Toekomstvisie publieke versie 1
Inhoudsopgave 1. Onze maatschappelijke opdracht 4 2 De wereld om ons heen 5 2.1 Omgeving 5 2.2 Prognoses 5 2.3 Markt in Enschede 6 2.4 Markt in Hengelo 6 3 Onze missie en visie 10 3.1 Missie 10 3.2 Visie op de maatschappelijke taak 10 3.3 Visie op de markt 11 3.4 Visie op het woningbestand 12 3.5 Visie op de organisatie 13 3
1. Onze maatschappelijke opdracht In het verleden hebben we altijd gestaan voor het bieden van kansen aan individuen op de woningmarkt. In ons geval kansen voor een specifieke doelgroep. Dit hebben we vastgelegd in artikel 2.1 van onze statuten. De SJHT is van mening dat maatschappelijke middelen gegenereerd uit het woningbestand terug moeten vloeien naar de doelgroep door het bieden van kansen op de woningmarkt. Wij zullen ons hier in de toekomst voor in blijven zetten. Overigens sluiten we nevenwerkzaamheden op het gebied van leefbaarheid van wijken en ontwikkeling van mensen niet uit. 2 De wereld om ons heen 2.1 Omgeving De corporatiesector is momenteel aan een aantal veranderingen onderhevig. Hieronder noemen we de belangrijkste. Overheidsmaatregelen beperken investeringsruimte (heffing huurtoeslag, VPB, saneringssteun, Europese regelgeving). Toename van de regeldruk vanuit de overheid en informatiebehoefte van verschillende instanties (CiP, dpi, dvi, jaarverslaglegging, informatievoorziening WSW en overige verslaglegging Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting). Bedrijfslasten drukken zwaarder op de organisatie, mede door het inflatievolgend huurbeleid in combinatie met de toenemende organisatie- en onderhoudskosten. Veranderende wijze van intern en extern toezicht. Schaalvergroting woningcorporaties (sturing van de overheid op een kleiner aantal corporaties en afname van het aantal corporatiewoningen). Kooprecht voor huurders. 2.2 Prognoses De markt voor sociale huurwoningen is in zowel Enschede als Hengelo ontspannen te noemen. Reguliere woningcorporaties in Enschede zetten momenteel in op een lichte krimp van hun woningportefeuille. De focus van de corporaties ligt op de bestaande stad (op stedelijke herstructurering, op leefbaarheid/kwaliteit van de leefomgeving en op duurzaamheid en milieu) en ze zijn terughoudend op het gebied van nieuwbouw. Er worden geen uitbreidingswijken meer ontwikkeld. De woningcorporatie Welbions uit Hengelo werkt aan vernieuwing van haar woningbezit. Hengelo wordt op dit moment al geraakt door dalende bevolkingscijfers. In Enschede is dit nog niet het geval. Er wordt in Enschede wel rekening gehouden met een toekomstige daling van bevolkingscijfers. De prognoses wijzen uit dat de bevolkingsgroep tot 25 jaar in de periode 2010 2030 licht zal afnemen. Ook de bevolkingsgroep van 25 tot en met 64 jaar zal volgens de prognoses afnemen. Een tegenstrijdige prognose is dat er een toename van een- en tweepersoonshuishoudens wordt verwacht. Deze ontwikkeling heeft te maken met het vroeger uit huis gaan van kinderen, scheidingen e.d. Daarnaast verwacht men in Twente een toename van de bevolkingsgroep tot 35 jaar in de periode 2010 2020. 4 5
2.3 Markt in Enschede De woningmarkt in Enschede heeft zich ontwikkeld tot een versnipperde markt met verschillende aanbieders, zowel particulieren als woningcorporaties. Vraag en aanbod zijn redelijk in verhouding, er is nog een geringe additionele vraag naar studenteneenheden. De SJHT heeft nog voldoende wachtenden op haar lijst staan voor appartementen. Opgave in Enschede voor jongerenhuisvesting De gemeente Enschede zet in op een aantrekkelijke woonstad voor studenten. Zij wil goede condities scheppen voor studenten om hier te komen en te blijven wonen. In de Woonvisie Enschede 2025 wordt gesproken over een theoretische vraag van 400 eenheden voor studenten, 200 permanent en 200 tijdelijk. Van deze 400 eenheden bestaat de vraag voor 50 procent uit woonruimte voor buitenlandse studenten. In de Woonvisie is omschreven dat, indien een daadwerkelijk tekort aan studenteneenheden blijkt, uitbreidingen van het woningbestand bij voorkeur kleinschalig en in de bestaande woningvoorraad gerealiseerd worden. Deze vinden dan plaats binnen het voorkeursgebied Centrum tot en met de Campus, het zogenaamde 15-minuten-gebied. Overigens blijft het mogelijk om buiten dit gebied ook studenten/jongeren te huisvesten. De vraag naar studenteneenheden zal worden gemonitord door de gemeente en studentenpartners. Aan de hand van deze cijfers wordt bekeken of er een daadwerkelijke opgave voor studenteneenheden is en hoe groot die dan is. In de uitvoeringsagenda Woonvisie 2025 (prestatieafspraken) worden verdere afspraken gemaakt over de invulling van de opgave en de bijbehorende condities. 2.4 Markt in Hengelo De sociale woningmarkt in Hengelo is vrijwel geheel in handen van één corporatie. Enkele jaren geleden zijn de verschillende corporaties gefuseerd tot woningcorporatie Welbions. Deze corporatie huisvest onder andere de doelgroep van de SJHT. Er is sprake van een ontspannen woningmarkt vanwege het voldoende aanbod van woonruimte door woningcorporatie Welbions. De laatste jaren heeft de SJHT geen uitbreiding van het woningbestand nagestreefd in Hengelo. Onze gehuurde woningen in Hengelo zijn mede vanwege de beperkte verhuurbaarheid afgestoten. Opgave in Hengelo voor jongerenhuisvesting De vraag naar jongereneenheden is redelijk in balans. Uit onderzoek blijkt een geringe vraag naar ruime, goedkope appartementen onder de doelgroep. Uit dit onderzoek is tevens gebleken dat studenten bij voorkeur in Enschede wonen. Daarnaast zijn de wachtlijsten van de SJHT voor woonruimte in Hengelo beperkt te noemen. De komende jaren ligt er geen opgave in Hengelo. 6 7
Wij willen een centraal punt voor jongerenhuisvesting in Enschede realiseren.
3 Onze missie en visie De SJHT geeft haar beleid vorm vanuit de volgende principes. De SJHT is een woningcorporatie pur sang en moet dit ook blijven. Dit is in lijn met het beleid van de overheid. Zij vindt dat de primaire taak van woningcorporaties het bieden van huisvesting aan de sociale doelgroep is. In Enschede moet een organisatie zijn die zich volledig richt op een- en tweepersoonshuishoudens van 18 tot 30 jaar met een minimaal inkomen (hierna: de doelgroep). De SJHT kan de doelgroep goed bedienen, gezien haar manier van werken, ervaring en woningbestand. 3.1 Missie De SJHT is een woningcorporatie met een specifieke doelgroep, een- en tweepersoonshuishoudens bestaande uit jongeren van 18 tot 30 jaar met een minimaal inkomen. Vanuit onze maatschappelijke opdracht zetten wij ons in voor het bieden van kansen op de woningmarkt aan deze doelgroep. Wij formuleren onze missie als volgt: De SJHT staat voor het creëren en in stand houden van een transparante markt voor jongerenhuisvesting in Enschede. Zij richt zich op het bieden van betaalbare, kwalitatief goede huisvesting voor een- en tweepersoonshuishoudens in de steden Enschede en Hengelo, specifiek op (studerende) jongeren en aanverwante doelgroepen van 18 tot 30 jaar met een minimaal inkomen. Hierbij streeft de SJHT naar een optimale benutting van haar expertise door samenwerking met andere woningcorporaties en/of organisaties. 3.2 Visie op de maatschappelijke taak Onze maatschappelijke opdracht formuleren wij als volgt: het bieden van kansen aan individuen op de woningmarkt. Tevens hebben wij gekozen voor behoud van onze doelgroep. Hoewel wij vinden dat wij er zijn om huisvesting te bieden aan de doelgroep, willen wij werkzaamheden op het gebied van bijvoorbeeld leefbaarheid niet uitsluiten. 3.3 Visie op de markt Versnippering van de markt In Enschede zijn meerdere aanbieders op de markt voor jongeren- en/of studentenhuisvesting. Wij vinden dit een zwak punt voor de transparantie van deze markt. Jongeren kunnen zich op dit moment bij al deze aanbieders inschrijven om woonruimte te huren. Vooral jongeren die niet uit Twente komen hebben moeite met het vinden van alle aanbieders van woonruimte. Wij willen ons daarom in gaan zetten voor een centraal punt voor jongerenhuisvesting waar het aanbod geconcentreerd kan worden aangeboden. Uitbreiding in Enschede Wij verwachten in de toekomst een lichte stijging van de vraag naar wooneenheden voor jongeren in Enschede. Deze vraag wordt naast onze eigen monitoring tevens gemonitord door de gemeente Enschede. Hiervoor wordt op dit moment een monitoringssysteem ontwikkeld. Wanneer een daadwerkelijke vraag blijkt, wil de SJHT hieraan gaan bijdragen. Wij zien voor uitbreiding in eerste instantie ruimte in de bestaande woningvoorraad van de andere woningcorporaties en in de overige vastgoedvoorraad in Enschede. Daarnaast kent Enschede een aantal inbreidingslocaties, waar nieuwbouw door de SJHT niet uitgesloten wordt. Geen uitbreiding in Hengelo In Hengelo ligt de situatie anders dan in Enschede, aangezien de SJHT in Hengelo weinig wooneenheden verhuurt. Marktonderzoek heeft uitgewezen dat er weliswaar vraag is, maar dat deze vraag voldoende ingevuld wordt door woningcorporatie Welbions. De SJHT is daarom niet van plan uit te breiden in Hengelo. Verschillende jongeren bedienen Sinds 1996 huisvest de SJHT naast studenten ook andere doelgroepen. Dit zijn voornamelijk werkende jongeren en jongeren die werk zoeken. Door het bedienen van de totale doelgroep 10 11
jongeren krijgt de SJHT te maken met sociale problematiek, bijvoorbeeld dat een jongere niet zelfstandig kan wonen, of hier begeleiding bij nodig heeft. Ook kan de SJHT te maken krijgen met de problematiek van asielzoekers, dakloosheid, drugs of medische problemen. We vinden dat wij ook jongeren in deze categorieën huisvesting moeten bieden. 3.4 Visie op het woningbestand Investeringsopgave bestaande bouw na 2020 Het woningbestand van de SJHT is voor een groot deel gebouwd in de jaren 80. Ons vastgoed kent een cyclus van ongeveer 40 jaar. Na deze 40 jaar is een woning of complex meestal toe aan groot onderhoud. Dit houdt in dat de SJHT vanaf 2020 te maken krijgt met een investeringsopgave in haar woningbestand. We willen deze opgave de komende beleidsperiode in kaart brengen door het strategisch voorraadbeleid te actualiseren. Klantgericht onderhoud Uiteraard hebben ook panden die niet aan groot onderhoud toe zijn regulier onderhoud nodig. Wij willen de technische kwaliteit van ons woningbestand zo optimaal mogelijk houden voor onze huurders. Hier willen wij op een flexibele wijze mee omgaan door klantgericht onderhoud toe te passen. Sociale kwaliteit Ook dient de SJHT sociale kwaliteit van haar woningbestand te waarborgen. Dit doen wij door de inzet van projectbeheerders, door woontevredenheidsonderzoeken te houden onder onze huurders en door gebruik te maken van (vroegtijdige) signalering door zowel onze eigen medewerkers als door bedrijven waar wij regelmatig mee werken. Duurzaamheid en energiebesparing In de afgelopen jaren is het bestand energetisch verbeterd. Op dit moment heeft ons woningbestand gemiddeld een energielabel C. De SJHT wil de mogelijkheden voor meer energetische verbeteringen onderzoeken en daarnaast gaan werken aan het bewustwordingsproces bij huurders. Ook op het gebied van duurzaamheid wil de SJHT actief zijn. Wij denken hierbij aan duurzaam materiaalgebruik, duurzame (kantoor)processen en voorlichting over duurzaamheid aan onze huurders. 3.5 Visie op de organisatie Professionalisering van de organisatie Professionaliseren is voor de SJHT een doorlopend proces. Daarbij willen wij inspelen op de veranderende omgeving om ons heen en werken aan automatisering, interne werkprocessen, communicatiemiddelen en de wijze van communiceren. Ons belangrijkste aandachtspunt bij het professionaliseren in de komende beleidsperiode is het met de omgeving mee veranderen, zodat wij ons in de toekomst kunnen blijven inzetten voor de doelgroep. Governance De governancestructuur van de SJHT is de afgelopen jaren sterk veranderd. In 2008 is de drielagenstructuur gewijzigd naar een tweelagenstructuur, waardoor er momenteel een bestuur is, vertegenwoordigd door de directeur, en een Raad van Toezicht. De SJHT hecht veel waarde aan een goede governancestructuur. De AedesCode en de Governancecode Woningcorporaties worden toegepast en nageleefd. De komende jaren wil de SJHT een transparante en goede bedrijfsvoering nastreven door de Governancecode Woningcorporaties toe te blijven passen. Ook het intern toezicht (Raad van Toezicht) hecht waarde aan Good Governance. De toepassing van de Governancecode Woningcorporaties wordt jaarlijks geëvalueerd en indien nodig worden er wijzigingen doorgevoerd. Elk jaar worden de belangrijkste toezichtpunten uit de Governancecode in de vergaderingen van de Raad van Toezicht geagendeerd. Expertise behouden en vergoten De grootte van de SJHT is zowel onze sterkte als onze zwakte. Als kleine organisatie is het belangrijk om kwaliteit te waarborgen. Daarom vinden wij het belangrijk dat onze medewerkers tevreden zijn en voldoende mogelijkheden voor bijscholing krijgen. Zo kunnen wij de kennis van medewerkers binnen onze organisatie houden en deze kennis vergroten. Expertise inzetten Onze expertise wordt door andere organisaties gewaardeerd. De SJHT wil meer gebruik maken van haar expertise. Wij kunnen deze inzetten door samen te werken met andere woningcorporaties en derden. Door deze werkwijze kan de SJHT risico s spreiden (delen). 12 13
Colofon datum 11 april 2012 opdrachtgever SJHT ontwerp en opmaak Mint Ontwerp fotografie Karien Bergboer De wereld rondom de SJHT verandert. Door overheidsmaatregelen krimpt de corporatiesector. Tegelijkertijd wordt er nog wel vraag verwacht. Deze toekomstvisie zal dienen als onderlegger voor het beleidsplan 2012-2016.
16