N O T A R I A A T. D e W i t t e & C a s t e l e i n

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "N O T A R I A A T. D e W i t t e & C a s t e l e i n"

Christina Lambrechts
8 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 N O T A R I A A T D e W i t t e & C a s t e l e i n

2 Community Land Trust - Welke zijn de juridische mogelijkheden en valkuilen? Christoph CASTELEIN Notaris te Kortrijk

3 Principes De Trust is een Common Law figuur, die niet bestaat naar Belgische recht Zoektocht naar alternatieven is valabel, maar stoot op de grenzen van het Belgische recht Opsplitsing tussen eigendom grond (CLT) en eigendom gebouwen (woning) is naar Belgisch recht mogelijk, via opstalrecht of erfpachtrecht Voordeel: goedkoper, want niet betalen in de grond Nadeel: het eigendomsrecht op de woning is steeds in tijd beperkt: opstal max. 50 jaar, erfpacht max. 99 jaar. Wat met reeds lopende termijnen qua verkoopbaarheid?

recht mogelijk, via opstalrecht of erfpachtrecht Voordeel: goedkoper, want niet betalen in de grond Nadeel: het eigendomsrecht op

4 Principes II Tijdelijk eigendomsrecht Geen echt sparen voor de toekomst (wel bij tussentijdse verkoop, recht door automatisch uit op einde termijn) Geen echte woonzekerheid (recht door automatisch uit op einde termijn) Wel fiscaal voordeel Kan uiteraard worden ondervangen (bijv: bij elke verkoop nieuwe termijnen), maar moet correct worden opgesteld + uitgelegd Eeuwigdurende eigendomssplitsing kan wel in normale Trust, maar niet naar Belgisch recht

Wel fiscaal voordeel Kan uiteraard worden ondervangen (bijv: bij elke verkoop nieuwe termijnen), maar moet

5 De grond De grond behoort aan de CLT, die de grond beheert of wordt aan CLT ter beschikking gesteld? Welke rechtsvorm voor CLT? Kan een openbaar bestuur zijn Kan een VZW zijn Kan een Stichting zijn Kan een SHM Kan coöperatieve zijn Grondeigenaar of CLT ontvangt een canon of vergoeding van de eigenaars van de woningen, voor het gebruik van de grond Afspraken in verband met O.V. te maken, en met andere kosten (toegangswegen etc. men moet aan het gebouw geraken) Welk beheer? Welke rol grondeigenaar?

Kan een openbaar bestuur zijn Kan een VZW zijn Kan een Stichting zijn Kan een SHM Kan coöperatieve zijn Grondeigenaar of CLT

6 Het gebouw Onderscheid tussen kleinere privé-ruimten en gemeenschappelijke ruimten Meerdere eigenaars in één gebouw of structuur: dwingende wet op de medeeigendom Nood aan een akte van statuten van het gebouw (basisakte) VME waar alle mede-eigenaars overleggen (minstens jaarlijks) Normaal alleen mede-eigenaars: dus niet grondeigenaar en ook niet de buurt Aanstellen van syndic voor beheer gebouw (kostprijs) Geen beheersstructuur die én grondeigenaar én mede-eigenaar en omgeving verenigt VME is geen eigenaar op zich: geen toewijzingsbevoegdheid bij verkoop

jaarlijks) Normaal alleen mede-eigenaars: dus niet grondeigenaar en ook niet de buurt Aanstellen van syndic voor beheer gebouw (kostprijs)

7 Het gebouw Juridisch niet mogelijk dat de grondeigenaar of de buurt beslissingsmacht krijgt in de medeeigendom Bijv: nemen van beslissingen met financiële impact op de eigenaars

8 Volhoudbaarheid? Eigenaars verkopen woning: ¾ meerwaarde naar de Trust Juridisch niet evident: waarom zou meerwaarde gaan naar Trust, die geen eigenaar van de gebouwen is, en het ook nooit is geweest? Daarvoor bestaat naar Belgisch recht geen juridische basis Uitzondering: als de Trust zelf het initiatief neemt, en alles laat bouwen, om daarna de gebouwen te verkopen (vergelijk de huidige praktijk inzake sociale koopwoningen) Maw: de Trust moet de Bouwheer zijn Dan evenwel is dit een variant op een op vandaag reeds bestaande praktijk, zij het evenwel anders te organiseren

gebouwen is, en het ook nooit is geweest?

9 Volhoudbaarheid II? Eigenaars verkopen woning: ¾ meerwaarde naar de Trust Wat men feitelijk nastreeft is toepassing principes sociale koopwoningen, doch zonder beperking in de tijd tot 20 jaar Gevolgen: toewijzingsregels feitelijk in handen van verkoper woning Meerwaarde in handen van verkoper woning Feitelijk moet gewenste participatie worden geregeld op niveau van de verkoper van de woning Kopen is beter dan huren: is een vorm van sparen + ¼ van de meerwaarde Wel toch rem op investeringen door eigenaar, want slechts ¼ meerwaarde voor eigenaar Duidelijke communicatie erg belangrijk

beperking in de tijd tot 20 jaar Gevolgen: toewijzingsregels feitelijk in handen van verkoper woning Meerwaarde in handen van verkoper woning

10 Advies Bezint eer ge begint Goed uitwerken van een juridische structuur is imperatief naar de slaagkansen: mooie ideeën zonder stevige juridische fundamenten leiden snel tot ontnuchtering Op grond van particulier initiatief kan doelstelling m.i. niet worden bereikt Dit kan alleen als de woning wordt gebouwd + als de verkoper de gewenste effecten in de verkoopakten verankerd De verkoper heeft hier een grote verantwoordelijkheid: Redactie akten Kiezen kandidaat-koper

11 Advies II De facto dus 3 partijen verhouding: Grondeigenaar Verkoper gebouwen/bouwheer Kopers gebouwen Goed nazien op welk niveau het CLT zich situeert Blijft nog dat verkoper gebouwen juridisch gezien degene zal zijn aan wie de meerwaarde in principe toekomt (gelet op de wederinkoopregeling: weder inkoop alleen tvv de verkoper) Wil het geheel werken: juridisch kluwen met meerdere partijen: complex, zeker gelet op het beoogde doelpubliek (maar tegelijk uitdagend en empowerend)

meerwaarde in principe toekomt (gelet op de wederinkoopregeling: weder inkoop alleen tvv de verkoper) Wil het geheel

12 Nog vragen? Notariaat Mr. Christoph Castelein Doorniksesteenweg, Kortrijk Tel: 056/ Fax: 056/ Website:

Vergelijkbare documenten

Stad Gent ondersteunt eerste CLT-project in Vlaanderen op Meulestede

Stad Gent ondersteunt eerste CLT-project in Vlaanderen op Meulestede Recent sloten WoninGent, CLT Gent vzw, sogent en Stichting CLT een samenwerkingsovereenkomst die zal leiden tot de realisatie van het