BESLUIT Besuit van de directeur-generaa van de Nederandse mededingingsautoriteit as bedoed in artike 37, eerste id, van de Mededingingswet. Zaaknummer 1264/Woningstichting 's-gravenhage - Woningstichting VZOS I. MELDING 1. Op 5 maart 1999 heeft de directeur-generaa van de Nederandse mededingingsautoriteit een meding ontvangen van een voorgenomen concentratie in de zin van artike 34 van de Mededingingswet. Hierin is medegedeed dat Woningstichting 's-gravenhage en Woningstichting Verbetering Zij Ons Streven voornemens zijn te fuseren, in de zin van artike 27, onder a, van de Mededingingswet. Van de meding is mededeing gedaan in Staatscourant 50 van 12 maart 1999. Naar aaneiding van de mededeing in de Staatscourant zijn geen zienswijzen van derden naar voren gebracht. II. PARTIJEN 2. Woningstichting 's-gravenhage (hierna: WSG) is een stichting naar Nederands recht. WSG is een toegeaten insteing as bedoed in artike 70 van de Woningwet en is dientengevoge voornameijk actief in de verhuur van woningen. Haar activiteiten vinden voornameijk paats in Den Haag. 3. Woningstichting Verbetering Zij Ons Streven (hierna: VZOS) is een stichting naar Nederands recht. VZOS is eveneens een toegeaten insteing as bedoed in artike 70 van de Woningwet en is dientengevoge voornameijk actief in de verhuur van woningen. Haar activiteiten vinden voornameijk paats in Den Haag. III. DE GEMELDE OPERATIE 4. De gemede operatie betreft een juridische fusie in de zin van artike 2:309 van het Burgerijk Wetboek. Door de fusie za WSG het vermogen van VZOS onder agemene tite verkrijgen, waarna VZOS op datzefde moment ophoudt te bestaan. De overnemende stichting za gaan heten: Woningstichting Haag Wonen (hierna: WHW). Partijen hebben omtrent de concentratie een fusievoorste d.d. 15 januari 1999 overgeegd. IV. TOEPASSELIJKHEID VAN HET CONCENTRATIETOEZICHT 5. WSG en VZOS zijn ondernemingen in de zin van de Mededingingswet[1].
[1] Zie ook het Besuit van 5 februari 1999 in zaak 553/Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. 6. De gemede operatie is een concentratie in de zin van artike 27, onder a, van de Mededingingswet. De hierboven, onder punt 4, omschreven transactie eidt er toe dat WSG en VZOS fuseren. 7. Betrokken ondernemingen, in de zin van het Besuit vaststeing formuieren Mededingingswet (Staatscourant 1 van 2 januari 1998), zijn WSG en VZOS. 8. Uit de bij de meding ter beschikking gestede omzetgegevens bijkt dat de gemede concentratie binnen de werkingssfeer van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregede concentratietoezicht vat. V. BEOORDELING A. Reevante markten Reevante productmarkten Opvattingen van partijen 9. Partijen geven aan dat beide ondernemingen opereren binnen de woningcorporatiemarkt (de markt voor sociae huisvesting). Dit is de markt voor huisvesting, door toegeaten insteingen in de zin van artike 70 van de Woningwet, van - bij voorrang - personen die door hun inkomen of andere omstandigheden moeiijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Ter onderbouwing van deze zienswijze steen partijen, kort samengevat, dat de markt vergaand geregueerd is. Beoordeing 10. Gezien de vergaand geregueerde omgeving waarin woningcorporaties actief zijn kan met partijen aannemeijk worden geacht dat sociae huisvesting in karakter verschit van andere vormen van huisvesting. Gezien het feit dat de verhuureenheden waarover partijen beschikken naar grootte en woningtypen duideijke verschien te zien geven, kan echter niet zonder meer worden aangenomen dat het hier de meest nauwe afbakening van de markt betreft. 11. Uit door partijen overgeegde marktonderzoeken bijkt nameijk dat binnen de sociae huisvesting de vogende typen woningen en gebouwen met andere bestemming dan wonen, kunnen worden onderscheiden: Eengezinswoningen tot en met vier kamers Eengezinswoningen groter dan vier kamers Meergezinswoningen (gaerij- en terrasfats) met ift Meergezinswoningen (portiek-, gaerij-en terrasfats) zonder ift Overig woningbezit Bedrijfspanden/winkes Garages Verzorgingstehuis-capaciteit Overigen
12. Voor de segmenten "eengezinswoningen tot en met vier kamers" en "verzorgingstehuis-capaciteit" is geen sprake van overap tussen de activiteiten van WSG en VZOS. Dientengevoge wordt op deze activiteiten in onderhavig besuit niet verder ingegaan. 13. In het midden kan bijven of uitgegaan moet worden van n markt van sociae huisvesting, dan we van verschiende markten voor huisvesting in de onderscheiden woningtypen. De uiteindeijke beoordeing van de onderhavige concentratie wordt hierdoor nameijk niet benvoed (zie punt 20 van het besuit). Reevante geografische markten Opvatting van partijen 14. Zowe WSG as VZOS zijn krachtens hun statuten gebonden aan het geografisch afgebakende gebied van de gemeenten die met ekaar de regio Haaganden vormen. Zij tekenen hierbij aan dat beide ondernemingen feiteijk aeen actief zijn in Den Haag. Beoordeing 15. Beide woningcorporaties zijn actief in de gemeente Den Haag. Redeijkerwijs kan worden aangenomen dat dit de meest nauwe geografische afbakening van de markt is. 16. In het onderhavige geva kan in het midden bijven of de markt, dan we markten, okaa (bijvoorbeed per gemeente), regionaa of nationaa moeten worden afgebakend. Voor de uiteindeijke beoordeing van de gevogen van de onderhavige concentratie maakt dit geen verschi (zie punt 20 van het besuit). B. Gevogen van de concentratie 17. Ten gevoge van de voorgenomen concentratie za het aandee van WHW in de te onderscheiden woningtypen waarin partijen beiden actief zijn, overeenkomen met de waarden zoas weergegeven in onderstaande tabe. Marktaandee in de gemeente Den Haag (1997) WSG VZOS WHW Eengezinswoningen groter dan vier kamers 21,8 18,2 40,0 Meergezinswoningen (gaerij- en terrasfats) met ift 9,2 15,2 24,4 Meergezinswoningen (portiek-, gaerij-en terrasfats) zonder ift 19,8 14,5 34,3 Overig woningbezit 15,0 10,7 25,7 Bedrijfspanden/winkes 12,6 16,7 29,3 Garages 12,0 9,5 21,6 Overigen 12,4 16,1 28,5 18. Bij het aandee van 40% voor "eengezinswoningen met meer dan vier
kamers" dient opgemerkt te worden dat dit woningtype nog geen 2.700 woningen omvat, op een totaa aanta verhuureenheden van ruim 86.000. Indien zou worden aangenomen dat dit type woningen een afzonderijke markt vormt dan is voor de beoordeing van de as gevog van de concentratie gevormde positie daarop van beang dat enerzijds concurrentiedruk wordt uitgeoefend vanuit andere woningtypen binnen de gemeente, terwij er sprake is van concurrentiedruk vanuit het woningaanbod in aangrenzende gemeenten, aangezien bij de woningtoewijzing binnen de regio Haaganden geen onderscheid gemaakt wordt naar gemeente. 19. De aandeen waarover WHW za beschikken met betrekking tot andere typen woningen dan eengezinswoningen met meer dan vier kamers zijn niet onaanzienijk maar ook niet van dusdanige grootte dat gevreesd zou moeten worden voor het ontstaan van een economische machtspositie ten aanzien van n of meer van deze typen woningen. 20. In het geva dat uitgegaan zou worden van n okae markt voor sociae huisvesting die ae typen woningen in Den Haag omvat, dan zou WHW, gemeten in aantaen verhuureenheden, een marktaandee verkrijgen van ruim 30%. Naast WHW za een andere aanbieder van geijke grootte actief zijn en drie keinere aanbieders die ongeveer haf zo groot zijn. Onder deze omstandigheden kan niet worden aangenomen dat er sprake za zijn van het ontstaan van een economische machtspositie. Aangezien WSG noch VZOS buiten Den Haag actief zijn op de markt voor sociae huisvesting za het marktaandee van WHW sechts afnemen naarmate de markt in geografisch opzicht ruimer wordt gedefinieerd. VI. CONCLUSIE 21. Na onderzoek van deze meding is de directeur-generaa van de Nederandse mededingingsautoriteit tot de concusie gekomen dat de gemede operatie binnen de werkingssfeer vat van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregede concentratietoezicht. Hij heeft geen reden om aan te nemen dat as gevog van die concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevog heeft dat een daadwerkeijke mededinging op de Nederandse markt of een dee daarvan op significante wijze wordt beemmerd. 22. Geet op het bovenstaande deet de directeur-generaa van de Nederandse mededingingsautoriteit mede dat voor het tot stand brengen van de concentratie waarop de meding betrekking heeft geen vergunning is vereist. Datum: 01-04-1999 w.g. A.W. Kist Directeur-generaa van de Nederandse mededingingsautoriteit
Tegen dit besuit kan degene, wiens beang rechtstreeks bij dit besuit is betrokken, binnen zes weken na bekendmaking van dit besuit een gemotiveerd beroepschrift indienen bij de arrondissementsrechtbank te Rotterdam, sector bestuursrecht, Postbus 50951, 3007 BM, Rotterdam. Aan de inhoud van deze pagina's kunt u geen rechten ontenen.