Jaarverslag 2007 Rabo Bouwfonds Bouwfonds Property Development FGH Bank Bouwfonds Asset Management
Rabo Bouwfonds Inhoudsopgave 1 Jaarverslag 2007 Voorwoord Rabo Bouwfonds in 2007 Kerngegevens Bestuur 2 4 5 6 Jaarrekening Geconsolideerde winst- en verliesrekening Geconsolideerde balans Geconsolideerd vermogensoverzicht Geconsolideerd overzicht van kasstromen Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening Toelichting op de geconsolideerde balans Aanvullende informatie 49 51 52 54 56 58 76 88 107 Rabo Bouwfonds in beeld 8 Bericht van de raad van commissarissen 10 Organogram Rabo Bouwfonds 11 Verslag van de hoofddirectie Ambities en strategie Ondernemingsbeleid Marktontwikkelingen Financieel resultaat Ontwikkeling Financiering Investment Management Duurzaam ondernemen Medewerkers Vooruitzichten 2008 12 12 13 15 18 18 20 22 23 25 26 People & Business 28 Directeuren per divisie 46
2 Rabo Bouwfonds Jaarverslag 2007 Voorwoord Van de voorzitter Voor onze onderneming was 2007 een jaar met een goed resultaat. Het was het eerste volledige jaar waarin Bouwfonds deel uitmaakte van Rabobank Groep. Er waren veel uitdagingen, zowel intern als extern. Het jaar kenmerkte zich door de integratie van diverse bedrijfs onderdelen en samenwerking op verschillende gebieden. De eerste voordelen van deze samenwerking werden zichtbaar, een goed begin dus. Tijdens deze turbulente periode bleek eens te meer dat kwaliteit op termijn altijd loont. Als gevolg van het wantrouwen tussen financiële instellingen onderling was voor veel banken de De marktontwikkelingen bleven in 2007 over het algemeen gunstig voor Rabo Bouwfonds. Wel hadden we te maken met een aanhoudend grote leegstand in delen van de kantorenmarkt en het achterblijven van de woningproductie in Nederland. Ten aanzien van dit laatste is het positief dat de politiek meer aandacht voor deze problematiek krijgt en bereid lijkt de bestaande barrières af te breken, zodat meer betaalbare woningen beschikbaar komen. In de landen buiten Nederland waar wij actief zijn, waren de marktontwikkelingen over het algemeen ook positief, zowel in commercieel vastgoed als bij woningen. De crisis die in de tweede helft van 2007 op de financiële markten ontstond als gevolg van problemen op de Amerikaanse hypotheekmarkt heeft gelukkig weinig consequenties voor Rabo Bouwfonds. Leidsche Rijn, Utrecht toegang tot de financiële markten beperkt of zelfs afgesloten. Tegelijkertijd ontstonden voor marktpartijen met een goede reputatie juist extra kansen. Zo kon FGH Bank de productie in 2007 sterk uitbreiden met behoud van goede marges. Een positief aspect van de crisis is dat op de financieringsmarkt risico weer een prijs heeft gekregen, iets dat veel partijen de laatste jaren enigszins uit het oog waren verloren. Bewustwording van risico s kan een bijdrage leveren aan de gezondmaking van de markt en is bovendien gunstig voor de marges. IJ-oevers, Amsterdam Rabo Bouwfonds kwam het afgelopen jaar niet alleen positief, maar helaas ook negatief in het nieuws. Aanleiding was een onderzoek van de overheid bij derden naar enkele verdachte vastgoedtransacties. In dit kader is ook bij enkele van onze kantoren informatie opgevraagd. De opsporingsinstanties hebben verklaard dat Rabo Bouwfonds, noch haar huidige medewerkers tot de verdachten behoren. Wij hadden al eerder opdracht gegeven een forensisch onderzoek naar de betreffende zaken in te stellen en verlenen vanzelfsprekend alle medewerking aan justitie.
Rabo Bouwfonds Voorwoord 3 Over het in 2007 behaalde resultaat zijn wij alleszins tevreden. De winst werd weliswaar beïnvloed door incidentele baten, maar ook zonder deze baten was het resultaat gunstig. Op deze plaats past een woord van erkentelijkheid voor de inzet en deskundigheid van onze medewerkers, die dit mede mogelijk hebben gemaakt. De integratie-inspanningen hebben veel van allen geëist, maar niettemin zijn wij er in geslaagd de klant centraal te blijven stellen. Wij zien de toekomst met vertrouwen tegemoet. Rabo Bouwfonds is een financieel krachtige organisatie met zeer deskundige medewerkers. De markten waarop wij actief zijn, zowel in Nederland als daarbuiten, bieden tal van kansen. Onze onderneming is uitstekend gepositioneerd om de uitdagingen aan te gaan, de kansen te grijpen en verdere groei en expansie te realiseren. Tjalling Halbertsma Hoevelaken, 27 maart 2008 Tjalling Halbertsma Voorzitter hoofddirectie Rabo Bouwfonds
4 Rabo Bouwfonds Jaarverslag 2007 Rabo Bouwfonds in 2007 Nettowinst stijgt met 28 % Rendement op eigen vermogen 18,8 % Alle divisies droegen bij aan winstgroei Aantal verkochte woningen in Nederland gedaald, in het buitenland gestegen; totaal verkocht 13.173 Recordproductie nieuwe leningen van 6,3 miljard Groei beheerd vermogen Bouwfonds Asset Management met 21 % Securitisatietransactie Skyline 2007 van 3 miljard, grootste commercial mortgage backed security (CMBS) transactie die ooit in Nederland werd afgesloten en tevens één van de grootste in Europa Implementatie project Eigen Steen. De eerste aankoop van een kantoor van een lokale Rabobank is eind 2007 afgerond
Rabo Bouwfonds Kerngegevens 5 Kerngegevens 2007 2006 * Resultaat Nettoresultaat mln 243 190 Vermogenspositie Eigen vermogen mln 1.561 1.293 Achtergestelde leningen mln 41 52 Aansprakelijk groepsvermogen mln 1.623 1.378 Ratio s Rendement op eigen vermogen % 18,8 17,2 BIS-ratio kernvermogen % 10,8 9,9 BIS-ratio totaal toetsingsvermogen % 11,1 10,3 Productie Verkochte woningen (incl. projecten van derden) aantal 13.173 14.073 Opgeleverd commercieel vastgoed m 2 223.782 188.585 Commercieel vastgoed in aanbouw m 2 570.970 714.565 Nieuwe leningen mln 6.243 4.265 Portefeuille (bruto) Portefeuille kredieten (bruto) mln 13.480 10.262 Assets under management mln 5.069 4.183 Beheerd maatschappelijk vastgoed mln 2.397 2.000 Orderportefeuille Woningen aantal 125.000 115.000 Commercieel vastgoed m 2 3.256.000 3.010.000 Medewerkers FTE s aantal 1.918 1.783 Binnenland 1.389 1.308 Buitenland 530 475 Medewerkers aantal 2.044 1.904 Binnenland 1.497 1.415 Buitenland 547 489 * Pro forma cijfers niet onderworpen aan accountantscontrole
6 Rabo Bouwfonds Jaarverslag 2007 Bestuur Per 31 december 2007 Hoofddirectie Raad van commissarissen Voorzitter T.B. Halbertsma (Tjalling) Chief Financial & Risk Officer J.H.P.M. van Lange (Jos) Directievoorzitter FGH Bank P.C. Keur (Peter) Directievoorzitter Bouwfonds Asset Management J.L.M.J. Klijnen (Jean) Directievoorzitter Bouwfonds Property Development (tot 01-04-2008) H.J.M. van Zandvoort (Henk) Voorzitter J.C. ten Cate Lid raad van bestuur Rabobank Nederland L.C. Brinkman* Bestuursvoorzitter Bouwend Nederland S.N. Schat Lid raad van bestuur Rabobank Nederland S. B. de Witte* Voorzitter raad van commissarissen Rabobank Zaanstreek en voorzitter Kring Noordholland van Lokale Rabobanken C. van Zadelhoff* Oprichter vastgoedbedrijf DTZ Zadelhoff * Benoemd per 1 juli 2007
Rabo Bouwfonds Bestuur 7 Hoofddirectie Rabo Bouwfonds vlnr. Jean Klijnen, Henk van Zandvoort, Tjalling Halbertsma, Jos van Lange, Peter Keur.
8 Rabo Bouwfonds Jaarverslag 2007 Rabo Bouwfonds in beeld Visie, profiel, activiteiten Visie Bij Rabo Bouwfonds staat vastgoed in dienst van de eindgebruiker en levert een bijdrage aan de kwaliteit van de samenleving. Ons marktleiderschap in de vastgoedmarkt is gebaseerd op lokale kennis en positie, gecombineerd met kennis van huisvestingsbehoeften. Eindgebruikers moeten onbezorgd kunnen wonen en in een prettige omgeving kunnen werken, winkelen en recreëren. Dat vormt de basis voor een duurzaam rendement op vastgoedinvesteringen. In een veranderende wereld zijn steeds nieuwe concepten en oplossingen nodig. Die realiseert niemand alleen. Als marktpartijen en overheden slagvaardig samenwerken kan optimaal worden voorzien in de behoefte van huidige en toekomstige bewoners. Profiel Rabo Bouwfonds, dat sinds 2006 deel uitmaakt van de Rabobank Groep, is een internationale vastgoedonderneming met drie op vastgoed gerichte kernactiviteiten: ontwikkeling, financiering en investment management. Rabo Bouwfonds opereert op de particuliere en zakelijke markt en behoort tot de grootste vastgoedondernemingen van Europa. Rabo Bouwfonds realiseerde in 2007 een nettowinst van 243 miljoen. Er werken ruim 2.000 medewerkers waarvan ongeveer 550 in het buitenland. Activiteiten Ontwikkeling In 2007 zijn de organisaties Rabo Vastgoed en Bouwfonds Property Development geïntegreerd in de divisie Development van Rabo Bouwfonds. De divisie Development is momenteel onder diverse labels actief als allround ontwikkelaar van woongebieden, commercieel vastgoed en multifunctionele projecten, zowel binnenstedelijk als op uitleglocaties. De organisatie is marktleider in Nederland en behoort tot de grootste gebiedsontwikkelaars van Europa. Deze positie is te danken aan de combinatie van deskundigheid, een sterke financiële basis en een zeer goed gevulde ontwikkelingsportefeuille. De onderneming zet zich in voor duurzame en leefbare gebieden en is sterk gericht op samenwerking met (lokale) partners. Binnen de divisie Development zijn ruim 1.200 medewerkers vanuit 47 kantoren actief in 11 Europese landen. De divisie Development werkt vanuit een fijnmazig netwerk en heeft hierdoor veel kennis van lokale markten. Daarbij put ze uit de centraal aanwezige expertise op het gebied van concept- en gebiedsontwikkeling. In Nederland wordt nauw samengewerkt met lokale Rabobanken. Bouwfonds Property Development is toonaangevend in Nederland, maar ook in de andere thuislanden: Frankrijk en Duitsland. De onderneming is daarnaast actief in België, Luxemburg, Denemarken, Zweden, Spanje en enkele Oost- Europese landen. Er wordt internationaal intensief samengewerkt met lokale partners. Financiering De financiering van vastgoed gebeurt door FGH Bank onder eigen naam en haar label RNHB Hypotheekbank. FGH Bank is gespecialiseerd in de financiering van commercieel vastgoed, waaronder ook projectfinanciering, en richt zich op de grootzakelijke en professionele markt. RNHB Hypotheekbank bedient kleinzakelijke klanten die opere-
Rabo Bouwfonds Rabo Bouwfonds in beeld 9 ren in het middensegment van de vastgoedmarkt. De bank werkt hierbij vaak samen met intermediairs, maar opereert ook via het directe kanaal. Naast het verstrekken van financieringen biedt FGH Bank via dochteronderneming FGH Vastgoed Expertise ook diensten aan die betrekking hebben op taxaties, portefeuilleanalyses, marktonderzoek en juridische ondersteuning. Investment management Bouwfonds Asset Management is actief op het gebied van vastgoedbeleggingen. De activiteiten richten zich op het opbouwen, structureren en beheren van vastgoedportefeuilles. Het gaat hierbij om niet-beursgenoteerde fondsen voor particuliere en institutionele beleggers in Nederland en in het buitenland met name in Duitsland, Frankrijk, Engeland en de Verenigde Staten. Bouwfonds Asset Management behoort tot de tien grootste spelers op het gebied van vastgoedbeleggingen in Nederland. Bovendien heeft Bouwfonds Asset Management een plek weten te bereiken in de top drie van Nederlandse aanbieders van particuliere vastgoedfondsen. Bouwfonds Asset Management bedient beleggers met zowel traditionele als innovatieve vastgoedbeleggingsproducten in geselecteerde (internationale) markten. Naast internationale groei van de beheerde activa is de uitbouw van haar positie tot het expertisecentrum voor vastgoedbeleggingsproducten binnen de Rabobank een belangrijk speerpunt voor de toekomst. Profiel Rabobank De Rabobank Groep is een financiële dienstverlener op coöperatieve grondslag met een zeer breed aanbod van diensten en producten. De Groep bestaat uit 174 zelfstandige, lokale Rabobanken met ruim 1.100 vestigingen, de centrale organisatie Rabobank Nederland en de binnen- en buitenlandse dochterondernemingen. De Rabobank heeft ruim negen miljoen particuliere en zakelijke klanten in Nederland en ruim 60.000 medewerkers. De Rabobank heeft vooral een sterke positie in de agrarische sector en in het midden- en kleinbedrijf. De Groep is vertegenwoordigd in ruim 40 landen. De Rabobank Groep heeft de hoogste kwalificatie voor kredietwaardigheid (triple A) van Moody s en Standard & Poor s. Gemeten naar kernvermogen behoort de organisatie tot de twintig grootste financiële instellingen ter wereld.
10 Rabo Bouwfonds Jaarverslag 2007 Bericht van de raad van commissarissen Met genoegen bieden wij u hierbij het jaarverslag 2007 van Rabo Bouwfonds N.V. aan. De jaarrekening is opgesteld door de hoofddirectie van Rabo Bouwfonds en gecontroleerd door Ernst & Young Accountants. Mede op grond van de accountantsverklaring stellen wij de aandeelhouder voor de jaarrekening vast te stellen en de winst te bestemmen in overeenstemming met het gedane voorstel. De raad van commissarissen is in 2007 zes keer bijeen geweest in aanwezigheid van de hoofddirectie. Per 1 juli 2007 is de heer Van Schijndel afgetreden en zijn de heren Brinkman, De Witte en Van Zadelhoff benoemd tot lid van de raad van commissarissen. De raad heeft zijn taken en verantwoordelijkheden vastgelegd in een reglement dat door de aandeelhouder is goedgekeurd. De raad heeft ruim aandacht besteed aan de regelmatig terugkerende onderwerpen zoals de resultaatontwikkeling van de verschillende bedrijfsonderdelen, de daarmee samenhangende rapportages en risicoaspecten en aan de voortgang van de integratie binnen Rabo Bouwfonds. Verder heeft de raad de ontwikkelingen van het FIOD-ECD-onderzoek nauwlettend gevolgd. Daarnaast is uitvoerig van gedachten gewisseld over de gewenste activiteiten van Rabo Bouwfonds in het buitenland, de scope of activities van de divisie Investment Management, de opzet van een afdeling internal audit, het nieuwe merkenbeleid en over de begroting 2008. De heer Van Zandvoort heeft diverse directiefuncties bekleed bij Bouwfonds. Onder zijn leiding groeide de organisatie in de afgelopen jaren uit tot de grootste integrale ontwikkelaar van Nederland en één van de grootste ontwikkelaars in Europa. De raad van commissarissen is de heer Van Zandvoort zeer erkentelijk voor zijn bijdrage hieraan. De raad van commissarissen spreekt zijn waardering uit voor de wijze waarop de hoofddirectie en de medewerkers van Rabo Bouwfonds zich in een jaar vol integratiebewegingen hebben ingezet voor de onderneming en de daarmee behaalde commerciële en financiële resultaten. Hoevelaken, 27 maart 2008 Raad van commissarissen J.C. ten Cate, voorzitter L.C. Brinkman S.N. Schat S.B. de Witte C. van Zadelhoff In 2008 zal de raad van commissarissen naast de vaste onderwerpen ook ruim aandacht hebben voor managementontwikkeling en het MVO-beleid van Rabo Bouwfonds. In december 2007 heeft de heer Van Zandvoort zijn vertrek per 1 april 2008 aangekondigd als lid van de hoofddirectie van Rabo Bouwfonds en directievoorzitter van de divisie Development. Na het succesvol voltooien van de integratie van Bouwfonds Property Development en Rabo Vastgoed is voor hem een natuurlijk moment aangebroken om de verdere groei van de organisatie en de uitwerking van het nieuwe beleid aan anderen over te laten.
Rabo Bouwfonds Organogram 11 Organogram Rabo Bouwfonds Rabo Bouwfonds N.V. T.B. Halbertsma (Tjalling) Voorzitter J.H.P.M. van Lange (Jos) CFRO Hoofddirectie H.J.M. van Zandvoort (Henk) Development P.C. Keur (Peter) Finance J.L.M.J. Klijnen (Jean) Investment Management Raad van commissarissen J.C. ten Cate L.C. Brinkman S.N. Schat S.B. de Witte C. van Zadelhoff Development Finance Investment Management
12 Rabo Bouwfonds Jaarverslag 2007 Verslag van de hoofddirectie Rabo Bouwfonds in 2007 In 2007 was er sprake van een gunstige gang van zaken bij Rabo Bouwfonds. De winst kwam uit op 243 miljoen, een stijging van 28 % vergeleken met het resultaat van 190 miljoen over 2006, gebaseerd op dezelfde groepssamenstelling. Er was over de hele linie groei, in het bijzonder bij de divisies Finance en Investment Management. Ook gezien de hevige turbulentie op de internationale financiële markten als uitvloeisel van de crisis op de Amerikaanse hypotheekmarkt voor woningen zijn we zeer tevreden over de behaalde resultaten. De in 2007 gerealiseerde resultaten en de groei op de diverse werkterreinen sluiten aan bij de ambities en doelstellingen van Rabo Bouwfonds. De integratie van Bouwfonds, Rabo Vastgoed en FGH Bank en de samenwerking met een aantal andere onderdelen van de Rabobank zorgden al in 2007 voor synergievoordelen. Ambities en strategie Algemeen De ambitie van Rabo Bouwfonds is om met alle activiteiten een vooraanstaande positie te bereiken, dan wel deze te versterken in Nederland en in een aantal Europese landen, zoals Duitsland en Frankrijk. Rabo Bouwfonds wil in elke levensfase van de vastgoedmarkt actief zijn. De onderneming wil comfort bieden in huisvestingsvraagstukken in combinatie met een goed rendement voor investeerders in vastgoed met oog voor een duurzame leefomgeving. Vertaald naar concrete doelstellingen betekent dit het behoud en verstevigen van de leidende positie op de Nederlandse markt voor koopwoningen en commercieel vastgoed, selectieve expansie van de ontwikkelingsactiviteiten in andere Europese landen, behoud van de toonaangevende positie in de financiering van commercieel vastgoed in Nederland, optimale benutting van de distributiekracht van de Rabobank, verdere groei van het beheerde vermogen en een jaarlijkse stijging van de nettowinst met 10 % tot 15 %. Als gevolg van de prominente positie die Rabo Bouwfonds thans op de Nederlandse markt inneemt, komen de grenzen van de groei op onderdelen geleidelijk in zicht. We kunnen de doelstellingen op langere termijn alleen realiseren door middel van internationalisatie. Dit proces wordt gestimuleerd door de wens van onze klanten, die ook in toenemende mate hun activiteiten buiten Nederland uitbreiden. Bijkomende voordelen van internationalisatie zijn een spreiding van de risico s en betere mogelijkheden om talentvolle en ambitieuze medewerkers aan te trekken. Bij het betreden van een nieuwe (buitenlandse) markt letten we behalve op financiële doelstellingen ook op synergiemogelijkheden tussen de verschillende divisies en met de Rabobank. Andere voorwaarden zijn een strikte risicobeheersing en de mogelijkheid de groei in beginsel uit eigen middelen te financieren. Er wordt naar gestreefd dat in 2012 de helft van de jaarlijks te ontwikkelen woningen zich in het buitenland bevindt en dat de buitenlandse leningenportefeuille een belangrijk deel uit maakt van het totaal. Van het beheerde vermogen zal een aanzienlijk deel zich in het buitenland bevinden. Het relatieve aandeel van het buitenland in de nettowinst zal dan zijn gestegen. Recent is besloten de buitenlandse activiteiten te concentreren in een beperkt aantal landen. De gekozen landen zijn Duitsland, Frankrijk, België, Luxemburg, Zweden, Denemarken, Spanje, Centraal Europa en de Verenigde Staten. Door de beschikbare managementcapaciteit optimaal te richten op de gekozen landen verwachten wij tot betere resultaten te kunnen komen.
Rabo Bouwfonds Verslag van de hoofddirectie 13 Ontwikkeling De divisie Development beschouwt Nederland, Frankrijk en Duitsland als haar thuismarkten. Daarnaast wordt ingezet op groei van de activiteiten in een aantal geselecteerde Europese landen. De ambitie is uitgesproken om uit te groeien tot een toonaangevende, gediversificeerde gebiedsontwikkelaar met uitzicht op minimaal een top-5 positie in de sectoren en gebieden waarin de onderneming actief is. Het aanhouden van grondposities voor toekomstige projecten is een belangrijke pijler van het beleid. Vanwege economische en demografische ontwikkelingen richt de divisie Development zich bij de productontwikkeling in toenemende mate op specifieke doelgroepen als studenten/starters, middeninkomens in de steden en senioren. De divisie streeft naar een hoger marktaandeel in kleinschalige en grootschalige binnenstedelijke projecten (herontwikkeling centrumgebieden en herstructurering woonwijken). Ook streeft ze naar een positie in de markt bij de integrale aanpak van ziekenhuizen en bij zogenoemde rood voor groen en blauw projecten. Financiering FGH Bank wil haar sterke positie op de Nederlandse markt handhaven en daarbij de winstgevendheid verder verbeteren. Daarnaast voorzien de plannen erin op afzienbare termijn in Duitsland, Frankrijk en België posities op te bouwen. Dit laatste hangt mede samen met het feit dat steeds meer klanten internationaal actief worden. In Nederland streeft RNHB Hypotheekbank ernaar om de grootste aanbieder in het middensegment van de vastgoedmarkt te worden. Investment management Bouwfonds Asset Management wil uitgroeien tot het expertisecentrum binnen de Rabobank Groep voor vastgoedbeleggingsproducten. Daarnaast is het streven om nationaal en internationaal te groeien door het verder uitrollen van bestaande productlijnen, productvernieuwing en het opzetten van vestigingen in nieuwe landen. Bouwfonds Asset Management wil ook strategische allianties aangaan en acquisities plegen. Ondernemingsbeleid Besturingsmodel Rabo Bouwfonds wordt bestuurd door een hoofddirectie, die op afstand opereert van de aandeelhouder. De hoofddirectie bestaat uit een voorzitter, een chief financial & risk officer (CFRO) en de directievoorzitters van de drie divisies. De hoofddirectieleden zijn collectief verantwoordelijk voor de besturing van Rabo Bouwfonds, de algemene zaken van de onderneming en de divisies. De aandeelhouder benoemt de hoofddirectie en de raad van commissarissen. De raad van commissarissen houdt toezicht op de hoofddirectie. Duurzaam ondernemen Vanuit de historie is er binnen Rabo Bouwfonds veel aandacht voor de maatschappelijke context waarin de bedrijfsactiviteiten worden ontplooid. Mede hierom willen wij duurzaamheid zo veel mogelijk integreren in onze kernactiviteiten en de interne bedrijfsvoering. Dit sluit ook goed aan bij de ambitie van de Rabobank om tot de top van meest duurzame organisaties ter wereld te behoren. De maatschappelijke rol van Rabo Bouwfonds krijgt op eigentijdse wijze vorm door de activiteiten van Bouwfonds Cultuurfonds en Bouwfonds Fondsenbeheer. Via Bouwfonds Fondsenbeheer levert Rabo Bouwfonds het management van een aantal publiek-private fondsen die zich inzetten voor ruimtelijke kwaliteit in Nederland. Het betreft fondsen op het gebied van natuur en landschap (Nationaal Groenfonds), monumenten (Nationaal Restauratiefonds), volkshuisvesting en stedelijke vernieuwing (SVn) en industrieel erfgoed in Nederland (BOEi). We stellen kennis, capaciteit en faciliteiten aan deze fondsen beschikbaar, zonder winstoogmerk. Bouwfonds Cultuurfonds sponsort gemeentelijke culturele projecten, waardoor een breed publiek in aanraking komt met uiteenlopende uitingen van kunst en cultuur.
14 Rabo Bouwfonds Jaarverslag 2007 Financieel beleid Het financiële beleid van Rabo Bouwfonds is gericht op het realiseren van rendabele groei met behoud van een evenwichtig risicoprofiel. Hierbij wordt gewerkt met performancecontracten, waarin zowel voor Rabo Bouwfonds in totaal als voor de divisies een strategische analyse wordt gekoppeld aan een cijfermatige onderbouwing en uitwerking. Dit leidt tot meerjarige strategische, operationele en financiële afspraken, gericht op waardecreatie. Bij strategische investeringsbeslissingen, waaronder acquisities, stellen we duidelijke eisen aan de strategische en financiële onderbouwing, waarbij het uitgangspunt is dat de investering bijdraagt aan waardecreatie. Realisatie van rendabele groei betekent onder meer dat rekening wordt gehouden met de kosten van het geïnvesteerde vermogen. Er is sprake van waardecreatie als het rendement op het geïnvesteerde vermogen hoger is dan het gemiddelde niveau van de vermogenskosten. Dit is voor Rabo Bouwfonds vertaald in een doelstelling van 15 % nettorendement op het eigen vermogen. Per divisie wordt bij de vermogensallocatie rekening gehouden met de risico s in de bedrijfsvoering. Het resulterende rendement per divisie is te beschouwen als een naar risico gecorrigeerd rendement op het eigen vermogen (uitgedrukt in risk adjusted return on economic capital ofwel RAROC). Dit is een steeds belangrijkere stuurvariabele, zowel voor de performancemeting als voor de toewijzing van vermogen aan activiteiten. Risicobeheersing en compliance Rabo Bouwfonds heeft uitgebreide maatregelen getroffen om de risico s in de bedrijfsvoering optimaal te beheersen. Kort samengevat bestaan de maatregelen uit toetsing vooraf, het nauwlettend volgen van de risico s van lopende projecten en financieringen, en het waar nodig snel en adequaat corrigeren van ongewenste ontwikkelingen. Het markt- en kredietrisico van nieuwe projecten en financieringen wordt beheerst door middel van een gelaagde fiatteringstructuur en een limietenstelsel. De directie van de betreffende divisie keurt de kleinere ontwikkelingsprojecten en financieringen goed. Grotere projecten worden beoordeeld en gefiatteerd door commissies waarin de directie van de betreffende divisie, de hoofddirectie en in voorkomende gevallen de Rabobank zijn vertegenwoordigd. De grootste projecten behoeven goedkeuring van de Rabobank. Periodiek worden rapportages opgesteld, die inzicht geven in de ontwikkeling van risicoposities en de kwaliteit van de portefeuilles. De risico s van activiteiten beheersen we met behulp van normen voor markt-, krediet-, operationele en balansrisico s. Verder wordt met behulp van geavanceerde modellen de gevoeligheid van de onderneming voor renteschommelingen gemeten en wordt een inschatting gemaakt van het mogelijk uiteenlopen van uitgaande en inkomende geldstromen. Rabo Bouwfonds implementeert momenteel een geavanceerd model voor operationeel risicomanagement (ORM). Dit model houdt rekening met zeer uiteenlopende risicoaspecten, waaronder fraude, productaansprakelijkheid, schade, procesfouten, informatiebeveiliging en bedrijfscontinuïteit. Ondanks onze intensieve aandacht voor risicobeheersing kunnen zich altijd incidenten voordoen, die veelal voortvloeien uit het niet naleven van regels en voorschriften door individuen. Om deze reden zien we nauwlettend toe op de naleving (compliance) van regels en voorschriften. Rabo Bouwfonds gaat er van uit dat de medewerkers bij hun activiteiten integer en professioneel handelen. Hun activiteiten dienen te voldoen aan maatschappelijk geaccepteerde normen en waarden, de specifieke normen en waarden van Rabo Bouwfonds en uiteraard de wet- en regelgeving. Signalen of verdenkingen van onregelmatig handelen worden serieus behandeld en waar nodig worden passende maatregelen genomen. Wij menen dat de geldende beheersingsmaatregelen de genoemde risico s goed afdekken. Niettemin zijn wij zeer alert op wenselijke of noodzakelijke aanscherping van de regels, aangezien ondernemingen, en dus ook Rabo Bouwfonds, in het algemeen kwetsbaarder zijn geworden voor risico s ten aanzien van compliance en integriteit. Daarom wordt in het eerste halfjaar 2008 een geharmoniseerde, specifiek op onze vastgoedonderne-
Rabo Bouwfonds Verslag van de hoofddirectie 15 ming toegesneden gedragscode van kracht, die vanzelfsprekend past binnen de uitgangspunten van de Rabobank. Op het terrein van compliance en integriteit is het verder bevorderen van integriteitsbewustzijn een speerpunt voor 2008. Ook besteden we aandacht aan het systeem van monitoring van de naleving van de integriteitsregels. Samenwerking, integratie en synergie In 2006 werd het toenmalige Bouwfonds, met uitzondering van de commerciële vastgoedfinancier, overgenomen door de Rabobank. Een belangrijke overweging hierbij was dat er sprake was van complementariteit tussen een aantal bedrijfsonderdelen van de Rabobank en Bouwfonds. Samenwerking met andere bedrijfsonderdelen, zoals de lokale Rabobanken en gelieerde ondernemingen werd bevorderd. De voordelen waren voor het eerst in 2007 zichtbaar en zullen de komende jaren naar verwachting toenemen. In 2007 is een begin gemaakt met de integratie, die op dit moment grotendeels is voltooid. Het proces vond plaats in alle divisies en in het bijzonder bij Development. In deze divisie integreerden Bouwfonds Property Development en Rabo Vastgoed, beide gericht op de ontwikkeling van vastgoed. In 2006 werd de Rijnlandse Bank onderdeel van FGH Bank. In het verslagjaar werd de Rijnlandse Bank geïntegreerd met de Nederlandse Hypotheekbank, een dochter van FGH Bank. De nieuwe onderneming zal onder de naam RNHB Hypotheekbank verder gaan. In de divisie Investment Management werd FGH Asset Management per 1 juli 2007 geïntegreerd in Bouwfonds Asset Management. Kruisbestuiving tussen de verschillende bedrijfsonderdelen, die alle actief zijn op de vastgoedmarkt, is een belangrijk onderdeel van het bedrijfsbeleid van onze onderneming. De combinatie van de kennis van Rabo Bouwfonds op het gebied van vastgoed en de distributiekracht van de Rabobank levert meerwaarde voor klanten. Zo heeft de samenwerking met Rabobank er in geresulteerd dat beleggingsproducten van de divisie Investment Management nu ook beschikbaar zijn voor de private banking klanten van de Rabobank. Bij nieuwbouwprojecten leidt de samenwerking tot een betere verkoop van woningen, terwijl de Rabobank hierdoor zijn leidende positie op het gebied van hypotheekverstrekking kan versterken. In 2007 ging het project Eigen Steen van start. Deze organisatie, die geleid wordt vanuit de divisie Investment Management, biedt de lokale Rabobanken aan om het beheer en de exploitatie van het door hen gebruikte vastgoed te verzorgen. Hierdoor kunnen deze lokale banken zich meer richten op hun kernactiviteiten. Lokale banken kunnen hun vastgoed in eigendom overdragen aan Eigen Steen en het vervolgens terughuren. Ook is het mogelijk om met inschakeling van Eigen Steen nieuwbouw te laten uitvoeren of bestaande panden te herontwikkelen. Eind 2007 werd het eerste pand van een lokale bank in eigendom overgedragen aan Eigen Steen. Marktontwikkelingen Algemeen De onzekerheid in de economie is door de ontwikkelingen op de financiële markten in 2007 toegenomen. Diverse banken, zowel in de Verenigde Staten als daarbuiten, hebben als gevolg van de problemen op de Amerikaanse hypotheekmarkt voor woningen forse voorzieningen moeten treffen. Sommige banken zijn zelfs in serieuze problemen gekomen. De onderlinge kredietverstrekking staat daardoor onder druk, hetgeen consequenties heeft voor de kredietverlening aan particulieren en ondernemingen. De risicopremies zijn in 2007 gestegen. De gevolgen zijn vooral zichtbaar op de financiële markten. Door de kredietcrisis is de securitisatiemarkt voor vastgoeddeals vrijwel opgedroogd. Dit heeft tot direct gevolg dat het voor grote private vastgoedbeleggers en concurrentbanken lastiger is geworden om financieringen door te plaatsen. Het heeft ook effect op de marges waartegen marktpartijen vastgoed kunnen financieren.
16 Rabo Bouwfonds Jaarverslag 2007 De invloed van de kredietcrisis op de reële economie is tot dusverre beperkt gebleven. De economische groei bleef in 2007 hoog. Ook de verwachtingen zijn nog steeds positief, hoewel de groeiprognoses wel licht naar beneden zijn bijgesteld. De geringere mogelijkheden tot kredietverstrekking, de daling van de dollar ten opzichte van de euro en de sterk gestegen olieprijs zijn hiervoor belangrijke onderliggende factoren. Ondanks de toegenomen onzekerheid is de Europese vastgoedmarkt in 2007 sterk gebleven. Het beleggingsvolume was ook vorig jaar hoog, evenals de productie in de bouwsector. Zowel vastgoedbeleggers als ontwikkelaars hebben daardoor een goed jaar achter de rug. Wel is de verwachting dat het perspectief voor vastgoedbeleggers verandert onder invloed van de opgetreden beperkingen in de financiering. Zij zullen weer sterker de focus gaan leggen op de kwaliteit van de objecten en minder gedreven worden door kasstromen. Beleggers met een langetermijnstrategie zullen hierdoor hun positie in de markt zien verbeteren. De bouwsector ondervindt in toenemende mate de effecten van stijgende kosten van grondstoffen en arbeid. Hierdoor staan de marges van nieuwbouwprojecten onder druk. Dit kan in 2008 tot een daling van de bouwproductie leiden. De vooruitzichten voor vastgoedbeleggingen blijven goed. Door de turbulentie op de financiële markten blijven beleggers op zoek naar stabiele, inkomensgenererende beleggingen. Vastgoed kan hierin voorzien. Uit verschillende onderzoeken komt naar voren dat institutionele beleggers hun weging in onroerend goed willen verhogen. Een bijkomende factor is dat de verdere uitrol van belastingvriendelijke Real Estate Investment Trust (REIT) -structuren in verschillende landen de interesse stimuleert. Wel geldt dat de financiële condities en voorwaarden waaronder vastgoed kan worden verworven in 2007 sterk zijn veranderd. Vastgoedbeleggers zijn steeds meer op zoek naar alternatieve beleggingssectoren, zoals parkeergarages, infrastructuur en vastrentende producten. Ook de markt voor zorgvastgoed, hotels en leisure producten wint aan belangstelling onder beleggers. Daarnaast wordt geïnvesteerd in nieuwe landen en regio s. Deze trend zet zich in 2008 naar verwachting voort. Commercieel vastgoed in Nederland De vraag naar kantoren bleef in 2007 hoog. Er is in totaal 2,3 miljoen m² opgenomen, vrijwel gelijk aan het recordniveau van 2006. De vraag gaat overwegend uit naar courante gebouwen. De nieuwbouwproductie is vorig jaar dan ook sterk toegenomen. Hierdoor is de gemiddelde huurprijs in Nederland in 2007 met 1,5 % gestegen tot 143,- per vierkante meter. Het hoge aanbod van 5,5 miljoen m² blijft zorgwekkend. De sterke markt in de laatste jaren heeft het aanbod maar nauwelijks doen afnemen, waardoor de tweedeling tussen kwalitatief goede en mindere objecten steeds duidelijker zichtbaar wordt. Op de kantorenmarkt voorzien wij een toenemende vraag naar hoogwaardige locaties. Niettemin is enige druk op de huurprijzen mogelijk vanwege de grote leegstand, zij het van objecten die niet tot de top behoren. Op de winkelmarkt blijft de positie van de A-locaties in de binnensteden sterk. Door de aanhoudende trend tot internationalisering in de retailsector blijft de vraag naar winkelruimte op deze locaties hoger dan het beschikbare geschikte aanbod. De opname van winkelruimte liet een daling zien van bijna 20 %, omdat het aanbod niet aansluit op de behoeftes. De huurprijzen zijn daardoor in 2007 verder gestegen. Wel neemt de concurrentie tussen binnensteden en stadsrandlocaties toe: de vraag van retailers verschuift langzaam van de binnensteden naar de randen van stedelijke gebieden. De leegstand op overige locaties neemt toe en bedraagt al ruim 2 miljoen m². De bestedingen door consumenten zijn in 2007 door de aanhoudende groei van de economie gestegen. Wel is het consumentenvertrouwen in de tweede helft van 2007 gedaald. Een aanhoudend matig consumentenvertrouwen kan de bestedingen in 2008 negatief beïnvloeden, wat zijn weerslag op de omzetontwikkeling van retailers kan krijgen. Gunstig voor de markt is de toenemende internationalisatie van grote winkelbedrijven. In de sector bedrijfsruimte trekt vooral de vraag naar logistiek vastgoed weer aan. Er is vorig jaar 3,4 miljoen m² bedrijfsruimte opgenomen, waarvan bijna 1,4 miljoen m² betrekking heeft op grootschalige logistieke warehouses. Door de grote vraag naar
Rabo Bouwfonds Verslag van de hoofddirectie 17 Haverleij, woongebied bij Den Bosch courante objecten zijn de huurprijzen gestegen. Gemiddeld is in 2007 51,- per m² betaald. De tophuurprijzen lagen op 90,- per m². Door de hogere opname is het aanbod aan bedrijfsruimte licht gedaald tot 7,8 miljoen m². Woningen De Nederlandse woningmarkt heeft in 2007 de eerste tekenen van stagnatie vertoond, na een periode van voortdurende groei. Het aantal verkooptransacties in de bestaande bouw nam af bij een toename van het aanbod. De bouwproductie lag op circa 80.000 woningen. Een belangrijke oorzaak van deze stagnatieverschijnselen is de afname van de betaalbaarheid als gevolg van de gestegen rente en de aanhoudende stijging van de woningprijzen. Daardoor worden de toetredingsmogelijkheden aan de onderkant van de markt, vooral voor starters, steeds beperkter. De huizenprijzen lagen eind 2007 3,3 % hoger in vergelijking met het jaar daarvoor. De hypotheekverstrekking liep terug als gevolg van het lagere aantal transacties en de daling van het aantal oversluitingen. Dit laatste hing vooral samen met de gestegen kapitaalmarktrente in het eerste halfjaar van 2007. Ondanks de enigszins veranderde marktomstandigheden blijft de vraag naar woningen in Nederland groot door de structurele schaarste. In verband met de aanhoudende groei van het aantal huishoudens en de vergrijzing is een sterke groei van de productie noodzakelijk. De productiedoelstellingen blijken echter niet te worden gehaald, waardoor de krapte op de markt en de opwaartse prijsdruk ook de komende jaren zullen aanhouden. Voor 2008 wordt een prijsstijging van circa 3 % verwacht. Positief is dat de kooplust wordt gestimuleerd door de relatief gunstige economische ontwikkeling en de dalende werkloosheid, negatief is de verwachting van een stijgende kapitaalmarktrente. De dynamiek in de markt blijft onvoldoende, mede omdat de betaalbaarheid verder afneemt. De Duitse woningmarkt kenmerkt zich door enorme regionale verschillen met historisch lage prijzen, waardoor de neerwaartse risico s beperkt zijn. Door de stijgende vraag en de beperkte nieuwbouw is de kans op lichte stijging van de prijzen bij een versnelling van de economische groei groot. In de huurmarkt zien we de eerste oplevingen en zijn de te behalen directe rendementen op Duitse woningen aantrekkelijk. In de koopwoningenmarkt stijgen de prijzen slechts langzaam en met name in bepaalde stedelijke gebieden als München, Hamburg, Düsseldorf en Stuttgart. Het consumentenvertrouwen blijft nog ver achter. De markt voor koopwoningen in Frankrijk is in 2007 in rustiger vaarwater terecht gekomen. De sterke prijsstijgingen uit het verleden in de bestaande bouw zwakten in 2007 sterk af tot een niveau net boven de inflatie. In het derde kwartaal daalden de prijzen zelfs. Het aantal transacties van bestaande woningen bleef ongeveer gelijk. In de nieuwbouw begonnen vanaf het tweede kwartaal de woningverkopen terug te lopen. De totale nieuwbouwverkopen kwamen hierdoor in 2007 ongeveer op hetzelfde niveau uit als in 2006. Gedurende 2007 steeg de gemiddelde verkooptijd evenals de omvang van de voorraad onverkochte woningen. De investeerdersmarkt, die in Frankrijk een belangrijk onderdeel vormt van de woningverkopen, werd minder attractief als gevolg van de stijging van de rente. De verkoop van nieuwbouwwoningen in Denemarken is in 2007 gedaald. Aanleiding is de enorme productie in 2005 en 2006. Veel woonprojecten zijn door speculatieve beleggers gekocht, die na oplevering de woningen met forse winsten doorverkochten. Dit leidde tot een overaanbod van vooral appartementen. De economische vooruitzichten zijn echter uitstekend, zodat eind 2008 weer een licht herstel in de woningmarkt wordt verwacht. In Zweden is de woningbouwproductie in 2007 licht gedaald na twee jaren van forse groei. In de grote steden zijn de prijzen voor appartementen iets gedaald, maar voor 2009 wordt een verbetering verwacht. De woningmarkt in Spanje heeft in 2007 een forse deuk opgelopen. De bouwproductie daalde van 700.000-800.000 woningen in de voorgaande jaren naar 500.000. Vooral de markt voor tweede woningen aan de kust is ingestort door een sterk afgenomen vraag van buitenlandse kopers (Verenigd Koninkrijk, Ierland) en
18 Rabo Bouwfonds Jaarverslag 2007 Spaanse families. De enorme prijsstijgingen in de grote steden zijn tot stilstand gekomen, mede door de gestegen hypotheekrentes. De Spaanse woningmarkt zal zich in 2008 en 2009 tot een meer gezonde woningmarkt gaan herstellen. Financieel resultaat Voor Rabo Bouwfonds was 2007 een goed jaar. In het eerste volledige jaar na de overname door de Rabobank nam de nettowinst toe met 53 miljoen ofwel 28 % tot 243 miljoen. Het pro forma resultaat over 2006 bedroeg 190 miljoen, bij dezelfde groepssamenstelling als in 2007. Alle divisies lieten in 2007 een stijging zien van het bedrijfsresultaat voor belastingen. Zo toonde de divisie Finance een toename van dit resultaat met 36 miljoen tot 138 miljoen en nam het resultaat voor belastingen van Investment Management toe met 12 miljoen tot 30 miljoen. Ook het bedrijfsresultaat voor belastingen van de divisie Development steeg, en wel met 5 miljoen tot 143 miljoen. Het rendement op het eigen vermogen van Rabo Bouwfonds bedroeg over 2007 18,8 %, dit is beter dan het pro forma rendement van 17,2 % dat in 2006 werd behaald. Een deel van de stijging van de nettowinst werd veroorzaakt door een aantal omvangrijke incidentele posten. Dit betrof onder meer opbrengsten uit de verkoop van een aantal deelnemingen en aandelenbelangen en de verkoop van een aantal kantoorpanden. Naast deze opbrengsten was er in 2007 sprake van incidentele lasten, die vooral gerelateerd waren aan de overname van Bouwfonds en de integratie van verschillende bedrijven in Rabo Bouwfonds. Het totale bedrag aan incidentele posten was in 2007 per saldo ongeveer 35 miljoen positief. Het saldo van de baten en lasten resulteert in een bedrijfsresultaat van 315 miljoen. Dit is 57 miljoen ofwel 22 % hoger dan het pro forma cijfer in 2006. De belastingdruk is uitgekomen op 22 % tegenover 26 % in 2006. Ontwikkeling De gang van zaken bij onze ontwikkelingsactiviteiten was in het verslagjaar goed. Dat gold voor woningen én voor commercieel vastgoed, zowel in Nederland als in het buitenland. Het totale aantal verkochte woningen bedroeg 13.173. In 2006 verkochten Bouwfonds Property Development en Rabo Vastgoed gezamenlijk 13.443 woningen (exclusief Hopman Interheem Groep). De daling deed zich grotendeels in Nederland voor en hing samen met de algemene neergang in de verkoop van nieuwbouwwoningen in Nederland (-13 %), stijgende bouwkosten en vertragingen als gevolg van gemeentelijke procedures. In Duitsland steeg het aantal verkochte woningen. Ook voor Bouwfonds Marignan in Frankrijk was 2007 een succesvol jaar. Zij zag de productie stijgen tot bijna 3.000 woningen. In Zweden werd het eerste project met de lokale partner Veidekke van 130 woningen in korte tijd geheel verkocht en vervolgens in aanbouw genomen. In Spanje ging een derde joint venture van start, en wel met Construcciones Flores; deze richt zich op de ontwikkeling van woningprojecten in het noorden van Spanje. In het grootschalige, multifunctionele project Oosterdokseiland in Amsterdam (ODE) werd de grootste bibliotheek van Nederland geopend en werd een overeenkomst ondertekend met City Inn voor de komst van het grootste hotel van Nederland. Verder werd er voor ODE een deal gesloten voor de komst van een vestiging van Saturn en besloten TomTom en Vodafone Nederland om hun hoofdkantoor hier te vestigen. De bouw van het project Frankfurt HochVier, dat bestaat uit kantoren, winkels en een hotel, vordert gestaag. Voor dit project, dat in 2009 zal worden opgeleverd, bestaat veel interesse van huurders en beleggers. Meer dan 50 % van de beschikbare retailruimte is inmiddels verhuurd. In Frankrijk werden winkelcentra geopend in Aix-en-Provence en in Metz.