Raadsvoorstel Vergaderdatum : 24 september 2009 Agendapunt : Portefeuillehouder : R.J. van der Wekken / W.G. Renden Afdeling : Ruimte & Milieu Behandelend ambtenaar : Erwin Schaalje / Olaf Griffioen Datum : 14 juli 2009 Onderwerp : Masterplan verplaatsing bouwbedrijf Boogert Beslispunten Het masterplan verplaatsing bouwbedrijf Boogert vaststellen als stedenbouwkundigplan voor: - de herinrichting / ontwikkeling van de entree van Oosterland; - de verplaatsing / hervestiging van bouwbedrijf Boogert en de uitbreiding van autobedrijf Van der Have; - de herontwikkeling van de door de verplaatsing van bouwbedrijf Boogert vrijkomende locaties; - de ontwikkeling van Oostkenshill 2 e fase. Instemmen met de uitgangspunten en de beoogde manier van samenwerking voor de realisatie van de entree van Oosterland, de Sint Joostdijk en de Lange Achterweg. Instemmen met de uitgangspunten voor de realisatie van de woningbouwlocatie Oostkenshill 2 e fase. Een voorbereidingskrediet beschikbaar stellen van 722.280 voor verwerving en het maken van het bestemmingsplan. Probleem- en doelstelling Bouwbedrijf Boogert is op dit moment op drie plaatsen gevestigd in de kern van Oosterland. Voor het bedrijf is sprake van een nijpend ruimtetekort en een zeer inefficiënte bedrijfsvoering. Voor de (woon-) omgeving vormen de steeds intensiever benutte locaties een toenemende bron van hinder: zwaar transport, geluidhinder en een visuele dissonant in het dorpsbeeld. Na de uitvoering van een locatieonderzoek en het vaststellen van randvoorwaarden in 2006 is na intensief overleg met alle betrokken partijen een masterplan opgesteld waarin de kaders (verkavelingsplan en beeldkwaliteit) zijn vastgelegd waarbinnen de bedrijfsverplaatsing naar het entreegebied van Oosterland en de invulling van de vrijkomende locaties kan plaatsvinden. Tevens wordt een voorstel gedaan voor de beoogde manier van realisatie en wordt inzicht verschaft in de financiële haalbaarheid. Doel van deze nota is het masterplan verplaatsing bouwbedrijf Boogert vast te stellen inclusief de uitgangspunten om te komen tot realisatie met de daarbij behorende financiële consequenties dat de basis vormt voor een op te stellen bestemmingsplan en een met bouwbedrijf Boogert te sluiten samenwerkingsovereenkomst. Kader Voorgeschiedenis Al langere tijd wordt gesproken over de verplaatsing van bouwbedrijf Boogert uit de kern van Oosterland. Sinds 2005 hebben de plannen meer handen en voeten gekregen en is gewerkt aan een concreet verplaatsingsplan: het Masterplan verplaatsing bouwbedrijf Boogert. Het bouwbedrijf heeft de nadrukkelijke voorkeur uitgesproken om in Oosterland te blijven. Dit gezien de historische en functionele verbondenheid van het bedrijf met het dorp. 1
Ten behoeve van de verplaatsing heeft begin 2005 een locatieonderzoek plaatsgevonden. Een tweetal locaties, respectievelijk gelegen in de West- en Oostrand van Oosterland is hierbij in beeld gebracht. Conclusie van het onderzoek was dat de Oostzijde in eerste instantie de meest voor de handliggende verplaatsingsoptie zou zijn. Echter verplaatsing naar de Westzijde kan wel een nadrukkelijke meerwaarde opleveren wanneer dit de aanleiding vormt voor een opwaardering van de entree van Oosterland. Verplaatsing naar de Westzijde heeft de voorkeur van het bouwbedrijf. Vanuit het perspectief dat deze ontwikkeling ook een nadrukkelijke meerwaarde kan opleveren voor de gehele Westflank heeft de gemeente een positieve grondhouding uitgesproken ten aanzien van verplaatsing naar deze locatie. Ten behoeve van de verplaatsing zijn in een ruimtelijke verkenning nadere randvoorwaarden opgesteld die in onze vergadering van 6 maart 2006 zijn vastgesteld. Vervolgens is op basis van deze randvoorwaarden een concept masterplan opgesteld dat op 23 november 2006 aan het dorp is gepresenteerd. Het plan oogstte in een volle zaal in het dorpshuis te Oosterland veel lof en positieve reacties. De conclusie is dan ook gerechtvaardigd dat het plan veel draagvlak heeft. Ook is in deze fase van het planproces overleg gevoerd met het Waterschap en de Provincie. Het plan is ook daar goed ontvangen en strijdigheden met het Omgevingsplan zijn niet gesignaleerd. Na 2006 heeft een verdiepingsslag plaatsgevonden en is in het licht van de beoogde uitvoering het overleg met betrokken partijen (gemeente, Boogert, Weegbrug, Van der Have, Dooge) geïntensiveerd. Naast de stedenbouwkundige (verkavelingplan, beeldkwaliteit) aspecten kwamen daarbij de financiële en exploitatietechnische aspecten aan bod. Deze gezien de eigendomssituatie gecompliceerde en tijdrovende fase is nu afgerond met de presentatie van de door alle partijen onderschreven voorliggende document: Het Masterplan verplaatsing bouwbedrijf Boogert. Gedurende de planvorming heeft Rijkswaterstaat (RWS) de verkenningen rondom de toekomst van de N- 59 afgerond. Het kruispunt Molenweg/N-59 kwam daarbij naar voren als een locatie die gezien de verkeerssituatie ter plaatse meer aandacht verdient. RWS heeft voor de kruising dan ook een rotonde gepresenteerd waarvoor momenteel concrete ontwerpstudies worden verricht. Het opnemen van een nieuwe aantakking op de N-59 in de vorm van een rotonde geeft het plan voor de herinrichting van de entree van Oosterland een aanzienlijke meerwaarde. Of de rotonde er ook daadwerkelijk gaat komen zal eind 2009 duidelijk zijn. Het aangepaste plan is op 17 juni 2009 gepresenteerd aan de dorpsraad en werd wederom met veel waardering ontvangen. Overwegingen: mogelijke oplossingen en consequenties Het Masterplan verplaatsing bouwbedrijf Boogert heeft vier belangrijke peilers die hieronder kort worden behandeld. 2
Figuur 1: onderdelen Masterplan verplaatsing Bouwbedrijf Boogert Voor een uitvoerige beschrijving verwijzen wij u naar het bijgevoegde Masterplan. 1a. Herinrichting entree Oosterland / verplaatsing bouwbedrijf Boogert Geconcludeerd is dat er voldoende aanknopingspunten zijn om een verplaatsing van bouwbedrijf Boogert binnen Oosterland serieus te onderzoeken (zie ook kader). Met het gepresenteerde plan wordt de als voorwaarde gestelde opwaardering van de entree van Oosterland bereikt als ook de gewenste verplaatsing van het bouwbedrijf. Zo zijn in samenhang met de verplaatsing van het bouwbedrijf de volgende elementen meegenomen c.q. heroverwogen: Het vrachtwagenparkeerterrein en de weegbrug bij de entree van Oosterland; Het terrein van autobedrijf annex tankstation Van der Have bij de entree van Oosterland; De toekomstige ontsluiting van de westflank van Oosterland; De mogelijke realisatie van een rotonde op de N-59. Figuur 2: plandelen entreegebied en Oostkenshill 2 e fase 1. Bouwbedrijf Boogert; 2. Overige bedrijfsbebouwing; 3. Vervangende (bedrijfs)woning autobedrijf / tankstation; 4. Woning aan de nieuwe ontsluitingsweg; 5. Oostkenshill 2 e fase; 6. Groene ruimte; 7. Ontsluitingsweg. 8. Indicatieve aanduiding rotonde N-59 3
Naast het verkavelingplan zijn voor de locatie nadrukkelijk beeldkwaliteitseisen voor de bebouwing en de buitenruimte opgesteld. Het betreft immers een belangrijke zichtlocatie en de entree (voordeur) van het dorp. Het plan wijkt op onderdelen af van het in 2006 gepresenteerde plan. Vooral de mogelijke integratie van een rotonde in het plan en de verplaatsing / herontwikkeling van de loods van Van der Have zijn belangrijke wijzigingen. Daarnaast heeft vooral ook een verdiepingsslag plaatsgevonden met betrekking tot kwaliteitsaspecten. Bouwbedrijf Boogert heeft de gemeente verzocht het entreegebied zelf aan te leggen onder goedkeuring en toezicht van de gemeente. Op basis van dit verzoek zijn enkele uitgangspunten geformuleerd die de basis vormen en kunnen worden uitgewerkt in een tussen partijen te sluiten samenwerkingsovereenkomst. Voorgesteld wordt in te stemmen met de ter inzage gelegde uitgangspunten voor de realisatie van het entreegebied Oosterland. 1b. Oostkenshill 2 e fase Het betreft de voorlopige afronding van het woongebied Oostkenshill. De 2 e fase wordt in stedenbouwkundige structuur en sfeer dan ook een voortzetting van datgene wat al in de 1 e fase is gerealiseerd. Ook de beeldkwaliteitseisen zijn hierop afgestemd zodat Oostkenshill in zijn geheel een stedenbouwkundige eenheid wordt. De grond voor de realisatie van Oostkenshill 2 e fase is volledig in eigendom bij de gemeente. Binnen de beoogde planopzet kunnen 18 bouwkavels worden uitgegeven voor de bouw van vrijstaande woningen. Voorgesteld wordt in te stemmen met de ter inzage gelegde uitgangspunten voor de realisatie van Oostkenshill 2 e fase. 2. Sint Joostdijk In overleg met de gemeente is gekozen voor een uitruil van gronden waarbij de huidige schaatsbaan verplaatst wordt in westelijke richting over de locatie van het huidige bouwbedrijf en de ruimte voor woningbouw gevonden wordt aan de oostzijde in aansluiting op het woon-zorgcomplex. In verband daarmee is gekozen voor een opzet met grondgebonden woningen voor senioren en starters. De ijsbaan verschuift maar behoudt zijn huidige omvang. De verplaatsing en herinrichting is in nauw overleg met de ijsvereniging tot stand gekomen. Met de opzet zoals nu voorgesteld wordt niet alleen een hindergevend (visueel en milieu) element (het bedrijfsgebouw van Boogert) opgeruimd, maar tevens een sterkere stedenbouwkundige structuur bewerkstelligd met ruimte voor woningbouw voor een doelgroep waaraan zeker behoefte is in Oosterland. Dit ook op een plek die zeer gunstig gelegen is (nabij het woon-zorgcomplex en dorpsvoorzieningen). Bouwbedrijf Boogert heeft de gemeente verzocht de vrijkomende locatie aan de Sint Joostdijk voor eigen rekening en risico te realiseren. Op basis van dit verzoek zijn enkele uitgangspunten geformuleerd die de basis vormen en kunnen worden uitgewerkt in een tussen partijen te sluiten samenwerkingsovereenkomst. Voorgesteld wordt in te stemmen met de ter inzage gelegde uitgangspunten voor de realisatie van de vrijkomende locatie aan de Sint Joostdijk. 3. Lange Achterweg Aan de Lange Achterweg zijn twee vestigingen van bouwbedrijf Boogert aanwezig die met de verplaatsing van het bedrijf vrij komen en worden gesaneerd (weg bestemd). Voor de ontwikkeling langs de Lange Achterweg geldt onder andere als uitgangspunt dat de lintstructuur zoals deze nu aanwezig is behouden blijft en versterkt wordt. Rekening wordt gehouden met de realisatie van een ontsluiting naar het gebied ten Westen van de Lange Achterweg. Op termijn wordt immers niet uitgesloten dat een verdere uitbreiding van Oosterland in Westelijke richting plaats kan vinden. Deze verdere uitbreiding maakt echter nadrukkelijk geen onderdeel uit van het Masterplan en zal een eigen plan- en besluitvormingstraject kennen. Vooralsnog is de volledige herontwikkeling van de locatie aan de Lange Achterweg niet mogelijk vanwege beperkende milieucontouren van een naastgelegen bedrijf. 4
Bouwbedrijf Boogert heeft de gemeente verzocht de vrijkomende locaties aan de Lange Achterweg voor eigen rekening en risico te realiseren. Op basis van dit verzoek zijn enkele uitgangspunten geformuleerd die de basis vormen en kunnen worden uitgewerkt in een tussen partijen te sluiten samenwerkingsovereenkomst. Voorgesteld wordt in te stemmen met de ter inzage gelegde uitgangspunten voor de realisatie van de vrijkomende locatie aan de Lange Achterweg.. Het voorstel Het Masterplan verplaatsing bouwbedrijf Boogert vaststellen als stedenbouwkundigplan voor: - de herinrichting / ontwikkeling van de entree van Oosterland; - de verplaatsing / hervestiging van bouwbedrijf Boogert en de uitbreiding van Autobedrijf van der Have; - de herontwikkeling van de door de verplaatsing van bouwbedrijf Boogert vrijkomende locaties aan de Sint Joostdijk en Lange Achterweg; - de ontwikkeling van Oostkenshill fase II. Instemmen met de uitgangspunten en beoogde manier van samenwerking voor de realisatie van de entree van Oosterland, de Sint Joostdijk en de Lange Achterweg; Instemmen met de uitgangspunten voor de realisatie van de woningbouwlocatie Oostkenshill fase II. Een voorbereidingskrediet beschikbaar stellen van 722.280 voor verwerving en het maken van het bestemmingsplan. Middelen Financiën Bij de hiervoor genoemde uitgangspunten van de diverse deelontwikkelingen behoort tevens een inzicht in de financiële haalbaarheid. Zoals blijkt uit de vertrouwelijk ter inzage gelegde grondexploitaties blijkt dat de realisatie van de verschillende plannen per saldo financieel haalbaar is. Uitgangspunt bij de realisatie van het entreegebied, Sint Joostdijk en Lange Achterweg is dat Boogert deze voor eigen rekening en risico realiseert. De gemeente realiseert het woningbouwplan Oostkenshill II. Met dit voorstel wordt het voorbereidingskrediet aangevraagd om het bestemmingsplan op te stellen. De definitieve grondexploitatie met de daarbij behorende uitgifteprijs van de bouwgrond voor Oostkenshill 2 e fase wordt in 2010 aan u voorgelegd bij het voorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan. Voorgesteld wordt akkoord te gaan met de financiële uitgangspunten en een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van 722.280 voor enerzijds de aankoop van grond en opstallen die noodzakelijk zijn voor de aanleg van de ontsluitingsweg en anderzijds voor het opstellen van het bestemmingsplan. (zie het vertrouwelijke deel van dit voorstel). Van dit bedrag wordt 683.800 gedekt via een door Boogert te betalen exploitatiebijdrage en 38.480 via de nog in exploitatie te nemen gronden Oostkenshill II. Procedure Alle onderdelen van het Masterplan worden geregeld in één bestemmingsplan. Dit om de integraliteit van de planontwikkeling te kunnen waarborgen. Het kan niet zo zijn dat de bedrijfsfunctie wordt verplaatst zonder dat de bedrijfsbestemming van de te verlaten panden is verwijderd. De concrete bouw- en inrichtingsplannen (buitenruimte) dienen met grote zorg te worden uitgewerkt in nauw overleg en met instemming van de gemeente. Planning Na vaststelling van het Masterplan en de uitgangspunten voor de beoogde samenwerking met bouwbedrijf Boogert wordt getracht zo spoedig mogelijk de samenwerkingsovereenkomst tussen partijen te sluiten. Na de ondertekening van de samenwerkingsovereenkomsten wordt de vereiste planologische procedure opgestart. In het kader van de procedure zal het plan ter visie worden gelegd en worden derden/belanghebbenden in de gelegenheid gesteld zienswijzen kenbaar te maken. Nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is wordt gestart met het bouwrijp maken van het entreegebied, de Sint Joostdijk en Oostkenshill 2 e fase. 5
Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland, M.K. van den Heuvel secretaris G.C.G.M. Rabelink burgemeester Conform besloten door de raad in zijn openbare vergadering van 24 september 2009., voorzitter, griffier 6