Plan van aanpak fiscale afwikkeling Onrechtmatige Woonsituaties

Transcriptie

1 Plan van aanpak fiscale afwikkeling Onrechtmatige Woonsituaties Bij controles van panden komen we een veelheid aan situaties tegen waarbij sprake kan zijn van fiscale onjuistheden. Hierna zal ik per situatie aangeven hoe te handelen bij het aantreffen van mogelijke onregelmatigheden. Het betreft hier slechts een algemene richtlijn. Per situatie moeten steeds de feiten en omstandigheden beoordeeld worden. Vaak weten de afdeling bouw- en woningtoezicht, de afdeling handhaving van de gemeente, de brandweer, woningbouwvereniging en de politie wat er speelt bij deze panden. Denk hierbij aan welke (bouw-)vergunningen zijn aangevraagd en afgegeven, hoe het pand oorspronkelijk was ingericht en hoe het nu (na een verbouwing) is ingericht, maar ook aan meldingen van overlast, hennepteelt enz. bij de gemeente en de politie, waarbij de namen van de bewoners zijn genoteerd. In de meeste gevallen kunnen wij als belastingdienst op basis van het recent afgesloten convenant Toezicht en Handhaving Onrechtmatige en Onveilige Woonsituaties in de regio Midden en West Brabant alle benodigde informatie op dit gebied met de gemeente(-n) en de politie delen en uitwisselen. Maak daar dan ook zoveel mogelijk gebruik van. Als je situaties tegenkomt die niet in dit stuk beschreven zijn, neem dan contact op met een vakspecialist! We kunnen in de praktijk grofweg de volgende situaties onderscheiden *): 1. Woonhuis is eigendom, de eigenaar woont zelf niet in de woning en de woning wordt permanent verhuurd (zie bladzijde 2). 2. Woonhuis is eigendom, de eigenaar woont zelf niet in de woning en de woning wordt tijdelijk verhuurd (zie bladzijde 6). 3. Woonhuis is eigendom, de eigenaar woont zelf in de woning en een deel van de woning wordt verhuurd (zie bladzijde 9). 4. Woonhuis is geen eigendom van de bewoner, de (hoofd-)huurder woont zelf niet in de woning en de woning wordt (illegaal) (onder-)verhuurd (zie bladzijde 12). 5. Woonhuis is geen eigendom van de bewoner, de (hoofd-)huurder woont zelf in de woning en een deel van de woning wordt (illegaal) (onder-)verhuurd (zie bladzijde 13). *) Elke situatie wordt nader uitgewerkt op de tussen haakjes genoemde pagina. Opmerking algemeen: Noteer voor de bestuurlijke informatie per pand/woning wat de fiscale consequenties van de controle zijn, aan wie je binnen de Belastingdienst (en/of andere diensten) de zaak ter verdere afwikkeling hebt doorgestuurd en wat het fiscaal belang is van de voorgestelde correctie op het gebied van hypotheekrente-aftrek, gecorrigeerde huuropbrengsten en/of (Huur en Zorg-)toeslagen. 1

2 1. Woonhuis is eigendom, de eigenaar woont zelf niet in de woning en de woning wordt permanent verhuurd. a. In welke BOX wordt de woning en de daarbij behorende inkomsten verantwoord? b. Indien de woning en de inkomsten worden verantwoord en belast in BOX 1 is er alleen het fiscale risico van het niet volledig verantwoorden van de inkomsten door de eigenaar. Vraag (en noteer) in dit geval altijd aan de bewoners; het bsn-/sofinummer, hoe lang ze er al wonen, met hoeveel personen, vraag hoe hoog de huur is per persoon/kamer/woning, het aantal kamers, of er nog bijkomende kosten zijn voor gas/water/licht/andere bijkomende kosten (hoeveel en waarvoor), vraag inzage in het huurcontract en/of kwitanties/bewijzen en noteer de wijze van betalen en aan wie er wordt betaald. Bereken en noteer het totaalbedrag aan betaalde huur en bijkomende kosten over de verhuurperiode. Maak foto s van de ter inzage gegeven bescheiden. De verkregen informatie melden wij aan de competentie inspecteur IB/OB. Dat kan door middel van een aantekening in IKB of door middel van rechtstreeks contact met de Correcties kunnen worden doorgegeven aan de Dat kan door 2

3 b. Indien de woning in BOX 3 wordt verantwoord en de woning wordt niet commercieel geëxploiteerd *) als kamerverhuurbedrijf of pension en de eigenaar heeft slechts maximaal 2 panden in eigendom of gebruik, dan zijn de inkomsten niet belast, maar mag de hypotheekrente niet in BOX 1 worden afgetrokken in de aangifte IB. Constateer je dat er ten onrechte hypotheekrente in aftrek wordt genoten, meld je dit bij de competente inspecteur IH. Dat kan door middel van een aantekening in IKB of door middel van rechtstreeks contact met de *) van commerciële exploitatie/verhuur is o.a. sprake als het woonhuis/pand is verbouwd en opgedeeld in kamers met het doel het huis met een zo maximaal mogelijk winst te verhuren. Ook bij de verhuur van matrassen i.p.v. kamers is sprake van commerciële verhuur. Het regelmatig adverteren met kamers op marktplaats enz., duidt op commerciële verhuur. Het hebben van een verhuurorganisatie, het verhuren van meerdere panden, een eigen onderhoudsdienst of mannetjes doet vermoeden dat er sprake is van commerciële verhuur. Ook bij het op een pakken van mensen in een woning (te veel mensen in 1 pand) is sprake van commerciële verhuur. Correcties kunnen worden doorgegeven aan de Dat kan door 3

4 c. Indien de woning in BOX 3 wordt verantwoord en de woning wordt commercieel geexploiteerd *) als kamerverhuurbedrijf en/of pension en de eigenaar heeft meer dan 2 panden in eigendom of gebruik die op dezelfde wijze commercieel worden geëxploiteerd als kamerverhuurbedrijf en/of pension, dan zijn is er sprake van een BOX 1 woning. Hierbij zijn de inkomsten belast (in BOX 1) en mag de hypotheekrente (in BOX 1) worden afgetrokken. Deze situatie moet altijd worden gemeld aan de competente inspecteur IH en OB. Dat kan door middel van een aantekening in IKB of door middel van rechtstreeks contact met de *) van commerciële exploitatie/verhuur is o.a. sprake als het woonhuis/pand is verbouwd en opgedeeld in kamers met het doel het huis met een zo maximaal mogelijk winst te verhuren. Ook bij de verhuur van matrassen i.p.v. kamers is sprake van commerciële verhuur. Het regelmatig adverteren met kamers op marktplaats enz., duidt op commerciële verhuur. Het hebben van een verhuurorganisatie, het verhuren van meerdere panden, een eigen onderhoudsdienst of mannetjes doet vermoeden dat er sprake is van commerciële verhuur. Ook bij het op een pakken van mensen in een woning (te veel mensen in 1 pand) is sprake van commerciële verhuur. Vraag (en noteer) in dit geval altijd aan de bewoners; het bsn-/sofinummer, hoe lang ze er al wonen, met hoeveel personen, vraag hoe hoog de huur is per persoon/kamer/woning, het aantal kamers, of er nog bijkomende kosten zijn voor gas/water/licht/andere bijkomende kosten (hoeveel en waarvoor), vraag inzage in het huurcontract en/of kwitanties/bewijzen en noteer de wijze van betalen en aan wie er wordt betaald. Bereken en noteer het totaalbedrag aan betaalde huur en bijkomende kosten over de verhuurperiode. Maak foto s van de ter inzage gegeven bescheiden. De verkregen informatie melden wij aan de competentie inspecteur IB/OB/VPB. Dat kan door middel van een aantekening in IKB of door middel van rechtstreeks contact met de Indien er een Huurtoeslag wordt genoten door de bewoners, beoordeel dan of er 4

5 Correcties kunnen worden doorgegeven aan de Dat kan door 5

6 2. Woonhuis is eigendom, de eigenaar woont zelf niet in de woning en de woning wordt tijdelijk verhuurd. a. Bij tijdelijke verhuur van uw eigen woning zijn er 2 situaties mogelijk: - tijdelijke verhuur van de woning die te koop staat - tijdelijke verhuur van de woning die niet te koop staat b. Tijdelijke verhuur van de woning die te koop staat. Vanaf het moment dat de woning tijdelijk wordt verhuurd, valt de woning in BOX 3. De inkomsten uit de tijdelijke verhuur zijn onbelast in BOX 3. De hypotheekrente is niet aftrekbaar in BOX 1. Constateer je dat er ten onrechte hypotheekrente in aftrek wordt genoten, meld je dit bij de competente inspecteur IH. Dat kan door middel van een aantekening in IKB of door middel van rechtstreeks contact met de Correcties kunnen worden doorgegeven aan de Dat kan door 6

7 c. Tijdelijke verhuur van de woning die niet te koop staat. Bij tijdelijke verhuur van de woning, bijvoorbeeld tijdens vakanties of een kort verblijf in het buitenland, blijft de woning, ondanks de tijdelijke verhuur, onder BOX 1 vallen. In deze periode is het eigen woningforfait niet van toepassing. Het bedrag dat aan huur wordt ontvangen wordt meegenomen als voordeel uit de eigen woning. Dit voordeel wordt m.i.v forfaitair vastgesteld op 70% van de ontvangen huur. Met 'ontvangen huur' wordt de kale huurprijs bedoeld. Dit is de huur min de kosten die rechtstreeks samenhangen met de tijdelijke verhuur. Dit zijn bijvoorbeeld de kosten van: - gas- en elektriciteitsverbruik door de huurder - aan de huurder verleende service, zoals schoonmaken en wassen - advertenties en provisie Als de verhuurder een vergoeding ontvangt voor de hiervoor genoemde kosten, dan hoort ook deze vergoeding tot de ontvangen huur. Onderhoudskosten, afschrijvingskosten en vaste lasten zijn niet aftrekbaar van de ontvangen huur. De volgende inkomsten vallen niet onder de inkomsten uit tijdelijke verhuur: - de huur die wordt ontvangen bij verhuur van een deel van uw eigen woning (bijvoorbeeld een kamer). - de vergoeding die wordt ontvangen van kostgangers voor het schoonmaken en de maaltijden. Deze vergoeding zijn belast in BOX 1 als inkomsten uit overige werkzaamheden. - de huur die de eigenaar ontvangt als deze zelf ergens anders woont, zoals bij een andere partner, tijdelijke uitzending of overplaatsing. In deze situatie valt de woning niet meer in BOX 1, maar in BOX 3. Vraag (en noteer) in dit geval altijd aan de bewoners; het bsn-/sofinummer, hoe lang ze er al wonen, met hoeveel personen, vraag hoe hoog de huur is per persoon/kamer/woning, het aantal kamers, of er nog bijkomende kosten zijn voor gas/water/licht/andere bijkomende kosten (hoeveel en waarvoor), vraag inzage in het huurcontract en/of kwitanties/bewijzen en noteer de wijze van betalen en aan wie er wordt betaald. Bereken en noteer het totaalbedrag aan betaalde huur en bijkomende kosten over de verhuurperiode. Maak foto s van de ter inzage gegeven bescheiden. De verkregen informatie melden wij aan de competentie inspecteur IB. Dat kan door middel van een aantekening in IKB of door middel van rechtstreeks contact met de 7

9 3. Woonhuis is eigendom, de eigenaar woont zelf in de woning en een deel van de woning wordt verhuurd. a. In welke BOX wordt de woning en de daarbij behorende inkomsten verantwoord? b. Indien de woning in BOX 1 wordt verantwoord is er het fiscale risico van het niet volledig verantwoorden van de inkomsten door de eigenaar, het onjuiste gebruik van de vrijstelling voor kamerverhuur en het risico dat de hypotheekrente ten onrechte (in zijn geheel) in BOX 1 wordt afgetrokken. Wanneer een deel van de woning wordt verhuurd aan een derde, wordt dit deel van de woning niet meer aangemerkt als eigen woning. Het betreffende gedeelte staat namelijk niet meer ter beschikking aan de eigenaar. Dit betekent dat de WOZ-waarde van de woning moet worden gesplitst naar rato van bijvoorbeeld de vloeroppervlakken van het verhuurde gedeelte en de rest van de woning. Het gedeelte dat wordt verhuurd, wordt in BOX 3 in de belastingheffing betrokken. In geval de aankoop is gefinancierd, moet ook een evenredig deel van de hypotheek/lening als BOX 3-schuld worden aangemerkt. Dit deel van de hypotheekrente is dan dus niet aftrekbaar in BOX 1. Het vorenstaande geldt niet als de eigenaar van de woning gebruik maakt van de zogenaamde kamerverhuurvrijstelling. Hierbij blijft de volledige hypotheekrente-aftrek in stand in BOX 1 en de inkomsten uit kamerverhuur zijn voor particulieren (hospitakamers) tot een bepaald bedrag vrijgesteld van inkomstenbelasting. In 2011 bedraagt de vrijstelling voor kamerverhuur 4.333,-. Let op, deze vrijstelling inkomstenbelasting bij kamerverhuur geldt niet: - als het vrijstellingsbedrag van 4.333,- wordt overschreden; - bij commerciële *) kamerverhuur; - bij seizoensgebonden verhuur; - bij verhuur van een hele woning. *) van commerciële exploitatie/verhuur is o.a. sprake als het woonhuis/pand is verbouwd en opgedeeld in kamers met het doel het huis met een zo maximaal mogelijk winst te verhuren. Ook bij de verhuur van matrassen i.p.v. kamers is sprake van commerciële verhuur. Het regelmatig adverteren met kamers op marktplaats enz., duidt op commerciële verhuur. Het hebben van een verhuurorganisatie, het verhuren van meerdere panden, een eigen onderhoudsdienst of mannetjes doet vermoeden dat er sprake is van commerciële verhuur. Ook bij het op een pakken van mensen in een woning (te veel mensen in 1 pand) is sprake van commerciële verhuur. Vraag (en noteer) in dit geval altijd aan de bewoners; het bsn-/sofinummer, hoe lang ze er al wonen, met hoeveel personen, vraag hoe hoog de huur is per persoon/kamer/woning, het aantal kamers, of er nog bijkomende kosten zijn voor gas/water/licht/andere bijkomende kosten (hoeveel en waarvoor), vraag inzage in het huurcontract en/of kwitanties/bewijzen en noteer de wijze van betalen en aan wie er wordt betaald. Bereken en noteer het totaalbedrag aan betaalde huur en bijkomende kosten over de verhuurperiode. Maak foto s van de ter inzage gegeven bescheiden. De verkregen informatie melden wij aan de competentie inspecteur IB. Dat kan door middel van een aantekening in IKB of door middel van rechtstreeks contact met de 9

11 c. Indien de woning geheel in BOX 3 wordt verantwoord en de woning wordt niet commercieel geëxploiteerd *) als kamerverhuurbedrijf of pension en de eigenaar heeft slechts maximaal 2 panden in eigendom of gebruik, dan zijn de inkomsten niet belast, maar mag de hypotheekrente niet in BOX 1 worden afgetrokken in de aangifte IB. Constateer je dat er ten onrechte hypotheekrente in aftrek wordt genoten, meld je dit bij de competente inspecteur IH. Dat kan door middel van een aantekening in IKB of door middel van rechtstreeks contact met de *) van commerciële exploitatie/verhuur is o.a. sprake als het woonhuis/pand is verbouwd en opgedeeld in kamers met het doel het huis met een zo maximaal mogelijk winst te verhuren. Ook bij de verhuur van matrassen i.p.v. kamers is sprake van commerciële verhuur. Het regelmatig adverteren met kamers op marktplaats enz., duidt op commerciële verhuur. Het hebben van een verhuurorganisatie, het verhuren van meerdere panden, een eigen onderhoudsdienst of mannetjes doet vermoeden dat er sprake is van commerciële verhuur. Ook bij het op een pakken van mensen in een woning (te veel mensen in 1 pand) is sprake van commerciële verhuur. Correcties kunnen worden doorgegeven aan de Dat kan door 11

12 4. Woonhuis is geen eigendom van de bewoner, de (hoofd-)huurder woont zelf niet in de woning en de woning wordt (illegaal) (onder-)verhuurd. a. In deze situatie is sprake van belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden in BOX 1 voor de (hoofd-)huurder van de woning. Vraag (en noteer) altijd aan de bewoners; het bsn-/sofinummer, hoe lang ze er al wonen, met hoeveel personen, vraag hoe hoog de huur is per persoon/kamer/woning, of er nog bijkomende kosten zijn voor gas/water/licht/andere bijkomende kosten (hoeveel en waarvoor), vraag inzage in het huurcontract en/of kwitanties/bewijzen en noteer de wijze van betalen en aan wie er wordt betaald. Bereken en noteer het totaalbedrag aan betaalde huur en bijkomende kosten over de verhuurperiode. Maak foto s van de ter inzage gegeven bescheiden. De verkregen informatie melden wij aan de competentie inspecteur IB. Dat kan door middel van een aantekening in IKB of door middel van rechtstreeks contact met de Indien er ten onrechte een Huurtoeslag wordt genoten door de (hoofd-)huurder, meld je dit bij de Belastingdienst Toeslagen op het mailadres: toeslagen.fraude.en.toezicht@belastingdienst.nl Correcties kunnen worden doorgegeven aan de Dat kan door 12

13 5. Woonhuis is geen eigendom van de bewoner, de (hoofd-)huurder woont zelf in de woning en de woning wordt (illegaal) (onder-)verhuurd. a. In deze situatie is sprake van belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden in BOX 1 voor de (hoofd-)huurder van de woning. Vraag (en noteer) altijd aan de bewoners; het bsn-/sofinummer, hoe lang ze er al wonen, met hoeveel personen, vraag hoe hoog de huur is per persoon/kamer/woning, of er nog bijkomende kosten zijn voor gas/water/licht/andere bijkomende kosten (hoeveel en waarvoor), vraag inzage in het huurcontract en/of kwitanties/bewijzen en noteer de wijze van betalen en aan wie er wordt betaald. Bereken en noteer het totaalbedrag aan betaalde huur en bijkomende kosten over de verhuurperiode. Maak foto s van de ter inzage gegeven bescheiden. De verkregen informatie melden wij aan de competentie inspecteur IB. Dat kan door middel van een aantekening in IKB of door middel van rechtstreeks contact met de Indien er een Huurtoeslag wordt genoten door de (hoofd-)huurder, meld je de Belastingdienst Toeslagen dat er sprake is van meerdere bewoners op hetzelfde adres/inwoning. Deze melding kan worden gedaan op het mailadres: toeslagen.fraude.en.toezicht@belastingdienst.nl Correcties kunnen worden doorgegeven aan de Dat kan door 13