Voorstel aan de raad Nummer: B11-15396 Portefeuille: Economie, Wonen, Cultuur & Dienstverlening Programma: 2.4 Sterke stad Programmaonderdeel: 2.4.1 Werken aan de basis Steller: M.R. Roeffel Afdeling: EVO Telefoon: 279455 E-mail: mr.roeffel@lelystad.nl Punt 12a van de agenda voor de vergadering van 14 februari 2012 Onderwerp: Vaststellen herziening grondexploitatie Noordersluis 2011. Voorgesteld besluit: 1. De herziene grondexploitatie Noordersluis 2011 vast te stellen. 2. Het college te machtigen tot het doen van de benodigde uitgaven en investeringen tot het bedrag van de in de onderscheidene hoofdstukken van de grondexploitatie begrote bedragen met inachtneming van de daarin opgenomen globale uitvoeringsfasering. 3. De door het college ingevolge artikel 25, lid 2, van de Gemeentewet opgelegde voorlopige geheimhouding op de herziene grondexploitatie Noordersluis 2011 te bekrachtigen. Aanleiding en context: In 2002 is door de gemeenteraad de grondexploitatie Noordersluis vastgesteld (Nr. B02-01761). Hiermee is ingestemd met de uitwerking van het beeldkwaliteitplan bedrijventerrein Noordersluis en legt de ruimtelijke structuur van het plan en de daarbijbehorende uitgifte en technische en financiële onderbouwing vast. Omdat Noordersluis een zogenaamde slapende grondexploitatie was is deze nog niet na haar vaststelling door de gemeenteraad in 2002 herzien. In de nu voorliggende herziening zijn de nog uit te voeren werken en te realiseren grondopbrengsten opnieuw begroot. Beoogd effect: Het voldoende bouwrijpe grond beschikbaar hebben voor het vestigen van bedrijven en daarmee genereren van arbeidsplaatsen. Argumenten: 1.1 Vanwege een aantal wijzigingen was de grondexploitatie aan herziening toe na vaststelling grondexploitatie in 2002. In 2002 is door de gemeenteraad de grondexploitatie Noordersluis vastgesteld. In de voorliggende herziening zijn de investeringen en opbrengsten geactualiseerd. 2.1 Deze werkwijze is overeenkomstig de kadernota grondbeleid. Zoals in de kadernota is vastgelegd strekt een vastgestelde grondexploitatie het college tot krediet voor het doen van uitgaven en investeringen binnen de vastgestelde kaders van de grondexploitatie. HB1201 paginanummer 1
3.1 Openbaarheid schaadt de financiële belangen van de gemeente. In de grondexploitaties staan bedragen die, indien deze in het openbaarheid komen, de financiële belangen van de gemeente kunnen schaden. Er staan bijvoorbeeld bedragen in voor verwerving, civieltechnische investeringen en grondopbrengsten die niet in de openbaarheid hoeven te komen i.v.m. nog aan te gaande onderhandelingen met marktpartijen. Aanvullende informatie De investeringen en opbrengsten van voorliggende herziene grondexploitatie Noordersluis 2011 zijn geactualiseerd. De totale kosten/investeringen bedragen 25.482.047,00. Hiervan is per 1 januari 2011 93% besteed; dit percentage is gangbaar in verband met het bouwrijp maken van het bedrijventerrein, de totale kosten lopen niet uit de pas. De totale opbrengsten bedragen 27.309.552,00. Hiervan is per 1 januari 2010 84% gerealiseerd. Dit resulteert in een eindwaarde per 31 december 2017 van ca. 2.112.380,00 positief. Om deze eindwaarde uit te drukken in een waarde op 1 januari 2011, wordt de eindwaarde teruggerekend met een rente van 4,25%. Dit levert een contante waarde op van ca. 1.578.301,00 positief. Bij verkopen volgens nu aangehouden fasering, zal de exploitatie in 2017 kunnen worden afgesloten. Indien de in de grondexploitatie opgenomen afzet per jaar niet wordt gehaald komt de opbrengst onder druk te staan door extra renteverliezen. De exploitatie heeft een positief saldo. Voor een samengevat overzicht van kosten en opbrengsten wordt verwezen naar de bij dit VB gevoegde bijlage 1. Financiële aspecten: KOSTEN: Verwerving: Alle gronden binnen het plangebied zijn verworven en verdere kosten voor verwerving worden niet gemaakt. Sloopkosten: In de exploitatiebegroting zijn geen kosten opgenomen ten behoeve van sloopkosten. Bodemonderzoek en sanering: Dit betreft nader locatie gebonden onderzoeken. In de berekening is een budget gereserveerd voor nader onderzoek. Bouwrijp maken: Dit budget heeft geen verandering ondergaan ten opzichte van jaarrekening 2009. Terreinafwerking: Het budget voor de terreinafwerking heeft geen verandering ondergaan ten opzichte van jaarrekening 2009. Groenaanleg en Micromilieu: Dit budget heeft weinig verandering ondergaan ten opzichte van jaarrekening 2009. HB1201 paginanummer 2
Kunstwerken: In de exploitatiebegroting zijn geen kosten opgenomen ten behoeve van kunstwerken. Overige kosten: De gemeente heeft een wettelijke verplichting op het vlak van volkshuisvesting woonwagen standplaatsen. Op grond van een convenant met Centrada is een reservering van maximaal 225.000,00 opgenomen voor financiële en/of juridische verplichtingen die zich eventueel kunnen voordoen. Het totale verschil overige kosten bedraagt 318.924,00. Planontwikkelingskosten: Het budget voor planontwikkelingskosten is gestegen door de langere doorloop van de grondexploitatie met 53.938,00. In de berekening zijn de plankosten berekend middels een vast percentage over de investeringen ten behoeve van de in het plangebied voorkomende onderdelen zoals bouwrijp maken, terreinafwerking, groen en micromilieu en overige kosten. Daarnaast zijn acquisitiekosten voor de nog te verkopen kavels geraamd. Voorbereiding en toezicht: De kosten hiervoor zijn toegenomen door de langere doorloop van de grondexploitatie met 3.693,00. Over de investeringen ten behoeve van de in het plangebied voorkomende onderdelen zoals bouwrijp maken, terreinafwerking, groen en micromilieu en overige kosten is een vast percentage berekend ten behoeve van voorbereiding en toezicht. Onderhoud lange termijn/tijdelijk beheer: Dit budget heeft geen verandering ondergaan ten opzichte van jaarrekening 2009. OPBRENGSTEN: Kantoren en Bedrijven: Ten behoeve van deze categorie wordt jaarlijks een aanpassing van de grondprijs vastgesteld. Dit is de grondslag voor de opbrengsten van de thans voorliggende berekening. De geprognosticeerde opbrengsten zijn gestegen met 508.956,00. RESULTAAT: In de jaarrekening 2009 van de grondexploitatie was een positieve nominale waarde berekend van 3.744.487,00. Intussen heeft op basis van feitelijk behaald resultaat een extra winstafdracht plaatsgevonden ten gunste van het ROS van 2.075.897,00. Tezamen met een hoger kostenbudget van 350.041,00 en hogere opbrengsten door een aanpassing van grondprijzen per 1 januari 2011 ( 508.956,00) bedraagt de positieve nominale waarde 1.827.503,00. Rekening houdend met de faseringskosten bedraagt de eindwaarde per 31 december 2017 2.112.380,00. Contant gemaakt naar 1 januari 2011 met 4,25% is dit 1.578.301,00. Het totaal resultaat is vergeleken met jaarrekening 2009 gestegen met 107.825,00 tot 6.668.050,00. Saldo op eindwaarde 31 december 2017 2.112.380 Saldo op contante waarde 1 januari 2011 1.578.301 Resultaat reeds genomen 5.089.749 Totaal resultaat op contante waarde 1 januari 2011 6.668.050 HB1201 paginanummer 3
Kanttekeningen: Algemeen: De looptijd van deze exploitatie is verlengd met 2 jaar en eindigt naar huidige verwachtingen in 2017. Het exploitatieresultaat, zeker op de langere termijn bezien, is in hoge mate afhankelijk van de economische ontwikkelingen in de provincie Flevoland als geheel en de plaats die Noordersluis in het kader van die ontwikkelingen kan innemen/vervullen. De verwachte inflatie 2011 is lager dan de in deze grondexploitatie gehanteerde percentages (3% kostenstijging en 2,5% opbrengststijging). Als langjarig gemiddelde worden echter de gehanteerde parameters als verantwoord geacht. Bij een langere looptijd neemt de inflatiegevoeligheid toe, daarom zal de ontwikkeling van de kosten en opbrengststijgingen tijdens de looptijd extra worden gemonitord. Risico s/kansen: In onderhavige grondexploitatie is voor de bepaling van de omvang van de risicoreserve de systematiek toegepast zoals vermeldt in de Nota Weerstandsvermogen Grondbedrijf. Risico s: De ontwikkelingen in de markt zijn van grote invloed op het resultaat. De omvang van de uitgifte per jaar is in evenwicht gebracht met de totaal uit te geven bedrijfskavels binnen de gemeente. De marktinvloed trekt een wissel op de verkopen en daarmee op het resultaat. Kansen: De gebieden Vaartweg-Noord en de kavel in de noordoosthoek moeten nog bouwrijp worden gemaakt. De markt is momenteel gunstig betreffende aanbestedingen van civieltechnisch werk. Verder is bij kavel noordoosthoek gerekend met volledige ontsluiting op de kavel (riolering, ontsluitingsweg), wellicht is dit niet of slechts in beperkte mate nodig. Kans op hogere grondprijzen dan rekening is gehouden. Communicatie en Voortgang: N.v.t. Lelystad, 17 januari 2012. Het college van de gemeente Lelystad, de secretaris, de burgemeester, N. Versteeg. M. Horselenberg. HB1201 paginanummer 4
Raadsbesluit Nummer: B11-15396 De raad van de gemeente Lelystad, op voorstel van het college van de gemeente Lelystad d.d. 17 januari 2012; B E S L U I T: 1. de herziene grondexploitatie Noordersluis 2011 vast te stellen; 2. het college te machtigen tot het doen van de benodigde uitgaven en investeringen tot het bedrag van de in de onderscheidene hoofdstukken van de grondexploitatie begrote bedragen met inachtneming van de daarin opgenomen globale uitvoeringsfasering; 3. de door het college ingevolge artikel 25, lid 2, van de Gemeentewet opgelegde voorlopige geheimhouding op de herziene grondexploitatie Noordersluis 2011 te bekrachtigen. Lelystad, 14 februari 2012 De raad van de gemeente Lelystad, de griffier, de voorzitter, HB1201 paginanummer 5
Bijlage: 1 Verschillen analyse Noordersluis jaarrekening 2009 herziening 2011 HB1201 paginanummer 6