2012 Jaarverslag
Enschede Deurningerstraat Walhofstraat Deurningen Oldenzaal Hengelo Walhofstraat 1 Deurningerstraat Bosuilstraat Oldenzaalsestraat Hengelosestraat 14 Walhofstraat Deurningerstraat 15 Boddekampsingel 5 Lasondersingel Schurinksweg 3 Laaressingel Laaressingel 16 Pluimstraat Hengelosestraat Tubantiasingel Centraal Station Emmastraat 6 Centrum Lasonderstraat 4 Wilhelminastraat 7 9 17 Gronausevoetpad Gronausestraat Borstelweg Adressen SJHT naar wijk 12 13 Pathmossingel Haaksbergerstraat 1 Deppenbroek Jekerstraat Waalstraat 4 Lasonder-Zeggelt Bilderdijkstraat Dr. Benthemstraat Lasonderstraat 2 Hogeland Batjanstraat Blekerstraat Brinkstraat Hoogstraat Javastraat Rietmolenstraat 3 Laares Laaressingel 5 Roombeek Bosuilstraat Deurningerstraat Roomweg Schurinksweg Steenuilstraat 6 Horstlanden Stadsweide Emmastraat Oldenzaalsestraat 10 Mina Krusemanstraat 8 Billitonstraat 11 Getfertsingel 7 Centrum Molenstraat Oude Markt Wilhelminastraat 8 Veldkamp Blekerstraat Haaksbergerstraat Mina Krusemanstraat Prinsestraat Veldkampstraat 9 Velve-Lindenhof Gronausevoetpad Leydsweg Zuiderval Kuipersdijk Varviksingel Boulevard 1945 2 Javastraat Batjanstraat 10 Stadsveld A van de Veldestraat Dr. P. van Hoekstraat Rembrandtlaan 11 Getfert Billitonstraat 12 Pathmos Borstelweg Volksparksingel 13 Boswinkel Burg. M. van Veenlaan Gelderlandstraat Hogelandsingel 14 Twekkelerveld GJ van Heekstraat Hengelosestraat Maanstraat Meteorenstraat 15 Zeggelt Kottendijk Walhofstraat 16 Ribbelt Magnoliastraat 17 De Bothoven Pluimstraat Hengelo Dennenbosweg Langelermaatweg Lindenweg Gronau (D)
2012 Jaarverslag
Inhoudsopgave Voorwoord 9 1. Over de SJHT 13 2. Beleid en doelstellingen 15 2.1 Toekomstvisie 15 2.2 Beleidsplan 2012 2016 15 2.3 Gerealiseerde doelstellingen in 2012 15 3. Huisvesting van de doelgroep 19 3.1 Verhuurbeleid 19 3.1.1 Europese regelgeving 19 3.2 Inschrijvingen 19 3.3 Verhuur van wooneenheden 20 3.3.1 Opzeggingen 20 3.3.2 Leegstand 21 3.3.3 Huurincasso en ontruimingen 21 3.4 Huurbeleid 22 4. Kwaliteit van de voorraad 25 4.1 In stand houden van de voorraad 25 4.1.1 Dagelijks onderhoud 25 4.1.2 Cyclisch onderhoud 25 4.1.3 Energie 26 4.2 Investeringen in nieuwbouw en aankoop 27 4.2.1 Walhofstraat 27 4.2.2 Deurningerstraat 27 4.2.3 Dr. Benthemstraat 27 4.3 Verkoop van woningen 27 4.4 Leefbaarheid 27 4.4.1 Onderzoek leefbaarheid 28 5. Relatie met bewoners, gemeenten en maatschappelijke partners 31 5.1 Samenwerkingsverbanden en netwerkpositie 31 5.1.1 Aedes, branchevereniging van woningcorporaties 31 5.1.2 Vereniging WoON 31 5.1.3 Contactgroep Wonen, Welzijn en Zorg 32 5.1.4 Onderzoekscommissie studentenhuisvesting 32 5.2 Taakstelling reguliere huisvesting van vergunninghouders 32 5.3 Sociale projecten 33 5.4 Bewonerscontacten 33 5.4.1 Huurdersoverleg 33 5.4.2 Projectbeheerders 34 5.4.3 Exit-enquête 34 5.4.4 Woontevredenheidsonderzoek 34
6. Financiën 37 6.1 Waarborgen financiële continuïteit 37 6.2 Resultaat en vermogen 37 6.2.1 RJ 645 37 6.2.2 Analyse van resultaat en vermogen 38 6.3 Verklaring belangrijkste afwijkingen 39 6.4 Financiële continuïteit 40 6.4.1 Algemeen 40 6.4.2 Uitgangspunten meerjarenbegroting 2013-2014 en dpi2012 40 6.4.3 Ontwikkeling resultaat en balansposten tot en met 2017 41 6.4.4 Kasstroomoverzicht tot en met 2017 42 6.4.5 Kengetallen 42 6.4.6 Conclusie impact regeerakkoord 43 6.5 Treasury 43 6.6 Vennootschapsbelasting (VPB) 45 6.7 Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) 45 6.8 Beoordeling Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting 46 7. Corporate governance 49 7.1 Aedescode en Governancecode Woningcorporaties 49 7.1.1 AedesCode 49 7.1.2 Toepassing AedesCode 49 7.1.3 Governancecode Woningcorporaties (GcW) 49 7.1.4 Toepassing Governancecode Woningcorporaties 49 7.2 Governancestructuur en toezicht 50 7.2.1 Intern toezicht 50 7.2.2 Extern toezicht 51 7.2.3 Externe accountant 51 7.2.4 Integriteit 51 7.2.5 Documenten op internet 51 7.3 Risicomanagement 52 8. Organisatie 55 8.1 Organisatiestructuur 55 8.2 Functioneren van het bestuur 55 8.3 Personeelsbestand 56 8.4 Communicatie en PR 56 8.4.1 Sponsoring 57 8.4.2 Nieuwe website 57
Verklaring van het bestuur 59 Verslag van de Raad van Toezicht 61 Verklaring van de Raad van Toezicht 69 Jaarrekening 2012 71 A. Balans 2012 72 B. Winst- en verliesrekening 2012 74 C. Kasstroomoverzicht 2012 (indirecte methode) 75 D. Algemene toelichting 76 E. Grondslagen voor waardering van activa en passiva 78 F. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 84 G. Financiële instrumenten en risicobeheersing 86 H. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 87 I. Kasstroomoverzicht 88 J. Toelichting balans 2012 89 K. Toelichting winst- en verliesrekening 2012 95 L. Overige gegevens 101 L.1 Voorstel resultaatbestemming 101 L.2 Gebeurtenissen na balansdatum 101 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 102 Bijlage 1: Organigram SJHT 104 Bijlage 2: Verantwoording verhuringen woningbestand 105 Instellingsgegevens 106 Kengetallen
Voorwoord
Voorwoord Het jaarverslag van Stichting Jongeren Huisvesting Twente is dit jaar korter dan de voorgaande jaarverslagen. Wij hebben dit jaar gewerkt aan het beperken van tekstuele toelichtingen. Wij denken dat het verslag hierdoor verbeterd is in leesbaarheid en relevantie. Vanwege de RJ 645 is het cijfermatige deel wel groter geworden dan vorig jaar. In dit jaarverslag treft u een uiteenzetting van het door ons gevoerde beleid, de ontplooide activiteiten en de financiële resultaten in het jaar 2012. Het volkshuisvestingsverslag is integraal in dit jaarverslag opgenomen. Het jaar 2012 stond vooral in het teken van de toekomstvisie en het nieuwe beleidsplan (periode 2012 2016). Inmiddels zijn de eerste doelstellingen uit het beleidsplan gerealiseerd. In hoofdstuk 2 gaan wij op deze zaken in. 2012 is tevens het jaar van oplevering van drie nieuwbouwprojecten, Dr. Benthemstraat 19/21, Deurningerstraat 120 en Walhofstraat 60. Alle drie de projecten waren direct na oplevering volledig verhuurd. Uit het jaarverslag blijkt dat de financiële situatie goed is. Het jaar 2012 wordt afgesloten met een naar verhouding hoog positief resultaat van bijna 766.419, hetgeen echter voor het overgrote deel wordt veroorzaakt door de nieuwe waarderingsregels (zie ook jaarrekening paragraaf D). Het eigenvermogen bedraagt eind 2012 16.267.520. De solvabiliteit is 85,10% in 2012, dit is aanmerkelijk hoger dan het landelijk gemiddelde van 30,40% in 2011. De SJHT streeft er naar om de kamers van haar woonbestand van 1.029 eenheden betaalbaar te houden voor jongeren. De huren zijn per 1 juli 2012 met 2,3% verhoogd conform het inflatiecijfer van 2011. Het gemiddelde huurprijs niveau ligt hierna nog onder de 65% van de maximaal redelijk huur. De komende jaren wil de SJHT meer samen doen. Samenwerken met woningcorporaties en andere marktpartijen. Dit willen wij doen om onze risico s te spreiden, maar ook omdat wij niet alles zelf kunnen en willen doen. Er liggen daarnaast voldoende kansen in de markt die gezamenlijk opgepakt kunnen worden. En dit gaan we ook doen. Boven dit alles staat dat de SJHT de komende jaren financieel gezond blijft ondanks de veranderingen in het woningwaarderingsstelsel (WWS), saneringsheffingen en verhuurdersheffingen. In het Regeerakkoord op hoofdlijnen, dat in oktober 2012 werd gepresenteerd, was nog een vereenvoudiging van het WWS opgenomen in de vorm van een directe koppeling van de maximale huur aan de WOZ waardering van de woningen (maximaal 4,5%). Dit zou voor de SJHT en ook haar collega-studentenhuisvesters funeste gevolgen hebben gehad, gezien de relatief lage WOZ waarde van de studentenwoningen. Gelukkig is deze vereenvoudiging uit het Woonakkoord van februari 2013 verdwenen. Wel zal er voor Prinsjesdag 2013 een nieuw vereenvoudigd woningwaarderingsstelsel komen, in de vorm van een combinatie van het oude WWS en toch weer WOZ waarde van woningen. Randvoorwaarde daarbij is, dat de verdiencapaciteit op macroniveau daardoor niet zal worden beperkt. De SJHT zal bij Aedes en Kences aandacht blijven vragen voor de effecten daarvan op de verdiencapaciteit voor de onzelfstandige en zelfstandige woningen. (Wat op macroniveau goed uitpakt voor reguliere corporatie, kan op microniveau erg problematisch zijn, gezien het atypische woningbezit van studenten- en jongerenhuisvesters). De SJHT heeft verder kennis genomen van alle voorgenomen heffingen en constateert dat de onzelfstandige wooneenheden gelukkig buiten de verhuurdersheffingen zullen worden gehouden. Wel moet de SJHT over de kleine zelfstandige eenheden een verhuurdersheffing betalen en wordt de SJHT aangeslagen voor de saneringsheffingen (o.a. Vestia debacle). Hoe wrang dit alles ook moge zijn, de SJHT realiseert zich ten volle dat ook zij haar bijdrage in de vorm van heffingen en belastingen zal moeten leveren en heeft dit in haar meerjarenramingen doorgerekend. Ondanks dat wij een behoorlijke bijdrage moeten leveren (gemiddeld 151.800 per jaar in de komende vijf jaar) zijn geen beleidswijzigingen nodig geweest. De Prospectieve informatie voor het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting konden wij dan ook bijna volledig conform onze begroting 2013 invullen. Dat kan ook eigenlijk 9
niet anders in een organisatie waar doelmatigheid, betrouwbaarheid en goed toezicht kernbegrippen zijn. De SJHT realiseert haar doelstellingen met behulp van goed gemotiveerde en bekwame medewerkers. De SJHT heeft daarbij goed werkgeverschap hoog in haar vaandel staan. Tegelijkertijd blijft de SJHT ervoor waken dat (de ontwikkeling van) de bedrijfslasten blijvend in gunstige zin vergeleken kunnen worden met die van collega corporaties. De Impact voor de SJHT van de goedgekeurde herziening Woningwet door de tweede kamer op 5 juli 2012 is zoals de zaken er nu voor staan relatief gering. Administratieve scheiding van het DAEB en niet DAEB bezit is voor de SJHT niet aan de orde omdat de SJHT geen niet DAEB bezit heeft. Verscherping van het in- en extern toezicht kunnen we ons geheel in vinden gezien de excessen van de laatste tijd. Voor een aantal maatregelen zoals het opstellen van een financieel reglement moeten de voorwaarden nog bij een AMvB worden vastgesteld. Daarnaast komt minister Blok nog met een aantal maatregelen uit het regeerakkoord die hij in deze wet wil laten opnemen. Dat kan door middel van een zogeheten novelle, een wijziging van een wetsvoorstel dat al wel door de Tweede Kamer is aangenomen maar nog niet door de Eerste Kamer. Op basis van uitgelekte concept-tekst mogen woningcorporaties zich in de toekomst alleen nog maar bezig houden met het bouwen en beheren van sociale huurwoningen in de eigen regio. Ze zouden koophuizen, geliberaliseerde huurwoningen, winkels en kantoren moeten onderbrengen in een apart bedrijf. Ook deze eventuele aanpassing van de wet heeft voor de SJHT geen gevolgen. Wel belangrijk is de toekomstige relatie met de gemeente en de eventuele invoering van een nieuwe financiële autoriteit (of vallen we straks onder het ministerie van Financiën) maar hier is op dit moment verder nog niets over bekend. In verband met de Novelle wordt de behandeling van de wet in de Eerste Kamer voorlopig aangehouden. Invoering van de wet zal daarom op zijn vroegst 1 januari 2014 zijn. Kenmerkend voor de SJHT is dat we onze risico s goed in kaart hebben. Op dit moment spelen er zoals gezegd ook externe factoren een grote rol (politieke ontwikkelingen en economische crisis), waar wij helaas geen invloed op kunnen uitoefenen. Ondanks dat vinden wij dat onze risico s momenteel goed beheersbaar zijn (zie ook paragraaf 7.3). Dit heeft ook te maken met het feit dat wij nooit afgeweken zijn van onze kerntaak. Voorafgaand aan projecten hebben wij altijd goede afwegingen gemaakt, waarbij het belang van de doelgroep te allen tijde voorop staat. Hierdoor zijn wij een corporatie pur sang gebleven. En daar zijn wij trots op. Ing. R.M. Mittendorff Directeur 10
De komende jaren wil de SJHT meer samen doen 11
12 1
1. Over de SJHT Stichting Jongeren Huisvesting Twente (SJHT) is een toegelaten instelling met een categorale doelstelling. Wij zijn uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam in de gemeenten Enschede en Hengelo (Overijssel). Missie De SJHT staat voor het creëren en in stand houden van een transparante markt voor jongerenhuisvesting in Enschede. Zij richt zich op het bieden van betaalbare, kwalitatief goede huisvesting voor een- en tweepersoonshuishoudens in de steden Enschede en Hengelo, specifiek op (studerende) jongeren en aanverwante doelgroepen van 18 tot 30 jaar met een minimaal inkomen. Hierbij streeft de SJHT naar een optimale benutting van haar expertise door samenwerking met andere woningcorporaties en/of organisaties. Visie De SJHT staat voor het bieden van kansen op de woningmarkt voor individuen. Dit zijn voor de SJHT alle jongeren van 18 tot 30 jaar met een minimaal inkomen. De jongeren worden bediend door voldoende kwalitatief goede en betaalbare wooneenheden na te streven, met name in Enschede. Naast kwalitatieve en kwantitatieve aspecten, zet de SJHT zich ook in voor de transparantie van de markt en voor diverse nevenaspecten zoals sociale kwaliteit, duurzaamheid en energiebesparing. Op organisatorisch niveau wordt expertise van medewerkers en de organisatie van cruciaal belang geacht om onze visie te realiseren. Professionalisering maakt hier deel van uit. Wij vinden het belangrijk om ons te verantwoorden over de wijze waarop wij onze visie realiseren door het nastreven van good governance. Zowel ons jaarverslag als diverse andere rapporten op onze website dragen hieraan bij. Uitgangspunten van het beleid De SJHT is een kleine organisatie met negen medewerkers. Bij ons gelden de kernwaarden eerlijkheid, openheid en vertrouwen. Dit geldt niet alleen tijdens onze dagelijkse werkzaamheden, deze kernwaarden zie je ook terug in onze bedrijfsvoering en het beleid. 13
2
2. Beleid en doelstellingen 2.1 Toekomstvisie Op 11 april 2012 is een toekomstvisie vastgesteld. Deze is met name bedoeld als onderlegger voor het beleidsplan 2012 2016. Onze stakeholders hebben een publieke versie van de toekomstvisie ontvangen. Daarnaast organiseren wij in 2013 een stakeholdersbijeenkomst waar de toekomstvisie wordt besproken. 2.2 Beleidsplan 2012 2016 Het beleidsplan 2012 2016 is in de loop van 2012 vastgesteld. Doordat wij vooraf bovengenoemde toekomstvisie hadden opgesteld, was er al veel duidelijk over ons beleid voor de komende jaren. Bij het beleidsplan horen een balanced scorecard (bsc) en een tijdsplanning. In de volgende paragraaf is de bsc met de behaalde resultaten van 2012 toegevoegd. 2.3 Gerealiseerde doelstellingen in 2012 Balanced scorecard 2012 2016 Doelstelling Prestatie Norm 2012 Onze doelgroep De SJHT draagt bij aan voldoende huisvesting voor de doelgroep Sociale kwaliteit handhaven De SJHT wil haar klanten zo goed mogelijk van dienst zijn De SJHT wil bijdragen aan de zelfstandigheid van haar huurders Ons woningbestand Wooneenheden worden alleen toegewezen aan de doelgroep Behalen/handhaven van een grens voor het aantal niet studerende jongeren in een pand Onderzoek naar de digitale en persoonlijke dienstverlening Jaarlijks huurdersoverleg Periodiek voorlichting aanbieden aan huurders over energiebesparing Periodiek voorlichting aanbieden op het gebied van budgetbeheer Onderzoek naar het aanbieden van woondiensten 100% Gerealiseerd maximaal 20% Cijfer is ten minste een 7,5 Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag Plan gereed in 2013 Wordt momenteel verwerkt in het beleid Gerealiseerd Gerealiseerd Gerealiseerd Nog niet gerealiseerd De SJHT streeft naar wooneenheden met een betaalbare huurprijs Onderzoek naar de betaalbaarheid van de wooneenheid Minimaal 85% van de huurders is neutraal, tevreden of zeer tevreden over de betaalbaarheid van het woningbestand Gerealiseerd Waarborgen van zodanige huurinkomsten dat financiële continuïteit is gegarandeerd Verdiencapaciteit van het woningbestand vergroten Minimaal 90% van de huurprijzen van ons totale woningbestand ligt onder de huurtoeslaggrens voor 23 jaar Gerealiseerd Het woningbestand harmoniseren naar gemiddeld minimaal 65% maximaal redelijke huur Nog niet gerealiseerd. 15
Doelstelling Prestatie Norm 2012 Als er sprake is van een tekort aan huisvesting voor haar doelgroep, wil de SJHT hierin voorzien binnen de grenzen van haar financieringsruimte Jaarlijks de marktvraag monitoren Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag Nog niet gerealiseerd Jaarlijks overleg met stakeholders over de marktvraag en initiatieven Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag Gerealiseerd De SJHT streeft naar een optimale kwaliteit van de wooneenheden Strategisch voorraadbeleid actualiseren Gereed in 2012 In 2012 voorbereid, besluitvorming vind in 2013 plaats Onderzoek naar de kwaliteit van de woonruimte, het woongebouw en de woonomgeving Cijfer is ten minste een 7,5 Gerealiseerd Handhaven van sociale kwaliteit Mogelijkheden onderzoeken om de veiligheid (en het veiligheidsgevoel van bewoners) te vergroten Gereed in 2014 De SJHT wil zich meer toespitsen op duurzaamheid Energiezuinigheid woningbestand monitoren Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag Nog niet gerealiseerd Contracten met energiemaatschappijen omzetten naar duurzame contracten Gereed in 2015 Onderzoek naar de toepassing van duurzame producten Gereed in 2014 Onderzoek naar mogelijkheden voor nieuwe woonconcepten Gereed in 2014 Samenwerking De SJHT zet zich in voor het concentreren van het woonaanbod voor haar doelgroep Realiseren van een centraal punt voor jongerenhuisvesting in Enschede Gereed in 2016 De SJHT wil haar expertise inzetten door samen te werken met andere woningcorporaties en/of organisaties In de komende beleidsperiode worden nieuwe prestatieafspraken gemaakt met gemeente Enschede Gereed in 2013 Onze organisatie De SJHT herijkt het communicatie- en PR-beleid om bekender te worden bij de doelgroep Het communicatiebeleid wordt opgezet. Gereed in 2013 Gereed De SJHT wil de kennis van medewerkers binnen haar organisatie houden en vergroten Er wordt een scan gemaakt van de personele samenstelling, inclusief een toekomstvisie op basis van het beleidsplan. Gereed in 2013 Gereed Tevredenheidsonderzoek onder medewerkers Gereed in 2013 16
Doelstelling Prestatie Norm 2012 Op de lange termijn De financiële continuïteit van de SJHT is voor de komende beleidsperiode gewaarborgd In de begroting, in het jaarverslag en bij investeringsbeslissingen worden de plannen en/of projecten doorgerekend Er wordt voldaan aan de normen: solvabiliteit minimaal 25% leegstand maximaal 1% huurachterstand maximaal 1% Gerealiseerd Een goede beoordeling van het CFV Jaarlijks een A1 oordeel Gerealiseerd Governance De SJHT vindt het belangrijk zich te verantwoorden tegenover de buitenwereld Overleg met stakeholders Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag De SJHT wordt gevisiteerd Gereed in 2015 Gerealiseerd Doelstellingen in begroting 2012 1. Beleidsplan 2012 2016 presenteren Gerealiseerd 2. Huurbeleid: huurharmonisatie evalueren en vervolgstappen bepalen Gerealiseerd 3. Strategisch voorraadbeleid realiseren Besluitvorming in 2013 4. Communicatiestrategie en naamsbekendheid: communicatiestrategie opzetten Gerealiseerd 5. Website SJHT vernieuwen Operationeel in 2013 6. Drie nieuwbouwprojecten opleveren Gerealiseerd 7. Twee renovatieprojecten opleveren Gedeeltelijk gerealiseerd Emmastraat 25 verplaatst naar 2013 8. Duurzaamheid: werken aan energiebewustwording van Verplaatst naar 2013 onze huurders 9. Meer projectbeheerders werven Gerealiseerd 17
18 3
3. Huisvesting van de doelgroep 3.1 Verhuurbeleid De SJHT verhuurt kamers (onzelfstandige woonruimten) en appartementen (zelfstandige woonruimten) in Enschede en Hengelo. Wij verzorgen zelf de toewijzing van de verhuureenheden. Voor de kamerbemiddeling gebruiken we het coöptatiesysteem, voor appartementen hanteren we een wachtlijst. De SJHT heeft als doelgroep jongeren tussen de 18 en 30 jaar met een minimaal inkomen: tot maximaal 1.699 bruto per maand voor een eenpersoonshuishouden en 2.307 voor een tweepersoonshuishouden. 3.1.1 Europese regelgeving Per 1 januari 2011 zijn de staatssteunregels voor corporaties ingevoerd. Daardoor is de SJHT verplicht het inkomen van woningzoekenden te toetsen om te voldoen aan de toewijzingsregeling. Het verzamelinkomen mocht in 2012 niet hoger zijn dan 34.085. Doordat de SJHT zelf een grens stelt aan het maximale inkomen, zal het niet voorkomen dat een woning wordt toegewezen aan een huurder die boven de Europese grens uitkomt. Ondanks dit feit moet er toetsing plaatsvinden. Allereerst wordt bepaald tot welke categorie een huurder hoort. Dit kan zijn: student, internationale student, niet student. Voor elke categorie is vastgesteld welke documenten aangeleverd moeten worden om te kunnen controleren of voldaan wordt aan de Europese regelgeving en aan de doelgroepeisen die de SJHT zelf stelt. De aanlevering van de documenten wordt geregistreerd op een controleformulier. De kandidaat-huurder ondertekent dit formulier. Hiermee verklaart de kandidaat-huurder alle documenten naar eerlijkheid te hebben ingeleverd en tot categorie A (< 34.085) te behoren. 3.2 Inschrijvingen In 2012 is er een daling van het aantal inschrijvingen. Ondanks een toename van het aantal studenten is het aantal uitwonende studenten afgenomen. Dit zou veroorzaakt kunnen worden door de economische crisis. Tabel 3-1 Totaal inschrijvingen woningzoekenden Jaar Kwartaal 1 Kwartaal 2 Kwartaal 3 Kwartaal 4 Totaal 2008 186 264 264 190 904 2009 184 262 336 228 1010 2010 225 224 356 210 1015 2011 240 240 384 173 1037 2012 215 231 300 187 933 In tabel 3-2 is het aantal inschrijvingen uitgewerkt naar de verschillende mogelijkheden. Men kan zich zowel voor één als meerdere woonvormen inschrijven. Opgeteld kiezen de meeste woningzoekenden voor een zelfstandige woonvorm. Tabel 3-2 Inschrijvingen per type wooneenheid Jaar *poz 1pz 2pz poz+1pz 1pz+2pz poz+2pz poz+1pz+2pz 2008 286 82 143 113 140 11 129 2009 278 93 131 149 161 12 186 2010 265 71 141 120 205 17 196 2011 268 74 165 117 211 10 191 2012 213 65 161 93 179 16 206 19 * poz = onzelfstandig, 1pz = eenpersoons zelfstandig, 2pz = tweepersoons zelfstandig
3.3 Verhuur van wooneenheden 3.3.1 Opzeggingen In tabel 3-3 is het aantal opzeggingen weergegeven die in het desbetreffende jaar zijn ontvangen. Een verantwoording van nieuwe verhuringen is toegevoegd in bijlage 2. Tabel 3-3 Opzeggingen per type wooneenheid 2008-2012 2012 2011 2010 2009 2008 Kamer in een groep 279 315 316 304 328 Eenkamerappartement 112 110 99 117 97 Tweekamerappartement 56 50 52 42 62 Totaal 447 475 467 463 487 Interne verhuizingen Het is mogelijk om als huurder binnen het woningbestand van de SJHT te verhuizen. In 2012 maakten 25 huurders gebruik van deze mogelijkheid. In 2011 waren er 30 interne verhuizingen. Tussenhuurcontracten De tussenhuurconstructie is bedoeld voor huurders die voor een periode van maximaal één jaar de wooneenheid willen verlaten. In 2012 maakten 28 huurders gebruik van deze mogelijkheid. In 2011 waren er 24 tussenhuurcontracten. Mutatiegraad De mutatiegraad in tabel 3-4 is gebaseerd op het aantal opzeggingen. Tabel 3-4 Overzicht mutatiegraad van het gehele woningbestand 2008-2012 Jaar Woningbestand Mutatiegraad wooneenheden 2008 962 51% 2009 952 49% 2010 1000 47% 2011 1005 47% 2012 1029 43% Het aantal mutaties is ten opzichte van voorgaande jaren met 4% gedaald. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een vermindering in mutaties bij onzelfstandige eenheden. Zoals in tabel 3-5 zichtbaar is, is de mutatiegraad bij de onzelfstandige woonruimtes het hoogst. Tabel 3-5 Mutatiegraad per type wooneenheid Type wooneenheid Woningbestand Mutaties 2012 2011 2010 Kamer in een groep 570 276 48% 55% 56% Eenkamerappartement 272 112 41% 40% 36% Tweekamerappartement 187 56 30% 31% 32% 20
3.3.2 Leegstand In tabel 3-6 is de leegstand weergegeven per wooneenheid in percentages. Het doel is om elk jaar onder 1% leegstand over het woonbestand te blijven. Tabel 3-6 Leegstandsoverzicht per type wooneenheid 2008-2012 Type wooneenheid 2012 2011 2010 2009 2008 Kamer in een groep 0,12% 0,05% 0,15% 0,37% 0,22% Eenkamerappartement 0,30% 0,22% 0,01% 0,09% 0,03% Tweekamerappartement 0,02% 0,01% 0,01% 0,02% 0 Totaal 0,44% 0,28% 0,17% 0,48% 0,25% De leegstand van eenkamerappartementen in 2012 is hoger door leegstand tijdens renovatie van het pand aan het Gronausevoetpad. De SJHT verhuurt 8 garageboxen, 1 opslagruimte en 18 parkeerplaatsen in een ondergrondse garage. Leegstand van parkeerplaatsen, garageboxen en opslagruimte is in bovenstaande cijfers niet meegerekend. In onderstaande tabel wordt dit leegstandspercentage weergegeven. Tabel 3-7. Leegstand in 2012 per type parkeergelegenheid en opslagruimte 2012 2011 2010 2009 2008 Parkeerruimte 62,99% 35,65% 19,69% 2,54% 0,35% In 2010 is een pand aangekocht met een parkeergarage met 18 parkeerplaatsen. Dit veroorzaakt de toename in de leegstand. Het aantal maanden leegstand in parkeergelegenheid is hoger dan het aantal maanden leegstand in wooneenheden. Dit komt doordat de doelgroep veelal geen auto bezit. 3.3.3 Huurincasso en ontruimingen Deurwaarderzaken, betalingsregelingen en ontruimingen Uit tabel 3-8 blijkt dat het aantal deurwaarderzaken aanzienlijk is gestegen ten opzichte van 2011. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat Stichting Jongeren Huisvesting Twente voor kleine vorderingen van vertrokken huurders een nieuw incassobureau te weten Cannock Chase heeft ingeschakeld. Deze deurwaarder neemt deze vorderingen in behandeling op basis van no cure no pay. Dit houdt in dat wanneer de schuldenaar niet kan worden getraceerd de SJHT hiervoor geen kosten kan worden doorbelast. In totaal zijn per 31 december 2012 18 vorderingen voor een bedrag ad 3.710 in behandeling bij Cannock Chase. Het aantal normale deurwaarderszaken zijn ten opzichte van 2011 ook gestegen met 12 tot 55. In totaal staat een bedrag van 73.422 open. Het gemiddeld openstaand saldo bedraagt 1.335. Dit is ongeveer gelijk met voorgaande jaren. In 2012 is de SJHT vaker geconfronteerd met huurders die door de recessie (bijna) geen inkomsten meer hadden en daardoor hun betalingsverplichtingen niet meer konden nakomen. Door huurders zo snel mogelijk nadat de achterstand is ontstaan persoonlijk aan te spreken, hoopt de SJHT te voorkomen dat de achterstand uit handen moet worden gegeven. Tevens is er maandelijks een overleg tussen de afdelingen Administratie en Verhuur- en bewonerszaken zodat eventuele problemen eerder worden geconstateerd. In 2012 zijn 17 vorderingen met een saldo van 24.125 afgeboekt in verband met het oninbare karakter ervan. Vaak komt dit doordat de betreffende personen spoorloos zijn of elders grote schulden hebben waardoor de SJHT voorlopig niet in aanmerking komt voor afbetaling van de huurschuld. Elk jaar wordt opnieuw bekeken of er verhaalmogelijkheden zijn ontstaan. 21
In 2012 zijn 25 ontruimingsaanzeggingen uitgegeven. Daarvan hebben er 11 daadwerkelijk plaatsgevonden. Deze ontruimingen komen voort uit het niet tijdig of geheel niet betalen van de bij de gerechtsdeurwaarder liggende vordering van de SJHT op de betreffende huurder(s). De overige 14 ontruimingsaanzeggingen zijn niet doorgegaan, doordat op het laatste moment de volledige huurvordering alsnog werd betaald, een betalingsregeling werd afgesproken of dat de (ex)huurder zijn woning al had ontruimd en de sleutel ingeleverd. Tabel 3-8 Overzicht deurwaarderszaken, betalingsregelingen en ontruimingen 2008-2012 per 31 december 2012 2011 2010 2009 2008 Aantal deurwaarderzaken 73 43 40 46 28 Openstaand saldo deurwaarderzaken 77.132 59.330 49.314 64.090 44.792 Gem. openstaand saldo 1.057 1.380 1.233 1.393 1.600 Aantal betalingsregelingen 6 20 4 11 17 Openstaand saldo betalingsregelingen 2.392 10.868 2.436 7.751 7.898 Ontruimingsaanzeggingen 25 23 31 17 10 Daadwerkelijke ontruimingen 11 8 10 10 4 Automatische huurincasso Sinds medio 1999 is het mogelijk een machtiging voor automatische incasso bij de SJHT af te geven. In onderstaande tabel is vanaf 2008 per jaar het percentage van de prolongatie weergegeven dat door de SJHT via een automatische incasso is geïncasseerd. Tabel 3-9 Overzicht percentage automatische incasso 2007-2011 2012 2011 2010 2009 2008 Automatische incasso 52% 54% 52% 48% 46% 3.4 Huurbeleid In het coalitieakkoord tussen de Tweede Kamerfracties van VVD en CDA van 30 september 2010 is afgesproken dat de stijging van de huren wordt gekoppeld aan de inflatie. De SJHT heeft per 1 juli 2012 de huur van alle eenheden (zelfstandig en onzelfstandig) verhoogd met 2,3%, conform het inflatiepercentage van 2011. Uitgaande van de destijds te verwachten kostenstijgingen in 2012, achtte de SJHT het vanuit bedrijfseconomisch perspectief verantwoord en passend om de maximale huurverhoging in te zetten. Daarnaast streven we er naar de huur van alle eenheden onder de liberalisatiegrens te houden. In de begroting 2012 is de SJHT uitgegaan van een huurverhoging van 2,2%, zie onderstaande grafiek. In de periode 2002 2012 is de werkelijke huurstijging gemiddeld 2,07%. In de begroting was voor deze jaren een gemiddelde huurstijging opgenomen van 2,13%. 22
Verloop huurverhogingspercentage 2002-2012 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 Begroting 0,0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Werkelijk Los van de jaarlijkse huurverhogingen harmoniseert de SJHT huurprijzen bij mutatie van de wooneenheden. In oktober 2010 is de harmonisatieronde van start gegaan. Na anderhalf jaar is ongeveer 61% van de wooneenheden geharmoniseerd. De totale doorlooptijd van de harmonisatieronde is begroot op vijf jaar. Uiteindelijk zal de harmonisatie resulteren in een stijging van de huurinkomsten met 11.551 per maand (prijspeil 2010). 23
24 4
4. Kwaliteit van de voorraad 4.1 In stand houden van de voorraad In 2012 bedroegen de totale onderhoudskosten 509.322. Dit bedrag is inclusief de uitgaven in het kader van leefbaarheid en inclusief de doorbelaste salariskosten van de Technische dienst. De onderhoudskosten betreffen al het mutatie- en klachtenonderhoud en planmatig onderhoud aan het eigen en gehuurde woningbestand. Er was 618.233 begroot voor onderhoudskosten. 4.1.1 Dagelijks onderhoud In onderhoudsposten is onderscheid gemaakt tussen het dagelijks en het cyclisch onderhoud. Het dagelijks onderhoud betreft onderhoud aan de centraleverwarmingsinstallaties, ventilatoren, geisers, liften, hydrofoorinstallaties, boilers, brandblussers, brandmeldinstallaties, rookmelders, noodverlichtingsinstallaties en het klachtenen mutatieonderhoud. Het cyclisch onderhoud wordt bij punt 4.1.2 besproken. Aan het dagelijks onderhoud voor de eigen panden en huurpanden is in het verslagjaar 2012 in totaal 221.870 uitgegeven. Begroot was 239.071. Specificatie uitgaven dagelijks onderhoud: 21.716: jaarcontracten voor centraleverwarmingsinstallaties, geisers, ventilatoren, hydrofoorinstallaties, boilers, calibratiekeuringen en liften inclusief keuring. 30.602: controle, vervanging en aanpassing van brandblussers, brandmeldinstallaties, rookmelders en noodverlichting. 161.142: klachten- en mutatieonderhoud. Deze post is inclusief 1.701 vergoeding bewoners. 6.593: leefbaarheid huurpanden. Dit betreft voornamelijk het opknappen van gemeenschappelijke ruimten bij groepshuisvesting. In 2012 zijn 1.921 klachten gemeld. Ten opzichte van 2011 (1.761 klachtenmeldingen) is dat een stijging van 9%. Het aantal klachtenmeldingen is gemiddeld 1,87 per verhuureenheid in 2012, tegenover 1,75 meldingen per verhuureenheid in 2011. De gemiddelde prijs per opdracht steeg in 2012 met 3 per opdracht. Tabel 4-1 Klachtenmeldingenoverzicht 2008-2012 2012 2011 2010 2009 2008 Aantal eenheden 1.029 1.005 1.000 952 962 Aantal klachtenmeldingen 1.921 1.761 1.618 1.759 1.645 Aantal klachtenmeldingen per eenheid 1,87 1,75 1,62 1,85 1,71 Aantal opdrachtbonnen 1.354 1.270 1.160 1.172 1.187 Gemiddelde prijs per werkopdracht in euro 133 130 121 129 117 4.1.2 Cyclisch onderhoud Onder cyclisch (of planmatig) onderhoud verstaat de SJHT onderhoud met een terugkerend karakter. Elk jaar wordt bij het samenstellen van de begroting vastgesteld welk cyclisch onderhoud het volgende jaar uitgevoerd zal worden. Er is tevens een meerjarenbegroting, waarin de geplande onderhoudswerkzaamheden voor een periode van tien jaar staan. In 2012 is totaal 287.452 uitgegeven aan cyclisch onderhoud, inclusief leefbaarheid, aan de eigen panden van de SJHT. Er was 379.162 begroot. De voornaamste uitgaven worden hieronder weergegeven. Het verschil wordt veroorzaakt doordat in de begroting 71.581 is opgenomen voor woningverbetering van het pand Emmastraat 25. Deze werkzaamheden worden echter uitgevoerd in 2013. 25