Rapport. 2^1 kapwoning. voorbeeld-document bouwmogelijkheden

Transcriptie

1 Rapport 2^1 kapwoning voorbeeld-document bouwmogelijkheden 1

2 INHOUDSOPGAVE 3 Bestemmingsplan Toelichting bestemmingsplan 5 Vergunningsvrij bouwen 7 Bouwmogelijkheden 9 Welstandsbeleid 10 Overzichtstabel - Dit rapport is met de grootst mogelijke zorg opgesteld, echter er kunnen geen rechten aan ontleend worden. - Alle werkzaamheden geschieden onder de voorwaarden zoals omschreven in DNR2005:

3 BESTEMMINGSPLAN kaart ca. schaal 1:500 3

4 TOELICHTING BESTEMMINGSPLAN Bestemmingsvlak wonen : (donkeroranje) Het feitelijke hoofdgebouw, inclusief de uitbouw van de keuken, staat in dit vlak. De goothoogte is hier 4 meter, de nokhoogte is niet bepaald, deze komt voort uit een schuin dakvlak. De dakhelling is niet bepaald. Het bouwvlak is momenteel volledig bebouwd. 4 Bestemmingsvlak erf :(licht oranje) Hier is toegestaan 65 m 2 aan diverse bebouwing: bijgebouwen, en aanbouwen. Aanwezig is al 20 m 2, totaal mag 65 m 2 min 20 m 2 = 45 m 2 worden gebouwd. - De goothoogte van een uitbouw of bijgebouw mag niet meer zijn dan de hoogte van de eerste bouwlaag. Dit is voor deze woning ca. 3,3 meter. Ook hier is de nokhoogte niet bepaald. - Volieres, hondenhokken en plantenkassen mogen 2,25 meter hoog zijn, totaal maximaal 10 m 2. Het oppervlak is deel van de toegestane 45 m2, wordt dus in mindering gebracht van het totaal bij te bouwen oppervlak. (zie ook bij tuin) - De bebouwing mag tot op de erfgrens staan. Bestemmingsvlak tuin : (lichtgroen) Hier zijn kleinere bouwwerken zoals volieres, plantenkassen, tuinhuisjes en hondenhokken toegestaan. (2,25 meter hoog) Het gezamenlijke oppervlak van deze bouwwerken in de tuin en het erf mag niet meer zijn dan 10 m 2. Erfafscheidingen: (zie ook vergunningsvrij bouwen) - Aan de voorkant, in het bestemmingsvlak tuin, geldt een maximale hoogte van 1 meter - Aan de achterkant, in het bestemmingsvlak erf, geldt een maximale hoogte van 2 meter Ontheffing voor zwembad: Het is mogelijk een zwembad met overkapping te bouwen onder de volgende voorwaarden: - 15 meter vanaf de grens van de weg - 5 meter vanaf de perceelsgrenzen - Niet groter dan 26 m 2 - Maximale hoogte overkapping is 2 meter

5 VERGUNNINGSVRIJ BOUWEN Bouwen zonder vergunning maar wel volgens de regels van het bouwbesluit. Bijbouwen: In principe mag alles wat op het erf volgens het bestemmingsplan mag worden bijgebouwd, zonder vergunning worden uitgevoerd. Er gelden twee uitzonderingen: - In het bestemmingsplan is geen maximale hoogte opgenomen, alleen een maximale goothoogte. Zonder vergunning mag bebouwing echter niet hoger zijn dan 5 meter. - Pas 1 meter achter de voorgevelrooilijn (in het achtererfgebied) mag zonder vergunning worden gebouwd. Mocht men het voorste deel van het erf willen bebouwen, dan is hier dus een vergunning voor nodig. Vlak A in de tekening op pag. 7 mag, tegen de regels van het bestemmingsplan in, vergunningsvrij wel bebouwd worden: een vrijstaand gebouw tot 10 m 2, max. 3 meter hoog. Het oppervlak wordt meegeteld als extra bebouwing, waarvan maximaal 45 m 2 is toegestaan. In het voorerfgebied (vanaf 1 meter achter de voorgevel) mag zonder vergunning slechts 2 m 2 worden gebouwd, de hoogte is niet meer dan 1 meter. Met vergunning is meer mogelijk. 5 Dakkapel: Zonder vergunning mogelijk in het zijdakvlak en achterdakvlak mits: - 50 cm vanaf de zijkanten van het dakvlak - Niet hoger dan 1,75 m - Afstand vanaf de onderkant van het schuine dakvlak is 0,5 tot 1 meter. Dakramen: Zonder vergunning mogelijk mits: - 50 cm vanaf de zijkant van het dakvlak - Aan de voorkant mogen dakramen niet uitsteken, in de overige dakvlakken tot 60 cm. (geldt ook voor platte daken) Diversen: - Schuttingen tot 2 meter hoog in achtererf, in voorerf niet hoger dan 1 meter. - Zonnepanelen zijn overal toegestaan - Diverse kleine zaken als meubilair, een vlaggemast, speeltoestellen, antennes e.d.

6 VOOR EN- ACHTERERFGEBIED VERGUNNINGSVRIJ BOUWEN voorerfgebied 6 achtererfgebied achtererfgebied voorerfgebied De regels voor vergunningsvrij bouwen van aan en-bijgebouwen gelden met name voor de achterkant en de zijkant van de woning, het zgn. achtererfgebied. Hierboven is aangeven waar voor deze woning het achtererfgebied en voorerfgebied is. Het achtererfgebied begint 1 meter achter de voorgevellijn. In het voorerfgebied mag veel minder gebouwd worden zonder vergunning, met uitzondering van kleine objecten, zoals hondenhokken of een vlaggenmast. Let op: het voor en -achtererfgebied zoals hierboven getoond is iets anders dan het erf zoals bepaald in het bestemmingsplan.

7 BOUWMOGELIJKHEDEN Algemeen: het totaal oppervlak aan extra bebouwing is maximaal 45 m 2. In de matrix op de laatste pagina is aangegeven wat met en wat zonder vergunning mogelijk is en wat voorwaarden voor bebouwing zijn. 7 A De bouwruimte geeft aan waar bebouwing is toegestaan. Vergunningsvrij mag de bebouwing nooit hoger zijn dan 5 meter en ook het voorste strookje bebouwing is niet mogelijk zonder vergunning. Het vlakje A mag ook bebouwd worden, mits < 10 m 2 en niet hoger dan 3 meter. Met een ontheffing van het bestemmingsplan kan een zwembad, al dan niet met een overkapping, worden gerealiseerd binnen het aangegeven vlak, met een maximum oppervlak van 26 m2. De overkapping mag niet hoger zijn dan 2 meter.

8 BOUWMOGELIJKHEDEN Aan en-bijbouwen is op verschillende manieren mogelijk, hieronder enkele voorbeelden 8 A B C evt. 10 m2 vrijstaand Optie A: Een uitbouw in combinatie met een verlenging van de garage. Als tot en met de voorgevel wordt gebouwd is een vergunning nodig. (rode blokje) De uitbreiding van de garage mag dus ook in vlakje A, mits niet meer dan 10 m 2 en niet hoger dan 3 meter. Optie B: Alleen een vrijstaand bijgebouw, bijvoorbeeld een praktijkruimte. Dit kan op veel verschillende plekken op het erf, schuur is in deze opstelling niet meer als garage te gebruiken. Optie C: Alleen uitbouwen van de woning. Ook dit kan op verschillende manieren, mogelijk ook met een kap of daklichten, t.b.v. de daglichttoetreding. Een uitbouw van bijv.3,5 meter diepte mag, maar dan is de laatste meter niet hoger

9 WELSTANDSBELEID Welstandscommissie De commissie adviseert het college van Burgemeester en wethouders en toetst in principe alle aanvragen waar een vergunning voor bouwen wordt gevraagd. Het advies is niet bindend, maar veelal wordt het wel overgenomen door het college. De commissie vergadert elke twee weken, donderdagmiddag vanaf in het gemeentehuis. Het is mogelijk een plan tijdens de vergadering toe te lichten. 9 Bijzonder welstandsregime: Het gebied wordt omschreven als een kwalitatief hoogwaardig woongebied in zowel openbare ruimte als architectuur. Er is sprake van rijke villabebouwing met een grote diversiteit. Er is daarom een bijzonder welstandsregime van toepassing. De welstand is vooral gericht op datgene wat zichtbaar is vanaf de openbare ruimte, zoals aanpassingen aan het dakvlak en aan en uitbouwen van het hoofdgebouw. Samenhangende uitstraling is bij uitbreidingen van belang. Maar verscheidenheid, dus karakter van een individuele woning, ook. Enkele relevante criteria: - Bij geschakelde woningen dient het kleur en materiaalgebruik te worden afgestemd op de belendende bebouwing. - Tegengaan van sterk contrasterende kleuren - Behouden van gevelbepalende ornamenten en daklijsten. - Bij voorkeur geen kunststof kozijnen toepassen. Sneltoetscriteria Sneltoetscriteria zijn opgenomen om veel voorkomende kleinere bouwwerkzaamheden op een objectieve, snelle manier te beoordelen. Voldoet bijvoorbeeld een dakkapel hieraan, dan is het niet meer nodig dat de welstandscommissie deze toetst. De sneltoetscriteria hebben ook betrekking op vergunningsvrije bouwwerken, waar geen advies van welstand voor gevraagd zal worden. Het is echter nuttig de criteria toch goed te bestuderen, mocht een vergunningsvrij bouwwerk volledig uit te toom vallen, dan mag de gemeente eisen dat een en ander wordt aangepast, en zal het alsnog toetsen aan de sneltoetscriteria. Naar aanleiding van een concreter bouwwerk kan dit nader bekeken worden.

10 Regels Toelichting Vergunning? 10 Hoofdgebruik wonen Onderdeel van 2 onder 1 kapwoning Overig gebruik praktijk- en/of kantoor huidige situatie: 50 m 2, max: 60 m 2 t.b.v. vrij beroep en verlenen van diensten oppervlak is 30 % van totale bebouwing nee Bouwvoorschriften hoofdbebouwing m3 goot 4 m Alleen binnen het bouwvlak gelden deze regels, opbouw keuken toegestaan, n.v.t. n.v.t. Mogelijke uitbreiding totaal max. 45 m 2 bij sloop garage en schuurtje is 65 m 2 toegestaan nee, mits Bouwmogelijkheden erf goot eerste bouwlaag h 5 m v.v. bebouwing tot erfgrens toegestaan, v.v. alleen 1 m achter de voorgevel nee, mits Kleine bouwwerken erf Max. 10 m 2, h 2,25 m (deel van 45 m 2 ) volieres, hondenhokken, kassen en tuinhuisjes, erf en tuin samen max. 10 m 2 nee Kleine bouwwerken tuin Max. 10 m 2, h 2,25 m (deel van 45 m 2 ) volieres, hondenhokken, kassen en tuinhuisjes, erf en tuin samen max. 10 m 2 alleen 2 m 2 en h 1 m v.v. nee, mits Erfafscheidingen 2 m achter de voorgevel 1 m voor de voorgevel ontheffing mogelijk voor hogere erfafscheiding aan de voorkant nee Zwembad 15 m vanaf straat, 5 m vanaf perceelsgrens, max. 26 m 2, overkapping h 2 m zie tekening mogelijkheden ja Bebouwing vlakje A een vrijstaande schuur tot 10 m 2 bouwhoogte 3 m (deel van 45 m 2 ) landelijke vergunningsvrij bouwen nee Dakkapel breedte 50 % van dakvlak, 0,5 m vanaf zijkanten, h 1,75 m en 0,5-1 m vanaf o.k. dak In achterdakvlak en zijdakvlak. Voordakvlak n.v.t. nee, mits Dakramen 0-60 cm uitsteken, 0,5 m vanaf randen regel geldt ook voor plat dak, in voordakvlak mag een dakraam niet uitsteken nee Toelichting afkortingen h bouwhoogte in meters goot goothoogte in meters kleiner of gelijk v.v. vergunningsvrij - Dit rapport is met de grootst mogelijke zorg opgesteld, echter er kunnen geen rechten aan ontleend worden. - Alle werkzaamheden geschieden onder de voorwaarden zoals omschreven in DNR2005:

11 Badhuisstraat 24 zw 2012 CN Haarlem