Actieve informatievoorzieningc INT16-31379 aan : de gemeenteraad kopie aan : van : college van burgemeester en wethouders beh. ambtenaar : D.J.A.M. Wolters portefeuillehouder : A.A.L.M. Spekschoor datum : 18 oktober 2016 kenmerk : Z86647/INT16-31379 onderwerp Ja donderdag 27 oktober 2016 Inleiding : Actieve informatievoorziening Woningmarktmonitor Achterhoek 2016 Jaarlijks wordt er regionaal een Woningmarktmonitor Achterhoek opgesteld. In de bijgevoegde Woningmarktmonitor Achterhoek 2016 worden de ontwikkelingen rondom het thema wonen weergegeven, zoals die zich in het jaar 2015 hebben voltrokken. De Woningmarktmonitor Achterhoek 2016 is tot stand gekomen met medewerking van de beleidsmedewerkers volkshuisvesting van de gemeenten en woningcorporaties in de Achterhoek en met input van de Provincie Gelderland. Goede monitoring van de ontwikkelingen wordt steeds belangrijker bij het maken van keuzes op het terrein van wonen. De woningmarktmonitor is een product in ontwikkeling. Jaarlijks wordt een verbeterslag uitgevoerd en worden meer thema s opgenomen. Momenteel wordt door een regionale werkgroep gewerkt aan een digitale woningmarktmonitor. De Woningmarktmonitor Achterhoek 2016 is besproken en vastgesteld in de Stuurgroep Regiovisie Wonen. Pagina 1 van 1
WONINGMARKTMONITOR ACHTERHOEK 2016 Eindredactie: Hans Suurmond Def. versie 19 september 2016 Vastgesteld in de Stuurgroep Regiovisie Wonen op 8 september 2016.
Introductie Medio 2015 is de Regionale Woonagenda 2015-2025 vastgesteld in de Achterhoekse gemeenteraden 1. In deze agenda is de focus verlegd van de nieuwbouw naar de bestaande voorraad. Nieuwbouw is nog maar zo n klein deel van de woningvoorraad, dat het geen instrument meer is om de woningmarkt mee aan te sturen. We zetten vooral in op herstructurering en kwaliteitsverbetering van de bestaande voorraad. Het aanpassen van woningen van particuliere eigenaren aan de wensen van deze tijd vooral op het gebied van zorg en energie wordt de grote opgave voor de aankomende periode. Daarbij gaat het niet alleen om de feitelijke aanpassingen, maar ook over de betaalbaarheid en financierbaarheid. De verandering van focus betekent ook dat de relatie met andere beleidsterreinen belangrijker wordt. Bijvoorbeeld met zorg, duurzaamheid, arbeidsmarkt(beleid), leefbaarheid en voorzieningen. In de Regionale Woonagenda is ook verwoord dat het monitoren van ontwikkelingen in de komende jaren belangrijker wordt bij het maken van keuzes op het terrein van wonen. De Woningmarktmonitor 2016 heeft een indeling, die aansluit bij de nieuwe focus en die voorsorteert op een bredere insteek dan alleen het wonen. De monitor kijkt vooral terug op de resultaten in het jaar 2015. In 2017 vindt een eerste evaluatie plaats van de regionale woonagenda. Daarbij kijken we ook vooruit naar de periode tot 2025. Inhoudsopgave 1. Dashboard Wonen 03 2. Samenvatting en conclusies 04 3. Ontwikkelingen op de woningmarkt 06 3.1. Ontwikkeling bevolking en samenstelling en leeftijd huishoudens 3.2. Samenstelling en leefijd voorraad 3.3. Sociale huur 3.4. Koop 3.5. Leegstand woningen en ander vastgoed 3.6. Waardeontwikkeling 3.7. Mantelzorgwoningen 3.8. Huisvesting vergunninghouders 3.9. Aanpassingen in de voorraad: wonen en zorg, verduurzamen, sloop en nieuwbouw 4. Overige woonthema s 27 4.1. Uitgevoerd onderzoek 4.2. Leefbaarheid 4.3. Voorzieningen Bijlagen: Factsheets per gemeente 30 1 Als in deze monitor gesproken wordt over de Achterhoek dan bedoelen we de gemeenten Aalten, Berkelland, Bronckhorst, Doetinchem, Oost Gelre, Oude IJsselstreek en Winterswijk. 2
Koop Huur Bevolking Voorraad 1. Dashboard Wonen Achterhoek thema uitkomst norm toelichting bron leegstand koop op 1-1-2016 2,6% 3% van de totale woningvoorraad Totale gem. leegstand bedraagt 3,4%; leegstand koop ligt 0,4% onder de norm BRP (vroegere GBA) theoretische verkooptijd 19,6 maanden t.o.v. voorgaande jaren in jaar tijd met 5,7 maanden gedaald Woningmarktcijfers.nl verkoopprijs 196.200 euro t.o.v. voorgaande jaren sinds 2007 met 34.600 euro gedaald; t.o.v. 2014 met 5.600 euro gestegen Woningmarktcijfers.nl leegstand huur op 1-1-2016 4,3% 1% van de totale woningvoorraad leegstand huur ligt 3,3% boven de norm; met name buiten de sociale huur BRP (vroegere GBA) wachttijden sociale huur < 1 jaar maximaal 12 maanden binnen de norm Opgave corporaties saldo vestiging en vertrek minus 322 in 2014: -331 sinds 2010 zijn er meer vertrekkers dan vestigers Opgave gemeenten saldo geboortes en sterftes minus 466 in 2014: -204 alle gemeenten hebben een sterfteoverschot Opgave gemeenten WOZ-waarde in 2015 212.500 euro t.o.v. voorgaande jaren 30.000 euro lager dan 2012 Opgave gemeenten groei woningvoorraad in 2015 441 (netto) afspraak is 10% van 3.145 = 315 voorraad groeit sneller dan afgesproken Opgave gemeenten sloop in 2015 95 1% van de voorraad = 1145/jaar 2 aantal gesloopte woningen is laag Opgave gemeenten resterende opgave tot 2025 2704 3.145 minus toevoegingen per jaar ruimte voor max. 300 toevoegingen 3 Opgave gemeenten Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) was de gemiddelde economische groei in Nederland in 2015 2 procent. In Gelderland groeide de economie met 2,4 procent. De Achterhoek was met een groei van 2,6 procent de echte uitblinker van 2015. Om dit niveau te handhaven is volgens de ING-bank een verdere technologische ontwikkeling nodig. Aandachtspunt hierbij is volgens de bank om jongeren voor de regio te behouden. 2 Om de bestaande voorraad te blijven verjongen en de kwaliteit op peil te houden is 1% de absolute ondergrens voor sloop. 3 De komende jaren is er dus minder ruimte voor toevoegingen, omdat we tot nu toe jaarlijks teveel hebben toegevoegd. 3
2. Samenvatting en conclusies In deze paragraaf geven we een beeld van de realisatie van ambities en doelen uit de regionale woonagenda, van het functioneren van de kernen, de verhouding tussen vraag en aanbod op de woningmarkt en geven we korte schets van de belangrijkste ontwikkelingen op gebied wonen in 2015. Bevolkingsgroei De bevolking neemt sinds 2005 ieder jaar af. Het jaar 2015 vormt in dit patroon een uitzondering, die met name wordt veroorzaakt door de (extra) instroom van asielzoekers en vergunninghouders. Het gaat hierbij echter om relatief kleine aantallen en het betreft naar verwachting een opleving van korte duur, enerzijds omdat de instroom van vluchtelingen weer gaat afnemen en anderzijds omdat het sterfteoverschot en de (negatieve) binnenlandse migratie een sterk(er) effect hebben op de bevolkingsontwikkeling. Inwoners Er is sprake van ontgroening en vergrijzing. In de periode 2012-2015 is er in de huishoudenontwikkeling sprake van een afname in het segment 25-44 jaar en een toename bij de 65-plussers. Dit is conform de verwachtingen. De bevolking in de zeven gemeenten nam toe met ruim 265 personen, met name vanwege de (tijdelijke) extra instroom van vergunninghouders. Er is in alle gemeenten sprake van een sterfteoverschot. De gemeenten Aalten en Oude IJsselstreek een gering negatief buitenlands migratieoverschot. De gemeenten Winterswijk en Bronckhorst hebben een negatief binnenlands migratie-overschot. Bij Winterswijk valt dit overschot nagenoeg weg tegen het positieve buitenlands migratieoverschot. Dit heeft te maken met de in- en uitstroom van het AZC in Winterswijk. Woningvoorraad De woningvoorraad in de Achterhoek bestaat voor ruim 30% uit huurwoningen en voor bijna 70% uit koopwoningen. Bijna 22% van de woningen is sociale huur en bijna 9% is particuliere huur. Doetinchem heeft procentueel de meeste huurwoningen en Oost Gelre de minste. De meeste koopwoningen staan in Oost Gelre, Berkelland en Aalten. Sociale huur De vraag naar sociale huurwoningen in de regio Achterhoek loopt op. In 2015 nam het aantal reacties toe. De actieve inschrijfduur is langer geworden. Een uitzondering vormt het werkgebied van De Woonplaats. Hier is het aantal reacties zorgwekkend laag en de wachttijd erg kort. Er is (nog) geen sprake van structurele leegstand. De corporatiesector wordt meer en meer het domein van kleine huishoudens met een laag inkomen. Vanaf 2016 gaat het passend toewijzen aan de huurtoeslagdoelgroep in. Sinds 2015 is de taakstelling voor het huisvesten van vergunninghouders fors. Deze beide ontwikkelingen zorgen voor extra druk op het segment tot de 1 e aftopgrens ( 586 in 2016). Betaalbaarheid en slaagkansen voor de lage inkomens worden belangrijke beleidsthema s. Koop Het aantal koopwoningtransacties is gestegen en de gemiddelde theoretische verkooptijd daalde 34,9 maanden (1 e kwartaal 2014) naar 24,9 maanden (1 e kwartaal 2015) naar 19,6 maanden (1 e kwartaal 2016) maanden. Dit is nog steeds lang. Wel trekt de woningmarkt na de crisis verder aan en dat is gunstig voor kopers en verkopers. De (verkoop)prijsontwikkeling blijft in de Achterhoek achter bij het provinciale en landelijke beeld. De verschillen tussen de gemeenten zijn aanzienlijk. Leegstand De leegstand van woningen ligt met 3,4% boven het streefpercentage van 2% en manifesteert zich in aantallen vooral bij koopwoningen. Op 1 januari 2016 stonden 3.877 woningen leeg, waarvan bijna 44% korter dan één jaar. Daarnaast staat ruim 19% leeg vanwege mutatie of vanwege een 4
geplande sloop. Van 22,5% is de reden van leegstand onbekend. Nader onderzoek hierbij is gewenst om er achter te komen welk deel van de leegstand daadwerkelijk beleidmatig beïnvloedbaar is. Waardeontwikkeling Gemiddeld genomen daalde de waarde sinds 2012 met ruim 30.000 euro. Ten opzichte van de waarde op 1-1-2015 is er begin 2016 sprake van een daling van minder dan 500 euro. Sloop en nieuwbouw Het aantal woningen is netto rekening houdend met administratieve correcties - in 2015 toegenomen met 441. Dit komt vooral door de oplevering van 487 nieuwbouwwoningen; er zijn 95 woningen gesloopt in 2015. Op 1 januari 2016 waren er 440 woningen in aanbouw. De plancapaciteit is sinds 2010 al met bijna 8.500 woningen verkleind (van 14.115 naar 5.696). Dit is deels het gevolg van het uitnemen van plannen en deels door de gerealiseerde nieuwbouw sinds 2010. De resterende opgave op 1-1-2016 bedraagt nog ruim 2.700 woningen. Analysematrix gemeenten Gemeenten leegstand woningen WOZwaarde opgave tot verminderen plancapaciteit groei woningvoorraad te koop staande woningen Aalten + - - - 0 Berkelland + + + + - Bronckhorst + + - - + Doetinchem - - + + - Oost Gelre - - - - + Oude IJsselstreek - - - - - Winterswijk + - - - + Verklaring:+ = boven regionale gemiddeld; - = onder regionale gemiddelde; 0 = op regionale gemiddelde Vanuit de krimpgedachte is een hoge leegstand ongewenst, is een hoge waarde lastiger te vermarkten, is een hoge plancapaciteit een risico, is een hoge groei van de woningvoorraad risicovol in relatie tot krimp en te veel te koop staande woningen is eveneens ongewenst. Facts per gemeente Thema AA BE BR DO OG OIJ WI NL Regio Alleenstaanden 29% 28% 27% 33% 28% 29% 33% 37% 30% Samenwonenden 71% 72% 73% 67% 72% 71% 67% 63% 70% Groene druk (inw 0-15 tov 15-64) 27% 26% 26% 26% 26% 26 26% 26% 26% Grijze druk (inw 65+ tov 15-64) 33% 36% 38% 30% 31% 34 33% 27% 34% Vertrek per 1000 inwoners 29 33 34 40 35 32 46 46 36 Vestiging per 1000 inwoners 25 28 32 40 32 33 53 50 34 WOZ waarde woningen 187.000 199.000 243.000 184.000 204.000 189.000 171.000 206.000 197.000 Vraagprijs woningen 255.000 295.000 337.000 244.000 262.000 273.000 256.000 302.000 275.000 Eengezinswoningen 82% 81% 85% 76% 84% 86% 78% 65% 82% Meergezinswoningen 18% 19% 15% 24% 26% 14% 22% 35% 18% Koop 70% 65% 67% 60% 73% 65% 68% 56% 67% Huur 30% 35% 33% 40% 27% 35% 32% 44% 33% Leefbaarheid 8,5 8,1 8,0 7,8 7,6 7,8 8,0 7,4 8 Bron: Waar staat je gemeente.nl; jaar 2015; onderliggende bronnen: ABF, CBS en BAG. Leefbaarheid: AWLO 2012 5
3. Ontwikkelingen op de woningmarkt In hoofdstuk 3 schetsen we de ontwikkelingen op de Achterhoekse woningmarkt in 2015. 3.1. Bevolkingsontwikkeling Grafiek 1. Bevolkingsontwikkeling Achterhoek per jaar in de periode 2005-2015.Bron: opgave gemeenten. De bevolking neemt sinds 2005 ieder naar af. Het jaar 2015 vormt in dit patroon een uitzondering, die met name wordt veroorzaakt door de (extra) instroom van asielzoekers en vergunninghouders. Het gaat hierbij echter om relatief kleine aantallen en het betreft naar verwachting een opleving van korte duur, enerzijds omdat de instroom van vluchtelingen weer gaat afnemen en anderzijds omdat het sterfteoverschot en de binnenlandse migratie een sterk(er) effect hebben op de bevolkingsontwikkeling. De Achterhoek heeft momenteel ongeveer 262.500 inwoners en 111.200 huishoudens. ontwikkeling 2005-2009 ontwikkeling 2010-2014 ontwikkeling 2015 en 2016 ontwikkeling 2015 tov 2014 ontwikkeling 2016 tov 2015 Aalten 1-487 -104-109 5 Berkelland -85-312 -223-302 79 Bronckhorst 281-819 -433-206 -227 Doetinchem -618 236 488 140 348 Oost Gelre -404-326 -162-167 5 Oude Ijsselstreek -367-302 58-37 95 Winterswijk -247-170 56 96-40 -1.439-2.180-320 -585 265 Tabel 2. Ontwikkeling bevolking Achterhoek sinds 2005; vergelijking steeds per 1-1. Bron: opgave gemeenten. De bevolking van de zeven gemeenten nam in 2015 toe met 265 personen, met name vanwege de (tijdelijke) extra instroom van vergunninghouders. In de gemeente Doetinchem (+348) is het aantal inwoners het sterkst gestegen en in Bronckhorst zien we de sterkste daling (-227). Ook Winterswijk laat een daling zien (-40), terwijl de andere gemeenten een kleine groei laten zien. Grafieken 3 en 4. Geboorte en sterfte over de periode 1972-2014 en immigratie en emigratie in dezelfde periode in de zeven Achterhoekse gemeenten. Bron: opgave gemeenten. 6
Grafiek 5. Ontwikkeling geboorten en sterften in de periode 2007-2015. In de Achterhoek (totaal) is er sinds 2011 een sterfteoverschot. In 2015 was er in alle gemeenten een sterfteoverschot. Winterswijk en Bronckhorst hebben een negatief binnenlands migratiesaldo. Aalten en Oude IJsselstreek een gering negatief buitenlands migratiesaldo. Dit wordt vooral veroorzaakt door de inen uitstroom van asielzoekers en vergunninghouders. Gemeente Binnenlandse migratie Buitenlandse migratie Saldo migratie (incl. correcties) vestiging vertrek saldo immigratie emigratie saldo Aalten 688 679 9 93 90 3 12 Berkelland 1.293 1.266 27 198 74 124 151 Bronckhorst 1.167 1.328-161 103 63 40-121 Doetinchem 2.191 2.049 142 421 187 234 376 Oost Gelre 944 934 10 81 48 33 43 Oude IJsselstreek 1.370 1.145 225 146 152-6 119 Winterswijk 4 860 1.434-574 760 135 625 51 Tabel 6. Binnenlandse en buitenlandse migratie in 2015, per gemeente. Grafiek 7. Huishoudenontwikkeling in de Achterhoek in de periode 2010-2015. Het aantal huishoudens neemt nog toe met enkele honderden per jaar. Bij de huishoudensamenstelling is er sinds 1995 sprake van een toename van het aantal alleenstaanden met bijna 11.000 en een afname van de huishoudens met kinderen met 5.145. 1995 2005 2014 Hh. Alleenstaand 21.634 26.980 32.401 Hh. 1-ouder 4.469 5.041 6.226 Hh. met kind(eren) 39.180 37.632 34.035 Hh. zonder kind(eren) 37.796 36.223 28.854 Tabel 8. Ontwikkeling huishoudensamenstelling, 1995-2005-2014. Tabel 9.Verdeling huishoudens naar leeftijd, in huur en koop. In de periode 2010-2015 zien we in de huishoudenontwikkeling van een afname in het segment 30-54 jaar en een toename bij de 65-plussers. Deze ontwikkeling zet zich naar verwachting in de komende jaren door. Relatief gezien wordt 30% van de koopwoningen en 40% van de huurwoningen bewoond door mensen van 65 jaar en ouder; ook jongeren onder de 30 jaar wonen vooral in een huurwoning; 9% van de huurwoningen wordt bewoond door een jongere, tegen 3% van de koopwoningen. In 27 huurwoningen en 17 koopwoningen is de hoofdbewoner ouder dan 100 jaar. 4 Het AZC in Winterswijk zorgt voor een (extra) buitenlands immigratieoverschot en een binnenlands vertrekoverschot. 7
Grafiek 10. Huishoudensamenstelling naar leeftijd(sklasse) in de periode 2010-2015. 3.2. Samenstelling en leeftijd voorraad In de Regionale Woonagenda 2015-2025 is verwoord dat het accent de komende jaren meer en meer op de bestaande woningvoorraad gericht moet worden. In de zeven gemeenten staan in totaal 114.500 woningen. In de grafieken 11 en 12 wordt een beeld geschetst van de opbouw van de bestaande woningvoorraad naar eigendomssituatie en bouwperiode. totale woningvoorraad: 114.500 woningen = 100% sociale huur (ACo): 25.000 woningen = 22% particuliere huur: 10.000 woningen = 9% koop: 79.500 woningen = 69% De woningvoorraad in de Achterhoek bestaat voor ruim 30% uit huurwoningen en voor bijna 70% uit koopwoningen. Doetinchem heeft procentueel de meeste huurwoningen en Oost Gelre de minste. De meeste koopwoningen staan in Oost Gelre, Berkelland en Aalten. Grafiek 11. Woningvoorraad in aantallen naar bouwperiode in de zeven gemeenten, onderverdeeld in huur en koop. Eenderde van alle woningen is gebouwd in de periode 1970-1990, terwijl ruim 40% ouder is dan 1970. Een kwart van alle woningen is gebouwd na 1990. Uit grafiek 10 blijkt dat Oost Gelre en Berkelland een relatief jonge woningvoorraad kennen (meer dan 60% van na 1970), terwijl Winterswijk meer dan 50% woningen van voor 1970 heeft. Grafiek 12. Woningvoorraad in procenten naar bouwperiode in de zeven gemeenten, onderverdeeld in huur en koop. 8
3.3. Sociale huur De ACo-woningcorporaties 5 hebben samen bijna 25.000 huurwoningen in de Achterhoek. Dit is 22% van de totale woningvoorraad; per gemeente varieert het percentage. Daarnaast zijn er ook andere aanbieders van huurwoningen, zoals beleggers en landelijke corporaties (Habion, Mooiland en Woonzorg Nederland) en (veelal kleine) particuliere verhuurders. 6 In totaal bedraagt het aandeel particuliere huur zo n 10.000 woningen. totaal huurwoningen incl. zorgeenheden De Woonplaats ProWonen Sité Wonion totaal Aalten 2.264 - - 19 2.283 Berkelland 28 4.337 - - 4.365 Bronckhorst - 2.200 578-2.778 Doetinchem 138 0 7.095-7.233 Oost Gelre 670 1.334 - - 2.004 Oude IJsselstreek 18 - - 3.963 3.981 Winterswijk 2.278 - - - 2.278 totaal gewoon + zorg 5.396 7.871 7.673 3.982 24.922 Tabel 13. Woningbezit ACo-corporaties in de Regio Achterhoek per 31-12-2015. Bron: corporaties. Gemeente Woningvoorraad Huurwoningen ACocorporaties 1-1-2016 ACo-corporaties marktaandeel 1-1-2016 Aalten 11.816 2.283 19% Berkelland 19.441 4.365 22% Bronckhorst 16.122 2.778 17% Doetinchem 24.902 7.233 29% Oost Gelre 12.692 2.004 16% Oude IJsselstreek 17.229 3.981 23% Winterswijk 12.891 2.278 18% TOTAAL 115.093 24.922 22% Tabel 14. Marktaandeel ACo-corporaties in de Regio Achterhoek per 1-1-2016; Bron: woningvoorraad: Woonmonitor 2015;. Bron: ACobezit: corporaties. Ontwikkeling voorraad corporatiewoningen in 2015 Opgave Regionale Woonagenda 2015-2015 (p. 7): De huidige voorraad sociale huurwoningen is kwantitatief voldoende om in de toekomstige vraag/behoefte te voorzien, maar als deze voorraad per saldo substantieel kleiner wordt of als de vraag toeneemt, ontstaan tekorten. Per saldo voegden de vier ACo-corporaties in 2015 98 woningen toe aan de woningvoorraad in de regio Achterhoek. Er werden 138 nieuwbouwwoningen opgeleverd en 40 woningen gesloopt. De nieuwbouw bestond vooral uit vervangende nieuwbouw op plekken waar al eerder woningen waren gesloopt. De corporatievoorraad nam in totaal af met 27 vanwege verkoop van huurwoningen. De woningen die verkocht zijn via Koopgarant of Koopcomfort blijven overigens tot de duurzame voorraad van de corporaties behoren vanwege de terugkoopplicht voor deze woningen. ProWonen bouwt het Koopgarant-concept af. Zittende huurders krijgen nog een laatste kans. Teruggekochte Koopgarant-woningen worden weer verhuurd. 5 Sité Woondiensten, ProWonen, Wonion en De Woonplaats 6 De gemeente Aalten doet onderzoek naar de particuliere huurwoningen, waarbij onder meer leegstand, prijs, kwaliteit en type in beeld worden gebracht. Als deze pilot succesvol is, zullen ook andere gemeenten volgen. 9
Vraag en aanbod sociale huurmarkt 2015 Opgave (Regionale Woonagenda 2015-2025, p. 8) Er zijn in 2025 voldoende woningen van een door bewoners en woningzoekenden gewenste prijs en kwaliteit voorhanden in de bestaande woningvoorraad. De vraag naar huurwoningen voor de lange termijn hangt sterk af van het gedrag van ouderen op de woningmarkt. In de gemeente Oude IJsselstreek blijkt uit onderzoek door Wonion dat hoe ouder het huishouden, hoe groter het aandeel dat in een huurwoning woont. Zo n 45% van de 80- plussers woont daar in een huurwoning, tegen 17% van de 35-45 jarigen. Aangezien het aandeel ouderen in de toekomst sterk zal stijgen, kan hierdoor de vraag ook sterk stijgen. Aan de andere kant zien we dat ouderen steeds minder vaak verhuizen. Deze ontwikkelingen zijn belangrijke factoren in de vraag en de toekomstige opgave. Verhuringen In 2015 was er iets meer aanbod aan vrijkomende woningen dan in 2014. De oorzaak zit vooral in de oplevering van nieuwbouwwoningen in Berkelland en in Oude IJsselstreek. In totaal verhuurden de ACo-corporaties 1.992 woningen in de Regio Achterhoek (in 2013: 1.867 woningen). Dit is exclusief de zorgwoningen die rechtstreeks aan zorgpartijen worden verhuurd. Tussen de gemeenten en kernen is veel verschil in woningtypes en daarmee in het beschikbare aanbod. In Winterswijk bestond het aanbod voor 85% uit appartementen; in Berkelland, Bronckhorst en Oude IJsselstreek worden vooral eengezinswoningen verhuurd. Dit heeft ook consequenties voor het aantal reacties op het aanbod en de gehuisveste doelgroep. Tabel 15. Verhuringen per gemeente. Bron: corporaties. Grafiek 16. Verhuringen in 2015 naar woningtype. Bron: corporaties. Doelgroep corporaties De doelgroep van corporaties bestaat vooral voor huishoudens met een laag inkomen aangewezen zijn op woningen van de corporatie. In 2015 moesten de corporaties minimaal 90% van de sociale huurwoningen (huurprijs tot 710,68) toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot 34.911. De doelgroep bestaat voor 80% uit één- en tweepersoonshuishoudens. Zo n 70% van de nieuwe huurders behoort tot de huurtoeslagdoelgroep 7. 7 In 2015 zijn dit alleenstaanden met een inkomen tot 21.950 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot 329.800 (tot 65 jaar)/ 29.825 (vanaf AOW-leeftijd). 10
Reacties op het vrijgekomen aanbod In de Achterhoek zijn twee woonruimteverdeelsystemen: TidA en Woonvinder. Thuis in de Achterhoek (TidA), waar o.a. ProWonen, Sité, Wonion en De Woonplaats (Dinxperlo) mee werken. Hierbij is inschrijven uit voorzorg mogelijk. Woningen worden via verschillende modellen aangeboden: Aanbod (op basis van inschrijftijd), Loting, Zoekgericht (loting met meer kans als het zoekprofiel matcht) en Direct Wonen. In 2015 waren er 3.802 actief woningzoekenden op een totaal van 16.000 ingeschreven woningzoekenden. Minder dan 25% van de woningzoekenden is actief op zoek. De Woonvinder van De Woonplaats (Winterswijk, Aalten, Groenlo). Een woning staat 3 dagen op de website. Naast inkomensvoorwaarden zijn er soms voorwaarden t.a.v. leeftijd of huishoudgrootte. Via loting wordt bepaald wie de woning krijgt. Hierbij start de inschrijving op het moment van registratie. Inschrijven uit voorzorg kan dus niet. In 2015 waren er 671 actief woningzoekenden. De definitie van actief woningzoekend in Woonvinder is dat iemand in het afgelopen half jaar heeft gereageerd op het aanbod. In 2015 waren er gemiddeld 39 reacties op vrijkomende woningen in TidA. Bij de Woonvinder van De Woonplaats kwamen gemiddeld slecht 6 reacties. Een opvallend verschil. Dit lijkt zowel met de regels, de grootte van de vijver met woningzoekenden als met het aanbod te maken te hebben. Bij de TidA-corporaties was het gemiddeld aantal reacties hoger dan in 2013 en 2014. Met name het grote aantal reacties op aanbod in Doetinchem valt op. Grafieken 17 en 18. Gemiddeld aantal reacties in respectievelijk TidA en Woonvinder in 2015. In de grafieken 19 en 20 zijn de reacties uitgesplitst naar woningtype en gemeente. Het aantal reacties is in alle gemeenten hoger bij eengezinswoningen dan bij appartementen. Het gemiddelde op regioniveau wordt sterk beïnvloed door Doetinchem. Het aantal reacties bij De Woonplaats is erg laag. Grafiek 19 en 20. Gemiddeld aantal reacties bij TidA en Woonvinder in 2015. 11
Inschrijvingen en actief woningzoekenden TidA In onderstaande grafiek staan de actieve en niet-actieve woningzoekenden per leeftijdsgroep; de paarse lijn geeft aan welk percentage van de leeftijdgroep actief zoekt. In de leeftijdsgroep 23 tot 35 jaar bevinden zich de meeste actief woningzoekenden (1.448). In het algemeen geldt: Hoe ouder, hoe minder actief woningzoekend. Men heeft een woning en wil alleen verhuizen als het echt nodig is of voordeel oplevert. Grafiek 21. Inschrijvingen onderverdeeld in actieve en niet actieve woningzoekenden. Bron: TidA. Inschrijfduur en slaagkansen De inschrijfduur hangt af van het toewijzingssysteem (TidA of Woonvinder). Bij de TidAcorporaties die veel woningen via het aanbodmodel verhuren zit er veel verschil tussen de actieve inschrijftijd en de totale inschrijftijd omdat mensen zich uit voorzorg inschrijven. Over het algemeen zoekt men minder dan één jaar. De actieve zoektijd bij TidA loopt op. Voor wie zich nog niet heeft ingeschreven is de wachttijd (bij het aanbodmodel) lang voor een woning. Op kern- en woningtypeniveau varieert dit. Bij De Woonplaats hebben de meesten binnen een maand een woning en heeft bijna iedereen binnen een half jaar een woning. Wachttijden en slaagkansen zijn belangrijke indicatoren voor de druk op de huurmarkt. Corporaties monitoren dit en sturen waar mogelijk bij in huurbeleid en toewijzing om de kansen en wachttijden acceptabel te houden. Dit is afhankelijk van de lokale situatie. Sinds 1 januari 2016 gelden nieuwe regels voor passend toewijzen. De huurtoeslag-doelgroep kan dan alleen terecht in woningen met een huurprijs tot 586 of 628, afhankelijk van de huishoudgrootte. Corporaties verwachten dat de wachttijd en de druk op het segment tot 586 verder oploopt. Grafieken 22 en 23. Inschrijfduur woningzoekenden in 2015 in jaren.bron: TidA en Woonvinder. 12
Toewijzingsmodel Sité en De Woonplaats (Woonvinder) verhuren vooral via Loting en Zoekgericht (ook een lotingmodel). Wonion, ProWonen en De Woonplaats-Dinxperlo verhuren vaker op basis van het aanbodmodel, waarvoor de totale inschrijfduur bepalend is voor de rangvolgorde. Grafieken 24 en 25. Verhuringen in 2015 naar toewijzingsmodel en naar prijsklasse. Bron: TidA en Woonvinder. Urgenten Van alle toewijzingen wordt 19% aangeboden aan urgenten 8. De onderlinge verschillen tussen de gemeenten zijn hier groot: 10% in Winterswijk en 31% in Oost Gelre.Doetinchem scoort met 23% net boven het gemiddeld. Aanbod Loting Zoek Gericht Direct Wonen Bemiddeling / urgentie Eindtotaal Aalten 48 75 6 27 156 Berkelland 277 1 31 11 56 376 Bronckhorst 85 7 55 5 26 178 Doetinchem 7 98 328 16 132 581 Oost Gelre 46 32 5 2 38 123 Oude IJsselstreek 278 22 21 71 392 Winterswijk 167 19 186 Eindtotaal 741 402 419 61 369 1.992 Tabel 26. Verhuringen naar toewijzingsmodel in 2015. Bron: TidA en Woonvinder. Betaalbaarheid Ruim tweederde van de verhuurde woningen had een huurprijs tot de 2 e aftoppingsgrens ( 618,24 in 2015). In Berkelland en Oude IJsselstreek zijn door de oplevering van nieuwbouw veel middeldure woningen (van 618,24 tot 710,68) verhuurd. Jongeren tot 23 jaar kunnen alleen huurtoeslag aanvragen voor goedkope woningen; 11% van de vrijkomende woningen viel in dit segment, met een uitschieter in Winterswijk (25%). Slechts 4% van de verhuringen betrof het dure segment (boven 710,68). In 2016 wordt betaalbaarheid een belangrijker thema, vanwege het passend toewijzen. De druk op het betaalbare segment wordt groter. 8 Dit is inclusief de gehuisveste vergunninghouders. 13
3.4. Koop De woningmarkt trekt verder aan. Het aantal woningtransacties (koopwoningen) in de Achterhoek is vorig jaar ten opzichte van een jaar eerder met bijna 20% gestegen. 9 De grootste toename vond plaats in het vierde kwartaal. Landelijk zit het aantal transacties weer op het niveau van 2006. In de Achterhoek is dat niveau nog niet in beeld. Binnen de regio zijn er grote verschillen. Grafiek 27. Aantal transacties (koopwoningen) per jaar in de Achterhoek, periode 2007-2015. In 2015 waren er 2.159 transacties. Per kwartaal zagen we het aantal in 2015 toenemen. Naar verwachting zet deze trend zich in 2016 nog even door. Na Doetinchem (480) kwamen de meeste transacties voor in Berkelland (324) en Oude IJsselstreek (324). De minste transacties zagen we in Oost Gelre (220), gevolgd door Bronckhorst (258), Aalten (275) en Winterswijk (278). Grafiek 28. Transacties Achterhoek in de periode 2012-2015 naar woningtype. Bron: Woningmarktcijfers.nl. De transacties betreffen in hoofdzaak grondgebonden woningen. In slechts ruim 9% van de transacties betreft het appartementen. Het aantal transacties van tussenwoningen en vrijstaande woningen nam het sterkst toe. 9 Bron: Woningmarktcijfers regio Achterhoek; www.woningmarktcijfers.nl 14
woningvoorraad te koop Gemeenten koopwoningen percentage te koop Aalten 414 8.268 5,0% Berkelland 669 12.324 5,4% Bronckhorst 627 10.033 6,2% Doetinchem 772 14.788 5,2% Oost Gelre 554 9.951 5,6% Oude IJsselstreek 437 11.609 3,8% Winterswijk 521 8.688 6,0% Totaal 3.994 75.661 5,3% Tabel 29. Aantal te koop staande woningen op 1 juli 2016 en percentage ten opzichte van de bestaande voorraad koopwoningen. Bron: Funda en gemeenten. Op 1 juli 2016 stonden bijna 4.000 woningen te koop in de Achterhoek. Afgezet tegen de woningvoorraad staat 5,3% te koop en hadden relatief gezien Oost Gelre, Winterswijk en Bronckhorst de een meer dan gemiddeld aantal te koop staande woningen. De andere gemeenten scoren op of net onder het Achterhoekse gemiddelde. De te koop staande woningen zijn onder te verdelen in bijna 3.500 bestaande woningen, 277 nieuwbouwwoningen en 259 bouwkavels. Van de te koop staande woningen is bijna 90% grondgebonden en ruim 10% gestapeld (appartementen). Grafiek 30. Aantal transacties per jaar naar woningtype, periode 2011-2015.Bron: Woningmarktcijfers.nl Het aantal verhuisbewegingen op de koopmarkt blijft beperkt. Dit komt mede door de vergrijsde bevolking met de daarbij behorende beperkte (verhuis)dynamiek. De verwachting is dat ook in de 10 11 komende periode weinig huizen van bewoner zullen wisselen. prijsklasse x 1000 0-200 200-300 300-500 > 500 totaal Aalten 11 24,4 108-17,5 Berkelland 13,5 21 53,7-21,9 Bronckhorst 13,2 22,1 61,2 276 27 Doetinchem 14,2 14,2 24,4 55,5 15,5 Oost Gelre 19,5 26,7 57,5 324 26 Oude IJsselstreek 9,3 13,9 69,8-14,2 Winterswijk 13,4 25,7 76,3 129 20,1 Achterhoek 13,2 20,1 51,8 202,6 19,6 Tabel 31. Theoretische verkooptijd in maanden naar prijsklasse per gemeente over heel 2015. Bron: Woningmarktcijfers.nl, 1e kwartaal 2016. 10 Woningmarktrapport ING 2015. 11 Meer informatie over feitelijke transacties op de woningmarkt biedt Woningmarktcijfers.nl 15
Afgelopen jaar daalde de gemiddelde theoretische verkooptijd 12 van 25,3 naar 19,6 maanden. Dit wordt met name veroorzaakt door de transacties in de goedkoopste prijsklasse in Doetinchem. Het duidt op verder voorzichtig herstel na de crisis, al is de verkooptijd nog steeds aanzienlijk. Het consumentenvertrouwen zit in 2015 weer in de lift, na enkele jaren van crisis. De lage hypotheekrente helpt bij het toetreden tot de koopmarkt. Grafiek 32. Theoretische verkooptijd per gemeente, over de eerste kwartalen van 2013-2015. Bron: Woningmarktcijfers.nl In Oude IJsselstreek is sprake van de laagste gemiddelde theoretische verkooptijd (14,2 maanden), gevolgd door Doetinchem met 15,5 maanden. Bronckhorst kent de langste gemiddelde theoretische verkooptijd (27 maanden), op de voet gevolgd door Oost Gelre (26 maanden). Hoe duurder de woning, des te langer de gemiddelde theoretische verkooptijd. Woningen tot 200.000 euro hebben een gemiddelde theoretische verkooptijd van 13,2 maanden en woningen boven 500.000 euro van 202,6 maanden. Grafiek 33. Ontwikkeling gemiddelde verkoopprijs per gemeente, 2007-2015.Bron: Woningmarktcijfers.nl De gemiddelde koopprijs bedroeg in 2015 296.000. De laagste prijzen komen voor in Winterswijk ( 160.800) en Aalten ( 168.000). De hoogste prijs kent Bronckhorst ( 239.000), terwijl Berkelland en Doetinchem uitkomen rond 210.000. Als we het vierde kwartaal van 2014 vergelijken met het vierde kwartaal van 2015, dan is er sprake van een stijging van de transactieprijzen met 3% in de Achterhoek, terwijl Gelderland en Nederland een stijging met respectievelijk 2% en 5% lieten zien. Lokaal zijn er verschillen. In de 12 De theoretische verkooptijd wordt berekend door het actuele woningaanbod te vergelijken met het aantal transacties in de laatste twaalf maanden. Als bijvoorbeeld in de laatste twaalf maanden 1.200 woningen zijn verkocht en er nu ook 1.200 woningen te koop staan, dan bedraagt de theoretische verkooptijd 12 maanden. Minder aanbod zorgt voor een lagere theoretische verkooptijd en meer aanbod juist voor een hogere. 16
gemeente Aalten was sprake van een daling van 7.000 euro; de overige gemeenten laten een stijging zien. In Berkelland steeg de transactieprijs zelfs met 17.000 euro en in Doetinchem met 10.000 euro. Grafiek 34 Ontwikkeling gemiddelde transactieprijsnaar type over periode 2012-2015 (x 1.000). Bron: Woningmarktcijfers.nl De transactieprijzen van tussenwoningen, hoekwoningen en appartementen liggen nagenoeg op eenzelfde gemiddelde niveau. Vanzelfsprekend liggen de prijzen van 2-1 kapwoningen en vrijstaande woningen hoger. Met name de daling bij de vrijstaande woningen is opvallend. Grafiek 35. Transacties Achterhoek in 2015 naar leeftijd kopers. Bron: Woningmarktcijfers.nl 2013 2014 2015 Bij ruim 60% van de transacties ging het om starters op de koopwoningmarkt. Ging het in 2013 nog om 17% kopers tot 30 jaar, in 2015 is dit aandeel gedaald naar 15%. Dit bevestigt het beeld, dat het voor jongeren door gewijzigde wetgeving moeilijker is om een woning te kopen. Bijna 56% van de jongeren kiest voor een eengezinstussen- of hoekwoning. Kopers tussen 35 en 60 jaar kiezen vaker voor een vrijstaande woning. Jongeren onder de dertig kiezen voor een woning met een gemiddelde koopprijs van 170.000 euro, terwijl 30-plussers een huis kopen van gemiddeld meer dan 200.000 euro. 17
3.5. Leegstand woningen en ander vastgoed In totaal stonden op 1 januari 2016 3.877 woningen leeg in de zeven gemeenten (in 2015: 3.872). Gemiddeld staat 3,4% van de woningen leeg. Dat ligt 1,4% hoger dan het in de Regionale Woonagenda opgenomen streefpercentage van 2%. Er staat 43,7% (1.694 woningen) korter dan 1 jaar leeg. Ruim 1.000 woningen (= 26%) staan langer dan 2 jaar leeg. leegstand 01-01-2016 woningvoorraad 1-1-2016 % leegstand toename of afname t.o.v. 1-1-2015 Aalten 479 11.818 4,1% - Berkelland 712 19.441 3,7% + Bronckhorst 745 16.122 4,6% + Doetinchem 475 24.902 1,9% 0 Oost Gelre 414 12.692 3,3% - Oude IJsselstreek 475 17.229 2,8% - Winterswijk 577 12.891 4,5% - Totaal 3.877 115.095 3,4% 0 Tabel 36. Leegstand woningen in de zeven gemeenten per 1 januari 2016 in aantallen en procenten. Bron: opgave gemeenten. In de gemeenten Berkelland en Bronckhorst is de leegstand toegenomen ten opzichte van vorig jaar. In Doetinchem is de leegstand nagenoeg gelijk gebleven en in de andere gemeenten is de leegstand afgenomen. Grafiek 37. Leegstand per gemeente over de periode 2012-2016.Bron: opgave gemeenten. Grafiek 38. Leegstand woningen per gemeente, in procenten en onderverdeeld naar hoofdkernen, kleine kernen en buitengebied. Tweederde van de leegstand komt voor in de 21 hoofdkernen. De meeste leegstand buiten deze kernen komt voor in de gemeenten Berkelland en Bronckhorst, die ook het grootste buitengebied 18
hebben. Doetinchem en Winterswijk hebben weinig kleine kernen en Doetinchem heeft ook weinig buitengebied. Van de leegstaande woningen is bijna 2,4% leeg omdat de woning te huur staat, terwijl 10,1% leegstaat vanwege te koop. Er staat 6,9% (266 woningen; met name in Aalten en Bronckhorst) leeg vanwege sloop of een ingrijpende renovatie. Bijna 2,4% van de leegstaande woningen zijn zorgwoningen. Vorig jaar was dit nog 10%. Dit komt doordat er woningen zijn gesloopt en doordat zorginstellingen woningen hebben verhuurd (scheiding wonen en zorg). Van 1 op de 5 woningen is niet bekend, waarom de woning niet wordt bewoond. Nader onderzoek kan het inzicht in de leegstand verder vergroten. Grafiek 39. Leegstandsredenen bij woningen die langer dan 1 jaar leeg staan, onderverdeeld naar hoofdkernen, kleine kernen en buitengebied. Bron: opgave gemeenten. 21 kernen kleine kernen buitengebied totaal Aalten 356 42 80 478 Berkelland 401 62 249 712 Bronckhorst 334 124 287 745 Doetinchem 419 5 51 475 Oost Gelre 278 44 92 414 Oude IJsselstreek 311 48 116 475 Winterswijk 385 0 192 577 Totaal 2.484 325 1.067 3.876 Tabel 40. Leegstand per gemeente in aantallaen, verdeeld naar hoofdkernen, kleine kernen en buitengebied. Bron: opgave gemeenten. Van alle leegstaande woningen staat 27,5% in het buitengebied en ruim 8% in de kleine kernen. De leegstand van woningen ligt met 3,4% boven het streefpercentage van 2% en manifesteert zich in aantallen vooral bij koopwoningen. Op 1 januari 2016 stonden 3.877 woningen leeg, waarvan bijna 44% korter dan één jaar. Daarnaast staat ruim 19% leeg vanwege mutatie of vanwege een geplande sloop. Van 22,5% is de reden van leegstand onbekend. Nader onderzoek hierbij is gewenst om er achter te komen welk deel van de leegstand daadwerkelijk beleidmatig beïnvloedbaar is. In de Regionale Woonagenda wordt de relatie gelegd tussen leefbaarheid en leegstand in het zakelijk en maatschappelijk vastgoed. Het streven is er op gericht om de leefbaarheid in alle gemeenten op peil te houden. 19
Leegstand winkels Gemeente 1-4-2015 Aalten 13% Berkelland 11% Bronckhorst 10% Doetinchem 10% Oost Gelre 17% Oude IJsselstreek 15% Winterswijk 4% 13 Tabel 41. Leegstaande winkels per 1-4-2015. Bron: Compendium voor de Leefomgeving en Locatus. De leegstand van winkels neemt toe. In de tweede helft van 2015 zijn enkele grote winkelketens (o.a. V&D) failliet gegaan. Deze ontwikkeling is nog niet zichtbaar in de beschikbare meest recente beschikbare cijfers. Het aandeel leegstand in het totale winkelvloeroppervlak bedraagt voor heel Nederland 9, terwijl de gewenste frictieleegstand op ca 5% ligt. Binnen Gelderland is in de regio Achterhoek de winkelleegstand het grootst. Winterswijk vormt met slechts 4% leegstand een uitzondering op het beeld. Leegstand kantoren 14 Het grootste percentage aan leegstand, doet zich landelijk gezien voor in de kantorenmarkt. De leegstand van kantoren in Gelderland bedraagt 15,3%. In Nederland staat gemiddeld bijna 17% leeg. In een gezonde markt ligt de frictieleegstand op ongeveer 5%. De gemeente Winterswijk kent een leegstandspercentage van 41%. Dit wordt in belangrijke mate veroorzaakt door de leegstand van het Belastingkantoor (Rijksvastgoedbedrijf). Hiervoor is het Experiment Stedelijke Herverkaveling in uitvoering. In Doetinchem staat 15% van de kantoren leeg en in Oost Gelre 7%. De andere gemeenten hebben (nagenoeg) geen kantorenleegstand. Leegstand agrarisch vastgoed Het totale agrarische vastgoed in Gelderland bedroeg in 2012 ruim 21 miljoen m². Hiervan is 80% bedrijfsgebouw (stallen en schuren). Volgens prognoses van Alterra komt er de komende 15 jaar in Gelderland ruim 6,3 miljoen m² vastgoed beschikbaar door bedrijfsbeëindiging. In de Achterhoek komen tot 2030 540.000 m² woningoppervlak en 1,3 miljoen m² stallen en schuren leeg in het buitengebied. In 2015 zijn de pilotprojecten Asbesttrein en Zon op erf voorbereid. Deze projecten moeten een bijdrage leveren aan het beheersen van het leegstandsvraagstuk in het buitengebied. Er is op dit moment geen inzicht in de feitelijke leegstand van agrarisch vastgoed. Leegstand maatschappelijk vastgoed We hebben helaas nog geen inzicht in de feitelijke leegstand van maatschappelijk vastgoed. Er komen de komende decennia steeds meer gebouwen met een maatschappelijke functie leeg te staan. Denk aan gebouwen voor zorg, onderwijs, maar ook aan kerken en andere monumentale gebouwen. In de komende tien jaar komen bijvoorbeeld ruim 30 scholen leeg (Bron: Transitieatlas primair onderwijs) en tientallen kerkgebouwen. 13 Kijkend naar de feitelijke situatie in Winterswijk bestaan er bij de samenstellers van deze woningmarktmonitor twijfels over de juistheid van dit percentage. 14 Bron: Steengoed benutten, Provincie Gelderland, juni 2015 en Planbureau voor de Leefomgeving, juni 2015 20
3.6. Waardeontwikkeling De woningmarkt in de Achterhoek laat net als in de rest van Nederland - in 2015 gemiddeld genomen weer een huizenprijsstijging zien. In de meeste krimpregio s zien we een lagere WOZwaarde dan in de Achterhoek, waar de WOZ-waarde gemiddeld nog niet laag is ( 212.488); er is sprake van grote lokale verschillen, maar gemiddeld genomen daalde de waarde sinds 2012 met ruim 30.000 euro. Ten opzichte van de waarde op 1-1-2015 is er begin 2016 sprake van een daling van minder dan 500 euro. Vier gemeenten hebben te maken met een daling. De gemeenten Aalten (-0,9%), Berkelland (-1,3%), Bronckhorst (-1,3%) en Winterswijk (-4,1%) laten tegen de landelijke tendens in een daling zien. De WOZ-waarde is gestegen in Oost Gelre (+0,5%), Oude IJsselstreek (+1,4%) en Doetinchem (+1,1%). De gemiddelde WOZ-waarde is in de regio het hoogst in Bronckhorst ( 329.000). In Winterswijk ( 165.814) ligt deze waarde het laagst. 2012 2013 2014 2015 2016 Aalten 222.908 214.573 198.313 191.410 189.626 Berkelland 242.067 236.151 222.741 216.432 213.593 Bronckhorst 363.451 353.761 340.733 330.328 329.225 Doetinchem 221.282 209.487 194.922 184.240 186.716 Oost Gelre 230.005 219.673 206.410 206.605 207.700 Oude IJsselstreek 230.318 221.936 207.380 196.807 199.609 Winterswijk 205.103 194.333 180.396 172.870 165.814 Achterhoek 244.409 235.026 220.896 212.949 212.488 Tabel 42. Ontwikkeling WOZ-waarde 2012-2016. Bron: gemeenten Achterhoek. 3.7. Mantelzorgwoningen In de gemeente Bronckhorst zijn in 2015 8 mantelzorgwoningen toegevoegd, in Oost Gelre 4, in Oude IJsselstreek 2 en in Aalten 1. In totaal zijn in 2015 in de Achterhoek dus 15 mantelzorgwoningen gerealiseerd. 3.8. Huisvesting vergunninghouders De huisvesting van vergunninghouders was in 2015 een belangrijk thema. De taakstelling was hoog vanwege de enorme vluchtelingenstroom vanuit vooral Syrië en Eritrea. In totaal werden 199 woningen aangewezen voor vergunninghouders. Op regionaal niveau is de taakstelling gehaald. In Berkelland en Oost Gelre is het niet gelukt om in 2015 de taakstelling te halen. In 2016 is de taakstelling nog hoger. Vergunninghouders zijn allen aangewezen op betaalbare woningen. Deze woningen worden over het algemeen beschikbaar gesteld door de woningcorporaties. Er zijn steeds meer alleenstaanden en daarom meer woningen nodig. Daarom bezinnen de gemeenten en corporaties zich op alternatieve mogelijkheden om deze doelgroep te huisvesten. taakstelling 2015 huisvesting vergunninghouders aantal gehuisveste vergunninghouders aantal woningen verhuurd aan vergunninghouders gemiddelde huishoudensgrootte Aalten 47 60 22 2,7 Berkelland 97 69 27 2,6 Bronckhorst 71 76 16 4,8 Doetinchem 95 112 70 1,6 Oost Gelre 60 44 22 2,0 Oude IJsselstreek 64 91 26 3,5 Winterswijk 49 61 16 3,8 Eindtotaal 483 513 199 2,6 Tabel 43. Taakstelling, realisatie en verhuurde woningen aan vergunninghouders. Bronnen: Rijksoverheid, TidA en Woonvinder. 21
3.9. Aanpassingen in de woningvoorraad In de regionale woonagenda staat de ambitie om de bestaande woningen toekomstbestendig te maken (kwalitatief) is een integrale aanpak nodig, waarbij de eigenaar een eigen mix kiest van onderhoud, isoleren, energieopwekking en levensloopbestendig maken. Deze ambitie is lastig te meten. Uit het WoonOnderzoek Nederland 2015 blijkt dat 75% van de bewoners van een koopwoning onderhoudswerkzaamheden heeft uitgevoerd aan de woning. Bij de sociale huur en particuliere huur gaat het om respectievelijk 55% en 52%. Er zijn geen data voor de Achterhoek voorhanden en het blijkt lastig om ze in beeld te brengen. Wonen en zorg De Provincie Gelderland heeft opdracht gegeven aan een bureau om in beeld te brengen hoe vraag en aanbod op het gebied van wonen en zorg zich tot elkaar verhouden. Deze Monitor Wonen en Zorg biedt in het najaar van 2016 inzicht in de vraag naar ouderenzorg, gehandicaptenzorg en GGZ op kernniveau en brengt de beschikbare woonruimte voor deze doelgroepen in beeld. De Monitor Wonen en Zorg helpt bij het formuleren van beleid en het maken van keuzes voor de toekomst en zal daartoe gebruikt worden bij de evaluatie van de regionale woonagenda, die in 2017 wordt uitgevoerd. Verduurzamen Energiebesparing gaat over gedrag én investeren in maatregelen. Er is binnen het in 2015 geformuleerde Gelders EnergieAkkood (GEA) grote overeenstemming dat dit vooral wijks- en kerngewijs zal gebeuren, op basis van stevige samenwerking tussen bewoners en hun organisaties. Investeren in energiebesparing en duurzame energie vergt een aantal keuzen. Het in 2015 gestarte Verduursaam Energieloket vormt de basis voor de regionale samenwerking In de Achterhoek en vormt op het gebied van energiebesparing, duurzaam (ver)bouwen en duurzame energieopwekking op eigen of collectieve locaties hét ondersteuningspunt. Ze vormt een samenwerkingsverband van lokale overheden, energiecooperaties en aannemers/installateurs. Vooral de particuliere woningmarkt is door haar enorme diversiteit lastig te mobiliseren naar verduurzaming. 4n 2015 zijn (onder meer) de volgende resultaten geboekt: In de periode 2012-2015 zijn 1.729 huurwoningen met 2 of meer labelstappen verbeterd, waarvan 751 in 2015. Daarnaast zijn tot en met 2014 2.054 huurwoningen verbeterd met één labelstap. Er zijn in de periode 2012-2015 energiebesparende maatregelen aangebracht in 6.062 particuliere woningen, waarvan 1.387 in de eerste helft van 2015. De aantallen particuliere woningen zijn gebaseerd op de beschikkingen Achterhoek Bespaart. In de praktijk zullen meer mensen maatregelen aan of in hun huis hebben uitgevoerd. De ingrepen leidden tot een verbetering met één of meer labelstappen. Een deel werd tot 5 labelstappen verbeterd. In het merendeel van de gevallen gaat het om isolatie van dichte gevel of glas en het vervangen van de cv-ketel door een HR107-ketel. Eind 2015 is een voorloperstraject gestart. Hierin nemen ambitieuze particuliere woningeigenaren deel die hun woning vergaand willen verduurzamen en energieneutraal willen maken. Zij doen kennis op en delen hun ervaringen tijdens bijeenkomsten en excursies en passen deze toe bij het verbeteren van hun eigen woning. Energieverbruik woningen Achterhoek 2012 2014 besparing Gem. gasverbruik in m3 1800 1400 gem. 400 m3 Totaal gasverbruik in miljoen m3 226 183 43 miljoen m3 Gem. elektraverbruik in kwh 3550 3350 gem. 200 kwh Totaal elektraverbruik in miljoen kwh 448 434 14 miljoen kwh Tabel 44. Verbruik gas en elektriciteit in 2012 en 2014 in de acht Achterhoekse gemeenten (incl. Montferland). Bron: http://klimaatmonitor.databank.nl/jive/ 22
3.10. Sloop en nieuwbouw saldo 1-1- 2015 administratieve correcties voor 2010 nieuwbouw 2015 administratieve correcties BAG na 2010 sloop in 2015 samenvoeging in 2015 splitsing in 2015 saldo 1-1-2016 in aanbouw 1-1-2016 Aalten 11.775 11 38-2 -3-3 3 11.816 38 Berkelland 19.261 79 126-9 -16 0 0 19.441 38 Bronckhorst 16.074 14 45 0-7 -4 0 16.122 52 Doetinchem 24.753 0 123 67-43 -2 4 24.902 220 Oost Gelre 12.650 0 53-7 -11-1 8 12.692 25 Oude IJsselstreek 17.173 0 70-4 -10 0 0 17.229 47 Winterswijk 12.862 0 32 0-5 -7 9 12.891 20 Totaal 114.548 104 487 45-95 -17 24 115.093 440 Tabel 45. Woningverloop in 2015 in de zeven gemeenten. Het aantal woningen is in 2015 toegenomen met 545. Dit komt vooral door de toevoeging van 487 nieuwbouwwoningen en zo n 150 administratieve correcties. Op 1 januari 2016 waren er 440 woningen in aanbouw (2015: 524). Het op 1-1-2016 in aanbouw zijnde aantal woningen (440) ligt flink boven het gemiddeld per jaar toe te voegen aantal (300). Dit wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door nieuwbouw in de gemeente Doetinchem (220). Het aantal netto toegevoegde woningen 15 komt uit op 444 en ligt hoger dan de norm (315). Op basis van de Regionale Woonagenda 2015-2025 mogen nog 3.145 woningen netto worden toegevoegd. 16 Als we de resterende opgave baseren op de in 2015 en 2016 tot stand gekomen lokale woonvisies en besluiten van colleges en/of gemeenteraden, dan komt de resterende opgave rekenkundig uit op 3.423. Om uiteindelijk (in 2025) uit te komen op de afgesproken netto toevoeging van 3.145 woningen dient er een (extra) sloopopgave gerealiseerd te worden van 278 woningen. 17 Er waren in 2015 in de hele Achterhoek 52 (2014: 182) onttrekkingen (m.n. sloop). De sloopopgave vraagt dus nog beleidsmatige aandacht. Resterende opgave per Resterende opgave per Toegevoegd in 2015 1-1-2015 1-1-2016 Aalten 339 33 306 Berkelland 295 101 194 Bronckhorst 253 34 219 Doetinchem 1.375 149 1.226 Oost Gelre 392 42 350 Oude IJsselstreek 340 56 284 Winterswijk 429 29 400 Achterhoek 3.423 444 2.979 Tabel 46. Berekening resterende opgave per 1 januari 2016. 15 We rekenen conform afspraak uit de regionale woonvisie 2010 de administratieve correcties, die al voor 2010 bestonden, niet mee. 16 Dit is exclusief de 195 woningen die Doetinchem conform afspraak uit 2010 extra mag bouwen vanwege de sloop van woningen in de wijk Oosseld. 17 Het optellingsverschil is enerzijds veroorzaakt doordat in de regionale woonagenda is gerekend met een voorlopig realisatiegetal over 2014, terwijl het werkelijke getal hoger uitkwam en doordat de bij de totstandkoming van de regionale woonvisie in 2009 afgesproken 195 gesloopte woningen in de wijk Oosseld (Doetinchem) in het nieuwe getal van de resterende opgave zijn verwerkt. 23
Plancapaciteit plancapaciteit 1-1-2010 plancapaciteit 1-1-2016 harde plancapaciteit 1-1-2016 zachte plancapaciteit 1-1-2016 afname plancapaciteit 2016 t.o.v. 2010 Aalten 1.243 838 664 174 405 Berkelland 1.791 788 499 289 1.003 Bronckhorst 1.098 242 176 66 856 Doetinchem 4.489 2007 1972 35 2.482 Oost Gelre 1.335 660 439 221 675 Oude IJsselstreek 2.397 568 505 63 1.829 Winterswijk 1.762 588 410 178 1.174 Totaal Achterhoek 14.115 5.691 4.665 1.026 8.424 Tabel 47. Plancapaciteit per 1-1-2010 en 1-1-2016. Bron: gemeenten Achterhoek en Besluitvorming gemeenteraden, harde en zachte plancapaciteit: Provincie Gelderland. De plancapaciteit is sinds 2010 al met bijna 8.500 woningen verkleind (van 14.115 naar 5.691). Dit is deels het gevolg van het uitnemen van plannen en deels door de gerealiseerde nieuwbouw sinds 2010. De vermindering van de plancapaciteit tussen 2010 en 2015 is door de zeven gemeenten gerealiseerd met aanzienlijke financiële gevolgen. In 2010 is becijferd dat in totaal zo n 200 miljoen euro nodig zou zijn om de plancapaciteit te verlagen tot het gewenste niveau. Inmiddels is al zo n 150 miljoen uitgegeven aan vermindering van de plancapaciteit. Uitgaande van de Regionale Woonagenda 2015-2025 bedraagt het aantal nog te verminderen woningen 2.987 (5.691 minus 2.704). Deze vermindering zal voor een aantal gemeenten nog aanzienlijke financiële consequenties hebben. Deze consequenties zullen sterk variëren tussen de zeven Achterhoekse gemeenten. Grafiek 48. Netto plancapaciteit 1-1-2016 en resterende opgave per gemeente. Grafiek 49. Resterende plancapaciteit naar huur en koop en prijsklasse. 24
Het aantal duurdere koopwoningen bedraagt ruim 2.200 (= 40% van de totale plancapaciteit). Bij 78% van de geplande woningen gaat het om eengezinswoningen. De resterende plancapaciteit zit voor 84% in de 21 hoofdkernen, voor 12% in de kleine kernen en voor 4% in het buitengebied. In 76% van de gevallen betreft het inbreiding en dus in 14% gaat het om uitbreiding. Grafiek 50. Fasering van de nieuwbouwplannen tussen 2016 en 2025 en later. Veel nieuwbouwwoningen staan gepland voor de periode tot 2020. In de regionale woon-agenda is afgesproken om de nieuwbouw zoveel mogelijk over de totale planperiode (2015-2025) te spreiden. Zo n 500 woningen staan nog gepland voor de periode na 2025, terwijl volgens de prognoses vanaf dat moment de huishoudendaling geleidelijk zijn intrede doet. Dit betekent, dat de getoonde planning van nieuwbouwplannen alleen haalbaar is als er tevens sprake is van sloop van woningen. Stoplichtmodel De zeven gemeenten staan voor de opgave om hun woningbouwprogramma nog verder in te perken. Dat is niet alleen een kwantitatieve opgave, maar ook een kwalitatieve opgave. De nog toe te voegen woningen moeten een zo goed mogelijke aanvulling zijn op de bestaande voorraad. Dat vraagt om een zorgvuldige prioritering van projecten. In 2015 is besloten te gaan werken met het stoplichtmodel. Het gebruik van dit model biedt een mogelijkheid om met elkaar en met de provincie af te spreken hoe om te gaan met het stuwmeer aan harde plannen, en toch ruimte te hebben voor nieuwe, goede initiatieven. Hoe werkt het stoplichtmodel? Op basis van de beschikbare informatie over woningbehoefte prioriteren gemeenten hun woningbouw-plannen in drie categorieën groen, oranje en rood. Elke gemeenten gebruikt dezelfde basiscriteria. De plannen die in de gemeente gerealiseerd worden of gemeenten graag willen realiseren komen op groen. Plannen die een gemeente uit de markt wil halen gaan op rood. Alle plannen waarover nog een keuze gemaakt moet worden gaan op oranje. Op deze manier ontstaat: Inzicht in de omvang van de regionale planvoorraad, de kwaliteit daarvan (segmenten, huur en koop, binnen de kernen of in het buitengebied) en inzicht in de realiteits-waarde van de realisatie. Duidelijkheid over welke plannen gemeenten komende jaren graag willen realiseren richting provincie, buurgemeenten en particuliere partijen. Een basis voor het uit de markt nemen van planologische ruimte voor woningbouw (creëren van voorzienbaarheid). Inzicht in de aard en omvang van de plancapaciteit waar gemeenten nog een keuze over moeten of willen maken (oranje plannen). 25
Gemeente Resterende opgave op 1-1- groen oranje rood 2015 18 groen als % van restopgave Aalten 339 233 295 347 77 Berkelland 295 231 0 557 84 Bronckhorst 253 204 35 64 81 Doetinchem 1.375 752 1422 355 55 Oost Gelre 392 210 288 204 49 Oude IJsselstreek 343 261 285 139 76 Winterswijk 429 320 229 62 68 totaal 3.423 2.211 2.554 1.728 66 Tabel 51. Stoplichtmodel: samenvatting prioritering plannen. Bron: opgave gemeenten. 19 De groene plannen bevinden zich voor 84% in de 21 hoofdkernen, terwijl 16% in de kleine kernen en het buitengebied is te vinden. Ruim een kwart van de groene plannen betreft huurwoningen en 80% is eengezinswoning. Bijna 400 woningen staan in de planning voor sloop. Uitgaande van een norm van 1% sloop per jaar (woningen moeten dan gemiddeld 100 jaar meegaan) is er echter sprake van een sloopopgave van 1.145 woningen per jaar. Het formuleren van een beleid m.b.t. sloop is zeer wenselijk. Naast de groene plannen zijn er nog relatief veel oranje plannen. Deze worden uiteindelijk of aan de groene plannen toegevoegd of aan de rode. In 2015 constateerden we dat ook plannen, die op rood gezet zijn, toch in uitvoering kwamen. Zolang deze plannen planologisch nog gerealiseerd kunnen worden, bestaat dus de kans dat er nog gebouwd wordt op locaties of in prijsklasses, die vanuit de analyse van het stoplichtmodel minder wenselijk zijn. De gemeenten staan voor twee grote uitdagingen: enerzijds voorzienbaarheid creëren rond de rode plannen, zodat deze plannen daadwerkelijk geschapt kunnen worden en anderzijds het analyseren van de oranje plannen, zodat in navolging van de gemeente Berkelland een keuze tussen groen of rood gemaakt kan worden. Alle gemeenten houden bij het maken van hun keuze m.b.t. de groene plannen rekening met de gerede kans dat er gaandeweg de komende jaren nog nieuwe plannen op tafel kunnen komen, bijvoorbeeld in zogenaamde aanloopstraten waar winkelfuncties vervallen. Gemiddeld omvat de voorraad groene plannen 66% van de resterende toe te voegen woningen. 18 Alle gemeenteraden hebben bij de vaststelling van de Regionale Woonagenda ingestemd met een resterende opgave minus 10%. De gemeenteraden van Oost Gelre en Oude IJsselstreek hebben over de resterende opgave per gemeente nog geen besluit genomen. Dit gebeurt naar verwachting in het najaar van 2016 bij de vaststelling van de lokale woonagenda. 19 De getallen uit deze tabel zijn gebaseerd op een opgave van de gemeenten uit het voorjaar van 2016. Het betreft een momentopname, omdat er met regelmaat actualisaties plaatsvinden. 26
4. Overige woonthema s 4.1. Uitgevoerd onderzoek: motieven vestigers In 2015 is door een student van de Rijksuniversiteit Groningen een onderzoek uitgevoerd naar de doorslaggevende motieven voor vestigers in de Achterhoek. Een vragenlijst werd ingevuld door 400 mensen die in de afgelopen twee jaar van buiten de Achterhoek naar de gemeenten Bronckhorst, Doetinchem en Oude IJsselstreek zijn verhuisd. De resultaten: Bijna de helft is jonger dan 35 jaar. Slechts 10% valt in de categorie gepensioneerden. Het is dan ook niet verrassend dat de meeste huishoudens uit één of twee personen bestaan. De inkomens zijn vrij gevarieerd. Zo verdient een kwart tussen de 2500-3500 per maand, maar is er ook 18% die meer dan 4500 per maand verdient. Ongeveer de helft (44%) heeft al eens eerder in de regio gewoond. Slechts 17% kende de regio Achterhoek niet voordat zij hier kwamen wonen. Anderen kenden de Achterhoek al via familie of vrienden (11%), recreatie (7%) of werk (2%). Verder geeft 14% aan voor de verhuizing al in één van de omliggende gemeenten gewoond te hebben. Het blijkt dan ook dat 22,3% van de ondervraagden over een afstand van 25 km of minder verhuisd is. De andere ondervraagden kwamen vanuit het hele land. Een kwart heeft een afstand tussen de 25,1 en 50,0 km afgelegd. Bijna 30% is verhuisd over meer dan 100 km. De meest genoemde reden voor de verhuizing naar de Achterhoek hield verband met de landelijke idylle (rust, ruimte, privacy, landelijk gebied, mentaliteit inwoners). Vooral gezinnen vinden dit belangrijk en jongeren onder de 35 jaar het minst. Een andere belangrijke reden had betrekking op familie en partner. Mensen willen (weer) dichterbij hun naaste(n) wonen of trekken zelfs bij elkaar in. Mensen die zijn opgegroeid in een stad vonden familie een minder belangrijke reden om naar de Achterhoek te verhuizen dan mensen die opgegroeid zijn in een dorp of het buitengebied. Voor eénvijfde was werk, en voor een enkeling studie, een belangrijke reden om naar de Achterhoek te komen. Mensen wilden dichterbij hun baan wonen, hadden nieuw werk in de regio gevonden, of vonden de regio een ideale plek voor het starten van hun bedrijf. Zij verhuisden ook vaker over langere afstanden dan mensen met andere belangrijke motivaties. Mensen die voor werk verhuisd zijn naar deze regio hadden vaker dan mensen met andere verhuisredenen, nog nooit hier gewoond. Jongere mensen (<35 jaar) vonden werk een belangrijkere reden om te verhuizen dan oudere mensen (>50 jaar). Oók redenen met betrekking tot de woning zijn maar voor een klein deel van de ondervraagden belangrijk. Eénvijfde vond de grootte van de woning, de aanwezigheid van de tuin of het type woning één van de belangrijkste redenen om in de Achterhoek te komen wonen. Ondervraagden die zich bewust waren van de krimp kwamen vaker hier wonen vanwege de landelijke idylle en de wens om terug te keren naar hun wortels. 27
4.2. Leefbaarheid Uit het Achterhoeks Woonwensen- en Leefbaarheidonderzoek (AWLO, 2012) komt naar voren dat de leefbaarheid in de Achterhoek gemiddeld (bijna) een 8 scoort. De scores van de 21 kernen wijken hier niet veel van af. Grafiek 52. Waardering leefbaarheid per gemeente. Bron AWLO-rapport, april 2013 De bewoners van de Achterhoek zijn tevreden over de kwaliteit van de woningen en met de woonomgeving. De kwaliteit van het groen scoort in alle gemeenten hoger dan in de rest van Nederland. De gemeenten Aalten en Oost Gelre scoren hierop lager dan de andere Achterhoekse gemeenten. De speelvoorzieningen worden in de Achterhoek lager gewaardeerd dan het landelijk gemiddelde. Berkelland en Oude IJsselstreek scoren hierbij lager dan het Achterhoekse gemiddelde. In de meeste gemeenten zijn de rapportcijfers voor de voorzieningen lager dan het landelijk gemiddelde. Het laagst zijn hier de scores in Berkelland en Bronckhorst. Ook Oude IJsselstreek scoort iets onder het Achterhoekse gemiddelde. Het patroon per buurt varieert meer. Duidelijk is te zien dat een hogere waardering voor de voorzieningen te zien is in de (hoofd)kernen van de Achterhoek. In 2017 zal opnieuw een onderzoek worden uitgevoerd naar de leefbaarheid. 4.3. Voorzieningen Naast de bestaande woningvoorraad en de leegstand vormen de voorzieningen de derde peiler in het Programma Wonen van de Uitvoeringsagenda 2.0 van Achterhoek 2020. Doel is om zorg te dragen voor voldoende hoogwaardige en bereikbare voorzieningen op het gebied van wonen en zorg, (basis)onderwijs en sport. Wonen en zorg is al beschreven in hoofstuk 3.9. In 2015 is gewerkt met de Transitieatlas sport en welzijn. Tijdens enkele regionale bijeenkomsten is er gesproken over de toekomstbestendigheid van de sportvoorzieningen in de Achterhoek. De deelnemers gingen met elkaar in discussie over normen, waarden en criteria, die van belang zijn voor sportverenigingen. 65% van de deelnemers gaf aan dat hun club openstaat voor samenwerking met anderen. Daarbij zien veel verenigingen samenwerkingen ontstaan met onderwijs en welzijn. Samen op weg naar het uiteindelijke doel: Toekomstbestendige sportverenigingen realiseren. Mogelijkheden voor ontmoeting, een actief verenigingsleven en samenredzaamheid zijn begrippen die centraal staan bij de leefbaarheid van kernen, buurten en wijken. Er worden tal van burgerinitiatieven ontplooid, soms geheel gedragen door vrijwilligers en soms met (enige ) professionale ondersteuning. Het Leader-programma en het leefbaarheidsbeleid van de provincie kunnen hierbij komende jaren als katalysator werken. 28
De afgelopen drie jaar heeft het project Scholder an Scholder door intensieve samenwerking tussen sportverenigingen en (lokale) overheid gezorgd dat veel ook nieuwe initiatieven zijn ontstaan én dat verbindingen zijn gelegd tussen bestaande projecten. Dit versterkt de continuïteit én zorgt voor draagvlak en daadkracht.er wordt ingezet op een samenwerking tussen sport, cultuur, zorg en welzijn samenwerken. En waarin Scholder an Scholder een aanjaagfunctie kan hebben. Met vijf allianties zijn mooie initiatieven ontstaan: Sportpark Zuid, Aalten. Samenwerking en invulling van 8 sportverenigingen op één sportpark. EGVV en Dorp, Gelselaar. Voetbalvereniging uitbouwen i.s.m. andere verenigingen. Sportpark Nevelhorst, Didam. Samenwerking en invulling voor multifunctioneel sportpark. DZC 68 en Sportpark Zuid, Doetinchem. DZC 68 (voetbal) verzorgt samen met Actief4kids een sportieve BSO en gaat uitbreiden met andere sporten/verenigingen op Sportpark Zuid i.s.m. Sportservice Doetinchem. Samenwerking SZA, Achterhoek. Samenwerking 13 zwemverenigingen. 29
BIJLAGEN Factsheets per gemeente ontwikkeling woningvoorraad leegstand facts per gemeente huishoudenopbouw naar leeftijd 1. Gemeente Aalten 2. Gemeente Berkelland 3. Gemeente Bronckhorst 4. Gemeente Doetinchem 5. Gemeente Oost Gelre 6. Gemeente Oude IJsselstreek 7. Gemeente Winterswijk 30
Factsheet Gemeente Aalten Ontwikkeling woningvoorraad Saldo 1-1-2015 Adm corr voor 2010 Nieuwbouw in 2015 Adm corr BAG na 2010 Sloop in 2015 Samenvoeging in 2015 Splitsing in 2015 Saldo per 1-1-2016 In aanbouw 1-1-2016 11.775 11 38-2 -3-3 3 11.816 38 Leegstand Leegstandsredenen Totaal Aalten/Dinxperlo Kleine kernen Buitengebied < 1 jaar leeg (2015) 167 129 12 26 Bewust leeg i.v.m. sloop/renovatie 91 91 Te koop/mutatiefase 76 49 15 12 Te huur/mutatiefase 14 10 3 1 Tweede woning 5 3 2 Zorgwoning/appartement 12 9 3 Ander gebruik 8 4 3 1 Onbekend waarom leeg 106 61 6 38 Totaal 479 356 42 80 Totaal Woningen Appartementen Zorgeenheden Leegstand sinds 2015 167 126 41 14 Leegstand sinds 2013-2014 185 80 105 9 Leegstand sinds 2010, 2011 en 2012 40 31 9 0 Langer leeg dan 2010 87 66 21 2 Totaal 479 303 176 25 Waarvan nog nooit bewoond geweest 30 21 9 - Facts per gemeente Thema Aalten Nederland Achterhoek Alleenstaanden 29% 37% 30% Samenwonenden 71% 63% 70% Groene druk (inw 0-15 tov 15-64) 27% 26% 26% Grijze druk (inw 65+ tov 15-64) 33% 27% 34% Vertrek per 1000 inwoners 29 46 36 Vestiging per 1000 inwoners 25 50 34 WOZ waarde woningen 187.000 206.000 197.000 Vraagprijs woningen 255.000 302.000 275.000 Eengezinswoningen 82% 65% 82% Meergezinswoningen 18% 35% 18% Koop 70% 56% 67% Huur 30% 44% 33% Leefbaarheid 8,5 7,4 8 Bron: Waar staat je gemeente.nl; jaar 2015; onderliggende bronnen: ABF, CBS en BAG. Leefbaarheid: AWLO 2012 31
Huishoudensopbouw naar leeftijd, gemeente Aalten 20 onbekend 90 en ouder 80-89 jaar 70-79 jaar 60-69 jaar 50-59 jaar 40-49 jaar 30-39 jaar < 30 jaar 0 250 500 750 1.000 1.250 1.500 1.750 2.000 koop huur Huishoudensopbouw naar leeftijd in de kernen en het buitengebied Aalten (abs en in procenten) 20 Het hoge aantal onbekend in de huursector wordt veroorzaaktd doordat aan zorghuisvesting in de WOZ geen huishouden is gekoppeld. 32
Factsheet Gemeente Berkelland Ontwikkeling woningvoorraad Saldo 1-1- 2015 Adm corr voor 2010 Nieuwbouw in 2015 Adm corr BAG na 2010 Sloop in 2015 Samenvoeging in 2015 Splitsing in 2015 Saldo per 1-1-2016 In aanbouw 1-1-2016 19.261 79 126-9 -16 0 0 19.441 38 Leegstand Leegstandsredenen Totaal Grote kernen Kleine kernen Buitengebied < 1 jaar leeg (2015) 291 206 22 63 Bewust leeg i.v.m. sloop/renovatie 22 16 0 6 Te koop/mutatiefase 27 17 2 8 Te huur/mutatiefase 2 1 0 1 Tweede woning 9 2 1 6 Zorgwoning/appartement 12 7 4 1 Ander gebruik 26 17 2 7 Onbekend waarom leeg 323 135 31 157 Totaal 712 401 62 249 Totaal Woningen Appartementen Zorgeenheden Leegstand sinds 2015 291 207 70 14 Leegstand sinds 2013-2014 124 95 21 8 Leegstand sinds 2010, 2011 en 2012 73 65 7 1 Langer leeg dan 2010 224 193 25 6 Totaal 712 560 123 29 Wv. nog nooit bewoond geweest 144 118 22 4 Facts per gemeente Thema Berkelland Nederland Achterhoek Alleenstaanden 28% 37% 30% Samenwonenden 72% 63% 70% Groene druk (inw 0-15 tov 15-64) 26% 26% 26% Grijze druk (inw 65+ tov 15-64) 36% 27% 34% Vertrek per 1000 inwoners 33 46 36 Vestiging per 1000 inwoners 28 50 34 WOZ waarde woningen 199.000 206.000 197.000 Vraagprijs woningen 295.000 302.000 275.000 Eengezinswoningen 81% 65% 82% Meergezinswoningen 19% 35% 18% Koop 65% 56% 67% Huur 35% 44% 33% Leefbaarheid 8,1 7,4 8 Bron: Waar staat je gemeente.nl; jaar 2015; onderliggende bronnen: ABF, CBS en BAG. Leefbaarheid: AWLO 2012 33
Huishoudensopbouw naar leeftijd, gemeente Berkelland Huishoudensopbouw naar leeftijd in de kernen en buitengebied Berkelland (abs en in %) 34
Factsheet Gemeente Bronckhorst Ontwikkeling woningvoorraad Saldo 1-1- 2015 Adm corr voor 2010 Nieuwbouw in 2015 Adm corr BAG na 2010 Sloop in 2015 Samenvoeging in 2015 Splitsing in 2015 Saldo per 1-1-2016 In aanbouw 1-1-2016 16.074 14 45 0-7 -4 0 16.122 52 Leegstand Leegstandsredenen Totaal Grote kernen Kleine kernen Buitengebied < 1 jaar leeg (2015) 304 173 35 96 Bewust leeg i.v.m. sloop/renovatie 130 63 50 17 Te koop/mutatiefase 56 22 12 22 Te huur/mutatiefase 3 0 2 1 Tweede woning 32 9 0 23 Zorgwoning/appartement 23 19 4 0 Ander gebruik 33 17 2 14 Onbekend waarom leeg 164 31 19 114 Totaal 745 334 124 287 Totaal Woningen Appartementen Zorgeenheden Leegstand sinds 2015 304 239 10 55 Leegstand sinds 2013-2014 245 123 3 119 Leegstand sinds 2010, 2011 en 2012 81 80 1 0 Langer leeg dan 2010 115 109 3 3 Totaal 745 551 17 50 Wv. nog nooit bewoond geweest 84 33 1 50 Facts per gemeente Thema Bronckhorst Nederland Achterhoek Alleenstaanden 27% 37% 30% Samenwonenden 73% 63% 70% Groene druk (inw 0-15 tov 15-64) 26% 26% 26% Grijze druk (inw 65+ tov 15-64) 38% 27% 34% Vertrek per 1000 inwoners 34 46 36 Vestiging per 1000 inwoners 32 50 34 WOZ waarde woningen 243.000 206.000 197.000 Vraagprijs woningen 337.000 302.000 275.000 Eengezinswoningen 85% 65% 82% Meergezinswoningen 15% 35% 18% Koop 67% 56% 67% Huur 33% 44% 33% Leefbaarheid 8,0 7,4 8 Bron: Waar staat je gemeente.nl; jaar 2015; onderliggende bronnen: ABF, CBS en BAG. Leefbaarheid: AWLO 2012 35
Huishoudensopbouw naar leeftijd, gemeente Bronckhorst Huishoudensopbouw naar leeftijd in de kernen en het buitengebied Bronckhorst (abs en in %) 36
Factsheet Gemeente Doetinchem Ontwikkeling woningvoorraad Saldo 1-1-2015 Adm corr voor 2010 Nieuwbouw in 2015 Adm corr BAG na 2010 Sloop in 2015 Samenvoeging in 2015 Splitsing in 2015 Saldo per 1-1-2016 In aanbouw 1-1-2016 24.753 0 123 67-43 -2 4 24.902 220 Leegstand Leegstandsredenen Totaal Grote kernen Kleine kernen Buitengebied < 1 jaar leeg (2015) 340 312 3 25 Bewust leeg i.v.m. sloop/renovatie 2 1 0 1 Te koop/mutatiefase 40 34 1 5 Te huur/mutatiefase 27 23 1 3 Tweede woning 0 0 0 0 Zorgwoning/appartement 0 0 0 0 Ander gebruik 17 5 0 12 Onbekend waarom leeg 49 44 0 5 Totaal 475 419 5 51 Totaal Woningen Appartementen Zorgeenheden Leegstand sinds 2015 340 218 122 - Leegstand sinds 2013-2014 90 70 20 - Leegstand sinds 2010, 2011 en 2012 38 33 5 - Langer leeg dan 2010 7 6 1 - Totaal 475 327 148 - Wv. nog nooit bewoond geweest - - - - Facts per gemeente Thema Doetinchem Nederland Achterhoek Alleenstaanden 33% 37% 30% Samenwonenden 67% 63% 70% Groene druk (inw 0-15 tov 15-64) 26% 26% 26% Grijze druk (inw 65+ tov 15-64) 30% 27% 34% Vertrek per 1000 inwoners 40 46 36 Vestiging per 1000 inwoners 40 50 34 WOZ waarde woningen 184.000 206.000 197.000 Vraagprijs woningen 244.000 302.000 275.000 Eengezinswoningen 76% 65% 82% Meergezinswoningen 24% 35% 18% Koop 60% 56% 67% Huur 40% 44% 33% Leefbaarheid 7,8 7,4 8 Bron: Waar staat je gemeente.nl; jaar 2015; onderliggende bronnen: ABF, CBS en BAG. Leefbaarheid: AWLO 2012 37
Huishoudensopbouw naar leeftijd, gemeente Doetinchem Huishoudensopbouw naar leeftijd in de kernen en het buitengebied Doetinchem (abs en in %) 38
Factsheet Gemeente Oost Gelre Ontwikkeling woningvoorraad Saldo 1-1- 2015 Adm corr voor 2010 Nieuwbouw in 2015 Adm corr BAG na 2010 Sloop in 2015 Samenvoeging in 2015 Splitsing in 2015 Saldo per 1-1-2016 In aanbouw 1-1-2016 12.650 0 53-7 -11-1 8 12.692 25 Leegstand Leegstandsredenen Totaal Grote kernen Kleine kernen Buitengebied < 1 jaar leeg (2015) 197 143 21 33 Bewust leeg i.v.m. sloop/renovatie 7 2 2 3 Te koop/mutatiefase 69 55 3 11 Te huur/mutatiefase 8 6 0 2 Tweede woning 3 1 1 1 Zorgwoning/appartement 35 29 5 1 Ander gebruik 23 11 3 9 Onbekend waarom leeg 72 31 9 32 Totaal 414 278 44 92 Totaal Woningen Appartementen Zorgeenheden Leegstand sinds 2015 201 156 26 19 Leegstand sinds 2013-2014 127 94 8 26 Leegstand sinds 2010, 2011 en 2012 48 36 8 4 Langer leeg dan 2010 38 34 2 2 Totaal 414 320 44 51 Wv. nog nooit bewoond geweest 55 31 6 18 Facts per gemeente Thema Oost Gelre Nederland Achterhoek Alleenstaanden 28% 37% 30% Samenwonenden 72% 63% 70% Groene druk (inw 0-15 tov 15-64) 26% 26% 26% Grijze druk (inw 65+ tov 15-64) 31% 27% 34% Vertrek per 1000 inwoners 35 46 36 Vestiging per 1000 inwoners 32 50 34 WOZ waarde woningen 204.000 206.000 197.000 Vraagprijs woningen 262.000 302.000 275.000 Eengezinswoningen 84% 65% 82% Meergezinswoningen 26% 35% 18% Koop 73% 56% 67% Huur 27% 44% 33% Leefbaarheid 7,6 7,4 8 Bron: Waar staat je gemeente.nl; jaar 2015; onderliggende bronnen: ABF, CBS en BAG. Leefbaarheid: AWLO 2012 39
Huishoudensopbouw naar leeftijd, gemeente Oost Gelre Huishoudensopbouw naar leeftijd in de kernen en het buitengebied Oost Gelre (abs en in %) 40
Factsheet Gemeente Oude IJsselstreek Ontwikkeling woningvoorraad Saldo 1-1- 2015 Adm corr voor 2010 Nieuwbouw in 2015 Adm corr BAG na 2010 Sloop in 2015 Samenvoeging in 2015 Splitsing in 2015 Saldo per 1-1-2016 In aanbouw 1-1-2016 17.173 0 70-4 -10 0 0 17.229 47 Leegstand Leegstandsredenen Totaal Grote kernen Kleine kernen Buitengebied < 1 jaar leeg (2015) 186 141 17 28 Bewust leeg i.v.m. sloop/renovatie 14 11 0 3 Te koop/mutatiefase 87 53 16 18 Te huur/mutatiefase 8 7 0 1 Tweede woning 13 5 3 5 Zorgwoning/appartement 11 11 0 0 Ander gebruik 87 44 7 36 Onbekend waarom leeg 69 39 5 25 Totaal 475 311 48 116 Totaal Woningen Appartementen Zorgeenheden Leegstand sinds 2015 186 155 22 9 Leegstand sinds 2013-2014 92 83 5 4 Leegstand sinds 2010, 2011 en 2012 58 57 1 Langer leeg dan 2010 80 76 2 2 Totaal 416 371 30 15 Wv. nog nooit bewoond geweest 59 57 1 1 Totaal 475 428 31 16 Facts per gemeente Thema Oude IJsselstreek Nederland Achterhoek Alleenstaanden 29% 37% 30% Samenwonenden 71% 63% 70% Groene druk (inw 0-15 tov 15-64) 26 26% 26% Grijze druk (inw 65+ tov 15-64) 34 27% 34% Vertrek per 1000 inwoners 32 46 36 Vestiging per 1000 inwoners 33 50 34 WOZ waarde woningen 189.000 206.000 197.000 Vraagprijs woningen 273.000 302.000 275.000 Eengezinswoningen 86% 65% 82% Meergezinswoningen 14% 35% 18% Koop 65% 56% 67% Huur 35% 44% 33% Leefbaarheid 7,8 7,4 8 Bron: Waar staat je gemeente.nl; jaar 2015; onderliggende bronnen: ABF, CBS en BAG. Leefbaarheid: AWLO 2012 41
Huishoudensopbouw naar leeftijd, gemeente Oude IJsselstreek Huishoudensopbouw naar leeftijd in de kernen en buitengebied Oude IJsselstreek (abs en in %) 42