Meerwaarde van het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen? Hogere huurwaarde, marktwaarde en bedrijfswaarde door middel van het flexibiliseren van de bestaande sociale huisvesting om levensloopbestendige woningen te realiseren 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 1
Inhoud Aanleiding Aanpak Resultaten Conclusies & aanbeveling 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 2
Groeiend aantal huishoudens Vooral eenpersoonshuishoudens stijgen (Van Duin, 2013). Veranderende bevolkingssamenstelling Vergrijzing Continu Veranderende Woonbehoefte 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 3
Vergrijzing Aantal 65+ neemt toe (De Groot et al., 2013) 2012: 16% ouderen 2025: 22% ouderen (Huisman et al., 2013). 2040: Vergrijzingspiek Veranderende bevolkingssamenstelling Veranderende woonbehoefte (Alders, 2003). 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 4
Aantal 65+ blijft langer thuis wonen Verhuizen versus Aanpassen Zorgbeleid vanuit de overheid (Van Duin, 2013). 85% van de 65 plussers willen niet verhuizen (De Groot et al., 2013). Verhuizen kan negatieve effecten hebben voor ouderen: sociale isolatie Woningen moeten aanpasbaar zijn Levensloopbestendige woningen Weinig nieuwbouw door economische crisis Bestaande woningen moeten aanpasbaar gemaakt worden Levensloopbestendige woningen 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 5
Levensloopbestendige Woningen Continu veranderende woonbehoefte Veranderende bevolkingssamenstelling Vergrijzing Aanleiding Levensloopbestendige woningen Doel Flexibiliseren Middel 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 6
Meerwaarde? Veronderstellingen van flexibelisering: Flexibele woningen zorgen voor betere verhuurbaarheid (Gemeente Rotterdam, 2013). Waarde van het vastgoed wordt verhoogd (Gemeente Rotterdam, 2013). Langere verhuurbaarheid (Berghs, 2011). Absoluut een hogere huurwaarde (Enter, 2008). Hoge investeringskosten (Visser, 2013). 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 7
Meerwaarde? Doel woningcorporaties: Zorgdragen van huisvesting van huishoudens die moeilijk op eigen kracht in woonruimte kunnen voorzien (ouderen) Financiële continuïteit behouden (Gruis, 2012) 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 8
Probleemstelling Probleemstelling: Er is onvoldoende kennis over wat de meerwaarde zou kunnen zijn van het flexibiliseren van de bestaande sociale huisvesting voor woningcorporaties om levensloopbestendige woningen te realiseren. Hoofdvraag: Wat zou de meerwaarde (huurwaarde, marktwaarde en bedrijfswaarde) kunnen zijn van het flexibiliseren van de huidige sociale woningvoorraad voor woningcorporaties om levensloopbestendige woningen te realiseren? 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 9
Onderzoeksvraag Wat zou de meerwaarde (huurwaarde, marktwaarde en bedrijfswaarde) kunnen zijn van het flexibiliseren van de huidige sociale woningvoorraad voor woningcorporaties om levensloopbestendige woningen te realiseren? Kenmerken levensloopbestendige woningen? Flexibiliteitsmaatregelen voor levensloopbestendige woningen? Kunnen deze flexibiliteitsmaatregelen worden toegepast in bestaande woningen? Meerwaarde van levensloopbestendige woningen? Invloed op huurwaarde? Invloed op marktwaarde? Invloed op bedrijfswaarde? 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 10
Onderzoeksmethode Onderzoeksvraag Literatuurstudie Ontwerpanalyse Interviews Levensloopbestendige woningen Flexibiliteitsmaatregelen Toepasbaarheid Huurwaarde? Marktwaarde? Bedrijfswaarde? Conclusie 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 11
Kenmerken levensloopbestendige woningen: Ruim oppervlak Flexibele plattegrond Goede toegankelijkheid Levensloopbestendige Woningen Eisen levensloopbestendige woningen: Toegankelijkheid Veiligheid en gebruikersgemak Zorgverlening aan huis Wijk- en woonomgeving 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 12
Levensloopbestendige Woningen: Toegankelijkheid Variant 0: Bestaande situatie Variant 1: Rollator toegankelijke woningen Variant 2: Rolstoel toegankelijke woningen 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 13
Levensloopbestendige Woningen: Flexibiliteitsmaatregelen Eengezinswoningen Bouwtechnisch Drempelloos Installatietechnisch Mogelijkheid tot traplift Flexibele bekabelingsinfrastructuur Ruimtelijk Minimale verkeersruimte van 900 mm Deuren minstens 850 mm Functioneel Mogelijkheid functieverandering Eengezinswoningen Bouwtechnisch Drempelloos Lichte tussenwand op begane grond om extra slaapkamer te kunnen creëren Installatietechnisch Mogelijkheid badkamer op BG Flexibele bekabelingsinfrastructuur Flexibele keuken installaties Ruimtelijk Minimale verkeersruimte van 1100mm Deuren minstens 850 mm Naast deur minimaal 350 mm breed Draaicirkel van 1500 mm Functioneel Mogelijkheid functieverandering Mogelijkheid badkamer op BG 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 14
Levensloopbestendige Woningen: Flexibiliteitsmaatregelen Meergezinswoningen Bouwtechnisch Drempelloos Installatietechnisch Lift Automatische deuren collectieve ruimtes Flexibele bekabelingsinfrastructuur Ruimtelijk Minimale verkeersruimte van 900mm Deuren minstens 850 mm Minimale verkeersruimte wooncomplex 1200 mm Functioneel Mogelijkheid functieverandering Meergezinswoningen Bouwtechnisch Drempelloos Installatietechnisch Lift Automatische deuren collectieve ruimtes Flexibele bekabelingsinfrastructuur Flexibele keuken installaties Ruimtelijk Minimale verkeersruimte van 1100mm Deuren minstens 850 mm Naast deur minimaal 350 mm breed Draaicirkel van 1500 mm Minimale verkeersruimte wooncomplex 1200 mm Functioneel Mogelijkheid functieverandering Mogelijkheid badkamer uitbreiding 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 15
Eengezinswoningen Levensloopbestendige Woningen: Toepasbaarheid Variant 1 is vaker mogelijk dan variant 2. Variant 2 heeft ruimtelijk strengere eisen dan variant 1 Belemmeringen zijn: Grootte van de woning (breedte van de beukmaat) Situering van de trap Situering van de meterkast 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 16
Levensloopbestendige Woningen: Ontwerpanalyse Variant 1: Mogelijk Drempels kunnen worden verwijderd Traplift kan worden geplaatst Verkeersruimtes zijn minstens 900 mm Functieverandering is mogelijk Variant 2: Niet mogelijk Drempels kunnen worden verwijderd BG te klein voor badkamer Flexibele keuken is mogelijk Verkeersruimtes zijn te klein Functieverandering is mogelijk 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 17
Levensloopbestendige Woningen: Ontwerpanalyse Variant 1: Mogelijk Drempels kunnen worden verwijderd Traplift kan worden geplaatst Verkeersruimtes zijn minstens 900 mm Functieverandering is mogelijk Variant 2: mogelijk Drempels kunnen worden verwijderd Badkamer kan op BG gerealiseerd worden Flexibele keuken kan Verkeersruimtes worden verbreed Functieverandering is mogelijk 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 18
Levensloopbestendige Woningen: Kostenindicatie Kosten variant 1: 4.985,30 Verwijderen van drempels Vloer egaliseren Nieuwe buitendeuren Kosten variant 2: 18.254,30 Verwijderen van drempels Vloer egaliseren Nieuwe buitendeuren Aanpassen plattegrond om de verkeersruimte te verbreden Bouwkundig onderzoek 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 19
Meergezinswoningen Levensloopbestendige Woningen: Toepasbaarheid Variant 1 is vaker mogelijk dan variant 2. Variant 2 heeft ruimtelijk strengere eisen dan variant 1 Belemmeringen zijn: Grootte van de woning (breedte van de beukmaat) Situering van de trap Situering van de meterkast Ontsluiting van de woning (wel of geen lift kunnen toevoegen) Dragende wanden Portiekwoningen kunnen niet, door: Ontsluiting (lift kan moeilijk worden toegevoegd) Dragende wanden (verkeersruimtes zijn te smal (variant 2)) 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 20
Levensloopbestendige Woningen: Toepasbaarheid Portiekwoning Variant 1 en 2 niet mogelijk Ontsluiting (lift) Dragende wanden Badkamer kan worden uitgebreid/ verplaatst 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 21
Levensloopbestendige Woningen: Toepasbaarheid Galerijflat Variant 1 en 2 mogelijk Badkamer kan worden uitgebreid/ verplaatst Lift bij entrée Plattegrond veranderen voor variant 2 Lift kan niet alle woningen bereiken 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 22
Levensloopbestendige Woningen: Kostenindicatie Kosten variant 1: 15.793,48 Verwijderen van drempels Vloer egaliseren Nieuwe buitendeuren Plaatsen lift Automatische deuren in complex Kosten variant 2: 36.050,60 Verwijderen van drempels Vloer egaliseren Nieuwe buitendeuren Plaatsen lift Automatische deuren in complex Aanpassen plattegrond om de verkeersruimte te verbreden Bouwkundig onderzoek 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 23
Huurwaarde Huurwaarde kan bij sociale huurwoningen niet verhoogd worden door: Levensloopbestendige Woningen: Meerwaarde? Liberalisatiegrens en/of huurprijsbeleid woningcorporaties Woningwaarderingsysteem Akkoord van 70% van de bewoners nodig Definitie huurwaarde: de huur die een woning bij verhuur zou opleveren (Hypotheekwoordenboek, 2014). Variant 0 Variant 1 Variant 2 Huurwaarde 0 0 0 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 24
Levensloopbestendige Woningen: Meerwaarde? Marktwaarde Marktwaarde zal marginaal stijgen: Niet een op een met investering +/- 10% van de investeringskosten Imago van levensloopbestendige woningen kan negatief werken op de marktwaarde Definitie marktwaarde: het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na een behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld (Berkhout & Hordijk, 2010). Variant 0 Variant 1 Variant 2 Marktwaarde 0 + + 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 25
Levensloopbestendige Woningen: Meerwaarde? Bedrijfswaarde Verhuurbaarheid zal stijgen: In meeste gevallen geen issue voor woningcorporaties Exploitatiekosten Exploitatiekosten dalen bij flexibele woningen als de functie veranderd wordt Exploitatiekosten stijgen bij toevoeging van elektronica Levensduur Levensduur wordt verlengd. Kwaliteit moet ook verbeterd worden Definitie bedrijfswaarde: Onder de bedrijfswaarde van onroerende zaken wordt de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf verstaan (Brouwer et al., 2012). Variant 0 Variant 1 Variant 2 Bedrijfswaarde 0 0 - Bedrijfswaarde blijft bij variant 1 waarschijnlijk gelijk en daalt waarschijnlijk bij variant 2 door hoge investeringskosten 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 26
Levensloopbestendige Woningen: Meerwaarde? Geen financiële meerwaarde bij sociale huurwoningen bij flexibiliseren om levensloopbestendige woningen te realiseren Wel maatschappelijke meerwaarde. Wel investeren in variant 1 Hoogste rendement Laagste kosten Maatschappelijk verantwoord Niet investeren in variant 2 Niet rendabel Hoogste kosten (negatieve gevolgen voor bedrijfswaarde) Weinig mensen in een rolstoel 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 27
Conclusie Flexibiliteitsmaatregelen: Variant 2 heeft strengere ruimtelijke eisen dan variant 1 Bij meergezinswoningen komen veel eisen op complexniveau erbij Toepasbaarheid Variant 1 beter toepasbaar dan variant 2 Variant 2 strengere eisen: Woningen te klein oppervlak Situering installaties/trap Kosten: Kosten variant 2 hoger dan variant 1 door wijziging plattegrond Kosten meergezinswoningen hoger dan eengezinswoningen door maatregelen op complexniveau 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 28
Conclusie Geen financiële meerwaarde wel maatschappelijk verantwoord Huurwaarde blijft voor beide varianten gelijk door: WWS Liberalisatiegrens / huurgrens beleid woningcorporatie 70% akkoord bewoners Marktwaarde stijgt marginaal: Niet een op een met investering Bedrijfswaarde blijft gelijk of daalt door: Hoge investeringskosten variant 2 Variant 0 Variant 1 Variant 2 Huurwaarde 0 0 0 Marktwaarde 0 + + Bedrijfswaarde 0 0-10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 29
Conclusie Geen financiële meerwaarde wel maatschappelijke verantwoord Eerder investeren in variant 1 dan in variant 2: Variant 1 kosten zijn lager dan voor variant 2 Variant 2 heeft veel strengere eisen dan variant 1 Om meerwaarde te creëren: Op complexniveau aantal flexibiliteitsmaatregelen implementeren Op woningniveau alleen individueel 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 30
Aanbevelingen Geen financiële meerwaarde wel maatschappelijke verantwoord Zijn bewoners bereid meer te betalen voor levensloopbestendige woning? Is er meerwaarde bij nieuwbouw? Wat is het imago van levensloopbestendige woningen? Kan het woningwaarderingsysteem worden aangepakt en hoe? Private sector i.p.v. publieke sector? Levensloopbestendig: Gebouwniveau Wijkniveau Stadniveau 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 31
Referenties Alders, M. (2003). Na 2010 slaat de vergrijzing toe. In C. B. v. Statistiek (Ed.). Berghs, Q. J. G. (2011). Levensloopgeschikt bouwen: met welk eisenpakket? : Kenniscentrum Wonen- Zorg. Berkhout, T. M., & Hordijk, A. C. (2010). Marktwaarde als waarderingsgrondslag: International Valuation Standards. De Groot, C., Van Dam, F., & Daalhuizen, F. (2013). Vergrijzing en woningmarkt. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving. Enter. (2008). Het belang van meegroeiwoningen. Retrieved 23-05-2014, from http://www.meegroeiwonen.info/item.asp?id=192 Gemeente Rotterdam. (2013). Aanpasbaar bouwen in Rotterdam. Rotterdam: DS+V. Gruis, V. H. (2000). Financieel-economische grondslagen voor woningcorporaties: het bepalen van de bedrijfswaarde, risico's en het voorraadbeleid. In OTB (Ed.), Volkshuisvestigingsbeleid en woningmarkt. Delft: DUP Science. Huisman, C., De Jong, A., Van Duin, C., & Stoeldraaijer, L. (2013). Regionale prognose 2013-2040: Vier grote gemeenten blijven sterke bevolkingstrekkers. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving. Hypotheekwoordenboek. (2014). Economische huurwaarde. Retrieved 10-06-2014, from http://www.hypotheekwoordenboek.nl/e Stavenuiter, M., & Van Dongen, M. C. (2008). Gemeenschappelijk wonen: een literatuurstudie. Utrecht: Verwey-Jonker Instituut. Van Duin, C. (2013). Tot 2025 jaarlijks 50 duizend huishoudens erbij: Centraal Bureau voor Statistiek. Visser, A. J. (2013). Evaluatie Solids. Den Haag: Platform31. 10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet 32