esearch BOUWEN VOOR CORPORATIES Rotterdam, 1992 263
COLOFON "Bouwen voor corporaties" is een publicatie van de Stichting Bouwresearch te Rotterdam vervaardigd door Akro Consult, adviesbureau voor stadsontwikkeling te Zoetermeer en Assen. Deze brochure is gebaseerd op een geliknamig studierapport dat verkrigbaar is bi: Stichting Bouwresearch Postbus 1819 3000 BV Rotterdam Telefoon: 010-41117276/4123528 Telefax: 010-130175 Copy-writing: Vormgeving en illustraties: Maro Hofman, Almere-haven Mari Hofman, Almere-haven DOELSTELLING STICHTING BOUWRESEARCH Stichting Bouwresearch (SBR) verleent de bouwniverheid hulp bi het toepassen van nieuwe inzichten en ontwikkelingen op het gebied van management, organisatie en technologie. Belangrikste doelstelling van SBR is het laten uitvoeren van onderzoek. gericht op de verbetering van kwaliteit, produktiviteit, arbeidsomstandigheden en zorg voor de werkgelegenheid in de bouw. SBR voert ca. 80 onderzoeksproecten per aar uit en werkt actief aan het overdragen van kennis naar alle geledingen binnen de bouwniverheid. De Stichting en degenen die aan deze publikatie hebben meegewerkt, hebben een zo groot mogelike zorgvuldigheid betracht bi het verwerken - naar de laatste inzichten - van de in deze publikatie opgenomen gegevens. De mogelikheid dat zich desondanks onuistheden in deze publikatie kunnen bevinden kan niet worden uitgesloten. Degene die van deze publikatie gebruik maakt aanvaardt daarvoor het risico. De stichting sluit, mede ten behoeve van degenen die aan deze publikatie hebben meegewerkt, iedere aansprakelikheid uit voor schade die mocht voortvloeien uit het gebruik van informatie uit deze publikatie. CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Hurkmans, P.A.J.J. Bouwen voor corporaties: mogelikheden voor de bouwniverheid naar aanleiding van ontwikkelingen in de volkshuisvestingssector [auteurs: P.A.J.J. Hurkmans, A. Wolting). Rotterdam: Stichting Bouwresearch. - 111. (SBR-publicatie; 263) Met lil. opg. ISBN 90-5367-049-1 NUGI833 Trefw.: bouwniverheid; Nederland; beleid/volkshuisvesting; Nederland; beleid. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, opgeslagen in een geauto'matiseerd gegevensbestand, of op welke andere wize ook; zonder voorafgaande SChriftelike toestemming van de Stichting Bouwresearch. No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm, stored in a database or retrieval system, or any other means without permission from the Stichting Bouwresearch.
INHOUDSOPGAVE BOUWEN VOOR WONINGCORPORATIES SAMENVATTING IN STELLINGEN BOUWEN VOOR WONINGCORPORATIES DE VOLKSHUISVESTING 'VÓÓR HEERMA' VOLKSHUISVESTINGSTHEMA'S IN DE JAREN NEGENTIG KANSEN EN BEDREIGINGEN MARKTSTRATEGIEËN BOUWNIJVERHEID CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN BIJLAGE 1 4 7 10 16 24 31 44 51
BOUWEN VOOR WONINGCORPORATIES VOORWOORD De beheerders van de voorraad sociale woningbouw zin belangrike opdrachtgevers voor de Bouwniverheid. Zi hebben, samen met de bouwers en ontwerpers ongeveer 50% van de bina 3 miloen na-oorlogse woningen gerealiseerd. Deze relatie zal in de negentiger aren verder geïntensiveerd worden, aldus de voornaamste conclusie uit deze publikatie. Met het verschinen van de nota "Volkshuisvesting in de aren negentig" van staatssecretaris Heerma als markant omslagpunt komen belangen van beide partien nadrukkelik op één lin: het bedrifseconomische belang, en, continuïteit. De noodzakelike herontwikkeling van de huidige verstedelikte gebieden is niet meer te realiseren met een bedrifsgebonden visie van de woningcorporaties. Zi zullen samenwerken met de bouwniverheid, maar ook met de bewoners gezamenlik aan de visie over leefbaarheid inhoud moeten geven. Ook vormen van collectief opdrachtgeverschap zullen een plaats veroveren in de markt van wikgebonden aanpak. "Nieuwe condities leiden tot nieuwe coalities" is het uitdagende motto dat betrokken partien moeten invullen. Het "hoezo" en het "hoe" vindt de lezer terug in deze publikatie waarin die thema's de revue passeren die het gezamenlike belang onderstrepen. In de marge zin een aantal voorbeelden opgenomen, die de stellingen verduideliken. Mogelike marktstrategieën voor de bouwniverheid, met name voor bouwbedriven, treft u aan vanaf bladzide 31. 1
De Stichting Bouwresearch wil belangrike beleidsnota's van de overheid en de kansen ervan voor de bouwpartners onder de aandacht brengen van verschillende disciplines die bi het bouwproces betrokken zin. Naast deze publikatie, geschreven in reaktie op de nota "Volkshuisvesting in de aren negentig" verschint binnenkort o.m. de SBR publikatie nr. 260: "NMP in kort bestek" waarin de consequenties van het Nationaal Milieubeleidsplan worden aangegeven. De Stichting Bouwresearch is de begeleidingscommissie, de informanten en de toetslezers zeer erkentelik voor hun inbreng. Er is zo een publikatie ontstaan, waarop bouwpartners en met name bouwbedriven een marketingbeleid kunnen formuleren voor een markt in de aren negentig, waar woningbouwcorporaties belangrike opdrachtgevers kunnen zin. namens de begeleidingscommissie, ing. J.J. Belt coördinator Stichting Bouwresearch 2
BEG ELE I DI NG SC OM MIS S IE: Th.O.M. Buisrogge HABO Den Haag, voorzitter J.Th. Blok Era Bouw B.V. Zoetermeer F. Felder Woningbouwvereniging "Het Oosten" Amsterdam W. Giezeman Dienst Bouwen en Wonen Den Haag J.M. Post Post ter Avest van Remundt Architecten Rotterdam C.E.C. de Reus Wilma Vastgoed B.V. Nieuwegein F.L.J. van Nimwegen Van Nimwegen & Blank B.V. Amsterdam P.A.J.J. Hurkmans Akro Consult, Assen rapporteur A. Wolting Akro Consult, Zoetermeer co-rapporteur 3
SAMENVATTING IN STELLINGEN 1.Ondanks bezuinigingen die mede voortvloeien uit de decentralisatie van de volkshuisvesting, is er op basis van ontwikkelingen op de woningmarkt, sprake van toename van inspanningen voor beheer, behoud en kwaliteitsverbetering in de bestaande woningvoorraad. Deze toename zal de voor de bouwniverheid verminderende betekenis van uitbreidingsnieuwbouw in de sociale sector voor een groot compenseren. 2.Door introductie van nieuwe regelgeving verschuiven de risicoposities in het lokale krachtenveld. De vermindering van subsidiestromen doet de vraag naar risicodragend partnerschap toenemen. Voor de bouwondernemer die zicht heeft op de nieuwe spelregels en verhoudingen in de Volkshuisvesting en (mede) risicodrager durft te zin, ligt een bouwuitdaging te wachten in de zin van herontwikkeling van bestaand corporatiebezit. 3.Door coalitievorming kunnen kleinere bouwers, architecten en adviseurs vanaf de programmafase, voorbereidingsfase tot en met de uitvoeringsfase een cruciale en complementaire functie voor de woningcorporatie vervullen. 4.De opdrachtgeversrol van de woningcorporatie krigt als gevolg van de toenemende financiële zelfstandigheid.en daaraan gekoppelde risico's meer inhoud. Mede daardoor zullen woningcorporaties zoeken naar meer garanties en zekerheden. Bedoelde zekerheden kunnen gevonden worden in het sluiten van nieuwe coalities. 5.0mdat nieuwbouw voor een groot deel in bestaand stedelik gebied plaats zal vinden, vaak als vervangend voor of nauw aansluitend aan bestaande bebouwing, vergt de programmering en ontwikkeling ervan een veelomvattende, integrale aanpak. Participanten uit de bouwniverheid die in dergelike processen meedoen zullen op andere criteria geselecteerd worden dan voorheen. Van groter belang worden: gevoel voor en kennis van het bestuurlik-politieke afwegingsproces, gegarandeerde kwaliteit, aanspreekbaarheid en continuïteit. Voor een "hit-and-run" mentaliteit is geen plaats meer. 6.De complexiteit in de bouwniverheid neemt toe. De veranderingen in de volkshuisvesting doen 4
daar nog een schepe bovenop: er zal een toenemende vraag van opdrachtgevende woningcorporaties zin naar levering van een (totaal)proces in plaats van productiecapaciteit. Er is met andere woorden een afnemende behoefte aan stenenstapelaars. 7.Nieuwe marketingstrategieën voor de volkshuisvesters en de bouwniverheid veronderstellen bereidheid tot samenwerking, coalitievorming, risicoacceptatie en gevoel voor het sociaal ondernemerschap van woningcorporaties. 8.De markt voor onderhoud en woningverbetering verandert momenteel snel. woningcorporaties stellen uit efficiency overwegingen, of op basis van een doelgroep gericht beleid, investeringsstrategieën op voor grote onderdelen van hun bezit. Kenmerkend voor deze strategieën is een integrale aanpak, waardoor druk op medeopdrachtgevers ontstaat. Het uitvoerend bouwbedrif zal dan ook in toenemende mate te maken krigen met vormen van collectief opdrachtgeversschap. 5