Aan de Raad Aan de commissie: Made, 26 januari 2011 Regnr.: Opinieronde / peiling: Onderwerp: Actualisering bestemmingsplannen Opinieronde / peiling Datum vergadering: Agendapunt : Agendapunt: Portefeuillehouder: Bijlagen: Ter inzage: J.A. van Meggelen 1. Toelichting 3. Ambtelijke coördinatie: Grondgebied Steller: G.P.M. van Tiel 2. Bijlage bij toelichting Samenvatting: Op 5 januari is in de informatieronde een toelichting gegeven over de opzet voor de kernplannen. In vervolg daarop wordt u verzocht aan te geven of u akkoord kunt gaan met de gekozen systematiek. VOORGESCHIEDENIS EN/OF AANLEIDING Op 1 juni 2011 heeft u de notitie Nieuwe Kernplannen besproken. Deze notitie is opgesteld vanwege de noodzaak om op korte termijn voor vier kernen nieuwe bestemmingsplannen te maken. Aangegeven is dat er verschillende manieren zijn om een plan vorm te geven. U heeft aangegeven voorstander te zijn van een regeling waarbij er sprake is van uniformiteit van de regels en het bieden van ruime bouwmogelijkheden, maar waarbij voorkomen wordt dat op onaanvaardbare wijze afbreuk wordt gedaan aan de opzet van een specifieke kern of wijk. In dit verband is aangegeven dat de karakteristiek van de dorpen moet worden bewaard en dat er aandacht moet zijn voor de monumenten. In de vastgestelde opinieflitsen is dit verwoord als detaillering indien nodig en balans. U heeft aangegeven te willen zien hoe een dergelijk plan eruit zou kunnen zien. Conform afspraak bent u op 5 januari geïnformeerd over de opzet voor de kernplannen zodat u de mogelijkheid heeft om te beoordelen of de gekozen systematiek datgene omvat wat u zich daarbij voorstelt. Voor de opzet van de systematiek is aangesloten op de uitgangspunten die voortvloeien uit de keuzes die zijn gemaakt naar aanleiding van de notitie Nieuwe Kernplannen (uniformering en deregulering, zonder afbreuk te doen aan te beschermen waarden). Gekozen is vervolgens voor de volgende opzet: 1. Aansluiten bij de nieuwe regels voor het vergunningsvrij bouwen. 2. Zo min mogelijk afwijkingsbevoegdheden opnemen in de regels 3. Binnen de bestemming Wonen: De begrippen hoofdgebouwen, aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen worden vervangen door de begrippen hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken. Hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken binnen het bouwvlak Vaste situering van hoofdgebouwen Bouwen mogelijk binnen het gehele bouwvlak (NB het bouwvlak is niet het gehele perceel maar het deel achter de voorgevelrooilijn). 4. Bij de overige bestemmingen meer traditionele bestemmingslegging in verband met de ruimtelijke uitstraling van die activiteiten. 1
Naar aanleiding van de informatiebijeenkomst hebben wij de bij dit voorstel gevoegde toelichting opgesteld waarin de voorgestane opzet uitgebreider wordt toegelicht. DOELSTELLING De raad tijdig informeren en betrekken bij de gedachtevorming over de voorgestane systematiek. Wij willen vernemen of de voorgestane systematiek in voldoende mate aansluit op de door u geformuleerde uitgangspunten aangaande de gewenste uniformering en deregulering. De essentiële aandachtspunten met betrekking tot de gewenste uniformering en deregulering worden benoemd als keuzemogelijkheden. ONDERWERPEN/PEILPUNTEN 1: uniformering van de begripsbepalingen en bestemmingsregelingen. 2: het zo veel mogelijk rechtstreeks bestemmen van algemeen aanvaardbare functies en bouwmogelijkheden (= het zo min mogelijk opnemen van afwijkingsmogelijkheden). 3: aansluiten bij de begrippen voor het vergunningsvrij bouwen uit het Besluit omgevingsrecht. (hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken). 4: standaardisering van de maximale goot- en bouwhoogtes in de woonbestemming van 7 meter respectievelijk 11 meter, tenzij anders op de verbeelding aangegeven. De situering van de hoofdgebouwen blijft gelijk aan die van de vigerende bestemmingsplannen. 5: Bijbehorende bouwwerken mogen op het gehele bouwvlak worden gebouwd (een maximaal bebouwingspercentage van 100%). De maximale bouwhoogte voor bijbehorende bouwwerken bedraagt 5 meter. TOELICHTING OP ONDERWERPEN/PEILPUNTEN Keuze 1 en 2 In het kader van uniformering worden in elk bestemmingsplan dezelfde begrippen en bestemmingsregelingen gehanteerd zodat elke kern eenzelfde interpretatie van de regels van het bestemmingsplan kent. Tevens wordt zo bewerkstelligd dat in elk bestemmingsplan eenduidig wordt geregeld wat maximaal aanvaardbaar wordt bevonden aan functies en bebouwingsmogelijkheden, zodat het toepassen van aanvullende procedures (om af te wijken van de regels van het bestemmingsplan) zo veel mogelijk wordt voorkomen. Voorbeeld: In de bestemmingsregeling is een goothoogte van 6 meter en een bouwhoogte van 10 meter geregeld. In de algemene afwijkingsregels is opgenomen dat hier 10% van af mag worden geweken. In de praktijk betekent dat, dat altijd een vergunning wordt verleend voor een goothoogte van 6.60 en een bouwhoogte van 11 meter. In de nieuwe systematiek wordt ervoor gekozen om rechtstreeks een goothoogte van 7 meter en een bouwhoogte van 11 meter toe te staan (zie ook keuze 4). De algemene afwijking van 10% komt hierbij te vervallen. Keuze 3 Om uniformering en deregulering te bereiken wordt, naast het zoveel mogelijk rechtstreeks bestemmen, aangesloten op de begrippen zoals deze zijn opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en het daarop gebaseerde Besluit omgevingsrecht (Bor) Zo worden de begrippen hoofdgebouwen, aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen vervangen door de begrippen hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken. Door deze keuze kan geen discussie meer ontstaan over de vraag of uitbreidingen dan als onderdeel van het hoofdgebouw, bijgebouw, aanbouw of uitbouw moeten worden aangemerkt. 2
Keuze 4 en 5 In de Wabo is bepaald dat geen omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen is vereist voor bijbehorende bouwwerken in het achtererfgebied, mits niet hoger dan 5 meter. Het achtererfgebied is het erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorkant, van het hoofdgebouw Met betrekking tot het bouwen is in de nieuwe systematiek aangesloten bij de maximale mogelijkheden die het vergunningsvrij bouwen biedt. Binnen de woonbestemming wordt op de gronden een gevellijn gelegd, conform het vigerende bestemmingsplan. Het gehele perceel achter de gevel is bestemd als bouwvlak. Hierin mogen hoofdgebouwen worden gebouwd met een maximale goothoogte van 7 meter en een maximale bouwhoogte van 11 meter. Voor de hoofdgebouwen wordt in de regels voorgeschreven waar deze op een perceel kunnen worden gesitueerd. Deze voorgeschreven situering is gelijk aan de situering zoals deze nu is voorgeschreven in de geldende bestemmingsplannen en is, daar het conserverende plannen betreft, gelijk aan de bestaande situatie. In voorkomende gevallen, bijvoorbeeld bij gestapelde woningbouw, worden op de verbeelding afwijkende hoogtematen aangegeven. Nieuw is dat buiten dit gebied, binnen het hele bouwvlak, bijbehorende bouwwerken mogen worden opgericht tot een hoogte van vijf meter. Dat betekent dat voor alle bijbehorende bouwwerken die in het achtererfgebied worden gebouwd, geldt dat deze vergunningvrij mogen worden gebouwd. Hierbij wordt opgemerkt dat dit niet geldt op gronden met een beschermende regeling voor archeologie, binnen een beschermd dorpsgezicht of binnen een veiligheidszone. Voor de bijbehorende bouwwerken die buiten het achtererfgebied worden gebouwd, maar binnen het bouwvlak vallen, geldt nog wel een omgevingsvergunningplicht voor het bouwen. ARGUMENTEN BIJ ONDERWERPEN/PEILPUNTEN Keuze 1 In 2001 is door de raad bepaald dat een uniforme regelgeving voor de bestemmingsplannen wenselijk werd bevonden. In de notitie Nieuwe Kernplannen is besproken hoe dat is toegepast en hoe daarmee gewerkt werd. De vraag voor de raad was vervolgens: wil de raad nog steeds uniformiteit of niet? De raad heeft duidelijk aangegeven voorstander te zijn van uniformiteit (zie ook onder het kopje voorgeschiedenis). Dit punt dient derhalve als bevestiging van het eerder ingenomen standpunt. Keuze 2 Als afwijken de norm is waarom dan niet rechtstreeks regelen (voorbeeld gebruikt over de 10% afwijkingsmogelijkheid). Dit onderwerp is uitgebreid besproken in de notitie Nieuwe kernplannen. Dit onderdeel is in die notitie beschreven als procedures omwille van de procedures. Het alternatief is alles bij het oude laten. Keuze 3. Alternatief is alles laten zoals het is, zodat er discussie kan gaan bestaan over de uitleg van de begrippen hoofdgebouw, bijgebouw, aanbouw en uitbouw. Dit onderwerp is uitgebreid besproken in de notitie Nieuwe Kernplannen. Keuze 4 Vloeit vooral voort uit keuze 2. Voorgesteld wordt goothoogte van 7 en nokhoogte van 11 meter en zelfde situering van hoofdgebouwen op perceel als nu het geval is. Als andere maximale 3
maatvoeringen aanvaardbaar worden bevonden kan dit worden aangegeven. Dit geldt voor alle in het bestemmingsplan op te nemen regels. Keuze 5 Dit is, zo bleek uit de informatieavond, nog het voornaamste discussiepunt. Alternatief is het opnemen van een bebouwingspercentage. De uitwerking daarvan is uitgebreid beschreven in de notitie Nieuwe Kernplannen. Daar is duidelijk aangegeven dat zonder voorschriften over de situering van bijgebouwen op een perceel het opnemen van een percentage geen enkele stedenbouwkundige meerwaarde heeft. Samengevat staat daarover in de notitie Nieuwe Kernplannen. De systematiek van de geldende bestemmingsplannen is zodanig dat er geen enkele reden is om geen vrijstelling te verlenen van het daar voorgeschreven bebouwingspercentage van 40 naar 50%. Bij een bevoegdheid om vrijstelling te verlenen tot meer dan 50% zou daar, om dezelfde redenen, ook gebruik van gemaakt zijn. Door het zonder meer vergunningsvrij kunnen bouwen (paragraaf IV van de toelichting) is het bebouwingspercentage feitelijk al hoger (namelijk 40 (of 50)% plus die vergunningsvrije bebouwing. Het beoordelen van een bouwplan is daarmee verworden tot een rekenkunstje zonder planologische meerwaarde Juridische geschillen over een paar vierkante meter worden mogelijk gemaakt (een bouwwerk van vier meter breed over de volledige lengte van de linkerperceelsgrens leidt bijvoorbeeld tot een bebouwingspercentage van 52% en een bouwwerk van 3,90 meter breed over de volledige lengte van de perceelsgrens tot een percentage van 50%) zonder dat de uitkomst van dat geschil wezenlijke invloed heeft op hetgeen gebouwd kan worden (voor het uitzicht van de buurman maakt de breedte van het bouwwerk immers niet uit). Tijdens de informatieve raadsvergadering is gevraagd hoe de gemeente, als geen maximaal bebouwingspercentage wordt voorgeschreven, dan vooraf nog kan controleren of het gebouwde voldoet aan de kwaliteitseisen (veiligheid, constructie, energiezuinigheid en volksgezondheid). Gevraagd is ook waar de verantwoordelijkheid voor het voldoen aan deze kwaliteitseisen dan komt te liggen. In antwoord hierop kunnen wij het volgende aangeven: De genoemde kwaliteitseisen zijn opgenomen in het Bouwbesluit. Toetsing vooraf aan de regels uit het Bouwbesluit vindt alleen plaats bij bouwwerken waarvoor een omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen is vereist. Zoals gezegd behoeft een omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen niet te worden aangevraagd voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken op het achtererf tot een hoogte van vijf meter. De toetsing van dergelijke bouwwerken vooraf aan het Bouwbesluit is dan ook niet mogelijk. Dergelijke bouwwerken moeten wel voldoen aan de regels uit het Bouwbesluit. De gemeente kan en mag dit alleen achteraf controleren. De wetgever heeft de verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van dergelijke bouwwerken meer bij de burger gelegd en de lasten (proceduretijd en kosten) voor de burger zo beperkt. Voor de gemeente betekent dit dat de medewerkers van bouw- en woningtoezicht minder vergunningaanvragen te beoordelen krijgen en dat de werkzaamheden zich meer naar buiten zullen verplaatsen. 4
WAAR MOETEN WE OP LETTEN n.v.t. RESUMÉ WAAROVER MEN ZICH MOET UITSPREKEN: U wordt verzocht aan te geven of u zich kunt vinden in de gekozen systematiek voor de kernplannen. Het gaat dan met name om: Het onderscheid in hoofdgebouwen en bijbehorende gebouwen Het zo veel mogelijk rechtstreeks bestemmen (= het zo min mogelijk opnemen van afwijkingsmogelijkheden) Het bebouwen van het bouwvlak. HOE NU VERDER: Als uw standpunt aangaande de te hanteren systematiek duidelijk is kunnen de bestemmingsplannen worden afgerond en in procedure gebracht. In de procedure wordt ervoor gekozen om eerst inspraak mogelijk te maken op een voorontwerpplan. In aanvulling hierop zal er per kern een informatieavond voor de bewoners worden gehouden waarin een toelichting wordt gegeven op de kernplannen. Op deze wijze wordt, alvorens een plan verder als ontwerp in procedure te brengen, in een vroeg stadium inzichtelijk gemaakt of er voldoende maatschappelijk draagvlak is voor de gekozen systematiek. Burgemeester en wethouders van Drimmelen, drs. C. Smits Secretaris drs. G.L.C.M. de Kok Burgemeester 5