Checklist Eigen woning Van aankoop tot verkoop

Transcriptie

1 Checklist Eigen woning Van aankoop tot verkoop 1. Aankoop van de eigen woning De inkomstenbelasting heeft een speciale fiscale regeling voor eigenwoningbezitters (de zogenoemde eigenwoningregeling). Men krijgt pas hiermee te maken als de woning bij de aankoop of daarna als eigen woning wordt aangemerkt. Is de woning een eigen woning? Een eigen woning is een (gedeelte van een) gebouw, een duurzaam aan een plaats gebonden schip (woonschip) of woonwagen die de belastingplichtige dan wel een persoon die tot zijn huishouden behoort als hoofdverblijf ter beschikking staat. Trek aankoopkosten af Bij de aankoop van de woning kunnen bepaalde gemaakte kosten in aftrek worden gebracht. Zo zijn de notariskosten en de kadastrale rechten voor de hypotheekakte aftrekbaar. Dit geldt ook voor (een deel van) de afsluitprovisie. In totaal mag maximaal 1,5% van de schuld worden afgetrokken, maar niet meer dan Verder komen ook taxatiekosten (alleen voor het verkrijgen van een lening), bemiddelingskosten voor het verkrijgen van de geldlening en de kosten van de aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie in aftrek. 2. Aankoop nieuwbouw woning Bij aankoop van een nieuwbouwwoning speelt altijd een aantal bijzondere fiscale aspecten een rol. Nieuwe woning in aanbouw of leeg Woningen die al gekocht zijn, maar nog leegstaan of in aanbouw zijn worden onder voorwaarden in het jaar van aankoop en de drie daaropvolgende jaren ook aangemerkt als eigen woning. Het is dan wel de bedoeling dat deze woning het hoofdverblijf wordt. Bouwdepot in box 1 Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk het depot voor nieuwbouwwoningen in box 1 in aanmerking te nemen. Het kan voordelig zijn om gebruik hiervan te maken. Aftrekbaar renteverlies tijdens de bouw Koopt de belastingplichtige een nieuwbouwwoning dan kan hij de bouwrente aftrekken die betrekking heeft op de periode nadat de voorlopige koopovereenkomst wordt afgesloten tot het moment van oplevering van de woning. 3. Verzeker, spaar of beleg voor een eigen woning Naast de mogelijkheid van kostenaftrek in box 1 wordt de aankoop van een eigen woning nog op een andere wijze fiscaal gestimuleerd, namelijk met de kapitaalverzekering eigen woning (KEW), de spaarrekening eigen woning (SEW) of de beleggingsecht eigen woning (BEW). CHECK ONZE WEBSITE: /

2 Voorwaarden voor KEW Wil een kapitaalverzekering worden aangemerkt als een KEW met alle fiscale voordelen die daarbij horen, dan moet wel aan een aantal strikte eisen worden voldaan. Zo moet deze verzekering worden afgesloten bij een verzekeringsmaatschappij en moet het opgebouwde bedrag in één keer worden uitgekeerd voor de aflossing van (een deel van) van de eigenwoningschuld. Maak gebruik van de vrijstelling KEW Als een kapitaalverzekering aan de voorwaarden van een kapitaalverzekering eigen woning voldoet, kan een belastingvrije uitkering van maximaal (2012) worden verkregen. Tijdens de spaarperiode hoeft de eigenwoningbezitter de opgebouwde kapitaal en de rente daarover niet aan te geven. Voorwaarden voor banksparen Het is sinds 2008 mogelijk met een spaarrekening eigen woning (SEW) of beleggingsecht eigen woning (BEW) te sparen voor de aflossing van de eigenwoningschuld. Beide producten moeten bij een bank worden afgesloten. Vandaar de naam banksparen. Het bedrag op deze spaarrekening of de waarde van dat beleggingsrecht zijn geblokkeerd, dus de eigenwoningbezitter hoeft de waarde ervan niet aan te geven in box 3. Maak gebruik van de vrijstelling SEW of BEW Voldoet de spaarrekening of de beleggingsecht aan de voorwaarden van de SEW respectievelijk BEW, dan kan de eigenwoningbezitter bij het deblokkeren hiervan recht hebben op een vrijstelling. Deze vrijstelling kan oplopen tot maximaal (2012). Vergeet de dubbele vrijstelling voor gehuwden niet Gehuwden en andere fiscale partners kunnen hun vrijstelling samenvoegen en aan een woning koppelen. Bij minimaal 20 jaar premiebetaling krijgt men samen maximaal 2 x = De vrijstelling is niet overdraagbaar. Dat betekent dat de eigen vrijstelling dus niet hoger kan zijn dan (het deel van) de uitkering waarop men zelf recht hebt. 4. Eigen woning in de aangifte Als de belastingplichtige het gehele jaar een fiscale partner had, geven beiden het totaal aan van het eigenwoningforfait verminderd met de aftrekposten. Vervolgens kan het saldo van de inkomsten en aftrekposten eigen woning tussen beiden worden verdeeld. Elke verdeling is toegestaan, als het totaal maar 100% is. Deze verdeling kan resulteren in een tariefvoordeel door een negatief saldo op te voeren bij de partner met het hoogste inkomen in box 1. Het is daarbij niet van belang van wie de woning is. Kijk kritisch naar de WOZ-waarde Tegenover de (hypotheek)renteaftrek staat het zogenoemde eigenwoningforfait dat bij het inkomen moet worden geteld. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde (Wet waardering onroerende zaken). De WOZ-waarde staat op de WOZ-beschikking die de gemeente toestuurt. Hoe hoger de WOZ-waarde, des te hoger de forfaitaire bijtelling. Bij ontvangst is het belangrijk om de vastgestelde waarde te controleren en binnen zes weken bezwaar aan te tekenen als de waarde te hoog is. CHECK ONZE WEBSITE: /

3 Verhuizen naar een nieuwe woning De eigenwoningregeling geldt alleen voor de periode waarin de woning het hoofdverblijf is. Woont men niet het gehele jaar op het woonadres, dan is het van belang te bepalen hoe lang de woning wel het hoofdverblijf is. Daarbij wordt alleen gekeken naar de datum waarop het woonadres is gewijzigd in de Gemeentelijke Basisadministratie en niet de verhuisdatum. Kosten aftrekken voor eigenwoningschuld Voor de aftrek van de rente of de kosten die samenhangen met een geldlening is het doel waarvoor de gelden worden geleend bepalend. Breng (hypotheek)rente in aftrek Rente over en kosten van de eigenwoningschuld zijn aftrekbaar in het jaar van betaling. Ook periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming kunnen in aftrek worden gebracht op het inkomen. Andere kosten voor de eigen woning, zoals kosten van onderhoud en verbetering, zijn niet aftrekbaar. Let erop dat de renteaftrek is gelimiteerd tot dertig jaar. Betaal hypotheekrente vooruit Onder voorwaarden is het mogelijk rente vooruit te betalen en toch nog in het volgende jaar in mindering te brengen op het inkomen. Alleen als de rente betrekking heeft op een periode die eindigt vóór 1 juli van het daaropvolgende jaar mag de rente in het jaar van betaling worden afgetrokken. Los een kleine hypotheekschuld af Staat er nog maar een klein bedrag aan een eigenwoningschuld (hypotheek) open? Bekijk dan eens goed of het niet voordeliger is deze schuld geheel af te lossen. Het is namelijk mogelijk een aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld toe te passen. Komt de bijtelling van het eigenwoningforfait verminderd met de aftrekbare hypotheekrente uit op een positief bedrag, dan krijgt men een extra aftrekpost ter grootte van dat positieve saldo. Op deze manier wordt belastingheffing in box 1 over het eigenwoningforfait vermeden. 5. Verbouwing van de eigen woning Om de renteaftrek niet in gevaar te brengen moeten alle werkzaamheden en kosten van de verbouwing schriftelijk kunnen worden aangetoond. Zorg dus ervoor dat alle bonnen, kwitanties en facturen van aannemers goed worden bewaard. De inspecteur kan hierom vragen. Alleen als het onderhoud echt aan te tonen is, is de rente aftrekbaar. Zorg dat de lening verband houdt met de verbouwing Houd er bij het afsluiten van een extra hypotheek voor de verbouwing van de eigen woning rekening mee dat de rente hierover alleen aftrekbaar is als er een verband is tussen de lening en de verbouwing. CHECK ONZE WEBSITE: /

4 Maak gebruik van extra aftrek bij verbouwing monumentenpand Bij monumentenpanden zijn er meestal extra (onderhouds)kosten. In de sfeer van de persoonsgebonden aftrek is daarom een bijzondere regeling hiervoor getroffen. Door een verruiming van deze regeling hoeft dit pand niet meer de eigen woning én het hoofdverblijf te zijn. Wel moet het pand onder de eigenwoningregeling vallen. Het gaat dan bijvoorbeeld om het pand dat in het kader van een echtscheiding nog twee jaar kwalificeert als eigen woning, wordt aangehouden tijdens een verblijf in een AWBZ-instelling of wordt aangehouden gedurende een tijdelijk verblijf elders. 6. Verhuur van de eigen woning Bij het verhuren van de woning mag de toerekening van de lening plaatsvinden naar rato van het feitelijke gebruik van de eigen woning en dat daarbij de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de eigen woning als uitgangspunt kan worden genomen. Tijdelijk verhuur oude woning? Behoud zoveel mogelijk renteaftrek Koopt men een nieuwe woning, maar verhuurt men tijdelijk de oude woning? Dan kan onder omstandigheden de hypotheekrente van de oude woning toch aftrekbaar zijn. Het moet in dat geval wel gaan om de oude woning die te koop staat. Tijdens de verhuurperiode is de hypotheekrente niet aftrekbaar, nu deze in box 3 valt. Is de verhuurperiode afgelopen? Dan valt de woning weer in box 1 en ontstaat weer recht op aftrek. De eigenwoningbezitter tevens verhuurder van de oude woning kan maximaal drie jaar gebruik blijven maken van deze regeling. Hypotheekrenteaftrek ook tijdens vakantie De eigenwoningbezitter behoudt tijdens zijn vakantie of een kort verblijf in het buitenland toch zijn recht op aftrek van kosten zoals de hypotheekrente. Het eigenwoningforfait blijft dus gewoon gelden. Wel zijn de brutohuuropbrengsten voor 70% belast als inkomsten uit tijdelijke verhuur. Maak gebruik van de kamerverhuurvrijstelling Als de kamerverhuurvrijstelling van toepassing is, wordt de verhuurde kamer aangemerkt als een onderdeel van de eigen woning die de belastingplichtige als hoofdverblijf ter beschikking staat. De huur die wordt ontvangen, blijft buiten de belastingheffing. Hieraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Zo mag geen sprake zijn van verhuur van korte duur en mag de ontvangen huur niet meer zijn dan Verkoop van de woning Bij verkoop van de woning is het soms mogelijk gebruik te maken van enkele bijzondere regelingen die een dubbele aftrek van hypotheekrente garanderen. Profiteer van dubbele (hypotheekrente)aftrek Als men een nieuwe woning heeft koopt maar de oude nog niet heeft verkocht, kan maximaal drie jaar lang de (hypotheek)rente op beide woningen in aftrek worden gebracht. Dit kan uitkomst bieden in de huidige kopersmarkt waarin huizen over het algemeen langer te koop staan dan een paar jaar geleden. Naast de hypotheekrente zijn ook de periodieke betalingen voor de rechten van erfpacht, opstal of beklemming van beide woningen aftrekbaar. CHECK ONZE WEBSITE: /

5 Let op aftrekbeperking bij verkoop van de woning aan de partner Om mogelijk misbruik te voorkomen is er een speciale regeling voor gevallen waarbij de woning aan de partner wordt verkocht. Na deze overdracht mag namelijk alleen de rente worden afgetrokken over een bedrag dat gelijk is aan (het deel van) de eigenwoningschuld van degene die (het deel van) de woning heeft overgedragen. Laat de KEW, SEW en BEW doorlopen bij verhuizing Als men binnen Nederland van de ene naar de andere eigen woning (dus niet een huurwoning) verhuist, kan de kapitaalverzekering eigen woning (KEW) worden meegenomen of worden omgezet in een soortgelijke verzekering. In beginsel heeft dat geen fiscale consequenties. Dit geldt ook voor de spaarrekening eigen woning of beleggingsrecht eigen woning. Deze hoeven bij de verhuizing niet gedeblokkeerd te worden, maar kunnen overgaan op de nieuwe woning. 8. Aankoop nieuwe eigen woning Bij verkoop van een oude woning met overwaarde en aankoop van een nieuwe, duurdere woning kan de eigenwoningbezitter te maken krijgen met de bijleenregeling. Houd de bijleenregeling in de gaten De bijleenregeling kan de (hypotheek)renteaftrek beperken. Alleen de rente over een lening voor het deel van de aankoopprijs van de nieuwe woning dat hoger is dan de overwaarde van de oude woning is aftrekbaar. Deze overwaarde moet worden geïnvesteerd in de nieuwe woning. Wordt er ook voor de overwaarde een nieuwe hypotheek afgesloten, dan is de rente daarop niet aftrekbaar. Aan de hand van de Rekenhulpprogramma op de site van de Belastingdienst kan men inzicht krijgen in de eventuele fiscale gevolgen van de bijleenregeling. 9. Bijzondere situaties en de eigen woning Bijzondere situaties vragen om speciale aanpak. Maak gebruik van de regeling bij echtscheiding De vertrekkende partner kan de woning tot maximaal twee jaar na zijn vertrek als eigen woning aanmerken. Dit geldt echter alleen voor degene die de fiscale partner was voordat hij de woning verliet. Is er nog geen scheiding of scheiding van tafel en bed aangevraagd bij de rechter, dan is er nog sprake van fiscaal partnerschap. Daarnaast moet het aannemelijk zijn dat de woning voor de partner die in de woning blijft wonen als hoofdverblijf ter beschikking staat. Hij moet in dat geval wel zijn aandeel van het forfait aangeven. Ook voor buitenlandse eigen woning renteaftrek mogelijk Voor de emigrant of immigrant met een woning in het buitenland is het onder voorwaarden ook mogelijk zijn hypotheekrente af te trekken als buitenlands belastingplichtige. Er hoeft geen eigenwoningforfait te worden bijgeteld. Tijdelijke uitzending of overplaatsing? Toch hypotheekrenteaftrek Bij tijdelijke overplaatsing of uitzending naar het buitenland kan men onder voorwaarden de hypotheekrente toch blijven aftrekken. Zo moet de woning minimaal één jaar voor de uitzending of overplaatsing het eigen woning en hoofdverblijf zijn geweest. Ook mag de woning in die periode niet door een derde (behalve kinderen tot 27 jaar) worden bewoond. CHECK ONZE WEBSITE: /

6 Opname in verpleegtehuis? Nog twee jaar renteaftrek mogelijk De woning is bij opname in een verpleegtehuis of verzorgingshuis niet meer het hoofdverblijf. Toch mag deze nog maximaal twee jaar als eigen woning worden aangemerkt. Een indicatiestelling van het Centrum Indicatiestelling Zorg is dan wel nodig. Het moet immers gaan om een opname vanwege ouderdom of medische redenen. Zorg voor een goede regeling na overlijden Op grond van een vruchtgebruikstestament verkrijgt de langstlevende echtgenoot het vruchtgebruik van de nalatenschap en dus ook van de eigen woning. De vruchtgebruiker moet vervolgens het eigenwoningforfait toepassen, maar kan wel de kosten (waaronder de hypotheekrente) in box 1 in aftrek brengen. 10.Onroerendezaakbelasting WOZ-waarde ook van belang voor ozb De hoogte van de gemeentelijke aanslag onroerendezaakbelasting is onder meer afhankelijk van de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Des te meer reden om bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde of de aanslag onroerendezaakbelasting als u het er niet mee eens bent. Let op gebruikte referentiewoningen in WOZ-beschikking De waarde van de onroerende zaak wordt vaak vastgesteld aan de hand referentiewoningen. De Gemeente moet daarbij wel rekening houden met de onderlinge verschillen tussen het te waarderen object en de referentiewoningen. Maar deze hoeven niet identiek te zijn. Het is daarom verstandig kritisch te kijken naar de WOZ-beschikking en dan vooral naar de gebruikte referentiewoningen. CHECK ONZE WEBSITE: /