2012: Een startend éénverdienerhuishouden met een modaal inkomen van 33.000 per jaar heeft nu 94% procent van het benodigde norminkomen, dat nodig is om zich te 1 Door het hanteren van deze kredietnorm worden alleen leningen verstrekt aan solide debiteuren die de hypotheeklasten kunnen dragen. De hypotheeklasten ná belasting zijn berekend als annuïteit, op basis van de gemiddelde 5-jaars hypotheekrente voor een 30-jarige annuïteitenlening met NHG, rekening houdend met gemiddeld 33% aftrek belasting van rente en met een bijtelling van het eigenwoningforfait. 7
kwalificeren voor een conventionele hypotheeklening die honderd procent dekt van de mediane huisprijs van 214.360 tegen de heersende hypotheekrente (NHG) van 4,1%. Voor een startend tweeverdienerhuishouden, met een gemiddeld bruto inkomen van 49.500 per jaar (1,5x modaal) en een honderd procent financiering van de mediane huisprijs, ligt het betaalbaarheidspercentage op 140%. Voor een éénverdienende doorstromer op de woningmarkt, met een zeventig procent financiering van de mediane huisprijs, ligt het betaalbaarheidspercentage nu op 134%. Voor een tweeverdienende doorstromer op de woningmarkt, met een zeventig procent financiering van de mediane huisprijs, is het betaalbaarheidspercentage 200%. Zoals uit Tabel 1 blijkt, zijn de betaalbaarheidspercentages sterk gestegen ten opzichte van het 4 e kwartaal 2011. Het stevig lagere prijsniveau zorgt per saldo voor een verbeterde betaalbaarheid. Figuur 3 brengt de ontwikkeling van de betaalbaarheidspercentages voor starters en doorstromers op jaarbasis in beeld. Nadat in 2010 de betaalbaarheid flink was gestegen, daalt deze in de eerste helft van 2011. De oplopende rente (tot en met april) en de hogere prijsniveaus (vooral in het tweede kwartaal) zorgden hiervoor. In de tweede helft 2011 en eerste kwartaal van 2012 verbetert de betaalbaarheid flink. De rente daalde een half procentpunt en de gemiddelde woningprijs daalde met meer dan 15 duizend euro. Figuur 3: Betaalbaarheidspercentages NVM-koopwoning 220% 200% 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% Betaalbaarheidspercentages NVM-koopwoning Gemiddelde koopwoning betaalbaar bij percentage 100% 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 2012-1 1 verdiener-starter 1 verdiener-doorstromer 2 verdiener-starter 2 verdiener-doorstromer 8
5.2 De betaalbaarheidspercentages van woningtypen De betaalbaarheidsanalyse van woningtypen in combinatie met starters en doorstromers op de woningmarkt geeft een genuanceerder beeld over de betaalbaarheid van de verschillende marktsegmenten bijvoorbeeld de betaalbaarheid van Tussenwoningen voor tweeverdienende starters. De berekening van de betaalbaarheidspercentages van vijf door de NVM onderscheiden woningtypen - appartement, tussenwoning, hoekwoning, 2-onder-1-kapwoning en vrijstaande woning - vindt op dezelfde manier plaats als voor de gemiddelde koopwoning. Hierbij wordt het werkelijke inkomen van een specifiek huishouden vergeleken met het norminkomen dat nodig is om het gemiddelde woningtype te kunnen financieren. Bij een percentage 100 is het betreffende woningtype betaalbaar. Het resultaat van deze benadering voor het 1 e kwartaal 2012 is te zien in onderstaande Tabel 2. Tabel 2. NVM-Betaalbaarheidspercentage Woningtype 2012-1 Koopwoning betaalbaar bij percentage 100% Woningtype Starters Doorstromers 100% financiering 70% financiering Eenverdiener Tweeverdiener Eenverdiener Tweeverdiener Appartement ( 163 duizend) 123% 184% 176% 263% Tussenwoning ( 193 duizend) 104% 156% 149% 223% Hoekwoning ( 210 duizend) 95% 143% 136% 205% 2-1-kapwoning ( 259 duizend) 77% 116% 110% 166% Vrijstaande woning ( 353 duizend) 57% 85% 81% 122% Gemiddelde woning ( 214 duizend) 94% 140% 134% 200% In vergelijking met het vorige kwartaal werden alle woningtypen beter betaalbaar. Tussenwoningen en vrijstaande woningen zijn het meest in betaalbaarheid gestegen. Dit zijn ook de woningtypen die het meest in prijs zijn gedaald. Voor hoekwoningen en 2-onder-1- kapwoningen geldt het omgekeerde. De betaalbaarheid is iets minder verbeterd door de relatief minder sterke prijsdalingen. 9
6 Vooruitblik op de betaalbaarheid van koopwoningen in 2012 Conclusie De factoren die de betaalbaarheid van koopwoningen voor starters en doorstromers bepalen zijn op zichzelf positief te noemen. Het ziet ernaar uit dat woningprijzen verder zullen dalen en de rente stabiel blijft. En hoewel de koopkracht daalt blijft het bruto modaal inkomen op peil. De verwachting is dan ook dat de betaalbaarheid verder zal toenemen. De vraag naar koopwoningen zal echter niet snel toenemen. De huidige economische vooruitzichten en de onzekerheden die spelen in de markt zijn hier debet aan. Economie De economische vooruitzichten voor dit jaar zijn niet goed te noemen. Het Centraal Planbureau verwacht een matig herstel van de economie, maar pas na 2012. De huidige economische recessie duurt voort tot de tweede helft van dit jaar. Voor 2012 wordt een krimp verwacht van ¾ procent van het bbp. In de jaren daarna volgt naar verwachting licht herstel. De koopkracht neemt voorlopig echter nog af en de werkloosheid zal verder toenemen. De grootste onzekere factor is de ontwikkeling van de Europese schuldencrisis. De situatie lijkt op dit moment stabieler, mede door de acties van het ECB waardoor banken goedkoop geld kunnen lenen. Of dit ook zorgt voor een verdere kredietverruiming richting bedrijf en consument is echter maar de vraag. Huishoudensinkomen De koopkracht van huishoudens zal dit jaar afnemen en het bruto modaal inkomen zal niet verder stijgen. In combinatie met een oplopende werkloosheid leidt dit ertoe dat de consumptie van huishoudens daalt. Rente De rentestand is op dit moment redelijk laag te noemen. De vooruitzichten zijn niet dat de rente op korte termijn zal stijgen. De toetsrente blijft ook komend kwartaal op 5,6%. De gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG ligt op dit moment een behoorlijk stuk lager, deze staat op 4,87% en is al langere tijd stabiel. De grootste onzekerheid voor wat betreft de rente zit hem in de bezuinigingsplannen van het kabinet en een eventuele inperking van de hypotheekrenteaftrek (al dan niet alleen voor nieuwe hypotheken). 10
Woningprijzen De huizenprijzen zijn dit kwartaal en vorig kwartaal stevig gedaald. Op dit moment liggen de prijzen meer dan 5% lager dan vorig jaar. Het herstel dat zichtbaar was in 2010 heeft zicht in 2011 en 2012 dus absoluut niet doorgezet. En de verwachting is dat deze prijsdaling voorlopig zal doorzetten. De voorspelling van de NVM is een verdere prijsdaling van 5% over 2012, mits op de woningmarkt niet de verkeerde maatregelen worden genomen. Dan kan de prijsdaling nog groter worden. Een prijsdaling is goed voor de betaalbaarheid van woningen maar de vraag naar koopwoningen stagneert hierdoor echter ook. Vertrouwen en regulering De cijfers aangaande het consumentenvertrouwen behoren op dit moment tot de slechtste binnen Europa en zijn hard gekelderd. De economische situatie en de bijbehorende onzekerheid over de eigen situatie zijn de grootste oorzaak van deze daling. De onzekerheid over de nieuwe bezuinigingsronde speelt echter ook een rol. Voor de woningmarkt speelt een aantal onderwerpen. Het al dan niet terugbrengen van de overdrachtsbelasting naar 6%, een inperking van de hypotheekrenteaftrek en aanscherping van de hypotheekfinanciering, een verdere daling van de NHG-grens en een eventueel kooprecht voor bewoners in de huursector. Zonder duidelijkheid zal het vertrouwen van consumenten niet snel terugkeren. 11