Detailhandelsvisie Oldenzaal
Opdrachtgever: Contactpersoon: Gemeente Oldenzaal Mevrouw A.M. van Oss Projectteam DTNP: De heer D.J. Droogh Mevrouw L. Dicou Projectnummer: 1150.0412 Datum raadsbesluit: 27 mei 2013 Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024-379 20 83 F 024-378 06 53 E info@dtnp.nl W www.dtnp.nl Detailhandelsvisie Oldenzaal
Inhoudsopgave 0 Samenvatting 1 1 Inleiding 3 2 De nieuwe winkelmarkt 4 2.1 Trends in de detailhandel 4 2.2 Sterke en zwakke locaties 6 3 Beoordeling huidige situatie 8 3.1 Inwoners en wijken 8 3.2 Detailhandelsstructuur 9 3.3 Sterke en zwakke punten per winkellocatie 11 3.4 Positie in de regio 12 3.5 Huidig economisch functioneren 14 3.6 Conclusies huidige situatie 15 4 Detailhandelsvisie 16 4.1 Ambities en uitgangspunten 16 4.2 Spreiding dagelijks aanbod 21 4.3 Spreiding niet-dagelijks aanbod 24 4.4 Beoogde winkelstructuur 27 5 Functioneel-ruimtelijke visie binnenstad 29 5.1 Toekomstige positie 29 5.2 Functioneel-ruimtelijke analyse 30 5.3 Gewenste functioneel-ruimtelijke structuur 37 6 Beleidskader 42 6.1 Beleidskeuzes 42 6.2 Beleidsregels 42 6.3 Beoordelingsschema 45 Bijlage 1 Onderzoeksvragen en begeleiding 47 Bijlage 2 Branche-indeling detailhandel 48 Bijlage 3 Winkelaanbod gemeente Oldenzaal 48 Bijlage 4 Begrippenlijst 49 Bijlage 5 Sterkte-zwakteanalyse winkelcentra 51 Bijlage 6 Economisch functioneren en distributieve mogelijkheden 53
0 Samenvatting Aanleiding Het vigerende detailhandelsbeleid van de gemeente Oldenzaal dateert uit 2002. Dit beleid is in 2009 geëvalueerd, waarbij is geconcludeerd dat met name ten aanzien van de dagelijkse winkelstructuur een herijking van het beleid gewenst is. In het bestuursakkoord 2010-2014 heeft het college van B&W aangegeven de detailhandelsvisie te actualiseren. Naast landelijke ontwikkelingen in de detailhandel, spelen in Oldenzaal een aantal specifieke aandachtspunten, zoals de relatie met het Masterplan Binnenstad, de positie van deelgebieden in de binnenstad, ontwikkelingen in de supermarktbranche en de vraag naar brancheverruiming in de periferie. Doelstelling Doel is te komen tot een actuele en goed onderbouwde visie op de gewenste structuur van de detailhandel als onderbouwing voor het ruimtelijk detailhandelsbeleid en als bouwsteen voor de integrale structuurvisie. Voor de binnenstad wordt een nadere functioneel-ruimtelijke uitwerking gemaakt. Ambities detailhandelsstructuur Door trends in de winkelmarkt (afnemende bestedingen, internet, vergrijzing, overaanbod) dreigt op alle typen locaties stagnatie en leegstand. Schaalvergroting en filialisering leiden daarnaast tot verdringing. Door te kiezen voor een beperkt aantal locaties kan worden voorzien in een duurzame en aantrekkelijke winkelstructuur. In de detailhandelsstructuur voor Oldenzaal wordt gekozen voor: primaat bij versterking van de binnenstad als hoofdwinkelgebied van Oldenzaal, met een mix aan functies en branches (dagelijks en niet-dagelijks); streven naar een duurzame wijkwinkelstructuur voor frequente aankopen, waarbij een evenwicht wordt gezocht tussen voldoende kritische massa enerzijds en aanbod nabij de consument anderzijds; behoud van de huidige functie en positie van Woonpromenade Van Gils door verdere clustering woonwinkels en versterking van het thema (geen brancheverruiming); buiten de beoogde winkelstructuur geen nieuwe detailhandel toestaan. Samenvattend wordt in Oldenzaal gestreefd naar een duurzame winkelstructuur met: een zo compleet mogelijk aanbod voor inwoners van Oldenzaal en omliggende gemeenten (goed voorzieningenniveau), een gezond ondernemersklimaat met ruimte voor kwaliteit en innovatie een ontwikkelingsgerichte visie, die marktpartijen stimuleert om te investeren duurzaam en intensief ruimtegebruik en winkelgebieden met ruimtelijke kwaliteit. Beoogde winkelstructuur Oldenzaal Op kaart 4 op p. 28 is de beoogde winkelstructuur weergegeven: 1. Binnenstad: sterk dagelijks en divers niet-dagelijks aanbod, mix van winkels en andere functies (o.a. horeca); 2. Buurtwinkelcentrum De Thij: eigentijdse supermarkt (maximaal ± 1.250 m² wvo) aangevuld met compleet pakket voor frequente aankopen, gericht op inwoners uit De Thij en (deel van) Graven Es; D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1
3. Buurtwinkelcentrum Zuid Berghuizen: eigentijdse supermarkt (maximaal ± 1.250 m² wvo) aangevuld met compleet pakket voor frequente aankopen, gericht op inwoners uit Zuid Berghuizen; 4. Buurtsteunpunt Deken Scholtenstraat: eigentijdse supermarkt (maximaal ± 1.250 m² wvo), gericht op inwoners uit omliggende buurt, De Essen en deel Graven Es; 5. Van Gils Woonpromenade: themacentrum wonen in midden(plus)marktsegment, eventueel aangevuld met overige PDVbranches (o.a. bouwmarkten), gericht op inwoners uit Oldenzaal en regio. Overige, met name verspreid gelegen winkels dragen niet bij aan de gewenste structuur. Versterking van verspreid gelegen aanbod is dan ook ongewenst. Bestaande winkels mogen vanzelfsprekend hun activiteiten voortzetten. Uitzondering kan worden gemaakt voor winkels, die vanwege aard en omvang van de gevoerde artikelen niet een van de bovengenoemde winkelgebieden inpasbaar zijn (met name bouwmarkten, tuincentra, winkels in auto s, boten, caravans). Functioneel-ruimtelijke visie binnenstad Op kaart 7 op p. 41 is de toekomstig gewenste functioneel-ruimtelijke visie voor de binnenstad weergegeven. Ingezet wordt op een compacter winkelgebied, met een heldere routing en ruimte voor schaalvergroting van winkels. Hoofdlijnen van de visie zijn: kernwinkelgebied (De Driehoek, deel In den Vijfhoek, Grootestraat) met supermarkten en overige publiekstrekkers op strategische locaties overig centrumgebied (Deurningerstraat, Steenstraat, Bisschopstraat) voor doelgericht bezochte winkels en overige centrumfuncties horecacluster Groote Markt, daarnaast winkelondersteunende horeca op strategische knooppunten in winkelgebied evenementenplein (Plechelmusplein), toeristisch-recreatief gebied (Marktstraat) voldoende parkeervoorzieningen rondom winkelgebied. Beleidskader In het beleidskader zijn beleidsregels (o.a. over internetverkoop) en een beoordelingsschema voor nieuwe initiatieven opgenomen. Primaat bij versterking binnenstad Oldenzaal 2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
1 Inleiding Aanleiding Het vigerende detailhandelsbeleid van de gemeente Oldenzaal dateert uit 2002. Dit beleid is in 2009 geëvalueerd, waarbij is geconcludeerd dat met name ten aanzien van de dagelijkse winkelstructuur een herijking van het beleid gewenst is. In het bestuursakkoord 2010-2014 heeft het college van B&W aangegeven de detailhandelsvisie te actualiseren. Naast landelijke ontwikkelingen in de detailhandel dient de actualisatie rekening te houden met aandachtspunten, die specifiek in Oldenzaal spelen, zoals de relatie met het Masterplan Binnenstad, de positie van deelgebieden in de binnenstad (leegstand), ontwikkelingen in de supermarktbranche en de vraag naar brancheverruiming in de periferie. Doelstelling Doel is te komen tot een actuele en goed onderbouwde visie op de gewenste structuur van de detailhandel als onderbouwing voor het ruimtelijk detailhandelsbeleid en als bouwsteen voor de integrale structuurvisie. In het verlengde hiervan wordt een functioneelruimtelijke uitwerking voor de binnenstad gemaakt. Proces Tijdens de totstandkoming van dit rapport heeft verschillende keren overleg plaatsgevonden met een begeleidingscommissie (zie bijlage 1). Daarnaast zijn de voorlopige resultaten tussentijds gepresenteerd aan ondernemers en de raad. Leeswijzer Gelet op de grote veranderingen van de winkelmarkt in Nederland en het grote belang daarvan voor de toekomstige structuur, wordt in hoofdstuk 2 eerst ingegaan op trends en ontwikkelingen in het consumentengedrag en de detailhandel. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving en beoordeling van het detailhandelsaanbod in de gemeente Oldenzaal. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de ambities en uitgangspunten voor de visie. Uitgaande van bestaand aanbod, trends en ontwikkelingen, en gekozen ambities en uitgangspunten wordt de visie op de gewenste detailhandelsstructuur bepaald. Hoofdstuk 5 bevat de uitwerking van de functioneel-ruimtelijke structuur voor de binnenstad. In hoofdstuk 6 is een beleidskader opgenomen, waarmee de gewenste structuur kan worden gerealiseerd en kan worden verankerd in het ruimtelijk beleid. Ook is een toetsingskader voor toekomstige initiatieven opgenomen. In de bijlagen zijn een overzicht van de gebruikte branche-indeling, de omvang van het aanbod in Oldenzaal per branche, een begrippenlijst en een analyse per winkelcentrum te vinden. Ook is een kwantitatieve (distributieplanologische) analyse en uitleg opgenomen voor het toekomstig haalbare winkeloppervlak. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 3
2 De nieuwe winkelmarkt 2.1 Trends in de detailhandel Van groei naar verdringing De winkelmarkt is sterk aan het veranderen. Waar in het verleden sprake was van een steeds maar groeiende winkelmarkt vindt nu verdringing plaatst. Nieuwe winkelontwikkelingen leiden er toe dat er elders winkels wegvallen. De verandering is niet alleen te verklaren door de economische recessie. Een aantal trends versterkt elkaar. De belangrijkste trends op een rij: De behoefte aan winkels neemt af Schaalvergroting: steeds groter winkeloppervlak Het totale winkelvloeroppervlak (wvo) is de afgelopen 10 jaar met een kwart gegroeid tot 27,9 miljoen m² (eind 2012). Nieuwe winkelruimte is gemiddeld groter, kleinere winkels vallen vaker uit. De gemiddelde winkel groeide van ± 215 m² wvo naar 275 m² wvo. Deze trend zet naar verwachting door. Omzet in winkels blijft achter bij winkeloppervlak Minder zelfstandigen, meer filialen Omzet per m² wvo neemt af De omzet bleef achter bij de groei van het winkeloppervlak: daardoor nam de omzet per Groeiend aandeel ondernemers richting pensioen Marktaandeel van internet neemt snel toe 4 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
In alle branches zal meer omzet naar internet gaan m² met ± 10% af. Deels komt dit voort uit de trend van schaalvergroting (kostenreductie). Veel (vooral kleinere) spelers komen door de lage omzetten per m² onder druk te staan. Zij worden verdrongen door grotere spelers. Steeds meer filialen Vooral filiaalbedrijven zijn in staat om ook met een lage omzet per m² wvo bedrijfseconomisch goed te presteren. Het aandeel filiaalbedrijven nam de afgelopen 10 jaar toe van 28% naar 35%. Ook dit is een vorm van schaalvergroting. Doel: vergroten van marktaandeel. Ook deze trend zet naar verwachting door. Gevolg: het aantal filialen neemt toe, het aantal zelfstandige winkeliers neemt af. gaan zelfstandigen stoppen. Zij worden minder opgevolgd door starters. Veel winkels sluiten zonder opvolger. Toenemende bestedingen via internet In toenemende mate gaan bestedingen via internet. In het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 is gemeten dat reeds 10% van de bestedingen aan niet-dagelijkse artikelen via internet gaat. Er zijn verschillen per branche: in de elektronica-branche gaat reeds 17% van de bestedingen via internet en van de bestedingen aan vrijetijdsartikelen (sport, spel, hobby en media) gaat al 24% via internet. Naar verwachting zal voor alle branches de rol van internet in de toekomst nog verder toenemen. Gevolg: minder behoefte aan winkels Leegstand neemt onvermijdelijk toe Meer zelfstandigen met pensioen Het dalende aantal zelfstandigen komt niet alleen door de opkomst van filialen. Er vindt ook een autonome afname plaats door vergrijzing en afname van de beroepsbevolking. De komende tien jaar gaat een groeiend deel van de bevolking met pensioen. Dit geldt ook voor de zelfstandige winkeliers. Circa 40% van hen is ouder dan 50, eenzesde zelfs ouder dan 60 jaar. Meer dan voorheen Minder behoefte aan winkels De gevolgen van de nieuwe winkelmarkt zijn naar verwachting groot. De groei van internet en demografische ontwikkelingen leiden tot een afnemende behoefte aan fysieke winkels. Formules met een groot oppervlak en/of veel vestigingen verdringen kleinschalige spelers. Veel winkelruimte komt vrij en wordt niet meer ingevuld. Leegstand neemt onvermijdelijk toe. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 5
2.2 Sterke en zwakke locaties Bezoekmotieven van consumenten Verschillen per regio Op basis van de veranderende winkelmarkt kan echter niet de conclusie worden getrokken dat winkels en winkelgebieden geen toekomst hebben. Allereerst verschillen vraag, aanbod en leegstand sterk per regio. Verschillen per winkelgebied Meer nog zullen de gevolgen van de nieuwe winkelmarkt sterk verschillen per type winkelgebied. Het gedrag van consumenten is hierin voor een belangrijk deel leidend. De consument kiest elke keer weer zijn winkel of winkelgebied, afhankelijk van zijn motief op dat moment. Vier typen gedrag domineren: recreatief winkelen, vergelijkend winkelen, boodschappen doen en doelgericht aankopen (kader bezoekmotieven van consumenten ). Recreatief winkelen Ontspanning, vermaak en beleving in een sfeervolle ambiance: een dagje stad, ik zie wel of ik iets koop. Boodschappen doen Frequent gekochte artikelen, deels vers, gemak en nabijheid belangrijk: handig, dichtbij, alles bij elkaar. Kansrijke gebieden: beleving en boodschappen Binnensteden en de grotere hoofdwinkelgebieden die zich richten op sfeer en beleving blijven naar verwachting in de toekomst kansrijk. Een bezoek aan deze winkelgebieden is vaak een dagje uit en wordt gedaan voor het plezier. Vergelijkend winkelen Oriëntatie, aankoop van een smaak- of keuzegevoelig artikel: op zoek naar een nieuwe bank, jas, flatscreen, etc. Doelgericht aankopen Artikel al in het hoofd, snelheid, efficiëntie en verkrijgbaarheid bepalend: snel... halen (runshoppen). 6 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
Kansrijke winkelgebieden Kwetsbare winkelgebieden Ook boodschappencentra zijn naar verwachting nog kansrijk. Vooral de grotere centra met een ruime keuze hebben kansen. Sfeer en beleving Consumenten blijven de behoefte houden om recreatief te winkelen. Zij kiezen voor winkelgebieden met de meeste sfeer en beleving. Klein en kleurloos Onaantrekkelijke gebieden door weinig keuze (weinig aanbod) en/of onvoldoende onderscheidende winkels ( dertien in een dozijn ). Kwetsbare gebieden Kleine winkelgebieden met weinig keuze, en centra die zich niet onderscheiden van andere centra zijn kwetsbaar. Ze zijn ten opzichte van andere winkelgebieden minder aantrekkelijk voor de consument. Tenslotte zijn ook centra die zich specifiek richten op prijs en run kwetsbaar. Internet heeft de functie van deze centra overgenomen. Nergens is het zo gemakkelijk en goedkoop om een product te kopen als op internet. Dagelijks en gemak Snel de boodschappen doen. Er is voldoende keuze (aanbod), de locatie is goed bereikbaar en er zijn voldoende parkeerplaatsen. Prijs en run Deze winkelgebieden kunnen zich slecht onderscheiden van internet. Internet biedt meer keuze en de laagste prijs. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 7
3 Beoordeling huidige situatie 3.1 Inwoners en wijken Oldenzaal telt ruim 32.000 inwoners en is daarmee de vierde stad van Twente*. Oldenzaal is een compacte stad en is goed bereikbaar via de A1 en provinciale wegen. De provinciale rondweg N342 en de spoorlijn vormen fysieke barrières tussen het oudere centrale deel van de stad en de later ontwikkelde woonwijken. De woongebieden De Thij, Graven Es en De Essen worden van elkaar gescheiden door groene zones, waardoor ze afzonderlijke, relatief kleine verzorgingsgebieden vormen. De belangrijkste nieuwe locaties voor woningbouw zijn in De Graven Es en rondom het station. Door de huishoudensverdunning zal het aantal inwoners de komende jaren echter naar verwachting slechts licht toenemen**. Net als de rest van Nederland krijgt ook Oldenzaal te maken met een vergrijzing van de bevolking. * CBS (2012), Statline kerncijfers wijken en buurten ** o.a. Primos Prognoses (2012) en CBS (2012), Regionale prognose bevolkingsopbouw 8 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
Figuur 1 Winkelaanbod in kern Oldenzaal en in kernen van gelijke omvang (in m² wvo) 3.2 Detailhandelsstructuur Omvang en spreiding winkelaanbod Het winkelaanbod in de gemeente Oldenzaal heeft een omvang van circa 97.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo), verspreid over ongeveer 250 winkels*. Daarnaast staat in de hele gemeente ruim 6.000 m² wvo (± 6% van het wvo) leeg. Dit is iets minder dan gemiddeld in Nederland, maar iets boven de normale frictieleegstand (± 5%), die nodig is voor een gezonde dynamiek. Figuur 2 Spreiding winkelaanbod in kern Oldenzaal (in m² wvo) De belangrijkste kenmerken van de huidige detailhandelsstructuur van Oldenzaal zijn: Het aanbod in Oldenzaal is groter dan gemiddeld in kernen met eenzelfde inwonertal (figuur 1). Dit wordt volledig veroorzaakt door het grote aanbod in de branchegroep Volumineus (woninginrichting, doe-het-zelf en tuincentra, samen ruim 60% van totale wvo). Het dagelijkse winkelaanbod (± 11.400 m² wvo) ligt verspreid over de binnenstad, de kleine buurtcentra Zuid Berghuizen en Bron: Locatus Online Benchmarkverkenner, 5 juni 2012; bewerking Droogh Trommelen en Partners * Locatus Online Benchmarkverkenner, situatie op 5 juni 2012 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 9
De Thij en enkele solitaire supermarktlocaties (figuur 2). Elke wijk beschikt zo over een eigen winkelvoorziening voor dagelijkse aankopen (kaart 2). Door de beperkte omvang van het aanbod per locatie is de aantrekkingskracht echter (te) klein. Het overgrote deel van het aanbod in de branchegroepen Mode en Overig nietdagelijks (totaal ± 26.000 m² wvo) is geclusterd in de binnenstad. Deze concentratie zorgt voor synergievoordelen (stimulering combinatiebezoek). Samen met het uitgebreide dagelijkse aanbod zorgt dit voor een gevarieerde binnenstad. Van Gils Woonpromenade is een grote PDV-locatie met vrijwel alleen woonwinkels. Door deze sterke clustering is het een helder themacentrum, met veel keuze op één locatie. Circa 28% van het winkelaanbod in Oldenzaal ligt buiten een winkelgebied (± 29.000 m² wvo, inclusief leegstand). Dit is gemiddeld ten opzichte van vergelijkbare kernen: 26%). Het betreft met name aanbieders in woninginrichting, doe-het-zelf en tuinartikelen, en supermarkten. 1 0 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
3.3 Sterke en zwakke punten per winkellocatie Hieronder worden per winkelgebied kort de belangrijkste sterke en zwakke punten samengevat. In bijlage 5 is een overzicht van kenmerken en een beoordeling per winkelgebied opgenomen. Supermarkten zijn publiekstrekkers Divers modisch aanbod, deels in planmatig centrum Naast winkels ook andere functies, zoals horeca Aantrekkelijke historische binnenstad Binnenstad kansrijk: diversiteit en sfeer D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S Binnenstad De sterke punten van de binnenstad zijn: divers winkelaanbod: mix aan branches (sterk cluster van mode en overig nietdagelijks aanbod, maar ook supermarkten als publiekstrekkers), daardoor sterk in alle bezoekmotieven; verscheidenheid aan functies: detailhandel, horeca, warenmarkt, cultuur, daardoor sfeer, variëteit en levendigheid; diverse vestigingsmilieus: kleinschalige, historische straten in combinatie met efficiënte en overdekte planmatige winkelcentra, daardoor aantrekkelijk voor alle typen winkel(formule)s; goede (auto)bereikbaarheid en voldoende parkeergelegenheid*. * blijkt ook uit parkeertellingen van gemeente Oldenzaal uit 2008 en 2010 1 1
Zwakke punten of bedreigingen voor het functioneren van de binnenstad zijn: toenemende leegstand in bepaalde deelgebieden, mede door trends in de detailhandel (in de nabije toekomst) te groot in de jas ; onduidelijke routing door veelheid aan straten (die nergens naartoe lopen) en matige aansluiting van trekkers (supermarkten) op winkelstraten; kleinschalige panden, waardoor moeilijk kan worden ingespeeld op de trend van schaalvergroting. Van Gils Woonpromenade Sterke punten van de Woonpromenade zijn: grote kritische massa binnen één thema: vrijwel alleen winkels in woninginrichting, daardoor helder concept; nadruk op midden(plus)marktsegment, daardoor onderscheidend ten opzichte van andere woonthemacentra in de regio; samenhangende en herkenbare opzet: alles onder één dak en één naam; goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid. Belangrijkste bedreiging is het matige functioneren van de woonbranche in Nederland, mede door overaanbod. Dit speelt ook in de regio Twente, waar verschillende PDV-clusters/woonboulevards op korte afstand van elkaar liggen (zie ook kaart 3). Buurtwinkelcentra Zuid Berghuizen en De Thij De buurtwinkelcentra Zuid Berghuizen en De Thij kampen beide met dezelfde problematiek: beide buurtwinkelcentra hebben een eigen, helder afgebakend maar klein verzorgingsgebied; beide centra hebben een compleet maar klein aanbod voor frequente aankopen; in beide centra is de supermarkt aan de kleine kant, waardoor de trekkracht beperkt is; Zuid Berghuizen heeft een compacte opzet en een verzorgde inrichting; De Thij is sterk verouderd, maar hiervoor zijn plannen voor herontwikkeling (uitbreiding supermarkt en verbetering opzet en parkeren); belangrijkste bedreiging is de spreiding van dagelijks aanbod over een groot aantal kleine locaties met overlappende verzorgingsgebieden. 3.4 Positie in de regio Schakel tussen Netwerkstad Twente en Noordoost Twente Oldenzaal maakt onderdeel uit van Netwerkstad Twente, het stedelijk gebied in de regio Twente (met Enschede, Hengelo, Almelo en Borne). De centrumgebieden van Enschede (bovenregionale functie), Almelo en Hengelo (regionale functie) zijn in omvang aanzienlijk groter dan het centrum van Oldenzaal. In de Netwerkstad Twente liggen in totaal vier PDV-locaties: woonboulevards Enschede en Almelo, Plein Westermaat in Hengelo en Woonpromenade Oldenzaal. In omvang zijn de vier locaties min of meer gelijk, maar er zijn grote verschillen in invulling, uitstraling en functioneren. Daarnaast maakt Oldenzaal onderdeel uit van regio Noordoost Twente (met Dinkelland, Losser en Tubbergen). Dit gebied is door het Rijk aangewezen als Nationaal Landschap en heeft een toeristische functie. Oldenzaal is binnen deze regio de grootste stad. Een aanzienlijk deel van de inwoners van Dinkelland en Losser zijn georiënteerd op het winkelaanbod in Oldenzaal. 1 2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 3
Plannen in de regio Voor de toekomstige positie van de winkelgebieden in Oldenzaal is het van belang te weten welke detailhandelsontwikkelingen er spelen in de regio. Relevante plannen zijn: IKEA Plein Westermaat: uitbreiding van 26.500 m² naar 30.100 m². Tevens wordt de parkeercapaciteit uitgebreid. Realisatie op dit moment; Plein Westermaat fase III: conform het bestemmingsplan mag op deze locatie 21.000 m² bvo perifere detailhandel worden ontwikkeld, met een minimale omvang van 1.500 m² bvo per winkel. Het is nog onduidelijk wanneer Plein Westermaat fase III wordt ontwikkeld; Factory Outlet Center Ochtrup (over de grens bij Enschede): circa 17.000 m². 3.5 Huidig economisch functioneren Berekening vloerproductiviteit Op basis van koopstromenonderzoek*, de huidige omvang van de bevolking en het winkelaanbod en kengetallen over omzet en * I&O Research (2010), Koopstromenonderzoek Overijssel 2010 Gemeente Oldenzaal bestedingen in winkels kan de huidige vloerproductiviteit van het aanbod worden berekend. Dit is een goede indicator voor het huidig economisch functioneren van het winkelaanbod. De berekeningen zijn gemaakt voor de hele kern Oldenzaal, waarbij onderscheid is gemaakt tussen dagelijkse en niet-dagelijkse artikelen. In bijlage 6 worden de berekeningen toegelicht. Dagelijks aanbod functioneert goed, nietdagelijks sterk ondergemiddeld De gemiddelde omzet per m² wvo is in Oldenzaal voor de dagelijkse sector iets hoger (3%) dan gemiddeld in Nederland ( 7.365 ten opzichte van 7.130 gemiddeld). Aangenomen dat de gemiddelde lasten (o.a. huisvesting) in Oost-Nederland iets lager liggen dan gemiddeld in Nederland kan geconcludeerd worden dat het dagelijks aanbod in Oldenzaal op dit moment gemiddeld genomen goed functioneert. Voor de niet-dagelijkse sector is de omzet per m² wvo in Oldenzaal indicatief berekend op 1.420. Dit is aanzienlijk lager (± 30%) dan het gemiddelde in Nederland ( 2.070). Dit duidt op een matig functioneren in deze Van Gils sterke locatie door helder concept Maar woonbranche staat onder druk door overaanbod Binnenstad kansrijk, maar niet alle delen even sterk 1 4 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
Keuzes in dagelijkse structuur nodig sector. Overigens zijn er grote verschillen per branche. Zo is de omzet per m² wvo in de branche woninginrichting in Oldenzaal relatief erg laag, ondanks een hoge toevloeiing. 3.6 Conclusies huidige situatie Gemiddeld goed functioneren dagelijks aanbod Keuze nodig welke locaties worden versterkt Meeste supermarkten zijn te klein Relatie met supermarktfunctie in binnenstad Belangrijkste conclusies zijn: De binnenstad is een kansrijke locatie door de diversiteit van het aanbod, de sterke concentratie niet-dagelijks aanbod (mode en overig niet-dagelijks) en aantrekkelijke entourage (sfeer en beleving), toenemende leegstand in sommige delen vormt een knelpunt; Woonpromenade Van Gils is sterk door helder en onderscheidend concept, maar wordt bedreigd door matig functioneren van de woonbranche; Het dagelijks aanbod functioneert goed, maar de locaties voor frequente aankopen in de wijken (buurtwinkelcentra en solitaire supermarkten) zijn vrijwel allemaal te klein, de benodigde schaalvergroting vraagt om keuzes in de winkelstructuur (mede in relatie tot positie binnenstad). D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 5
4 Detailhandelsvisie 4.1 Ambities en uitgangspunten Keuzes in structuur noodzakelijk Door trends in de winkelmarkt (afnemende bestedingen, internet, vergrijzing, overaanbod) dreigt op alle typen locaties stagnatie en leegstand. Schaalvergroting en filialisering leiden tot verdringing. In Oldenzaal valt op dit moment vooral de relatief grote leegstand in de binnenstad op (± 14% van totale wvo). Daarnaast kan de relatief kleinschalige dagelijkse winkelstructuur van Oldenzaal zorgen voor een versnelde toename van leegstand. De (sociaal-maatschappelijke) vraag voor de toekomst is op welke locaties leegstand het ergste is en waar het minder erg is. Door keuzes te maken in de ruimtelijke structuur kan hieraan enige sturing worden gegeven (zie kader ruimtelijke ordening van de leegstand ). In algemene zin hebben centrumgebieden (binnenstad en wijkwinkelcentra) een grotere sociaal-maatschappelijke functie (o.a. als ontmoetingsplek voor inwoners) dan perifere clusters en zeker dan verspreid gelegen winkels. Op basis daarvan kan gesteld worden dat leegstand in reguliere winkelgebieden erger is dan leegstand op andere typen locaties. Leegstand op verspreid gelegen locaties is het minst erg. Keuze voor behoud sterke binnenstad De binnenstad van Oldenzaal heeft naast een winkelfunctie ook een functie voor horeca, dienstverleners, ambachten en ontspanning. Bovendien heeft het een belangrijke ontmoetingsfunctie voor inwoners uit Oldenzaal en uit de regio (met name Dinkelland en Losser). Door de aanwezigheid van een divers aanbod in een sfeervolle en (deels) historische omgeving, heeft de binnenstad van Oldenzaal relatief goede kansen. Hiermee onderscheidt de binnenstad van Oldenzaal zich van de grotere centra in de regio (Enschede, Hengelo, Almelo). Met het Masterplan Binnenstad uit 2008 heeft de gemeente Oldenzaal de ambitie de binnenstad verder te versterken. Om deze ambitie te verwezenlijken is het gewenst te blijven kiezen voor de binnenstad als het hoofdwinkelgebied van de gemeente. Dit Ambitie gemeente: binnenstad verder versterken Binnenstad heeft belangrijke ontmoetingsfunctie 1 6 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
Ruimtelijke ordening van de leegstand Periode van groei In de periode voor 2008 zorgen economische welvaart en optimisme voor een groei van winkelaanbod op alle typen winkellocaties. Periode van stagnatie Overaanbod, veranderend consumentengedrag en demografische ontwikkelingen hebben vanaf 2008 geleid tot winkelleegstand op alle typen locaties. Periode van keuzes De veranderende winkelmarkt leidt op alle typen winkellocaties tot meer leegstand en stagnatie. Dit leidt er toe dat we anno 2012 voor de maatschappelijke keuze staan: waar is leegstand het minst erg? In reguliere winkelgebieden, op PDV-clusters of op verspreid gelegen locaties? Door keuzes te maken en ruimtelijk beleid te voeren kan enige sturing worden gegeven aan leegstand. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 7
houdt onder andere in dat winkelaanbod gericht op vergelijkend en recreatief winkelen zoveel mogelijk geclusterd blijft in de binnenstad. Vooral de vestiging van grotere publiekstrekkers (bijvoorbeeld grotere sporten elektronicawinkels) hebben een grote toegevoegde waarde voor de binnenstad als geheel (zie kader grootschalige sport- en elektronicawinkel als trekker voor het centrum ). Naast een divers recreatief winkelaanbod is bij hoofdwinkelcentra van deze omvang de dagelijkse/frequente winkelfunctie cruciaal. Sterke supermarkten vormen hierbij de publiekstrekkers. Zij zorgen (ook door de week) voor grotere bezoekersstromen, die de basis vormen voor versspeciaalzaken, een volwaardige Hema, huishoudelijke artikelen, speelgoed, textiel etc. Met dat aanbod als basis ontstaan weer kansen voor mode, horeca etc. Behoud van het huidige supermarktaanbod in de binnenstad van Oldenzaal is dan ook een minimale voorwaarde bij de ambitie de binnenstad verder te versterken. Grootschalige sport- en elektronicawinkel als trekker voor het centrum De rol van internet is in de sport- en elektronicabranche reeds groot. Sommige partijen kiezen voor schaalvergroting als middel om te concurreren met internetwinkels. Gepaard met deze schaalvergroting komt de vraag voor vestiging op locaties buiten reguliere winkelgebieden. Steeds vaker zijn grootschalige sport- en elektronicawinkels op bedrijventerreinen of aan de snelweg gevestigd. Vaak wordt aangenomen dat ze doelgericht worden bezocht. Mede vanwege de forse ruimteclaim wordt soms een locatie buiten de binnenstad toegestaan. Uit grootschalig onderzoek* onder 4.500 bezoekers van grootschalige sport-en elektronicawinkels in 18 binnensteden blijkt echter dat dergelijke winkels een grote toegevoegde waarde hebben voor centrumgebieden. * DTNP (2011), Toegevoegde waarde grote sporten elektronicawinkel voor binnenstad In binnensteden blijken gemiddeld drie op de vier bezoekers van grootschalige sport-en elektronicawinkels tijdens hetzelfde bezoek aan de binnenstad één of meer andere winkels binnenlopen. Doordat grote sport- en elektronicawinkels bovendien hoge bezoekersaantallen hebben, zorgen ze voor veel toestroom waar de andere winkels van kunnen profiteren. Grootschalige sport-en elektronicawinkels zijn daardoor van grote waarde voor andere winkels in de binnenstad. Ze kunnen gezien worden als themawarenhuizen en zijn een belangrijke schakel bij recreatief winkelen. Door deze winkels goed in te passen in de binnenstad kunnen zij structuurbepalend bijdragen aan de aantrekkingskracht van de binnenstad. 1 8 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
Combinatiebezoek supermarkten en speciaalzaken Het combinatiebezoek tussen supermarkten en dagelijkse speciaalzaken is groot. Uit grootschalig onderzoek* onder 4.750 supermarktbezoekers in 30 dorps- en wijkcentra in Nederland blijkt dat gemiddeld 65% van de supermarktklanten één of meer andere winkels binnenloopt tijdens hetzelfde bezoek aan het winkelgebied. In centra waar de supermarkt op zeer korte afstand (tot 50 meter) van het overige winkelaanbod ligt (met de entree in het zicht) is het combinatiebezoek aanzienlijk hoger (75%) dan in situaties waar de ruimtelijke relatie minder goed is. Het combinatiebezoek neemt dan heel snel af. Uit het onderzoek blijkt tevens dat de omvang van de supermarkt geen invloed heeft op het aandeel (%) supermarktklanten dat het bezoek combineert met andere winkels. * DTNP (2010), Combinatiebezoek supermarkten en dagelijkse speciaalzaken D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 9
Keuze voor duurzame wijkwinkelstructuur Naast een goed functionerende binnenstad is ook een duurzame wijkwinkelstructuur vanuit sociaal-maatschappelijk oogpunt gewenst. Consumenten kunnen zo op korte afstand van hun woning beschikken over een eigentijds winkelaanbod waar zij hun frequente aankopen kunnen doen. Ook hier zijn de supermarkten de belangrijkste trekkers (zie kader Combinatiebezoek supermarkten en speciaalzaken ). Consumenten en dagelijkse boodschappen: keuze en kritische massa Waar consumenten hun dagelijkse boodschappen doen is een continue afweging tussen de bereidheid een afstand af te leggen en het aanwezige aanbod (keuze) op de aankooplocatie. Consumenten vragen om een steeds ruimere keuze in het assortiment. Zij zijn daarvoor vaker bereid en in staat om een grotere afstand af te leggen. De rol van internet is tot op heden klein in de dagelijkse sector. Een belangrijke reden daarvoor is dat de distributie van versproducten moeilijk is en daardoor erg kostbaar. Daarnaast willen consumenten graag hun eigen versproducten uitzoeken. Tegenover de wens van nabijheid staat het feit dat consumenten voor frequente aankopen (boodschappen) primair gericht zijn op (service)supermarkten met voldoende aanbod en kwaliteit. Om dit te kunnen bieden willen supermarkten uitbreiden (schaalvergroting) zie kader consumenten en dagelijkse boodschappen: keuze en kritische massa ). Het benodigde bevolkingsdraagvlak per supermarkt neemt daardoor toe, een woonwijk (< 5.000 inwoners) is niet langer voldoende. De huidige wijkwinkelstructuur voor frequente aankopen in Oldenzaal is fijnmazig en kleinschalig. Voor een duurzame structuur is Supermarkten kunnen alleen een ruimer assortiment met speciale(re) (vers-) producten aanbieden als er voldoende bezoekers zijn om de producten aan te verkopen. Alleen supermarkten met een groter verzorgingsgebied kunnen daardoor een ruim assortiment bieden. Voor een boodschappencentrum als geheel geldt hetzelfde. Een compleet boodschappencentrum (twee of meer supermarkten, diverse (vers)speciaalzaken en drogisten) heeft een groter verzorgingsgebied nodig dan een klein buurtwinkelcentrum met maar één supermarkt en enkele andere winkels. Continue afweging tussen afstand en keuze 2 0 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
Primaat bij versterking binnenstad Aanvullend duurzame wijkwinkelstructuur Behoud huidige functie Van Gils Woonpromenade schaalvergroting van het aanbod noodzakelijk. Rekening houdend met de distributieve mogelijkheden (uitbreidingsruimte, zie bijlage 6) én de noodzaak van een sterk supermarktaanbod in de binnenstad, zullen keuzes moeten worden gemaakt voor een beperkt(er) aantal locaties voor frequente aankopen in de wijken. Keuze voor sterk themacentrum wonen Aanvullend aan de binnenstad en locaties voor frequente aankopen in de wijken, vervult Van Gils Woonpromenade een functie als woonthemacentrum in het midden(plus) segment voor Oldenzaal en omliggende regio. Behoud van deze functie is gelet op de trends in de woonbranche een ambitieuze opgave. De keuze voor een sterke binnenstad impliceert ook dat daarbuiten alleen winkels in de traditionele PDV-branches worden toegestaan. Voor het functioneren van de Woonpromenade is het gewenst hier de nadruk te blijven leggen op clustering van het aanbod woonwinkels (synergie binnen thema, optimalisatie keuzemogelijkheden voor consument). Het toestaan van andere branches ondermijnt de positie van de binnenstad. Samenvatting van uitgangspunten Samenvattend worden voor de visie op de detailhandelsstructuur in Oldenzaal de volgende uitgangspunten gehanteerd: primaat bij versterking van de binnenstad als hoofdwinkelgebied van Oldenzaal, met een mix aan functies en branches; streven naar een duurzame wijkwinkelstructuur voor frequente aankopen, waarbij een evenwicht wordt gezocht tussen voldoende kritische massa enerzijds en aanbod nabij de consument anderzijds; behoud van de huidige functie en positie van Woonpromenade Van Gils door verdere clustering woonwinkels en versterking van het thema (geen brancheverruiming); buiten de beoogde winkelstructuur geen nieuwe detailhandel (toevoeging van wvo) toestaan. 4.2 Spreiding dagelijks aanbod Indicatie haalbaar dagelijks aanbod Het dagelijkse aanbod in Oldenzaal is ± 11.400 m² wvo groot. De in 2010 gemeten koopkrachtbinding en -toevloeiing is D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 2 1
gemiddeld voor kernen van deze omvang*. Gelet op de positie van Oldenzaal en het aanwezige aanbod in de regio, moeten deze kooporiëntatiecijfers ook in de toekomst als maximaal worden beschouwd. Voor dagelijkse artikelen kan een haalbaar winkelaanbod worden berekend van ± 12.200 m² wvo, een uitbreidingsruimte van ± 800 m² wvo (zie ook bijlage 6). Gewenste omvang en spreiding supermarkten Supermarkten spelen een cruciale rol bij het bepalen van de gewenste winkelstructuur in Oldenzaal. Er moeten keuzes worden gemaakt ten aanzien van locaties en omvang van de supermarkten. Dilemma s hierbij zijn: voor de positie van de binnenstad zijn sterke supermarkten cruciaal (bij voorkeur sterkste supermarktaanbod van de gemeente, zodat ze consumenten uit heel Oldenzaal aantrekken); de aanwezigheid van dagelijks aanbod op zo kort mogelijk afstand van de consument (in de eigen wijk) is gewenst; schaalvergroting van de huidige supermarkten is noodzakelijk voor een * I&O Research (2010), Koopstromenonderzoek ruim assortiment (nodig om aan te sluiten bij wensen van consument); de distributieve uitbreidingsruimte voor dagelijks aanbod is beperkt; draagvlak per wijk is te klein voor grotere supermarkten, schaalvergroting zal leiden tot overlappende verzorgingsgebieden met verdringing als gevolg. Hieronder worden twee scenario s geschetst voor de toekomstige spreiding van supermarkten op basis van bovengenoemde dilemma s en uitgangspunten. Scenario 1: behoud fijnmazige wijkstructuur Uitgaande van behoud van de fijnmazige wijkwinkelstructuur, betekent dit het volgende voor de verschillende locaties: het buurtwinkelcentrum in Zuid Berghuizen sluit in omvang en samenstelling goed aan op het potentiële verzorgingsgebied (wijk) en kan haar positie (huidige omvang) behouden, enige uitbreiding van de supermarkt tot ± 1.250 m² wvo is eventueel mogelijk; het buurtwinkelcentrum in De Thij heeft een functie voor De Thij en voor een deel van Graven Es, na realisatie van de plannen (uitbreiding supermarkt naar ± 1.250 m² wvo) sluit het aanbod (omvang, branchering) goed aan op de omvang van het verzorgingsgebied; de min of meer solitaire supermarkt aan de Deken Scholtenstraat is uitgebreid naar een moderne omvang (± 1.250 m² wvo) en heeft daarmee zijn positie versterkt (bovenwijkse functie); de winkelvoorziening in De Essen (servicesupermarkt) zal moeten uitbreiden om haar positie in de totale structuur te kunnen behouden (gelijk met andere supermarkten: ± 1.250 m² wvo); de discountsupermarkten aan de rand van de binnenstad en in Graven Es hebben een eigen aantrekkende werking (vanuit de hele stad); vanwege het gebrek aan distributieve ruimte zal naar verwachting op termijn ten minste één servicesupermarkt in de binnenstad worden verdrongen (matige concurrentiepositie door ongunstige ligging en bereikbaarheid). 2 2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
Sterke supermarkten in binnenstad cruciaal Omvang en spreiding supermarkten, scenario 1 Omvang en spreiding supermarkten, scenario 2 Scenario 2: versterking dagelijks aanbod binnenstad Een tweede scenario is om primaat te leggen bij de versterking van het supermarktaanbod in de binnenstad. Voor de spreiding van de supermarkten ofwel de wijkwinkelstructuur betekent dit het volgende: de positie van de twee servicesupermarkten in de binnenstad wordt versterkt door uitbreiding tot ± 2.000 m² wvo (grootste supermarkten van Oldenzaal) en een verbetering van de bereikbaarheid en van de aansluiting op de rest van het winkelgebied; het buurtwinkelcentrum in Zuid Berghuizen sluit in omvang en samenstelling goed aan op het potentiële verzorgingsgebied (wijk) en kan haar positie (huidige omvang) behouden, enige uitbreiding van de supermarkt (tot 1.250 m² wvo) is eventueel mogelijk; het buurtwinkelcentrum in De Thij heeft een functie voor De Thij en voor een deel van Graven Es, na realisatie van de plannen (uitbreiding supermarkt naar ± 1.250 m² wvo) sluit het aanbod (omvang, branchering) goed aan op de omvang van het verzorgingsgebied; D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 2 3
de min of meer solitaire supermarkt aan de Deken Scholtenstraat is uitgebreid naar een moderne omvang (± 1.250 m² wvo) en heeft daarmee zijn positie versterkt (bovenwijkse functie); de discountsupermarkten aan de rand van de binnenstad en in Graven Es hebben een eigen aantrekkende werking (vanuit de hele stad); vanwege het gebrek aan distributieve ruimte is de servicesupermarkt in De Essen kwetsbaar. Afweging dagelijkse winkelstructuur Geconcludeerd kan worden dat de keuze voor behoud van winkelvoorzieningen (supermarkten) in elke wijk, zal leiden tot een verzwakking van het supermarktaanbod in de binnenstad. Daarmee zal de gewenste versterking van de binnenstad naar verwachting niet kunnen worden gerealiseerd. Indien gekozen wordt voor de ambitie om de binnenstad van Oldenzaal verder te versterken, is verbetering van de positie van de servicesupermarkten daar noodzakelijk. Uitbreiding van de supermarkten in de wijken is dan niet gewenst. Dit betekent naar verwachting dat de supermarkt in De Essen op termijn zal verdwijnen als gevolg van een slechte concurrentiepositie. Inwoners uit deze wijk kunnen overigens op korte afstand blijven beschikken over een moderne supermarkt (Deken Scholtenstraat). Naar verwachting leidt het tweede scenario tot de meest optimale en duurzame winkelstructuur in Oldenzaal met een sterke binnenstad en voldoende eigentijdse winkelvoorzieningen op korte afstand van de consument. 4.3 Spreiding niet-dagelijks aanbod Niet-dagelijks aanbod Het niet-dagelijkse aanbod in Oldenzaal is ± 85.500 m² wvo groot. Uitgaande van een versterking van de binnenstad van Oldenzaal en behoud van de huidige positie van de Woonpromenade in de regio, kan mogelijk een groter deel van de uitgaven van inwoners van Oldenzaal in de eigen gemeente worden behouden. Ook uitgaven van inwoners uit de regio kunnen dan mogelijk meer in het Oldenzaalse winkelapparaat terecht komen. Zelfs bij een forse stijging van zowel koopkrachtbinding als toevloeiing, is het berekende haalbare aanbod in de nietdagelijkse sector echter aanzienlijk kleiner dan het reeds aanwezige aanbod (zie ook bijlage 6). Effect van internet nog onzeker In de indicatieve berekeningen is geen rekening gehouden met mogelijk verdere toenemen van de invloed van internet op bestedingen in fysieke winkels. Naar verwachting zal internet als aankoopkanaal belangrijker worden in alle branches. Consumenten bewegen zich bij de oriëntatie en aankoop van een artikel flexibel tussen fysieke winkels en internet (multi- of crosschanneling). De combinatie van bricks and clicks wordt voor winkelorganisaties steeds belangrijker. Hoe groot het aandeel van internet wordt is echter nog onzeker. Wel is duidelijk dat in de toekomst het benodigde aantal winkelmeters kleiner zal zijn. Derhalve moet het berekende haalbare aanbod als maximum worden beschouwd en afhankelijk van de verdere ontwikkeling van internetwinkelen mogelijk over enkele jaren worden bijgesteld. 2 4 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
Niet-dagelijks aanbod zoveel mogelijk clusteren in binnenstad De binnenstad van Oldenzaal is en blijft de belangrijkste locatie voor niet-dagelijks aanbod. Ook in de toekomst blijft mode en overig niet-dagelijks aanbod (zoals huishoudelijke artikelen, warenhuis, sport, speelgoed, elektronica) zoveel mogelijk geconcentreerd in de binnenstad. Mode en overig niet-dagelijks aanbod zoveel mogelijk blijven clusteren in de binnenstad Cluster niet-dagelijks aanbod in binnenstad In hoofdstuk 5 wordt een nader uitwerking gemaakt van de gewenste functioneelruimtelijke structuur van de binnenstad. Naast gewenste omvang en branchering van het aanbod, wordt ook ingegaan op aspecten als afbakening van het winkelgebied, positie van deelgebieden, routing, bereikbaarheid en parkeren en uitstraling. Woonpromenade blijft themacentrum Door overaanbod in de woonbranche (ook in Twente) en stagnerende bestedingen kan het functioneren van het themacentrum onder druk komen te staan met toenemende leegstand als gevolg. Het toestaan van andere branches dan de traditionele PDVbranches (zoals bruin- en witgoed/elektronica) wordt vaak gezien als oplossing voor D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 2 5
leegstand op woonboulevards. Een dergelijke brancheverruiming staat echter op gespannen voet met de ambitie de binnenstad te versterken (waarbij juist winkels in dergelijke branches belangrijke trekkers kunnen zijn). Ook voor het functioneren van het woonthemacentrum is het toestaan van nieuwe branches niet verstandig. De toegevoegde waarde voor de woonwinkels is beperkt, omdat deze branches met een ander doel worden bezocht (combinatiebezoek zeer beperkt). Daarnaast bestaat het risico dat door de verkleuring van het themacentrum huurprijzen stijgen, omdat winkels in reguliere branches over het algemeen meer huur betalen dan winkels in PDV-branches. Hierdoor vindt op termijn verdringing van woonwinkels plaats. Woonwinkels zoveel mogelijk clusteren op Van Gils Woonpromenade, brancheverruiming niet gewenst Van Gils: kracht ligt in eenduidig thema Het beleid voor de Woonpromenade Van Gils is gericht op behoud van de huidige positie in de regio. Er moet rekening worden gehouden met een geleidelijke afname van het aanbod. Bij voorkeur wordt het aanbod in de branche woninginrichting verder geclusterd op de Woonpromenade. Eventuele nieuwe aanbieders en bestaande aanbieders buiten Nadruk op thema wonen in midden(plus) marktsegment Daarnaast aanbieders met lokale functie 2 6 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
de winkelgebieden worden zo mogelijk verplaatst naar dit themacentrum. Verdere concentratie binnen de Woonpromenade wordt nagestreefd, voor structurele leegkomende panden in de randzones moet, hoe lastig dit ook is, een andere bestemming worden gezocht. Met de detailhandelsfunctie kan dit leegstandsprobleem niet (duurzaam) worden opgelost. Om onderscheidend te blijven ten opzichte van de concurrerende PDV-clusters in de regio, blijft de nadruk liggen op aanbieders in het midden(plus) marktsegment binnen het thema wonen (met bovenlokale functie). Aanvullend daaraan is deze locatie geschikt voor (reeds gevestigde) aanbieders met een lokale verzorgingsfunctie (bouwmarkten, woninginrichting in het lagere marktsegment). 4.4 Beoogde winkelstructuur Samenvattend wordt in Oldenzaal gestreefd naar een duurzame winkelstructuur met: een zo compleet mogelijk aanbod voor inwoners van Oldenzaal en omliggende gemeenten (goed voorzieningenniveau), een gezond ondernemersklimaat met ruimte voor kwaliteit en innovatie een ontwikkelingsgerichte visie, die marktpartijen stimuleert om te investeren duurzaam en intensief ruimtegebruik en winkelgebieden met ruimtelijke kwaliteit. Beoogde winkelstructuur Oldenzaal Op kaart 4 op p. 28 is de beoogde winkelstructuur weergegeven: 1. Binnenstad: sterk dagelijks en divers niet-dagelijks aanbod, mix van winkels en andere functies (o.a. horeca); 2. Buurtwinkelcentrum De Thij: eigentijdse supermarkt (maximaal ± 1.250 m² wvo) aangevuld met compleet pakket voor frequente aankopen, gericht op inwoners uit De Thij en (deel van) Graven Es; 3. Buurtwinkelcentrum Zuid Berghuizen: eigentijdse supermarkt (maximaal ± 1.250 m² wvo) aangevuld met compleet pakket voor frequente aankopen, gericht op inwoners uit Zuid Berghuizen; 4. Buurtsteunpunt Deken Scholtenstraat: eigentijdse supermarkt (maximaal ± 1.250 m² wvo), gericht op inwoners uit omliggende buurt, De Essen en deel Graven Es; 5. Van Gils Woonpromenade: themacentrum wonen in midden(plus)marktsegment, eventueel aangevuld met overige PDVbranches (o.a. bouwmarkten), gericht op inwoners uit Oldenzaal en regio. Overige winkellocaties In Graven Es en De Essen zijn nog twee supermarktlocaties aanwezig. Deze hebben nu vooral een functie vanwege het specifieke marktsegment (discounter) en/of het geïsoleerde marktgebied (wijk). Op termijn zijn deze locaties echter kwetsbaar. Beleidsmatig wordt ervoor gekozen deze locaties niet verder te versterken en op termijn rekening te houden met functiewijziging. Ook de overige, met name verspreid gelegen winkels in Oldenzaal dragen niet bij aan de gewenste structuur. Versterking (uitbreiding, nieuwvestiging) van verspreid gelegen aanbod is dan ook ongewenst. Bestaande winkels mogen vanzelfsprekend hun activiteiten voortzetten, maar geleidelijke transformatie naar andere functies (bijvoorbeeld zorg of wonen) is gewenst. Waar mogelijk wordt medewerking verleend aan verplaatsing van winkels naar winkelgebieden D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 2 7
die versterkt worden. Indien mogelijk wordt de detailhandelsbestemming van achterblijvend winkelvastgoed gewijzigd in een andere bestemming. Uitzondering kan worden gemaakt voor winkels die vanwege aard en omvang van de gevoerde artikelen niet in een van de bovengenoemde winkelgebieden inpasbaar zijn. Het gaat in hoofdlijnen om bouwmarkten (voor zover niet gevestigd op Van Gils Woonpromenade), tuincentra en winkels in auto s, boten en caravans. Gelet op de huidige omvang en spreiding van het aanbod in deze branches, is er geen aanleiding voor substantiële toevoeging van aanbod. Bestaande winkels in deze branches, die buiten de genoemde winkellocaties liggen, mogen eventueel beperkt uitbreiden. 2 8 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S