BIJLAGE
1. KANTORENTYPOLOGIE ZUID-HOLLAND In de provincie Zuid-Holland wordt uitgegaan van de volgende verdeling naar locatietypen: grootstedelijke toplocaties; binnenstedelijke centrumlocaties; randstedelijke OV-knooppuntlocaties; regionale OV-knooppuntlocaties; snelweglocaties; kantoorvestiging op bedrijventerreinen; kantoorvestigingen in woonwijken. Dit onderscheid is gebaseerd op verschillende uitgangspunten, die we hieronder kort bespreken. Indeling sluit aan bij indelingen zoals deze veel door marktpartijen wordt gebruikt Een groot deel van de indeling komt terug in de Benchmark van de ROZ-IPD-index die de prestaties van alle kantoren van institutionele beleggers in beeld brengt. Projectontwikkelaars kijken steeds meer naar vergelijkbare typologieën om hiermee aan te sluiten bij de vraag zoals beleggers deze segmenteren. Dit heeft in de eerste plaats als voordeel dat de kantorentypologie aansluit bij de indeling van kantoorgebouwen die marktpartijen herkennen. Dit maakt de indeling an sich al marktconform. Belangrijker is echter dat de prestaties van de verschillende kantoren in deze typen in de praktijk uiteenloopt en dat de indeling gebaseerd is op onderscheidende kenmerken van kantoren, die van invloed zijn op de aantrekkelijkheid, maar ook iets zeggen over de kansen en bedreigingen die met deze kenmerken samenhangen. Indeling is gebaseerd op bereikbaarheidsprofielen en is goed te koppelen aan het knooppuntenbeleid en Stedenbaan Bereikbaarheid is een belangrijke en doorslaggevende factor in het knooppuntenbeleid van de provincie Zuid- Holland. De provincie zet in op een concentratie van verstedelijking rondom OV-knooppunten. De typologie van kantorenlocaties is daarom nadrukkelijk gebaseerd op de bereikbaarheidsprofielen van verschillende kantorenlocaties. Er is bewust een onderscheid gemaakt tussen regionale en Randstedelijke OVknooppunten. Op deze wijze is een goede link te leggen tussen het kantorenbeleid en uitgangspunten van het aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, bijlage 1
knooppuntenbeleid van de provincie of strategische projecten als Stedenbaan en kunnen straks eenvoudig keuzes gemaakt worden voor locaties waar de provincie kantoorontwikkeling wil stimuleren of juist wil ontmoedigen. Feitelijk maken we onderscheid tussen een viertal OV-knooppunten: grootstedelijke toplocaties rondom Den Haag CS en Rotterdam CS; binnenstedelijke centrumlocaties: alle hoofdstations (CS) van steden (excl. Dan Haag en Rotterdam); Randstedelijke OV-knooppuntlocaties: alle intercitystations (excl. Den Haag en Rotterdam). regionale OV-knooppuntlocaties: alle overige stationslocaties (voorstad-stations). De indeling is grotendeels vergelijkbaar met de indeling van locatietypen voor Stedenbaan. Voor Stedenbaan wordt ook onderscheid gemaakt in voorstadstations, stations in een dorp of een stad en transformatielocaties. Bij de indeling voor de provincie Zuid-Holland vallen dit type locaties veelal onder regionale ov-knoopppuntlocaties (voorstadstations) of kantoren in de woonwijk (station in dorp/stad). Indeling legt accent op onderscheid in kwaliteit van de locaties Een belangrijk uitgangspunt voor de typologie is de kwaliteit van de locatie zowel van het pand zelf als de omgeving. Nauw samenhangend hiermee is ook het imago van een bepaalde locatie. De representativiteit en het imago is voor kantoorgebruikers een belangrijk selectiecriterium om te kiezen voor een bepaalde locatie binnen de provincie of regio. Daar komt bij dat de kwaliteit van een locatie ook letterlijk een van de meest in het oog springende kenmerken van kantoorlocaties vormt: met name voor kantoorgebruikers in het topsegment geldt dat men bereid is extra huisvestingslasten te betalen voor kantoren op locaties met een goed imago en een hoogwaardige uitstraling. Deze kantoren zijn bovengemiddeld geïnteresseerd in locaties waar aandacht besteed is aan zowel pand en de stedenbouwkundige vormgeving van de locatie, als de kwaliteit van voorzieningen en een hoogwaardige bereikbaarheid. voor verreweg het grootste deel van de kantoorgebruikers geldt dat een goed kwaliteitsniveau van het kantoorgebouw en de kantooromgeving, waaronder de voorzieningen, volstaat. Onder deze kantoorgebruikers is de interesse voor de stedenbouwkundige vormgeving van het terrein en de architectuur van het pand met name functioneel. Naar schatting gaat het om het grootste deel van de kantoorgebruikers; aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, bijlage 2
voor een klein deel van de kantoorgebruikers is vooral belangrijk dat het kantoorgebouw functioneel is, en dat de precieze locatie, het imago, de bereikbaarheid en de voorzieningen er minder toe doen. Soms speelt mee dat de kantoorruimte dicht bij huis moet zijn, en vaak is men ook kostengedreven. In de praktijk gaat het dikwijls om kleinschalige kantoorgebruikers, denk aan starters en doorstarters, of kantoorgebruikers die weinig direct klantencontact op hun eigen kantoor hebben. In onderstaande tabellen werken we de karakteristieken van de zeven typen kantorenlocaties uit. We merken hierbij op dat deze afbakening van kantorenlocaties ideaaltypisch is. In de praktijk zullen locaties elkaar qua karakteristieken mogelijk ten dele overlappen. 1.1 Grootstedelijke toplocaties Een grootstedelijke toplocatie is een verstedelijkt gebied van enige omvang met een grote aantrekkingskracht op Nederlandse en buitenlandse bedrijven en investeerders. De aantrekkingskracht heeft betrekking op het hele leefmilieu en is een combinatie tussen internationaal georiënteerd bedrijfsleven, een topklasse woonmilieu en topvoorzieningen. aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, bijlage 3
Grootstedelijke toplocaties Voorbeelden in Zuid- Holland en daarbuiten Streefbeeld Doelgroepen Omvang vraag Zuid- Holland en inzicht in aanbod Binnen de provincie Zuid-Holland liggen slechts een beperkt aantal locaties die voldoen aan de criteria van een grootstedelijke toplocaties: Rotterdam CS, Den Haag Nieuw Centrum (en Utrechtse Baan), Beatrixkwartier (Den Haag). Buiten Zuid-Holland liggen de Nederlandse grootstedelijke toplocaties eigenlijk voornamelijk in Amsterdam (Zuidas, Omval), Schiphol Centrum en Utrecht (Utrecht Centrum). Streven naar het topsegment in de kantorenmarkt. Dit onderscheidende vermogen is alleen mogelijk wanneer alles goed is: uitstraling, imago, bereikbaarheid. Een grootstedelijke toplocatie vraagt hoge investeringen in infrastructuur en planontwikkeling voor een hoogwaardig gemengd stedelijk gebied met wonen, werken en voorzieningen. Alleen zo kan een nationale en/of internationale concurrentiepositie verstevigd worden. Grootstedelijke toplocaties hebben grote aantrekkingskracht op beleggers, niet alleen waar het gaat om de kantoren, maar om het gehele leefmilieu: topkantoren, in combinatie met hoogwaardige winkels, cultuur en internationale scholen. nationale hoofdkantoren in de zakelijke en financiële dienstverlening, zoals Shell, Nationale Nederlanden; internationale hoofdkantoren; internationale non-profit organisaties en instellingen, zoals het Internationaal Gerechtshof. eersteklas kantoorgebruikers, die hoge eisen stellen aan het imago van de locatie en de uitstraling van het pand, denk aan het topsegment van kantoren in de advocatuur, accountancy, consultancy. Bedrijven in de doelgroep hebben sterke behoefte aan representativiteit, nabijheid van belangrijke klanten, hoogopgeleide medewerkers, persoonlijke contacten en internationale verbindingen. De omvang van de kantorenvoorraad in het topsegment in de kantorenmarkt is beperkt: landelijk gaat het naar schatting om circa 1,5 a 2 miljoen meter kantoorvloer. Door de huidige vertraging in de economische groei, neemt dit segment de komende jaren nog maar beperkt toe. Voor veel projecten die de komende jaren opgeleverd moeten worden, moeten nog huurders worden gevonden. Bovendien zullen nog diverse projecten in aanbod worden genomen. Dit maakt de concurrentie tussen aanbieders op deze locatie fors. Op middellange en lange termijn wordt verwacht dat dit segment weer aantrekkelijker wordt en zal blijven, omdat er meer behoefte ontstaat aan letterlijk uitstekende locaties. aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, bijlage 4
Grootstedelijke toplocaties Grootte van kantoren en omvang locatie Stedenbouw en architectuur Inrichtingseisen en selectiecriteria Bereikbaarheid Voorzieningenniveau kantoorgebouwen vanaf circa 15.000 m² bvo, multitenant en singletenant gebouwen, incidenteel komen gebouwen tot circa 50.000 m² bvo voor; locatie moet voldoende kritische massa hebben om hoogwaardig imago te kunnen ontwikkelen. Kantoorprogramma s bedragen minimaal circa 600.000 m² bvo. hoge eisen aan hoogwaardigheid: uitstraling en representativiteit van de gebouwde omgeving; beeldbepalende kantoorgebouwen van internationale gerenommeerde architecten (gebouwen als landmarks). Veel aandacht aan uniciteit van het gebouw (vormgeving); kwaliteit en uitstraling van kantorengebouw: locaties en gebruikers maken deel uit van het imago waarmee de kantoorgebruiker zich wil identificeren; voldoende parkeergelegenheid, verborgen in ondergrondse parkeergarages. vestiging van gerenommeerde bedrijven, organisaties en instellingen; kwaliteit en uitstraling van gebouwde omgeving; imago van locatie en stad; (inter)nationale bereikbaarheid. hoge eisen aan internationale bereikbaarheid, nabij (grote) luchthaven en op een knooppunt van de HSL; knooppuntstation spoor van waaruit de belangrijkste grote steden in Nederland rechtstreeks te bereiken zijn; hoge eisen aan bereikbaarheid per auto (ontsluiting met snelweg binnen 1,5 kilometer, en efficiënte ontsluiting daar naar toe; ontsloten met hoogwaardig openbaar vervoer binnen de stad (metro, tram). Maximaal multifunctioneel. Locaties hebben een zeer hoogwaardig voorzieningenniveau bestaand uit tophotels, restaurants van hoge kwaliteit, vergader en congrescentra. Een breed pakket aan voorzieningen voor ontspanning en vermaak: exclusieve winkels en boutiques, sportfaciliteiten, vermaakcentra, theater, musea en aantrekkelijke horeca met aansprekende moderne formules. Hoogwaardige kwaliteit van de openbare ruimte met pleinen, waterpartijen, fonteinen, kunst en cultuur. Locaties worden geflankeerd door appartementen van zeer hoge kwaliteit. aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, bijlage 5
1.2 Binnenstedelijke centrumlocaties De binnenstedelijke centrumlocaties zijn vaak gelegen in het centrum van steden, denk aan singel- en grachtenmilieus en gebieden langs de kantoorboulevards in het centrum van steden. Op dit type locaties worden kantoorvilla s afgewisseld met moderne kantoorgebouwen. Heel vaak gaat het ook om centrummilieus rond het hoofdstation van een stad. Deze locaties zijn vaak minder goed bereikbaar met de auto en je kunt er vaak moeilijk parkeren. Gebruikers doen een relatief groot beroep op het openbaar vervoer. Dit geldt met name voor nonprofit organisaties in de doelgroep. Binnenstedelijke centrumlocaties Voorbeelden in Zuid- Holland, en voorbeelden buiten Zuid-Holland Streefbeeld centrumlocaties in Rotterdam en Den Haag buiten de topmilieus; alle kantoorlocaties in en rondom het centrum van steden als Leiden, Delft, Dordrecht, Gouda, Zoetermeer, inclusief kantoorlocaties rondom de tegen de binnenstad aan gelegen hoofd stations (CS) van deze steden; voorbeelden buiten Zuid-Holland zijn onder meer projecten als Maliebaan Utrecht, Oude Centrum Utrecht, Amsterdamse IJ-oevers, Stationsgebied Den Bosch. Streven naar het middensegment in de kantorenmarkt, en vernieuwing van de kantorenmilieus. De afgelopen jaren liep op sommige binnenstedelijke centrumlocaties de leegstand op. Locaties dienen gevarieerd en multifunctioneel te zijn met een goed voorzieningenniveau en sterk gevarieerde kantorendoelgroepen. Gebruikers van centrummilieus nemen over het algemeen genoegen met beperkte autobereikbaarheid. aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, bijlage 6
Binnenstedelijke centrumlocaties Doelgroepen lokale en regionaal verzorgende kleinschalige en middelgrote zakelijke en financiële dienstverlening (advocaten, banken, makelaars, adviesbureaus, reclamebureaus, architecten, ontwerpstudio s), meestal niet in het nationale topsegment. Deze kantoorgebruikers zoeken bij voorkeur een klassiek pand met veel uitstraling in een hoogwaardige liefst multifunctionele omgeving; banken en verzekeraars hebben meestal voorkeur voor stationslocaties van binnensteden; lokale en regionaal verzorgende instellingen en organisaties als gemeenten en regionale overheden, opleidingsinstituten, regionale kantoorgebruikers in de non-profit. Vaak gaat het om kantoorgebruikers die ook een baliefunctie hebben en waarvoor de ligging in het centrum aantrekkelijk kan zijn voor de toegankelijkheid van consumenten. Omvang vraag in Zuid- Holland en inzicht in aanbod Grootte van kantoren en omvang locatie Fors deel van de kantorenvraag buiten Rotterdam en Den Haag. In de grote steden betreft deze vraag echter een relatief beperkt deel van de totale omvang. Het aanbod op met name stationslocaties in Zuid-Holland neemt de komende jaren toe. Alle grote stations hebben omvangrijke nieuwbouwprojecten in de planning. De plannen worden vaak afzonderlijk ontwikkeld en worden provinciebreed soms onvoldoende op elkaar afgestemd. Als deze projecten gelijktijdig op de markt komen, bestaat het gevaar van sterke onderlinge concurrentie, met negatieve gevolgen voor met name kleinere stationslocaties. Leegstand dreigt voor bestaande (vooral oudere) kantoorgebouwen rond stations. Variërend van 500 m² tot circa 5.000 m² (voor meerdere gebruikers). Stations- en centrumlocaties lopen in de praktijk sterk uiteen. Gemiddeld in Zuid-Holland zijn deze locaties circa 40.000 tot 120.000 m² bvo groot. In de twee grote steden zijn de locaties groter: circa 300.000 tot 600.000 m² bvo. aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, bijlage 7
Binnenstedelijke centrumlocaties Stedenbouw en architectuur Inrichtingseisen en selectiecriteria Bereikbaarheid Voorzieningenniveau voorkeuren voor kwaliteit van architectuur en gebouwde omgeving variëren sterk per type gebruiker; bij instellingen en organisaties staat functionaliteit voorop (mede als gevolg van beperkte budgetten voor huisvesting). Een kantoorverzamelgebouw (multitenant) volstaat voor dit type kantoorgebruiker; kleinschaligere kantoorgebruikers in zakelijke en financiële dienstverlening geven daarnaast veelal de voorkeur aan kantoorruimte met een eigen uitstraling zoals herenhuizen langs statige singels; de klassieke uitstraling van deze panden is een belangrijke vestigingsplaatsfactor voor deze groep kantoorgebruikers; stationslocaties nabij binnensteden vormen in veel gevallen het visitekaartje van de stad. Bij herstructurering van stationsgebied wordt daarom veelal ingezet op een hoogwaardige en moderne uitstraling. behoefte aan hoogwaardigere kwaliteit van dit type locaties. Huidig kwaliteitsniveau is vaak onvoldoende, omdat een groot deel van de kantorenvoorraad op deze locaties bestaat uit villa s met een verouderde installatietechniek en indeling en kantoorpanden uit de jaren zestig, zeventig en tachtig, die voor wat betreft uitstraling niet aan de wensen en eisen van moderne kantoorgebruikers voldoen; behoefte aan aantrekkelijke baliekantoren op goed zichtbare locaties. goede bereikbaarheid per OV (trein, metro, bus) en auto (voldoende parkeergelegenheid rondom kantoren) is een vereiste; parkeren is een knelpunt op dit type locaties, maar kantoorgebruikers die zich hier vestigen nemen over het algemeen genoegen met minder parkeerplaatsen dan andere doelgroepen. Belangrijkste asset van dit type locaties is de multifunctionaliteit van de omgeving. Voor steeds meer kantoorgebruikers wordt een hoogwaardig voorzieningenniveau belangrijk: belangrijk is dat horeca- en winkelvoorzieningen, ontmoetings- en vergaderfaciliteiten dicht bij zijn. Denk daarnaast aan medewerkerfaciliteiten als fitnessruimten en kinderopvang die in de omgeving van het gebouw kunnen worden aangeboden. Dit versterkt de vraag naar centrumlocaties. aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, bijlage 8
1.3 Randstedelijke OV-knooppuntlocaties Randstedelijke OV-knooppuntlocaties zijn kantoorlocaties op en rondom knooppunten van belangrijke OVinfrastructuur. Het gaat hier om locaties rondom intercitystations of locaties waar meerdere ov-vervoerslijnen samen komen. Als afbakening van deze locaties wordt doorgaans een straal van circa 800 meter rondom de halteplaats gehanteerd, dit is circa 5 a 10 minuten lopen. Randstedelijke OV-knooppuntlocaties Voorbeelden in Zuid- Holland, en voorbeelden buiten Zuid-Holland Streefbeeld Voorbeeld in Zuid-Holland zijn de kantoorlocaties rond intercitystations zoals Rotterdam Alexander en Den Haag Holland Spoor, maar ook de locatie Plaspoelpolder. multifunctionele locaties met naast kantoorontwikkeling ruimte voor een mix van detailhandel, horeca, recreatieve voorzieningen en wonen; goede bereikbaarheid via hoogwaardig OV en met de auto. Locaties beschikken over voldoende parkeergelegenheid en goede ontsluiting via de weg; aantrekkelijke ruimtelijke kwaliteit en uitstraling van de gebouwde omgeving, met aandacht voor architectuur en vormgeving. aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, bijlage 9
Randstedelijke OV-knooppuntlocaties Doelgroepen knooppuntlocaties met een hoogwaardige uitstraling op centraal gelegen, goed bereikbare locaties zijn een aantrekkelijke vestigingsplaats voor regionale hoofdkantoren van zakelijke en financiële dienstverlening (ICT, Verzekeringen, etc.) of instellingen. Voorwaarde hiervoor is wel dat deze locaties eveneens goed per auto bereikbaar zijn. Omvang vraag in Zuid- Holland Grootte van kantoren Stedenbouw en Architectuur Inrichtingseisen en Selectiecriteria Bereikbaarheid Voorzieningenniveau Circa 10% van de totale vraag naar kantoorruimte richt zich op randstedelijke OVknooppunten. Door hun goede OV-bereikbaarheid hebben Randstedelijk OV-knooppunten van nature een grotere aantrekkingskracht regionale OV-knooppunten. Voorwaarde is wel dat op Randstedelijke knooppunten de gewenste kwaliteit (voorzieningen, uitstraling, etc.) wordt geboden en dat deze locaties eveneens goed per auto bereikbaar zijn (nabij op- en afrit snelweg en voldoende parkeergelegenheid. Kantoren op en rondom OV-knooppunten bestaan voor het merendeel uit middelgrote kantoorgebouwen met een omvang van 2.500 m² tot 10.000 m², zowel single- als multitenant. Randstedelijke OV-knooppunten zijn veelal gelegen op zichtlocaties en vormen daarmee een visitekaartje voor gevestigde bedrijven. Bij de ontwikkeling van deze locaties wordt daarom veelal ingezet op een hoogwaardige en moderne uitstraling van de gebouwde omgeving. middelgrote kantoorgebruikers vragen in toenemende mate om hoogwaardige uitstraling en inrichting van hun kantoorgebouw. OV-knooppuntlocaties zijn van zichzelf goed bereikbaar per OV. Kwaliteit van OVbereikbaarheid kan verder worden versterkt door de ontwikkeling van hoogwaardige OVverbindingen (frequentere diensten, verbetering van capaciteit en kwaliteit van materieel, etc.); kwaliteit en aantrekkelijkheid van OV-knooppuntlocaties kan verder worden versterkt door een goede bereikbaarheid per auto (ontsluiting, parkeergelegenheid, etc.). Vooral voor zakelijke en financiële dienstverlening is autobereikbaarheid een belangrijke vestigingsplaatsfactor. Autobereikbaarheid van bestaande OV-knooppuntlocaties laat nogal eens te wensen over. Divers pallet aan voorzieningen (detailhandel, horeca, leisure). Knooppuntlocaties zijn eveneens aantrekkelijke vestigingsplaatsen voor regionaal georiënteerde onderwijsinstellingen (ROC s) of hotels. aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, bijlage 10
1.4 Regionale OV-knooppuntlocaties Regionale OV-knooppuntlocaties verschillen van Randstedelijke OV-knooppunten doordat deze gelegen zijn rondom kleinschaliger OV-knooppunten en stations. OV-bereikbaarheid is regionaal van aard, waardoor deze locaties met name interessant zijn voor regionaal verzorgende kantoorgebruikers. Qua omvang en uitstraling zijn deze locaties minder grootschalig dan Randstedelijke OV-knooppunten. Als afbakening van deze locaties wordt doorgaans een straal van circa 600 tot 1200 meter rondom de halteplaats gehanteerd, dit is circa 5 tot 10 minuten lopen. Door hun goede OV-bereikbaarheid zijn deze locaties met name interessant voor middelgrote regionaal georiënteerde overheden, non-profit organisaties en instellingen. OV-locaties die eveneens goed per auto te bereiken zijn, zijn ook aantrekkelijk als vestigingsplaats voor middelgrote zakelijke en financiële dienstverlening. Regionale OV-knooppuntlocaties Voorbeelden in Zuid- Holland, en voorbeelden buiten Zuid-Holland Streefbeeld Voorbeelden in Zuid-Holland: Delft-Zuid, Leidschenveen, Pijnacker-Zuid, Rijswijk etc. Voorbeelden buiten Zuid-Holland: diverse kantorenlocatie stations rondom niet-intercity stations en de hoofdstations van steden (CS). aantrekkelijke kantoorlocaties met naast kantoorontwikkeling ruimte voor een mix van detailhandel, horeca, recreatieve voorzieningen en wonen; goede bereikbaarheid via hoogwaardig OV en met de auto. Locaties beschikken over voldoende parkeergelegenheid en goede ontsluiting via de weg; aantrekkelijke ruimtelijke kwaliteit en uitstraling van de gebouwde omgeving met aandacht voor architectuur en vormgeving. aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, bijlage 11
Regionale OV-knooppuntlocaties Doelgroepen Regionale OV-knooppuntlocaties met een aantrekkelijke uitstraling op centraal gelegen, goed bereikbare locaties zijn een aantrekkelijke vestigingsplaats voor lokaal en regionaal georiënteerde kantoren van zakelijke en dienstverlening, overheden en instellingen. Omvang vraag in Zuid- Holland Grootte van kantoren Stedenbouw en architectuur Inrichtingseisen en selectiecriteria Bereikbaarheid Voorzieningenniveau Circa 10% van de totale vraag naar kantoorruimte richt zich op regionale OV-knooppunten. In principe hebben Randstedelijke OV-knooppunten door hun goede bereikbaarheid een sterkere aantrekkingkracht op kantoorgebruikers dan regionale knooppunten. Voorwaarde is wel dat op Randstedelijke knooppunten de gewenste kwaliteit (voorzieningen, uitstraling, etc.) wordt geboden en dat deze locaties eveneens goed per auto bereikbaar zijn (nabij op- en afrit snelweg en voldoende parkeergelegenheid). Kantoren op en rondom regionale OV-knooppunten bestaan voor het merendeel uit middelgrote kantoorgebouwen met een omvang van 2.500 m² tot 5.000 m², zowel single- als multitenant. OV-knooppunten zijn veelal gelegen op zichtlocaties (langs het spoor) en vormen daarmee een visitekaartje voor gevestigde bedrijven. Bij de ontwikkeling van deze locaties wordt daarom veelal ingezet op een hoogwaardige en moderne uitstraling van de gebouwde omgeving. middelgrote kantoorgebruikers vragen in toenemende mate om hoogwaardige uitstraling en inrichting van hun kantoorgebouw. regionale OV-knooppuntlocaties zijn van zichzelf goed bereikbaar per OV. Kwaliteit van OVbereikbaarheid kan verder worden versterkt door de ontwikkeling van hoogwaardige OVverbindingen (frequentere diensten, verbetering van capaciteit en kwaliteit van materieel, etc.); kwaliteit en aantrekkelijkheid van regionale OV-knooppuntlocaties worden verder versterkt door een goede bereikbaarheid per auto (ontsluiting, parkeergelegenheid, etc.) waardoor deze kantorenlocaties. Vooral voor zakelijke en financiële dienstverlening is autobereikbaarheid een belangrijke vestigingsplaatsfactor. Autobereikbaarheid van bestaande regionale OVknooppuntlocaties laat nogal eens te wensen over. Door de centrale ligging van veel regionale OV-knooppunten nabij het stadscentrum en/of stedelijk gebied worden OV-knooppuntlocaties doorgaans gekenmerkt door een divers pallet aan voorzieningen (detailhandel, horeca, leisure). Knooppuntlocaties zijn eveneens aantrekkelijke vestigingsplaatsen voor regionaal georiënteerde onderwijsinstellingen (ROC s) of hotels. aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, bijlage 12
1.5 Snelweglocaties Onder snelweglocatie verstaan we kantorenlocaties aan of nabij een op- en afrit van een snelweg. Dit type locatie is over het algemeen sterk eenzijdig via de weg ontsloten. Vooral regionaal en nationaal georiënteerde kantoorgebruikers in de zakelijke en financiële dienstverlening kiezen voor deze locaties om de uitstekende autobereikbaarheid. Daarnaast speelt ook de vestiging op een zichtlocatie een belangrijke rol bij de vestigingsplaatskeuze van deze kantoorgebruikers. Kantoorgebruikers op deze locatie stellen daarom hoge eisen aan de herkenbaarheid en een hoogwaardige uitstraling van het kantoorpand. Door het ontbreken van een goede ontsluiting via het OV is de belangstelling bij overheidsinstellingen en non-profitorganisaties voor dit type kantorenlocatie beperkt. Snelweglocaties Voorbeelden in Zuid- Holland, en voorbeelden buiten Zuid-Holland Voorbeelden in Zuid-Holland: Brainpark (Rotterdam), Goudse Poort (Gouda), Bedrijvendeel Plaspoelpolder (Rijswijk), Zoetermeer Strook A12, Fascinatio (Capelle aan den IJssel) Voorbeelden buiten Zuid-Holland: Gooise Poort (Almere), Calveen (Amersfoort), IJsseloord (Arnhem), Rijnsweerd (Utrecht), Pettelaarpark ( s Hertogenbosch) aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, bijlage 13
Snelweglocaties Streefbeeld Doelgroepen Omvang vraag in Zuid- Holland Grootte van kantoren en omvang van kantoorlocaties de provincie Zuid-Holland zet nadrukkelijk in op multimodaal ontsloten knooppuntlocaties en wil kantoorontwikkeling op eenzijdig ontsloten snelweglocatie tot een minimum beperken. OV ontsloten knooppuntlocaties krijgen dan ook de voorkeur boven kantorenlocaties die alleen per auto bereikbaar zijn. In enkele gevallen, zoals Goudse Poort (Gouda), is al een start gemaakt met de ontwikkeling en herstructurering van een snelweglocatie. Optimale ontsluiting per OV (bijvoorbeeld door het creëren van een stationhalte en/of frequente busverbindingen ed.) is hierbij een nadrukkelijk aandachtpunt; in de praktijk zijn snelweglocaties regelmatig ontwikkeld als een mix van kantoorlocaties en bedrijventerrein voor lichte bedrijvigheid (autobedrijven, showrooms, etc.). Op deze locaties is in verschillende gevallen eveneens ruimte voor PDV/GDV vestigingen als een meubelboulevard. middelgrote, regionaal en nationaal georiënteerde zakelijke en financiële dienstverlening zoals ICT, verzekeraars, consultancy, etc.; lokaal en regionaal georiënteerde overheden, instellingen en belangenorganisaties hechten over het algemeen sterk aan een goede OV-bereikbaarheid. Dit type kantoorgebruikers verkiest een knooppuntlocaties dan ook boven een snelweglocatie. Circa 10 tot 15% van de totale vraag naar kantoorruimte in Zuid-Holland is gericht op snelweglocaties. Uiteindelijke vraag hangt sterk af van de mate van autobereikbaarheid die geboden wordt op alternatieve, concurrerende locaties zoals binnenstedelijke centrumlocaties en regionale en Randstedelijke OV-knooppunten. Vooral voor zakelijke en financiële dienstverlening is een optimale autobereikbaarheid één van de belangrijkste vestigingsvoorwaarden. Naar mate de autobereikbaarheid van OV-knooppunten en binnensteden toeneemt zal de aantrekkingskracht van deze locaties op zakelijke en financiële diensten toenemen en zal dit leiden tot een kleinere vraag naar snelweglocaties. Het merendeel van de kantoorpanden op knooppuntlocaties heeft een omvang van 2.500 m² tot 10.000 m². Omvang van kantoorlocaties loopt in de praktijk sterk uiteen en varieert meestal van 60.000 tot circa 120.000 m² bvo. aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, bijlage 14
Snelweglocaties Stedenbouw en architectuur Inrichtingseisen en selectiecriteria Bereikbaarheid Voorzieningenniveau Vestiging op een zichtlocatie langs de snelweg is voor veel bedrijven op een snelweglocatie, naast de goede autobereikbaarheid, een belangrijkste vestigingsplaatsfactor. Het kantoor wordt beschouwd als het visitekaart van het bedrijf. Kantoorgebruikers op deze locatie stellen daarom hoge eisen aan de herkenbaarheid en een hoogwaardige uitstraling van het kantoorpand. Eisen aan kwaliteit en uitstraling op plekken buiten de zichtlocaties zijn over het algemeen minder hoog en beperkt zich tot een nette moderne uitstraling. Met name kantoorgebruikers die veel op pad zijn kiezen voor snelweglocaties. Vooral regionaal en nationaal georiënteerde kantoorgebruikers in de zakelijke en financiële dienstverlening kiezen voor deze locaties om hun uitstekende auto bereikbaarheid. Daarnaast speelt ook de vestiging op een zichtlocatie een belangrijke rol bij de vestigingsplaatskeuze van deze kantoorgebruikers. Snelweglocatie zijn vanzelfsprekend goed bereikbaar per auto. Als gevolg van stringente parkeernormen die afgelopen decennia vanuit het overheidsbeleid aan kantoorontwikkeling gesteld zijn, geeft parkeren op deze locaties nogal eens de nodige problemen. Bereikbaarheid van deze locaties via het OV is matig en blijft over het algemeen beperkt tot een busverbinding. Bestaande snelweglocaties in Zuid-Holland hebben over het algemeen een eenzijdige invulling (kantoren, eventueel gecombineerd met bedrijfsruimte). In enkele gevallen zijn deze functies aangevuld met showrooms (auto s) en grootschalige detailhandel PDV/GDV. Door hun perifere ligging en matige bereikbaarheid via OV lenen deze locaties zich van nature niet of nauwelijks voor een bredere multifunctionele invulling. aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, bijlage 15
1.6 Kantoorvestigingen op bedrijventerreinen Verspreid over Zuid-Holland zijn op diverse bedrijventerreinen solitaire kantoren, verzelfstandigde (voormalige) bedrijfskantoren en havengerelateerde kantoren gevestigd. De ruimtelijke kwaliteit, uitstraling en OV-bereikbaarheid van bedrijventerreinen voldoet over het algemeen niet aan de wensen en eisen van kantoorgebruikers. Kantoorvestigingen op bedrijventerreinen ondervinden hierdoor op dit moment sterke concurrentie van andere, kwalitatief betere locaties. Bovendien is het provinciale locatiebeleid erop gericht kantoorontwikkeling op bedrijventerreinen te beperken. Structurele leegstand van kantoorruimte op bedrijventerreinen neemt toe en de transformatiemogelijkheden van dit vastgoed zijn beperkt. Het gaat hier om problematiek waaraan in de kantorenvisie nadrukkelijk aandacht besteed dient te worden en daarom zijn kantoorvestigingen op bedrijventerreinen als segment aan de kantorentypologie toegevoegd. Kantoorvestigingen op bedrijventerreinen Voorbeelden in Zuid- Holland Streefbeeld Plaspoelpolder en Broekpolder (Rijswijk), Ypenburg West (Den Haag) Rotterdams Havengebied. Verder liggen er in Zuid-Holland kantoorcomplexen verspreid over diverse bedrijventerreinen in kleinere steden. De provincie Zuid-Holland streeft ernaar solitaire kantoorontwikkeling op bedrijventerreinen tot een minimum te beperken. Er is slechts beperkt ruimte voor kantoorontwikkeling buiten kantoorlocaties. aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, bijlage 16
Kantoorvestigingen op bedrijventerreinen Doelgroepen Door de matige OV-bereikbaarheid zijn kantoorruimte op bedrijventerreinen feitelijk alleen een optie voor middelgrote, regionaal georiënteerde zakelijke en financiële dienstverlening zoals ICT, verzekeraars, consultancy. Overige doelgroepen hechten sterk aan een goede OV-bereikbaarheid van hun kantoorruimte. Omvang vraag in Zuid- Holland en inzicht in aanbod Grootte van kantoren, en omvang van concentraties Stedenbouw, Architectuur en Inrichtingseisen Bereikbaarheid Voorzieningenniveau 5-10%, bedrijventerreinen behoren over het algemeen tot het segment met de minste kwaliteit (uitstraling, matige OV-bereikbaarheid) en zijn als zodanig aantrekkelijk voor kantoorgebruikers die tegen lage kosten gehuisvest willen zijn en weinig waarde hechten aan uitstraling van de kantooromgeving. Vraag naar kantoorruimte op bedrijventerreinen is sterk conjunctuurgevoelig en neemt af nu de economie weer aantrekt. Uiteindelijke vraag naar kantoorruimte in dit segment is sterk afhankelijk van de prijskwaliteitverhouding die op andere locaties geboden kan worden. De grootte van kantoorruimte op bedrijventerreinen varieert van 250 m² tot circa 5.000 m². Het kan hierbij gaan om kleinschalige kantoorruimte voor bijvoorbeeld douane, parkmanagement of een bedrijfsverzamelgebouw tot meer grootschalige kantoorruimte op zichtlocaties van bedrijventerreinen. Kantoorruimte op bedrijventerreinen is over het algemeen van gemiddelde kwaliteit. Vooral bij nieuwere kleinschalige kantoorruimten wordt aandacht besteed aan de uitstraling van het gebouw. De uitstraling van de locatie laat over het algemeen te wensen over. De lage kosten voor de huisvesting vormen dan ook een belangrijke vestigingsplaatsfactor voor kantoorgebruikers op bedrijventerreinen; bedrijven die waarde hechten aan uitstraling en ruimtelijke kwaliteit richten zich over het algemeen op andere, kwalitatief aantrekkelijke locaties langs snelwegen, op OVknooppunten of in binnensteden. Bedrijventerreinen hebben over het algemeen een goede autobereikbaarheid. De OV-bereikbaarheid is matig tot slecht en voldoet in de meeste gevallen niet aan het gewenste niveau voor kantoorontwikkeling. Bedrijventerreinen in Zuid-Holland hebben over het algemeen een eenzijdige invulling (bedrijfsruimte eventueel gecombineerd met kantoorruimte). In enkele gevallen zijn deze functies aangevuld met showrooms (auto s) en grootschalige detailhandel PDV/GDV. Door hun perifere ligging en matige bereikbaarheid via OV lenen deze locaties zich van nature niet of nauwelijks voor een bredere multifunctionele invulling. aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, bijlage 17
1.7 Kantoorvestigingen in woonwijken De categorie kantoorvestigingen in woonwijken omvat een brede groep van kantoorgebruikers en locaties. Het gaat overwegend om kleinschalige kantoren in woonwijken buiten het stadscentrum. Het kan gaan om (kleinschalige) woonwerkunits, kantoren in de plint van een appartementencomplex of kantoorverzamelgebouwen. Kantoorvestigingen in woonwijken Voorbeelden Diverse kleinschalige kantoorpanden verspreid in stad of dorp in de vorm van een huisartsenpost, stadsdeelkantoor, bedrijfsverzamelgebouw, woonwerkunit, kantoren in de plint van gebouwen, of kleinschalige panden in het woonmilieu. Streefbeeld De provincie Zuid-Holland streeft naar een clustering van kantoorgebruikers op kantorenlocaties. Voor kleinere kantoorgebruikers bestaat eveneens de mogelijkheid zich buiten deze kantoorlocaties te vestigen. Daarbij kan gedacht worden aan diverse verschijningsvormen als kleine kantoorruimte in een monumentaal pand, op een bedrijventerrein, een bedrijfsverzamelgebouw, woonwerkeenheden, et cetera. aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, bijlage 18
Kantoorvestigingen in woonwijken Doelgroepen Kantoorruimtegebruikers in woonwijken zijn moeilijk onder een noemer te vangen, maar zijn overwegend kleine bedrijfjes (starters of één-pitters) in de zakelijke of financiële dienstverlening, of kleine (wijk)kantoren van lokaal georiënteerde organisaties en instellingen bijvoorbeeld zorggerelateerd (huisartsenartsenpraktijk, consultatiebureaus, etc.). Omvang vraag in Zuid- Holland Grootte van kantoren, en omvang van concentraties Stedenbouw en architectuur Inrichtingseisen en selectiecriteria Bereikbaarheid Voorzieningenniveau Circa 15 tot 20% van de totale vraag richt zich op kantoorruimte verspreid over woonwijken. Het betreft hier voor een belangrijk deel kleinschalige kantoorruimtegebruikers gericht op de lokale en/of regionale markt. Concurrentie van andere locatietypen is relatief beperkt en komt vooral van binnenstedelijke locaties. Over het algemeen kleiner dan 250 m² en met een maximum van 750 m² concentraties in dit segment lopen op tot maximaal circa 5.000 m² bvo Kwaliteit en uitstraling van deze kleinschalige kantoorruimten in woonwijken varieert sterk. Voor kleine, startende bedrijven is functionaliteit belangrijk en wordt weinig waarde gehecht aan kwaliteit van de gebouwde omgeving en uitstraling. Bij nieuwbouw van kleinschalige kantoorruimte (bedrijfsverzamelgebouw, woonwerkunits, etc.) of kantoren met een openbare functie wordt doorgaans wel aandacht besteed aan een aantrekkelijke en moderne vormgeving. Functionaliteit staat voorop bij kleine (door)startende bedrijfjes. Dat betekent dat men al snel tevreden is met een pakket aan basisvoorzieningen. Openbare instellingen letten meer op kwaliteit van de omgeving en het interieur. Bovendien moeten deze kantoorgebouwen gelegen zijn op goed bereikbare plekken en beschikken over voldoende parkeergelegenheid. Kantoorgebruikers in dit segment zijn over het algemeen lokaal georiënteerd. Eisen aan bereikbaarheid beperken zich derhalve tot een goede bus- en/of metroverbinding en voldoende parkeergelegenheid voor personeel en eventuele klanten. Het voorzieningenniveau is geen doorslaggevende vestigingsplaatsfactor voor dit type kantoorgebruikers (Nabijheid ten opzichte van de woonplaats is dat vaak wel). aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, bijlage 19
2. NIEUWBOUWBEHOEFTE KANTOREN ZUID-HOLLAND Toekomstige vraag in Zuid-Holland bestaat voornamelijk uit uitbreidingsvraag en vervangingsvraag In dit hoofdstuk gaan we in op de toekomstige vraag naar kantoorruimte in Zuid-Holland. We maken inzichtelijk hoe de totale ruimtevraag is verdeeld over de verschillende REO-regio s. De toekomstige vraag naar kantoorruimte in Zuid-Holland kent twee belangrijke componenten, namelijk de uitbreidingsvraag (op basis van de bedrijfslocatiemonitor) en de vervangingsvraag. We rekenen met een kantoorquotient van 25 m² bvo per werkzame persoon. Box 1: vraag naar kantoorruimte in Zuid-Holland bestaat uit twee componenten De uitbreidingsvraag is de vraag naar kantoorruimte als gevolg van capaciteitsgebrek van de huidige huisvesting; deze extra ruimtebehoefte ontstaat door werkgelegenheidsgroei (uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven en vestiging/vertrek van bedrijven in/uit de regio). Vervangingsvraag is de vraag naar kantoorruimte die ontstaat doordat kantoren, om verschillende redenen anders dan capaciteitsgebrek, niet meer voldoen. Deze vraag wordt bepaald door technische slijtage (het pand is onbruikbaar en de levensduur loopt af), maar ook door normatieve slijtage; dit houdt in dat het pand niet meer aan de (kwaliteits)eisen van de gebruiker voldoet. Stap 1: uitbreidingsvraag op basis van de bedrijfslocatiemonitor Voor de uitbreidingsvraag baseren we ons op de vertaling van de bedrijfslocatiemonitor (BLM) van het Centraal Planbureau (CPB) uit 2005. In Zuid-Holland wordt voor de prognose van de uitbreidingsvraag uitgegaan van het Transatlantic Market-scenario (TM) van de bedrijfslocatiemonitor (CPB, 2005). Uit studie van het Centraal Planbureau blijkt dat de werkelijke vraag naar kantoorruimte dit groeiscenario het meest benadert. Ook op rijksniveau wordt voor (waarschijnlijk) dit scenario gekozen. Alleen de steden Den Haag en Rotterdam vormen hierop een uitzondering: voor beide steden wordt gerekend met het hogere Global Economy scenario (GE). De belangrijkste reden hiervoor is dat beide steden werkgelegenheid aantrekken (kantoorgebruikers trekken vanuit de voorsteden richting Den Haag en Rotterdam). Daarnaast daalt de beroepsbevolking in beide steden ook minder snel dan in omliggende gemeenten en regio s. aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, bijlage 20
Actualiseren van de prognose van de uitbreidingsvraag voor periode vanaf 2010 Omdat de BLM de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte op COROP niveau berekend, is met behulp van een verdeelsleutel gebaseerd op de voorraad kantoorruimte, de uitbreidingsvraag per REO regio berekend. Voor elke regio wordt het TM-scenario gehanteerd. Alleen voor de steden Rotterdam en Den Haag wordt gerekend met het GE-scenario (zie box A). Hiervoor wordt het aandeel van beide steden in de regio (op basis van de totale kantorenvoorraad) gebruikt. Voor Zuid-Holland betekent dit voor de periode 2001-2020 een totale uitbreidingsvraag van circa 2,6 miljoen m² bvo. Box A: GE-scenario voor Den Haag en Rotterdam In de periode 2001-2010 lag de oplevering van nieuwbouwkantoren in de regio Haaglanden en regio Rotterdam boven het TM-scenario. De nieuwbouwoplevering in de regio Haaglanden lag ook boven het GE-scenario; de oplevering van nieuwbouwkantoren in de regio Rotterdam was in lijn met de prognose van dit hoogste groeiscenario. Rekenen met een lager TM-scenario voor zowel Rotterdam als Den Haag, betekent dan ook een negatieve groei voor beide regio s. Dit is onwaarschijnlijk. Ter vergelijking: tussen 2001 en 2010 is zo n 1,6 miljoen m² bvo kantoorruimte opgeleverd in de regio Rotterdam en Haaglanden, terwijl het TM-scenario uitgaat van een groei tussen 2001 en 2020 van zo n 1,4 miljoen m² bvo voor beide regio s. Om de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte vanaf 2010 te berekenen is de uitbreidingsvraag vanaf 2001 per REO regio gecorrigeerd met de nieuwbouwoplevering van kantoorpanden in de periode 2001-2009 (voor de provincie Zuid-Holland iets meer dan 2 miljoen m² bvo). Hieruit volgt dat er voor de periode 2010-2020 een uitbreidingsvraag in Zuid-Holland is van iets minder dan 540.000 m² bvo (zie tabel 1). De regio Rotterdam en regio Haaglanden hebben het grootste aandeel in deze uitbreidingsvraag. Na 2020 zal de vraag naar kantoorruimte verder afnemen, dit heeft te maken met de opkomende vergrijzing. In onderstaande tabel is ook aangegeven wat de invloed is van rekenen met een kantoorquotiënt van respectievelijk 30 en 20 vierkante meter per werkzame persoon. aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, bijlage 21
Tabel 1: uitbreidingsvraag naar kantoorruimte per REO regio in Zuid-Holland naar kantoorquotiënt, 2010-2020 (*1.000 m² bvo) 30 m² 25 m² 20 m² Haaglanden 239 199 159 Midden-Holland 30 25 20 Regio Rotterdam 282 235 188 Rijn- en Bollenstreek 50 42 34 Zuid-Holland Zuid 44 37 29 Zuid-Holland 646 538 431 Bron: CPB, 2005; Provincie Zuid-Holland, 2010; Bewerking: Stec Groep, 2010 Stap 2: vervangingsvraag van gemiddeld ruim 1,5% per jaar van totale voorraad Uitbreidingsvraag moet niet verward worden met de nieuwbouwbehoefte naar nieuwe kantoorruimte. Een deel van de uitbreidingsvraag kan immers worden opgevangen in het leegstaande kantoorruimte in de bestaande voorraad. Het CPB houdt in haar ramingen geen rekening met vervangingsvraag. De omvang van de vervangingsvraag is sterk afhankelijk van de kwaliteit van de bestaande voorraad. Onderzoek naar de kapitaalgoederenvoorraad door het CBS geeft voor bedrijfsgebouwen gemiddeld genomen een levenduur van 55 jaar. Een dergelijke levenduur houdt in dat jaarlijks gemiddeld 1,5% van de totale kantorenvoorraad wordt vervangen (EIB, 2005) 1. In tabel 2 wordt een overzicht gemaakt van de vervangingsvraag. Ook op de vervangingsvraag is de kantoorquotiënt van invloed: wanneer een pand wordt vervangen, kan een gebruiker bij nieuwvestiging kiezen voor een meer efficiënte inrichting van het kantoorpand en daarmee voor een lager aantal vierkante meters per werknemer. Dit past binnen de trends van het nieuwe werken. We rekenen daarom bij de vervangingsvraag ook met een kantoorquotiënt van 25 m² per werkzame persoon. In tabel 2 wordt ook weergegeven hoeveel kantoorruimte zal worden vervangen bij het hanteren van een kantoorquotiënt van 30 m² en 20 m² bvo per werkzame persoon. 1 Vraag naar kantoren tot 2015, Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid, 2005. aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, bijlage 22
Tabel 2: vervangingsvraag naar kantoorruimte per REO regio in Zuid-Holland naar kantoorquotiënt, 2010-2020 (*1.000 m² bvo) 30 m² 25 m² 20 m² Haaglanden 1.210 1.009 807 Midden-Holland 77 64 51 Regio Rotterdam 776 646 517 Rijn- en Bollenstreek 151 126 101 Zuid-Holland Zuid 147 123 98 Zuid-Holland 2.361 1.968 1.574 Bron: Stec Groep, 2010 Verschuiving van uitbreidingsvraag naar vervangingsvraag Afgelopen jaren is de vraag op de kantorenmarkt steeds meer veranderd van uitbreidingsvraag naar overwegend vervangingsvraag (bijna 80% van de vraag naar kantoorruimte in Zuid-Holland is vervangingsvraag). Uitbreidingsvraag (door groei van werkgelegenheid) is de afgelopen jaren relatief afgenomen af als gevolg van de laagconjunctuur. Door toenemend aanbod op de kantorenmarkt neemt de keuzevrijheid van gebruikers op de kantorenmarkt toe en verruilen kantoorruimtegebruikers steeds meer hun huidige kantoorruimte voor huisvesting met een betere prijs-kwaliteitverhouding. Dit zien we terug in de terugkeertendens van kantoorruimtegebruikers uit de randgemeenten (zoals Zoetermeer en Voorburg) naar Den Haag of Rotterdam. en dat leidt tot een toenemende concurrentie tussen locaties en meer vraag naar kwaliteit Dat heeft voor de ontwikkeling van kantoren als consequentie dat er nadrukkelijk meer aandacht voor kwaliteit moet komen. Met name voor aspecten van kwaliteit vanuit een gebruikersperspectief, zoals de bereikbaarheid (auto en OV), parkeren, ruimtelijke kwaliteit en voorzieningenaanbod. Stap 3: bepaal nieuwbouwbehoefte door bestaand aanbod te corrigeren Om de nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte in Zuid-Holland te berekenen, corrigeren we in tabel 3 de totale vraag naar kantoorruimte met het beschikbaar aanbod (exclusief 5% frictieleegstand). We gaan uit van een wenselijke frictieleegstand van 5%; voor sommige locaties zal dit leegstandspercentage echter niet haalbaar zijn. Bijvoorbeeld op snelweglocaties of kantoren op bedrijventerreinen is het op sommige plekken aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, bijlage 23
meer realistisch om te streven naar een leegstandspercentage van zo n 10%. Dit betekent voor dit type locaties dat de nieuwbouwbehoefte gemiddeld lager zal liggen. Immers, de locatie is minder aantrekkelijk en kent een hoger leegstandspercentage. Tabel 3: nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte per REO-regio in Zuid-Holland, 2010-2020 (*1.000 m² bvo) Uitbreidingsvraag Vervangingsvraag Aanbod (excl. 5%) Nieuwbouwbehoefte Haaglanden 199 1.009 658 550 Midden-Holland 25 64 67 22 Regio Rotterdam 235 646 413 468 Rijn- en Bollenstreek 42 126 103 65 Zuid-Holland Zuid 37 123 118 42 Zuid-Holland 538 1.968 1.358 1.148 Bron: CPB, 2005; Provincie Zuid-Holland, 2010; Bewerking: Stec Groep, 2010 Ook voor de berekening van de nieuwbouwbehoefte rekenen we uit wat de betekenis is van een hogere en lagere kantoorquotiënt. In tabel 4 is de (indicatieve) nieuwbouwbehoefte berekend per kantoorquotiënt. De onderlinge verschillen zijn groot. De kantoorquotiënt en de ontwikkelingen van het nieuwe werken hebben veel invloed op de behoefte naar kantoorruimte. Het is belangrijk om toekomstige ontwikkelingen goed te monitoren. Recent onderzoek van het EIB (2010) geeft aan dat het gemiddelde ruimtegebruik per werknemers op termijn afneemt naar zo n 20 vierkante meter of zelfs daaronder. Over het gemiddelde ruimtegebruik van kantoorwerknemers bestaat echter nog weinig consistente data. Tabel 4: indicatieve nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte per REO-regio in Zuid-Holland naar kantoorquotiënt, 2010-2020 (*1.000 m² bvo) 30 m² 25 m² 20 m² Haaglanden 790 550 308 Midden-Holland 40 22 4 Regio Rotterdam 650 469 292 Rijn- en Bollenstreek 100 65 32 Zuid-Holland Zuid 70 42 10 Zuid-Holland 1.650 1.148 646 Bron: Stec Groep, 2010 aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, bijlage 24
Doorkijk naar nieuwbouwbehoefte periode 2020-2030: behoefte aan zo n 650.000 tot 800.000 m² bvo Wanneer we een eerste indicatieve berekening maken voor de periode 2020-2030, onder gelijke condities als de periode 2010-2020, dan valt op dat de uitbreidingsvraag sterk afneemt. Alleen in de regio s Haaglanden en Rotterdam is nog sprake van groei van kantoorruimte (als gevolg van het hanteren van het GE-scenario voor zowel de stad Rotterdam als Den Haag 2 ). De overige regio s in Zuid-Holland kennen geen uitbreidingsvraag. Voor de jaarlijkse vervangingsvraag (gebaseerd op de huidige kantorenvoorraad) rekenen we met een percentage van 1,5% van de totale voorraad. We stellen dat circa een derde van de vervangingsvraag in een nieuwbouwpand terecht komt (EIB, 2010). Daarmee komt de totale nieuwbouwbehoefte op zo n 800.000 m² bvo voor de periode 2020-2030. Wanneer ook in de gemeenten Den Haag en Rotterdam met het TM-scenario wordt gerekend voor de uitbreidingsvraag 2 komt de totale nieuwbouwbehoefte uit op zo n 650.000 m² bvo. Tabel 3: nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte per REO-regio in Zuid-Holland, 2020-2030 (*1.000 m² bvo) Uitbreidingsvraag Vervangingsvraag Nieuwbouwbehoefte Haaglanden 40 340 380 Midden-Holland 0 20 20 Regio Rotterdam 120 210 330 Rijn- en Bollenstreek 0 40 40 Zuid-Holland Zuid 0 40 40 Zuid-Holland 160 650 810 Bron: CPB, 2005; Provincie Zuid-Holland, 2010; Bewerking: Stec Groep, 2010 2 Wanneer wordt gekozen om voor beide steden ook met het TM-scenario te rekenen, is er in beide regio s sprake van een negatieve uitbreidingsvraag. Aangezien wij uitgaan van gunstige economische ontwikkeling, lijkt het hanteren van geen uitbreidingsvraag voor beide regio s in dit scenario meer realistisch. aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, bijlage 25
Belangrijkste conclusies De totale vraag naar kantoorruimte in Zuid-Holland bestaat uit uitbreidingsvraag en vervangingsvraag. In de periode 2010-2020 heeft de provincie Zuid-Holland een nieuwbouwbehoefte aan kantoren van circa 1,1 miljoen m² bvo. Het ruimtegebruik per werknemer heeft een sterke invloed op de behoefte aan kantoorruimte. Het is belangrijk om deze ontwikkelingen goed te monitoren en hier tijdig op in te spelen. Na 2020 neemt de uitbreidingsvraag sterk af, een eerste indicatie van de nieuwbouwbehoefte bedraagt zo n 800.000 m² bvo voor Zuid-Holland tot 2030. aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, bijlage 26
3. PLANCAPACITEIT VS. NIEUWBOUWBEHOEFTE PER REO-REGIO 3.1 Haaglanden Kantoren verspreid in woonwijken Plancapaciteit tot 2020 Nieuwbouwbehoefte tot 2020 Kantoren op bedrijventerreinen Snelweglocatie Regionale OV-knooppuntlocatie Randstedelijk OV-knooppuntlocatie Binnenstedelijke centrumlocatie Grootstedelijke toplocatie 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, bijlage 27