Hoe word ik lid van de woonvereniging...?

Transcriptie

1 De Woonvereniging Het fenomeen 'Woonvereniging' vindt zijn oorsprong eind jaren '70, en wel in Nijmegen bij het advocaten- en notariskantoor Terheggen & Rieter ( later geheten Hekkelman,Terheggen&Rieter, thans Hekkelman Advocaten & Notarissen geheten), en is inmiddels landelijk uitgegroeid tot ruim verenigingen met circa leden (naast de vele oud-leden) en heeft daarmee haar nut en levensvatbaarheid ruimschoots bewezen. Het is een bijzondere vorm van eigen woningbezit waarbinnen een aantal mensen zich verenigen op basis van het economische en/of sociale motief om relatief goedkoop een bijzondere vorm van eigen woningbezit te kunnen realiseren. De woonvereniging is/wordt de (juridisch) eigenaar van het pand, waarin de leden wonen. Als lid van een woonvereniging ben je economisch gezien eigenaar van het door jou bewoonde gedeelte van de woning. Als lid heb je op basis van je lidmaatschap het recht op het gebruik van een deel van de betreffende woning. In dit geval heb je dus een persoonlijk recht op het gebruik van een kamer, inclusief het gezamenlijk gebruik van de gemeenschappelijke ruimten van de vereniging, zoals berging, gang, keuken, badkamer etc. Meestal wordt er voor iedere woning één afzonderlijke woonvereniging opgericht, die juridisch eigenaar wordt van de woning, bestaande uit een aantal kamers met gemeenschappelijke voorzieningen. Samen met de andere medebewoners maak je dus als lid deel uit van de desbetreffende woonvereniging. Iedere vereniging kiest zelf een bestuur, dat de belangen van de leden vertegenwoordigt. Tot slot worden de rechten en verplichtingen van de leden binnen de woonvereniging nog beschreven in de statuten van die woonvereniging, zo nodig aangevuld met een huishoudelijk reglement. In die statuten staan naast de algemeen gebruikelijke bepalingen die in alle statuten van verenigingen voorkomen ook specifieke bepalingen met betrekking tot het fenomeen woonvereniging. Voor het gebruik en het onderhoud van de gezamenlijke ruimten van de woonvereniging worden meestal maandelijkse vergoedingen in rekening gebracht, zoals kosten van energie, schoonmaak etc.

2 Hoe word ik lid van de woonvereniging...? Op basis van getoonde interesse voor deze bijzondere woonvorm wordt je meestal via een vriend, studiegenoot of kennis uitgenodigd om kennis te komen maken met deze manier van wonen. Door de notaris is er oprichtingsakte opgesteld, waarbij minimaal 2 en vaak drie, vier, vijf zes of meer mensen de (woon)vereniging oprichten. In deze akte staat dat er gezamenlijk via de woonvereniging een woning is of zal worden gekocht. De kosten voor de oprichtingsakte van de woonvereniging en de kosten van de juridische levering van de woning aan de woonvereniging komen doorgaans voor rekening van de koper, de woonvereniging. In een aanvullende overeenkomst wordt dan bepaald van welke kamer je - als lid van de woonvereniging - het persoonlijk gebruiksrecht krijgt. Met een paar banken is - in samenspraak met notariskantoor Hekkelman - een financieringsvorm ontwikkeld, waarbij je zonder het hebben van een (vast) inkomen toch een lidmaatschap van de woonvereniging kunt verwerven. De financieringsvorm wordt hierna besproken. Hoe is de financiering geregeld? Financieel zijn woonverenigingen ook en met name interessant voor bewoners met een te verwachten relatief korte woonduur, zoals studenten en startende alleenstaanden, maar ook ouderen. Tegen relatief lage maandelijkse woonlasten kan een riante (nietzelfstandige) kamer bewoond worden. Ieder toetredend lid dient voor de verwerving van het recht om een kamer te betrekken, een bedrag te storten in de kas van de woonvereniging (vergelijkbaar met een koopsom bij koop van een zelfstandige woning). Het toetredende lid kan daarvoor - indien de 'koopsom' niet uit eigen middelen gefinancierd kan worden - persoonlijk een geldlening afsluiten bij de vooraf geselecteerde bank tegen de overeengekomen condities en voorwaarden. Ieder lid van de woonvereniging betaalt dus zijn of haar eigen financieringslasten. Soms zijn de leden daarnaast geheel of voor een deel hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van de overige leden bij die bank. De woonvereniging verstrekt - tot zekerheid voor de nakoming van de gezamenlijke verplichtingen van de leden en de vereniging zelf - aan de bank het recht van hypotheek op de woning, waarvan de vereniging eigenaar is. De bank verkrijgt daarmee een recht om de woning openbaar te verkopen, indien één of meerdere leden langdurig niet betalen. Daarnaast werken een aantal banken ook met een zogeheten pandakte, waarbij het desbetreffende lid tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen aan de bank verpand al zijn rechten die hij kan doen gelden op grond van zijn lidmaatschap, lees met name het stemrecht en het recht op de uittredingsvergoeding.

3 Voor de financiering van de woonvereniging hebben sommige banken een product ontwikkeld, waarbij zij onder voorwaarden ook bereid zijn de verwerving van een lidmaatschap te financieren voor studenten, niet zijnde eerstejaars studenten, zonder vast inkomen, maar met een positief studieadvies. Hierbij hoeven ouders niet altijd garant te staan, zoals in veel andere vergelijkbare gevallen wel vereist is. Wel eist de bank meestal dat minimaal de helft van het aantal leden per woonvereniging een vast inkomen geniet en voldoet aan de standaard acceptatiecriteria van de bank. Waarborgfonds Naast het bedrag dat moet worden betaald voor verwerving van het lidmaatschap wordt vaak per kamer een extra bedrag (vaak 1000,00 of een veelvoud daarvan) gevraagd voor een éénmalige storting in een op te richten waarborgfonds of afzonderlijke bankrekening van de vereniging. Dit fonds of deze rekening is bestemd om onverhoopte financiële problemen door wanbetaling van een lid of een andere calamiteit het hoofd te bieden. Bij het einde van het lidmaatschap krijgt het desbetreffende lid in beginsel bij goed gedrag uiteraard zijn waarborgsom terug. Door de hoofdelijke aansprakelijkheid van alle leden voor de financiële verplichtingen van ieder individueel lid, kan de vereniging en/of kunnen de leden in financiële problemen worden gebracht indien één van de leden niet aan zijn maandelijkse verplichtingen voldoet. Teneinde de periode tussen ontstaan van de problemen en de doorverkoop van het lidmaatschap aan een nieuw lid te overbruggen, kan er dus een beroep worden gedaan op het waarborgfonds danwel de bankrekening Is er een fonds dan zal het bestuur van dit fonds meestal worden gevormd uit enkele onafhankelijke personen, meestal een notaris en een vertegenwoordiger van het bestuur van de woonvereniging. Zij beslissen over steunaanvragen e.d. De Woonvereniging en de Fiscus Fiscaal zijn de rente en overige financieringslasten met betrekking tot het lidmaatschapsrecht aftrekbaar als 'eigen-woning-rente' in de zin van de Wet Inkomstenbelasting Voor leden met een eigen (belast) inkomen geldt derhalve dat de betaalde financieringsrente mag worden afgetrokken van dat inkomen, zodat teruggave (eventueel maandelijks) van teveel betaalde belasting kan worden verkregen. De netto woonlasten worden daardoor verlaagd. Mocht je nog geen belast inkomen genieten, dan kun je nog niet onmiddellijk profiteren van het genoemde fiscale voordeel. In dat geval betaal je maandelijks de (hogere) bruto woonlasten. Wel kun je de betaalde rentelasten aftrekken, waardoor je dus een negatief inkomen krijgt, dat later - op het moment dat je wel een inkomen geniet - kan

4 worden verrekend; een bijzondere vorm van sparen! Wellicht heb je in familie- of relatiekring wel iemand die je maandelijks dit bedrag wil voorschieten; afbetaling kan dan eventueel t.z.t. plaatsvinden uit de teruggave van de belastingdienst. Zie in dit kader wat betreft de inkomstenbelasting ook de Resolutie van de Staatssecretaris van 1 oktober 2003, nr. CPP 2003?1606M en de aanvulling daarop van 24 november 2009, nr. CPP 2009/2342M. Een ander fiscaal voordeel van de woonvereniging is dat bij het uit- en intreden van oude en nieuwe leden ook geen overdrachtsbelasting verschuldigd is, welke belasting bij overdracht van huizen normaal wel aan de orde is. Dit voordeel is er indien er sprake is van onzelfstandige woonruimte. Hoe kan ik mijn lidmaatschap 'verkopen'? Eigenlijk is er geen sprake van kopen of verkopen. Door de constructie van de woonvereniging is en blijft de woonvereniging juridisch eigenaar en is het lid slechts 'economisch' eigenaar voor zijn of haar desbetreffende gedeelte. Een lid kan zijn lidmaatschap opzeggen danwel de vereniging kan onder omstandigheden het lidmaatschap opzeggen. Dat leidt tot een uittreding, waarbij er tussen de vereniging en de uittreder wordt afgerekend alsof het een verkoop betreft. Daarna zoekt de vereniging - al dan niet met hulp van het vertrekkende lid - een nieuw lid, die zich dan als het ware 'inkoopt'. De opzegtermijn bedraagt meestal 3, 6, of 12 maanden, soms korter, maar soms ook langer. Uiterlijk binnen die termijn moet er met het vertrekkende lid financieel worden afgerekend. Die periode is bedoeld om het vinden van een geschikt nieuw lid mogelijk te maken. De lasten in deze periode komen dus nog wel voor rekening van het achterblijvende lid. Indien er eerder een nieuw lid is gevonden, wordt deze termijn uiteraard bekort. Gelet op de ervaringen in het verleden ligt het - zelfs gelet op de huidige onroerend-goed markt - niet voor de hand dat er niet of niet tijdig een nieuw lid wordt gevonden. Sterker nog, de omstandigheid dat er niet telkens overdrachtsbelasting opgehoest hoeft te worden, verhoogt de verhandelbaarheid zeer. Sommige woonverenigingen kopen niet zelf een pand, doch betrekken een nieuwbouw-project. Veelal is het dan vóór oplevering niet mogelijk je lidmaatschap in de woonvereniging op te zeggen. Dit is bepaald omdat de verkoper/ondernemer anders tussentijds met andere leden te maken krijgt. Eén maand na de sleuteloverdracht is het lidmaatschap van de woonvereniging dan weer wel vrij opzegbaar (met inachtneming van genoemde opzegtermijn). Overigens ligt het risico voor het aan de man brengen van de eerste lidmaatschappen geheel en al bij die verkoper/ondernemer, en zal die uit de aard zijn eventuele eigen lidmaatschap niet kunnen opzeggen.

5 Voor toetreding van een nieuw lid geldt het volgende: Voor toetreding tot de vereniging moet je meerderjarig zijn, of ingeval van minderjarigen toestemming hebben van de wettelijke vertegenwoordiger en de kantonrechter. De leden van de vereniging kunnen een nieuw lid weigeren zonder opgave van redenen. Ook kan de vereniging besluiten iemand eerst aspirant-lid te maken ter kennismaking of vanwege andere redenen. Mr. W.E. van Delft notaris bij Hekkelman, advocaten en notarissen te Arnhem en Nijmegen Nijmegen, voorjaar 2012