De woninghuurwetgeving geëvalueerd: wat nu? Financiële aspecten: huurprijs, indexering, herziening, kosten en lasten Prof. dr. Maarten Dambre Studienamiddag UAntwerpen, 26 oktober 2015 Financiële aspecten Doelstellingen woninghuurwet Stabiel en evenwichtig kader Woonzekerheid Behoorlijk rendement verhuurder Minimale woningkwaliteit Doelstellingen VWC Betaalbaar wonen Woningkwaliteit en woonzekerheid Toegang tot betaalbare kwaliteitsvolle woning Voldoende groot aanbod Financiële aspecten Maarten Dambre 2 1
Financiële aspecten Operationele doelstellingen Vrije huurprijsbepaling bij aanvang In beginsel vast gedurende 9 jaar of korte duur Tegengewichten: Indexering BHP Herziening BHP Kosten en lasten Contractvrijheid; forfait herziening Uitz.: bepaalde kosten niet ten laste huurder Betaalbaarheid; correcte informatie Financiële aspecten Maarten Dambre 3 Situering Financiële aspecten Wet 20-02-1991: stabiel, duurzaam, evenwichtig Geen huurprijscontrole Eerbiedigen contractvrijheid Wet 13-04-1997 Misbruiken tegengaan Contractvrijheid enigszins ingeperkt Huurprijsevolutie: 1% boven index Nettorendement: 3,1% Financiële aspecten Maarten Dambre 4 2
Financiële aspecten Overzicht knelpunten Vrije bepaling basishuurprijs Te laag aanbod kwaliteitsvolle, betaalbare woningen Indexering mondelinge huur Art. 7 1bis WHW Aanvangsindex, referentiewaarde, premies en subsidies, temporele beperking duurzame investeringen Kosten en lasten: verdelingsprincipe Financiële aspecten Maarten Dambre 5 Huurprijs Vrije bepaling basishuurprijs Meest fundamentele en delicate vraag Schipperen tussen bescherming huurder en garanderen financieel rendement verhuurder Zwak punt vanuit realisering grondrecht op behoorlijke huisvesting Rechtsvergelijkend: 3 mogelijke stelsels Vergelijkingsmethode Rendementsmethode Normatief-analytisch Financiële aspecten Maarten Dambre 6 3
Huurprijs Vrije bepaling BHP Geen consensus over koppeling huurprijs aan objectieve criteria Beperken tot bescheiden woningen Consensus om huurprijsbeperking te stellen als voorwaarde subsidie- of premiestelsel Web toepassing huurschatter Tweede generatie huurprijsregulering Niet bindende waardebepaling Informatief element Financiële aspecten Maarten Dambre 7 Huurprijs Art. 7 1bis WHW Ondoelmatig en niet-afdwingbaar Toevoegen kopie vorige overeenkomst en inzagerecht versus privacy Geen consensus Beleidsoptie 1: behoud Beleidsoptie 2: verdere omkadering Beleidsoptie 3: afschaffen en als tegengewicht de kortlopende huur minder aantrekkelijk maken Financiële aspecten Maarten Dambre 8 4
Art. 6 WHW Indexering huurprijs Bevoordeligen schriftelijke huur W. 13-04-1997; rechtszekerheid Mondelinge huur Geen automatisme meer Toepassing algemeen huurrecht Art. 1728bis BW i.p.v. art. 6 WHW Minder restrictief Bewijsprobleem indexeringsbeding Consensus: toch behouden Financiële aspecten Maarten Dambre 9 Aanvangsindex na herziening Consensus i.v.m. aanpassing Maand voorafgaand aan maand vaststelling door rechter of overeenkomst huurprijsherziening Rechtszekerheid Financiële aspecten Maarten Dambre 10 5
Referentiewaarde Evolutie normale huurwaarde ; kan verschillen van contractprijs/eisbare huurprijs Nieuwe omstandigheden: normale huurwaarde moet 20% hoger of lager liggen dan eisbare huurprijs Werken: verschil 10% wordt op andere waarde berekend, nl. op de eisbare huurprijs Consensus behoud: rechtszekerheid boven objectivering referentiecriteria Financiële aspecten Maarten Dambre 11 Werken uitgevoerd op kosten verhuurder Premies en subsidies Beleidsoptie 1: verduidelijking Enkel rekening houden met invloed op huurwaarde i.g.v. werken die verhuurder zelf heeft betaald (standpunt rechtsleer; rechtszekerheid) Beleidsoptie 2: behoud huidige regeling Meer beoordelingsruimte voor vrederechter; maatwerk Financiële aspecten Maarten Dambre 12 6
Temporele beperking minnelijke herziening 9 de -6 de maand voor einde 3-jarige periode Ratio: vermijden druk op huurder en wetsontduiking Duurzame investeringen Vlaams regeerakkoord Verbeteringen, renovatie, modernisering Financiële aspecten Maarten Dambre 13 Beleidsoptie 1: afschaffen temporele beperking i.g.v. werken op kosten verhuurder Mogelijkheid tot herziening te allen tijde Consensus m.b.t. voorwaarden: Beperking tot 9-jarige contracten Akkoord huurder m.b.t. werken Niet voor werken om te voldoen aan minimum kwaliteitscriteria Max. stijging 10% eisbare huurprijs Discussie: bijkomende voorwaarde Niet i.g.v. premies, subsidies Financiële aspecten Maarten Dambre 14 7
Beleidsoptie 2: Toevoeging derde mogelijkheid Duurzame investeringen, energiebesparende maatregelen Geen drempelvoorwaarde dat normale huurwaarde is gestegen met 10% eisbare huurprijs Zelfde voorwaarden als beleidsoptie 1 Financiële aspecten Maarten Dambre 15 Kosten en lasten Zie aanbeveling herstellingen Invoering algemeen principe en exemplarische lijst : rechtszekerheid Kosten t.g.v. gebruik ten laste huurder Kosten i.v.m. eigendom ten laste verhuurder Mogelijke interpretatieproblemen opvangen door richtinggevende lijst Aanbeveling uitwerking lijst in technische werkgroep Financiële aspecten Maarten Dambre 16 8
Kosten en lasten Art. 5, 5bis en 5ter WHW Doorrekenen OV, bemiddelingskosten, kosten laattijdige registratie Ondoelmatige regeling Enkel vermijdbaar i.g.v. normatieve, analytische maximum huurprijs Consensus: huidige regeling behouden Financiële aspecten Maarten Dambre 17 9