Syllabus Leegstand kantoren Een inspirerende bundeling van theorie en praktijk, tips en ervaringen, kansen en bedreigingen Met artikelen over financiële, juridische en strategische aspecten bij leegstaande kantoren
Inhoud Voorwoord 3 Financiële en juridische aspecten bij leegstaande kantoren Juridische aspecten van kantorenleegstand Ruimtelijk of financieel probleem? Maastricht: schone lei dankzij forse afboeking Energiekosen besparen bij leegstand Grote financiële risico s bij leegstand 5 9 16 21 23 Strategische aspecten bij leegstaande kantoren Adequate aanpak leegstand kantoren Leegstaande kantoren: wiens probleem is het eigenlijk? Blijven of verhuizen? Van leeg kantoor naar zorgwoning Van suboptimalisatie naar win-winsituatie Vastgoedwereld in beweging Aanpak leegstand geeft Heerlen nieuw zelfbewustzijn Woningen als duurzaam antwoord op kantorenoverschot Waarom geen full service verlangen? Minder kantoren meer woningen Strategische huisvestingskeuzes 26 31 36 39 44 48 52 58 64 67 72 2
Voorwoord Leegstand van kantoren is het onvermijdelijke vastgoedthema van deze tijd. Ongeremde nieuwbouw heeft tot op heden tot bijna acht miljoen vierkante meters aan kantoorleegstand geleid. Welke consequenties heeft dit voor een nieuw te voeren beleid? Hoe gaan we om met het probleem? Slopen? Afwaarderen? Renoveren? Decennialang konden beleggers, ontwikkelaars en vastgoedeigenaren de markt leiden. Nu evenwel kantelt de vastgoedmarkt naar de vraagzijde. Meer en meer wordt geluisterd naar eindgebruikers en gebouwbeheerders. Hoe moet een al dan niet nieuw gebouw eruitzien? Wat hebben gebouwgebruikers nodig? Logische vragen die tot gevolg hebben dat gebouwen functioneel worden gebruikt. Dat moet garant staan voor duurzame huisvesting. Met recht kan worden gesproken van een metamorfose in de markt. In deze syllabus kunt u diverse artikelen lezen over deze problematiek. Vanuit strategische, juridische en financiële invalshoek wordt de problematiek benaderd. Wim Kooyman Hoofdredacteur 3
Financiële en juridische aspecten bij leegstaande kantoren 4
Juridische aspecten van kantorenleegstand mr. Joost Hoekstra en mr. Marc Wintgens De cijfers liegen er niet om. In Nederland staat anno 2012 bijna 7 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Het landelijk gemiddelde bedraagt bijna 14 procent, terwijl 5 procent in het algemeen als een gezonde frictieleegstand wordt ervaren. De oorzaken zijn divers: is er door marktpartijen én overheid te veel aanbod gecreëerd? Verhuizen huurders te graag en te vaak? Heeft het te maken met Het Nieuwe Werken en de ontwikkelingen op ICT-gebied? De auteurs zullen in deze bijdrage niet (verder) stil staan bij de (mogelijke) oorzaken, maar zich richten op enkele in het oog springende juridische aspecten van leegstand van kantoren. Op 25 mei 2010 vond de Kantorentop plaats, waarbij vertegenwoordigers van marktpartijen en overheden plechtig beloofden de kantorenleegstand met vereende krachten aan te pakken. Minister Schultz van Haegen (Infrastructuur en Milieu) zond de Tweede Kamer een klein jaar later het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren. De minister kondigde aan de mogelijkheden om planologische, juridische en fiscale regels beter te benutten om leegstand aan te pakken te zullen bekijken en te zullen zoeken naar kansen om belemmeringen in huidige wetten en regels voor sloop en transformatie (kantoren gebruiken voor andere doeleinden) weg te nemen. Het door de rijksoverheid aangekondigde onderzoek heeft uiteindelijk (onder meer) zijn beslag gekregen in de uitgave Transformatie van kantoren gaat niet vanzelf, Onderzoek in opdracht van Ministerie van Binnenlands Zaken en Koninksrijksrelaties in samenwerking met acht Nederlandse gemeenten. Voorts heeft de Vereniging Nederlands Gemeenten eind maart 2011 de Handreiking Leegstand te lijf uitgebracht, waarin enkele oplossingen om leegstand aan te pakken, in beeld zijn gebracht. Ondergetekenden brachten de door de rijksoverheid en de VNG aangedragen oplossingen eerder in beeld. 1 Een deel daarvan is gebaseerd op bestaande wet- en regelgeving, zoals Wet kraken en leegstand (hierna: Wkl ) welke dienen ter bestrijding van leegstand, ofwel de Wet ruimtelijke ordening en aanverwante wetgeving welke transformatie van leegstaande kantoren kan bevorderen. Andere geopperde oplossingen hebben geen (uitdrukkelijke) wettelijke grondslag. Gedacht kan hierbij worden aan (al dan niet verhandelbare) ontwikkelrechten, de leegstandtaks en de verwijderingsbijdrage. Het gebrek aan wettelijke grondslag betekent in principe dat de overheid deze oplossingen niet kan afdwingen, behalve wanneer een wetswijziging plaatsvindt. Wij voegden voorts enkele oplossingen aan het debat toe. Een oplossing voor de leegstandproblematiek kan ons inziens gevonden worden in fondsvorming (door middel van een Leegstandonttrekkingsfonds), waarmee binnen een bepaalde gemeente, regio of provincie leegstaande kantoorgebouwen tegen marktwaarde kunnen worden opgekocht. Ook samenwerking door middel van een publiek private samenwerking (PPS) en de mogelijkheid om in grond- en erfpachtuitgifteovereenkomsten een exploitatieverplichting voor de eigenaar c.q. erfpachter op te nemen, kunnen naar onze mening uitkomst bieden. De meest recente stapt in het debat over kantorenleegstand betreft het Convenant aanpak leegstand kantoren, dat op 27 juni 2012 werd ondertekend door het Rijk, het IPO, de VNG en enkele brancheorganisaties, waaronder de IVBN en de NEPROM. Onderdeel van het convenant is dat het Rijk zal onderzoeken welke wettelijke mogelijkheden er zijn voor een verplichte afdracht aan regionale kantorenfondsen die financiële compensatie kunnen bieden aan eigenaren die hun bestaande kantoren willen saneren, dan wel slopen. Een dergelijk fonds moet wel draagkracht hebben onder een forse meerderheid van de eigenaren in het gebied. 2 5
Wij bespreken thans enkele in het oog springende juridische aspecten van leegstand. Wij beperken ons daarbij binnen het bestek van dit artikel tot drie actuele onderwerpen: allereerst de Wkl, vervolgens leegstand en ruimtelijke ordening en tot slot fondsvorming. Wet kraken en leegstand De Wkl is per 1 oktober 2010 opgenomen in de Leegstandswet. Het doel van de wet is tweeledig: enerzijds wordt kraken strafbaar gesteld, anderzijds krijgen gemeenten een nieuw instrument om leegstand van kantoren te bestrijden: de leegstandverordening. De gemeenteraad kan in een leegstandverordening aangeven van welke soort gebouwen (niet zijnde woningen) in welke delen van de gemeente de leegstand gemeld moet worden. Wie nalaat leegstand te melden, kan door B&W een boete van ten hoogste 7.500 opgelegd krijgen. Binnen drie maanden na melding vindt er overleg plaats tussen de gemeente en de eigenaar. Na dit overleg kunnen B&W in een leegstandbeschikking vaststellen of het pand (of een gedeelte daarvan) geschikt is voor gebruik. Vervolgens kunnen B&W (bij een leegstand van langer dan twaalf maanden) een gebruiker voordragen. Tegelijkertijd met de voordracht kan de eigenaar verplicht worden om binnen een door B&W te bepalen termijn de door hen aan te geven voorzieningen te treffen. Binnen drie maanden na de voordracht moet de eigenaar de voorgedragen gebruiker een redelijke huur- of gebruiksovereenkomst voorleggen. Wanneer de eigenaar dit nalaat, kan de gemeente een last onder dwangsom opleggen. Tot op heden hebben slechts drie gemeente- (raden) een leegstandverordening vastgesteld: Amsterdam, Tilburg en Brunssum. Hoe komt het dat zo weinig gebruik wordt gemaakt van dit instrument? Een eerste mogelijke reden is gelegen in de kosten, welke verband houden met het formuleren van leegstandbeleid, het aanleggen en bijhouden van de lijst met leegstaande gebouwen en het voeren van overleg met de eigenaren. Bovendien valt sterk te betwijfelen of gemeenten wel nieuwe gebruikers kunnen vinden, gelet op het feit, dat de markt daar zelf kennelijk niet (altijd) in slaagt. Dit pleit ervoor, dat gemeenten voorafgaande aan de vaststelling van de leegstandverordening goed nagaan welke gebieden en gebouwen geschikt zijn voor herbestemming om vervolgens alleen díe gebieden en gebouwen op de leegstandlijst te plaatsen. Indien toegepast als maatwerk, kan de leegstandverordening op die manier naar onze mening een bijdrage leveren aan de bestrijding van leegstand. De Wkl bevat enkele juridische oneffenheden. Wij bespreken enkele daarvan. Als gezegd kunnen B&W de eigenaar verplichten tot het treffen van voorzieningen om het gebouw geschikt te maken voor (het door B&W bepaalde) gebruik. Kan de eigenaar ook daartoe worden verplicht, indien voor dat gebruik een bestemmingswijziging nodig is? Indien die vraag bevestigend wordt beantwoord, wordt de eigenaar in feite verplicht de door de gemeente gewenste bestemming te realiseren. Dat staat op gespannen voet met het in het Nederlandse ruimtelijke ordeningsrecht verankerde principe van toelatingsplanologie. Een ander punt betreft de vraag wat onder een redelijke overeenkomst moet worden verstaan. In de systematiek van de Wkl is het de bestuursrechter die daarover moet oordelen. Aangezien het doorgaans om huurrechtelijk georiënteerde vragen zal gaan, lijkt de civiele rechter daar beter voor geoutilleerd. Tot slot is er de (benarde) rol van de hyptheekhouder in de Wkl. Vaak bevatten hypotheekakten een huurbeding, op basis waarvan de hypotheekhouder moet instemmen met verhuur ten behoeve van een andere dan de overeengekomen bestemming. In de praktijk kan zo de kans bestaan dat een door de eigenaar op aandrang van B&W te sluiten huurovereenkomst in strijd is met dat huurbeding. Aldus ontstaat een botsing van plichten, welke er toe zou kunnen leiden dat de huurder met wie de eigenaar op voordracht van B&W heeft gecontracteerd, bij executie van het hypotheekrecht op vordering van de hypotheekhouder het gebouw zal moeten verlaten. 6
Leegstand en ruimtelijke ordening Bestemmingsplannen vormen het voornaamste juridische kader voor het stellen van gebruiksregels ten aanzien van gronden en gebouwen. De centrale norm bij de toekennen van bestemmingen zoals ten behoeve van de realisatie van nieuwe kantoren is de goede ruimtelijke ordening. Een steeds vaker in ruimtelijke ordeningsprocedures naar voren gebracht argument is dat het bestemmingsplan of de verlening van de omgevingsvergunning bijdraagt aan de kantorenleegstand en daarmee strijdig is met de goede ruimtelijke ordening. Een aansprekend voorbeeld daarvan betreft de procedure inzake het nieuwe kantoor van Capgemini te Utrecht. 3 B&W van de gemeente Utrecht hebben daarvoor een omgevingsvergunning verleend, waarbij B&W gebruik maakten van de in het bestemmingsplan opgenomen bevoegdheid tot doorbreking van een ter plaatse geldend bouwverbod. De eigenaar/verhuurder van het huidige kantoor van Capgemini (op een andere locatie in Utrecht) kan zich daar niet mee verenigen, maakte bezwaar en diende een schorsingsverzoek in, waarbij hij zich op het standpunt stelde dat de verleende omgevingsvergunning bijdraagt aan de leegstand en aldus sprake is van strijd met de goede ruimtelijke ordening. B&W weerleggen dit standpunt met de stelling dat geen sprake zal zijn van leegstand, omdat reeds een huurder is gevonden, namelijk Capgemini. De Voorzitter van de Rechtbank Utrecht kijkt hier wat genuanceerder tegen aan en geeft B&W nadrukkelijke vingerwijzingen voor de beslissing op bezwaar: B&W mogen niet zomaar voorbij gaan aan actuele leegstandcijfers deze zijn ruimtelijk relevant en de vergunningverlening past niet bij de gemeentelijke gedragslijn ten aanzien van het voorkomen van leegstand. Wordt vervolgd, derhalve. Uit de tot op heden bekende rechtspraak volgt dat nieuwe kantoorbestemmingen de toets van de goede ruimtelijke ordening in de regel doorstaan, mits de concrete behoefte aan de specifieke kantoorruimte die met de bestemming is voorzien voldoende wordt onderbouwd, bijvoorbeeld aan de hand van deskundigenrapportages. 4 Ook een belangrijke rol spelen logischerwijs de lokale, actuele leegstandcijfers: uit een tweetal uitspraken kan worden afgeleid dat bij een percentage van 6 à 7 procent, niet snel zal worden aangenomen dat nieuwe kantoorbestemmingen leiden tot onaanvaardbare leegstand. 5 Gezien het voorgaande is de kans dat de ruimtelijke bestuursrechter de komende tijd de rem op de nieuwbouw van kantoren zet, niet zo groot te achten. Dit sluit aan bij een van de uitgangspunten van het eerder genoemde Convenant: nieuwbouw mits verantwoord moet mogelijk blijven. 6 Fondsvorming Eén van de kernpunten van het Convenant aanpak leegstand kantoren is als gezegd dat diverse partijen binnen een bepaalde regio verplicht kunnen worden financiële bijdragen te betalen aan het zogenoemde sloopfonds, mits voldoende draagvlak daarvoor binnen die regio aanwezig is. Vervolgens worden die gelden gebruikt om eigenaren die hun kantoor willen slopen of saneren financiële compensatie te geven. Op deze wijze zullen zo lijkt ons de meest kansloze kantorenlocaties worden gesloopt respectievelijk gesaneerd. Men zou zich de vraag kunnen stellen, of dat wel een juiste en efficiënte aanpak is. Het fonds biedt aldus een incentive aan eigenaren, om nagenoeg waardeloze kantoorgebouwen te slopen respectievelijk saneren. Men zou wellicht ook de stelling kunnen innemen dat een waardeloos kantoor feitelijk reeds aan de kantorenpopulatie is onttrokken, nu er geen gebruikers meer voor te vinden zullen zijn. Een tweede punt van aandacht is dat aldus de financiële compensatie deels betaald wordt door de belastingbetaler en deels door de eindgebruiker. En dat voor een gebouw dat feitelijk al aan de kantorenhoeveelheid is onttrokken en op termijn hoogstwaarschijnlijk toch gesloopt of gesaneerd zal worden. Tot slot wordt voor wat betreft het sloopfonds er nog op gewezen, dat de Nederlandse 7
Mededingings Autoriteit vraagtekens heeft geplaatst of een en ander wel in overeenstemming is met de Mededingingswetgeving. Ons inziens is een mogelijke (en betere) oplossing om leegstand van kantoren tegen te gaan respectievelijk te verminderen, de oprichting van een zogenaamd Leegstandonttrekkingsfonds. Een dergelijk fonds zou binnen een bepaalde regio of gemeente, oude (lang) leegstaande kantoorgebouwen kunnen opkopen. Het doel van een Leegstandonttrekkingsfonds is om op korte (en vanzelfsprekend ook op langere) termijn leegstand tegen te gaan en op de langere termijn onder meer het maken van winst door bijvoorbeeld herontwikkeling of verkoop. Een dergelijk fonds richt zich dan ook juist niet op waardeloze kantoorgebouwen, maar op leegstaande kantoorgebouwen waarmee op termijn winst ten opzichte van de te betalen koopprijs kan worden gemaakt. Ons inziens zouden gemeenten daarin het voortouw moeten nemen. Zij zouden gericht de structuur voor dergelijke fondsen kunnen opstellen en vervolgens aan private partijen kunnen vragen of zij mee willen doen. Juist samenwerking tussen publiek en privaat zou ertoe moeten leiden dat enerzijds de maatschappelijke belangen in het oog worden gehouden, maar ook anderzijds een en ander op de lange termijn niet ten koste gaat van de belastingbetaler. Het Leegstandonttrekkingsfonds vergt op de korte termijn een grotere investering, dan waarschijnlijk een sloopfonds met zich zal brengen. Op de lange termijn is juist de bedoeling van een Leegstandonttrekkingsfonds, dat het de overheid en vanzelfsprekend ook de private partijen geen geld kost. Ook de eindgebruiker wordt bij een Leegstandonttrekkingsfonds niet extra belast. De pijn wordt dan meer dan bij het sloopfonds geleden door de eigenaar die belegd heeft in een kantoorgebouw dat nu waardeloos is. Dat is ons inziens ook niet onredelijk. Hij heeft immers bewust het risico genomen. Noten 1. Zie Een verkenning van de mogelijkheden om leegstand van kantoren te bestrijden, anno 2011, M.A. Wintgens en J.J. Hoekstra, Tijdschrift voor Bouwrecht, 2011, 95, p. 508-516, en J.J. Hoekstra en M.A. Wintgens, Leegstand en ruimte, in het bijzonder van kantoren, Berghauser Pont Publishing, april 2012. 2. Een dergelijk instrument heeft trekken van de zogenoemde BIZ-regeling voor bedrijventerreinen, op basis waarvan, na instemming van de meerderheid van de eigenaren in het gebied, deze eigenaren een afdracht doen welke wordt benut voor investeringen in de ruimtelijke omgeving van het bedrijventerrein. 3. Zie de uitspraak van de Voorzitter van de Rechtbank Utrecht van 17 april 2012, LJN: BW2931, te downloaden via www.rechtspraak.nl. 4. Zie de uitspraak van de Voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 27 april 2012 over het First gebouw in Rotterdam, zaaknummer 201201850/2/R2, te downloaden van www.raadvanstate.nl. 5. Zie de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 18 juli 2012, zaaknummer 201112854/1/ R1 en 22 augustus 2012, zaaknummer 201108078/1/R4, over Heerlen respectievelijk Emmen, te downloaden van www.raadvanstate.nl. 6. Wij deden hiervoor een pleidooi in (onder meer) onze bijdrage in Property.NL Magazine nr. 8, 17 mei 2011, Rekening leegstand niet voor ontwikkelaar. Joost Hoekstra is advocaat en partner bij Straatman Koster Advocaten. Marc Wintgens is advocaat en partner bij AKD Advocaten & Notarissen. Joost Hoekstra is advocaat en partner bij Straatman Koster Advocaten. 8
Ruimtelijk of financieel probleem? Hanneke Vreman-Woutersen en Leonie Janssen-Jansen Na jarenlange ontkenning staat de problematiek van kantorenleegstand inmiddels volop in de belangstelling. Het probleem wordt echter vaak of vanuit ruimtelijke perspectief benaderd, of vanuit financieel perspectief. Juist het combineren van deze perspectieven is nodig voor het vinden van een oplossing voor het probleem. Dan wordt ook snel duidelijk dat generieke oplossingen niet bestaan. Kantoor te huur, gerenoveerd pand, mét 50 parkeerplaatsen. Wie in de stad langs of over de werklocaties rijdt, ziet op sommige plekken meer te huur staande panden, dan verhuurde. Op diverse locaties is intussen sprake van meer dan 50 procent leegstand, zonder vooruitzicht op verhuur of transformatie. Verderop liggen stukken braakliggende grond al tijden te wachten op de bouw van nog meer nieuwe kantoren. De omvang van de geplande nieuwe ontwikkelingen omvat plaatselijk tot wel vier keer het huidige aantal in gebruik zijnde meters kantoor in een gemeente. Er is dus nog veel extra ruimte gereserveerd voor nieuwe ontwikkelingen, waarbij de eigenaar van de grond een groot belang heeft om daar ook daadwerkelijk te ontwikkelen. Deels is deze grond in handen van een gemeente, deels in handen van marktpartijen. Deze partijen gaan nu gebukt onder rentelasten, zonder dat er inkomsten tegenover staan. Oplopende leegstand, neerwaartse spiraal Waar 4-8 procent leegstand nog gezien kan worden als tijdelijke leegstand, duiden hogere percentages op een structureel probleem. Gemiddeld staat in Nederland nu ongeveer vijftien procent van de kantorenvoorraad leeg (bron: DTZ Zadelhoff).1 Dit percentage is al jaren erg hoog, en groeit nog steeds. Deze groei wordt versterkt 9
doordat bedrijven steeds meer overstappen op andere kantoorconcepten die aansluiten bij het zogenaamde Nieuwe Werken. Per werknemer worden minder kantoormeters gebruikt en bij het aflopen van de huurperiode, wordt massaal ingezet op het terughuren van een kleiner oppervlak in hetzelfde pand als dat geschikt is voor het kantoorconcept, of op verhuizen naar een kleiner voor hun geschikter pand op een aantrekkelijkere locatie. Vanuit het bedrijfseconomische perspectief is dit laatste vaak een aantrekkelijke optie, omdat dan de huisvestingskosten voor een bedrijf dalen. Dit veranderende gebruik van kantoorpanden leidt tot verhuiswegingen in de stad. Vooral op de minder gunstige locaties zijn de laatste jaren grote panden leeg komen te staan. Dit proces blijft doorgaan. Amsterdam heeft in vergelijking met andere Europese steden een zeer hoog kantorenleegstandpercentage (zie figuur 1). Buitenlandse investeerders en makelaars beoordelen de Nederlandse kantorenmarkt intussen als een van de slechtste in Europa, wat ook blijkt uit de problemen die eigenaren ondervinden bij het herfinancieren van de leningen op de leegstaande panden. Figuur 1. Kantorenleegstandspercentage Europese kantoorsteden, Q2-2010. Bron: BNP Paribas Real Estate, 2010. Leegstand en economie De structurele leegstand van kantoorpanden is geen nieuw probleem. De afgelopen 10 jaar is het leegstandspercentage in Amsterdam nooit onder de 10 procent geweest; de voorlopige piek van 23 procent was in 2006 (Janssen-Jansen, 2006). Het werd echter door niemand als probleem beschouwd. Zowel ontwikkelaars, bouwbedrijven, architecten, beleggers, bedrijven als gemeenten bleven plannen maken voor de ontwikkeling van nieuwe kantoren, in onderlinge concurrentie met elkaar. Niemand bekommerde zich op de leegstaande kantoren, vanuit het geloof dat het leegstandsprobleem vanzelf opgelost zou worden, net als tijdens eerdere perioden met veel leegstand. Het paradoxale van de kantorenoverproductie is ook dat alle partijen daar belang bij hadden en soms nog hebben: bedrijven kregen een beter kantoor tegen lagere kosten; overheden verwelkomden de economische groei, konden geld verdienen via grondbeleid en dit herinvesteren in voorzieningen voor hun burgers, pensioenfondsen konden goede rendementen halen voor hun klanten, ontwikkelaars haalden prachtige bedrijfsresultaten en zorgden voor veel werkgelegenheid (Janssen-Jansen, 2012). Bij de ontwikkelingen gaat het vooral om de investering; ruimte en kwaliteit kregen veel minder aandacht. Niemand had er belang bij op de ontwikkelrem te trappen en eigenlijk duurt deze situatie nog steeds voort. De meeste partijen hebben geen last van leegstand, 10
ook niet de eigenaren van de panden zelf. Het leegstaande vastgoed maakt over het algemeen deel uit van een beleggingsportefeuille en zolang die als geheel goed genoeg rendeert, of als pakket verkoopbaar is, wordt het financieel niet gevoeld. Hoewel dit laatste moeilijker wordt, is de financiële nood bij veel eigenaren nog steeds niet hoog genoeg om in beweging te komen en bijvoorbeeld in te zetten op transformatie naar een andere functie, vooral niet op de wat moeilijkere locaties. Veel partijen hebben meer last van het stilliggen van nieuwe ontwikkelingen, dan van de leegstand. Op de nieuwe ontwikkelingen zijn namelijk hogere rendementen te halen. Ook geldt vaak dat de nieuwe ontwikkeling gekoppeld is aan andere vastgoedontwikkelingen die heel gewenst zijn. Daarnaast drukken de rentelasten die over de gronden worden betaald, zwaar op de betrokken partijen. Leegstand en ruimtegebruik In de kantorenontwikkelmarkt rekent men zelf de structureel leegstaande dode kantoren allang niet meer mee, en ook sommige gemeenten verwijderen leegstaande kantoren die toch nooit meer als kantoor gebruikt gaan worden uit de leegstandstatistieken. Zowel overheid als markt hebben een financieel belang bij de ontwikkeling van nieuwe kantoren. Dit belang is op de korte termijn sterker dan de kosten van leegstand. Voor de ruimtelijke kwaliteit van een gebied is de leegstand wel een heel zichtbaar probleem, wat nieuwe bedrijven en investeerders afstoot. Dit heeft uiteindelijk negatieve gevolgen voor steden, die op de langere termijn de aantrekkelijkheid van het investeringsklimaat en vestigingsklimaat zien verminderen (TNO, 2009). Ook begint het ruimtelijke probleem van de leegstand de maatschappelijke gemoederen te roeren. Vaak wordt er daarbij op gewezen dat het zonde van de ruimte is dat er lege kantoren staan in steden waar veel vraag is naar goedkope woningen. Het paradoxale is dat juist in steden waar veel vraag naar goedkope woningen was, de plannen voor deze woningen niet zelden dichtgerekend zijn met het toevoegen van lucratieve kantoormeters. Dat maakte onderdeel uit van de betreffende gebiedsontwikkeling; voor het verkrijgen van een bestuurlijk akkoord dient de grondexploitatie ten minste een neutraal maar bij voorkeur een positief saldo te hebben. Door extra kantoren in de plannen op te nemen werd dit financieel mogelijk. Voor de keerzijde van overproductie van kantoren was geen aandacht. Leegstand, meer dan alleen een afwaarderingsprobleem Na jarenlange ontkenning, krijgt de problematiek van de leegstaande kantoren nu wel aandacht. Niet zozeer vanwege de ruimtelijke problemen, maar vooral omdat de leegstand steeds vaker financieel gevoeld wordt. Door de problemen op de kantorenmarkt zijn de rendementen voor de eigenaren teruggelopen; ook de nieuwbouwproductie is ingezakt. Ontwikkelaars hebben hier last van, evenals de grondeigenaren (gemeenten, investeerders) die vaak al rekenden op de opbrengsten. Hoewel er gezien de belangen op het speelveld nog steeds ingezet wordt op nieuwbouw, groeit tegelijkertijd het besef dat veel van de leegstaande kantoren nooit meer in de huidige vorm als kantoor gebruikt zullen gaan worden. Transformatie van deze panden wordt gezien als dé oplossing. Echter, de kantorentransformatie komt nauwelijks van de grond. Er is een aantal op zichzelf staande voorbeelden van succesvolle tijdelijke omzetting van een leegstaand kantoor naar studentenhuisvesting, of een meer permanente transformatie naar woningen, maar dit heeft nog niet geleid tot structurele daling van het areaal leegstand. Er zijn bottlenecks om kantoren te transformeren en om de transformatieprocessen op gang te brengen. Kantoren hebben een hoge economische waarde, en zijn daardoor moeilijk vervangbaar maar ook lastig te herstructureren. De exploitatie van een herontwikkeling is moeilijk rond te krijgen omdat de waarde van de grond niet stijgt 11
doordat er vaak een functie voor in de plaats komt die minder financiële waarde heeft. De transformatiekosten zijn hoog, waardoor de kosten van de transformatie of herontwikkeling soms zelfs hoger zijn dan de opbrengst. Dan is ook met het oog op het risico het laten voortbestaan van de leegstand veiliger. Momenteel krijgt daarom de vastgoedafwaarderingsproblematiek veel aandacht (Van Gool & Rodermond, 2011). De stelling is dat de te hoge boekwaarden de verkoop en herontwikkeling van panden in de weg staan. Er klinken geluiden om eigenaren verplicht te laten af waarderen om zo transformatie op gang te krijgen. Er wordt soms bij de waardering voor de boeken vanuit gegaan dat de panden in de nabije toekomst nog voor een goede huurprijs verhuurd zullen worden, ook al staan zal al jaren leeg. In werkelijkheid zijn de panden veel minder waard. Door realistisch te waarderen komen boekwaarde en werkelijke waarde in balans, waardoor de transformatie van het pand financieel makkelijker haalbaar zou kunnen worden. Afwaarderen is echter niet populair bij de eigenaren. Vaak zijn de panden een beleggingsobject, bijvoorbeeld van een pensioenfonds. Afwaarderen zet de dekkingsgraad in de toekomst onder druk, met gevolgen voor het gehele financiële systeem. En ook hier geldt dat het lang niet zeker is of het pand na afwaardering wel te verkopen of te herfinancieren is voor transformatie of voor herstructurering. Het is dan ook de vraag of afwaardering van panden, hoe noodzakelijk ook voor transformatie, een voldoende voorwaarde is om transformatie op gang te brengen. Het is vaak niet duidelijk welke functies op deze locatie teruggebouwd kunnen worden: er zijn te veel kantoren, in veel gebieden is de woningvraag sterk tanende, of er zijn locaties voorhanden waar woningen goedkoper te realiseren zijn, of het transformeren naar bedrijventerrein is niet mogelijk vanwege milieueisen. De meeste locaties voldoen evenmin aan de eisen die de marktpartijen aan locaties voor hotels, woningen of studentenwoningen stellen in relatie tot de marktvraag. Dat maakt het ook vrijwel onmogelijk de herontwikkeling te financieren. Juist op de locaties die nog veel potentie hebben, is de neiging tot afwaardering geringer, dan op locaties die geen potentie meer hebben. Daarmee houdt het probleem zichzelf in stand. Verplicht afwaarderen zal niet vanzelf leiden tot meer transformaties op pandniveau, en al helemaal niet op gebiedsniveau, waar het ruimtelijke probleem zich manifesteert. Een andere benadering noodzakelijk Elke actor die bij de kantorenleegstand betrokken is, heeft een ander probleem en daardoor andere financiële belangen. Deze (financiële) belangen zijn onderling strijdig en verlammen elkaar. Waar de een baat heeft bij afwaardering, heeft de andere partij dat juist niet. Het is duidelijk dat de tot nu toe gebruikte verdienmodellen niet meer werken, maar bij de zoektocht naar nieuwe financieringsmodellen is de focus nog vooral financieel, en op individuele panden gericht. Het ruimtelijke probleem van hoge percentages leegstand op werklocaties en de lange termijn effecten voor de stad zijn veel duidelijker (EIB, 2011: 80). Welk beeld, welk werk- en woon- en leefmilieu gaan de leegstaande kantoren opleveren? Is dit hoe we als Nederlanders willen leven? Welke effecten heeft dit op het investeringsklimaat in een stad? Door het probleem óf vanuit ruimtelijk perspectief te benaderen, óf vanuit financieel perspectief is te eenzijdig. Bij het zoeken van een oplossing is juist het combineren van beide perspectieven belangrijk, en daarbij een verbinding te maken tussen panden en gebieden. Dan wordt ook snel duidelijk dat generieke oplossingen niet bestaan. De ene leegstand is de andere niet, de ene locatie is de andere niet. Zo gedifferentieerd als het probleem van de leegstand is, zo zal ook de mogelijke oplossing ruimtelijk variëren, tussen locaties binnen een gemeente, tussen locaties tussen gemeenten onderling. De aanpak zal ook afhangen van problematiek op woning-, bedrijventerrein- en winkelmarkt in een gebied. Een one size fits all oplossing is er niet, terwijl daar in veel van 12
de globalere rapportages wel op in wordt gezet. Juist inzoomen op een lager schaalniveau, een locatie, is nodig om het ruimtelijke en financiële perspectief te kunnen verbinden, en deze tegelijkertijd aan de vraag in het gebied te koppelen om te weten waar enerzijds de potentiële kansen liggen gerelateerd aan de meerwaarde op een locatie, en anderzijds de barrières te identificeren. Pas als de potentie helder wordt, heeft het zin op zoek te gaan naar inventieve financiële oplossingen die passen bij het investeringsplaatje. Afwaarderen zal alsnog nodig zijn, maar dan is wel meteen duidelijk waarvoor er afgewaardeerd wordt, en wat de risico s en (mogelijke) rendementen zijn. Het gaat dan niet alleen om boekhoudkundige berekeningen, maar om maatwerk waarbij werkelijke waarde en berekeningen goed op elkaar zijn afgestemd. Een aantal van de oplossingen zal wellicht ook breder toepasbaar blijken bij vergelijkbare type locaties. Kadaster aanpak bedrijventerreinen als voorbeeld Kadaster, afdeling Ruimte en Advies, heeft in de afgelopen jaren geïnvesteerd in de ontwikkeling van een monitor voor bedrijventerreinen (figuur 2) waarmee de ontwikkeling van één of meerdere locaties in beeld gebracht kan worden, zowel ruimtelijk als financieel. Met behulp van deze monitor wordt antwoord gegeven op de vragen: hoe ontwikkelt een locatie zich?, wijzen de ontwikkelingen op een gezonde trendlijn of op een neerwaartse spiraal?, wat zijn de zwakke punten en wat de sterke van de locatie?, hoe verhoudt een locatie zich ten opzichte van andere locaties? en welke vraag is er, welk gebruik neemt toe en welk gebruik neemt af? Figuur 2. Voorbeeldkaart uit een bedrijventerreinmonitor: gemiddeld aantal fte s per pand 01-2010. Op basis van de informatie die met deze monitor voor bedrijventerreinen wordt gegenereerd, kan vervolgens gericht worden gestuurd of ingegrepen in de ontwikkeling van een locatie. Op deze manier kan met relatief weinig kosten de locatie aantrekkelijk worden gehouden of worden gerevitaliseerd. De monitor wordt momenteel geschikt gemaakt om ook toe te passen op specifiek de problematiek van leegstaande kantoren. 13
Sleutelwoorden Voordat de leegstand van kantoren gaat afnemen is er nog een lange weg te gaan. Zowel vanuit de financiële hoek als vanuit de ruimtelijke beleidskant ziet het er op dit moment somber uit. De financiële kant is nog niet geneigd om het ruimtelijke probleem van leegstaande kantoren op te gaan lossen, het ruimtelijk beleid wordt momenteel verder gedecentraliseerd waardoor centrale sturing voorlopig niet meer binnen handbereik lijkt te liggen. Stilzitten en nietsdoen zal echter leiden tot een verdere neerwaartse spiraal door de inzet op de korte termijn belangen van alle partijen: meer nieuwe kantoren, nog meer leegstand en een nog groter ruimtelijk probleem, waardoor vervolgens een verdere waardedaling van het vastgoed zal plaatsvinden. De bodem van de neerwaartse spiraal zal ooit een keer bereikt worden, maar niet zolang op papier de overwaardering van de kantoorbebouwing in stand gehouden wordt, omdat er geen perspectief is op een andere invulling. Wachten tot de andere partij het probleem oplost en het naar elkaar wijzen als verantwoordelijke partij, zal evenmin iets oplossen: het is een gezamenlijk probleem dat ook alleen in gezamenlijkheid opgelost kan worden, met het oog op de lange termijn effecten. Sleutelwoorden die hierbij gelden zijn: samenwerking tussen partijen, afstemmen van hoger en lager schaalniveau van ruimtelijke planning en programmering, regionaal ruimtelijk beleid, gezamenlijk verantwoordelijkheid nemen voor de ruimtelijke inrichting van Nederland en daarmee het bewerkstelligen van een economisch gezond investeringsklimaat, gezamenlijk de juiste investeringen doen waarbij zowel de economie en het ruimtegebruik op lange termijn zijn gediend. Daarnaast is het van belang te weten hoe groot de leegstand ter plaatse daadwerkelijk is. Cijfers waarin leegstaande gebouwen wordt weggelaten omdat ze structureel leegstaan en naar verwachting niet meer worden verhuurd, dragen niet bij aan een objectief inzicht in de werkelijke grootte van het leegstandsprobleem. Ook globale analyses kunnen een vertekend beeld geven; leegstand kan zeer lokaal bepaald zijn. Maatwerk op het schaalniveau van een locatie, in combinatie met afstemming op hoger schaalniveau, waarbij zowel aandacht is voor het financiële aspect als het ruimtelijke, geeft meer kans op een goede oplossing van de kantorenleegstand op de langere termijn en daarmee op een rendabele investering in transformatie. De waarde van een objectieve analyse kan daarbij een handig hulpmiddel zijn. Als duidelijk is wat er mogelijk of juist niet mogelijk is op een bepaalde locatie, is het van groot belang dat ruimte en exploitatie goed op elkaar worden afgestemd en dat er voldoende flexibiliteit is naar de toekomst toe. Een waardevolle omgeving voor alle belanghebbenden kan bereikt worden, mits het plan met alle actoren aan tafel wordt gemaakt, en door daadwerkelijk vraaggericht en voor de langere termijn te ontwikkelen. Definiëren van het begrip vraaggericht kan al aardig wat discussie opleveren! En ook hier geldt dat er zeker geen sprake zal zijn van generieke oplossingen. Belangen verschillen, maar ook transformatiepotentie. Het bijeen brengen van alle belangen tot een goede mix die voor iedere belanghebbende partij voordeel oplevert is complex, maar niet onmogelijk en zeker cruciaal om een stap dichter bij een oplossing te komen. Heeft één belanghebbende partij een groter belang elders dan. komt er voorlopig nog geen oplossing, hoeveel er ook wordt afgewaardeerd. Maar om daar achter de komen, blijft het van belang het probleem van onderop, vanuit financieel en ruimtelijk perspectief, te benaderen. 14
Noot 1. DTZ Zadelhoff stelt 14,1 procent in januari 2012 (DTZ Zadelhoff (2012), Factsheet kantoren- en bedrijfsruimtemarkt, januari 2012, Amsterdam: DTZ Zadelhoff). Hanneke Vreman-Woutersen werkt bij de afdeling Ruimte & Advies van Het Kadaster. Leonie Janssen-Jansen is universitair hoofddocent planologie aan de Universiteit van Amsterdam. 15
Maastricht: schone lei dankzij forse afboeking Peter Bekkering Maastricht besloot in 2010 in een klap voor tientallen miljoenen aan de geplande exploitaties van woningbouw, bedrijventerreinen en kantoren af te waarderen. Een forse ingreep, maar volgens de wethouders John Aarts en Gerdo van Grootheest onvermijdelijk. Bovendien zitten er ook voordelen aan. We kunnen met een schone lei beginnen. In het fraaie Stadhuis op de Markt in het centrum van Maastricht schetsen de twee wethouders de voorgeschiedenis van het ingrijpende besluit. Een aantal jaren geleden liepen we er mede door de crisis tegen aan dat we een veelheid aan programma s op de plank hadden liggen op het gebied van woningbouw, kantoren en bedrijventerreinen, vertelt Gerdo van Grootheest, wethouder Ruimtelijke Ordening, Natuur en Sport. Fundamentele ommezwaai Tegelijkertijd kwamen ze in Maastricht tot de overtuiging dat de tijd van grote demografische groei voorbij is. Daarom moet ons systeem fundamenteel om, want ons hele denken en ons ruimtelijk en financieel instrumentarium is volledig gebaseerd op groei. Met dichtgetimmerde bestemmingsplannen en wet- en regelgeving om de groei ruimtelijk in goede banen te leiden. Financieel worden de grondopbrengsten van woningen, bedrijventerreinen en kantorenlocaties gebruikt om mooie zaken als zwembaden, scholen en parken te financieren. En het is momenteel zelfs zo dat leegstand fiscaal wordt beloond. Volgens Van Grootheest moet er een cultuuromslag komen met een andere mindset. Hij is ervan overtuigd dat Maastricht daarbij op de goede weg is. Alvorens de stappen te noemen die Maastricht heeft genomen, schetst hij de situatie aan het begin van de omslag: in 2010 had Maastricht te maken met een kantorenleegstand 1 van circa 14 procent (80.000 vierkante meter), die in 2011 opliep naar 17 procent (100.000 vierkante meter). Inmiddels lijkt de situatie zich in 2012 te stabiliseren. Er is wel een grote dynamiek onderling, maar het leegstandsvolume neemt niet toe. Guido van Grootheest 16
Fors naar beneden De eerste stap die Maastricht nam, in 2010, was het fors naar beneden bijstellen van de programma s voor woningbouw, bedrijventerreinen en kantoren. Zo werd samen met onder meer projectontwikkelaars en woningcorporaties het aantal te realiseren woningen tot 2020 teruggebracht van 12.000 naar 3.000 en het aantal vierkante meters bedrijfskavels van circa 100 hectare naar circa 45 hectare netto bedrijfskavels. Daarbij werd onder meer Lanakerveld on hold gezet (36 hectare netto) en Panneslager (20 hectare netto) geschrapt. Bij de kantorenlocaties werd in totaal 100.000 vierkante meter geschrapt van de circa 290.000 vierkante meter harde en zachte plannen: op de Belvédère werd 75.000 vierkante meter geschrapt en op de Geusselt 24.000 vierkante meter. Van Grootheest: Dat bijstellen was een intensief proces, want vanzelfsprekend wilde geen van de partijen zijn verlies nemen. De tweede stap was om de financiële consequenties aan het naar beneden bijstellen van de programma s te verbinden. Dat heeft ertoe geleid dat Maastricht in 2011 in een klap 55 miljoen euro heeft afgeboekt. Dat deed pijn, maar het was noodzakelijk. En ik ben nu blij dat we het hebben gedaan. John Aarts, wethouder Economie, Werkgelegenheid, Toerisme en Evenementen, Financiën en organisatie, vult aan: Je moet die afboeking niet zien als pure grondprijs, maar als planexploitaties. Daarin zitten niet alleen de grondprijs, maar ook de kosten om de plannen te ontwikkelen en de ambtelijke uren. Een andere kanttekening die ik wil maken is dat de 55 miljoen euro ook de 9 miljoen afboeking Vinkenslag bevatte, die nodig was voor de herstructurering van het woonwagenkamp. De resterende 46 miljoen betreft afboekingen planexploitaties voor woning- en kantorenlocaties en bedrijventerreinen: circa 40 miljoen voor woningbouw en kantoren en 6 miljoen voor bedrijventerreinen. Van Grootheest en Aarts benadrukken dat de stappen noodzakelijk waren om schoon schip te maken. Alleen dan konden we verder met het ontwikkelen van wel reële plannen voor de toekomst en de daarbij horende dynamiek behouden. Plannen die voor niet-reële bedragen in de boeken staan worden niet meer gerealiseerd. Afscheid van PPS-constructies Het nieuwe beleid betekende ook dat de gemeente in 2011 afscheid nam van de PPS-constructies, waar Maastricht rond de eeuwwisseling nog een voorloper mee was. Aarts: We ontdekten dat onze private partners er anders in zaten: voor de crisis keken ze alleen naar de lange termijn en accepteerden onrendabele gebiedsinvesteringen op korte termijn vanwege de te verwachten winst op lange termijn. Na de crisis was hun houding eerder: hoe kunnen we het verlies beperken. Dat leidde ertoe dat we ons op een gegeven moment alleen nog bezighielden met boekhoudkundige en juridische zaken. Dat wilden we niet meer. We wilden weer een klimaat met dynamiek, aanvaardbare risico s en ondernemingsdrang. Van Grootheest vult aan: We konden het ons ook niet permitteren. We hebben een stad te runnen, die perspectief geboden moest worden. De PPS-constructies, die ons voor de crisis soms in staat stelden mooie plannen te realiseren zoals de woon- en kantorenwijk Céramique, waren na de crisis een blok aan het been geworden, omdat de hele stad ermee was dichtgetimmerd. Aarts: Gelukkig zagen de private partijen ook in dat deze stap nodig was. Want ook voor hen betekende het dat ze bij bepaalde projecten forse afboekingen moesten doen. Van Grootheest wijst erop dat na het afboeken Maastricht een derde stap nam: het programma opnieuw definiëren. Dat hebben we gedaan door acht brandpunten in de stad aan te wijzen 2, zoals kantorenlocatie Randwyck, de ondertunneling en vastgoedontwikkeling van de A2, de Belvédère en de herstructureringswijken. De filosofie erachter is dat dit plekken zijn waar we als gemeente tot 2020 prioriteit aan geven. Grootschalige woning- of kantorenbouw is buiten die acht brandpunten niet aan de orde. De brandpunten, waar de gemeente in totaal zo n 250 miljoen euro in investeert, zijn ook vastgelegd in de Structuurvisie3, die voor de zomer door de raad is vastgesteld. 17
In de Structuurvisie heeft de gemeente twee zaken gedaan: allereerst focussen op het raamwerk. Van Grootheest: Dat betekent focussen op infrastructuur, groenstructuur, waterstructuur et cetera. Binnen dat raamwerk weten we, met uitzondering van de acht brandpunten, nog niet hoe we elke locatie concreet gaan invullen. We nemen dus afstand van het blauwdrukdenken, waarbij alles van tevoren precies is ingevuld. John Aarts Maastricht-LAB Het tweede element in de Structuurvisie is het vastleggen van sleutelbegrippen als herbestemming, tijdelijkheid en flexibiliteit. Om die concreet in te vullen is Maastricht op 22 juni van start gegaan met het Maastricht-LAB 4. Van Grootheest: In het Maastricht-LAB zitten we de komende twee jaar met alle partijen aan tafel die op de een of andere manier met de ruimtelijke ontwikkeling van de stad bezig zijn: projectontwikkelaars, woningcorporaties, advocaten, banken, actieve buurtbewoners. Uitgangspunt daarbij is dat het blauwdrukdenken en de traditionele verhoudingen niet meer werken en dat we op zoek moeten naar nieuwe verhoudingen. Elk jaar gaan we aan de hand van vier of vijf thema s de nieuwe vorm van stadsontwikkeling onderzoeken. Bijvoorbeeld hoe we een tijdelijk en flexibel bestemmingsplan kunnen opstellen. Maar ook hoe we omgaan met verwachtingsmanagement en hoe we de bevolking erbij kunnen betrekken. Kop in het zand Van Grootheest ziet dat de heroriëntatie op ruimtelijk gebied, het zoeken naar nieuwe manieren van stadsontwikkeling en de daarmee samenhangende benodigde financiële ingrepen nog erg zeldzaam zijn in Nederland: Veel gemeenten steken nog de kop in het zand, schuiven de problemen vooruit en gaan ervanuit dat ze het geld weer terugverdienen als het economisch beter gaat. Ik ben er echter van overtuigd dat het op dit gebied niet goed komt en dat je nu door de zure appel heen moet bijten. Als je dat niet doet, neem je een positie in die ten koste gaat van de leefbaarheid en de toekomstbestendigheid van je stad. Het rapport Visie bedrijventerreinen en kantorenlocaties 5 dat Buck Consultants International in november 2010 uitbracht, onderschreef de veranderende werkelijkheid en de noodzaak van de ingrepen. Zo stelde het rapport 18
(hier betreft het Buck-rapport) dat de vraag naar bedrijventerreinen en kantorenlocaties stagneerde c.q. afnam. Ook liet het aan de aanbodzijde zien dat ongewijzigd beleid zou leiden tot een nog grotere en dus ongewenste overcapaciteit. Aarts: Het probleem in deze discussie is de lange periode, zeven tot tien jaar, die het kost om bedrijventerreinen en kantorenlocaties te ontwikkelen. Tien tot vijftien jaar geleden was er een enorme druk op het college vanuit de raad, de provincie, het bedrijfsleven en de journalistiek om ze bedrijfslocaties te ontwikkelen vanwege de enorme vraag ernaar. En er was niemand die wees op de risico s of die riep dat het beter was om te stoppen met grondaankopen. Maar nu het eenmaal zover is, is de economische situatie drastisch gewijzigd en de vraag ingestort. Ik heb daarom wel moeite met sommige kritische kanttekeningen in het Rekenkamerrapport, waarin gesteld wordt dat wanneer we eerder gestopt waren met grondaankopen de schade geringer was geweest. Het is gemakkelijk scoren met de kennis van nu. Bovendien zijn we in Maastricht al in 2004, dus nog voor de crisis, gestopt met grondaankopen. Het Buck-rapport was vooral een bevestiging van de lijn waar we zelf al voor hadden gekozen. Het heeft wel geholpen om andere partijen politiek en maatschappelijk dit ook te laten inzien en om ons gevoel nog beter met feiten te onderbouwen. Sparen, versoberen en creativiteit Ondanks de forse financiële ingreep in 20116, merkten de inwoners er financieel amper wat van. Aarts: Ten eerste omdat we hadden gespaard. Zo hadden we voor de grote gebiedsontwikkeling van Belvédère 20 miljoen euro gereserveerd, die nu goed van pas kwamen. Ten tweede hebben we bepaalde wensen uit bestaande planexploitaties geschrapt of versoberd. En ten derde hebben we alle creativiteit uit de kast getrokken. Bijvoorbeeld door 1 miljoen euro die we structureel n de begroting hadden opgenomen voor het afdekken van planrisico s te kapitaliseren naar 17 miljoen euro in een keer. Door deze maatregelen hebben we, ondanks de forse ingrepen, de lasten voor inwoners en bedrijven niet hoeven te verhogen. Hoe nu verder? Ook al is de waarde nu afgeboekt, feit blijft dat Maastricht anno 2012 nog steeds kampt met een forse kantorenleegstand. Volgens Aarts wordt het met name een gemeentelijk probleem op het moment dat het leidt tot verloedering en verlies van werkgelegenheid. Hij is er echter geen voorstander van dat de overheid in deze private partijen al te zeer de hand reikt: Toen er winst gemaakt werd, kwamen de private partijen ook niet naar ons toe met de boodschap hier is tien procent van de winst, dus waarom zouden we als overheid het verlies nu wel moeten nemen? Uiteindelijk zal de markt, net als wij als gemeente hebben gedaan, haar verlies moeten nemen. Aarts ziet dat afboekingen vaak moeilijk zijn voor private partijen. Neem de winkelleegstand. Die leidt vaak niet tot lagere huren, omdat de panden voor een bepaald bedrag in de boeken staan. Een lagere huur betekent dus automatisch ook een afwaardering. Eigenlijk was het vroeger eenvoudiger: je had schaarste aan alles: woningbouw, kantoren en bedrijventerreinen. Ruimtelijke ordening diende om dat alles in goede banen te leiden. Nu heb je te maken met overschotten en veel partijen die het nog niet los durven te laten. Inmiddels pleitten vastgoedgoeroes ervoor dat de overheid zo min mogelijk ingrijpt. Ze zijn ervan overtuigd dat de markt uiteindelijk zelf het evenwicht herstelt. Aarts heeft er gemengde gevoelens bij: Op macroniveau heb ik sympathie voor hun standpunt. Als wethouder heb je echter te maken met het microniveau, met de menselijke maat. En dus ook met de menselijke drama s van bijvoorbeeld een winkelier die zijn hoofd amper boven water kan houden. 19
Noten 1. De aantallen zijn exclusief de verborgen leegstand en betreffen alleen de panden die actief worden aangeboden door makelaars en eigenaren. 2. De acht brandpunten. Op het gebied van kennis, cultuur en wonen: 1. Belvedere. 2. Herstructurering West en Noord-Oost. 3. Randwyck. 4. Binnenstad Overig (Palace, Wonen boven Winkels en aanloopstraten). Op het gebied van infrastructuur: 5. A2. 6. Maaskruisend verkeer. Op het gebied van bovenlokale voorzieningen: 7. Maastricht- Valkenburg (inclusief Geusselt). 8. Beatrixhaven. www.maastricht.nl/web/home/home/m_e_d_i_a_i_t_e_m-tonenop/maastricht-zet-fors-in-op-achtbrandpunten.htm. 3. Structuurvisie Maastricht 2030; Ruimte voor ontmoeting. Gemeente Maastricht, juli 2012. 4. De eerste vier thema s van Maastricht-LAB: 1. Park van de toekomst. 2. Flexibel bestemmingsplan Tapijn. 3. Brandweerkazerne Belvedere. 4. Herbestemming en transformatie grote monumentale panden. www.maastrichtlab.nl. 4. Visie bedrijventerreinen en kantorenlocaties Maastricht; Een nieuwe koers. Uitgevoerd in opdracht van de gemeente Maastricht door Buck Consultants International. November 2010. 6. Naast de incidentele 55 miljoen euro afboeking moest Maastricht in 2011 ook 22 miljoen euro structureel bezuinigen vanwege de crisis, 35 miljoen euro bijdragen aan de verbouwing van de Noorderbrug en 20 miljoen euro reserveren voor Maastricht Culturele Hoofdstad. 20