Zorgvastgoed anno 2014 chance or challenge?
Hot Topics Meer dan 4,5 miljoen 65-plussers in 2040 in Nederland Sluiting dreigt voor 600 verzorgingshuizen Vraag naar 80.000 extra seniorenwoningen Snelle professionalisering zorgsector Corporaties terug naar kerntaken Beleggingsvolume in 2020: 650 miljoen per jaar Groeiende interesse van buitenlandse investeerders 3
12% 12% Markt in ontwikkeling De Nederlandse zorgvastgoedmarkt is volop in beweging. De introductie van marktwerking zorgt voor opschudding binnen de sector. Dit biedt kansen voor zorginstellingen en marktpartijen. Het leidt echter ook tot uitdagingen voor organisaties die hun zorgvastgoed onvoldoende op orde hebben. Tot 2012 werden de kosten voor iedere meter zorghuisvesting integraal vergoed door de overheid. Sinds 2012 ontvangt een zorgverlener alleen een vergoeding als de huisvesting ook daadwerkelijk door een cliënt in gebruik is. Een leegstaand zorgappartement levert dus geen inkomsten meer op. Daarnaast is door de overheid scheiden wonen en zorg geïntroduceerd. Dit betekent dat huisvestingskosten voor lichtere zorgbehoevenden door de bewoner zelf moeten worden betaald. Voor zwaardere zorgbehoevenden ontvangen zorginstellingen de huisvestingskosten wel vanuit de AWBZ. Door scheiden wonen en zorg worden de inkomsten voor lichtere zorgbehoevenden per verhuurd appartement aanzienlijk lager dan wanneer de huisvesting voor zwaardere zorg wordt ingezet. Dit verschil kan oplopen tot circa 550 per maand per appartement. Doordat lichter zorgbehoevenden zelf de huur moeten betalen blijven ze in de toekomst langer thuis wonen of verhuizen ze naar een seniorenappartement in plaats van een verzorgingshuis. Groeiende vraag De komende jaren gaat het aantal senioren aanzienlijk verder groeien. Volgens de Raad van de Leefomgeving en Infrastructuur ontstaat er de komende jaren een tekort van circa 80.000 geschikte zorgeenheden. In 2040 zijn er circa 4,5 miljoen 65-plussers in Nederland. Het aantal 80-plussers gaat in dezelfde periode zelfs verdrievoudigen. Doordat zorgbehoevenden met een lichtere zorgvraag zelf moeten gaan betalen voor huisvesting worden ze kritischer in het selecteren van hun woonlocatie. De vraag naar kleine kamers in verouderde, ongeschikte verzorgingshuizen neemt de komende jaren dan ook structureel af. Deze complexen verliezen hun bestaansrecht. De vraag naar goede appartementen zal daarentegen verder toenemen. Door deze ontwikkelingen dreigt er volgens onderzoek van Berenschot 1 een structurele leegstand en sluiting voor circa 600 verouderde verzorgingshuizen. Deze locaties voldoen niet meer aan de vraag vanuit de markt en zijn daarom in de huidige staat niet meer rendabel om te exploiteren. 1 Bron: www.berenschot.nl update van artikel 24-04-2014 Demografie Nederland. Bron: CBS Totaal 65+ Totaal 80+ 50 45 40 35 30 Winkelruimte Kantoorruimte Zorgvastgoed Bedrijfsruimte Marktaandeel zorgvastgoed. Bron: CBRE 7% 12% 12% x 100.000 25 20 15 10 5 69% 0 2015 2020 2025 2030 2035 2040 Winkelruimte Winkelruimte Winkelruimte Winkelruimte Zorgvastgoed Zorgvastgoed Zorgvastgoed Zorgvastgoed Kantoorruimte Kantoorruimte Kantoorruimte Kantoorruimte Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte 4 5 7% 7% CBRE Chance 7% or challenge 7%
Traditioneel verzorgingshuis 6 7
Creëren van het juiste aanbod Een verbouwing van een verouderd complex kan er voor zorgen dat deze weer geschikt wordt voor een tweede levenscyclus. Dit kan een cosmetische ingreep of een grootschalige transformatie naar bijvoorbeeld studentenhuisvesting of seniorenappartementen zijn. Veel verouderde complexen worden geschikt gemaakt om zorg te kunnen leveren aan zwaardere zorgbehoevenden. Complexen die niet in aanmerking komen voor transformatie kunnen worden herontwikkeld of in het uiterste geval worden gesloopt. Andersom worden in toenemende mate leegstaande kantoren, scholen, wijkgebouwen, hotels en woningen in Nederland getransformeerd naar zorgvastgoed. Nieuwe zorginitiatieven anticiperen op de beschikbaarheid en vaak relatief lage vraagprijs van leegstaand vastgoed. Hierdoor ontstaat de kans om zorgvastgoed voor een aantrekkelijke prijs te ontwikkelen. Of een leegstaand object geschikt is voor transformatie naar zorg hangt onder andere af van de hoeveelheid daglichttoetreding, de breedte van de gangen, de aanwezigheid van een (zelfstandige) buitenruimte, de vraag in de markt en de locatie en varieert per type zorgfunctie. Business case: Een verzorgingshuis uit 1978 heeft 80 wooneenheden, een omvang van circa 7.000 m² en kampt met enorme leegstand. Het complex heeft, gelet op de exploitatie en onderhoudsstaat een waarde van circa 1,3 miljoen. Door een renovatie van circa 800 per meter kan het complex omgebouwd worden tot 60 riante wooneenheden. De waarde na investering (aankoop: 1.300.000 en verbouwing: 5.600.000) bedraagt circa 7.700.000. Het verschil tussen opbrengst en investering bedraagt: 800.000. Daarentegen kan zorgvastgoed op de juiste locatie, dat met het juiste woon/zorg-concept inspeelt op de behoeften van de consument, nu al rekenen op een grote vraag vanuit de markt. Complexen met meer dan 200 woon(zorg)eenheden worden voorafgaand aan de start van de bouw al volledig verhuurd. Deze vraag zal de komende jaren alleen maar verder toenemen. Ook nieuwe zorgconcepten zoals particuliere woonzorg zullen groeien. Op deze locaties wordt tussen de 1.000 en 7.500 eigen bijdrage per maand betaald per bewoner. Circa 10 jaar geleden was dit concept nog redelijk uniek in Nederland. Door de snelle groei de afgelopen jaren zijn er momenteel circa 150 locaties geopend. De behoefte naar dit type zorg in een huiselijke, riante omgeving groeit de komende jaren enorm. DS Verzorgd Wonen, locatie Hildebrand, Haarlem Essentieel bij een succesvolle transformatie of herontwikkeling is dat er wordt ingespeeld op de (toekomstige) behoeften van de doelgroep. Investeringen, visie, expertise en professionele verhuurmarketing zijn hierbij noodzakelijk 8 9
Zorginstellingen zelf verantwoordelijk Doordat zorginstellingen zelf verantwoordelijk zijn geworden voor hun huisvestingskosten, heeft vastgoed een grote bedrijfseconomische impact gekregen. Het optimaal (strategisch) inzetten van vastgoed, professioneel beheer en marketing zijn noodzakelijk om een positief resultaat te kunnen behalen. Diverse zorginstellingen hebben de afgelopen jaren financiële buffers opgebouwd om mogelijke tegenvallers vanuit het gewijzigde speelveld te kunnen opvangen. Voor diverse partijen zullen deze buffers onvoldoende zijn bij handhaving van de huidige koers. Deze partijen zullen op korte termijn een herijking van positie, dienstverlening en faciliteiten moeten uitvoeren. Groeiende Solvabiliteit (Syntrus Achmea Real Estate & Finance) Het eigen vermogen van Nederlandse zorginstellingen is sinds 2008 gegroeid van 6,7 miljard euro tot ruim 11 miljard euro in 2012. Dat blijkt uit een analyse door pensioenbelegger Syntrus Achmea. Naast het eigen vermogen steeg in dezelfde periode de solvabiliteitsratio van Nederlandse zorginstellingen van 16,4 procent tot 22,2 procent. Instellingen op het gebied van gehandicaptenzorg, verpleeg- en verzorgingstehuizen en thuiszorginstellingen halen zelfs een solvabiliteitsratio van gemiddeld 27 procent. Voorzichtige banken Net als in de overige vastgoedsectoren is de gewilligheid van banken om te financieren ook in de zorgsector beperkter geworden. Banken worden kritischer richting zorginstellingen en financieren uitsluitend onder striktere voorwaarden. Business cases, prognoses en strategie worden belangrijker. Het is niet alleen meer de huisbank waarbij financieringen worden opgehaald. Eigen vermogen, solvabiliteit, marktpositie en management worden belangrijker. Doordat banken beperkter en onder andere voorwaarden financieren, wordt er naar alternatieven gezocht binnen de sector. Daarbij is verkoop van het zorgvastgoed door bijvoorbeeld een sale en lease back aan een belegger een steeds populairder wordende oplossing. Business cases, management en strategie worden belangrijker bij het aanvragen van financiering of het vinden van een belegger Woningcorporaties terug naar kerntaak Veel woningcorporaties hebben recent aangegeven zich de komende jaren te focussen op hun primaire business. Investeren in zorgvastgoed wordt hierdoor in toenemende mate overgelaten aan zorginstellingen en marktpartijen. Daarnaast hebben er corporaties recent de noodklok geluid over de investeringen die gedaan moeten worden om hun huidige bewoners te kunnen blijven huisvesten. Een gedeelte van hun bezit dient aangepast te worden aan de veranderende eisen van de doelgroep. Deze investeringen leveren vrijwel geen extra huurinkomsten op. De komende jaren zal blijken of woningcorporaties in staat zijn deze investeringen uit te voeren. Vermoedelijk zullen zij deze en andere investeringen gaan verleggen richting overheid of marktpartijen. 10 11
Geïnteresseerde beleggers De investeringen in zorgvastgoed door institutioneleen particuliere beleggers nemen toe. Over 5 jaar wordt er naar verwachting circa 650 miljoen per jaar aan beleggingstransacties gedaan in Nederlands zorgvastgoed. Deze groei wordt onder andere veroorzaakt doordat zorginstellingen te maken hebben met wijzigingen in het financieringssysteem, banken die minder aantrekkelijk willen financieren en een toenemende behoefte aan flexibiliteit. Daarnaast zien steeds meer beleggers de voordelen van deze beleggingscategorie zoals de langjarige huurcontracten met solvabele huurders in een relatief conjunctuur ongevoelige markt. De potentie voor deze markt is erg groot ten opzichte van bijvoorbeeld Amerika, Duitsland en Engeland. In deze landen is "Healthcare" reeds een volwaardige beleggingscategorie waarbij miljarden per jaar worden geïnvesteerd door niet zorggerelateerde partijen. De laatste maanden tonen veel buitenlandse partijen interesse in de Nederlandse zorgvastgoedmarkt. De opkomende markt en interessante rendementen trekken hun bijzondere aandacht. Rendementen bij een 10-jarige marktconforme huurovereenkomst variëren momenteel tussen de 6% en 9% BAR v.o.n. De eerste investeringen door buitenlandse partijen zijn reeds gedaan. Deze partijen hebben vaak ervaring met het beleggen in zorgvastgoed in andere landen. Kansen voor zorgvastgoed Recent genoemde ontwikkelingen binnen de sector zorgen voor kansen voor marktpartijen. Zorginstellingen gaan zich, net als woningcorporaties, weer richten op hun kerntaken. Risico s en uitvoering van secundaire doelstellingen worden in toenemende mate bij marktpartijen neergelegd. Laatstgenoemde initiëren steeds vaker herontwikkelingen, transformaties en nieuwbouw van zorgvastgoed. Zorgvastgoed van woningcorporaties en zorginstellingen wordt steeds vaker verkocht aan beleggers. De partijen met de juiste kennis, strategie en visie kunnen vroegtijdig profiteren van de aanstaande professionalisering en groei van deze omvangrijke markt Over 5 jaar wordt er naar verwachting circa 650 miljoen per jaar aan beleggingstransacties gedaan in Nederlands zorgvastgoed 12 13
Contact Bert Rietmeijer Managing Director Development Services T: +31 (0)20 626 26 91 E: bert.rietmeijer@cbre.com Jeroen Hermus Senior Consultant Development Services - Healthcare T: +31 (0)20 626 26 91 E: jeroen.hermus@cbre.com Colofon Fotografie: DS verzorgd wonen Grafisch ontwerp: CBRE Corporate Communications KINK-IT, grafisch ontwerpbureau Disclaimer Copyright 2014 CBRE. All rights reserved. Information herein has been obtained from sources believed to be reliable.while we do not doubt its accuracy, we have not verified it and make no guarantee, warranty or representation about it. It is your responsibility to independently confirm its accuracy and completeness. Any projections, opinions, assumptions or estimates used are for example only and do not represent the current or future performance of the market. This information is designed exclusively for use by CBRE clients, and cannot be reproduced without prior written permission of CBRE. 14