Community Land Trust (CLT)

Transcriptie

1 Community Land Trust (CLT)

2 WAAROM? GROOT WOONONDERZOEK 2013 Studie woonnood in Vlaanderen 2015 wie weinig geld heeft, betaalt steeds meer, vaak voor een kwalitatief ondermaatse woning

3 BETAALBAAR WONEN : ONMOGELIJK VOOR GROTE GROEP MENSEN aantal huiseigenaars daalt sinds 2005 met bijna 10 % bij de laagste inkomensgroepen woonkosten nemen een steeds grotere hap uit het budget 80 % mensen met een laag inkomen betaalt meer dan 1/3 van het inkomen aan huur kwaliteit van de kleine huurwoningen wordt steeds slechter, vooral kleine huurwoningen zijn structureel slecht van kwaliteit tegelijk belang van hebben van een eigen woning erg belangrijk! zorgt voor stabiliteit, energie die vrijkomt voor andere zaken (L espoir, Brussel)

4 INNOVATIEF EN SOCIAAL WOONPROJECT nieuw woonmodel koopwoningen bedoeld voor mensen met een laag inkomen goedkoper: door enkel de woning en niet de grond te verkopen bestaat nog niet in Vlaanderen wel in Brussel geen wondermiddel, wel één van de mogelijke oplossingen

5 Principe 1: scheiding tussen grond en Woning Bewoner is enkel eigenaar van de woning ook betaalbaar voor lagere inkomens grond: eigendom van de gemeenschap (CLT) CLT: community land trust, vereniging die grond beheert, samengesteld uit overheid, middenveld en huiseigenaars

6 PRINCIPE 2: SOCIAAL bedoeld voor lage inkomens aanvullend op bestaande vormen van sociale huisvesting inkomensgrenzen: sociale koop (december 2015) Persoonlijke situatie Aankoop in kernstad of in de Vlaamse Rand aankoop elders in Vlaanderen Alleenstaande zonder persoon ten laste euro euro Alleenstaande met ernstige handicap zonder persoon ten laste euro euro Alle andere gevallen euro euro Per persoon ten laste te verhogen met euro euro

7 PRINCIPE 3: VOLHOUDBAAR dure aankoopprijzen: telkens éénmalige toelage voor aankoop is niet duurzaam = nood aan ander systeem wel steun, maar wanneer eigenaars een woning verkopen ¾ meerwaarde van de woning vloeit terug naar de trust subsidies (vb. betaalbaarheidstoelage) keren terug naar de trust gronden blijven in eigendom van CLT, kunnen niet duurder worden = betaalbaar op lange termijn = subsidieretentie

8 VOORBEELD VERKOOP WONING WAT VLOEIT NAAR DE TRUST? woning met 3 slaapkamers: eigenaars betalen euro woning met 3 slaapkamers: verkoop ca euro trust ontvangt: ¾ van de meerwaarde, nl euro: eigenaars krijgen: euro: oorspronkelijke aankoopprijs euro + ¼ van meerwaarde, nl euro

9 PRINCIPE 4: PARTCIPATIE bewoners bepalen mee het project geloof in kunnen van kandidaat-bewoners: hun stem is waardevol, empowerment

10 Mieke De Coninck kandidaat-bewoner GENT Misschien nog meer dan het verwerven van een eigen woning, is het effect van als mens mee aan tafel te zitten en samen oplossingen uit te werken een ongelooflijke opsteker voor mensen in armoede. We onderschatten als samenleving wat het met iemand doet om jarenlang je hand te moeten ophouden.

11 Principe 5: GEMEENSCHAP langdurige verantwoordelijkheid voor de gronden, haar bewoners en de buurt rond het project. stewardship t.o.v. bewoners: informatie en vorming, advies i.v.m. renovatie en onderhoud en beschikbaar bij financiële problemen bouwt ook mee aan de gemeenschap in de wijk, gemeenschappelijke ruimtes delen van materiaal zoals fietsen of auto's, bewonersoverleg en participatie aan lokale activiteiten

12 VOORDELEN VOOR DE BEWONERS CLT: TUSSEN HUUR EN KOOP combineert de voordelen van sociale huur (betaalbaarheid en begeleiding) met de voordelen van eigenaarschap woonzekerheid: grote zorg minder fiscaal voordelig + recht op premies sparen voor toekomst, voor kinderen baas in eigen huis

13 VOORDELEN voor GEMEENSCHAP efficiënt en volhoudbaar: grond blijft in gemeenschapshanden + investeringen en subsidies blijven in de trust valoriseren van gronden en panden van gemeenten, OCMW s, sociale organisaties, kerkfabrieken, inzet van gronden gebeurt niet speculatief en met maatschappelijke meerwaarde antwoord op speculatieve immobiliënmarkt, sociale stadsvernieuwing: vermijdt dat sommige buurten te duur worden voor oorspronkelijke inwoners

14 CLT EN sociale huisvesting aanvullend op bestaande sociale huisvesting: subsidieretentie (eenmalige investering i.t.t. sociale koop) EMPOWERMENT en GEMEENSCHAPSOPBOUW participatief karakter en community - aspect democratisering eigenaarschap: premies en woonbonus ook voor lagere inkomens (i.t.t. sociale huur) + vorm van beperkt sparen

15 HAALBAARHEID? veel interesse! noodzaak van inbreng van de grond door derden (gemeenten, kerkfabrieken, ), verschillende gemeenten zijn geïnteresseerd om dit te doen aanpassing van de bestaande regelgeving instappen van SHM in trust toewijsreglement (vrijwillige keuze voor CLT + criteria rond gemeenschapsvorming) wederinkoopregeling financiering van de gemeenschapsruimte

16 GENT: MEULESTEDE voorbereiding van een nieuwbouwproject met 34 woningen en appartementen 150 m² gemeenschapsruimte, publieke en private tuinen aanleg infrastructuur en sanering via Stad Gent voorstel bouwprogramma (conceptstudie bouwmeester) en kadervoorstel toewijs = uitgewerkt met bewoners en diensten.

17 TRUST en PARTNERS grond: erfpacht van 99 jaar met sogent trust: cvba so of stichting van openbaar nut aandeelhouders: Hefboom, CAW, Vrienden van Meulestede, Samen Sterker, sogent? en bewoners via CLT Gent vzw oprichting voorjaar : aktes uitwerken erfpacht/recht van opstal bouwpartner: shm, onderhandelingen lopen bouwen met shm belangrijk voor doelgroep shm bouwt via recht van opstal shm verkoopt sociale woningen aan CLT-kandidaten, trust sluit erfpachtovereenkomst of recht van opstal met kandidaten voor gebruik grond (canon)

18 GENT: KANDIDAAT-BEWONERS 7 kandidaat -bewoners in spaargroep sinds 2012; 8 nieuwe die in 2015 inlooptraject volgden, voor 2016: 11 nieuwe kandidaten voor inlooptraject 65% haalt inkomen uit arbeid, 20 % uitkering of vervangingsinkomen en 15 % combinatie van beide toewijs o Stap 1: Kennismakingsgesprek (uitleg over het project) o Stap 2: Lid worden van CLT vzw Gent o Stap 3: Algemene infovergadering bijwonen o Stap 4: 6 infosessies of groepsbezoeken bijwonen o (Stap 5: Inschrijven in register bouwheer) o Stap 6: toetreden tot spaargroep o Stap 7: Definitieve toewijzing na oplevering woningen

19 BETAALBAAR? RAMINGEN HEFBOOM PROJECT GENt AFBETALING afbetaling: 30 jaar lening: tussen 373 euro (app 1 slpk) en 639 euro (woning 4 slpk) canon huurprijs grond, inkomensgerelateerd: gemiddeld 25 euro spaarbedrag: 50 euro BETAALBAARHEIDSTOELAGE enkel voor wie onder euro zit onder de vorm van opstartsubsidie: woningen betaalbaar te maken voor eerste bewoners, daarna rollend fonds nbi: : maximaal nbi: : maximaal

20 BRUSSEL eerste CLT op EUROPESE vasteland eerste project open op 18 sept opgenomen in de wooncode (juridisch draagvlak) + alliantie wonen (ruime financiële ondersteuning) CLT Brussel: vzw (alle kandidaat-bewoners, community) en stichting van openbaar nut (grondfonds) partners: welzijnsorganisaties voor bewonerswerking en Brussels Woningfonds: bouwpartner + leningen 4 lopende projecten, 6-tal in voorbereiding

21 VERKOOPPRIJS (incl. btw, kosten, rechten en erelonen op de akte) focus lage inkomens, werken met verschillende categoriën geplafonneerde koop en verkoopprijs Verkoopprijs (cfr. ruime toelage overheid) (kosten incl) recht van opstal + maandelijkse bijdrage van 10 euro integratie gemeenschapsfunctie, financiëring i.s.m. met andere organisatie

22 Succesfactoren Brussel geïnteresseerde overheid wooncrisis/beschikbare middelen gedragen middenveld (partners bewonerswerking) samenwerking Brussels woningfonds maatschappelijke trend van commons - transitie

23

24 MEER INFORMATIE T ( ) ( ) schrijf je in op onze nieuwsbrief publicatie: Blauwdruk pilootproject Coöperatief Ondernemen: Haalbaarheidsstudie CLT, oktober 2012 publicatie: Stapstenen tussen huur en koop, verslag van een tweedaagse internationale studiedag in Gent in juli 2013 over CLT