RUIMTE VOOR WONEN PLAN VAN AANPAK EXPERIMENT SCHEEFWONEN & DOORSTROMING IN DE HAAGSE SOCIALE HUURSECTOR Vestia Staedion Haag Wonen Gemeente Den Haag Bronbestand afbeelding: www.corporatienl.nl 14-11-11 V1 PVA 1
Samenvatting Gemeente Den Haag en de Haagse woningcorporaties Haag Wonen, Staedion en Vestia starten het experiment scheefwonen en doorstroming. De partijen zetten gezamenlijk maatregelen in om in de periode van 1 januari 2011 tot 1 juli 2013 minimaal 100 scheefwoners en 50 kleine huishoudens in grote sociale huurwoningen te verleiden om te verhuizen. Van scheefwonen is sprake indien een schaarse woning van een corporatie met een huur onder de 652,52 wordt bewoond door een huishouden dat een gezamenlijk huishoudinkomen heeft van meer dan 43.000,- per jaar. We moeten hierbij opmerken dat deze vorm van scheefheid door de corporaties niet echt als probleem gezien wordt. Zij beschouwen het feit dat een aantal sociale huurwoningen bewoond wordt door huurders met een inkomen boven 43.000 juist als een welkome bijdrage aan gedifferentieerde wijken. Voor de corporaties ligt de prioriteit veel meer bij het laten doorstromen van kleine huishoudens uit grote woningen, zodat deze woningen beschikbaar komen voor grote gezinnen. De partijen beogen met dit experiment de doorstroming op de markt van sociale huurwoningen te stimuleren. Dit experiment maakt onderdeel uit van het convenant Lokaal maatregelenpakket doorstroming Haagse woningmarkt. Dit is een convenant waarin marktpartijen, gemeente en corporaties een tijdelijk pakket aan stimuleringsregelingen aanbieden om Hagenaars te verleiden te verhuizen en/of een nieuwbouw woning te kopen. Een trend die van invloed is op de aanpak van scheefwonen is dat de inkomensgrens voor sociale huurwoningen uit Brussel ervoor zorgt dat huurders met een inkomen boven de 33.000 in veel gevallen hun huidige sociale woning koesteren. Dit omdat zij gezien hun inkomen niet opnieuw in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, terwijl de stap naar een koopwoning of duurdere huurwoning financieel gezien niet altijd even eenvoudig te maken is. In het experiment staat het verleiden en stimuleren van scheefwoners om te verhuizen centraal. Meer stringente maatregelen om scheefwoners te laten verhuizen zijn niet voorhanden. Hier is rijkswetgeving voor nodig. Een adequate vorm van inkomenstoetsing zou de mogelijkheden voor stringente maatregelen voor het verminderen van scheefwonen vergroten. Tevens is het zo dat het inkomen van huurders niet statisch is, maar met de jaren kan fluctueren (denk bijv. aan promotie, ontslag, afstuderen). Scheefwonen als probleem is door deze dynamiek nooit structureel 100% op te lossen. De afgelopen maanden hebben de corporaties en de gemeente samen gewerkt aan een plan van aanpak om via een experiment de doorstroming in de Haagse sociale sector te bevorderen en scheefwoners te stimuleren een woning in de vrije sector te gaan huren of te gaan kopen. In het plan zijn diverse maatregelen opgenomen. De maatregelen die corporaties en gemeente inzetten zijn ten eerste gericht op het informeren en ontzorgen bij het vinden van en verhuizen naar een andere woning. Ten tweede zijn de maatregelen gericht om bewoners te verleiden te verhuizen door het geven van financiële prikkels. De volgende maatregelen zetten de corporaties en gemeente in: - Wooncoach (corporaties) De wooncoach adviseert en ontzorgt huurders bij het vinden van en verhuizen naar een beter passende woning in de sociale, particuliere huursector en de koopsector. - Communicatietraject (gemeente en corporaties) 14-11-11 V1 PVA 2
De gemeente en corporaties organiseren gezamenlijk een communicatietraject om huurders te informeren over de mogelijkheid om door te stromen naar een meer passende woning met subsidie of andere stimuleringsmaatregelen. In de communicatie-aanpak richten de partijen zich op de huurders van schaarse woningen in de wijken die niet eenzijdig van samenstelling zijn, dus wijken waar de verhouding tussen sociale huurwoningen en vrije marktwoningen in balans is. Het traject start in Scheveningen en Loosduinen. - Doorstroompremie scheefwoners (gemeente) Huishoudens die een sociale huurwoning achterlaten en doorstromen naar een koop of huurwoning in het marktsegment kunnen een doorstroompremie van 5000,- krijgen. - Verhuiskostenpremie grote woningen (gemeente) De gemeente stelt bovendien een verhuiskostenpremie beschikbaar voor huishoudens die van een grotere woning naar een kleinere woning verhuizen. De hoogte van de premie is ook 5000,-. - Stimuleringsregeling verkoop nieuwbouw middensegment (gemeente) De gemeente stelt tenslotte budget beschikbaar voor een koperssubsidie aan aspirant eigenaar-bewoners van nieuwbouw koopwoningen in het middensegment (< 200.000,-) Een dergelijke koperssubsidie is ook interessant voor een scheefwoner, die overweegt de stap te maken naar de koopsector. 14-11-11 V1 PVA 3
Aanleiding Doorstroming in de sociale huursector is een onderwerp dat niet alleen landelijk maar ook in Den Haag aandacht verdient. Twee trends die zich aftekenen is dat de inkomensgrens voor sociale huurwoningen uit Brussel ervoor zorgt dat huurders met een inkomen boven de 33.000,- in veel gevallen hun huidige sociale woning koesteren. Dit omdat ze gezien hun inkomen niet opnieuw in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, terwijl de stap naar een koopwoning of duurdere huurwoning financieel gezien niet altijd even eenvoudig te maken is. Daarnaast blijft mede als gevolg van de economische crisis de druk op de Haagse sociale huurmarkt naar verwachting de komende jaren onverminderd groot. Vooral in schaarse, gewilde, grote woningen in de niet-eenzijdige, populair(der)e wijken van Den Haag. Het vergroten van de doorstroming en het tegengaan van scheefwonen is één van de speerpunten uit het coalitieakkoord van de gemeente Den Haag. De gemeente en corporaties Haag Wonen, Vestia en Staedion legden over dit onderwerp een afspraak vast in de Haagse prestatieafspraken 1 2010-2015. Met dit plan van aanpak geven de corporaties en gemeente invulling aan de gemeenschappelijke ambitie om de doorstroming binnen de Haagse sociale huurmarkt te bevorderen en het aandeel scheefwonende huishoudens te verminderen. Hiervoor starten zij een tijdelijk experiment scheefwonen en doorstroming met als doel om tot medio 2013 met verhoogde inzet de wachtlijsten in de sociale huursector te verminderen en de toegankelijkheid van grote sociale huurwoningen en schaarse huurwoningen in niet-eenzijdige wijken van Den Haag te vergroten. Deze aanpak gaat uit van het verleiden en stimuleren van scheefwoners, met focus op scheefwoners in schaarse woningen 2 in de nieteenzijdige Haagse wijken. Meer stringente maatregelen om scheefwoners te laten verhuizen los van een discussie over de wenselijkheid hiervan zijn niet voorhanden. Hier is rijkswetgeving voor nodig. Een adequate vorm van inkomenstoetsing zou de mogelijkheden voor stringente maatregelen voor het verminderen van scheefwonen vergroten. Het Rijk werkt op dit moment aan een maatregel die corporaties in staat moet stellen scheefwoners met een belastbaar jaarlijks huishoudinkomen boven de 43.000,- te belasten met een extra jaarlijkse huurverhoging van 5%. Beweegredenen Voor dit experiment scheefwonen en doorstroming vinden partijen elkaar in de volgende twee beweegredenen om de wachtlijsten voor woningzoekenden te verminderen en daarmee de kansen voor passende huisvesting voor lage inkomens te vergroten; 1) Grotere toegankelijkheid van woningen van woningcorporaties in niet-eenzijdige wijken 3 voor lage inkomens, waardoor inkomensspreiding in deze niet-eenzijdige Haagse wijken wordt vergroot; 1 Artikel 10 prestatieafspraken - scheefwonen Partijen erkennen het wederzijdse belang van het tegengaan van scheefwonen en het bevorderen van de doorstroming in de sociale voorraad. Vooral bij schaarse woningen beneden de huurprijsgrens die niet beschikbaar zijn voor lage inkomens in niet-eenzijdige wijken van Den Haag. Partijen zetten deze notie kracht bij door het opstellen van een plan van aanpak dat zij vaststellen in de tweede helft van 2011 - en starten een gezamenlijk experiment gericht op het tegengaan van scheefwonen. 2 Eengezinswoningen met een woonoppervlak > 60 m2 en meergezinswoningen met een woonoppervlak > 80 m2 3 Definitie niet-eenzijdig Den Haag volgens de werkgroep scheefwonen: Kijkduin Ockenburg, Kraaijenstein, Loosduinen, Waldeck, Boheimen, Wateringse Veld, (Zuidenpark), Vruchtenbuurt, Valkenboskwartier, Vogelwijk, Bomen en bloemenbuurt, regentessekwartier, Duinoord, Zorgvliet, Geuzen en Statenkwartier, Scheveningen, Belgische park, Oostduinen, Westbroekpark, Van Stolkpark, Benoordenhout, Haagse bos, Bezuidenhout, Mariahoeve en Marlot (leidschenveen de velden, leidschenveen waterlanden, Ypenburg, Kortenbos, Zeeheldenkwartier, Archipelbuurt 14-11-11 V1 PVA 4
2) Het bevorderen van de doorstroming van kleine huishoudens uit grote sociale huurwoningen (> 80 m2 en minimaal 5 kamers) om zo de slaagkansen voor grote gezinnen die zijn aangewezen op sociale huisvesting te vergroten. Dit met als achterliggende reden dat de slaagkansen in Den Haag voor deze groep huishoudens al een aantal jaren structureel achterblijft bij het Haagse gemiddelde. Convenant lokaal maatregelenpakket doorstroming Haagse woningmarkt In de afgelopen maanden is met spelers op de Haagse woningmarkt (vertegenwoordigers van Vestia, Haag Wonen, Staedion, NVM Haaglanden, ontwikkelende partijen, Stichting Promotie Wonen Den Haag en de Rabobank Den Haag e.o.) gesproken over een aanpak om woningzoekenden te verleiden om te verhuizen. Dit om de woningmarkt, die nog steeds onvoldoende tekenen van herstel vertoont, uit het slop te trekken met een gebundeld pakket aan tijdelijke maatregelen. Speciale aandacht gaat daarbij uit naar de starters, woningzoekenden in het middensegment en scheefwoners. De uitkomst van de gesprekken is dat de lokale woningmarktpartijen samen met de gemeente op willen trekken en ook een bijdrage willen leveren aan een lokaal pakket van maatregelen. Partijen hebben aangegeven dit pakket vast te willen leggen in het convenant lokaal maatregelenpakket doorstroming Haagse woningmarkt. In combinatie met de lagere overdrachtsbelasting, zou dit pakket een impuls kunnen geven aan de doorstroming op de Haagse woningmarkt. Dit plan van aanpak scheefwonen&doorstroming en de gepresenteerde maatregelen maken onderdeel uit van het convenant lokaal maatregelenpakket doorstroming Haagse woningmarkt en is daarmee onderdeel van het pakket aan maatregelen om de Haagse woningmarkt van een extra impuls te voorzien. Leeswijzer In dit plan van aanpak zijn achtereenvolgens de volgende onderwerpen uitgewerkt: de doelstelling en strategie van het experiment (hoofdstuk 1), de uitwerking en in te zetten prikkels (hoofdstuk 2), een financiële onderbouwing (hoofdstuk 3), planning (hoofdstuk 4) en tot slot een opzet voor de monitoring en evaluatie van het experiment scheefwonen en doorstroming. 1. Doelstelling en strategie Vooraf Van scheefwonen in de Haagse definitie is sprake indien een woning van een toegelaten instelling met een huur onder de liberalisatiegrens 4 wordt bewoond door een huishouden, waarvan het gezamenlijke huishoudinkomen meer dan 43.000 per jaar is. Deze grens sluit aan op de grens voor scheefwonen die het Kabinet hanteert voor haar aangekondigde maatregel van 5%-huurverhoging voor scheefwoners. Daarnaast gaat met deze aanpak ook aandacht naar het vrijspelen van grote woningen die worden bewoond door kleine huishoudens die gezien hun huishoudenomvang minder passend wonen. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan een stel waarvan de kinderen het huis uit zijn, in een sociale huurwoning met vijf kamers. Van alle Haagse woningen van woningcorporaties met een huur onder de liberalisatiegrens, 80.300 woningen in totaal, wordt 12% (9.800) scheef bewoond (cijfers WoOn 2009). In de niet-eenzijdige Haagse van Den Haag zijn er bijna 10.000 schaarse woningen. Hiervan worden er zo n ca. 2.500 scheef 4 De liberalisatiegrens, ook wel huurprijsgrens is voor 2011 652,52 14-11-11 V1 PVA 5
bewoond (zie ook: onderzoeksrapportage Ruimte voor Scheefwonen het scheefwonen in Den Haag in beeld, RIS180397A - http://zbs.denhaag.nl/internet). Om de aantallen scheefwoners te kunnen interpreteren, kan gekeken worden naar de voorraad sociale huurwoningen van corporaties, maar meer relevant is het jaarlijks beschikbaar komend aanbod (zie hiervoor ook: rapportage aanbod- en verhuurbeleid sociale verhuursector Den Haag 2010, RIS18132 - http://zbs.denhaag.nl/internet). 1.1 Doelstelling Op basis van berekeningen en toekomstverwachtingen spreken partijen de verwachting uit 100 scheefwoners met behulp van verderop gepresenteerde prikkels te laten verhuizen naar een woning buiten de sociale huursector gedurende de looptijd van het experiment, die loopt van 1 januari 2012 tot 1 juli 2013. Bij succes is er in dit experiment budget om in totaal 170 huishoudens met een premie te laten verhuizen. Daarmee kan in potentie zo n 7% van alle scheefwoners in schaarse woningen in nieteenzijdige Haagse wijken worden verleid om uit eigen beweging te verhuizen naar een andere woning. Hiermee komt extra aanvullend aanbod op de sociale huurmarkt beschikbaar dan kan worden toegewezen aan de doelgroep (met een inkomen lager dan de Brussel-grens van 33.000,-) die gezien het inkomen in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Daarnaast wordt met een verhuizing vaak ook een reeks andere verhuizingen tot stand gebracht, de zgn. verhuisketen. Uitgaande van een aanname van 2,5 (relatief laag, omdat het sociale huurwoningen betreft), leidt het aantal woningen dat in dit experiment wordt vrijgespeeld bij succes tot een aanvullend secundair extra aanbod van 425 sociale huurwoningen in de stad. 1.1.1 Grote gezinnen Vooral voor grote gezinnen is het vergroten van de slaagkans en het verminderen van wachttijden in de sociale huursector belangrijk. Deze staan binnen Den Haag extra onder druk, de wachttijden voor grote gezinnen om een passende sociale huurwoning te vinden zijn hoog. Een aanvullende doelstelling in deze aanpak is dan ook om niet alleen scheefwoners te verleiden naar een woning buiten de sociale huursector, maar om het aanbod van grote woningen in de sociale voorraad te vergroten met minimaal 50 woningen. De verwachting is dat deze 50 woningen deels worden vrijgespeeld door huishoudens die gebruik maken van een doorstroompremie scheefwonen, deels door huishoudens die specifiek gebruik maken van deze regeling grote gezinnen (zie bijlage 2). 1.2 Strategie De strategie die corporaties en de gemeente kiezen in hun aanpak is in onderstaand schema samengevat en gevisualiseerd. Gekozen wordt voor een aanpak via twee kanalen: A) Een doelgerichte aanpak op het verleiden van scheefwoners ( > 43.000,-) om te verhuizen naar een woning buiten de sociale huursector B) een apart spoor voor het verleiden van kleine huishoudens die wonen in een grote sociale huurwoning. Voor de twee genoemde groepen worden zijn stimuleringsmaatregelen uitgewerkt om hen te laten verhuizen, waarna de woningen waarin zij wonen weer aangeboden kunnen worden aan nieuwe (passende) huurders. De wooncoaches kunnen voor beide groepen een keus maken uit een pakket van maatregelen om de groepen te verleiden naar een vrije sector- of eigen woning (A) of een kleinere corporatiewoning (B). De aanbiedingen die een wooncoach kan doen voor beide groepen, komen voor een groot deel overeen. Er zijn wel accentverschillen: bij de groep scheefwoners liggen de accenten meer op koopstimulerende maatregelen. 14-11-11 V1 PVA 6
In deze aanpak ligt de nadruk op het vrijspelen van sociale huurwoningen in Haagse wijken die het meest gewild zijn en de sociale huurwoningen het meest schaars; de zgn. niet-eenzijdige Haagse wijken. Hierbij ligt focus op het verleiden van 100 scheefwoners gedurende de looptijd van het experiment. Aanvullend bestaat er de doelstelling ook minimaal 50 grote sociale huurwoningen voor grote gezinnen vrij te spelen. Voor zowel scheefwoners als de zgn. niet-passend wonende kleine huishoudens is er een palet aan maatregelen waaruit de wooncoach een voorstel aan de huurder doet naar gelang behoefte van de huurder. Dit palet aan maatregelen biedt voor beide groepen de diensten van de wooncoach (corporaties), huur-/verkoopstimulerende maatregelen (corporaties/ontwikkelaars/andere verhuurders), kortingen of aanbiedingen ten aanzien van interieur van de woning (corporaties), financieel voordeel bij het afsluiten van hypotheek (bank) of het afnemen van de diensten van een makelaar. Daarnaast biedt de gemeente een eenmalige doorstroompremie scheefwoners aan en een eenmalige premie voor kleine huishoudens die een grote sociale huurwoning achterlaten. De in te zetten maatregelen worden in het volgende hoofdstuk verder toegelicht. 2. Maatregelen De maatregelen die de gemeente en corporatie gezamenlijk inzetten zijn gestoeld op twee pijlers: 1. Bewoners informeren en ontzorgen bij het vinden van en verhuizen naar een andere woning; 2. Bewoners verleiden te verhuizen door het geven van financiële prikkels. In dit hoofdstuk worden de maatregelen die ingezet worden om scheefwoners en kleine huishoudens in grote sociale huurwoningen verder uitgewerkt. Per maatregel wordt indien nodig aangegeven of het een maatregel is die op de commerciële sector of de sociale sector van toepassing is. Zoals eerder beschreven richt de Haagse aanpak scheefwonen & doorstroming zich op het verleiden en stimuleren van mensen om te verhuizen. Meer stringente maatregelen om scheefwoners te laten verhuizen los van een discussie over de wenselijkheid hiervan zijn op dit moment niet voorhanden. Hier is rijkswetgeving voor nodig. Rijkswetgeving om scheefwoners met een belastbaar jaarlijks huishoudinkomen boven de 43.000,- te belasten met een jaarlijkse extra huurverhoging van 5% is in de maak, maar nog niet vastgesteld en operationeel. 2.1 Verleiden tot verhuizen: informatie geven en ontzorgen Essentieel in de gekozen aanpak is het verleiden van huurders om te verhuizen. Corporaties en gemeente zijn er hierbij van overtuigd dat het belangrijk is huurders actief te helpen in de zoektocht naar een beter passende woning. Helpen doen de corporaties en de gemeente door huurders van informatie te voorzien 14-11-11 V1 PVA 7
over interessante woningen, maar ook over de financiële aspecten die bij het kopen van een woning komen kijken en door middel van praktische informatie over het verhuizen zelf. Daarbij zetten de partijen zich in om het voor scheefwoners en kleine huishoudens in grote sociale huurwoningen zo makkelijk mogelijk te maken om te verhuizen. De corporaties en de gemeente zetten wooncoaches in en zetten een gezamenlijk communicatietraject op om huurders te informeren. 2.1.1. Wooncoach (corporaties) De spil in het web van deze aanpak is de inzet van wooncoaches. Haag Wonen, Staedion en Vestia zetten alle drie gedurende de looptijd van het experiment een wooncoach in. De wooncoach adviseert en ontzorgt huurders bij het vinden van een beter passende woning in de sociale, particuliere huursector en de koopsector (afhankelijk van het inkomen van de huurder) om zo de doorstroming in de sociale huurwoningen te bevorderen. Dit doet de wooncoach door geïnteresseerde huurders: 1. te informeren over het aanbod van interessante huur en koopwoningen; 2. een voorstel doen aan potentiële kopers of vrije sector huurders om een verhuizing (nog) aantrekkelijker te maken, 3. te informeren over het financiële aspect van kopen (en huren in de vrije sector); 4. te adviseren en informeren over het verhuizen (welke verhuisbedrijven zijn er? Waar moet je rekening mee houden als je gaat verhuizen etc); 5. huurders te ontzorgen bij het verhuizen naar een andere woning. Ingezet wordt op een persoonlijke benadering van potentieel geïnteresseerde huurders. Dit door een mailing te organiseren, mogelijke geïnteresseerden telefonisch te benaderen en door een persoonlijk gesprek aan te gaan. Mochten bepaalde huurders behalve advies ook behoefte hebben aan meer begeleiding en concrete hulp bij het organiseren van de verhuizing, is het mogelijk dat de wooncoach hierin bemiddelt. De wooncoach is dienstverlenend, klantgericht, empathisch, kan zijn communicatiestijl aanpassen aan de persoon die hij voor zich heeft en weet de vraag van de klant helder te krijgen. Daarnaast heeft de wooncoach kennis van de markt en inzicht in een breed scala van diensten die hij aan potentiële doorstromers kan aanbieden. Tenslotte is de wooncoach integer, kan zorgvuldig omgaan met persoonlijke en/of gevoelige informatie en voorkomt hij/zij belangenverstrengeling. De functie van wooncoach wordt, zoals gezegd, ingevuld binnen de organisatie van de corporaties. Zij verzorgen ook de aansturing van de wooncoach(es). Omdat het om een experiment gaat, waarin het nodige moet worden uitgevonden, is er daarnaast behoefte aan een platform waaraan de drie corporaties en de gemeente deelnemen. Hiervoor is een aparte werkgroep operationeel, waarin naast inhoudelijke kennis ook expertise voor het communicatietraject is vertegenwoordigd. In dit platform worden ervaringen uitgewisseld, knelpunten gesignaleerd en waar mogelijk opgelost. Knelpunten die binnen dit platform niet opgelost kunnen worden, kunnen via het Beleidsoverleg Wonen worden opgeschaald naar een hoger hiërarchisch niveau. 2.1.2. Het communicatietraject (gezamenlijk) De gemeente en corporaties organiseren gezamenlijk een communicatietraject om huurders te informeren over de kans om tijdens het anderhalf jaar durende experiment met subsidie en andere stimuleringsmaatregelen door te stromen naar een meer passende woning. Huurders worden met name geïnformeerd over de financiële vergoedingen die worden ingezet en de rol van de wooncoach. 14-11-11 V1 PVA 8
In de communicatieaanpak richten de partijen zich op de huurders van de schaarse woningen van de drie corporaties in de niet-eenzijdige wijken van Den Haag. De communicatie vindt gefaseerd per wijk plaats. Het traject start in de stadsdelen Scheveningen en Loosduinen. Uitgangspunt hierbij is dat bij de selectie van complexen en woningen iedere corporatie deelneemt met een ongeveer even groot aantal woningen. Daarnaast richten de gemeente en corporaties zich op belangrijke intermediairs die door hun signaalfunctie een rol kunnen spelen in de persoonlijke benadering van geïnteresseerde huurders. Corporaties en de gemeente zijn sterk afhankelijk van de bereidheid van de huurders zelf om door te stromen naar een meer passende woning. De partijen waken er dan ook voor dat huurders een dwang ervaren of het gevoel krijgen dat ze hun huis uit gewerkt worden. Vertrouwen en persoonlijk contact zijn hierbij belangrijk. Daarom, en gezien de specifieke doelgroep is een algemene, massa-mediale campagne niet aan de orde. De doelgroepen worden zoveel mogelijk op een persoonlijke manier geïnformeerd over de mogelijkheden om de komende twee jaar met subsidie en andere mogelijkheden door te stromen naar een passende woning. Door ze een goed persoonlijk aanbod te doen, worden ze mogelijk verleid om ook daadwerkelijk te verhuizen. Ook is er aandacht voor de interne communicatie en de persbenadering. Bijlage 1 bevat een uitgewerkt en uitgebreider communicatieplan. 2.2 Verleiden is ook het geven van financiële prikkels Naast het informeren en ontzorgen van huurders bij de zoektocht naar een nieuwe woning is een belangrijk onderdeel van de verleidingsstrategie het bieden van financiële prikkels, zoals subsidie. Hieronder worden de financiële prikkels omschreven die de gemeente, de corporaties en ook andere partijen inzetten om scheefwoners te verleiden te verhuizen en schaarse woningen vrij te spelen. 2.2.1 Doorstroompremie scheefwonen (gemeente) De gemeente stelt budget beschikbaar voor een doorstroompremie scheefwonen. Deze doorstroompremie verstrekt de gemeente aan huishoudens die een sociale huurwoning achterlaten en doorstromen naar een koop of huurwoning in het marktsegment (huur vanaf 652,52, prijspeil 2011). Iedereen die voldoet aan de voorwaarde van de regeling kan in aanmerking komen, maar de communicatie van de regeling wordt gericht op de huurders in Den Haag niet-eenzijdig. De doorstroompremie zal naar verwachting 5.000,- bedragen en kan worden aangevraagd tot aan het eind van het experiment of het moment dat uitputting van het budget is bereikt. Belangrijke voorwaarden om in aanmerking te komen voor deze premie zijn: - dat het huishouden een minimaal belastbaar jaarlijks huishoudinkomen heeft van 43.000,- per jaar (hiermee wordt ingezet op het stimuleren van die scheefwoners die conform de inkomensgrenzen van het kabinetsbeleid behoren tot de groep problematische scheefwoners); - dat het huishouden een schaarse sociale huurwoning achterlaat (eengezinswoning > 60 m2, meergezinswoning > 80 m2). Hiermee wordt ingezet op het vrijspelen van de meest schaarse woningen in de sociale voorraad; - dat het huishouden verhuist naar een koopwoning of huurwoning buiten de sociale sector (met een huur > 652,52). 2.2.2 Verhuiskostenpremie grote woningen (gemeente) De gemeente stelt bovendien een verhuiskostenpremie beschikbaar voor huishoudens die van een grotere woning verhuizen naar een kleinere woning. De hoogte van deze premie is ook 5000,-. Met deze premie wordt beoogd meer grote woningen binnen de sociale sector vrij te spelen en de doorstroming in 14-11-11 V1 PVA 9
de sociale sector te bevorderen. Om voor deze premie in aanmerking te komen wordt aan voorwaarden gesteld dat: - het huishouden uit niet meer dan 3 personen bestaat; - de achter te laten woning groter is dan 80 m2 woonoppervlak; - de achter te laten woning minimaal 5 kamers heeft; - het huishouden dat de aanvraag doet een belastbaar jaarlijks huishoudinkomen heeft van maximaal 43.000,- per jaar. Hiermee wordt in de aanpak voor het vrijspelen van grote woningen ingezet op doelgroep huurders die gezien het inkomen opnieuw in aanmerking komt voor een sociale huurwoning (< 33.000,-) en de doelgroep zoals benoemd in het RIGO-rapport Tussen- Wal en Schip 33.000,- - 43.000,-). Deze laatste is de doelgroep lage middeninkomens die is aangewezen op de koop-, vrije huurmarkt en de 10% vrije beleidsruimte van woningcorporaties bij toewijzen van hun woningen 5. 2.2.3. Stimulering verkoop nieuwbouw middensegment (gemeente) De gemeente Den Haag stelt tenslotte budget beschikbaar voor een koperssubsidie aan aspirant eigenaar-bewoners van nieuwbouw koopwoningen in het middensegment (< 200.000). Een dergelijke koperssubsidie is ook interessant voor een scheefwoner, die overweegt de stap te maken naar de koopsector. De koperssubsidie bedraagt 10.000,-, waarvoor kopers tot 1 januari 2013 een aanvraag kunnen indienen. De koperssubsidie is van toepassing op woningen in aangewezen woningbouwprojecten, waarvoor corporaties en marktpartijen projecten met woningen in het middensegment bij de gemeente kunnen indienen. 2.2.4. Palet aan maatregelen(corporaties, maar ook marktpartijen) Een mogelijk aanvullende prikkel is huurkorting die een corporatie, maar ook marktpartij kunnen toekennen. Een huurkorting kan worden ingezet om een scheefwoner te verleiden een woning te huren in de particuliere huursector. De huurkorting wordt dan door een commerciële partij aangeboden. De hoogte van de korting kan differentiëren, afhankelijk wat een commerciële verhuurder bereid is aan korting te geven. Een huurkorting kan ook worden aangeboden als een huurder binnen de sociale sector verhuist naar een beter passende woning. In dat geval kunnen corporaties er voor kiezen om een vaste som of één of twee maanden huursom als korting aan te bieden. Of en hoe zo n regeling wordt toegepast moet nog nader onderzocht worden. Een alternatief is een investering in een opknapbeurt van het binnenwerk van de nieuw te betrekken woning. Naast de huurkorting zijn ook andere kortingen of prikkels denkbaar. Kortingen op diensten zoals een verhuisservice of de inrichting van de nieuwe woning kan een extra stimulans vormen om door te stromen. Ook proefwonen kan ingezet worden als middel om scheefwoners de aantrekkelijkheid van een woning te laten zien. Zowel corporaties als marktpartijen kunnen dit aanbieden al naar gelang de wensen en mogelijkheden binnen de organisatie. 2.2.5. Samenwerking met andere partijen 5 Corporaties kunnen 10% van hun sociale huurwoningen vrij toewijzen, dus ook aan huishoudens met een inkomen boven de Brussel-norm van 33.652 (prijspeil 2011). Conform de regio 14-11-11 V1 PVA 10
Niet alleen de gemeente en woningcorporaties, maar ook marktpartijen willen een inspanning leveren om huurders vanuit een sociale huurwoning, starters en doorstromers te verleiden voor de stap naar een eigen koopwoning of geliberaliseerde huurwoning. Gemeente, woningcorporaties, makelaars, de stichting Woonpromotie Den Haag en de Rabobank Den Haag e.o. bundelen hiervoor de krachten in een convenant Lokaal maatregelenpakket Haagse woningmarkt, waarin zij een tijdelijk pakket aan stimulerende maatregelen presenteren dat ook interessant is voor scheefwoners, omdat zij (financiële) prikkels kunnen combineren. Zo kunnen zij naast de diensten van een wooncoach en doorstroompremie, ook in aanmerking komen voor een koperssubsidie middensegment en korting bij het afsluiten van een hypotheek. Dit maakt het extra aantrekkelijk voor scheefwoners om de stap van de sociale naar vrije woningmarkt te maken. Nu kunnen scheefwoners in Den Haag met financieel voordeel de huursector verlaten, vanaf volgend jaar krijgen ze naar verwachting - te maken met de door het kabinet aangekondigde 5% extra huurverhoging. Het convenant doorstroming Haagse woningmarkt Daarnaast plant de werkgroep scheefwonen op korte termijn een rondetafelgesprek met marktpartijen als Vesteda, Amvest & Hof-Rijnland om te polsen of/welke bijdrage zij willen leveren aan dit stimuleringspakket. Tevens bestaat er de mogelijkheid voor partijen om tussentijds in te stappen in het hierboven beschreven convenant. 3. Financiële onderbouwing De te maken kosten van de doorstroomaanpak zijn voor een aanzienlijk deel afhankelijk van de behaalde resultaten. Een deel van de kosten wordt immers pas gemaakt als een verhuizing gerealiseerd is. Gemeente Voor de aanpak scheefwonen en doorstroming is vanuit de extra investeringsmiddelen uit het coalitieakkoord Aan de slag (RIS 173030) een budget van 1 miljoen euro vrijgespeeld. Bij een maximale uitputting van dit budget zijn deze gemeentelijke middelen als volgt begroot: Post Omschrijving Beschikbaar budget bij 1. Doorstroompremie scheefwonen 2. Verhuiskostenpremie grote woningen 3. Proceskosten, uitvoering en communicatie* Tijdelijke maatregel om scheefwoners met een inkomen 43.000,- te verleiden tot verhuizen met een eenmalige doorstroompremie van 5.000,- Tijdelijke maatregel om kleine huishoudens in grote sociale huurwoningen met een eenmalige verhuispremie van 5.000,- te verleiden tot verhuizen Kosten voor de uitvoering van deze gemeentelijke regelingen, het beoordelen van aanvragen en communicatietraject rond de aanpak maximale uitputting 650.000,- (130 huishoudens) 250.000,- (50 huishoudens) 100.000,- Totaal 1.000.000,- * Deze post is een afgeleide van de begroting uit het convenant Lokaal maatregelenpakket doorstroming Haagse woningmarkt (vastgesteld in college B&W van dinsdag 25 oktober jl.). In het convenant zijn de totale proces- en uitvoeringskosten, inclusief de beleidsregel stimulering verkoop nieuwbouw middensegment, begroot op 150.000,-. 14-11-11 V1 PVA 11
Corporaties De corporaties bieden één of meer maatregelen aan uit het palet. De totale inzet van de corporaties bestaat uit: - Een gezamenlijke inzet van maximaal 850.000,- bij 170 verhuizingen - Dit bedrag bestaat uit een inzet van maximaal 5000.- per verhuizende klant, - Eén of meerdere. van de in paragraaf 2.2.4 genoemde maatregelen kunnen naar gelang van het woningtype dat vrijkomt en/ of de wensen van de klant worden ingezet. 4. Planning 2011 Weeknummer Activiteiten Opmerkingen 43 - Afronden PvA - Werving doorstroomcoaches (corporaties) - Voorbereiden ciebrief PvA scheefwonen (gemeente) - Voorbereiden uitrollen maatregelen en website (corporaties) - Ontwerp leaflet maatregelen en materiaal wooncoach (gemeente & corpo s) 44 Start besluitvormingstraject Voorbereiden inkomenstoetsing en uitvoering regelingen (gemeente) Persbericht regelingen voorbereiden Bewonersbrief pilotgebied Loosduinen- Scheveningen opstellen (gemeente & corporaties) 45 Werkgroep scheefwonen beleid Bespreking PvA in College B&W (8 november) Contact leggen vrijwilligersorganisaties, briefen + uitnodigingen voor overleg (corporaties) 46 Ondertekening convenant Gesprek met marktpartijen (werkgroep) Uitsturen Ciebrief met PvA Scheefwonen 47 Leaflet maatregelen & materiaal wooncoach gereed Werkgroep communicatie Overleg vrijwilligersorganisaties 48 Werving doorstroomcoaches Doorstroompremie scheefwonen & verhuispremie grote woningen operationeel (1 dec) 49 Werving doorstroomcoaches Voorbereiden uitrollen maatregelen Huurdersraad Vestia gaf aan betrokken te willen worden bij invullen aanpak scheefwonen&doorstroming. Dit is door Vestia toegezegd. * Afstemmingsoverleg rond lancering en communicatie vd 14-11-11 V1 PVA 12
Gecombineerde werkgroep scheefwonen en communicatie Bewonersbrief gereed & voorbereiden verzending 50 Afstemming met marktpartijen Schrijven artikel werkwijze en aanpak in vaktijdschrift Presentatie van aanpak voor professionals in stadsdelen Loosduinen en Scheveningen aanpak centraal. Daarnaast overleg met vrijwilligersorganisatie over hun rol 51 Werkgroep communicatie Werkgroep beleid 52 Vakantie *Hier zit een link met de lancering van het maatregelenpakket middensegment/doorstroming tussen marktpartijen, gemeente en corporaties 2012 Maand Activiteiten Opmerkingen januari Persbericht lancering stimuleringsmaatregelen en lancering website www.gemeentedenhaag.nl/doorstromen uitsturen brieven bewoners Scheveningen en Loosduinen START CAMPAGNE - Presentatie Haagse aanpak scheefwonen in Haaglanden/SVH (gemeente & corporaties) - Presentatie Haagse aanpak scheefwonen binnen Ministerie (gemeente) februari maart april mei juni juli augustus september oktober november december - Monitoren voortgang & werkgroep overleg Persbericht met eerste resultaten - Monitoren voortgang & regulier overleg - Monitoren voortgang & regulier overleg - Monitoren voortgang & regulier overleg - Monitoren voortgang & werkgroep overleg - Monitoren voortgang & werkgroep overleg - Monitoren voortgang & werkgroep overleg Tussenevaluatie en persbericht over resultaten Presentatie over tussenevaluatie in Haaglanden/SVH - Monitoren voortgang & werkgroep overleg 14-11-11 V1 PVA 13
5. Monitoring en evaluatie De gemeente en corporaties meten de komende twee jaar regelmatig de resultaten van het experiment scheefwonen en doorstroming. De hoofddoelstellingen die eerder in dit plan van aanpak zijn genoemd zijn te vertalen in de volgende drie vragen die gedurende de pilotperiode worden beantwoord: - hoeveel extra schaarse woningen zijn er beschikbaar gekomen door de aanpak scheefwonen/ doorstroming? - Hoeveel van deze woningen zijn toegewezen aan (grote) huishoudens die aangewezen zijn op de sociale voorraad? - Hoeveel extra scheefwoners zijn er verhuisd naar de vrije sector? De doorstroomcoach en de doorstroompremie zijn middelen om deze doelstellingen te bereiken. Om de doelstellen goed te monitoren is het van belang dat de coaches hun contactmomenten en resultaten goed vastleggen. Daarom worden ook onderstaande contactmomenten gemeten: - Hoeveelheid geïnteresseerde huurders die zelf contact zoeken; - De omvang en intensiteit van telefonisch en mail contact; - De omvang en intensiteit van het aantal persoonlijke gesprekken. - Welke maatrgelen de coach heeft aangeboden en welke maatregelen ook gebruikt zijn bij de gerealiseerde verhuizingen. Dit vraagt om nauwkeurigheid en discipline van doorstroomcoaches om te registeren waar, wanneer en hoe zij contact hebben met scheefwoners en doorstromers. Ook de gemeente registreert zorgvuldig hoeveel subsidies vertrekt zijn, en welke woningen hierdoor beschikbaar zijn gekomen binnen de sociale woningmarkt. Gedurende het experiment vindt ieder half jaar een tussentijdse evaluatie plaats met de wooncoaches. Hierin worden resultaten besproken, waarmee tevens een moment wordt gecreëerd om tussentijds bij te sturen. BIJLAGE 1: Communicatieaanpak BIJLAGE 2: Stroomschema doorstroompremie scheefwonen en verhuiskostenpremie grote woningen 14-11-11 V1 PVA 14
BIJLAGE 1 AANPAK COMMUNICATIE Experiment scheefwonen en doorstroming in de Haagse sociale huursector HaagWonen Staedion Vestia Gemeente Den Haag 14-11-11 V1 PVA 15
Inhoudsopgave 1. Inleiding 3 2. Achtergrond en analyse 4 3. Communicatie strategie 5 4. Communicatiedoelstellingen 6 - informeren en verleiden - interne communicatie - persbenadering 5. Communicatiedoelgroepen 6 - Primaire doelgroep - Secundaire doelgroep 6. Centrale boodschap 7 - voorbeeldconcept - tone of voice 7. Middelen en activiteiten 8 8. Budget 10 9. Overige relevante punten 10 10. Evaluatie 10 Auteurs: Werkgroep Communicatie Doorstroming HaagWonen: Staedion: Vestia: Gemeente Den Haag: Chantal de Niet Willem van de Ven Lucy Saunders Didi Cobussen 14-11-11 V1 PVA 16
1. Inleiding Gemeente Den Haag en de woningcorporaties Haag Wonen, Staedion en Vestia starten een pilot met stimuleringsregelingen en de inzet van een wooncoach om zogenaamde scheefwoners en kleine gezinnen in grote, sociale huurwoningen te verleiden naar een meer passende woning te verhuizen om zo de doorstroming op de markt van sociale huurwoningen te stimuleren. Daarnaast werken de gemeente en de woningcorporaties samen met enkele lokale marktpartijen aan een convenant, om doorstroming op de woningmarkt te stimuleren. In dit convenant wordt een pakket aan stimuleringsregelingen vastgelegd om Hagenaren te verleiden te verhuizen. Deelnemende partijen zijn: corporaties, gemeente, NVM, Rabobank, en AM Vastgoed. Doel van zowel de pilot als het lokaal convenant is het bevorderen van doorstroming op de woningmarkt in Den Haag. Het verschil zit in de doelgroepbenadering. De pilot richt zich op huurders van de corporaties van bepaalde woningen en in bepaalde wijken. Het convenant richt zich in principe op alle woningzoekenden in Den Haag. In dit plan van aanpak Communicatie richten we ons op de pilot van de gemeente en corporaties. Voor het lokaal convenant is een apart communicatietraject opgestart. Beide trajecten worden wel goed op elkaar afgestemd. Zo wordt in deze pilot gebruik gemaakt van de stimuleringsregelingen die in het convenant opgenomen worden. En worden de kosten van de pilot uit het communicatiebudget van het convenant betaald. Met de pilot richten gemeente en corporaties zich op het vrijspelen van schaarse, sociale huurwoningen in de niet-eenzijdige wijken van Den Haag (+ Kortenbos, Archipel & Zeeheldenkwartier)*zodat deze beschikbaar komen voor de primaire doelgroep: huurders met een inkomen onder de 33.614,- per jaar of gezinnen met kinderen met een inkomen onder de 43.000,-. Schaarse woningen zijn eengezinswoningen groter dan 60m2 en meergezinswoningen groter dan 80m2. Niet-eenzijdige wijken zijn: Kijkduin Ockenburg, Kraaijenstein, Loosduinen, Waldeck, Bohemen, Wateringse Veld, Zuiderpark, Vruchtenbuurt, Valkenboskwartier, Vogelwijk, Bomen- en Bloemenbuurt,Regentessekwartier, Duinoord, Zorgvliet, Geuzen en Statenkwartier, Scheveningen, Belgisch Park, Oostduinen, Westbroekpark, Van Stolkpark, Benoordenhout, Haagse Bos, Bezuidenhout, Mariahoeve, Marlot, Leidschenveen de velden, Leidschenveen waterlanden en Ypenburg. Om dit te bereiken gaan de corporaties en de gemeente de huidige scheefwoners verleiden om te verhuizen naar een meer passende woning. Hiervoor kunnen ze gebruik maken van de diverse stimuleringsregelingen uit het lokale convenant en een wooncoach, die bij iedere corporatie wordt aangesteld In dit plan van aanpak gaan we ervan uit dat huurders op twee manieren scheefwoner kunnen zijn: 1) als hun inkomen te hoog is geworden om opnieuw voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen 2) als de gezinssamenstelling te klein is voor het type woning. 14-11-11 V1 PVA 17
2. Achtergrond en analyse De problematiek rondom scheefwonen staat hoog op de landelijke, politieke agenda en is een van de speerpunten van het collegeakkoord Aan de Slag. Er is vooralsnog geen instrumentarium beschikbaar waarmee mensen die niet passend wonen in een sociale huurwoning gedwongen kunnen worden om te verhuizen. Ook op landelijk niveau is hier nog geen besluitvorming over. Lokaal wordt aan een convenant met marktpartijen gewerkt met daarin een aantal financiële stimuleringsregelingen om mensen te verleiden. Den Haag kan wat dat betreft als voorloper in de aanpak van scheefwonen gezien worden. Maar hoe je het ook bekijkt, vooralsnog is het een keuze van de bewoners zelf of ze wel of niet verhuizen en blijven we dus sterk afhankelijk van hun verhuisbereidheid. Het succes van de pilot van de corporaties en de gemeente is daarnaast zeker voor zover mensen doorstromen naar koopwoningen - sterk afhankelijk van landelijke en regionale ontwikkelingen rond de woningmarkt, zoals de stimuleringsregelingen in het convenant, de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting, de mogelijkheid voor het verhogen van de huur voor huurders die scheefwonen,en eventuele andere middelen om mensen die niet passend wonen te verleiden. Voorwaarde voor succes is dat er voldoende aanbod is in de regio Den Haag om een meer passende woning te kunnen bieden. 14-11-11 V1 PVA 18
3. Communicatiestrategie De communicatie om huurders te verleiden te verhuizen vindt gefaseerd per wijk plaats. We starten in de stadsdelen Scheveningen en Loosduinen. Uitgangspunt hierbij is dat bij de selectie van complexen en woningen iedere corporatie deelneemt met een ongeveer even groot aantal woningen. Centrale boodschap in de communicatie naar de doelgroep is dat als men een verhuiswens heeft, het nu een mooi moment is om actie te ondernemen aangezien er vanaf januari 2012 tijdelijke stimuleringsregelingen zijn en dat er bij de woningcorporaties een wooncoach beschikbaar is om hen hierbij te helpen. Informeren en verleiden We zijn sterk afhankelijk van de bereidheid van de huurders zelf om door te stromen naar een meer passende woning. We moeten er dan ook voor waken dat ze een dwang ervaren of het gevoel krijgen dat ze hun huis uit gewerkt worden. Vertrouwen en persoonlijk contact zijn hierbij belangrijk. Daarom, en gezien de specifieke doelgroep van de pilot is een algemene, massamediale campagne niet aan de orde. De doelgroepen worden zoveel mogelijk op een persoonlijke manier geïnformeerd over de mogelijkheden om de komende twee jaar met behulp van diverse stimuleringsregelingen en een wooncoach door te stromen naar een passende woning. Door ze een goed persoonlijk aanbod te doen, worden ze mogelijk verleid om ook daadwerkelijk te verhuizen. In de informatievoorziening maken we onderscheid tussen huurders die doorstromen naar een sociale huurwoning en huurders die doorstromen naar een koop- of vrije sector huurwoning. De voorwaarden, stimuli en wijze van begeleiding van deze doelgroepen verschillen namelijk van elkaar. Interne communicatie De interne communicatie richt zich op het goed informeren van alle betrokken medewerkers over de algemene aanpak van de doorstroming op de woningmarkt in Den Haag en de pilot van de corporaties. Bekend moet zijn: - welke stimuleringsregelingen er zijn, wie hiervoor in aanmerking komt, wat de procedure is en waar men meer informatie kan vinden over de stimuleringsmaatregelen - wie de wooncoaches zijn en wat hun rol is - wat dit voor hun werkzaamheden betekent Daarnaast wordt een beroep gedaan op alle medewerkers om dergelijke woonsituaties te signaleren en te melden bij een wooncoach. Met name de wijkconsulenten en huismeesters van de aangewezen complexen spelen hierbij een belangrijke rol. Persbenadering Benadering van de pers is vooral gericht op het communiceren van successen van de pilot. Het geven van bekendheid aan de faciliteiten die er zijn ter ondersteuning van mensen die een schaarse woning vrij maken, gebeurt hoofdzakelijk door een persoonlijke rechtstreekse benadering van de doelgroep. Hiervoor zijn media minder relevant. Aangezien de pilot gelieerd is aan het convenant én deel uitmaakt van de prestatieafspraken is er een aantal pr-momenten te benoemen: - ondertekening prestatieafspraken (koppeling met scheefwonen) 14-11-11 V1 PVA 19
- ondertekening convenant + bekendmaken stimuleringsregelingen en wanneer ze ingaan - eerste successen (convenant/pilot) - naderend einde van de verschillende stimuleringsregelingen De persmomenten kunnen mogelijk zorgen voor een stroomversnelling in de doorstroom. Er komt een FAQ voor de perswoordvoerders van de drie corporaties, gemeente Den Haag en de bestuursvoorlichter. 4. Communicatiedoelstellingen Het informeren van de doelgroep over de kans om tot 1-7-2013 met diverse stimuleringsregelingen en de hulp van een wooncoach door te stromen naar een meer passende woning. 1. De doelgroep weet: - welke financiële stimuleringsregelingen er zijn - welk alternatief woningaanbod er is - dat er voorrangsregelingen (o.a.lokaal maatwerk) zijndat ze een wooncoach kunnen - inschakelen - 2. De doelgroep vindt: dat dit hét moment is om te verhuizen 3. De doelgroep grijpt deze kans en onderneemt stappen om te verhuizen 5. Communicatiedoelgroepen De gegevens die we voor handen hebben van de huidige huurders in de schaarse woningen in de niet-eenzijdige wijken zijn privacy-gevoelig en moeilijk te achterhalen. Dit maakt het segmenteren van de doelgroepen lastig. We weten niet precies waar de scheefwoners zitten. Wel weten we dat de drie corporaties in totaal ca. 9600 schaarse woningen in de niet-eenzijdige wijken ( +Kortenbos, Archipel & Zeeheldenkwartier) van Den Haag hebben. Hier moeten nog de niet-geschikte complexen ( nominatie voor sloop, verkoop,recent opgeleverd) afgehaald worden. Ook moet gekeken worden, naar de startdatum van een huurovereenkomst. Als mensen er net wonen, kunnen we ervan uitgaan dat dit passend en naar tevredenheid is en er weinig verhuisbereidheid is. Primaire doelgroep De primaire doelgroep zijn de huurders van de schaarse woningen van Vestia, Haag Wonen en Staedion in niet-eenzijdige wijken. Binnen deze groep zijn de volgende groepen te onderscheiden: - huurders die qua inkomen niet passend wonen - huurders die qua gezinssamenstelling niet passend wonen - huurders die passend wonen 14-11-11 V1 PVA 20
Secundaire doelgroep Dit zijn de intermediairs die door hun signaalfunctie een belangrijke rol kunnen spelen in de persoonlijke benadering van mogelijk geïnteresseerde huurders. - Huismeesters van de aangewezen complexen - Beheerconsulenten/gebiedsregisseuren - Medewerkers klantenservice van de corporaties - Maatschappelijke organisaties in de wijk, waarmee onze doelgroep contact heeft (ouderenwerk e.d.) 6. Centrale boodschap Mensen moeten het gevoel krijgen dat het een buitenkans is om nu te verhuizen. Ze kunnen tot 1 juli 2013 gebruik maken van diverse stimuleringsregelingen en ze kunnen contact opnemen met de wooncoach die ze kan ondersteunen bij de zoektocht naar een nieuwe woning. In de boodschap moeten we mensen overtuigen en verleiden met de verschillende mogelijkheden die er zijn: ze krijgen hulp, financiële vergoedingen en kunnen gebruik maken van voorrangsregelingen. Door er een tijdelijk karakter aan te hangen wordt het gevoel van een buitenkans vergroot: grijp nu je kans! Voorbeeld-concept Natuurlijk hopen wij dat u prettig woont in deze woning. Toch kan het zijn, dat u wel eens hebt gedacht aan verhuizen. Misschien wilt u liever een woning kopen. Of U vindt uw huis te groot geworden. Maar u ziet op tegen alle rompslomp van verhuizen of u weet niet goed waar u moet beginnen met het zoeken van een andere woning. [Naam corporatie] en de gemeente bieden u tijdelijk ondersteuning in de vorm van een wooncoach. Die kan u helpen bij het zoeken van een andere woning, het regelen van financiële zaken en zelfs bemiddelen richting een verhuizer. En omdat u in een woning woont, waarvan er in Den Haag niet veel zijn, is er ook een verhuispremie als u besluit te verhuizen. Tot 1-7-2013 kunt u gebruik maken van de wooncoach en van de subsidie. Bel met XXXX of kijk op www.xxxx.nl Tone of voice De toon in uitingen is er een van behulpzaamheid, servicegerichtheid en verleiden. 7. Middelen en activiteiten Gezien de specifieke doelgroepen van de pilot kiezen we ervoor geen grootse campagne op te tuigen rondom de wooncoach. De middelen vanuit de corporaties zijn waar mogelijk persoonlijk. Voor middelen rondom de verschillende stimuleringsregelingen, maken we gebruik van middelen 14-11-11 V1 PVA 21
die in de campagne van het lokale convenant worden ontwikkeld. Onderstaand overzicht van middelen kan gedurende de pilot waar nodig bijgesteld worden. Najaar 2011? Na ondertekening lokaal convenant Persbericht - Ondertekening lokaal convenant met focus op stimuleringsregelingen om door te stromen + datum wanneer de regeling ingaat - FAQ Start pilot januari 2012 Brief op naam naar een eerste selectie huurders van de schaarse woningen in de niet-eenzijdige wijken (Loosduinen en Scheveningen) - De inhoud van deze brief is voor alle drie de corporaties gelijk, de afzender is alleen de betreffende corporatie. - In de brief worden de huurders geïnformeerd over de diverse mogelijkheden die er zijn om door te stromen en worden ze verleid met: stimuleringsregelingen, wooncoach en voorrang. - De wooncoach biedt hulp bij het zoeken van een woning en de fysieke verhuizing. Hiervoor heeft hij inzicht in het totale aanbod koop- en huurwoningen in Den Haag, de stimuleringsregelingen en de bestaande voorrangsregelingen. Daarnaast kan hij/zij financieel advies geven over het kopen van een huis - Neem nu contact op of kijk op www.denhaag.nl/doorstromen voor meer informatie Website i.s.m. lokaal convenant Doel van deze site is het bieden van overzichtelijke informatie over de stimuleringsregelingen (Den Haag breed). Op deze pagina kunnen mensen een kort vragenlijstje invullen waaruit naar voren komt of en zo ja voor welke stimuleringsregelingen ze in aanmerking komen en of er nog andere mogelijkheden zijn, zoals de wooncoach. - Hierbij wordt onderscheid gemaakt of een huurder in de vrije sector wil huren/kopen of dat de huurder een sociale huurwoning zoekt. Het palet aan mogelijkheden wordt hierop afgestemd, zodat er een advies op maat is. - Indien de geïnteresseerde in aanmerking komt voor de wooncoach staat duidelijk aangegeven dat deze persoon contact op kan nemen met de wooncoach van zijn/haar huidige verhuurder. - Dit middel is vooral geschikt voor online georiënteerde mensen, die graag eerst zelf meer info willen opzoeken, 14-11-11 V1 PVA 22