Jaarverslag & Jaarrekening 2011
INHOUDSOPGAVE pagina: JAARVERSLAG Inleiding 3 Belangrijkste ontwikkelingen 2011 5 Organisatie 15 Volkshuisvestingsverslag 19 Leefbaarheid 20 Huisvesten van doelgroepen 27 Wonen met oog voor zorg en welzijn 33 Kwaliteit en kwantiteit van het woningaanbod 38 Overleg met belanghouders 47 Organisatorische en financiële continuïteit 53 Verklaring van de directie 70 Verslag van de Raad van Toezicht 71 Kengetallen 80 Toelichting kengetallen 82 JAARREKENING Balans per 31 december 2011 86 Winst- en verliesrekening over 2011 88 Grondslagen van de balanswaardering en resultaatbepaling 89 1
2 Stadsdichter Maarten van den Elzen schreef een gedicht ter gelegenheid van het jubileum van SVUwonen.
INLEIDING In 2011 is de voorbereiding van de fusie met buurcorporatie Woonbelang Veghel afgerond en is een juridische fusie per 1 januari 2012 een feit. Woonbelang Veghel en SVUwonen gaan samen verder onder de naam Area. Over 2011 wordt nog een afzonderlijk jaarverslag opgesteld voor SVUwonen. Hoewel in 2011 gewerkt is aan een nieuw ondernemingsplan voor Area is in 2011 door SVUwonen voortgeborduurd op het bestaande ondernemingsplan Op weg naar beter voor de periode 2006-2010. In dit jaarverslag verwijzen wij daar ook nog naar. SVUwonen is een sociaal maatschappelijke onderneming, gevestigd en werkzaam in de gemeente Uden. In totaal beheerde SVUwonen ruim 5.200 verhuureenheden, waarvan 4.854 wooneenheden. De missie van SVUwonen was: Zorgen voor een goed woongenot binnen betaalbare grenzen. Om te laten zien hoe SVUwonen als organisatie wilde zijn en hoe wij te werk gingen hanteerden wij de volgende kernwaarden: betrokken, betrouwbaar, toekomstgericht, klantgericht en transparant. De hoofddoelstellingen welke aansluiten op de prestatievelden uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), waarin de overheid de spelregels voor woningcorporaties heeft uitgewerkt, waren: - verbeteren van de leefbaarheid; - effectiever huisvesten van de doelgroepen; - verbeteren van wonen met zorg en welzijn; - verbeteren van de kwaliteit en kwantiteit van het woningaanbod; - verbeteren van het overleg met belanghouders; - behouden van organisatorische en financiële continuïteit. Hoewel de accenten anders liggen komt een deel van deze doelstellingen terug in het ondernemingsplan van Area. Het jaar 2011 is zeer intensief geweest en er is veel van onze medewerkers gevraagd. Daarom past hier een oprechte dank aan onze medewerkers. Ook bedanken wij onze belanghouders. Samen met hen is in 2011 een verdere invulling gegeven aan de vele voornemens uit het Activiteitenplan 2011, gebaseerd op bovenstaande hoofddoelstellingen. Wij bieden u hierbij het Jaarverslag 2011 aan, waarin wij op een transparante wijze inzicht geven in onze prestaties. Met een tevreden gevoel kijken we terug op de afgelopen periode. We hebben belangrijke doelstellingen gerealiseerd, maar beseffen ook dat er nog veel is te doen. Artikel 1 AedesCode Wij zijn maatschappelijke ondernemingen met een langetermijn-verantwoordelijkheid. Wij werken aan vitale buurten en wijken in kernen, dorpen en steden waar mensen graag wonen en leven en zich kunnen ontwikkelen/ontplooien. Wij werken in het bijzonder voor mensen die om financiële of andere redenen een steuntje in de rug nodig hebben om kwalitatief goed te wonen. Wij verbinden ons met bewoners en dagen ze uit om hun talenten in te zetten. Wij werken samen met onze partners en zijn responsief naar onze omgeving. Wij zetten onze middelen in in de fysieke en sociaal maatschappelijke infrastructuur daar waar ze het hardst nodig zijn en verantwoorden ons over onze keuzes en prestaties. Talenten van onze medewerkers zetten wij in om onze prestaties te realiseren. Onze verscheidenheid is onze kracht. 3
SVUwonen sluit aan op de verbreding van de maatschappelijke functie van corporaties en onderschrijft dan ook van harte de AedesCode, de bedrijfstakcode voor corporaties. Het doel van de code is om aan te geven dat een thuis meer is dan een stenen huis. Het gaat ook over buren, een schone, prettige en veilige woonomgeving en andere voorzieningen. Dit laatste jaarverslag van SVUwonen bevat achtereenvolgens: een overzicht van de belangrijkste ontwikkelingen; informatie over de organisatie; het volkshuisvestingsverslag 2011; de balans per 31 december 2011; de winst- en verliesrekening over 2011. 4
BELANGRIJKSTE ONTWIKKELINGEN 2011 Woonvisie In een zestal ambities is de regionale woonvisie voor Uden-Veghel voor de komende jaren neergelegd. Hoewel deze visie in de gemeente Uden geen formele status heeft gekregen, hanteren wij deze wel. Extra aandacht voor samenwerken en leefbaarheid zijn kenmerkend. Dit betekent een integrale gebiedsaanpak, een verdere differentiatie van wijken en dorpen. Ambities die ook terugkomen in de beleving van de fusiecorporaties. Ambitie 1: We zien de regio Uden-Veghel als één woongebied en treden zoveel mogelijk gezamenlijk naar buiten. Ambitie 2: We hebben gemeenschappelijke belangen en pakken de woonvraagstukken aan met de meest betrokken partijen in de regio. Ambitie 3: We houden leefbare dorpen en wijken met ruimte voor een eigen koers in de gemeenten Uden en Veghel. Ambitie 4: Optimaal benutten van wat er al is: de meeste woningen van 2030 staan er al. Ambitie 5: We willen graag duurzaam investeren in het wonen: gericht op lange termijn doelen. Ambitie 6: Woningmarktontwikkelingen worden periodiek gevolgd en vormen de basis voor afspraken. Leefbaarheid Voor een positieve werking op de leefbaarheid bepleit SVUwonen differentiatie in huuren koopwoningen in al haar bestaande wijken en in nieuwbouwplannen. Verhoudingsgewijs met de rest van Uden is het aandeel huurwoningen in de wijk Uden Zuid aan de lage kant. De laatste jaren is het aantal wel gestegen. In 2012 komen er nog eens 48 huurwoningen bij. Bij toewijzing in 2011 is gebleken dat de belangstelling voor deze woningen hoog was. In 2011 zijn vier bestaande huurwoningen en twee autoboxen verkocht. Met verkoop in bestaande wijken beoogt SVUwonen de doorstroming en leefbaarheid te bevorderen. Er is geen actief verkoopbeleid gevoerd. De verkoop van bestaande woningen blijft daarom al enkele jaren achter op de geplande aantallen. Na actualisatie van het strategisch voorraadbeleid (SVB) wordt het verkoopbeleid geïntensiveerd. Dit zal medio 2012 gaan plaatsvinden. SVUwonen neemt sinds 1996 deel aan het Discusproject. Er wordt samengewerkt met gemeente, politie en andere maatschappelijke instellingen. In 2011 heeft een evaluatie van dit project plaatsgevonden en is de werkwijze daarop aangepast. Er is extra geïnvesteerd in de aanpak van overlast. Onze bijdrage aan project Buurtbemiddeling is tot 2013 toegezegd. Alle huurders hebben het burenboekje Prettig wonen doen we samen ontvangen, waarin staat hoe mensen een goede buur kunnen zijn en rekening kunnen houden met hun omgeving. Met leefbaarheidsprojecten betrekken we bewoners meer bij hun omgeving om hen bewust te maken van de eigen verantwoordelijkheid. In 2011 kreeg de buurt Morel een groot-onderhoudsbeurt, waarbij tevens in samenwerking met bewoners, Vivaan en politie invulling is gegeven aan de aandachtspunten uit de wijkschouw. Er is verder invulling gegeven aan brandgangverlichting en schuttingprojecten in de wijk Hoevenseveld. In 2011 is meegewerkt aan een onderzoek door het interventieteam (een samenwerkingsverband van de Belastingsdienst, UWV, gemeente, SVB, politie, SVUwonen en het kenniscentrum Handhaving Zuidoost Nederland) met als doel het woon- en leefklimaat van de Flatwijk te verbeteren. 5
In 2011 is door een 60-tal bewonersinitiatieven een beroep gedaan op het leefbaarheidbudget Voor elkaar. SVUwonen heeft financieel bijgedragen in het Project Oog voor Oost, met als doel door middel van kunstprojecten een verbinding maken tussen de bewoners uit de diverse wijken in het gebied. SVUwonen heeft verder meegewerkt aan de totstandkoming van gebiedsontwikkelingsplannen voor Uden West en Uden Zuid. Huisvesten van doelgroepen Eind 2009 is een geactualiseerde woningmarktverkenning verschenen. In het kader van de fusiebesprekingen is tevens de portefeuillestrategie voor de komende jaren vastgesteld. Op basis van Primos gegevens 2010 wordt onderstaande ontwikkeling van huishoudens in Uden voorzien voor de komende 10 en 20 jaren. Leeftijden 2011 2020 Bij-Af 2030 Bij-Af in % tov 2011 < 35 jaar 1.738 1.688-50 1.503-235 -14% 35-55 jaar 7.556 6.915-641 6.334-1.222-16% 55-75 jaar 5.868 6.748 880 6.913 1.045 18% > 75 jaar 1.782 2.832 1.050 4.040 2.258 127% Totaal Uden 16.944 18.183 1.239 18.790 1.846 11% Uit alle prognoses komt naar voren dat er sprake is van een sterke vergrijzing en ontgroening. Door verdergaande gezinsverdunning en het stijgende aantal alleenstaanden zullen er de komende jaren nog gemiddeld 60 huurwoningen per jaar extra nodig zijn. SVUwonen heeft op basis van de geactualiseerde ontwikkelingen de volgende speerpunten vastgesteld: A. Realiseren van nultredenwoningen dichtbij voorzieningen (appartementen en patio s). B. Behoud van een kwalitatief, toekomstgericht woningbezit, door nieuwbouw, herstructurering en verkoop bestaand bezit. C. Investeren in vitale/leefbare wijken, door betere verhouding huur-koop en mix van bewoners. In 2011 is tevens de toekomstige behoefte en het huidig aanbod aan geschikte woningen voor mensen met functiebeperkingen onderzocht. Hieruit blijkt een grotere behoefte aan woningen die geschikt zijn voor mensen met matige en zware beperkingen. Tevens is gebleken dat ook Uden de komende jaren te maken krijgt met een transformatie van haar bezit. In 2012 zal de invulling van het strategisch voorraadbeleid (SVB) duidelijkheid moeten geven op welke wijze de vastgoedstrategie de komende jaren invulling gaat krijgen. De vastgoedmarkt stagneerde ook in 2011 en vooralsnog is een verbetering niet in zicht. Het gemeentebestuur haalt haar geplande groei aan woningen niet. De bouwplannen van ontwikkelaars blijven achter en worden deels heroverwogen. Voor betaalbare woningen benut SVUwonen alle kansen om haar productie op peil te houden. De procedures nemen veel tijd in beslag, waardoor ook SVUwonen de planning steeds bij moet stellen. In deze moeilijke tijd bewijst het instrument Koopgarant haar nut. Tot en met 2011 is in totaal circa vijf miljoen aan kortingen verleend voor 101 nieuwbouwwoningen. Voor nog eens 27 appartementen is een bedrag van bijna een miljoen aan kortingen gereserveerd. In 2011 zijn 33 woningen opgeleverd: 4 eengezins-huurwoningen Muntmeester; 11 eengezins-koopgarant-woningen Abdijlaan; 18 appartementen Koopgarant Abdijlaan. 6
In 2012 leveren we 98 woningen en 12 wooneenheden op: 22 eengezins-koopgarant-woningen Volkel-West 20 eengezins-huurwoningen Velmolen Buiten; 12 eengezins-koopgarant-woningen Velmolen Buiten; 28 huurappartementen Muntmeester; 16 CPO eengezins-koopgarantwoningen Kroon; 12 zorg-units De Wieken. In 2012 staat de start bouw gepland van 59 woningen: 15 eengezins-huurwoningen Muntmeester; 8 huur- en 8 Koopappartementen Kloosterstraat Volkel; 12 zorg-appartementen Oude Maasstraat; 10 appartementen Beukenlaan; 6 eengezins-koopgarant-woningen Spechtenlaan. De 202 wooneenheden (109 huur en 93 koop) zijn bestemd voor starters, senioren, alleenstaanden en zorggroepen. Hiermee wordt ook de doorstroming bevorderd. Het plan aan de Oude Maasstraat voor een woonvorm voor 12 bewoners met een verstandelijke beperking is in procedure gebracht. Voor de huisvesting van een groep mensen die lijden aan schizofrenie, in de 16 appartementen aan de Muntmeester, is brede politieke steun verkregen. Het pand aan De Wieken is in verbouw genomen voor de huisvesting van de woongroep Stichting Zelo voor kinderen met een verstandelijke beperking. Naast nieuwbouw, investeren wij in wijken waar wij een aanmerkelijk bezit hebben, ook in maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid. Besloten is mee te investeren in De Wijde Wereld in Uden Zuid. Daarmee willen wij een verbinding met de wijk versterken, Met ingang van 1 januari 2011 houden wij bij de toewijzing van huurwoningen rekening met de zogenaamde Europamaatregel. In 2011 is hierop sterk gestuurd. Omdat wij constateren dat door deze maatregel de woningzoekenden met een middeninkomen tussen.33.614 en.43.000, buiten de boot dreigen te vallen is bij het bepalen van de streefhuren een deel van het bezit bereikbaar gemaakt voor deze groep middeninkomens. De mutatiegraad is in 2011 ten opzichte van 2010 nauwelijks gewijzigd, respectievelijk 7,13% versus 7,10%. De verhuisgeneigdheid onder huurders blijft opnieuw erg laag. Belangrijkste redenen voor verhuizing worden genoemd: kopen van een woning (21%); medische noodzaak (16%) en samenwonen (12%). Het aantal woningzoekenden bedroeg eind 2011 ruim 6.000. De gemiddelde wachttijd voor nieuwe klanten bedroeg 6 jaar in 2011. De gemiddelde woonduur voor bestaande klanten die doorstroomden naar een andere huurwoning bedroeg circa 14 jaar. Gemiddeld reageerden 58 woningzoekenden per geadverteerde huurwoning. Van het totale bezit is 96% (4.548 huurwoningen), met een huurprijs lager dan.555,00, betaalbaar voor de primaire doelgroep. SVUwonen blijft hiermee ruim boven afgesproken minimum voorraad van 4.000 huurwoningen. In 2011 is bij 29 verhuringen (9%) een huurwoning onder de.652,52 verhuurd aan een woningzoekende met een inkomen boven.33.614. Daarmee is binnen de kaders van de Europamaatregel gebleven. Kwaliteit van het bezit In 2011 is voor ruim 6.000.000 planmatig onderhoud verricht. De huurders krijgen bij vraaggestuurde woningverandering keuzemogelijkheden aangeboden. Binnen het nieuwe keuzebeleid zijn 254 nieuwe keukens en 163 badkamers en toiletten geplaatst. In deze 7
cijfers zitten 4 nieuwbouwwoningen. Voor een standaard woningverandering worden de huren niet extra verhoogd. De huurder kan een beperkt aantal specifieke wensen toevoegen, tegen een éénmalige of maandelijkse bijdrage. Ook in 2011 heeft SVUwonen in ruime mate energiebesparende maatregelen toegepast. Er zijn voor diverse woningen spouwmuur-, dak- en leidingisolaties aangebracht. Verder zijn 198 individuele CV-ketels vervangen door een HR-ketel. De gemiddelde huur van SVUwonen is nominaal gezien nagenoeg gelijk aan het landelijk gemiddelde. Uit Corporatie in Perspectief van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) blijkt over 2010 dat de woningen van SVUwonen qua woningwaardering gemiddeld 16 waarderingspunten meer scoren dan landelijk. SVUwonen scoort in prijs-kwaliteitsverhouding dan ook gunstig. De gemiddelde puntprijs is.2,79 ten opzichte van.3,15 landelijk. Relatief zijn de huurwoningen van SVUwonen hierdoor zo n.50 per maand goedkoper dan landelijk. Er kan dus worden gesproken van een forse verdiencapaciteit. Hier komt nog bij dat SVUwonen een deel van het onderhoud, dat wettelijk gezien de huurder zelf zou moeten betalen, voor haar rekening neemt. Het gaat hier om een bedrag van circa.200.000 per jaar. Daarom is per 1 juli 2011 de volle ruimte van 1,3% huurverhoging benut conform besluit van de minister. Verder is een voorzichtige start gemaakt met het doorvoeren van huurharmonisatie. Dit beleid is na de Europamaatregel verder doorgezet. Overleg belanghouders en verantwoording In het volkshuisvestingsverslag noemen wij onze externe en interne belanghouders. Naast het meer intensieve overleg met belanghouders zoals Stichting Bewonersraad SVUwonen en de gemeente Uden, is er overleg met meerdere belanghouders. In het kader van de governancecode willen wij onze belanghouders op een transparante wijze betrekken bij de invulling van ons meerjarenbeleid. In juli 2011 is samen met de gemeente Uden een evaluatie gehouden over de effectiviteit van Discus. Er wordt gewerkt aan een andere structuur van overleg. Discus is gesplitst in buurtnetwerk en lokaal zorgnetwerk en dit is in 2012 geëffectueerd. Area zal vooral deelnemen aan het buurtnetwerk. In 2011 heeft SVUwonen zich in het Udens Weekblad aan de Udense gemeenschap verantwoord over de activiteiten in 2010. Onze huurders informeren wij per kwartaal via het bewonersblad Scharnier en via onze website. Wanneer er bijzondere gebeurtenissen zijn communiceren wij daarnaast via persberichten. Om te leren door verantwoorden nemen wij al enkele jaren deel aan het initiatief Het Glazen Huis. Dit initiatief wil bijdragen aan de verdere professionalisering van de kwaliteit en de transparantie van de maatschappelijke verantwoording door corporaties. Het jaarverslag over 2010 scoorde een 7,11. Aan de Raad van Toezicht is eind 2011 verantwoord in hoeverre de voorgenomen activiteiten voor 2011 zijn gerealiseerd dan wel zijn opgepakt. Door de drukke werkzaamheden in het kader van de voorgenomen fusie is zonder onderlinge weging circa 80% gerealiseerd dan wel opgepakt. De gemeente Uden en SVUwonen zien elkaar als belangrijke partners in het realiseren van doelstellingen op het brede terrein van wonen. Als vervolg op de meer algemene overeenkomst Prestatieafspraken gemeente Uden en SVUwonen, van 20 april 2009 is medio 2010 een Convenant Samenwerking Ruimtelijke Projecten Gemeente Uden/SVUwonen, 2010-2014 overeengekomen waarin concrete afspraken zijn gemaakt. 8
Onderstaande projecten zijn als speerpunten aangemerkt. MFA Bitswijk; medio 2012 vindt aanbesteding plaats Plan omgeving Retraitehuis; heeft nog niet tot resultaten geleid. Duurzame wijk Velmolenbuiten; woningen worden in 2012 opgeleverd. Oude Maasstraat: start bouw vermoedelijk eind 2012. Kloosterstraat: start bouw mei 2012. In een overleg met het college is aandacht gevraagd voor huisvesting van de middengroepen, die door de strikte Europamaatregel in de knel dreigen te komen. In 2011 hebben wij een reactie gegeven op het concept-volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Uden. Begin 2012 is de nota Volkshuisvestingsbeleid 2012 door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin is rekening gehouden met onze opmerkingen. SVUwonen blijft onder voorwaarden bereid lokaal te investeren in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed. Mits dit niet ten koste gaat van haar primaire taak, maar juist een meerwaarde oplevert voor haar doelgroepen of bezit in haar wijken. Hieronder benoemen wij de gezamenlijke inspanningen en resultaten met betrekking tot de samenwerking met de gemeente Uden in 2011 en volgende jaren: Continuering project buurtbemiddeling; Gebiedsontwikkelingsplannen Uden West en Uden Zuid; Bijdrage aan het Ontmoetingsplein Bitswijk; Brandgangverlichting met aansluiting op de straatverlichting in de wijk Hoevenseveld. Financiële continuïteit Er is rekening gehouden met de bijgestelde meerjaren-onderhoudsbegroting, op basis van de uitkomsten van de conditiemeting. Gestreefd wordt naar een evenwichtige spreiding van vooral het planmatig onderhoud voor de buitenkant van de woningen. Voor het interieur van de woningen wordt een meer klantgericht onderhoud gevolgd. De huurder krijgt meer keuze in kleurstellingen en het moment waarop hij een keuken of het interieur van toiletruimte en badkamer wil laten vervangen. Per 31 december 2011 is op complexniveau een bedrijfswaardeberekening opgesteld. In 2011 is er.5.335.000 als onrendabele investering ten laste van het resultaat gebracht voor de in voorbereiding en in ontwikkeling zijnde huurwoningen. Het jaarresultaat vóór vennootschapsbelasting bedraagt.1.105.000, na verwerking van de belasting bedraagt het resultaat.7.788.000. Vervolgens wordt de waardeverandering vaste activa, groot.3.098.000, verwerkt waarna het resultaat na belastingen en na waardeverandering vaste activa op.10.886.000 uitkomt. Met ingang van 2010 waardeert SVUwonen haar vastgoed in exploitatie tegen bedrijfswaarde. De voornaamste reden voor deze stelselwijziging is het gelijk trekken van de waardering met fusiepartner Woonbelang Veghel. In het jaar 2011 is wederom een stelselwijziging toegepast. De voornaamste reden hiervoor is dat wij in 2010 de regels van de best practices niet volledig nageleefd hebben. In 2011 hebben wij de volgende wijzigingen doorgevoerd: - de door de regeringspartijen aangekondigde betaalbaarheidsheffing was door ons ten onrechte als vastgoed gerelateerde kosten in de bedrijfswaarde verwerkt. Dit hebben wij met terugwerkende kracht hersteld; - de restant levensduur van de in exploitatie zijnde woningen is op 10 jaren gesteld, voorheen hadden wij de restant exploitatieduur op 5 jaar staan; - de geprognosticeerde verkopen voor de komende 5 jaren zijn in de bedrijfswaarde ingerekend. Voorheen hadden wij met de verkoopprognoses niet in de bedrijfswaarde verwerkt. 9
De cijfers zijn hierdoor beter vergelijkbaar. De Overige reserve bedroeg.139.065.000 per 31 december 2011. Kredietwaardigheid volgens WSW In het Financieel Statuut (2003) zijn kaders aangegeven met als doel de financiële continuïteit van SVUwonen op korte en lange termijn te waarborgen. Daarbij is ruime aandacht besteed aan beheersing van de renterisico s, zowel voor de financiering als voor beleggingen. Door nieuwbouw ontstaan de komende jaren financieringsbehoeften. Door middel van nieuwe geldleningen wordt hierin voorzien. Voor het sluiten van geldleningen kan SVUwonen gebruik maken van borging door het WSW. Gemeente Uden en WSW hebben daarvoor in juni 2002 een achtervang-overeenkomst gesloten. Op basis van onze investerings- en herfinancieringsprognose voor de jaren 2011-2013 heeft het Waarborgfonds verklaard dat SVUwonen voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Het vrijgegeven faciliterings-volume bedraagt in oktober 2011.21.750.000. Oordeel CFV Jaarlijks beoordeelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) de financiële positie van SVUwonen en brengt hiervan verslag uit middels: Een continuïteitsoordeel op basis van prognosegegevens; Een solvabiliteitsoordeel aan de hand van de laatste jaarcijfers; Een algemene oordeelsbrief. In haar geactualiseerd continuïteitsoordeel 2011, gebaseerd op de prognoses t/m 2015, berekent het CFV het volkshuisvestelijke vermogen ultimo 2015 op 48% van het balanstotaal. Als ondergrens voor risico s is 18,2% becijferd. Op basis hiervan ontving SVUwonen een A1-oordeel. Hetgeen inhoudt dat de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie. Het solvabiliteitsoordeel over het verslagjaar 2010, bedraagt 51,2% en krijgt van de minister de status voldoende. Gezien het bovenstaande komt de minister in zijn oordeelsbrief 2011 tot positieve conclusies over het voortbestaan van SVUwonen. Bij de beoordeling van de rechtmatigheid heeft de minister na onze aanvullende informatie aangegeven dat de investering in het maatschappelijk vastgoed De Wijde Wereld aangemerkt wordt als een DAEB-investering. Organisatie-ontwikkelingen en fusieproces Nadat in oktober 2010 op de meerwaardenotitie groen licht is gegeven, is gestart met het voorbereiden van de fusie met Woonbelang Veghel per 1 januari 2012. Dit heeft van alle medewerkers een extra inspanning gevraagd, omdat we ons tevens tot doel hadden gesteld dat de dienstverlening aan de huurders er geen nadelen van zou ondervinden. Naast het afstemmen van beleid en werkprocessen is gebouwd aan een nieuwe integrale organisatie. Het sociaal plan is in goed overleg tot stand gekomen en alle medewerkers waren tijdig op de hoogte van hun (nieuwe) functie. Er is geen gebruik gemaakt van de bezwarencommissie. Het formele fusieproces is doorlopen en medio 2011 is de naam Area van de fusie-organisatie bekend gemaakt. Op 31 december 2011 is de fusie-akte getekend. In het fusieproces hebben de gezamenlijke Ondernemingsraden van Woonbelang Veghel en SVUwonen en de afzonderlijke huurdersorganisaties een belangrijke rol vervuld. Eind 2011 is Jan van Vucht benoemd tot mede-directeur-bestuurder. De Raad van Commissarissen is bemand door 6 leden, 3 uit iedere bestaande Raden van Toezicht. Begin 2012 is een nieuwe voorzitter geworven. Door fusie kunnen wij de gezamenlijke opgave beter invullen en willen wij de kwetsbaarheid van de werkorganisatie verkleinen. Er is qua structuur gekozen voor 4 10
afdelingen en tevens is ruimte ontstaan om naast een afdeling Financiën de functie Control in te vullen. De afdeling Klant en Wonen zal zich vooral richten op de klantprocessen en binnen de afdeling Wijkontwikkeling worden verbindingen gemaakt tussen het vastgoed en de wijken. Verder vervult de afdeling Strategie & Ontwikkeling de nodige staftaken. Er is op verschillende momenten gewerkt aan een nieuw ondernemingsplan voor Area. In januari en februari zijn belanghouders uit Uden en Veghel gevraagd daarover mee te denken. Dit heeft geleid tot een ambitieus Ondernemingsplan 2012-2014. Hierin is rekening gehouden met een geactualiseerde vastgoedstrategie, die in de vorm van een due diligence extern is getoetst. Toekomstverwachtingen Op 2 januari 2012 zijn alle medewerkers gaan werken in hun nieuwe functie. De onderlinge samenvloeiing van de medewerkers uit beide organisaties is bijzonder goed verlopen. Door de veranderingen zijn er wel knelpunten opgetreden met name in de werking van de automatiseringssystemen. Deze zijn ondertussen voor het overgrote deel opgelost. Hoewel de focus voor een belangrijk deel intern gericht was heeft Area zich gelijktijdig extern geprofileerd. Naast kennismaking is tevens stevig ingezet om verbindingen met andere maatschappelijke organisaties te leggen. Dit heeft in april 2012 uitgemond in een drukbezochte werkconferentie onder de naam: Kantelen van de wijk. Na een toetsing bij een aantal externe partijen is gebleken dat de kernwaarden verbindend, uitdagend en hartelijk van Area overkomen. Huurders van SVUwonen en belanghouders zullen zich bij Area zeker thuis voelen. Er is voortvarend begonnen invulling te geven aan doelstellingen uit het Jaarplan 2012. In het verkoopbeleid Area is de aanpak van verkoop van het bestaande bezit vastgesteld. Naast koopgarant zal Area ook andere arrangementen toepassen om de verkoop te stimuleren. Het huurprijsbeleid 2012, waarbij Area kiest voor een eerlijkere verdeling van de huurverhoging. Doordat de wetgeving formeel niet tijdig is afgerond kan in 2012 dit beleid nog niet worden geëffectueerd voor zittende huurders. Het strategisch voorraadbeleid is gestructureerd opgepakt en in het najaar zal Area duidelijk hebben hoe de ontwikkeling van haar bezit zich vertaald naar nieuwbouw en transformatie-opgave voor het bestaande bezit. Er is begonnen met het opstellen van wijkanalyses, waardoor per wijk/gebied duidelijk wordt waarop Area zich zal moeten richten. Effectuering projecten uit de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente. Een belangrijke opdracht is het realiseren van nieuwe woningen. In 2011 en 2012 verwachten wij circa 200 huur- en koopwoningen op te leveren. Verbetering van de intern controle en risico-beheersing. In Uden en Veghel zijn een groot aantal woningbouwprojecten in aanbouw genomen en in voorbereiding. Door de stagnerende verkoop is besloten een aantal nieuwbouwwoningen die bestemd waren voor de verkoop om te zetten naar verhuur. Op basis van bijgestelde prognoses voor 2012-2016 behoudt Area de komende jaren positieve kasstromen. Hierdoor zal borging door het WSW van aan te trekken leningen mogelijk blijven. Er is nog onvoldoende inzicht in hoeverre de financiering van zogenaamde niet-daeb- activiteiten gaat lukken. (DAEB = diensten van algemeen 11
economisch belang) Dit zal duidelijk moeten worden na wijziging van de Woningwet. Afronding hiervan wordt in het najaar verwacht. Naast de reeds aangekondigde bijdrage aan het betaalbaar houden van de huurtoeslag verwacht Area dat de extra bezuiniging van het Rijk opnieuw gevolgen zal hebben voor de corporaties. Het continuïteitsoordeel van het CFV voor Area zal de komende jaren positief blijven (Aoordeel). Belangrijkste besluiten in 2011 Leefbaarheid: Verplaatsing entreepui Sacramentsweg t.b.v. leefbaarheid; Bijdrage aan onderzoek SBU naar behoeften en wensen van senioren in Uden; Ondersteuning Muzikaal Uden; Samenwerkingsovereenkomst woonfraude Flatwijk, Abdijlaan met gemeente; Deelname diverse medewerkers aan De Uitdaging; Vervangen schuttingen en poorten diverse complexen; Participatie in herinrichting openbare ruimte Schoutenhoek/Rentmeestershoef. Doelgroepen: Huurprijsbeleid per juli 2011; Invoering Europamaatregel; Vaststelling beleid huisvesting doelgroep middeninkomens. Wonen, Zorg en Welzijn: Samenwerkings- en huurovereenkomst Chapeau Woonkring 16 appartementen Velmolen; Realisatie plan Ontmoetingsplan Bitswijk; Groen licht voor mede-investering in de Wijde Wereld; Actualisatie haalbaarheid plan Retraitehuis. Kwantiteit woningen: Instemming aankoop grond ten behoeve van 15 eengezinswoningen Velmolen-Oost; Instemming aankoop pand De Wieken ten behoeve van huisvesting doelgroep Zelo; Instemming met de afname van 27 appartementen Mr. van Coothstraat; Verkoop 5 inleunwoningen Carolushof aan BrabantZorg; Aanbesteding bouw 16 appartementen Kloosterstraat Volkel; Initiatieffase met verwerving grond Spechtenlaan. Kwaliteit woningen: Groot onderhoud aan 122 woningen Morel; Renovatie exterieur Adbijlaan; Modernisering liften bij appartementen Sacramentsweg; Julianastraat en Botermarkt; Na-isolatie spouwmuren, vervanging UF-schuim; Evaluatie project keukenvervanging; Aanbesteding klantgestuurde woningveranderingen; Vervanging dakbedekking diverse complexen; Reinigen en hydrofoberen 147 woningen Eikenwal; Geluidswerende voorzieningen woningen Kastanjeweg. Belanghouders: Relatiedag met Raad van Toezicht, Bewonersraad, adviescommissies; Verruiming openstelling kantoor; KWH-meting. 12
Organisatie/Continuïteit: Vaststelling afdelingplannen 2011; Conversie WIF certificaten ter verbetering liquiditeit WIF; Deelname aan Benchmark Bedrijfsprocessen 2010-2012; Jaarverslag en jaarrekening 2010; RI&E opgemaakt en vastgesteld; Erkenning SVUwonen als erkend leerbedrijf. In relatie tot fusie Vaststelling inplaatsing medewerkers en vaststelling functieomschrijvingen; Instemming met voorgenomen besluit tot een juridische fusie; Opstelling due diligence rapportage; Ontwikkeling website, intranet en huurdersportaal; Keuze primair systeem; Invoering DMS-systeem; Afschaffing inschrijfgeld en administratiekosten per 1-1-2012; Keuzebepaling huisvesting kantoor; Onderhouds ABC vastgesteld; Concept ondernemingsplan voor 2012-2014; Vaststelling beleids- en begrotingskader 2012; Jaarplan 2012 vastgesteld; Vaststelling begroting 2012; Onderhoudsbegroting 2012; Investeringbegroting vastgesteld voor 2012-2016; Vaststelling beleidsnota inkoop 2011-2012; Beleidsplan keuken en sanitair vastgesteld; Vaststelling integriteitscode; ZAV-beleid vastgesteld; Vaststelling risico-managementportefeuille Uden en Veghel; Notitie ketensamenwerking. 13
In juli 2011 werd de nieuwe naam van de fusieorganisatie bekend gemaakt: Area 14
II DE ORGANISATIE Toelating en inschrijving Toelating bij Koninklijk besluit van: 15 mei 1939 nr. 11, 18 juni 1962 nr. 16, en 13 oktober 1982 nr. 10 Inschrijving in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor 16024159 Oost-Brabant te Eindhoven: Registratie onderschrijving Bedrijfstakcode en AedesCode Woningcorporaties in het Nationaal 25 november 1996 NRV-nr 2158 Register Volkshuisvestingsinstellingen: Statuten Laatste wijziging 11 juli 2003. Relatie en verbindingen met andere rechtspersonen Stichting Bewonersraad SVUwonen (BR) Ingevolge de Overlegwet huurders-verhuurder is op 27 november 2001 voor het overleg met huurders een zelfstandig orgaan opgericht, zijnde de BR. Voor het overleg met het bestuur van SVUwonen is op 12 november 2009 een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Voor inhoudelijke punten van overleg wordt verwezen naar het Volkshuisvestingsverslag. De BR startte in 2011 met acht bestuursleden, allen huurders van SVUwonen. Het lid mw. J. van den Elsen is gestopt, omdat ze geen huurder meer is. De samenstelling van het bestuur van de BR is per 31 december 2011 als volgt: Naam en functie: Dhr. H. Brouns, voorzitter Dhr. Th. Vullers, penningmeester Naam en functie: Mw. K. van Wijk-Witzier, secretaris Dhr. R. van Drie, lid Mw. A. van Heulen-Paprotte, lid Mw. A. van Geffen-Netten, lid Dhr. T. Jansen, lid Het secretariaat werd ingevuld door een medewerkster van de afdeling Bedrijfsvoering. Vacatures zijn niet ingevuld in afwachting van het fusietraject. Overige rechtspersonen Huurovereenkomsten, niet rechtstreeks met bewoners, zijn gesloten met: Dichterbij, Philadelphia Zorg en Zonnehuizen t.b.v. gezinsvervangende woonruimten; - Stichting Fokus t.b.v. twee ADL-eenheden; - Stichting Steunpunt Odiliapeel voor een ontmoetingsruimte; - Stichting BrabantZorg voor twee activiteitenruimten; - Stichting SZW voor woonruimte t.b.v. lichamelijk gehandicapten; - Stichting De Ontmoeting voor een Brede School Landschrijversveld; - Stichting Zonnehuizen voor twee verblijfunits bij Brede school Landschrijversveld; - Gemeente Uden voor één lokaal Germenzeel; - Kinderopvang Uden B.V. voor één lokaal Germenzeel. SVUwonen is verder: - lid van de landelijke koepel Aedes; - lid van de vereniging van toezichthouders in woningcorporaties (VTW); - vertegenwoordigd in 16 Verenigingen van Eigenaren. Organisatie/Werkapparaat SVUwonen kent vanaf 1 januari 1993 een tweelagenstructuur, het zogenaamde Raad van Toezichtmodel, met de volgende organen: 15
Bestuur/Directie Het bestuur van SVUwonen is opgedragen aan een directie, bestaande uit de directeur. Per 1 februari 2005 is dhr. J. Schepers benoemd tot directeur-bestuurder. Hij is eindverantwoordelijke. In het managementteam deelt hij deze verantwoordelijkheid met drie managementleden op basis van collegiale besluitvorming. De taakafbakening tussen directie en Raad van Toezicht is geregeld in een reglement Verantwoord besturen en toezichthouden welke is gebaseerd op de governancecode. De Raad van Toezicht (RvT) De RvT bestaat uit tenminste vijf personen. De RvT heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van de directie, op de algemene gang van zaken en staat de directie met raad terzijde. De RvT overlegt jaarlijks met het bestuur van de Bewonersraad en met de Ondernemingsraad in aanwezigheid van de directeur-bestuurder over de algemene gang van zaken en de daaruit voortvloeiende thema s. Deze overleggen hebben een meningsvormend karakter en/of thematisch karakter. Voor een inhoudelijk verslag van de RvT wordt verwezen naar hoofdstuk V. De Ondernemingsraad (OR) Op 9 februari 1989 is de OR opgericht en bestaat in 2011 uit vijf personeelsleden. Naam: Functie: Naam: Functie: Dhr. T. van de Brand voorzitter Mw. J. Verbueken secretaris Dhr. A. van Rooij lid Mw. J. Dortmans Lid Dhr. A. Abels lid De werkzaamheden stonden vooral in het licht van de op handen zijnde fusie. In een 10-tal vergaderingen is samen met de OR van Woonbelang Veghel overlegd met de bestuurders. De volgende onderwerpen zijn besproken, van advies voorzien dan wel is instemming verleend: Hoofdstructuur van de fusieorganisatie (adviesrecht) Sociaal plan (adviesrecht) Secundaire arbeidsvoorwaarden (instemmingsrecht) Werkkostenregeling (ter kennisname) Organisatie-formatieplan (adviesrecht) Voorstel tot fusie (instemmingsrecht) Benoeming bestuur (adviesrecht) Kwaliteitsprofielen RvC (adviesrecht) Implementatieplan Area tweede helft 2011 (ter kennisname) Resultaat gericht werken (instemmingsrecht) Werktijden / Tijdregistratie (instemmingsrecht) Het Nieuwe Werken (adviesrecht) Huisvesting Area (adviesrecht) Opleidingsbeleidsplan (adviesrecht) De Geschillenadviescommissie (GAC) De GAC, die uit drie personen bestaat, is haar werkzaamheden begonnen op 1 oktober 1992. De samenstelling en werkwijze van deze commissie is vastgelegd in een reglement. De GAC heeft tot taak de directie te adviseren over de behandeling van klachten van huurders, over het handelen of nalaten van SVUwonen of van personen die voor SVUwonen werkzaamheden verrichten. De samenstelling per 31 december 2011 is als volgt: 16
Naam: Voordracht door: Naam: Voordracht door: Dhr. H.M.F Brouns Raad van Toezicht Mw. A. Heerkens Bewonersraad Dhr. M. van Hout Ondernemingsraad Het secretariaat wordt gevoerd door een medewerkster van de afdeling Bedrijfsvoering. In 2011 hebben zich geen mutaties voorgedaan. Voor een inhoudelijk verslag van de GAC wordt verwezen naar het onderdeel: Organisatorische en financiële continuïteit in hoofdstuk III. Woonadviescommissie (WAC) De WAC, die uit vijf personen bestaat, is in 2007 ontstaan uit het samenvoegen van een bouwadviescommissie en een vrouwenadviescommissie. De WAC heeft tot taak de directie te adviseren over de inrichting van nieuwbouwwoningen. De adviezen van de WAC worden zonodig besproken met de betreffende architect. De samenstelling per 31 december 2011 is als volgt: Naam en functie: Dhr. H. van Schijndel, voorzitter Mw. H. Damsma-Kemperman, secr/penningmeester Mw. N. Peters-van Rixtel, lid Naam en functie: Mw. M. Pijpers, lid Dhr. G. de Groot, lid Werkapparaat Het werkapparaat is eind 2011 verdeeld over drie afdelingen, afdeling Woondiensten, afdeling Vastgoed en afdeling Bedrijfsvoering. Personeelsmutaties Medewerkers Fte s Aantal per 1 januari 2011 73 64,7 Vertrokken 3-1.4 Mutatie in uren -1.4 Aangenomen 3 2.4 Aantal per 31 december 2011 73 66.2 Waarvan tijdelijk: structureel 3 2.9 niet structureel 0 0 Opgemerkt wordt dat de benoeming van de 3 aangenomen medewerkers is gebeurd in het licht van de fusie. Van de totale bezetting zijn circa 20 fte s toe te rekenen aan nieuwbouw, dagelijks onderhoud, schoonmaken en huismeesterstaken. Door deze fte s en de nietstructurele fte s buiten beschouwing te laten resteert een netto bezetting van 46,2 fte s. (66,2 20). Dit aantal past binnen de benchmarks voor de sector. Voor meer informatie over de organisatie zie het onderdeel: Organisatorische en financiële continuïteit in hoofdstuk III. 17
Organisatieschema Bezien vanuit een klantgerichte filosofie ziet de organisatie er schematisch als volgt uit. Bewoners Stichting bewonersraad Geschillen-adviescommissie Medewerkers Klantenservice - Woonbemiddeling - Sociaal beheer - Onderhoud Woondiensten Vastgoed Bedrijfsvoering - klantenservice - ontwikkeling - huuradministratie - woonbemiddeling - technisch beheer - financiën en control - sociaal beheer - servicedienst - algemene - wijkbeheer ondersteuning Ondernemingsraad Directie Raad van Toezicht 18