Brochure Recreatiewoning 1. Algemeen 2. 2. De Markt 2. 3. Hoofdverblijf 2. 4. Financiering van de recreatiewoning 3. 5. Aankoop van de recreatiewoning 4. 6. Financieren via uw woonhuis 4. 7. Hypotheekrenteaftrek 5. 8. Aantrekkelijke fiscale voorwaarden tweede woning 5. 9. De lasten voor de eigenaar van een buitenverblijf 5. 10. Gratis recreëren? 6. 1
Algemeen Recreatiewoning Het kopen van een recreatiewoning in Nederland is voor veel mensen een interessante belastingvrije belegging. Over het algemeen zijn het recreatiewoningen, stacaravans en chalets op eigen grond. Een vakantiewoning is leuk om te hebben! Dat moet naar ons idee uw eerste afweging zijn. Onze ervaring is dat de kosten van een tweede huis enorm kunnen meevallen. Zeker als u het object goed heeft gefinancierd en u het af en toe kunt verhuren. Een mooie woning, gekocht tegen een goede prijs, goed gefinancierd en liggend in een aantrekkelijke omgeving kan zeer zeker een goede belegging zijn. Het kopen van een recreatiewoning in Nederland kan een belegging zijn (als tweede woning) of uw recreatiewoning kan dienen als buitenhuis. De markt Nederland telt zo n 100.000 vakantiewoningen. De meeste zijn gelegen aan de kust, op de wadden en in bosrijke gebieden. Capaciteit om bij te bouwen is beperkt. Het aantal recreatiewoningen in Nederland stijgt al jaren. Op 1 januari 2008 stonden 98.595 recreatiewoningen in ons land. De afgelopen 10 jaar steeg de voorraad met bijna 20 duizend woningen oftewel ruim 25 procent, tot bijna 99 duizend (bron. CBS). Hoofdverblijf Steeds vaker komt het voor dat een recreatiewoning als hoofdverblijf wordt aangemerkt. Dit houdt voor de hypotheek in dat de rente aftrekbaar is. Om door de fiscus als hoofdverblijf aangemerkt te kunnen worden, moet de woning wel het sociale middelpunt zijn. De feitelijke situatie is daarbij doorslaggevend. Dat u ergens anders staat ingeschreven doet niet ter zake. Of iemand er nu (semi-) illegaal woont of niet, als van de recreatiewoning het hoofdverblijf is gemaakt kan de hypotheekrente worden afgetrokken van uw inkomen. Wat houdt in fiscale zin hoofdverblijf in? Het hangt namelijk niet alleen af van de tijd die iemand doorbrengt in de recreatiewoning, maar ook van andere factoren: Waar ontvangt men familie en vrienden? Waar is het werk? Waar is de muziek-/tennis-/sportvereniging gevestigd? Etc 2
De fiscus is niet geïnteresseerd in gemeentelijke bepalingen. Als aan eerdergenoemde bepalingen/voorwaarden is voldaan, valt de recreatiewoning in box 1 en kan de rente worden afgetrokken en dient het eigenwoning forfait bijgeteld te worden. Men zal waarschijnlijk extra moeite moeten doen om de belastinginspecteur ervan te overtuigen dat de recreatiewoning ook werkelijk het hoofdverblijf is. De staatssecretaris van Financiën heeft in een ambtelijk schrijven laten weten dat aan elke gemeente zal worden doorgegeven van welke recreatiewoningen de hypotheekrente wordt afgetrokken. Financiering van de recreatiewoning De financiering van uw recreatiewoning is een zaak waarbij het advies van experts van doorslaggevend belang kan zijn. Voor zowel het eigen gebruik als de verhuur van uw woning bepalen de (financiële) lasten het woonplezier of rendement. Op de Nederlandse kapitaalmarkt geldt dat niet alle geldverstrekkers bereid zijn volledige financiering aan te bieden tegen gunstige voorwaarden. Voor alle projecten en bestaande woning heeft NFCO in samenwerking met de grote geldverstrekkers een arrangement voor hypothecaire leningen samengesteld tegen lage rentetarieven en zeer gunstige voorwaarden. Hoogte van financiering Voor alle hypotheekvormen voor de aankoop van een recreatiewoning geldt een maximum van 100% van de totale bouwkosten; zelfs het meerwerk is in veel gevallen in de financiering op te nemen. Rentepercentage Als basis voor de hypotheek geldt een tarief welke gelijk is aan de hypotheekrente voor eerste woningen. Looptijd van de financiering Maximaal 30 jaar voor stenen recreatiewoningen en maximaal 25 jaar voor chalets. Aftrekbaarheid rente Algemeen geldt dat de rente van de tweede woning in Nederland niet meer aftrekbaar is. De rente van uw hoofdwoning is wel aftrekbaar; in het geval dit een recreatiewoning is geldt dat u de rente over de periode van eigen gebruik aftrekbaar kunt stellen van de belasting. 3
Aankoop van de recreatiewoning De aankoop van een recreatiewoning is echter minder eenvoudig dan het lijkt. De hypotheekmarkt voor recreatiewoningen is namelijk wezenlijk anders. Recreatiewoningen zijn alle woningen die niet bestemd zijn voor legale permanente bewoning. Time-sharing en chaletsbungalettes/stacaravans/mobilehomes zijn géén onroerende zaken en kunnen dus niet als hypothecair onderpand worden gebruikt. De aanschaf van een recreatiewoning is een box 3-aanwending. Voor het verkrijgen van een hypotheek voor uw recreatiewoning geldt een aantal voorwaarden: De woning moet op eigen grond staan, dan wel op erfpacht met een recht van opstal; Het maximale hypotheekbedrag bedraagt 125% van de executiewaarde; De minimale hypotheeksom is 23.500,--; De looptijd heeft een maximum van 20 jaar. Als belegger moet u vooral kijken naar de huurinkomsten. Over de huurinkomsten betaald u geen inkomstenbelasting, het is netto geld. Tevens is het zo dat uw huurinkomsten uit de recreatiewoning worden meegenomen in de vaststelling van de financiering. Deze inkomens bepalen mede uw maximale leencapaciteit. Als u de huurinkomsten wilt gebruiken voor het verkrijgen van de financiering, moet u ze wel verifieerbaar kunnen aantonen. Als uw vakantiewoning dan ook slim gefinancierd is, bijvoorbeeld in combinatie met de hypotheek op uw woonhuis, kun je al snel op een kostendekkend, of winstgevend scenario uitkomen. Sinds de hypotheekrente op vakantiewoningen niet meer aftrekbaar is, heeft u een reden te meer om extra aandacht te besteden aan de manier waarop u het gaat financieren. Eigen geld erin stoppen lijkt misschien logisch, maar moet u niet zomaar doen. U kunt dan immers over dat geld geen rente of rendement ontvangen. Financieren via uw woonhuis? Hypotheekcondities op woonhuizen zijn gunstiger dan op vakantiewoningen. Bovendien ligt de verstrekking ook hoger. Op het moment dat u een vakantiewoning gaat kopen, heeft u een ideale gelegenheid om het totaalplaatje tegen het licht te houden. Er zijn voldoende voorbeelden van mensen die tegen minimale lasten of zelfs helemaal geen extra lasten in het bezit zijn gekomen van een vakantiewoning! 4
Hypotheekrenteaftrek Vervolgens zijn de mogelijkheden de woning permanent te bewonen én de aftrek van de hypotheekrente niet altijd even vanzelfsprekend. Er zijn gemeenten die een zogenaamd gedoogbeleid voeren en het toelaten dat recreatiewoningen permanent worden bewoond, andere gemeenten weigeren een dergelijke toestemming. Een door de eigenaar permanent bewoonde vakantiewoning kan, op basis van feitelijke omstandigheden als een eigen woning in fiscale zin worden aangemerkt. Als dit het geval is, valt de woning in inkomstenbox 1 (belastbaar inkomen uit werk en woning). Als je de recreatiewoning financiert met een hypotheek, dan is de rente in dat geval voor jou aftrekbaar. Aantrekkelijke fiscale voorwaarden tweede woningen De fiscale voorwaarden voor de verhuur van uw recreatiewoning zijn op dit moment in Nederland zeer aantrekkelijk. Bij nieuw gebouwde recreatiewoningen is er 19% b.t.w. van toepassing. In het geval van verhuur van de tweede woning kunt u op basis van een aantal voorwaarden restitutie van de omzetbelasting (19% b.t.w.) aanvragen. De restitutie van de b.t.w. over de koopsom van het perceel en de recreatiewoning wordt bij aankoop door de belastingdienst bekeken over een periode van tien jaar. In het geval u de recreatiewoning voor verhuur ter beschikking stelt op basis van een verhuurovereenkomst, ontvangt u restitutie van het gehele bedrag aan omzetbelasting. Indien u na zes jaar besluit de recreatiewoning uit de verhuur te nemen dient u 40% van de ontvangen b.t.w. weer terug te betalen. Als norm houdt de belastingdienst aan dat de recreatiewoning 140 dagen per jaar ter beschikking van de verhuurorganisatie gesteld dient te worden. De lasten voor de eigenaar van een eigen buitenverblijf. kunnen worden opgedeeld in kosten van het bezit van het buitenverblijf zoals de onroerend zaakbelasting, verzekering en energielasten. Veel van deze lasten worden door de lokale gemeentelijke heffingen bepaald. Tevens maakt u als eigenaar van een perceel grond op een recreatiepark over het algemeen, deel uit van de Vereniging Van Eigenaren (VvE). Het verplichte lidmaatschap van de vereniging impliceert een bijdrage aan de algemene kosten van onderhoud van het park. 5
Gratis recreëren? Een kwestie van verhuur Als u slim bent, laat u anderen uw recreatiehypotheek betalen. Hoe? Eenvoudigweg door uw tweede woning te huur aan te bieden in de perioden dat u er niet verblijft. Gaat u maar na hoeveel weken en weekenden u daadwerkelijk zelf vertoeft in uw vakantiehuis. Er is nog veel tijd beschikbaar voor verhuur. Een goede verhuurorganisatie ziet toe op het onderhoud van uw woning. Werk samen met een parkbeheerder Zorg wel dat u het uzelf gemakkelijk maakt en regel de verhuur via professionals. U kunt dit doen via de parken of via verhuurorganisaties. Dankzij hun bekendheid en promotieactiviteiten verhuren zij uw woning sneller en met minder moeite. Bovendien zullen de parken en verhuurorganisaties de kwaliteit van de voorzieningen garanderen. Zo verzorgen zij bijvoorbeeld het onderhoud van de tuinen. U betaalt uw bemiddelaar hiervoor een percentage van de huuropbrengsten. De kosten zijn voor u dus altijd in verhouding met de opbrengsten. Gratis droomhuis onder handbereik Behalve de hypotheekrente betaalt u de parkkosten en een relatief laag bedrag voor energie, verzekeringen en onderhoud. Kiest u voor verhuur via een park of een verhuurorganisatie, dan draagt u een deel van de verhuuropbrengsten af. In bijna alle gevallen doet u er verstandig aan om bij uw aankoop onze financiële specialisten te betrekken die verstand hebben van de recreatiebranche. Zo komt een gratis droomhuis onder handbereik! 6