Community Land Trust Gent Hoe kan iemand de lucht of het land kopen? Het idee is vreemd voor ons. Als wij de frisheid van de lucht en de sprankeling van het water niet bezitten, hoe kan iemand ze dan van ons kopen? Chief Seattle - 1854
1. Basisprincipes: - Een CLT is en blijft eigenaar van de grond. - Een CLT scheidt de eigendom van de grond en de eigendom van de woning die op de grond staat. Toekomstige eigenaars krijgen een zakelijk recht: erfpacht met accessoir opstalrecht - Een CLT wordt democratisch beheerd door drie partijen - Een CLT neemt langdurig verantwoordelijkheid op voor het land in eigendom, de gemeenschap en haar bewoners. De CLT bouwt mee aan een woon-gemeenschap in de wijk. - De overheid investeert geld om de woning betaalbaar te maken voor kansengroepen.
2. CLT Missie: CLT Gent wil een vernieuwend en democratisch model uitwerken om op gemeenschapsgrond woningen te realiseren tegen betaalbare prijzen en om bestaande eigendommen kwalitatief en duurzaam te renoveren met de focus op kwetsbare groepen.
2. Basiswaarden: - Financieel leefbaar (max 1/3 van inkomen aan wonen besteden) - Volhoudbaar (sociale, ecologische, economische en participatieve duurzame ontwikkeling) - Wederkerig (samen verantwoordelijkheid opnemen)
De aarde is als een gemeenschapsgoed aan de mens gegeven om ze te bewerken en te bewonen. Thomas Jefferson (1746-1826)
3. Betekenis: - CLT s combineren de voordelen van sociale huurwoningen met de voordelen van klassieke aankoopsteun - CLT s zijn een hefboom om uit armoede te geraken - CLT s kunnen de sociale cohesie in de buurten bevorderen en de participatie van bewoners verhogen - CLT s kunnen helpen om het draagvlak voor de bouw van betaalbare woningen in een buurt te vergroten - CLT als schakel in een lokale, sociale economie
3. Producten, diensten - Het juiste product kwalitatieve, duurzame en betaalbare woningen - Op de juist manier via systemen van erfpacht en (overheids)tussenkomst - Aan de klanten die je bewust kiest kwetsbare maatschappelijk groepen - Tegen een prijs die redelijk is maximun 1/3 van gezinsinkomen - Gebaseerd op hun waardeperceptie kwalitatief, duurzaam wonen, woonzekerheid, kapitaalopbouw, empoweren - Tegen de laagste kosten zie financieel plan
4. Doelgroep Territoriaal: Dampoortwijk stadsvernieuwing Financieel: inkomensgrenzen beneden 29 694 (+1659 per kind ten laste) sociale huur Mix van kopers, huurders en bestaande eigenaars (noodkopers)
4. 29.694 : veel of weinig? - Belastbaar inkomen is objectief waarneembaar - Mediaaninkomen in Dampoort 19.253 (2011), 80 % (CLT VS): 15.403 - Inkomensgrenzen sociale huur algemeen aanvaarde standaard - Bewust dat grote groep er ferm onder zit - Financiele nuances aangebracht in het financieel plan
4. 1/3 inkomen besteden aan wonen (de woonquote)? In Ndl bvb 25% of 20% bij lage inkomens
5. Mogelijkse operaties - collectieve nieuwbouw of renovatieproject - individuele aankoop via premie, begeleid door spaargroep - noodkopers - huurders
5. Bijkomende mogelijkheden - gemeenschapswonen - senioren ikv onderbezette woningen - nieuwe duurzame wijken - invoegen andere activiteiten:commerciële ruimtes, ontmoetingsruimtes, volkstuintjes, stadslandbouw en parkenonderhoud, dienstverlening, buurtdiensten en sociale economie
5. Mogelijkheden tot samenwerking - CLT is een netwerkorganisatie - bouwheer nieuwbouw/renovatie: SHM, AgSOB - begeleiding bewoners: oa via spaargroepen: SIVI, CAW, OCMW, ) - begeleiding renovatie: dienst Wonen, Domus Mundi, REGent,.. - leningen via sociale kredietverleners - verhuur via SVK - lokale diensteneconomie: buurtdiensten (buurtwasserette, sociaal restaurant, kinderoppas, buurtparkonderhoud, )
6. Bestuursvorm: - Onderzoek naar vzw, coöperatieve en stichting - Elke rechtsvorm biedt mogelijkheden én beperkingen - Elke nadeel kan ook opgelost - Zo eenvoudig mogelijk houden - Scheiding tussen operationele structuur en vastgoed - Zeker een vzw - Stichting of coöperatie voor vastgoed
6. Relatie met coöperatieve ondernemen: - Vrijwillig en open lidmaatschap - Democratische controle door de leden - Economische participatie door de leden - Autonoom en onafhankelijk - Onderwijs, vorming en informatieverstrekking
7. Het financiële plaatje Hefboom Adviesbureau Sociale Economie Herman Verhoeven Consulent 0497 402217
7. Het financiële plaatje - Van wie? de 2 belangrijkste stakeholders nl. bewoners en CLT-organisatie - Wat? Liquiditeitsplan over 31 jaar nl. hoeveel euro s gaan er buiten en binnen? met voor CLT jaarlijkse RR en balansen
7. Het financiële plaatje Kader: - in 3 mogelijkheden: koop (nieuwbouw), huur, noodkoop - op 5 jaar realisatie van 99 woningen: 33-33-33 met verkoop 20 jaar na realisatie
7. Het financiële plaatje Aannames (1): - doelgroep: #16 in 4 sectoren Gent-Dampoort mediaan inkomen (*) 12.000 ->19.000 euro/j #17 met inkomen 29.000 euro/jaar - investeringen: woningen van 50,80,100 & 120 m2 - stijging prijzen à 2% per jaar (*) mediaan inkomen = 80 % fiskaal inkomen 2012
7. Het financiële plaatje Aannames (2): - afbetalingscapacitiet = 1/3 inkomen - leningen aan 2.28 % ( gemiddeld sociale lening) laagste ink à 2 % - hoogste à 3 % op 25 jaar - steun: als afbetalingscapaciteit lager investering
7. Het financiële plaatje toewijzing woningen aan inkomens Toewijzing van aantal woningen per combinatie (afbetalingscapacteit/investering woning) Scheldeoord Dampoort Groot Begijnhof Scheldestraat Afbetalingscapatiteiten 77859 88821 104445 113229 Woning A 1 slpkamer 72600 2 1 1 0 4 Woning B 2 slpkamers 96000 1 2 0 1 4 Woning C 3 slpkamers 120000 1 0 2 1 4 Woning D 4 slpkamers 129600 0 1 1 2 4 4 4 4 4
7. Het financiële plaatje afbetalingscapaciteit van de bewoners tegenover de investering in de woning Woning A Woning B Woning C Woning D Verhouding tussen cap en behoefte 4 laagste inkomensklassen 1 slaapkamer 107,2% 231,6% 2 slaapkamers 92,5% 175,2% 3 slaapkamers 87,0% 140,1% 4 slaapkamers 87,4% 129,8% Verhouding tussen capaciteit en behoefte 29 000 inkomensklasse
7. Het financiële plaatje Aannames (3): - Waarde grond m2 adhv schattingstool KAHO St Lieven m2 (3) grond bouw woning factor opp grond/ bebouwde opp euro euro/m2 (5) euro differentia tie naar de grootte in m2 euro/m2 (4) Woning A 1 slpkamer 55 299 1,00 16445 1320,00 72.600,00 110% Woning B 2 slpkamers 80 299 1,40 33488 1200,00 96.000,00 100% Woning C 3 slpkamers 100 299 1,15 34385 1200,00 120.000,00 100% Woning D 4 slpkamers 120 299 1,00 35880 1080,00 129.600,00 90% - Constructie 1.200 /m²: kleine 1.320 /m2 en 1.080 /m2 voor grote woningen
7. Het financiële plaatje Subsidiebehoefte Subsidiebehoefte Scheldeoord Dampoort Groot Begijnhof Scheldestraat Afbetalingscapatiteiten 77859 88821 104445 113229 totaal Woning A 1 slpkamer 72600 0 0 0 0 0 Woning B 2 slpkamers 96000 18141 14359 0 0 32500 Woning C 3 slpkamers 120000 42141 0 31111 6771 80023 Woning D 4 slpkamers 129600 0 40779 25155 32743 98678 totaal 60282 55138 56266 39514 211200
7. Het financiële plaatje subsidiebehoefte grond totaal woningen totaal Aankoop grond A SO 16 17 17 17 0 67 aantal cat1 1 1 1 1 0 4 Aankoop grond B EP 67 102 105 71 36 381 aantal cat2 2 3 3 2 1 11 Aankoop grond C GB 34 70 72 109 37 322 aantal cat3 1 2 2 3 1 9 Aankoop grond E SS 36 73 75 114 39 337 aantal cat4 1 2 2 3 1 9 33 1107
7. Het financiële plaatje samenvattende tabel keuro Nieuw Huur Noodkopers CLT maximum keuro in 832 2.202 232 kapitaalbehoefte een jaar liquiditeit na 31 j keuro -670-1.150 361 Bewoners minimum over boven referentie inkomen keuro in een jaar per bewoner keuro/ bewoner -2,986-1,942 17,60 liquiditeit na 31 j: gecumuleerd verschil 16.789 tussen inkomen en 12.116 woonuitgaven 42.028 Subsidies over 31 jaar grond keuro 1.109 1.109 1.109 (*) renovatiepremies woningen keuro 211 453 (*) personeel keuro stadsvernieuwing 199 100 100 personeel decretaal keuro 1.244 1.244 1.244
Een zesde deel afstaan aan de koning is een oud Indisch gebruik. Welnu: de allerarmsten zijn de koning. Ik vraag om hectares grond voor de koning, en dat zal een unieke revolutie betekenen in de Indische cultuur. Vinoba Bhave (1895-1982) volgeling Ghandi en founding father van de Bhoodan Land Gift movement die erin slaagde privé eigendom over te dragen naar gemeenschappen.
8. Lessons learned - Gelijktijdig werken met doelgroep en conceptontwikkeling - Voor sommige groepen nog te hoogdrempelig - Vorming van bewonersgroep, timing - Noodkopers moeten iets afstaan - Perceptie over verdeling van de meerwaarde - Complexiteit van project - Problemen regelgeving sociale huisvesting - Goede expertise inhalen - Geen concrete site of financiering
8. Tips - Tijd - Respect tempo doelgroep - Samenwerken - Uitgebreide en diverse stuurgroep
8. Successen - Draagvlak en sociaal kapitaal doelgroep - Afsprakennota Brussel en Wallonië - Ondertekening Charter door 42 organisaties, besturen - Persbelangstelling - Idee is overtuigend
8. Aanbevelingen - fiscaal voordeel voor giften niet mogelijk voor cooperatie - CLT een sociale woonactor? - Beperkingen van schuldsaldoverzerkingen (ouderen/mindervaliden) - Erfpachtformulers soepel hanteren binnen OCMW kader - Rol in Grond en Pandendecreet - Toewijsreglement SVK voor operatie huur
5. Dromen
9. Het kàn - site waar een groep woningen gerealiseerd worden, uitstraling, differentiatie bewoningsstatuut - ruimte om in relatie te treden tot de wijk - in combinatie met een sociaal economieproject: wonen, werken en welzijn gaan samen - in relatie tot buurtnetwerk buurtwerk, ldc Wibier, clubhuis, wijkgezondheid, scholen,
9. Zoals bij wijze van voorbeeld - 5 kavels binnen nieuwe sociale woningbouwprojecten - sites waar combinatie van co-housing en seniorenwoningen mogelijkheden schept naar het ontwikkelen van buurtdiensten (wijkresto, ) of andere dienstverlening, waar bestaande seniorenwoningen kunnen vrijkomen voor jonge gezinnen - sites rondom bestaande voorzieningen (buurtcentrum, Wibier, ) kunnen een duidelijke optie zijn mbt sociale buurteconomie
Dat waren de mooiste momenten in mijn leven: de vooravonden. Magisch vind ik ze. Nét voor je vertrekt. Nét voor het staat te gebeuren. De avond voor Sinterklaas: daar en dan is het leven op zijn mooist. Jan Leyers
Bijlage 1: CLT Koop RR en balans Balans (in keuro) 2013 2043 Resultatenrekening (in keuro) 2013 2043 ACTIVA Vast - grond 154 853,12 RR Omzet 0 1 grond exp,not,reg 25 0 Subsidies gr 154 0 grond infrastr 105 0 Subsidies geb 0 0 gebouwen 0 0 Subsidies pers 60 57 Vorderingen 0 0 Totaal 214 59 Liquide middelen 464 531 Afschrijvingen not,reg 0 0 Totaal 748 1384,1 Afschrijvingen infra 0 0 PASSIVA Kapitaal/Reserves 600 1100 Afschrijvingen 0 0 Overgedragen res 147 264 Provisies 0 0 Provisies 0 0 Kosten personeel 60 54 Schulden LT 0 0 Kosten werking 8 7 Schulden KT 0 20 Kosten 3 0 0 Totaal 747 1383,9 Totaal 68 61 Check 0 0 Financieel opbrengst 1 0 kosten KI 0 0 kosten interest 0 0 resultaat 1 0 Resultaat 147-2 Cash-flow = resultaat +afschrijvingen+provisies 147-2 Cash-flow cumulatief 147 1078
Bijlage 2: CLT Huur - RR en balans Balans (in keuro) 2013 2043 Resultatenrekening (in keuro) 2013 2043 ACTIVA Vast - grond 154 1109 RR Omzet - huur 0 228 grond exp,not,reg 140 0 Subsidies gr 154 0 grond infra 107 0 Subsidies geb 0 0 woningen A,B,C,D 514 465 Subsidies pers 30 57 Vorderingen (1 md huur) 0 19 0 2015 154 228 Liquide middelen 703 564 Afschrijvingen not,reg 0 0 Totaal 1618 2157 Afschrijvingen infrastr 0 0 Kapitaal/Reserves Kapitaal/Reserves 1000 3000 Afschr wo a,b,c,d 0 98 Overgedragen resultaat 105-1250 Provisies: 1 maand huur 0 19 Provisies 0 407 Kosten Personeel 30 27 Schulden LT 514 0 Kosten Werking 4 3 Schulden KT 0 0 Kosten groot onderhoud 0 32 Totaal 1619 2157 totaal 34 180 Check 0 0 Financieel opbrengst 1 0 kosten KI 0 0 kosten interes 17 0 2015-15 0 Resultaat 105 48 Cash-flow = resultaat +afschrijvingen+provisie 105 165 Cash-flow cumulatief 105 3494
Bijlage 3: CLT Noodkopers - RR en balans Balans (in keuro) 2013 2043 Resultatenrekening (in keuro) 2013 2043 ACTIVA Vast - grond 154 1109 RR Omzet 0 2 grond exp,not,reg 25 0 Subsidies gr 154 0 grond infra 0 0 Subsidies geb 0 0 gebouwen 0 0 Subsidies personeel 30 57 Vorderingen 0 0 Totaal 184 59 Liquide middelen 172 708 Afschrijvingen not,reg 0 0 Totaal 351 1817 Afschrijvingen 0 0 PASSIVA Kapitaal/Reserves 200 250 Afschrijvingen 0 0 Overgedragen res 151 1566 Provisies 0 0 Provisies 0 0 Kosten Personeel 30 27 Schulden LT 0 0 Kosten Werking 4 3 Schulden KT 0 0 Kosten 3 0 0 Totaal 351 1816 Totaal 34 31 Check 0 0 Financieel opbrengst 1 0 kosten KI 0 0 kosten interest 0 0 resultaat 1 0 Resultaat 151 28 Cash-flow = resultaat 151 28 Cash-flow cumulatief 151 1729