Haalbaarheidsonderzoek Aanvulling: locatie Raadhuisplein 1 Voorhout Versie:.1 Status: Concept 27-8-215 1
Toelichting Dit document is een aanvulling op het door Versluis opgestelde haalbaarheidsonderzoek van 28-7-215. In dit haalbaarheidsonderzoek heeft Versluis in opdracht van de Gemeente Teylingen onderzocht wat de mogelijkheden zijn om het Centrum Jeugd en Gezin (CJG) te herhuisvesten in twee panden in Voorhout. Hierbij is inzichtelijk gemaakt op welke wijze het programma inpasbaar is, wat de kosten zijn en de planning per locatie. Het betreft de volgende twee locaties: Ter Haar Romenystraat 3 Kerkzicht 8 De aanvulling betreft het onderzoeken van de locatie Raadhuisplein 1 in Voorhout. Voor deze aanvulling zijn de volgende onderzoeksvragen gesteld: Is het programma inpasbaar? Wat zijn de te verwachten kosten om het pand geschikt te maken? Wat is de planning? In verband met de beperkte beschikbare tijd is voor deze locatie geen vlekkenplan opgesteld. Het programma is als volgt (conform haalbaarheidsonderzoek): 27-8-215 Aanvulling op het programma van eisen: Er dienen extra parkeerplaatsen gerealiseerd te worden in de groenstrook langs het gebouw Het CJG dient een eigen entree te krijgen 2
Is het programma inpasbaar? Het pand aan het raadhuisplein 1 in Voorhout is in 1989 gebouwd. Een gedeelte van de begane grond is beschikbaar voor het CJG. Dit beschikbare gedeelte is ca. 382 m 2 functioneel vloeroppervlak. v v v Beschikbaar: ca. 385 m2 Functioneel oppervlak (grijs) Ca. 44 m2 BVO 27-8-215 3
Is het programma inpasbaar? Het beschikbare functionele vloeroppervlak is ca. 382 m 2, hiervan is 33 m 2 NVO (oranje gearceerd). Er is 347 m 2 NVO nodig, wat betekent dat er ongeveer 17 m 2 te kort komt. Het programma zou inpasbaar gemaakt kunnen worden door bijvoorbeeld een spreekkamer te laten vervallen of door de flexruimtes kleiner te maken. De opzet van het gebouw (voor een kantoorfunctie) is geschikt om een programma met veel spreekkamers en werkplekken te huisvesten. Mogelijk komt er nog meer ruimte te kort door indelingsverliezen als gevolg van de opzet van het gebouw (bijvoorbeeld indeling gevel), maar dat is niet nader onderzocht. Daarvoor zal een vlekkenplan opgesteld moeten worden. De nieuwe entree kan het beste gerealiseerd worden tussen assen 9 en 1, waar de gevel inspringt en is voorzien van een grote pui. Entree v v Programma Programma v Entree Programma gangruimte 27-8-215 4
Bestaand troittoir Haalbaarheidsonderzoek (aanvulling) Is het programma inpasbaar? Voor het bepalen van het aantal parkeerplaatsen is de parkeernorm voor consultatie bureaus aangehouden. Dit is een norm van 1,6 parkeerplaatsen per behandelkamer, wat neerkomt op 13 parkeerplaatsen voor 8 behandel-/spreekkamers. Er is ruimte voor ruim 13 parkeerplekken, wanneer deze dwars op de weg geplaatst worden. De groenstrook komt hiermee te vervallen. Er zal een trottoir langs de gevel gemaakt moeten worden om bezoekers veilig bij de entree te laten komen. Bestaand groen Nieuw trottoir Parkeerplaatsen 13 stuks Entree v v v 27-8-215 5
Wat zijn de projectkosten? De projectkosten zijn de kosten die gemaakt moeten worden om de locatie geschikt te maken voor het programma van het CJG. De projectkosten bestaan uit: Bouwkosten Bijkomende kosten (leges, verzekeringen, aansluitkosten) Advieskosten (architect, constructeur, installatie adviseur etc.) Onvoorzien De projectkosten zijn exclusief: regulier onderhoud aan de panden en losse inrichting (meubilair). Bouwkosten De bouwkosten bestaan uit: Verwijderen bestaande inbouwpakket Nieuwe entreepui met luifel en tochtsluis Afsluiten van het gedeelte tussen het CJG en de gemeente Voorzieningen voor brandveiligheid CJG Brandscheidingen hoeven niet aangepast te worden, eventueel plaatsen kleefmagneten. Realiseren van het nieuwe inbouwpakket Nieuwe wanden en deuren met voldoende geluidwerendheid voor vertrouwelijke gesprekken Nieuwe afwerkingen wanden, vloeren en systeemplafonds Nieuwe installaties (met hergebruik hoofdinstallaties) naar nieuwe indeling en gebruik. Nieuwe infrastructuur ICT Nieuwe pantry Nieuwe toiletgroep, Miva toilet en werkkast Samenvoegen van de cocon en stilteruimte tbv kantoor voor de gemeente Doorgang in dragende wand tbv bereikbaarheid toiletgroep vanuit de entreehal. Aanpassen terrein Verwijderen groenstrook Bestrating tbv parkeerplaatsen en trottoir Aanpassen straatverlichting Excl. aanpassen nuts tracés (indien van toepassing) 27-8-215 6
Wat zijn de projectkosten? De projectkosten zijn: Raadhuisplein 1: 44 m 2 BVO excl. BTW BTW incl. BTW Totale bouwkosten 34.572 71.52 412.92 Bijkomende kosten 8.514 1.788 1.32 Advieskosten (15%) 52.363 1.996 63.359 Onvoorzien (1%) 4.145 8.43 48.575 Totaal 441.594 92.735 534.329 Terrein: 26 m 2 excl. BTW BTW incl. BTW Totale bouwkosten 25.88 5.435 31.315 Bijkomende kosten 647 136 783 Advieskosten (15%) 3.979 836 4.815 Onvoorzien (1%) 3.51 641 3.691 Totaal 33.557 7.47 4.64 Bovenstaande kosten zijn op basis van m 2 prijzen en kengetallen. Er ligt geen vlekkenplan of bouwkundig ontwerp aan ten grondslag. 27-8-215 7
De geschatte doorlooptijd van de verbouwingswerkzaamheden is (planning in maanden): Raadhuisplein 1: Fases 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 Ontwerp Technische uitwerking Prijs- en contractvorming Voorbereiding uitvoering Uitvoering Omgevingsvergunning Activiteit bouwen* Melding brandveilig gebruik Wat is de planning? De geschatte doorlooptijd van de planning van de locatie Raadhuisplein is ca. 11 maanden. Dit komt overeen met de planning van de locatie Kerkzicht. De locatie Raadhuisplein is echter wel kleiner dan de locatie Kerkzicht, waardoor mogelijk de periode van de uitvoering iets korter zal zijn. Omgevingsvergunning: Activiteit bouwen: dit is nodig ivm de nieuwe entree en voor het realiseren van een doorgang in de dragende wand. Melding brandveilig gebruik: dit is nodig ivm de wijziging van de indeling en de vluchtroutes. Overlast tijdens de werkzaamheden: De werkzaamheden zullen beperkte overlast kunnen veroorzaken voor de overige kantoorfuncties in het pand. Het is aan te raden om het maken van de doorgang in de constructieve wand buiten kantoortijden uit te voeren. 27-8-215 8
Conclusie Inpassing programma De beschikbare ruimte is net te klein om het programma in te passen. Er komt ca. 17 m2 vloeroppervlak te kort, de grootte van ruim één spreekkamer. Mogelijk komt er nog meer ruimte te kort door indelingsverliezen als gevolg van de opzet van het gebouw (bijvoorbeeld indeling gevel), maar dat is niet nader onderzocht. Daarvoor zal een vlekkenplan opgesteld moeten worden. De opzet van het gebouw (kantoorfunctie) is wel geschikt om het programma van het CJG efficiënt te huisvesten. Projectkosten De totale projectkosten voor de locatie Raadhuisplein zijn lager dan de projectkosten voor de eerder onderzochte locaties. Dit komt omdat het totale te verbouwen oppervlak lager is. Indien vergeleken wordt op basis van de projectkosten per m2 BVO, dan ontlopen de kosten voor de locaties Raadhuisplein en Kerkzicht elkaar nauwelijks. Echter, voor de locatie Raadhuisplein moeten ook kosten gemaakt worden om de extra parkeervoorzieningen te realiseren. Dit speelt niet bij de andere onderzochte locaties. Planning De planning voor de verbouwing van de locatie Raadhuisplein is vergelijkbaar met de planning van de locatie Kerkzicht. Overlast werkzaamheden De overlast van de verbouwingswerkzaamheden zal beperkt zijn gezien de kantoorfunctie in de rest van het gebouw. Eventueel kunnen enkele zeer overlastgevende werkzaamheden buiten kantoortijden uitgevoerd worden. Conclusie Op basis van de investeringskosten en de doorlooptijden kan geconcludeerd worden dat de locaties Raadhuisplein en Kerkzicht elkaar weinig ontlopen. De projectkosten zijn vrijwel gelijk indien deze gecorrigeerd worden op basis van de te verbouwen m 2 BVO. Echter voor de locatie Raadhuisplein, zal ook het terrein aangepast moeten worden. En voor de locatie Kerkzicht geldt dat er meer m 2 verbouwd worden ivm de minder efficiënte van het indeling gebouw en het extra programma (vergaderruimtes). De locatie Raadhuisplein is echter net niet ruim genoeg om het totale gewenste programma van het CJG te huisvesten. Hierdoor zullen er concessies aan het programma gedaan moeten worden. 27-8-215 9