2.1.12 Huisvesting statushouders 1 Dossier 819 voorblad.pdf B&W Vergadering Dossiernummer 819 Vertrouwelijk Nee Vergaderdatum 13 september 2016 Agendapunt 2.1.12 Omschrijving Huisvesting statushouders Zaaknummer 20606-2016 Commissie Commissiedatum Gemeenteraad Behandeld in Datum B&W Vergadering 13 september 2016 Voorgesteld besluit 1. Het college heeft kennisgenomen van de te ondernemen acties en consequenties voor het in principe beschikbaar stellen van de panden Rijksweg Noord 74/76 en Bredeweg 411 voor de tijdelijke huisvesting van statushouders; 2. Het college heeft besloten over te gaan tot het bevestiging van het principebesluit d.d. 26 juli 2016, met inachtneming van de onder beslispunt 1 genoemde te ondernemen acties en consequenties, voor een (minimale) periode van 5 jaar; 3. Het college heeft besloten om, indien de voorgaande beslispunten positief worden besloten, het genoemde krediet beschikbaar te stellen; 4. Het college heeft besloten om, in afwijking op de nota activabeleid, een afschrijvingstermijn van 5 jaar te hanteren voor de investeringen genoemd in dit voorstel. Besluit 1. Het college heeft kennisgenomen van de te ondernemen acties en consequenties voor het in principe beschikbaar stellen van de panden Rijksweg Noord 74/76 en Bredeweg 411 voor de tijdelijke huisvesting van statushouders. 2. Het college heeft besloten over te gaan tot het bevestiging van het principebesluit d.d. 26 juli 2016, met inachtneming van de onder beslispunt 1 genoemde te ondernemen acties en consequenties, voor een (minimale) periode van 5 jaar. 3. Het college heeft besloten om, indien de voorgaande beslispunten positief worden besloten, het genoemde krediet beschikbaar te stellen. 4. Het college heeft besloten om, in afwijking op de nota activabeleid, een afschrijvingstermijn van 5 jaar te hanteren voor de investeringen genoemd in dit voorstel.
2 BW voorstel - vervolg-voorstel Leegstaand gemeentelijk woningbezit ten behoeve van tijdelijke huisvesting statushouders.docx VOORSTEL AAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN DE GEMEENTE ROERMOND Onderwerp: Leegstaand gemeentelijk woningbezit ten behoeve van tijdelijke huisvesting statushouders (vervolg) Bijlagen: Bijlage 1 Collegebesluit d.d. 1 december 2015 Bijlage 2 Taxatierapport Bredeweg 411 Bijlage 3 Kostenraming/financiële onderbouwing Toelichting op voorstel: In de vergadering van 1 december 2015 heeft uw college, naar aanleiding van het collegevoorstel Huisvesting statushouders, besloten om te bezien of gemeentelijk woningbezit kan worden ingezet ten behoeve van de tijdelijke huisvesting van statushouders. (Bijlage 1) In de vergadering van 26 juli 2016 heeft uw college besloten af te wijken van het vigerend vastgoedbeleid wat door uw college en de raad is vastgesteld in 2013 en de panden Rijksweg Noord 74/76 en Bredeweg 411 in principe beschikbaar te stellen voor de tijdelijke huisvesting van statushouders. Uw college wil graag in een nader voorstel duidelijkheid hoe dit gerealiseerd kan worden. Daarnaast wenst uw college integraal geïnformeerd te worden over wat de gemeente nog extra kan doen in het kader van de huisvesting en de aanpak in dat kader. Van de genoemde panden zal worden omschreven welke acties ondernomen dienen te worden om de huisvesting van statushouders in deze panden te realiseren. Rijksweg Noord 74/76 te Swalmen Zoals eerder aangegeven staat dit pand (wat is opgedeeld in twee separate woonunits) sinds 2010 in de verkoop, en is het pand middels een vastgoedbeschermingsovereenkomst uitgegeven aan De Kabath Vastgoedbescherming (hierna te noemen De Kabath ). Op hun beurt hebben zij twee gebruikers in dit pand geplaatst (1 in gedeelte Rijksweg Noord 74, de ander in gedeelte Rijksweg Noord 76). Het huisvesten van statushouders in dit pand zal het vertrek van de huidige bewoners met zich mee brengen. Daar dit pand momenteel bewoond wordt en uitgegeven middels vastgoedbeschermingsovereenkomsten, dienen eerst de overeenkomsten met Kabath en de twee gebruikers opgezegd te worden. Hierbij dient men een opzegtermijn van 35 dagen in acht te nemen (conform de Vastgoedbeschermingsovereenkomst getekend op 21 juni 2011). Aangezien verhuur op basis van de Leegstandswet of ingebruikgeving middels een gebruiksovereenkomst (vastgoedbescherming) niet strookt met het voornemen van het college om (tijdelijk) statushouders te huisvesten, dient de woning tevens uit de verkoop gehaald te worden. Bredeweg 411 Zoals eerder aangegeven is dit pand wegens het verhuizen van de laatste bewoner in maart 2016 opgeleverd aan de gemeente Roermond.
pagina: 2 Dit pand is in nette maar verouderde toestand, zo is er bijvoorbeeld geen centrale verwarming of geiser/boiler aanwezig. Men stookte met een aantal gaskachels, en de geiser/boiler werd gehuurd bij een extern bedrijf. Conform vastgoedbeleid is een taxatierapport opgesteld door een erkend taxateur, waarin zowel een marktconforme huurprijs als een marktconforme verkoopprijs worden benoemd voor het pand in de huidige staat. De gemeente is gebonden aan het hanteren van marktconforme prijzen om concurrentievervalsing te voorkomen (Wet Markt en Overheid). De marktconforme verkoopprijs is getaxeerd op 115.000,- euro. De marktconforme kale huurprijs is getaxeerd op 7.500,- euro op jaarbasis (zijnde 625,- euro per maand). Onder de genoemde marktconforme huurprijs vallen niet de eventuele huurkosten/aanschafkosten voor gaskachels en geiser/boiler. (Bijlage 1) Kostenraming/financiële onderbouwing Vervolgens is een kostenraming/financiële onderbouwing gemaakt, waarin alleen de (geschatte) huuropbrengsten worden afgewogen tegen de (geschatte) investeringen en (geschatte) jaarlijkse onderhoudskosten. (Bijlage 2) Hieruit kan worden geconcludeerd dat: - Verhuur van (alleen) het pand Rijksweg Noord 74/76 na een periode van 9 jaar kostendekkend zou zijn; - Verhuur van (alleen) het pand Bredeweg 411 na een periode van 4 jaar kostendekkend zou zijn; - Verhuur van de twee panden na een periode van 5 jaar kostendekkend zou zijn; In het collegevoorstel van 26 juli 2016 is aangegeven dat bij tijdelijke huisvesting in praktische zin gedacht wordt aan huisvesting voor de periode van 2 jaar. Uit de kostenraming/financiële onderbouwing kan geconcludeerd worden dat tijdelijke huisvesting voor de duur van 2 jaar niet kostendekkend is. In bovengenoemde kostenraming is geen rekening gehouden met: - Eigenaarslasten (ozb, verzekeringen, rioolheffing, kosten waterschap e.d.) en kapitaallasten, omdat deze reeds in de begroting zijn opgenomen; - Indexeringen (zowel aan de kosten als de batenzijde); - Beheerskosten (ambtelijk/administratief). Beheerskosten (ambtelijk/administratief) Bij uitgifte van deze panden middels verhuur dient daarnaast expliciet rekening gehouden te worden met beheerskosten (ambtelijk/administratief). Hierbij dient onder andere gedacht te worden aan: - Het versturen van de maandelijkse facturen t.b.v. huur, inclusief incasso; - Het aannemen van meldingen/klachten ten behoeve van de woning (24 uurs service), indien de geboden faciliteiten niet mochten voldoen (zoals lekkages/storingen e.d.); - Het behandelen van bovengenoemde meldingen/klachten/onregelmatigheden, inclusief communicatie met de huurders hierover. Het is de verwachting dat hierbij gebruik gemaakt dient te worden van een tolk; - Het verzorgen van (eventuele) correspondentie met buurtbewoners. Het ambtelijk apparaat kan niet voorzien in een 24 uurs service voor het aannemen van meldingen/klachten en het direct actie ondernemen op dergelijke meldingen/klachten. Dit behoort niet tot het takenpakket van de gemeente. Daarnaast kan geen concrete inschatting worden gegeven van de hoeveelheid ambtelijke capaciteit die bovengenoemde werkzaamheden met zich meebrengen inclusief de hiermee gemoeide ambtelijke kosten daar deze op dit moment niet (of slechts gedeeltelijk) zijn ingebed binnen de organisatie, echter dienen deze kosten wel meegenomen te worden als bijkomende kosten. Overwogen kan worden deze werkzaamheden bij een extern bureau te beleggen. Een kostenindicatie wordt opgevraagd.
pagina: 3 Verbouwingsperiode Daar het pand Bredeweg 411 momenteel leeg staat, zou op korte termijn begonnen kunnen worden met het geschikt maken van de woning. Het pand Rijksweg Noord 74/76 dient eerst leeg/ontruimd opgeleverd te worden alvorens kan worden gestart met verbouwen. Gelet op de opzegtermijn van 35 dagen voor de huidige vastgoedbescherming kan pas op een later tijdstip aangevangen worden met het verbouwen van dit pand. De geschatte verbouwingsperiode voor beide panden is 3 maanden. Huurovereenkomst Indien uw college besluit tot uitgifte van beide panden voor (tijdelijke) verhuur, dienen huurovereenkomsten opgesteld te worden. Als verhuurder heb je de keuze om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd of voor bepaalde tijd aan te bieden aan de huurder. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt echter niet automatisch na afloop van de huurtijd. Voor huurovereenkomsten die op of na 1 juli 2016 zijn overeengekomen, geldt een nieuwe regeling. Huurovereenkomsten van zelfstandige woonruimten van 2 jaar of korter en huurovereenkomsten van onzelfstandige woonruimten van 5 jaar of korter eindigen doordat de overeengekomen huurtijd voorbij is. Daarbij moet men als verhuurder wel vanaf 3 maanden en uiterlijk 1 maand voor het einde van de huurovereenkomst, de huurder schriftelijk informeren over de dag waarop de huur eindigt. Wanneer deze actie niet wordt ondernomen zal de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd worden voortgezet, en geniet de huurder volledige huurbescherming. Dit houdt in dat de verhuurder niet zomaar de huur op kan zeggen, alleen onder expliciete voorwaarden. Het is, gelet op bovenstaande redenatie, mogelijk om de panden uit te geven voor een periode van 2 jaar, echter is huisvesting voor de duur van 2 jaar niet kostendekkend gelet op de genoemde investeringen en capaciteit. Wanneer uw college zou besluiten deze panden voor een langere periode (bijvoorbeeld 5 jaar) in te zetten ten behoeve van de huisvesting van statushouders, dient men rekening te houden met intreden van eerder genoemde huurbescherming na afloop van de eerste 2 jaar. Het opzeggen van de huurovereenkomst is dan alleen nog mogelijk onder expliciete voorwaarden. Een eventuele andere mogelijkheid zou zijn om de huurovereenkomsten met statushouders, na afloop van de genoemde 2 jaar op te zeggen, en op dat moment andere/nieuwe statushouders in de panden te huisvesten middels een nieuwe huurovereenkomst voor 2 jaar. Overige overwegingen: Los van alle bovengenoemde acties welke ondernomen dienen te worden om de panden Rijksweg Noord 74/76 en Bredeweg 411 geschikt te maken voor (eventuele) huisvesting van statushouders, zou de gemeente Roermond in dit kader worden geplaatst in de rol van (commerciële) verhuurder. Dit is een rol die niet behoort tot de kerntaken van de gemeente, hier is de gemeentelijke organisatie evenmin op ingericht. Het is voor de gemeente niet mogelijk gebruik te maken van het ontzorgingsarrangement voor de huisvesting van statushouders door woningcorporaties, daar dit een initiatief is voor leegstaande woningen van particulieren (niet van commerciële verhuurders). De gemeente komt niet voor dit initiatief in aanmerking, alle eerder benoemde taken inzake beheer zullen derhalve door de gemeente zelf moeten worden uitgevoerd. Wanneer beide panden ingezet zouden ten behoeve van statushouders, zouden in het pand Rijksweg Noord 74/76 naar alle waarschijnlijkheid 2 tot 4 statushouders kunnen worden gehuisvest (1 of 2 per woonunit). In het pand Bredeweg 411 zou naar alle waarschijnlijkheid een gezin kunnen worden gehuisvest (4 of 5 personen). Alle eerder genoemde acties dienen derhalve uitgevoerd te worden voor het huisvesten van 6 tot 9 statushouders.
pagina: 4 Financiële paragraaf: In de gemeentelijke begroting is geen specifiek budget aanwezig dat bestemd mag worden voor de aanpassing van woningen voor statushouders. Dat betekent dat een investering om kortdurende verhuur aan statushouders mogelijk te maken, volledig uit huurinkomsten van de desbetreffende statushouders gedekt dient te worden. Afwijkend op de nota activabeleid van de gemeente Roermond zouden de gebouwelijke aanpassingen afgeschreven worden op 5 jaar, daar een langere afschrijvingstermijn (renovatie gebouwen 15 jaar of overige materiele vaste activa; meubilair, inrichting 10 jaar) niet realistisch wordt geacht. Dit omdat de economische levensduur van deze investering lager ligt dan 10 jaren. Om het inzicht te behouden naar de opbrengsten en kosten voor deze beide panden, verzoeken wij om hiervoor een aparte kostenplaats aan te maken. Begrotingswijziging/Aanvraag krediet Toelichting op financiële paragraaf Mutaties in de exploitatie Omschrijving 2016 2017 2018 2019 2020 Extra onderhoud voor betreffende panden 9.922 9.922 9.922 9.922 Afschrijving aanpassing woonruimte 6.655 6.655 6.655 6.655 Extra huuropbrengst statushouders 17.100 17.100 17.100 17.100 Aanpassing woonruimte tbv asielzoekers 33.275 Te activeren 33.275 De bedragen, genoemd in de begrotingswijziging, berusten op een inschatting en kunnen derhalve nog wijzigen. Advies: Gelet op het feit dat uw college in de vergadering van 26 juli 2016, in afwijking op het vigerend vastgoedbeleid en ambtelijk advies, heeft besloten de panden Rijksweg Noord 74/76 en Bredeweg 411 in principe beschikbaar te stellen voor de tijdelijke huisvesting van statushouders, is dit besluit als uitgangpunt genomen voor de huidige advisering. Uw college wordt geadviseerd om kennis te nemen van de te ondernemen acties en consequenties voor het in principe beschikbaar stellen van de panden Rijksweg Noord 74/76 en Bredeweg 411 voor de (tijdelijke) huisvesting van statushouders. Daarnaast wordt uw college geadviseerd om over te gaan tot het bevestiging van het principebesluit, met inachtneming van de eerder genoemde te ondernemen acties en consequenties voor een periode van (minimaal) 5 jaar (gelet op de economisch rendabele verhuurperiode). Wanneer uw college positief besluit over bovengenoemd advies, wordt uw college geadviseerd het genoemde krediet te beschikbaar te stellen. Tevens wordt uw college geadviseerd om, in afwijking op de nota activabeleid, een afschrijvingstermijn van 5 jaar te hanteren voor de investeringen genoemd in dit voorstel. Tevens heeft uw college aangegeven integraal geïnformeerd te willen worden wat de gemeente nog extra kan doen in het kader van de huisvesting en de aanpak in dat kader. Naast het onderzochte woningbezit beschikt de gemeente Roermond nog over een aantal andere woningen. Deze zijn echter regulier verhuurd, en deze huurders genieten huurbescherming waardoor inzet op korte termijn
pagina: 5 ten behoeve van statushouders niet mogelijk is. Zodra een van de betreffende panden vrij komt zal uw college voorgesteld worden een standpunt in te nemen aangaande het huisvesten van statushouders in een vrijkomende woning. Dit zal worden getoetst aan de hand van de urgentie op dat moment en eventuele andere mogelijkheden. Risicoparagraaf: De noodzaak c.q. wens van de huisvesting van 100 statushouders extra is reeds bepaald. De taakstelling voor 2016 (146) komt ongeveer overeen met hetgeen in het voorstel van 1 december 2015 is gesteld (150). Voor de eerste helft van 2017 heeft het Rijk in een prognose aangegeven dat de taakstelling minimaal gelijk blijft. Deze informatie komt nagenoeg overeen met de cijfermatige basis van het collegebesluit van december 2015 en bovengenoemde aantallen vormen daarom geen aanleiding om een voorstel te doen het besluit van 1 december 2015 (2 keer 100 statushouders extra) aan te passen. Taakstellingen en gemeentelijk beleid kunnen uiteraard veranderen in de toekomst. In die zin vormt het op dit moment inzetten van gemeentelijk woningbezit voor statushouders in relatie tot de eventuele situatie waarin verlaagde taakstellingen en/of veranderd gemeentelijk beleid aan de orde zijn een risico. In het eerder genomen besluit d.d. 1 december 2015 wordt uitgegaan van tijdelijke verhuur (maximaal 2 jaar), terwijl de economisch rendabele verhuurperiode minimaal 5 jaren betreft. Er bestaat een risico dat de statushouders eerder het pand verlaten dan de economisch rendabel geachte verhuurduur van 5 jaren. In dat geval vallen de huurinkomsten weg en is de resterende looptijd van de afschrijving investering niet meer gedekt. Tevens dient men rekening te houden met intreden van eerder genoemde huurbescherming na afloop van de eerste 2 jaar. De bedragen, genoemd in de begrotingswijziging, berusten op een inschatting en kunnen derhalve nog wijzigen. Tevens kan het ambtelijk apparaat, in de huidige vormgeving, niet voorzien in een 24 uurs service voor het aannemen van meldingen/klachten en het direct actie ondernemen op dergelijke meldingen/klachten. Daarnaast vormen de beheerskosten (ambtelijk/administratief) van de panden een financieel risico, daar deze kosten op dit moment niet concreet ingeschat kunnen worden en derhalve niet in de financiële kostenraming zijn opgenomen. Kerntakendiscussie: Huisvesting van statushouders is een wettelijke taak.