STARTDOCUMENT
COLLECTIEF PARTICULIER OPDRACHTGEVER- SCHAP ZONDER RISICO Het voormalige stadsdeelkantoor Zuider- Amstel aan het President Kennedyplantsoen 1-3 in Amsterdam is door het Stadsdeel Zuid, door middel van een openbare selectieprocedure, gegund aan Bouwgroep JFK. Het gebouw wordt samen met toekomstige bewoners herontwikkeld naar JFK Smartlofts (hierna: JFK) conform het principe Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Plus (CPO+). Dit ontwikkelingsmodel heeft voor toekomstige bewoners een aantal voordelen ten opzichte van een normale CPO ontwikkeling, te weten: Geen voorinvesteringen om het Definitief Ontwerp uit te werken en een bouwvergunning in te dienen. Geen risico s lopen om zelf een woning te ontwikkelen en bouwen, maar toch veel vrijheid behouden om binnen het casco een specifieke woonwens te realiseren. Professionele ondersteuning genieten bij de ontwikkeling van het casco van JFK Smartlofts. Kopen voor de kostprijs. Achtervang onverkochte woningen Op deze wijze kan je als toekomstige bewoner in een vroeg stadium meedenken over het duurzame casco ontwerp van JFK en ben je volledig vrij om het ontwerp en de realisatie van je Smartloft zelf te verzorgen. Risicodragende partner voor de transformatie van het voormalige stadsdeelkantoor naar JFK is JFK Smartlofts BV; een samenwerking tussen CPO+ ontwikkelaar OPEN Development BV (OPEN) en aannemingsbedrijf Vink Bouw Nieuwkoop BV (VINK). Beide organisaties hebben veel ervaring met CPO-ontwikkelingen in Amsterdam. De architect van deze herontwikkeling is space&matter; een jong en succesvol bureau uit Amsterdam. Aanspreekpunt voor de ontwikkeling is OPEN. Zij zullen de ontwikkeling ter hand nemen door toekomstige bewoners zo vroeg mogelijk te betrekken in een helder en transparant proces. We geloven dat op deze wijze de beste en mooiste woongebouwen tot stand komen. In dit document wordt uitgelegd hoe de vroege betrokkenheid en inzet van kopers wordt georganiseerd. DOE MEE De vroege betrokkenheid van de toekomstige kopers wordt geaccommodeerd door bewoners in deze fase een optie te laten nemen. Door middel van de optie ben je onderdeel van de bouwgroep en ben je van harte welkom om mee te denken in het ontwerpproces van JFK. Op basis van het gewenste type Smartloft en de voorkeurslocaties in JFK zal door JFK Smartlofts BV een passende Smartloft toegewezen worden indien nog beschikbaar. Na toewijzing van de Smartloft kan je ook gericht gaan nadenken over het ontwerp van je eigen Smartloft. Indien het niet mogelijk blijkt om aan je woonwens tegemoet te komen, wordt je op de reservelijst geplaatst. Ondanks dat er in dit stadium van de ontwikkeling nog veel uitgezocht moet worden, en dus veel (ontwerp- en techni Woonwens formulier Reservering Optieovereenkomst sche) details nog niet definitief beschikbaar zijn, willen we met de optie toch alvast de betrokkenheid van de toekomstige kopers zo vroeg mogelijk in het proces stimuleren. Met de optie en toewijzing van een Smartloft in JFK maakt space&matter op basis van jouw wensen een functioneel ontwerp (indeling) inclusief een toets op de belangrijkste eisen van het bouwbesluit. Voor het uitgeven van deze optie vraagt JFK Smartlofts BV aan de kopers een optievergoeding. De vergoeding is afhankelijk van de omvang van de Smartloft (zie pagina 3). Het doel is om het VO voor het casco voor december 2014 uit te werken tot een Definitief Ontwerp (DO). Hierna wordt de koop- en aannemingsovereenkomst aangeboden en kan de casco Smartloft gekocht worden. Koop-en aannemingsovereenkomst Start bouw Is je wens nog beschikbaar? Kan je de gewenste Smartloft financieren? Eerste recht van koop specifieke Smartloft Na goedkeuring DO door stadsdeel Zuid 70% verkochte woningen Het proces van reservering tot bouw 1 2
WAT IS EEN OPTIE (TOT KOOP)? Middels een optieovereenkomst voor een specifieke Smartloft en indien gewenst een parkeerplaats verkrijgt de optant het eerste recht van koop van het betreffende appartementsrecht in de op te richten vereniging van eigenaren voor het gebouw JFK. Op basis van de optieovereenkomst werkt space&matter in samenspraak met de koper (twee gesprekken) een Functioneel Ontwerp uit waarbij de indeling van de Smartloft (wanden, deuren, positie badkamer en keuken) wordt bepaald. De koper krijgt een plattegrond op schaal 1:50 inclusief enkele referentiebeelden ter inspiratie. Ook worden kengetallen voor een kosteninschatting verstrekt teneinde het afbouwbudget te bepalen. Tot slot verzorgt space&matter een advies in relatie tot de belangrijkste eisen die aan de Smartloft gesteld worden door het vigerende Bouwbesluit en de uitwerking van het Definitief Ontwerp (materialisering, keuze keuken en sanitair, uitwerking specifieke (kast) meubels, etc.) van de Smartloft. loft minimaal aan voldoet. WANNEER KOMT DE KOPER IN AANMERKING VAN EEN OPTIE? Indien koper redelijkerwijs kan aantonen in aanmerking te komen voor financiering van de gewenste casco+ Smartloft, afbouw van de Smartloft en indien gewenst een parkeerplaats wordt de optieovereenkomst door JFK Smartlofts BV ter ondertekening aangeboden. WAT IS HET BEDRAG VAN DE OPTIEVERGOEDING? Afhankelijk van de omvang van de Smartloft betaalt de koper een optievergoeding: Smartloft <47m 2 : 750,- excl. BTW Smartloft 47m 2 <75 m 2 : 1.000,- excl. BTW Smartloft 75m 2 <95m 2 : 1.250,- excl. BTW Smartloft > 95m 2 : 1.500,- excl. BTW MAG DE KOPER AFSTAND DOEN VAN DE OPTIE? Het sluiten van de optieovereenkomst betekent niet dat de woning definitief is gekocht. Er kan dus nog afstand gedaan worden van de optie en de optievergoeding wordt dan weer teruggestort. JFK Smartlofts BV heeft hieraan wel een aantal spelregels verbonden, die hieronder worden toegelicht: Als blijkt dat JFK Smartlofts BV niet kan leveren conform TO-VO JFK dan krijgt de koper zijn volledige optievergoeding terug. Als blijkt dat de totale casco+ kostprijs 5% hoger ligt per m2 GBO bij de koopen aannemingsovereenkomst dan de begrootte casco+ m2 GBO prijs voor de specifieke Smartloft, dan kan de koper zich terugtrekken en krijg zijn volledige optievergoeding terug; Als blijkt dat de koop/aannemingsovereenkomst niet ter ondertekening is aangeboden uiterlijk in Q2 2015, mag de koper uitstappen en krijgt zijn volledige optievergoeding terug; Als blijkt dat de start van de bouw niet uiterlijk is aangevangen in Q3 2015, kan de koper de optieovereenkomst ontbinden en krijgt de volledige optievergoeding terug; Koper kan de optie verkopen aan een derde. De optie dient eerst aan JFK Smartlofts BV aangeboden te worden; Koper heeft het recht de optieovereenkomst zonder opgaaf van reden op te zeggen. Maakt hij van dit recht gebruik, dan ontvang hij 0 retour van de optievergoeding. WAAR NEEMT DE KOPER DE OPTIE OP? Voor de parkeerplaats is de optie-vergoeding: 750,- excl. BTW Een optieovereenkomst wordt aangegaan met JFK Smartlofts BV voor een specifieke Smartloft en indien gewenst een parkeerplaats op basis van de plattegronden uit het vastgestelde Voorlopig Ontwerp De definitieve locatie en maatvoering van schachten, trapgaten en balkons wordt in het Definitief Ontwerp bepaald. Ook de vierkante meters zijn nog niet definitief en kunnen in de Definitief Ontwerp fase nog wijzigen. JFK Smartlofts BV heeft een Technische Omschrijving (TO JFK-VO) opgesteld waarin is vastgelegd waar een casco+ Smart- Zodra het Definitief Ontwerp is goedgekeurd door de gemeente is de optant 1% van de beoogde koopprijs minus de reeds betaalde optievergoeding aan JFK Smartlofts BV verschuldigd. Deze vergoeding wordt teruggegeven op het moment de beoogde woning niet door JFK Smartlofts BV kan worden geleverd of wordt verrekend met de koopprijs na het sluiten van de koop/ aannemingsovereenkomst. 3 4
PLANNING 2014 2015 2016 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 AUG 14 - OKT 14: PLANVORMING JFK Smartlofts BV gaat het VO samen met de architect verder uitwerken tot een DO. Ook gaan de contractdocumenten opgesteld worden. Op basis van onderstaande stukken maakt de koper tenslotte de keuze de optie te verzilveren (dit is min of meer gelijk aan het verkoopproces van een nieuwbouwwoning): Koopcontract, waarin de prijs voor de aankoop van de onverbouwde Smartloft (het appartementsrecht) is vastgelegd + de bijkomende kosten. Programma van eisen & voorlopig ontwerp De aannemingsovereenkomst, waarin de bouwkosten zijn vastgelegd (dus exclusief afbouw, tenzij de casco aannemer ook de afbouw werkzaamheden uitvoert). Definitief Ontwerp Optie Koop & Levering Bouw (Casco) Iedere koper sluit een individuele aannemingsovereenkomst met de casco aannemer voor deze werkzaamheden. De kopers kunnen de afbouwwerkzaamheden ook door de casco aannemer laten uitvoeren, maar zijn vrij een andere aannemer hiervoor in te schakelen (en de klussers natuurlijk zelf aan de slag!); Omgevings vergunning Erfpachtaanbieding Definitief Ontwerp casco+ en algemene ruimten; Afbouw Technische Omschrijving DO-JFK (TO DO-JFK): deze is meer in detail uitgewerkt dan de TO JFK-VO en geeft ook een beschrijving van het opleverniveau van de algemene ruimten. Tijdens deze fase moet de koper ook gaan nadenken over het afbouw-ontwerp. Space&matter helpt je op weg met een Functioneel Ontwerp en advies over het ontwerp in relatie tot het Bouwbesluit. Uitwerking van het Functioneel Ontwerp tot een Definitief Ontwerp kan met eigen architect, maar ook met space&matter. Voor deze werkzaamheden zullen individueel aanvullende financiële afspraken met space&matter gemaakt dienen te worden. Hoe eerder de koper weet wat hij precies wil, hoe makkelijker het is om daar in het cascoontwerp rekening mee te houden. De betrokkenheid wil JFK Smartlofts BV als volgt regelen: JULI 15 - OKT 14: UITWERKING VO NAAR EEN DEFINITIEF ONTWERP (DO) + TO-DO-JFK. De kopers kunnen in deze periode een formele optie nemen op een Smartloft en het functioneel en afbouwontwerp realiseren. Op basis van het casco+ DO en het TO JFK-DO wordt definitieve prijsovereenstemming bereikt voor de casco+ Smartlofts en de algemene ruimten. Voor de afbouwkosten kunnen kopers eveneens prijsovereenstemming bereiken met de casco aannemer of een externe bouwer. Hierdoor weet de koper bij ondertekening van de koop/aannemingsovereenkomst hoeveel zijn individuele Smartloft gaat kosten. Q3-Q4 14: OPTIEOVEREENKOMST De koper sluit een optieovereenkomst met JFK Smartlofts BV in Q3-Q4 2014. In de optieovereenkomst worden de voorwaarden vastgelegd zoals in dit document omschreven. Ook de TO JFK-VO maakt onderdeel uit van deze optieovereenkomst. Binnen 10 dagen na ondertekening van de optieovereenkomst dient de optievergoeding betaald te zijn. DEC 14 - FEB 15: BOUWVERGUNNING EN KOOPCONTRACTEN JFK Smarlofts BV beoogd de koop/ aannemingsovereenkomsten te ondertekenen eind 2014 begin 2015. Na ondertekening wordt zo snel mogelijk toegewerkt de (onverbouwde) Smartloft te leveren. Dit gebeurt op het moment dat: De splitsingsakte door de notaris zijn ingeschreven in het openbare register. Hierbij hoort ook het concept huishoudelijk reglement inclusief voorstel voor de hoogte van de servicekosten; De erfpachtcontracten van de appartementsrechten gereed zijn; De koper de financiering van alle kosten (inclusief afbouw) van de Smartloft rond heeft; De onherroepelijke bouwvergunning (en bestemmingswijziging) binnen zijn; Voorverkooppercentage is bereikt. Dit betekent dat de koper vanaf dat moment gezamenlijk eigenaar is van JFK en individueel van zijn Smartloft, weliswaar nog niet verbouwd. Bij de levering betaalt de koper het bedrag van het appartementsrecht (tenzij er jaarlijks canons betaald worden) + de bijkomende kosten. Uiteraard wordt dit verrekend met de reeds betaalde optievergoeding. 5 6
BOUW Zodra gestart wordt met de bouw, dient ook de casco-aannemer betaald te worden. Dit zal in een aantal termijnen gebeuren, naar rato van de voortgang van de bouw. De casco+ bouwperiode wordt geschat op circa zeven maanden. De afbouwperiode is afhankelijk van je eigen planning, ontwerp en (externe) uitvoerder(s). dus vooraf goed te informeren om er zeker van te zijn dat financiering van de Smartloft ook na het ondertekenen van het koopcontract niet tot ontbinding zal leiden. Om de kopers hierbij van dienst te zijn, heeft JFK Smartlofts BV het project kenbaar gemaakt aan de Triodos Bank zodat de aanvraag van de financiering wordt vergemakkelijkt. RESERVELIJST AFBOUW Om overlast voor buren te voorkomen is de afbouwperiode bepaald op maximaal 4 maanden. Deze afspraak dient in de op te richten statuten van de V.v.E. opgenomen te worden. Indien de casco-aannemer (delen van) de afbouw verzorgt, zullen veel afbouwwerkzaamheden geïntegreerd kunnen worden in de planning van de casco bouw. Indien je zelf wil klussen of je eigen aannemer opdracht geeft voor de afbouw kan, na oplevering van de casco-aannemer, gestart worden met de afbouwwerkzaamheden. JFK Smartlofts BV houdt een reservelijst bij van geïnteresseerden. Mocht een koper besluiten uit te stappen, dan dient de optie allereerst aan JFK Smartlofts BV aangeboden te worden. JFK Smartlofts BV houdt als spelregel aan dat de optie eerst aan de overige bewoners aangeboden moet worden, voordat een externe (van de reservelijst) betrokken wordt. Kopers dienen dus aan te geven voor welke Smartloft zij eventueel ook in aanmerking willen komen als deze vrijvalt (dit gebeurt in het Woonwensfomulier, maar ook bij formeel aangaan van een optieovereenkomst). VOORVERKOOP PERCENTAGE JFK Smartlofts BV zal niet starten met de casco verbouw als minder dan 70% van het totaal aantal m2 GBO in het gebouw (exclusief het metrage voor collectieve ruimten) is verkocht. FINANCIERING Theoretisch kan het zijn dat kopers na het tekenen van het koopcontract de financiering niet rond krijgen en moeten ontbinden (voorbehoud van financiering zal een ontbindende voorwaarde zijn in het koopcontract). Pas na levering is de verkoop onomkeerbaar. Kopers dienen zich 7 8
MEER INFORMATIE www.smartlofts.nl +31 (0)20 630 6599 Bouwgroep JFK Aan de informatie uit dit document kunnen geen rechten ontleend worden. De planning is indicatief.