Office Market Report H1 2016 Nederland 1
Nederland In de eerste helft van 2016 is het opnamevolume gestegen ten opzichte van het eerste half jaar van 2015 en kwam uit op circa 390.000 m². Er hebben meer transacties plaats gevonden dan een jaar geleden en ook het aantal m² VVO per transactie ligt hoger. Ten opzichte van 2008 is het aantal transacties afgenomen, maar het gemiddelde m² VVO per transactie toegenomen. Hoewel het met de Nederlandse economie relatief goed gaat, kan internationale politieke onrust (Turkije, Syrië, Brexit) het aantal transacties beïnvloeden, zoals recent gebeurde met de verkoop van het Groothandelsgebouw in Rotterdam. Voor 2017 wordt verwacht dat het opnameniveau op de kantorenmarkt in de grote steden blijft groeien. In Amsterdam is er zelfs al sprake van krapte. Bij een nieuw huurcontract zal een bedrijf over het algemeen hetzelfde aantal meters aanhuren. Dit in tegenstelling tot voorgaande jaren, waarin veelal meters werden afgestoten. Amsterdam is nog steeds een aantrekkelijke vestigingslocatie voor veel kantoorhoudende organisaties. Echter, de verzadigende markt en steeds hogere huurprijzen zorgen er niet alleen voor dat bedrijven zich verplaatsen naar de voorheen minder populaire locaties binnen Amsterdam, maar zorgen tevens voor een oriëntatie op andere steden van de Randstad. In de sector zakelijke dienstverlening vindt nog altijd de meeste opname van kantoorruimte plaats, namelijk 28% van het totaal. De publieke sector volgt met 17% en bedrijven in de sector productie & constructie nemen 16% van de kantoorruimte op. De TMT sector groeit sinds 2013 aanzienlijk. Deze sector is sterk geconcentreerd in zowel Amsterdam als Eindhoven. Opname 2008-2016 Opname per sector H1 2016 Aanbod 2012-2016 Het kantooraanbod is in het eerste half jaar van 2016 gestegen ten opzichte van het voorgaande halfjaar en is nu op een niveau van circa 7.430.000 m². Daarmee komt het aanbod op vergelijkbaar niveau met medio 2015. Er vindt relatief veel transformatie plaats, waarbij de kantoorfunctie veelal plaats maakt voor een residentiële functie en/of commerciële functie. Hierdoor daalt het leegstandsniveau en zien we een consolidatie van de huurniveaus. Door het creëren van schaarste ontstaat een gezondere markt. In steden waar leegstand beperkt blijft tot vastgoed van mindere kwaliteit wordt weer begonnen met nieuwbouw. Business & other services Public services Production & construction Other TMT Wholesale & retail trade, hotels & catering Financial services Transport & tourism 2
NEDERLAND GEMIDDELDE HUURPRIJZEN AMSTERDAM Gemiddeld 185 DEN HAAG Gemiddeld 140 UTRECHT Gemiddeld 145 ROTTERDAM Gemiddeld 135 EINDHOVEN Gemiddeld 115 Top 10 kantoortransacties H1 2016 Gemeente Gebouwnaam Adres Oppervlakte (m²) Gebruiker Rijswijk Steenvoordelaan 370 19.800 Aertgeerts Utrecht Hertogswetering 159 12.000 FNV Utrecht Rijnzathe 10 12.000 Mediq Farma Amsterdam Tiara John M. Keynesplein 12 10.100 Startup-ecosysteem Gouda Wachtelstraat 52 9.300 De Producent B.A. Hilversum Larenseweg 50 7.900 de Alliantie Utrecht Rijnzathe 12 6.700 Achmea Tilburg Professor Cobbenhagenlaan 9 6.200 RVOB Capelle a/d IJssel Hollandsch Diep 69 6.100 Perree & Partners Capital Dordrecht Spuiboulevard 160 6.000 Gemeente Dordrecht 3
Amsterdam > > Amsterdam blijft de stad met het grootste percentage opname in kantoorruimte. In het eerste half jaar van 2016 is bijna 80.000 m² kantoorruimte opgenomen in de regio Amsterdam. Opvallend veel bedrijven hebben de voorkeur om zich in Amsterdam te vestigen. Dat heeft te maken met het aantrekkelijke woonklimaat voor expats, de vraag naar talent die er voor zorgt dat bedrijven zich vestigen in de nabijheid van goedgeschoold personeel en het feit dat Amsterdam simpelweg gezien wordt als the place to be. > > Het aantal start-ups en ZZP ers is aan het toenemen en grote organisaties, zoals Microsoft gaan met oog op innovatie graag de samenwerking aan met kleine partijen. Microsoft doet dit bijvoorbeeld door start-ups bedrijfsruimte aan te bieden. Tevens zien we dat start-ups steeds vaker samen een kantoorruimte gaan huren ten behoeve van de optimalisatie van gebruik van kantoorruimte, het beperken van de huurkosten en het profiteren van elkaars specialisme (de connected community ). Bedrijven zoals WeWork, B-Building, Spaces, Tribes, etc., die dit eveneens faciliteren, laten dan ook een aanzienlijke groei zien. > > De stad Amsterdam heeft een kantorenvoorraad van circa 5.890.000 m². Er dreigt een tekort te ontstaan aan kwalitatief goede kantoorruimte op de gewilde locaties zoals het centrum, de Zuidas en Amsterdam Zuidoost. Dit is voor de gemeente mogelijk aanleiding om de beperkingen voor nieuwbouw te versoepelen en om herontwikkeling naar andere functies te beperken. Dit kan een impuls geven aan gebieden zoals Sloterdijk en Amsterdam-Noord die door de kredietcrisis zwaar achter liggen in hun ontwikkeling en opname. > > Het centrumgebied van Amsterdam-Zuidoost is in toenemende mate een populaire vestigingslocatie voor kantoorgebruikers door de verbeterde kwaliteit van de gebouwen en voorzieningen, maar ook door gemeentelijke investeringen in infrastructuur ter bevordering van bereikbaarheid, veiligheid en leefbaarheid. Vanwege het ontstane tekort aan kwalitatief hoogwaardige kantoren in Zuidoost en de verbeterde faciliteiten en gebouwen, laten de huurprijzen een lichte stijging zien en nemen de incentives aanzienlijk af. De relatieve schaarste zorgt ervoor dat bedrijven uitwijken naar meer betaalbare locaties zoals Sloterdijk, waar momenteel ook wordt gewerkt aan de verbetering van de omgeving en het upgraden van kantoren. > > Amsterdam Zuidas, het CBD van Amsterdam (en ook wel de Financial Mile genoemd), heeft nog ruimte om te groeien. Nieuwbouw vindt plaats op de locaties waar ruimte beschikbaar is, maar ondertussen worden bestaande panden ingenomen door nieuwe huurders. De Zuidas kampt echter met bereikbaarheidsproblemen doordat de ontsluitingswegen met name tijdens spitsuren zeer druk kunnen zijn. Dit zal de komende jaren alleen maar toenemen, omdat de locatie een aantrekkingskracht zal blijven hebben op bedrijven in de financiële sector. Het Zuidasdok, het uitbreiden en deels ondergronds brengen van de A10-zuid, is een gepland project wat onder andere voor een betere verkeersdoorstroming moet zorgen. > > Het is nog de vraag wat de Noord/Zuidlijn voor gevolgen heeft voor het aanbod op de kantorenmarkt: gaat verbeterde bereikbaarheid een impuls geven aan Amsterdam Noord? > > In het gebied De Houthavens lijkt zich een cluster aan retail organisaties te vormen door de komst van onder andere Calvin Klein, Diesel, Gaastra en Tommy Hilfiger. Opname 2008-2016 Aanbod 2012-2016 4
Amsterdam Opname per sector H1 2016 Business & other services TMT Other Wholesale & retail trade, hotels & catering Production & construction Public services Financial services Transport & tourism Huurprijzen per deelgebied Sloterdijk e.o. Hoog 185 Gemiddeld 145 Laag 90 Centrum Hoog 310 Gemiddeld 250 Laag 150 Zuidas Hoog 375 Gemiddeld 330 Laag 270 Schiphol e.o. Hoog 325 Gemiddeld 150 Laag 100 Zuidoost Hoog 195 Gemiddeld 145 Laag 90 5
Den Haag > > Het eerste half jaar van 2016 laat tegenvallende cijfers over de opname van kantoorruimte in de regio Den Haag zien. Er is circa 38.500 m² opgenomen. In Den Haag hebben relatief kleine transacties plaatsgevonden. Van het opnamevolume lag 80% van de metrages tussen de 1.000 en 3.000 m². Naar verwachting zal in 2017 de dynamiek toenemen, omdat bestaande huurcontracten expireren. Daarnaast is het goed mogelijk dat de stijgende huurprijzen en de verzadigende kantorenmarkt in Amsterdam middels spillover effecten bijdragen aan een groeiende vraag in Den Haag in de komende jaren. Enkele grote kantoorgebruikers zijn momenteel: Rijksoverheid; Petrochemie: Shell, Q8, Total Gas & Power en Petrogas; Nationaal: Siemens, KPN, Nationale Nederlanden, PostNL en MN Services; Internationaal vrede en recht: Eurojust, OPCW, Europol, ICC. > > Den Haag heeft te maken gehad met een krimpende publieke sector. Nieuwe speerpunten moeten bijdragen aan de groei van de werkgelegenheid van Den Haag. Den Haag zet met name in op het faciliteren van de universiteit Leiden, Campus Den Haag (faculteit Governance and Global Affairs) de functie als internationale stad van vrede en recht. De universiteit telt nu circa 20.000 tot 30.000 m² VVO. > > De gemeente is tevens vooruitstrevend in de transformatie opgave. Kansarm c.q. leegstaand vastgoed wordt getransformeerd naar andere functies. Dit gebeurt met name op locaties waar niet echt sprake is van een kantorenfunctie, bijvoorbeeld aan de Kortenaerkade. Jaarlijks wordt er ca. 100.000 m² kantooroppervlak aan de voorraad onttrokken. Tegelijkertijd wordt er slechts beperkt bijgebouwd. Locaties waar nog wel gebouwd mag worden zijn bijvoorbeeld het Beatrixkwartier en het Koningin Julianaplein. Door het kleiner worden van het aanbod ontstaat er meer schaarste en daarmee een gezondere vraag-aanbod situatie. > > De stad Den Haag kent een kantorenvoorraad van circa 4.038.000 m². Op dit moment is er circa 12% leegstand en daarvan is circa 16% A-kwaliteit. Dat resulteert in bijgestelde bruto huurprijzen. De huren op de toplocaties (zoals het Beatrixkwartier) bedragen 190 tot 195 per m², echter, incentives van 25 tot 30% zijn eerder regel dan uitzondering. De verwachting is dat de huurprijzen gaan stabiliseren. Opname 2008-2016 Aanbod 2012-2016 6
Den Haag Opname per sector H1 2016 13% 13% 2% 3% 2% 67% Production & construction Business & other services Other Public services TMT Wholesale & retail trade, hotels & catering Huurprijzen per deelgebied Statenkwartier Hoog 160 Gemiddeld 145 Laag 125 Beatrixkwartier Hoog 195 Gemiddeld 165 Laag 125 CS / Voorhout Hoog 220 Gemiddeld 165 Laag 120 Rijswijk Hoog 150 Gemiddeld 105 Laag 55 7
Eindhoven > > Brainport Eindhoven wordt door de Financial Times genoemd als de derde belangrijkste economische motor van Nederland Dit is de laatste jaren te zien aan een stijgende kantorenopname en grotere transacties. Zo heeft Nokia Here haar intrek genomen in de Kennedytoren in het stationsgebied (4.600 m²) en Shimano vestigt per 2017 haar Europese hoofdkantoor op de High Tech campus in een nieuw gerealiseerd kantoorgebouw. Voor het totale opnamevolume van het jaar 2016 wordt eveneens een hoger opnamecijfer verwacht, mede door een aantal grootschalige transacties. > > Er is een toename te zien in het aantal meters dat opgenomen wordt door de TMT sector ten opzichte van de andere sectoren. Van 30% in 2015 tot 43% in 2016. De gebouwen die Philips achterlaat (door verplaatsing van productieprocessen naar het buitenland) worden eveneens door deze sector ingenomen. > > De belangrijkste kantorenlocaties van Eindhoven zijn het stationsgebied, Flight Forum en de High Tech Campus. De stad Eindhoven heeft een totale kantorenvoorraad van circa 1.493.000 m², waarvan circa 15% wordt aangeboden. Op Flight Forum zijn voorzieningen toegevoegd met een ontmoetingsfunctie (zoals horeca). De verhuur van kantoorruimtes gaat relatief goed en huurprijzen consolideren. De High Tech Campus trekt nieuwe kantoren aan door clustering en open innovatie. In het centrum en stationsgebied matchen vraag en aanbod steeds minder. In het centrum is relatief veel kansarm vastgoed, terwijl er in toenemende mate vraag is naar kwalitatief hoogwaardig kantoorvastgoed. > > Er is veel dynamiek in het aanbod door transformaties en nieuwbouw. Zo wordt aan de Mathildelaan 33.000 m² kantoorruimte (voormalige kantoor Philips Lighting) getransformeerd naar 616 woningen met winkels en horeca in de plint. Nu leegstand zich gaat beperken tot kwalitatief minder goede kantoorpanden wordt verwacht dat nieuwbouw zal aanvangen. Naar verwachting wordt het stationsgebied opgevuld met mixed-use nieuwbouw. De Rabobank is er al vergevorderd met de bouw van een nieuwe kantoortoren. Opname 2008-2016 Aanbod 2012-2016 8
Eindhoven Opname per sector H1 2016 TMT Business & other services Production & construction Wholesale & retail trade, hotels & catering Other Huurprijzen per deelgebied West / Airport Hoog 140 Gemiddeld 110 Laag 70 Noord Hoog 135 Gemiddeld 100 Laag 60 Centrum Hoog 170 Gemiddeld 130 Laag 85 Veldhoven Hoog 125 Gemiddeld 115 Laag 85 9
Rotterdam > > Het opnamevolume liet met circa 20.500 m² (transacties groter dan 500 m²) in het eerste half jaar van 2016 in de regio Rotterdam een significante daling zien ten opzichte van 2015. Deze daling geeft enigszins een vertekend beeld van de ontwikkelingen in de Rotterdamse kantorenmarkt. Inclusief opname van transacties kleiner dan 500 m² komt het totaal uit op bijna 31.000 m², in Rotterdam worden relatief veel kleinere metrages verhuurd. 2015 kende een uitzonderlijk hoge opname ten opzichte van voorgaande jaren. In het eerste half jaar van 2016 vonden er 18 transacties plaats van een gemiddelde grootte van 1.210 m², ten opzichte van 24 transacties van een gemiddelde grootte van 2.390 m² in het eerste half jaar van 2015. De gemiddelde grootte per transacties lag toen dan ook fors hoger. Dit is onder andere te verklaren door een aantal buitengewoon grote huurtransacties in 2015 zoals ruim 16.400 m² in gebouw New Tide in Rotterdam Alexander met de Nationale Politie en de opening van een nieuwe Spaces locatie in de gerenoveerde Shell-toren aan het Hofplein, omvattende 7.000 m². > > Rotterdam kan steeds minder een verplaatsingsmarkt worden genoemd. De trend van wegtrekkende kantoren lijkt inmiddels gestopt te zijn en er is nu sprake van een kantelpunt, waarbij bedrijven worden aangetrokken die tot voor kort buiten Rotterdam waren gevestigd. De van origine haven- en industriestad investeert substantieel in de kenniseconomie waardoor bedrijven en instellingen uit andere sectoren - met name TMT - worden aangetrokken. De clustering van bedrijven en instellingen uit andere nieuwe sectoren stimuleert deze ontwikkeling. Opvallend is de krimp van haven gerelateerde bedrijven en instellingen. De matige oliemarkt kan als een van de hoofdoorzaken hiervan worden aangewezen. > > Rotterdam heeft een kantorenvoorraad van 3.478.000 m². Rotterdam Central District behoort samen met Alexandrium en Kop van Zuid tot de top 3 kantoorlocaties. Het RCD kenmerkt zich door de centrale ligging, goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer en gebouwen van hoge kwaliteit. Het Alexandrium kenmerkt zich door betaalbaarheid, goede bereikbaarheid met eigen vervoer en tevens aansluiting op het intercity treinnetwerk. De Kop van Zuid kenmerkt zich door nieuwbouw, een hoge kwaliteit van gebouwen in combinatie met een aantrekkelijk waterfront. > > Circa 18% van de kantorenvoorraad staat in aanbod, maar de leegstand neemt gestaag af en dat doet de huurprijzen voorzichtig stijgen. De trend dat bedrijven bij verhuizing een grotere metrage meters achterlaten dan dat zij opnemen lijkt af te zwakken. > > Er vindt minder nieuwbouw en meer transformatie van bestaand aanbod plaats. Het leegstandspercentage in de aangrenzende gemeente Capelle aan den IJssel blijft fors met circa 31%, welke grotendeels is toe te schrijven aan grote leegstand op kantorenpark Rivium. Opname 2008-2016 Aanbod 2012-2016 10
Rotterdam Opname per sector H1 2016 Financial services Other Public services Business & other services Production & construction Wholesale & retail trade, hotels & catering TMT Huurprijzen per deelgebied Oost Hoog 165 Gemiddeld 130 Laag 90 Centrum Hoog 235 Gemiddeld 145 Laag 90 Zuid Hoog 225 Gemiddeld 125 Laag 80 Capelle aan den IJssel Hoog 145 Gemiddeld 105 Laag 65 11
Utrecht > > Het opnameniveau in de regio Utrecht ligt al jaren op ongeveer hetzelfde niveau. Hiermee is het één van de meest stabiel presterende kantoorsteden van Nederland. In de eerste helft van 2016 is het opnamevolume echter significant gestegen en komt uit op bijna 60.000 m². Als deze stijging doorzet in de tweede helft van het jaar bereikt het opnamevolume hogere waarden dan in voorgaande jaren. > > De stad Utrecht heeft een kantorenvoorraad van circa 2.649.000 m² en komt sinds 2008 in de meeste jaren op de derde plaats uit als het gaat om het opname volume van het aantal m² in Nederland. Hoewel in 2015 de derde plaats werd ingenomen door Tilburg, neemt Utrecht deze in 2016 weer over. Dit komt door enkele grote transacties, zoals de verhuur van 24.000 m² aan Coolblue, 12.000 m² aan Mediq Farma en 12.000 m² aan FNV en de verkoop van ruim 17.000 m² aan ProRail. In de eerste helft van 2016 werd in Utrecht 4,1% opgenomen van de totaal opgenomen metrages in Nederland. In Rotterdam werd 6,1% opgenomen en in Amsterdam 6,7%. > > De sector zakelijke dienstverlening maakt in Utrecht een relatief groot deel uit van de totale opname (45%) in vergelijking met andere steden. Deze sector is met slechts 1% gekrompen ten opzichte van het eerste halfjaar van 2015. De publieke sector is qua opname in een jaar tijd aanzienlijk gegroeid: van 16% in 2015 naar 26% in 2016. Daarentegen is opname door de TMT sector gekrompen van 15% in 2015 naar 4% in 2016. > > Het aanbod van kantoorruimte is in de regio Utrecht relatief stabiel gebleven in de afgelopen jaren. Voor 2017 wordt verwacht dat het aanbod relatief stabiel blijft. Er zullen nog wel transformaties plaatsvinden. Opname 2008-2016 Aanbod 2012-2016 12
Utrecht Opname per sector H1 2016 Business & other services Public services Other TMT Financial services Wholesale & retail trade, hotels & catering Huurprijzen per deelgebied Centrum / CS-gebied Hoog 205 Gemiddeld 180 Laag 150 Rijnsweert / De Uithof Hoog 190 Gemiddeld 155 Laag 125 Papendorp Hoog 165 Gemiddeld 150 Laag 130 Nieuwegein Hoog 140 Gemiddeld 115 Laag 75 Kanaleneiland Hoog 185 Gemiddeld 135 Laag 90 13
Onderzoeksverantwoording Deze rapportage is met alle mogelijke zorg samengesteld door het researchteam van Colliers International bestaande uit Bart Stek, Maud van Vlerken, Sam Elders en Arjen Ouwehand. Mocht u vragen of opmerkingen hebben dan kunt u contact opnemen met Bart Stek. Regioindeling Aanbod De regio s in dit rapport zijn als volgt ingedeeld: De regio Amsterdam heeft betrekking op de gemeentes Amsterdam, Amstelveen, Diemen en de Haarlemmermeer. De regio Den Haag heeft betrekking op de gemeentes Den Haag, Rijswijk en Leidschendam- Voorburg. De regio Eindhoven heeft betrekking op de gemeentes Eindhoven, Veldhoven, Best en Son en Breugel. De regio Rotterdam heeft betrekking op de gemeentes Rotterdam en Capelle aan den IJssel. De regio Utrecht heeft betrekking op de gemeentes Utrecht en Nieuwegein. De op de vrije markt aangeboden kantoorruimte vanaf 500 m². In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde panden geregistreerd die niet reeds uit de markt zijn genomen. Opname Kantoorruimte vanaf 500 m² die op de vrije markt verhuurd of verkocht is, en door de gebruiker betrokken wordt, met uitzondering van contractverleningen en sale and lease backtransacties. Huurprijs Bandbreedte van de vraagprijs wordt bepaald aan de hand van de vraagprijzen van aanbod van kantoorruimten. 14
554 kantoren in 66 landen op 6 continenten United States: 140 Canada: 31 Latijns Amerika: 24 Asië: 199 EMEA: 108 2,5 miljard omzet per jaar 2 miljard m² in beheer 16.000 professionals 2016 COLLIERS INTERNATIONAL NETHERLANDS BV De informatie in dit rapport is met zorg samengesteld en uit ons inzien betrouwbare interne en externe bronnen afkomstig, maar geen aansprakelijkheid voor de juistheid ervan kan door Colliers International B.V. worden aanvaard, noch aan de vermelde gegevens enig recht worden ontleend. 15