Bijlage: Huisvesting CJG en JGT in Voorhout Huidige situatie Het CJG in Voorhout is gevestigd aan het Oosthoutplein in een ruimte van ca. 200 m2. Geen ruime huisvesting voor het CJG in de samenstelling van vóór 2015. Met de komst van het maatschappelijk werk bij het ontstaan van het CJG in 2012 moest men dan ook al behoorlijk inschikken. Het Jeugd- en gezinsteam Voorhout, de nieuwe partner van het CJG sinds 1 januari, bestaat uit acht mensen. Het CJG aan het Oosthoutplein is te klein om dit team erbij te huisvesten. Het JGT is daarom per 1 januari 2015 gehuisvest in het Bestuurscentrum in Voorhout. Dit is een tijdelijke oplossing, er moet op termijn definitieve huisvesting komen voor het JGT. In de praktijk is bovendien duidelijk geworden dat het CJG aan het Oosthoutplein ook voor alleen de cliëntcontacten van het JGT gewoon te klein is. Omdat het JGT integraal onderdeel uitmaakt van het CJG, moet er worden gezocht naar huisvesting waar het gehele CJG Voorhout in past. De huidige huisvestingskosten voor het CJG aan het Oosthoutplein bedragen 44.000,- per jaar (alles inclusief) en het pand heeft een opzegtermijn van 6 maanden. Voorwaarden huisvesting CJG De huisvesting voor het CJG moet aan een aantal voorwaarden voldoen: - Het CJG is een herkenbaar en laagdrempelig inlooppunt voor ouders en verzorgers, kinderen en jongeren tot 23 jaar. Dit betekent dat de locatie centraal gelegen en goed en veilig bereikbaar moet zijn. Er moet voldoende parkeergelegenheid zijn voor auto s en fietsen, voor cliënten én personeel. - Uit eerdere onderzoeken van het JSO (Expertisecentrum voor jeugd, samenleving en ontwikkeling) en onder de inwoners van Voorhout is gebleken dat er behoefte is aan huisvesting van het CJG in de eigen kern. Dit versterkt ook de inloopfunctie. - Voor de huisvesting van het CJG met haar vele partners (Jeugdgezondheidszorg, maatschappelijk werk, opvoedondersteuning, jeugd- en gezinsteam) is een ruimte nodig van ca. 450 m2, met lift ingeval van ligging anders dan op de begane grond. Naast de vaste partijen die het CJG vormen, maken ook netwerkpartners als Homestart, Halt en de Onderwijsadviesdienst regelmatig gebruik van het CJG als werklocatie. - De spreekkamers en verblijfsruimten moeten voldoen aan strenge geluidsnormen (GGD) in verband met alle privacygevoelige werkzaamheden in het CJG. Er zijn al veel mogelijke huisvestingslocaties de revue gepasseerd. Vele daarvan zijn inmiddels gewogen en te licht bevonden en een aantal zijn pas op de lange termijn beschikbaar en zodoende geen optie. Een overzicht van de zoektocht naar alternatieve locaties vindt u aan het eind van deze bijlage. Geen stenen maar zorg Iedereen is het er over eens dat de middelen voor jeugdzorg zoveel mogelijk moeten worden ingezet waarvoor ze bedoeld zijn. Huisvestingslasten moet daarom niet teveel drukken op de beschikbare middelen voor zorg. Tegelijkertijd moeten de mensen die die zorg verlenen, het JGT, wel gehuisvest worden, een verantwoordelijkheid van de gemeente. De opdracht van de gemeenteraad (oktober 2014) was helder: er moet zo bewust mogelijk worden omgegaan met de middelen voor huisvesting. Er zijn in Voorhout vier opties voor de huisvesting van het CJG, drie in eigen gebouwen en één huurpand
(niet in eigendom.) Alle vier de opties zijn onderstaand uitgewerkt, met aansluitend een overzicht waarin de financiële consequenties naast elkaar zijn gezet: Optie 1, ruimte in de leegstaande bibliotheek Voorhout. De voormalige bibliotheek is gemeentelijk eigendom en staat al enige jaren leeg. Er is genoeg ruimte in het gebouw: 550 m2 BVO op de begane grond en 160 BVO m2 op de verdieping (720 BVO m2). Op de begane grond zou een CJG kunnen worden gerealiseerd. Daarvoor zijn wel de nodige aanpassingen noodzakelijk. Voor de kosten van de leegstaande bibliotheek is nu jaarlijks 12.196,- opgenomen in de begroting. De ruimte die overblijft op de eerste verdieping kan worden herontwikkeld, bijvoorbeeld voor gebruik door de gemeente zelf, in de vorm van vergaderruimtes. Omdat de gemeentelijke organisatie in de nabije toekomst wordt samengevoegd met Lisse en Hillegom, moet de gemeente de huisvesting van de organisatie opnieuw bezien. In aanmerking genomen dat de gemeente op dit moment ruim voldoende huisvesting heeft en de verhuring van een deel van het gemeentekantoor in Sassenheim (2000 m2) geen doorgang heeft gevonden, is het gebruik van de bibliotheek voor de ambtelijke organisatie niet noodzakelijk. Ingeschat wordt dat de voorbereiding en verbouwing van de bibliotheek tot CJG 11 maanden duurt, uitgaande van een traditioneel bouwproces. Het is natuurlijk ook mogelijk om de oude bibliotheek af te stoten en/of te herontwikkelen. Op deze manier kan de gemeente de (verborgen) leegstand verkleinen. Eigen huisvesting krijgt een nieuwe bestemming, een duurzame oplossing; Het CJG past binnen het bestemmingsplan van het gebouw; De locatie is centraal gelegen en goed en veilig bereikbaar; Er zijn geen extra huurkosten (kosten bij leegstand 12.196,-); Als er in de toekomst keuzes worden gemaakt met betrekking tot (een vorm van) een sociaal wijkteam, is er in het gebouw voldoende ruimte om extra mensen te huisvesten; De ruimte is voldoende groot om naast het CJG ook andere functies te huisvesten. Het gebouw moet flink aangepast worden, dat vraagt een investering van circa 766.000,- Hiervoor moet extra krediet van 416.000,- aangevraagd worden; Bij veranderingen in de toekomst (bv het verdwijnen van het CJG) kunnen we niet makkelijk afstand doen van het gebouw; Daarnaast is er in het gebouw geen koeling/klimaatbeheersing aanwezig waardoor het in de zomer warm kan worden in het gebouw (met de investeringskosten voor verbouwing is ook geen rekening gehouden met een koelinstallatie. Deze kosten zijn PM, de verwachting is dat dit hoge kosten zijn); Deze locatie is een mogelijke interessante locatie voor woningbouwontwikkeling;
De bouw duurt 11 maanden. Verwachting herhuisvesting: 1.5 jaar (eerste kwartaal 2017). Dit betekent dat het CJG en JGT in Voorhout tot die tijd gescheiden van elkaar functioneren. Optie 2, ruimte in het Bestuurscentrum aan het Raadhuisplein 1 in Voorhout. Omdat het gehele gemeentekantoor in Sassenheim beschikbaar blijft voor de eigen huisvesting en de bezettingsgraad in de gemeentehuizen aanzienlijk is afgenomen als gevolg van het nieuwe werken, kan gesteld worden dat we ruim in onze jas zitten. Een deel van het bestuurscentrum kan worden aangepast en verbouwd tot CJG: de begane grond van de vleugel links van de hoofdingang. Er zijn wel twee belangrijke (extra) voorwaarden waaraan bij deze optie moet worden voldaan: om cliënten niet het gevoel te geven dat zij voor hun jeugdhulpvraag letterlijk bij de gemeente moeten zijn, is het noodzakelijk het CJG fysiek af te scheiden van de rest van het gemeentehuis en er moet een eigen ingang zijn. Uit het haalbaarheidsonderzoek naar deze optie blijkt dat het netto vloeroppervlak van de vleugel die beschikbaar is, op 17 m2 na voldoende is. Dat vraagt voor het realiseren van alle spreekkamers en verblijfsruimtes wel wat creativiteit om het passend te maken, maar het is zeker haalbaar. Ingeschat wordt, dat de voorbereiding en verbouwing van het Bestuurscentrum ruim een half jaar in beslag zal nemen. De werkzaamheden zullen beperkte overlast kunnen veroorzaken voor de overige kantoorfuncties in het pand. Het aantal parkeerplaatsen bij het Bestuurscentrum is berekend op een volledig bezet gebouw met functie werken en baliefunctie. Met de komst van het CJG in het Bestuurscentrum, met een vergelijkbare functie, is het gebouw weer volledig bezet. Omdat de parkeerdruk met de huidige bezetting op een aantal dagen in de week al hoog is, is het wenselijk om extra parkeerplaatsen te realiseren bij het Bestuurscentrum. Dit voornemen is er al, op deze manier kan één en ander mooi gecombineerd worden. Eigen huisvesting krijgt een nieuwe bestemming, een duurzame oplossing; Het CJG past in het bestemmingsplan van het gebouw; De locatie is centraal gelegen en goed en veilig bereikbaar; Er zijn geen extra huurkosten, de huisvestingskosten zijn er nu ook al (elektriciteit, gas, verzekering en schoonmaak), omdat het aantal vierkante meters niet toeneemt; Beleid en uitvoering worden in elkaars nabijheid gesitueerd. Het gebouw moet flink aangepast worden, dat vraagt een investering van circa 442.000,- voor het gebouw. Hiervoor moet extra krediet van 92.000- aangevraagd worden; Het CJG past in het gebouw, maar als er in de toekomst keuzes worden gemaakt met betrekking tot (een vorm van) een sociaal wijkteam, is het de vraag of er in het gebouw nog meer ruimte beschikbaar is om hiervoor extra mensen te huisvesten; De bouw duurt ruim een half jaar. Verwachting herhuisvesting: derde kwartaal 2016. Dit betekent dat het CJG en JGT in Voorhout tot die tijd gescheiden van elkaar moeten blijven functioneren.
Optie 3, ruimte in voormalig schoolgebouw aan de Ter Haar Romenystraat 3 in Voorhout. Dit voormalig schoolgebouw is ook gemeentelijk eigendom. De begane grond en de grote zolderverdieping meten gezamenlijk zo n 940 m2. De gemeente verhuurt het pand; op de begane grond is een kinderdagverblijf van Humanitas gevestigd. Als het kinderdagverblijf inkrimpt komt circa 148 m2 BVO beschikbaar op de begane grond waarvan circa 135 m2 functioneel bruikbaar is. Het totale beschikbare oppervlakte voor het CJG, inclusief zolder is 365 m2 functioneel gebruik. Terwijl 347 m2 NVO (dus exclusief ruimte voor gangen en trap) is gevraagd. Dit betekent dat het beschikbare oppervlakte niet voldoende is voor alle werk- en spreekruimten van het CJG en op de begane grond uitgebouwd zal moeten worden om de gewenste m2 te kunnen realiseren. Met Humanitas zijn gesprekken gevoerd over de mogelijkheid om samen het pand te gaan gebruiken. Dit kan wel consequenties hebben voor de huurprijs voor Humanitas. Die is nu 55.464,- per jaar en zal mogelijk omlaag gaan. Tijdens de verbouwing moet het kinderdagverblijf tijdelijk elders worden ondergebracht. Daarvoor zijn wel mogelijkheden in leegstaande schoollokalen en bij andere kinderopvanglocaties. Deze kosten zijn nog niet meegenomen in deze studie en zetten deze kosten op PM. Ingeschat wordt de voorbereiding en verbouwing van de Ter Haar Romenystraat 14 maanden duurt. Het CJG wordt gehuisvest in eigen huisvesting, een duurzame oplossing. Het CJG past binnen het bestemmingsplan van het gebouw Er zijn geen extra huurkosten. De combinatie van het CJG en een KDV kan mooie samenwerkingen opleveren, het is een mooi voorbeeld van multifunctioneel gebruik van een gebouw. De huisvesting ligt minder centraal. De huisvesting ligt midden in een woonwijk, extra parkeerplaatsen kunnen moeilijk gerealiseerd worden. Het is een oud gebouw. Er zijn veel aanpassingen noodzakelijk om de zolderetage geschikt te maken en een uitbouw om er te verblijven en te werken. Aanpassing van dit gebouw vraagt een investering van circa 926.309,- en dus een extra krediet van bijna 6 ton; Als er in de toekomst keuzes worden gemaakt met betrekking tot (een vorm van) een sociaal wijkteam, is er in het gebouw geen ruimte om extra mensen te huisvesten. Optie 4, nieuwbouw huur in project De Klaproos Recht tegenover het Bestuurscentrum realiseert De Raad Vastgoed een nieuwbouwproject met op de begane grond ruimten met bestemming maatschappelijk en daarboven appartementen. De Raad Vastgoed heeft de gemeente een huuraanbieding gedaan voor ca. 490 m2 op de begane grond, voor een periode van 10 jaar, voor 50.000,- per jaar, vrijgesteld van BTW. Daarbovenop komt nog 13.830,- voor de servicekosten en gas/licht/water. Het vastgoedbedrijf levert de te huren ruimte zo goed als turnkey op, dat betekent dat zij de afbouw (realiseren van alle ruimtes) van het CJG zelf verzorgt. Zij vraagt daarvoor van de gemeente wel een eenmalige investering van 50.000,-. Voor de laatste afwerking, inrichting en
verhuizing worden de eenmalige kosten voor de gemeente geschat op nog eens 50.000,-. De oplevering staat gepland begin 2016, inhuizing van het CJG is mogelijk in het eerste kwartaal van 2016. De locatie wordt afgebouwd volgens de door de GGD gestelde eisen en wensen; Na het verstrijken van de huurperiode van tien jaar kan de huisvesting makkelijk worden afgestoten door de huur op te zeggen (opzegtermijn van 1 jaar); De locatie ligt centraal en is goed bereikbaar; Als er in de toekomst keuzes worden gemaakt met betrekking tot (een vorm van) een sociaal wijkteam, is er in het gebouw nog ruimte om extra mensen te huisvesten. Dit brengt mogelijk wél extra huurkosten met zich mee; De locatie is beschikbaar per begin 2016; Door de huisvesting van het CJG op deze locatie wordt voldaan aan de beoogde bestemming van het pand. De jaarlijkse kosten ( 77.000,-) gaan naar derden en worden niet geïnvesteerd in eigen huisvesting; Dat geldt ook voor de eenmalige investering voor afwerking en verhuizing (overleg voor overname door een volgende huurder is dan een optie); Als voor deze locatie wordt gekozen, wordt niets gedaan aan de (verborgen) leegstand in onze eigen huisvesting. Het huurcontract moet worden afgesloten voor tien jaar, dat is een lange periode terwijl het maatschappelijk veld in beweging is.
Financiële consequenties : jaarlijkse kosten per optie Huisvesting CJG Voorhout Opbouw kosten (begroot) investeringskosten 441.594 926.309 766.863 100.000 KN 2016: investerings krediet aangevraagd 350.000 1e jaar 1e jaar 1e jaar 1e jaar Bestuurscentrum Ter Haar Jaarlijkse kosten Romenystraat Bibliotheek Klaproos verbouwingskosten: afschrijving 17.664 37.052 30.675 10.000 rente 15.456 32.421 26.840 3.500 huurkosten 50.000 (Huur)kosten (incl GWE, verz. Onderhoud) onderhoudsvoorziening 5.857 pm 3.000 huidige kapitaallasten 0 pm 7.446 Huurkosten JGT Voorhout verzekering, onderhoud, overig 6.511 pm 5.513 GWE 4.571 3.500 10.480 4.610 klimaat regeling pm Servicekosten (o.a. schoonmaakkosten) 5.571 10.000 9.220 Totale jaarlijkse kosten 55.630 72.973 93.954 77.330 Begroting jeugd Afschrijving/rente investering 33.120 69.473 57.515 13.500 Huur 40.000 pm 40.000 63.830 Vrijval huur CJG Oosthoutlaan -36.000-36.000-36.000-36.000 Totaal 37.120 33.473 61.515 41.330 Begroting huisvesting Exploitatielasten 1 22.511 pm 28.993 nvt Huurinkomsten -40.000 pm -40.000 nvt -17.489 0 0 0 1 Deze lasten zitten reeds in begroting De huidige huisvestingskosten CJG aan het Oosthoutplein bedragen 43.500,- per jaar. Voor eigen huisvesting is een marktconforme huur berekend,
40.000,- voor het Bestuurscentrum. De kosten voor de variant Bestuurscentrum bedragen 37.120,- (Zie Totaal onder Begroting Jeugd). Deze lasten worden gedekt uit de reserve sociaal domein. In de kadernota was hiervoor 62.000,- opgenomen. Dit voordeel resulteert in een lager meerjarig tekort op de begroting Jeugd. Alternatieve huisvestingslocaties: - Tot eind vorig jaar was voldoende ruimte beschikbaar in de Amadeus, nabij sporthal De Tulp. Woonstichting Vooruitgang heeft deze ruimte inmiddels weer langdurig verhuurd. - De lokalen bij basisschool de Emmaus waren een mogelijke oplossing voor huisvesting van het JGT, maar die hebben inmiddels een andere bestemming gekregen. - De dokterspost in Voorhout had ruimte aangeboden voor huisvesting van het JGT. Bij nader inzien bleek er niet genoeg ruimte om de 8 teamleden te huisvesten. Er is zeker niet genoeg ruimte voor het hele CJG. - In de Bolero en Agnes(hove) is inmiddels geen ruimte meer beschikbaar. - Een zoekopdracht via Mens Makelaardij heeft niets opgeleverd: er is binnen Voorhout geen geschikte ruimte beschikbaar. - Woonstichting Vooruitgang en STEK hebben eveneens geen geschikte ruimte beschikbaar. - Geen van de vele leegstaande panden in de Herenstraat is groot genoeg, nog afgezien van het feit dat de bestemming niet klopt en parkeren een moeilijkheid kan zijn. Bovendien wordt voor die locaties een commerciële huurprijs gerekend. - Jacoba van Beierenweg 49-51, een voormalige bollenschuur met woning, eigendom van De Vooruitgang, staat in de verkoop. Deze panden zijn in de huidige staat niet bruikbaar voor het CJG. Ombouwen is een kostbare zaak. Om die reden zijn plannen tussen de woonstichting en gemeente voor de vestiging van het CJG op deze locatie eerder op niets uitgelopen. - Rondom het CJG aan het Oosthoutplein zijn geen mogelijkheden om uit te breiden. - In de toekomst zijn er wellicht mogelijkheden voor de realisatie van een CJG in de Engelse Tuin of in plan Hooghkamer. Dit zullen dure oplossingen zijn (want nieuwbouw) en het zal niet voor 2017 zijn voor er daadwerkelijk een gebouw staat dat in gebruik kan worden genomen. - Bedrijventerreinen vallen af als geschikte, centraal gelegen locatie voor de spin in het web die het CJG is.