Rapportage Woonruimteverdeling Centrada 2015 Johan Markhorst maart 2016
Inhoudsopgave 0. Samenvatting... 2 1. Inleiding... 4 2. Het woonruimteverdeelsysteem... 4 Doelgroepen... 4 Hoe werkt het zoeken van een woning?... 5 Bijzonderheden... 5 3. Woningzoekenden... 6 Wie zijn er op zoek naar een woning?... 6 Zoeken of sparen?... 7 4. Aanbod... 8 Aanbod per huishouden... 8 huuropzeggingen... 9 aangeboden huurwoningen... 9 Maatschappelijke verhuringen... 9 5. Wachttijd... 10 Gemiddelde wachttijd... 10 Wachttijd per doelgroep... 10 Wachttijd reguliere woningzoekenden... 10 Effect van loten... 11 Afspraken lokaal akkoord... 11 6. Urgentie... 12 Het urgentiereglement... 12 Overige urgenties... 12 Aanbod/kans voor de reguliere woningzoekenden... 13 7. Staatssteunregeling... 13 8. Populariteit... 14 reacties... 14 9. Weigeringen... 15 10. Experiment doorstroming... 15 11. Concluderend... 16 12. Vooruitblik 2016... 17 Bijlage(n): Bijlage 1. Wachttijden per woningtype en eiland... 18 Rapportage Woonruimteverdeling 2015 jma, maart 2016 pagina 1 van 19
0. Samenvatting Hieronder een samenvatting van de Rapportage Woonruimteverdeling 2015. Het woonruimteverdeelsysteem Centrada verdeelt de in Lelystad vrijkomende (sociale) huurwoningen via het aanbodmodel. Het aanbodmodel kenmerkt zich door het publiceren van het vrijkomende woningaanbod door de verhuurder, en het vervolgens zoeken en reageren van de woningzoekenden zelf. Van de vrijkomende huurwoningen wijst Centrada 85% toe op basis van inschrijfduur. Hoe langer iemand staat ingeschreven als woningzoekende, hoe meer kans hij/zij maakt op een woning. Speciaal voor mensen die per direct op zoek zijn naar een woning, maar nog niet lang staan ingeschreven (spoedzoekers), wordt 15% van de vrijkomende woningen verloot. Woningzoekenden Eind 2015 staan er 9.544 woningzoekenden ingeschreven, waarvan 2.321 woningzoekenden zich in 2015 hebben ingeschreven. Van de woningzoekenden is 84% woonachtig in Lelystad. De top drie binnen de groep elders bestaat uit inwoners van Almere (373), Amsterdam (219) en Dronten (78). Wat betreft inkomen bestaat de groep woningzoekenden voor 87% uit huishoudens die minder verdienen dan de staatssteungrens ( 34.911 prijspeil 2015). De woningzoekenden zijn onderverdeeld in vijf doelgroepen. De grootste groep betreft de één en twee persoonshuishoudens in de leeftijd tussen de 23 en 55 jaar (38%). De andere doelgroep die goed is vertegenwoordigd betreft de huishoudens met kinderen (22%). Dan volgen de één en twee persoonshuishoudens in de leeftijd tussen de 55 en 69 jaar (18%) en de senioren vanaf 70 jaar (13%). De kleinste groep bestaat uit jongeren tot 23 jaar (9%). De mate waarin de woningzoekenden in 2015 actief zijn op de Lelystadse woningmarkt verschilt per doelgroep. Het zijn vooral de één en twee persoonshuishoudens vanaf 23 tot 55 jaar en de gezinnen die in 2015 actief waren. Kijkend naar welke doelgroepen deelnemen aan het loten in 2015, dan lijkt de nood bij deze doelgroepen ook het hoogst. Het beeld is hiermee grotendeels vergelijkbaar met de jaren daarvoor. Echter de druk onder één en twee persoons huishoudens van 23 tot 55 jaar lijkt langzaam toe te nemen. Van het totaal aantal woningzoekenden is 62% (5.951) niet actief op zoek naar een huurwoning in Lelystad. Na hun inschrijving hebben ze nog nooit gereageerd op een beschikbare huurwoning (= passieve woningzoekende). Deze groep heeft zich waarschijnlijk uit voorzorg ingeschreven en bouwt zo inschrijfduur op. De overige 38% (3.593) heeft na hun inschrijving wel eens gereageerd op het woningaanbod (=actieve woningzoekenden), waarvan 2.265 daadwerkelijk in 2015 (= 24% van het totaal). Aanbod In 2015 heeft Centrada 708 huuropzeggingen ontvangen (mutatiegraad van 8,2%). Dit zijn er 15 minder dan in 2014 (mutatiegraad van 8,3%). Het aantal beschikbare/geadverteerde woningen in 2015 is in vergelijking met 2014 toegenomen naar 736 (+ 9,2%). De stijging is ondanks de daling van het aantal huuropzeggingen verklaarbaar. Een aantal eind 2014 opgezegde huurwoningen is pas in 2015 geadverteerd (i.v.m. overgang naar een nieuw computersysteem). In 2015 is 13,5% van de beschikbare woningen verloot. Dit is iets minder dan de norm (15%). Wachttijden In 2015 bedraagt de gemiddelde totale wachttijd 3,3 jaar. Hiermee is de totale wachttijd met 0,1 jaar gestegen ten opzichte van 2014. Zoomen we in op 2015 dan gaat gemiddeld 1,8 jaar op aan passieve wachttijd (van inschrijving tot eerste reactie) en 1,5 jaar aan actieve wachttijd (van eerste reactie tot en met datum huurcontract). De actieve wachttijd was in 2014 iets hoger (1,6 jaar) Per doelgroep zijn de wachttijden zeer uiteenlopend. In 2015 hebben de jongeren tot 23 jaar met 2,1 jaar nog steeds de kortste totale wachttijd. De langste totale wachttijd is voor de senioren vanaf 70 jaar (4,2 jaar). Echter als deze groep actief op zoek gaat naar een woning, dan wordt deze binnen een jaar gevonden. Vooral de één en twee persoonshuishoudens tussen 23 en 55 jaar en de gezinnen met kinderen moeten relatief lang wachten als zij actief op zoek gaan naar een woning (gemiddeld 1,7 jaar actieve wachttijd). Rapportage Woonruimteverdeling 2015 jma, maart 2016 pagina 2 van 19
Het verloten van woningen heeft een positief effect op de wachttijden. De gemiddelde totale wachttijd in 2015 voor een te verloten woning is 1,3 jaar en die van een woning toegewezen op inschrijfduur 3,5 jaar. Gemiddeld genomen hebben de woningzoekenden die reageren op een te verloten woning (de spoedzoekers ) binnen tien maanden nadat er voor het eerst is gereageerd een woning (=actieve wachttijd). Bij woningen die op inschrijfduur worden toegewezen is dit gemiddeld negentien maanden. De wachttijd voor de loting woningen is hiermee substantieel lager. Urgentie Het aantal verhuringen op basis van een urgentie is in 2015 (139) in vergelijking met 2014 (116) met 20% toegenomen. De toename komt door de stijging van het aantal te huisvesten vergunninghouders en door de stijging van het aantal doorstromers uit maatschappelijke instellingen. Als gevolg hiervan daalt het aantal verhuringen aan de reguliere woningzoekenden licht (van 84% in 2014 naar 81% in 2015). Populariteit Gemiddeld reageren er 92 woningzoekenden per geadverteerde woning. Het aantal reacties per woningtype verschilt. Het minst populair zijn de kamers (gemiddeld 10 reacties). Gevolgd door de woningen/appartementen die bestemd zijn voor senioren (gemiddeld tussen de 12 en 19 reacties). Voor appartementen die bestemd zijn voor jongeren ligt het gemiddeld aantal reacties op 57. Op de appartementen en eengezinswoningen die niet specifiek bestemd zijn voor een doelgroep wordt gemiddeld respectievelijk 121 en 126 keer gereageerd. Wordt het aantal reacties uitgesplitst per toewijzingsmethode (op basis van loten en inschrijftijd) dan wordt op een te verloten woning gemiddeld 113 keer gereageerd en op een regulier toe te wijzen woning 89 keer. Als de toewijzingsmethode wordt onderverdeeld naar woningtypen dan valt op dat vooral de te verloten eengezinswoningen en appartementen populair zijn. Op de overige woningtypen die worden verloot wordt nauwelijks meer gereageerd dan op de woningen die op basis van inschrijfduur worden toegewezen. Concluderend Het aantal woningzoekenden is met 9.544 het afgelopen jaar vrij stabiel gebleven (119 meer dan in 2014). Ongeveer een kwart van de woningzoekenden is in 2015 ook actief op zoek naar een woning. Woningzoekenden komen vooral uit Lelystad (84%) en het gros verdient minder dan de staatssteungrens (87% < 34.911). In 2015 bedraagt de gemiddelde totale wachttijd 3,3 jaar. Hiermee is de totale wachttijd met 0,1 jaar gestegen ten opzichte van 2014. Van de wachttijd gaat gemiddeld 1,8 jaar op aan passieve wachttijd (van inschrijving tot eerste reactie) en 1,5 jaar aan actieve wachttijd (van eerste reactie tot en met datum huurcontract). Het huisvesten van vergunninghouders heeft in 2015 nagenoeg geen negatief effect gehad op de kansen/wachttijden voor de reguliere woningzoekenden. Dit komt omdat net als in het jaar daarvoor een groot deel van de verhuringen geschiedde aan woningzoekenden zonder urgentie (81% in 2015 versus 84% in 2014). De hoge gemiddelde huishoudgrootte van de vergunninghouders (gemiddeld 2,6 personen per woning, terwijl het landelijk gemiddelde voor deze groep 2,0 is) heeft hier ook aan bijgedragen. Vooruitblik 2016 Woningcorporaties moeten vanaf 1 januari 2016 bij het verhuren van sociale huurwoningen Passend toewijzen. Dit betekent dat Centrada 95% van huishoudens die recht hebben op huurtoeslag een woning met een betaalbare aanvangshuur moet bieden (niet hoger dan de aftopgrenzen huurtoeslag). Om hier aan te voldoen is het mogelijk om de laagste inkomens voor bepaalde sociale huurwoningen uit te sluiten. Echter om de slaagkansen voor juist de laagste inkomensgroepen gelijk te houden, kiest Centrada er voor om per 1 januari 2016 bij circa 800 woningen de aanvangshuur te verlagen. De staatssteungrens is tijdelijk verruimd. Centrada mag nu ook sociale huurwoningen verhuren aan huishoudens met een inkomen tussen 35.740 en 39.874 (prijspeil 2016). Omdat een deel van deze inkomensgroep geen toegang heeft tot de koopmarkt (leeftijd, onvoldoende leencapaciteit, geen vast inkomen), heeft Centrada sinds januari 2016 een beperkt deel van haar sociale huurwoningen (huurprijs vanaf 628,77) voor deze doelgroep bereikbaar gemaakt. Centrada zal in 2016 meer aanbod creëren met een huurprijs van rond 450, gericht op alleenstaanden met een jaarinkomen tot 22.100. Dit door het verlagen van de aanvangshuren van een deel van de woningvoorraad. De wat kleinere en sobere woningen komen hiervoor in aanmerking. Rapportage Woonruimteverdeling 2015 jma, maart 2016 pagina 3 van 19
1. Inleiding Deze rapportage maakt onderdeel uit van de afspraken zoals deze in de Jaarafspraken Lokaal Akkoord 2015 zijn opgenomen. Naast de kwartaaloverzichten met de kengetallen maakt Centrada na afloop van elk jaar een uitgebreide rapportage. De overzichten en de rapportage gebruikt Centrada als sturingsinformatie en voor het monitoren van de jaarafspraken uit het Lokaal Akkoord. Met als doel om, indien nodig, tijdig bij te sturen. Opbouw rapportage Deze rapportage bevat cijfers over 2015, die over het algemeen worden vergeleken met het jaar daarvoor. Daar waar relevant en/of mogelijk worden de cijfers in een breder historisch perspectief gepresenteerd (t/m 2011). De rapportage begint met algemene informatie over het woonruimteverdeelsysteem en de voor 2015 geldende bijzonderheden. Vervolgens wordt ingegaan op de vraag naar (= het aantal woningzoekenden) en het aanbod van huurwoningen in Lelystad en op welk effect dit heeft op de (actieve) wachttijd. Onderwerpen die daarna aan de orde komen zijn de urgenties (toekenningen en verhuringen), de staatssteunregeling, de populariteit van het woningbezit, het aantal weigeringen en het experiment doorstroming. Aan het einde van de rapportage volgt nog een overall conclusie over 2015 en een vooruitblik naar 2016. 2. Het woonruimteverdeelsysteem Centrada verdeelt de woningen via het aanbodmodel. Het aanbodmodel kenmerkt zich door het publiceren van het vrijkomende woningaanbod door de verhuurder, en het vervolgens zoeken en reageren van de woningzoekenden zelf. Hieronder wordt het woonruimteverdeelsysteem van Centrada toegelicht. Doelgroepen Verspreid over verschillende wijken in Lelystad heeft Centrada ongeveer 8.600 huurwoningen in haar bezit. Hiervan is meer dan 99% beschikbaar voor huishoudens met een inkomen tot 34.911 (prijspeil 1 januari 2015). Deze sociale huurwoningen zijn beschikbaar voor de volgende doelgroepen: Jongeren van 18 tot 23 jaar Ongeveer 500 huurwoningen zijn specifiek bestemd voor een- of tweepersoonshuishoudens in de leeftijd van 18 tot 23 jaar. Het aanbod bestaat grotendeels uit appartementen met één slaapkamer in bijna alle wijken waar Centrada bezit heeft. De huurprijs van deze woningen is maximaal 403,06 (prijspeil 1 januari 2015), zodat een jongere huurtoeslag kan aanvragen. Senioren vanaf 55 jaar en ouder Centrada heeft verspreid over bijna alle wijken in Lelystad circa 1.200 huurwoningen die bedoeld zijn voor een- of tweepersoonshuishoudens in de leeftijd van 55 jaar of ouder. Er zijn appartementen (vaak met lift bereikbaar) en gelijkvloerse eengezinswoningen (een deel is ook voorzien van zolder). Vaak zijn dit woningen met één of twee slaapkamers. Woningzoekenden vanaf 18 jaar De overige 6.900 huurwoningen zijn niet specifiek gelabeld voor een doelgroep en in principe voor iedereen beschikbaar. Wel is het aantal kamers van de woning bepalend voor het aantal bewoners dat kan worden gehuisvest (woningbezettingsnormen). Zo wordt voorkomen dat een grote (schaarse) eengezinswoning met bijvoorbeeld vijf slaapkamers wordt verhuurd aan een eenpersoonshuishouden. Het woningaanbod bestaat uit 5.100 eengezinswoningen met één tot en met vijf slaapkamers en 1.800 appartementen met één tot en met drie slaapkamers verspreid over Lelystad. Daarnaast heeft Centrada een beperkt aantal kamers (zes) sinds 2013 in de verhuur. Rapportage Woonruimteverdeling 2015 jma, maart 2016 pagina 4 van 19
Hoe werkt het zoeken van een woning? Van de vrijkomende huurwoningen wijst Centrada 85% toe op basis van inschrijfduur. Hoe langer iemand staat ingeschreven als woningzoekende, hoe meer kans hij/zij maakt om voor een woning in aanmerking te komen. Speciaal voor mensen die per direct op zoek zijn naar een woning, maar nog niet lang staan ingeschreven (spoedzoekers), wordt 15% van de vrijkomende woningen verloot. Hieronder op hoofdlijnen hoe het zoeken van een (sociale) huurwoning in 2015 werkt: 1. Inschrijven Alleen als iemand bij Centrada staat ingeschreven als woningzoekende kan er worden gereageerd op de vrijkomende huurwoningen. Inschrijven kan via de website en kost in 2015 19. Eenmaal ingeschreven ontvangt de woningzoekende een inlogcode en een wachtwoord, waarmee kan worden gereageerd op de vrijkomende woningen. Een inschrijving moet jaarlijks worden verlengd (kosten 19). Primair richt Centrada zich op woningzoekenden met een inkomen tot 34.911 (grens staatssteunregeling in 2015). Woningzoekenden met een hoger inkomen mogen zich ook inschrijven, hoewel men gegeven de huidige toewijzingsregels nauwelijks in aanmerking komt voor een huurwoning. 2. Reageren op vrijkomende woningen De vrijkomende woningen worden vanaf 2015 dagelijks aangeboden via internet. Elke ingeschreven woningzoekende kan dan afhankelijk van leeftijd, inkomen en gezinssamenstelling op het aanbod reageren. Er kan zowel op woningen worden gereageerd die op basis van inschrijfduur worden toegewezen als op woningen die worden verloot. 3. Bezichtigen woning Bij een woning die op basis van inschrijfduur wordt toegewezen, ontvangen de woningzoekenden die op plaats één tot en met drie zijn geëindigd een uitnodiging om de woning te bezichtigen. Deze bezichtiging vindt plaats met de huidige huurder en de woonmakelaar van Centrada. Afhankelijk van de plek waarop de woningzoekende is geëindigd komt deze als eerste, tweede of derde kandidaat in aanmerking voor de woning. Bij een woning die op basis van urgentie wordt toegewezen, wordt alleen de eerste kandidaat uitgenodigd. Dit omdat bij een weigering de urgentie vervalt en een woning daardoor bijna nooit wordt geweigerd. 4. Accepteren of weigeren Als de eerste kandidaat de woning accepteert, de juiste papieren inlevert en uit controle blijkt dat aan alle regels wordt voldaan, dan mag deze kandidaat de woning huren. Als de eerste kandidaat de woning weigert of als de papieren/gegevens niet compleet en/of in orde zijn, komt kandidaat twee in aanmerking. De derde kandidaat komt in beeld als ook deze kandidaat de woning niet wil of niet aan de regels voldoet. Een woningzoekende mag altijd een woning weigeren. Het weigeren kan echter gevolgen hebben voor een inschrijving. De gevolgen zijn per toewijzingsmethode anders. Bij een toewijzing op basis van inschrijfduur wordt men bij een derde weigering voor zes maanden uitgesloten en bij een zesde weigering uitgeschreven. Bij het loten vervalt bij de eerste weigering de inschrijfduur en wordt men bij de tweede weigering uitgeschreven. Als een woningzoekende met een urgentie de woning weigert dan vervalt de urgentie. 5. Toewijzen van de woning Centrada wijst de woning definitief toe als alle informatie die bij de inschrijving is aangegeven juist is. Zodra de woning beschikbaar is, wordt het huurcontract getekend. Nadat een woning is verhuurd, wordt de toewijzing hiervan verantwoord op internet. Zo is voor woningzoekenden (en andere belangstellenden) transparant welke woning op welke wijze is toegewezen. Bijzonderheden Urgentie Woningzoekenden hebben de mogelijkheid om bij een acute, zeer uitzonderlijke en dringende omstandigheid urgentie aan te vragen. Hiervoor is een aparte procedure, die men tegen betaling (als drempel) kan doorlopen. Samengevat gaat het om plotselinge omstandigheden die buiten eigen schuld zijn ontstaan. Wordt de urgentieaanvraag gehonoreerd dan krijgt de woningzoekende absolute voorrang op woningen die op basis van inschrijfduur worden toegewezen. De urgentie wordt verzilverd als de urgente zelf reageert op een passende woning uit het aanbod van vrijkomende woningen. De toekenning van een urgentie geschiedt door de urgentiecommissie van Centrada, op basis van een met de gemeente afgestemd urgentiereglement. Als een urgentieaanvraag wordt afgewezen, dan kan de woningzoekende in beroep gaan bij een onafhankelijke geschillencommissie. Rapportage Woonruimteverdeling 2015 jma, maart 2016 pagina 5 van 19
Naast de urgenties via het urgentiereglement zijn er nog enkele andere bijzondere situaties, waarbij een woningzoekende absolute voorrang krijgt. Het gaat hierbij om vergunninghouders, personen die door herbestemming en/of sloop gedwongen worden te verhuizen (= stadsurgenten), woningzoekenden met een zorgindicatie (= zorgurgenten) en om de doorstroming bij maatschappelijke organisaties (uitstroom). Woningbezettingsnormen Centrada hanteert bij het toewijzen van woningen zogenaamde woningbezettingsnormen. Deze normen bepalen de verhouding tussen het aantal kamers van de woning en het aantal personen waarmee de woningzoekende wil verhuizen. In het verleden (2013) zijn de woningbezettingsnormen van eengezinswoningen aangescherpt, zodat grote (schaarse) eengezinswoningen worden toegewezen aan grote(re) huishoudens. Met als doel de wachttijden voor gezinnen te verkorten, aangezien zij meestal op zoek zijn naar een eengezinswoning. Hieronder de huidige woningbezettingsnormen. Tabel 1: Woningbezettingsnormen per woningtype kamers Norm eengezinswoningen Norm appartement (inclusief woonkamer) 1 kamer Niet van toepassing Maximaal 1 persoon 2 kamers Vanaf 1 persoon Vanaf 1 persoon 3 kamers Vanaf 2 personen Vanaf 1 persoon 4 kamers Vanaf 3 personen Vanaf 3 personen 5 kamers Vanaf 4 personen Niet van toepassing 6 kamers Vanaf 4 personen Niet van toepassing Experiment doorstroming Centrada is in het najaar van 2014 gestart met een experiment om 65 plussers te verleiden te verhuizen van een grote eengezinswoning (4 kamers of meer) naar een kleinere voor senioren geschikte(re) gelijkvloerse woning. Door 65 plussers uit eengezinswoningen te laten verhuizen komt er extra aanbod beschikbaar, hetgeen een positief effect heeft op de slaagkansen en de wachttijden van de gezinnen met kinderen. Om daarnaast de verhuisketen te verlengen zou Centrada de vrijgekomen woningen exclusief labelen voor huurders die een woning van Centrada achterlieten. Deze labeling zorgt er voor dat er tenminste twee verhuizingen in het bezit van Centrada plaatsvinden en zo meer aanbod/doorstroom wordt gegenereerd. De gelabelde woningen worden op basis van inschrijfduur toegewezen. Voor de uitvoering van het experiment had Centrada in overleg met de gemeente twaalf nieuwbouw seniorenappartementen gereserveerd. De andere twaalf nieuwbouw senioren appartementen zijn ingezet voor bewoners van het Rode Klif. Deze bewoners kregen vanwege een doelgroepwijziging van het woongebouw waarin ze wonen (het seniorenlabel verviel) de mogelijkheid om te verhuizen naar deze woningen. Met de oplevering van dit woongebouw in april 2015 werd het experiment afgerond. In deze jaarrapportage daarom een evaluatie van het experiment. 3. Woningzoekenden Onder een woningzoekende wordt verstaan elk natuurlijk persoon van 18 jaar of ouder die zich bij Centrada heeft ingeschreven voor een huurwoning in Lelystad. Een woningzoekende wordt uitgeschreven als deze een woning heeft toegewezen gekregen, op eigen verzoek of als (her)inschrijvingskosten niet zijn voldaan. Wie zijn er op zoek naar een woning? Eind 2015 staan er 9.544 woningzoekenden ingeschreven. Gedurende het jaar 2015 hebben zich meer woningzoekenden ingeschreven (3.579) dan uitgeschreven (3.460). Het aantal woningzoekenden is daardoor met 119 gestegen in vergelijking tot eind 2014. Eind 2015 staan er 2.321 woningzoekenden ingeschreven met een inschrijfdatum uit 2015 (= 24,3%). Het percentage nieuw ingeschreven woningzoekenden neemt daarmee licht toe in vergelijking tot voorgaande jaren. Herkomst Van de 9.544 woningzoekenden is 84% woonachtig in Lelystad en 16% elders. De top drie binnen de groep elders bestaat uit inwoners van Almere (373), Amsterdam (219) en Dronten (78). Van de 2.321 in 2015 ingeschreven woningzoekenden is 73% woonachtig in Lelystad en 27% elders. De cijfers uit 2015 komen daarmee aardig overeen met de cijfers uit 2014. Rapportage Woonruimteverdeling 2015 jma, maart 2016 pagina 6 van 19
Inkomen Wat betreft het inkomen geeft 87% van de woningzoekenden aan dat ze minder verdienen dan 34.911 (= grens staatssteunregeling). Bij de woningzoekenden die zich in 2015 hebben ingeschreven, geeft 92% aan minder te verdienen dan 34.911. Doelgroepen De woningzoekenden die per december 2015 stonden ingeschreven, zijn onderverdeeld in vijf doelgroepen (zie tabel). De grootste groep betreft de één en twee persoonshuishoudens in de leeftijd tussen de 23 en 55 jaar (38%). De andere doelgroep die goed is vertegenwoordigd betreft de huishoudens met kinderen (22%). De kleinste groep bestaat uit jongeren tot 23 jaar (9%). In vergelijking met voorgaande jaren treden er enkele verschuivingen op ten aanzien van de omvang van de doelgroepen. De voornaamster oorzaak van deze verschuivingen is de overgang naar een nieuw computersysteem in 2015. Sinds de overgang worden bepaalde gegevens van woningzoekenden anders/nauwkeuriger geregistreerd. Zo is beter te bepalen of er wel of geen kinderen aanwezig zijn en is niet langer de leeftijd van de eerst geregistreerde persoon/aanvrager bepalend voor de leeftijdsindeling, maar de leeftijd van de oudste persoon. In omvang is hierdoor de groep jongeren tot 23 jaar en de groep één en twee persoonshuishoudens met kinderen iets afgenomen. De doelgroepen één en twee persoonshuishoudens van 23 tot 55 jaar en de senioren vanaf 70 jaar zijn iets toegenomen. Tabel 2: Overzicht omvang en activiteit op de woningmarkt per doelgroep Doelgroep Omvang Ooit gereageerd Gereageerd in 2015 Deelname aan loten in 2015 % % % % a. jongeren tot 23 861 9,0% 249 28,9% 225 26,1% 127 14,8% b. 1+2 pers. HH 23-54 3676 38,5% 1544 42,0% 946 25,7% 623 16,9% c. 1+2 pers. met kinderen 2062 21,6% 1290 62,6% 913 44,3% 656 31,8% d. 1+2 pers. HH 55-69 1715 18,0% 318 18,5% 129 7,5% 58 3,4% e. senioren vanaf 70 1230 12,9% 192 15,6% 52 4,2% 17 1,4% Eindtotaal 9544 100,0% 3593 37,6% 2265 23,7% 1481 15,5% De mate waarin de woningzoekenden in 2015 actief zijn op de Lelystadse woningmarkt verschilt per doelgroep. Het zijn vooral de één en twee persoonshuishoudens vanaf 23 tot 55 jaar en de gezinnen die in 2015 actief waren. Kijkend naar welke doelgroepen deelnemen aan het loten in 2015, dan lijkt de nood bij deze doelgroepen ook het hoogst. Het beeld is hiermee grotendeels vergelijkbaar met de jaren daarvoor. Echter de druk onder woningzoekenden van 23 tot 55 jaar lijkt langzaam toe te nemen. Dit zou dan ook tot uiting moeten komen in de wachttijden. Wat betreft de herkomst van de woningzoekenden die in 2015 hebben gereageerd, komt 76% uit Lelystad. Het percentage is hoger bij de groep van 55 jaar en ouder (83%), de jongeren (80%) en de één en twee persoonshuishoudens zonder kinderen (77%). Het percentage is lager bij de één en twee persoonshuishoudens met kinderen (70%). In vergelijking met 2014 neemt bij alle doelgroepen het percentage dat uit Lelystad komt iets af. Wordt er gekeken naar de herkomst van de woningzoekenden die deelnemen aan het loten (de spoedzoeker), dan komt 70% van de deelnemers uit Lelystad. Dit is vergelijkbaar met 2014. Zoeken of sparen? Van het totaal aantal woningzoekenden per eind december 2015, is 62% (5.951) niet acuut op zoek naar een huurwoning in Lelystad. Na hun inschrijving hebben ze nog nooit gereageerd op een beschikbare huurwoning (= passieve woningzoekende). Deze groep heeft zich waarschijnlijk uit voorzorg ingeschreven en bouwt zo inschrijfduur op. De overige 38% (3.593) heeft na hun inschrijving wel eens gereageerd op het woningaanbod (=actieve woningzoekende), waarvan 2.265 daadwerkelijk in 2015 (= 24% van het totaal). Rapportage Woonruimteverdeling 2015 jma, maart 2016 pagina 7 van 19
Inschrijfduur Per 31 december 2015 hebben de 9.544 woningzoekenden een gemiddelde inschrijfduur van 4,3 jaar (2014 -> 4,2 jaar). In onderstaand staafdiagram is de inschrijfduur onderverdeeld naar de activiteit op de woningmarkt. Wat opvalt, is dat naarmate de inschrijfduur oploopt de activiteit op de woningmarkt afneemt. Daarnaast is er een grote groep van woningzoekenden die al langer dan 5 jaar staan ingeschreven. Deze groep groeit gestaag naar 36% in 2015 (2014-> 34%, 2013 -> 29%, 2012 -> 23%). Zij wachten klaarblijkelijk op die ene woning of staan uit voorzorg ingeschreven en sparen inschrijftijd. Kijkend naar de woningzoekenden die reageren op de te verloten woningen, dan staat 46,9% korter ingeschreven dan een jaar en 24,6% tussen de 1 en 2 jaar. Van de 28,5% die langer dan 2 jaar staat ingeschreven, bestaat 48% uit één en twee persoonshuishoudens in de leeftijd van 23 tot 55 jaar (was in 2014 nog 34,5%) en 44% uit de gezinnen met kinderen (was in 2014 nog 50,4%). Klaarblijkelijk neemt de nood onder de uit één en twee persoonshuishoudens in de leeftijd van 23 tot 55 jaar die iets langer staan ingeschreven toe. 4. Aanbod huurwoningen De basis voor het aanbod van huurwoningen wordt gevormd door het aantal huurwoningen van Centrada en de labeling daarvan voor de doelgroepen. Per 31 december 2015 heeft Centrada 8.650 woningen in haar bezit/beheer (zie taartdiagram). In vergelijking met 2014 is het bezit met 13 woningen toegenomen. De toename wordt veroorzaakt door de oplevering van 24 nieuwbouw seniorenappartementen (locatie Rode Klif) en de verkoop van 11 huurwoningen. Daarnaast wordt een aantal appartementen niet langer exclusief toegewezen aan 55 plussers, waardoor het aantal seniorenappartementen afnam en het aantal appartementen groeide. Dit omdat deze woningen qua uitrustingsniveau niet langer uitermate geschikt zijn voor deze doelgroep en ook de vraag onder deze doelgroep voor deze woningen afnam. Aanbod per huishouden Door de woningbezettingsnormen (verhouding tussen het aantal kamers van de woning en het aantal personen waarmee de woning betrokken mag worden) en de doelgroeplabels (jongeren en 55 plussers) komen de verschillende huishoudens niet voor elke woning in aanmerking. In onderstaande tabel is in aantallen aangegeven welke huishoudens voor welke woningtypen in aanmerking komen. Of een huishouden daadwerkelijk in aanmerking komt voor de woning hangt ook af van het inkomen. Tabel 3: Daadwerkelijk aanbod voor huishoudens op basis van woningbezettingsnormen en doelgroeplabels per 31-12-2015 Huishouden Appartement Eengezinswoning Jongerenappartement Kamer Seniorenappartement Seniorenwoning Totaal 1 persoon vanaf 18 jaar 1672 14 6 1692 2 personen vanaf 18 jaar 1330 1330 3 personen vanaf 18 jaar 103 2801 2904 4 personen vanaf 18 jaar 966 966 jongeren tot 23 jaar (1+2 personen) 509 509 55 plussers (1+2 personen) 919 330 1249 Totaal 1775 5111 509 6 919 330 8650 Rapportage Woonruimteverdeling 2015 jma, maart 2016 pagina 8 van 19
huuropzeggingen In 2015 heeft Centrada 708 huuropzeggingen ontvangen (mutatiegraad van 8,2%). Dit zijn er 15 minder dan in 2014 (mutatiegraad van 8,3%). In 2015 betreft 48% van de huuropzeggingen een eengezinswoning (44% in 2014). Niet elke huuropzegging betekent overigens dat de woning ook daadwerkelijk beschikbaar is voor verhuur en wordt geadverteerd. Zo vinden er huuropzeggingen plaats omdat een zittende huurder de woning koopt of omdat de woning wordt geruild met een andere huurder (woningruil). Daarnaast worden enkele woningen direct toegewezen aan urgenten (o.a. zorgurgenten). aangeboden huurwoningen In 2015 zijn 736 verschillende woningen via een advertentie aangeboden. Het aanbod is hiermee ten opzichte van 2014 (674) met 9,2% gestegen. Echter eind 2014 zijn door de overgang naar een nieuw primair computersysteem twee weken geen woningen geadverteerd. Een deel van de in 2014 opgezegde huurwoningen is hierdoor pas in 2015 geadverteerd, hetgeen grotendeels de toename verklaart. Daarnaast heeft Centrada 24 nieuwbouwappartementen opgeleverd. De invloed hiervan is echter zeer beperkt omdat de meeste woningen gebruikt zijn voor het doorstroomexperiment (zie hoofdstuk 11) en de doorstroming vanwege de doelgroepwijziging uit het naastgelegen woongebouw. te verloten woningen In 2015 zijn 99 woningen van de 736 unieke woningadvertenties ter verloting aangeboden. Dit is 13,5% van het totaal. Het percentage blijft hiermee iets achter op de norm van 15%. Dit komt omdat er in de eerste helft van 2015 te weinig woningen zijn verloot en deze achterstand in de tweede helft van 2015 niet helemaal kon worden goedgemaakt. Hieronder het beoogde en gerealiseerde percentage te verloten woningen per type. Tabel 4: Overzicht percentage verlote woningen in 2015 per woningtype Woningtype Doelstelling te verloten woningen (%) advertenties verloot Realisatie te verloten woningen (%) Appartement 15,2% 194 26 13,4% Eengezinswoning 18,1% 309 49 15,9% Jongerenappartement 9,1% 111 12 10,8% Seniorenappartement 9,7% 88 9 10,2% Seniorenwoning 11,5% 31 3 9,7% Kamer Nvt* 3 Nvt* Nvt* Totaal 15,0% 736 99 13,5% * Kamers die beschikbaar komen worden altijd verloot. Derhalve maken ze geen onderdeel uit van de norm. Maatschappelijke verhuringen Een gedeelte van de woningvoorraad is onttrokken aan het reguliere woonruimteverdeelsysteem, doordat de woningen worden gebruikt door maatschappelijke instellingen en organisaties. In sommige gevallen voor het (onzelfstandig) huisvesten van cliënten (bijvoorbeeld Enkeltje Zelfstandig), in andere gevallen voor het uitvoeren van activiteiten (bijvoorbeeld dagopvang). In het Lokaal Akkoord met de gemeente is afgesproken dat het percentage van het bezit dat jaarlijks wordt onttrokken aan de reguliere woningvoorraad maximaal 1% is. Eind 2015 was dit 0,65% (= 56 woningen) van het woningbezit 1. Eind 2014 was dit nog 0,72% (= 62 woningen) van het woningbezit 2. 1 Totale woningbezit = 8650, peildatum 31 december 2015 2 Totale woningbezit = 8637, peildatum 31 december 2014 Rapportage Woonruimteverdeling 2015 jma, maart 2016 pagina 9 van 19
5. Wachttijd De totale wachttijd voor een huurwoning is de periode vanaf het moment van inschrijving tot en met het moment van toewijzing (datum huurcontract). Daarbij wordt onderscheid gemaakt in passieve wachttijd en actieve wachttijd. De passieve wachttijd is de periode vanaf het moment van inschrijving tot en met het moment dat een woningzoekende voor het eerst reageert op een woningadvertentie. De actieve wachttijd is de periode vanaf het moment dat een woningzoekende voor het eerst reageert op een woningadvertentie tot en met de ingangsdatum van het huurcontract. Gemiddelde wachttijd In 2015 bedraagt de gemiddelde totale wachttijd van woningzoekenden die een huurcontract hebben getekend 3,3 jaar. Hiermee is de totale wachttijd met 0,1 jaar gestegen ten opzichte van 2014. Zoomen we in op 2015 dan gaat gemiddeld 1,8 jaar op aan passieve wachttijd en 1,5 jaar aan actieve wachttijd (van eerste reactie tot en met datum huurcontract). Kijkend naar het jaar daarvoor dan neemt de passieve wachttijd weer wat toe en neemt de actieve wachttijd weer wat af. Wachttijd per doelgroep Per doelgroep zijn de wachttijden zeer uiteenlopend (zie onderstaande grafiek). In 2015 hebben de jongeren tot 23 jaar met 2,1 jaar nog steeds de kortste totale wachttijd. De langste totale wachttijd is voor de senioren vanaf 70 jaar (4,2 jaar). Echter als deze groep actief op zoek gaat naar een woning, dan wordt deze binnen een jaar gevonden. Vooral de één en twee persoonshuishoudens tussen 23 en 55 jaar en de gezinnen met kinderen moeten relatief lang wachten als zij actief op zoek gaan naar een woning (gemiddeld 1,7 jaar actieve wachttijd). Zie ook grafiek hieronder. Wachttijd exclusief loten en urgentie Hoe meer verhuringen er plaats vinden op basis van urgentie (absolute voorrang) en op basis van loten, hoe korter de gemiddelde wachttijden. Het is daarom interessant om te kijken naar de ontwikkeling van de wachttijden van de reguliere woningzoekenden, die op basis van inschrijfduur een woning krijgen toegewezen. Deze wachttijd bepaalt in hoge mate het beeld onder de woningzoekenden over de wachttijden. Rapportage Woonruimteverdeling 2015 jma, maart 2016 pagina 10 van 19
Door de toename van het aantal te huisvesten vergunninghouders in 2015 (urgenten) en de verdere toename in 2016 is het extra interessant om deze ontwikkeling in de gaten te houden. Hieronder de wachttijden per doelgroep exclusief de verhuringen op basis van loten en urgentie. Worden de wachttijden van de reguliere woningzoekenden vergeleken met de totale wachttijden (inclusief loten en verhuringen op basis van urgentie), dan zit het grootste verschil in de wachttijden van de één en twee persoonshuishoudens tussen 23 en 55 jaar, de gezinnen met kinderen en de senioren. De actieve wachttijden voor deze doelgroepen is gemiddeld een half jaar langer dan de gemiddelde actieve wachttijden (inclusief loten en verhuringen op basis van urgentie). Vooralsnog is er geen explosieve groei door bijvoorbeeld de toename van het aantal gehuisveste vergunninghouders merkbaar. Effect van loten Kijkend naar de totale wachttijd van de toegewezen woningen op basis van loten en op basis van inschrijfduur, dan is er een groot verschil tussen beiden. De gemiddelde totale wachttijd in 2015 voor een te verloten woning is 1,3 jaar en die van een woning toegewezen op inschrijfduur 3,5 jaar. Ook de activiteit op de woningmarkt van de woningzoekenden die reageren op de twee verschillende volgordecriteria (loten en inschrijfduur) is verschillend. De groep woningzoekenden die reageert op de te verloten woningen, de zogenaamde spoedzoekers, wachten relatief kort met hun eerste reactie (passieve wachttijd van 0,5 jaar). Na hun eerste reactie hebben ze binnen één jaar een woning (actieve wachttijd van 0,8 jaar). Zij die reageren op de woningen die op inschrijfduur worden toegewezen, staan gemiddeld 2,0 jaar ingeschreven voordat zij voor het eerst reageren op het woningaanbod (= passieve wachttijd). Daarna duurt het gemiddeld nog 1,6 jaar voordat zij een woning hebben (= actieve wachttijd). De wachttijd voor de loting woningen is hiermee substantieel lager. Afspraken lokaal akkoord In het met de gemeente Lelystad afgesloten Lokaal Akkoord zijn streefwaarden opgenomen ten aanzien van de gemiddelde actieve wachttijden. In onderstaande tabel is de gerealiseerde actieve wachttijd vanaf 2012 afgezet tegen de na te streven actieve wachttijd (doel). De gerealiseerde actieve wachttijden voor 2015 liggen voor vier van de vijf doelgroepen boven de beoogde actieve wachttijd uit het Lokaal Akkoord. Wel is er een dalende trend zichtbaar ten aanzien van de actieve wachttijden van de één en twee persoonshuishoudens tussen 23 en 55 jaar en de gezinnen met kinderen over de afgelopen jaren. Tabel 5: Overzicht actieve wachttijden per doelgroep in jaren 2012 2013 2014 2015 Doelgroep: Doel Realisatie Verschil Realisatie Verschil Realisatie Verschil Realisatie Verschil Jongeren van 18 tot 23 jaar 0,9 1,0 + 0,1 1,0 + 0,1 0,9 0,0 1,0 + 0,1 1 en 2 pers. huishoudens 23 54 jaar 1,4 1,9 + 0,5 1,4 0,0 1,8 + 0,4 1,7 + 0,3 1 en 2 pers. huishoudens met kinderen 1,3 2,1 + 0,8 1,8 + 0,5 2,0 + 0,7 1,7 + 0,4 1 en 2 pers. huishoudens 55 69 jaar 0,9 0,7-0,2 1,0 + 0,1 0,8-0,1 1,2 + 0,3 Senioren vanaf 70 jaar 1,0 0,7-0,3 1,4 + 0,4 1,0 0,0 1,0 0,0 Rapportage Woonruimteverdeling 2015 jma, maart 2016 pagina 11 van 19
6. Urgentie Woningzoekenden hebben de mogelijkheid om bij een acute, zeer uitzonderlijke en dringende omstandigheid urgentie aan te vragen op basis van het urgentiereglement. Naast de urgenties via het urgentiereglement zijn er nog enkele andere bijzondere situaties, waarbij een woningzoekende absolute voorrang krijgt. Het urgentiereglement Urgentieverzoeken worden tweewekelijks beoordeeld door de urgentiecommissie van Centrada. In 2015 zijn 86 dossiers in behandeling genomen. Dit zijn er fors meer dan in 2014 (58 dossiers) en 2013 (52 dossiers). De stijging is vooral het gevolg van een forse toename van het aantal urgentieaanvragen op basis van sociale gronden. Medewerkers van Centrada die de urgentieaanvragen persoonlijk in ontvangst nemen en beoordelen op volledigheid, geven aan dat meer woningzoekenden dan voorheen een poging wagen, ook al weet men dat de kans gering is. De urgentiecommissie heeft bij 33 dossiers urgentie verstrekt, waarvan vijf middels goedkeuring door directie (zeer bijzondere situatie waarbij niet of slechts gedeeltelijk wordt voldaan aan de in het reglement beschreven regels). Daarnaast heeft de onafhankelijke geschillencommissie van Centrada op verzoek van de aanvragers nog dertien afgewezen urgentieverzoeken beoordeeld (in 2014 waren dit er zestien). De geschillencommissie heeft bij drie afwijzingen alsnog een urgentie toegewezen. Het totaal aantal toegekende urgenties komt hiermee op 36. Zie onderstaande tabel. Tabel 6: toegekende urgenties 2011-2015 Type urgentie 2011 2012 2013 2014 2015 Medische urgentie 30 12 12 7 10 Financiële urgentie 5 11 7 17 10 Sociale urgentie 8 9 7 11 16 Totaal 43 32 26 35 36 In 2015 zijn 31 woningen verhuurd op basis van urgentie conform het urgentiereglement. Hiermee daalt het aantal verhuringen aan deze groep urgenten ten opzichte van 2014 (42). De daling wordt veroorzaakt door de afname van de financiële urgenties. Waren er in 2014 nog negentien verhuringen op financiële gronden; in 2015 is dit gedaald naar acht. Gemiddeld heeft een urgente in 2015 met 1,5 maand nadat de urgentie is toegekend een woning. Centrada voldoet hiermee aan de afspraken in het Lokaal Akkoord (wachttijd urgenten is korter dan drie maanden). Overige urgenties Vergunninghouders De verdeling voor de huisvesting van mensen die een verblijfsvergunning hebben gekregen, wordt per jaar vastgesteld op basis van het inwoneraantal van de gemeente. De gemeente Lelystad heeft voor 2015 de taakstelling om 149 vergunninghouders te huisvesten (63 taakstelling eerste helft 2015, 67 taakstelling tweede helft 2015 en negentien achterstand 2014). In 2015 heeft Centrada 131 vergunninghouders gehuisvest in 50 woningen (op basis van huurcontract). Dit is een gemiddelde bezettingsgraad van 2,6 personen per woning. Stadsurgenten In 2015 zijn er geen urgenties verstrekt of verzilverd in het kader (voorgenomen) sloop en/of herontwikkeling. Zorgurgentie Centrada heeft met zorginstellingen afspraken gemaakt voor welke woningen of wooncomplexen een garantie geldt ten aanzien van geplande en ongeplande zorg. De wooncomplexen in de zogenaamde woonservicebuurten met zorggarantie zijn: Woonservicebuurt de Hoven (Coloriet), Woonservicebuurt Hanzepark (Woonzorgcentra Flevoland) en Woonservicebuurt de Uiterton (Woonzorgcentra Flevoland). Centrada hanteert bij de verdeling van deze complexen met zorggarantie een specifieke voorrangsregeling, de zogenaamde zorgurgentie. Woningzoekenden met een zorgindicatie afgegeven door het CIZ (Centrum Indicatiestelling Zorg) 1 kunnen in aanmerking komen voor deze zorgurgentie. In 2015 zijn in totaal veertien woningen verhuurd met een zorgurgentie. 1 Met uitsluiting van zware psychiatrische problematiek Rapportage Woonruimteverdeling 2015 jma, maart 2016 pagina 12 van 19
Uitstroom Maatschappelijke organisaties Centrada heeft met diverse maatschappelijke organisaties afspraken gemaakt om cliënten van deze organisaties in het kader van hun behandeling of juist na afloop van de behandeling in staat te stellen vrijwel direct toe te treden tot de woningmarkt. Enerzijds wil Centrada hiermee bijdragen aan het voorkomen dat deze mensen door het ontbreken van passende huisvesting terug zouden vallen in hun ontwikkeling. Anderzijds draagt Centrada hiermee bij aan het bevorderen van de doorstroming bij de maatschappelijke organisaties, zodat zij weer ruimte hebben voor nieuwe cliënten. Het percentage toewijzingen in het kader van doorstroming vanuit maatschappelijke organisaties bedraagt maximaal 6,0% van het aantal huuropzeggingen per jaar (Lokaal Akkoord). Centrada heeft op basis van bovenstaande afspraak in 2015 in totaal 44 woningen met urgentie toegewezen. Dit is 6,2% van het aantal opgezegde huurwoningen (708). Hiermee wordt voor het eerst het maximaal percentage gehaald en zelfs licht overschreden. Dit is het gevolg van het scheiden van wonen en zorg, waarbij cliënten van maatschappelijke organisaties korter worden begeleid en sneller uitstromen. Laatste kans beleid Het laatste kans beleid is een laatste kans voor huurders in de gemeente Lelystad die vanwege huurschuld of overlast zijn uitgezet of dreigen te worden uitgezet. In 2015 heeft Centrada dit beleid niet toegepast. Aanbod/kans voor de reguliere woningzoekenden Elke urgentie (voorrang) die wordt verstrekt betekent een verkleining van het aanbod/kans voor de reguliere woningzoekende. Hetgeen hun kansen doet afnemen en hun wachttijden laat stijgen. Om het effect van urgentie enigszins zichtbaar te maken, zijn in onderstaande tabel alle verhuringen op basis van urgentie afgezet tegen het totaal aantal verhuringen. Zo is te zien dat het beschikbare aanbod voor de reguliere woningzoekenden (% reguliere verhuringen) ondanks de toename van vergunninghouders boven de 80% zit. Tabel 7: Percentage reguliere verhuringen 2011-2015 Type aanbod/verhuring 2011 2012 2013 2014 2015 verhuurde huurwoningen 767 663 904 718 743 Verhuurd op basis van urgentiereglement 38 33 23 42 31 Verhuurd mbv 18 mnd wachttijdbonus 45 15 11 2 0 Verhuurd aan vergunninghouders 9 17 21 27 50 Verhuurd aan stadsurgenten 29 6 4 0 0 Verhuurd aan zorgurgenten 12 20 23 13 14 Verhuurd aan uitstroom Maatschappelijke Instelling 44 38 38 32 44 Verhuurd in het kader van het laatste kans beleid 1 1 0 0 0 Totaal aantal urgente verhuringen 178 130 120 116 139 niet urgente verhuringen 589 533 784 602 604 % reguliere verhuringen 78% 80% 87% 84% 81% 7. Staatssteunregeling De staatssteunregeling is per 1 juli 2015 (tijdelijk) aangepast. Voor deze datum moet Centrada minimaal 90% van de sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot 34.911. Na 1 juli 2015 is dit minimaal 80% en mag tot en met 2020 maximaal 10% van de sociale huurwoningen verhuurd worden aan huishoudens met een inkomen tussen 34.911 en 38.950 (prijspeil 2015). De overige 10% sociale huurwoningen kan Centrada toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven 38.950. Wel moet hierbij voorrang worden gegeven aan personen die door persoonlijke, sociale of andere omstandigheden, moeilijkheden ondervinden bij het vinden van voor hen passende huisvesting. Centrada heeft met de gemeente afgesproken om alleen in uitzonderlijke situaties (urgentie) sociale huurwoningen aan hogere inkomens te verhuren. In 2015 zijn er daarom twee sociale huurwoningen aan deze groep toegewezen (in 2014 waren dit zeven, in 2013 vijftien en in 2012 zes). Voor 2015 komt hiermee het aantal sociale verhuringen aan huishoudens met een inkomen tot 34.911 op 99,7%. Hiermee voldoet Centrada ruim aan de oude en nieuwe staatssteunregeling. Rapportage Woonruimteverdeling 2015 jma, maart 2016 pagina 13 van 19
8. Populariteit Centrada bepaalt aan de hand van het aantal reacties per woningadvertentie hoe populair een bepaald woningtype en/of buurt is. Hierbij wordt verondersteld dat een gewilde/populaire huurwoning meer reacties genereert dan een minder gewilde huurwoning. Centrada publiceert sinds 2015 dagelijks de huurwoningen die beschikbaar komen of zijn. Op basis van huishoudsamenstelling, leeftijd en inkomen kan een woningzoekende onbeperkt op het aanbod reageren. De populariteit wordt enigszins verkleurd door het aantal aangeboden woningen. Minder aanbod betekent vaak meer reacties en dus een stijging in populariteit. Daarnaast is er de calculerende woningzoekende. Deze reageert pas als deze in zijn ogen voldoende wachttijd/inschrijftijd heeft opgebouwd om kans te maken op een woning. reacties reacties per advertentie In 2015 heeft Centrada 780 1 advertenties gepubliceerd met huurwoningen van Centrada. Op deze advertenties is in totaal 72.021 keer gereageerd. Het gemiddeld aantal reacties komt hierdoor op 92 reacties per woning. In vergelijking met 2014 is dit fors hoger (toen gemiddeld 66 reacties per woning). Echter sinds 2015 worden de beschikbare woningen dagelijks geadverteerd in plaats van één keer in de week. De mogelijkheden om te reageren zijn hierdoor toegenomen, waardoor de cijfers niet meer één op één zijn te vergelijken met de jaren daarvoor. reacties per woningtype Het aantal reacties per woningtype verschilt. Het minst populair zijn de kamers (gemiddeld 10 reacties). Gevolgd door de woningen/appartementen die bestemd zijn voor senioren (gemiddeld tussen de 12 en 19 reacties). Voor appartementen die bestemd zijn voor jongeren ligt het gemiddeld aantal reacties op 57. Op de appartementen en eengezinswoningen die niet specifiek bestemd zijn voor een doelgroep wordt gemiddeld respectievelijk 121 en 126 keer gereageerd. Hoe kleiner de appartementen en de eengezinswoningen hoe populairder deze zijn. Zo reageerden gemiddeld 168 woningzoekenden op een twee kamer appartement en 163 woningzoekenden op een drie kamer eengezinswoning. Deze populariteit hangt nauw samen de omvang van de doelgroep die daadwerkelijk actief is op de woningmarkt en de mogelijkheden die deze doelgroep heeft om op woningen te reageren op basis van leeftijd, omvang huishouden en inkomen. Er is namelijk een grote groep actieve één en twee persoonshuishoudens die gezien de woningbezettingsnormen op een beperkt deel van het woningbezit mag reageren. reacties per toewijzingsmethode Wordt het aantal reacties uitgesplitst per toewijzingsmethode (op basis van loten en inschrijftijd) dan wordt op een te verloten woning gemiddeld 113 keer gereageerd en op een regulier toe te wijzen woning 89 keer. Als de toewijzingsmethode wordt onderverdeeld naar woningtypen dan valt op dat vooral de te verloten eengezinswoningen en appartementen populairder zijn. Bij de andere woningtypen zijn de te verloten woningen iets populairder (iets meer reacties). Enige uitzondering zijn de jongerenappartementen; hier maakt de toewijzingsmethode nagenoeg niet uit voor het aantal reacties (zie tabel 8). Tabel 8: gemiddelde reacties per woningtype en toewijzingsmethode Woningtype gem. reacties 2015 gem. reacties 2015/loten gem. reacties 2015/inschrijftijd Appartement 121 138 118 Eengezinswoning 126 154 120 Jongerenappartement 57 56 57 Kamer 10 10 - Seniorenappartement 12 16 11 Seniorenwoning 19 26 18 Gem aantal reacties 92 113 89 1 Een aantal huurwoningen is meer dan één keer geadverteerd om een (geschikte) huurder te vinden. In totaal gaat het om 736 unieke adressen. Rapportage Woonruimteverdeling 2015 jma, maart 2016 pagina 14 van 19
reacties per eiland Kijkend naar het gemiddeld aantal reacties per eiland in combinatie met het woningtype dan zijn er enorme verschillen. De woningen in Warande zijn het populairst (gezien het gemiddeld aantal reacties). Een stuk minder populair zijn de woningen in de omgeving van het Lelycentre, Centrum, Haven en de Zuiderzeewijk. Dit beeld komt overeen met 2014. Tabel 9: gemiddelde reacties 2015 per woningtype en eiland Woningtype / Eiland Warande Punter Jol Galjoen Schouw Kempenaar Gondel Hanzepark Botter Schoener Tjalk Zuiderzeewijk Lelycentre eo Atolwijk Boswijk Waterwijk Haven Centrum Gem aantal reacties Appartement 130 144 155 100 88 166 120 101 118 124 121 Eengezinswoning 181 114 155 144 95 119 141 115 33 126 Jongerenappartement 71 65 51 46 55 52 66 57 Kamer 10 10 Seniorenappartement 23 6 10 9 13 15 12 12 Seniorenwoning 15 36 17 18 17 19 Gem aantal reacties 181 99 132 87 74 26 107 102 90 90 68 92 9. Weigeringen Van een weigering is sprake als een woningzoekende alsnog afziet van de door hem/haar gewenste woning, omdat de woning/woonomgeving toch niet voldoet, zonder afmelding niet komt opdagen bij een bezichtiging of omdat blijkt dat de woningzoekende niet aan de juiste criteria voldoet (inkomen, leeftijd en/of huishoudensamenstelling). In 2015 hebben 306 woningzoekenden een woning geweigerd, zijn 315 woningzoekenden niet komen opdagen bij een bezichtiging en heeft Centrada 153 woningzoekenden geweigerd (voldeden niet aan de criteria of hadden de benodigde formulieren niet op tijd in orde). In totaal komt het aantal weigeringen hiermee op 774 weigeringen. Woningzoekenden kunnen niet onbeperkt woningen weigeren. Ze geven immers zelf expliciet aan voor welke woning ze in aanmerking willen komen. Na drie weigeringen volgt daarom een uitsluiting van zes maanden en na zes weigeringen een uitschrijving. In 2015 zijn drie woningzoekenden voor een half jaar uitgesloten en geen één woningzoekende uitgeschreven. Bij de te verloten woningen betekent een weigering het verlies van de inschrijftijd. Dit ter voorkoming dat men zo maar een gokje waagt en bewust kiest voor een te verloten woning. Bij een tweede weigering wordt men uitgeschreven. Ondanks deze restrictie hebben 30 ingelote woningzoekenden de woning geweigerd en zijn 48 woningzoekenden niet komen opdagen bij de bezichtiging. Er zijn dus 78 woningzoekenden die hun opgebouwde inschrijftijd hebben verloren, waarvan één ingelote woningzoekende definitief is uitgeschreven. Ongeveer 60% van de kandidaten die hebben geweigerd, stonden relatief kort ingeschreven (< 6 maanden). Blijkbaar is voor hen het verliezen van de relatief korte wachttijd geen straf of blijkt de nood toch niet zo hoog. Daarnaast valt op dat 50% van de weigeraars niet uit Lelystad komt. 10. Experiment doorstroming Centrada is in 2014 gestart met een experiment om 65 plussers te verleiden te verhuizen van een grote eengezinswoning (4 kamers of meer) naar een kleinere voor senioren geschikte(re) gelijkvloerse woning. Door 65 plussers uit eengezinswoningen te laten verhuizen komt er extra aanbod beschikbaar, hetgeen een positief effect heeft op de slaagkansen en de wachttijden van de gezinnen met kinderen. Om daarnaast de verhuisketen te verlengen wil Centrada de vrijgekomen woningen exclusief labelen voor huurders die een woning van Centrada achterlaten. Hiermee wordt extra aanbod/doorstroming gegenereerd. Immers de labeling zorgt er voor dat er ten minste twee verhuizingen in het bezit van Centrada plaatsvinden. Zonder labeling kan de verhuisketen na één verhuizing ophouden. De gelabelde woningen worden op basis van inschrijfduur toegewezen. Voor het verleiden van de 65 plussers is een combinatie van prikkels ingezet. Voor het experiment werden twaalf nieuwbouw seniorenappartementen gereserveerd (oplevering 1 e helft 2015), die met voorrang en een huurkorting konden worden ingezet voor het experiment. Daarnaast was er persoonlijk contact met geïnteresseerden en was er (financiële) ruimte om praktische bezwaren (deels) weg te nemen om zo de drempel voor het verhuizen te verlagen. Rapportage Woonruimteverdeling 2015 jma, maart 2016 pagina 15 van 19
In het najaar van 2014 heeft Centrada circa 125 huurders voor het experiment benaderd (brief en telefoontje). Het ging hierbij om huurders van grotere eengezinswoningen (4/5/6 kamers), ouder dan 65 jaar en met minimale woonduur van tien jaar. Dit leverde 22 geïnteresseerden op. Gedurende het traject zijn dertien geïnteresseerden afgehaakt en zijn uiteindelijk negen van hen daadwerkelijk verhuisd naar het nieuwbouwappartement. Hiermee zijn niet alle beoogde twaalf woningen voor het experiment gebruikt. De drie overgebleven woningen zijn toen via de normale weg verhuurd (via een advertentie). De negen vrijgekomen eengezinswoningen zouden worden toegewezen aan woningzoekenden die een woning van Centrada achterlieten (= doorstromer). Hierdoor zou immers een verhuisketen op gang worden gebracht en de verhuisketen worden verlengd en doorstroming worden bevorderd. Echter de toewijzingsregels zijn tijdens het experiment veranderd. Na reclamatie van een buitengesloten urgente, is besloten om alsnog urgenten absolute voorrang te verlenen in plaats van de doorstromers. Met als gevolg dat er van de negen woningen maar zes eengezinswoningen zijn toegewezen aan een doorstromer. Het volkshuisvestelijke effect/succes van het experiment is hierdoor beperkt. Feitelijk gezien zijn er dus maar zes verhuisketens op gang gebracht. Deze zes verhuisketens bevatten in totaal achttien verhuizingen. Gezien deze resultaten krijgt het experiment (vooralsnog) geen vervolg. 11. Concluderend Het aantal woningzoekenden is met 9.544 het afgelopen jaar vrij stabiel gebleven (119 meer dan in 2014). Woningzoekenden komen vooral uit Lelystad (84%). Bij de nieuwe inschrijvingen (2.321 in 2015) komt 73% van de woningzoekenden uit Lelystad. Wat betreft het inkomen geeft 87% van de woningzoekenden aan dat ze minder verdienen dan 34.911 (= grens staatssteunregeling). Van het aantal ingeschreven woningzoekenden is 62% (5.951) niet actief op zoek naar een huurwoning in Lelystad. Na hun inschrijving hebben ze nog nooit gereageerd op een beschikbare huurwoning (= passieve woningzoekende). De overige 38% (3.593) heeft na hun inschrijving wel eens gereageerd op het woningaanbod (=actieve woningzoekende), waarvan 2.265 daadwerkelijk in 2015 (= 24% van het totaal). De groep niet actieve woningzoekenden, die langer dan 5 jaar staan ingeschreven wordt steeds groter (in 2015 was dit 36%). Als zij op enig moment hun wachttijd gaan verzilveren, dan vervuilen zij hiermee de wachttijd. Immers zij waren niet de gehele duur van hun inschrijving actief op zoek (of aan het wachten) op een passende woning en rijst de vraag in hoeverre er bij deze woningzoekenden gesproken kan worden over wachttijd. Onderzocht moet worden of en hoe dit scherper in beeld kan worden gebracht (bijvoorbeeld door de introductie van zoektijd). Het zijn vooral de één en twee persoonshuishoudens vanaf 23 tot 55 jaar en de gezinnen die in 2015 actief waren en waarbij de nood het hoogst lijkt. Het beeld is hiermee grotendeels vergelijkbaar met de jaren daarvoor. Echter de druk onder woningzoekenden van 23 tot 55 jaar lijkt langzaam toe te nemen. In 2015 bedraagt de gemiddelde totale wachttijd 3,3 jaar. Hiermee is de totale wachttijd met 0,1 jaar gestegen ten opzichte van 2014. Van de wachttijd gaat gemiddeld 1,8 jaar op aan passieve wachttijd (van inschrijving tot eerste reactie) en 1,5 jaar aan actieve wachttijd (van eerste reactie tot en met datum huurcontract). De langste totale wachttijd is voor de senioren vanaf 70 jaar (4,2 jaar). Echter als deze groep actief op zoek gaat naar een woning dan wordt deze binnen een jaar gevonden. De één en twee persoonshuishoudens tussen 23 en 55 jaar en de gezinnen met kinderen moeten iets langer wachten als zij actief op zoek gaan naar een woning (gemiddeld 1,7 jaar actieve wachttijd). Het verloten van woningen heeft een positief effect op de wachttijden. De gemiddelde totale wachttijd in 2015 voor een te verloten woning is 1,3 jaar (2,2 jaar korter dan toewijzingen op basis van inschrijfduur). Gemiddeld genomen hebben de woningzoekenden die reageren op een te verloten woning (de spoedzoekers ) binnen tien maanden nadat er voor het eerst is gereageerd een woning (=actieve wachttijd). Het huisvesten van vergunninghouders heeft in 2015 nagenoeg geen negatief effect gehad op de kansen/wachttijden voor de reguliere woningzoekenden. Dit komt omdat net als in het jaar daarvoor een groot deel van de verhuringen geschiedde aan woningzoekenden zonder urgentie (81% in 2015 versus 84% in 2014). De hoge gemiddelde huishoudgrootte van de vergunninghouders (gemiddeld 2,6 personen per woning, terwijl het landelijk gemiddelde voor deze groep 2,0 is) heeft hier ook aan bijgedragen. Rapportage Woonruimteverdeling 2015 jma, maart 2016 pagina 16 van 19
12. Vooruitblik 2016 Woningcorporaties moeten vanaf 1 januari 2016 bij het verhuren van sociale huurwoningen Passend toewijzen. Dit betekent dat Centrada 95% van huishoudens die recht hebben op huurtoeslag een woning met een betaalbare aanvangshuur moet bieden (niet hoger dan de aftopgrenzen huurtoeslag). Zie tabel hieronder. PASSEND TOEWIJZEN (PRIJSPEIL 2016) Type huishouden Huishoudinkomen per jaar Aanvangshuur bij toewijzing < 586,68 < 628,76 < 710,68 Eenpersoons < AOW-grens 22.100 95% < 5% Tweepersoons < AOW-grens 30.000 95% < 5% Drie- en meerpersoons < AOW-grens 30.000 95% < 5% Eenpersoons > AOW-grens 22.100 95% < 5% Tweepersoons > AOW-grens 30.050 95% < 5% Drie- en meerpersoons > AOW-grens 30.050 95% < 5% Zonder dwingende regelgeving wees Centrada in 2014 al 87% van de woningen passend toe. Om 95% te halen is het mogelijk om de laagste inkomens voor bepaalde sociale huurwoningen uit te sluiten. Echter om de slaagkansen voor juist de laagste inkomensgroepen gelijk te houden, kiest Centrada er voor om per 1 januari 2016 bij circa 800 woningen de aanvangshuur te verlagen. De staatssteungrens is tijdelijk verruimd. Centrada mag nu ook sociale huurwoningen verhuren aan huishoudens met een inkomen tussen 35.740 en 39.874 (prijspeil 2016). Omdat een deel van deze inkomensgroep geen toegang heeft tot de koopmarkt (leeftijd, onvoldoende leencapaciteit, geen vast inkomen), heeft Centrada sinds januari 2016 een beperkt deel van haar sociale huurwoningen (huurprijs vanaf 628,77) voor deze doelgroep bereikbaar gemaakt. In 2016 evalueert Centrada het huidige woonruimteverdeelsysteem. Op basis van deze evaluatie wordt nieuw beleid geschreven voor 2017-2020. Tijdens de evaluatie wordt onder andere bekeken of het huidige aanbod van Centrada nog aansluit op de (toekomstige) vraag vanuit de woningzoekenden. En welk effect de huidige doelgroeplabeling en woningbezettingsnormen hebben op de kansen van bepaalde doelgroepen. Daarnaast wordt nader ingegaan op de definitie van de (actieve) wachttijd. Wanneer ben je als woningzoekende nu echt actief op de woningmarkt? Ook wordt er gekeken naar het systeem van woonruimteverdeling zelf. Past het aanbodmodel waarbij woningen worden verdeeld op basis van inschrijfduur en loting nog bij de eisen/wensen van deze tijd? Uiteraard worden gemeente en HVOB hier nauw bij betrokken. Centrada zal in 2016 meer aanbod creëren met een huurprijs van rond 450, gericht op alleenstaanden met een jaarinkomen tot 22.100. Dit door het verlagen van de aanvangshuren van een deel van de woningvoorraad. De wat kleinere en sobere woningen komen hiervoor in aanmerking. Centrada maakt in 2016 nieuwe prestatieafspraken met de gemeente. Er zullen onder andere afspraken worden gemaakt over/uitgangspunten bepaald ten aanzien van: de beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor nieturgenten (minimaal 75%), het effect van Passend toewijzen op de slaagkansen van de woningzoekenden, het percentage te verloten woningen en de ontwikkeling van de wachttijden. Rapportage Woonruimteverdeling 2015 jma, maart 2016 pagina 17 van 19
Bijlage 1. Wachttijden per woningtype en eiland Wachttijd per woningtype Hieronder de (actieve) wachttijden per woningtype over 2013 tot en met 2015. Tabel: Wachttijd 2013 per woningtype Totale wachttijd in jaren Actieve wachttijd in jaren Woningtype woningen opzeggingen % verhuizingen Eengezinswoning met 2 kamers 316 29 9,2% 2,6 1,2 Eengezinswoning met 3 kamers 1361 114 8,4% 3,6 1,7 Eengezinswoning met 4 kamers 2786 187 6,7% 3,6 1,9 Eengezinswoning met 5 kamers 692 35 5,1% 3,8 1,9 Eengezinswoning met 6 kamers 279 19 6,8% 2,8 1,2 Totaal eengezinswoningen 2013 5434 384 7,1% 3,5 1,7 Appartement met 1 kamer 8 2 25,0% 1,8 0,9 Appartement met 2 kamers 1153 178 15,4% 2,6 1,1 Appartement met 3 kamers 1893 223 11,8% 3,6 1,3 Appartement met 4 kamers 188 19 10,1% 2,9 1,5 Totaal appartementen 2013 3242 422 13,0% 3,2 1,2 Tabel: Wachttijd 2014 per woningtype Totale wachttijd in jaren Actieve wachttijd in jaren Woningtype woningen opzeggingen % verhuizingen Eengezinswoning met 2 kamers 316 27 8,5% 2,9 1,3 Eengezinswoning met 3 kamers 1359 115 8,5% 3,9 1,9 Eengezinswoning met 4 kamers 2808 165 5,9% 3,4 2,0 Eengezinswoning met 5 kamers 690 30 4,3% 3,2 2,5 Eengezinswoning met 6 kamers 279 9 3,2% 4,6 3,0 Totaal eengezinswoningen 2014 5452 346 6,3% 3,6 2,0 Appartement met 1 kamer 8 2 25,0% - - Appartement met 2 kamers 1153 188 16,3% 2,5 1,2 Appartement met 3 kamers 1836 176 9,6% 3,5 1,4 Appartement met 4 kamers 188 11 5,9% 2,1 1,6 Totaal appartementen 2014 3185 377 11,8% 2,9 1,3 Tabel: Wachttijd 2015 per woningtype Totale wachttijd in jaren Actieve wachttijd in jaren Woningtype woningen opzeggingen % verhuizingen Eengezinswoning met 2 kamers 316 33 10,4% 2,7 0,8 Eengezinswoning met 3 kamers 1358 99 7,3% 4,1 1,7 Eengezinswoning met 4 kamers 2801 164 5,9% 3,4 1,8 Eengezinswoning met 5 kamers 688 26 3,8% 3,4 1,6 Eengezinswoning met 6 kamers 278 20 7,2% 2,4 1,6 Totaal eengezinswoningen 2015 5441 342 6,3% 3,5 1,6 Appartement met 1 kamer 8 2 25,0% 1,7 1,3 Appartement met 2 kamers 1153 180 15,6% 2,3 1,1 Appartement met 3 kamers 1860 165 8,9% 3,9 1,5 Appartement met 4 kamers 188 19 10,1% 3,6 1,8 Totaal appartementen 2015 3209 366 11,4% 3,1 1,3 Rapportage Woonruimteverdeling 2015 jma, maart 2016 pagina 18 van 19
Wachttijd per eiland Hieronder de (actieve) wachttijden per eiland over 2013 tot en met 2015. Tabel: Wachttijd en opzeggingen in 2013 per eiland Totale wachttijd in jaren Actieve wachttijd in jaren Eiland woningen opzeggingen % verhuizingen A. Warande 62 5 8,1% 5,1 2,7 B. Punter, Jol, Galjoen 954 81 8,5% 3,6 1,6 C. Schouw, Kempenaar, Gondel, Hanzepark 1598 91 5,7% 4,1 1,6 D. Botter, Schoener, Tjalk 643 66 10,3% 4,0 1,4 E. Zuiderzeewijk 825 98 11,9% 3,0 1,6 F. Lelycentre en omgeving 75 2 2,7% 3,3 1,1 G. Atolwijk 886 69 7,8% 3,8 1,5 H. Boswijk 1251 114 9,1% 2,9 1,2 I. Waterwijk 1123 133 11,8% 2,9 1,6 J. Lelystad-Haven 155 24 15,5% 2,5 0,9 K. Centrum 1104 123 11,1% 3,0 1,2 Totaal 2013 8676 806 9,3% 3,3 1,4 Tabel: Wachttijd en opzeggingen in 2014 per eiland Totale wachttijd in jaren Actieve wachttijd in jaren Eiland woningen opzeggingen % verhuizingen A. Warande 89 4 4,5% 4,9 2,7 B. Punter, Jol, Galjoen 951 70 7,4% 3,0 1,5 C. Schouw, Kempenaar, Gondel, Hanzepark 1594 88 5,5% 3,9 2,1 D. Botter, Schoener, Tjalk 643 51 7,9% 3,8 1,8 E. Zuiderzeewijk 825 63 7,6% 3,1 1,8 F. Lelycentre en omgeving 75 6 8,0% 4,2 0,3 G. Atolwijk 885 71 8,0% 3,2 1,7 H. Boswijk 1250 120 9,6% 3,1 1,5 I. Waterwijk 1123 122 10,9% 2,5 1,3 J. Lelystad-Haven 155 20 12,9% 2,9 1,8 K. Centrum 1047 108 10,3% 3,3 1,2 Totaal 2014 8637 723 8,3% 3,2 1,6 Tabel: Wachttijd en opzeggingen in 2015 per eiland Totale wachttijd in jaren Actieve wachttijd in jaren Eiland woningen opzeggingen % verhuizingen A. Warande 89 7 7,9% 4,4 3,3 B. Punter, Jol, Galjoen 949 86 9,1% 3,0 1,4 C. Schouw, Kempenaar, Gondel, Hanzepark 1591 80 5,0% 4,9 2,1 D. Botter, Schoener, Tjalk 640 44 6,9% 3,1 1,1 E. Zuiderzeewijk 848 74 8,7% 3,0 1,6 F. Lelycentre en omgeving 75 10 13,3% 4,6 1,7 G. Atolwijk 883 67 7,6% 3,7 1,6 H. Boswijk 1250 113 9,0% 3,0 1,5 I. Waterwijk 1123 100 8,9% 2,4 1,4 J. Lelystad-Haven 155 15 9,7% 3,0 1,5 K. Centrum 1047 112 10,7% 3,2 1,0 Totaal 2015 8650 708 8,2% 3,3 1,5 Rapportage Woonruimteverdeling 2015 jma, maart 2016 pagina 19 van 19