BESLUIT. Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet.

Transcriptie

1 Nederlandse Mededingingsautoriteit BESLUIT Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet. Nummer Betreft zaak: 3249/ WonenBreda - Wonen Midden-Brabant I. MELDING 1. Op 3 december 2002 heeft de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit een melding ontvangen van een voorgenomen concentratie in de zin van artikel 34 van de Mededingingswet. Hierin is medegedeeld dat Stichting WonenBreda en Stichting Wonen Midden-Brabant voornemens zijn te fuseren, in de zin van artikel 27, onder a, van de Mededingingswet. Van de melding is mededeling gedaan in Staatscourant 235 van 5 december Naar aanleiding van de mededeling in de Staatscourant zijn geen zienswijzen van derden naar voren gebracht. Ambtshalve zijn vragen gesteld aan verschillende marktpartijen. II. PARTIJEN 2. Stichting WonenBreda (hierna: WB) is een stichting naar Nederlands recht. Zij is een toegelaten instelling op grond van artikel 70 van de Woningwet en is actief op het gebied van de sociale huisvesting. WB heeft toestemming om actief te zijn in de gemeente Breda en de volgende omliggende gemeenten: Aalburg, Alphen-Chaam, Baarle Nassau, Drimmelen, Etten-Leur, Geertruidenberg, Moerdijk, Oosterhout, Werkendam, Woudrichem en Zundert. WB is ten behoeve van haar activiteiten op het gebied van sociale huisvesting ook actief op het gebied van projectontwikkeling. 3. Stichting Wonen Midden-Brabant (hierna: WMB) is een stichting naar Nederlands recht. Zij is een toegelaten instelling op grond van artikel 70 van de Woningwet en is actief op het gebied van de sociale huisvesting. WMB heeft toestemming om actief te zijn in de gemeente Tilburg en de volgende omliggende gemeenten: Alphen-Chaam, Dongen, Gilze Rijen, Goirle, Heusden, Hilvarenbeek, Loon op Zand, Oisterwijk en Waalwijk. WMB is ten behoeve van haar activiteiten op het gebied van sociale huisvesting ook actief op het gebied van projectontwikkeling. III. DE GEMELDE OPERATIE 4. De gemelde operatie betreft een juridische fusie in de zin van art. 2:309 van het Burgerlijk Wetboek. WMB zal haar gehele vermogen onder algemene titel overdragen aan WB, waarna WMB ophoudt als rechtspersoon te bestaan. Partijen hebben hieromtrent het fusievoorstel d.d Openbare Versie

2 november 2002 overgelegd. Partijen noemen de fusiecombinatie WonenBreburg. Hiervoor verwijzen zij naar de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening, waarin de combinatie van gemeentes waarin partijen toestemming hebben te opereren wordt aangeduid als de regio Breburg (hierna: Breburg). IV. TOEPASSELIJKHEID VAN HET CONCENTRATIETOEZICHT 5. De gemelde operatie is een concentratie in de zin van artikel 27, onder a, van de Mededingingswet. De hierboven, onder punt 4, omschreven transactie leidt er toe dat WB en WMB fuseren. 6. Betrokken ondernemingen zijn WB en WMB. 7. Uit de bij de melding ter beschikking gestelde omzetgegevens blijkt dat de gemelde concentratie binnen de werkingssfeer van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht valt. V. BEOORDELING A. RELEVANTE MARKTEN Rel evant e pr oduct mar kt en Projectontwikkeling 8. WB en WMB zijn beide actief op het gebied van projectontwikkeling. Beiden realiseren projecten zowel ten behoeve van de door hen zelf aangeboden sociale huisvesting (captive), als voor de vrije markt. Partijen hebben aangegeven dat de waarde van de verschillende projecten die zij ontwikkelen thans niet boven de EUR 10 miljoen komt. 9. In eerdere besluiten 1 is naar voren gekomen dat er binnen de markt voor projectontwikkeling mogelijk een nadere onderverdeling naar een markt voor de ontwikkeling van burgerlijke bouw (ontwikkeling van woningen) en een markt voor de ontwikkeling van utiliteitsbouw (de ontwikkeling van commercieel vastgoed) kan worden gemaakt. In het onderhavige geval kan in het midden worden gelaten of er sprake is van aparte deelmarkten voor burgerlijke bouw en utiliteitsbouw, aangezien de materiële beoordeling hierdoor niet wordt beïnvloed (zie de punten 17 tot en met 19). Aangezien partijen uitsluitend actief zijn op het gebied van burgerlijke bouw zal in het navolgende niet nader worden ingegaan op de mogelijke deelmarkt voor utiliteitsbouw. 1 Zie bijvoorbeeld besluit van 24 oktober 2002 in zaak 3074/BAM HBG, punt 14 en besluit van 22 augustus 2002 in zaak 3085/Dura Vermeer Groep Dubbers Malden, punt Openbare Versie

3 10. In eerdere besluiten 2 is eveneens aangegeven dat binnen de markt voor projectontwikkeling mogelijk aparte deelmarkten voor grote projecten (EUR 10 miljoen en groter) en kleine projecten (kleiner dan EUR 10 miljoen) kunnen worden onderscheiden. In het onderhavige geval kan in het midden worden gelaten of er sprake is van zulke aparte deelmarkten, aangezien de materiële beoordeling hierdoor niet wordt beïnvloed (zie punten 17 tot en met 19). Aangezien partijen slechts kleine projecten ontwikkelen, zal in het navolgende niet nader worden ingegaan op de mogelijke deelmarkt voor grote projecten. Sociale huisvesting 11. Partijen hebben aangegeven dat zowel WB als WMB wat huisvesting betreft uitsluitend actief zijn op het gebied van sociale huisvesting. Partijen hebben zich op het standpunt gesteld dat er voor het aanbieden van sociale huisvesting een afzonderlijke markt bestaat. 12. Van het bestaan van een dergelijke afzonderlijke markt voor sociale huisvesting is in eerdere besluiten 3 reeds uitgegaan. In eerdere besluiten 4 is voorts aangegeven dat denkbaar is dat een nadere onderverdeling kan worden gemaakt naar woningtype en gebouwen met een andere bestemming dan wonen. Mogelijk kan een onderscheid worden gemaakt tussen: - eengezinswoningen tot en met vier kamers; - eengezinswoningen groter dan vier kamers; - meergezinswoningen (portiek-, galerij- en terrasflats) met lift; - meergezinswoningen (portiek-, galerij- en terrasflats) zonder lift; - overig woningbezit; - bedrijfspanden/ winkels; - garages; - verzorgingstehuiscapaciteit; - overigen. Aangezien WMB geen gebouwen exploiteert in de categorie overigen en er aldus geen overlap is in de activiteiten van partijen zal in het navolgende niet worden ingegaan op deze mogelijke deelmarkt. 13. In het onderhavige geval kan in het midden worden gelaten of uitgegaan moet worden van één markt voor sociale huisvesting, dan wel van verschillende markten voor sociale 2 Zie bijvoorbeeld besluit in zaak 3074/BAM HBG, reeds aangehaald, punten 16 t/m 19 en besluit in zaak 3085/Dura Vermeer Groep Dubbers Malden, reeds aangehaald, punt Zie bijvoorbeeld besluit van 22 januari 2001 in zaak 2279/Stichting Vestia Estrade Woningstichting Naaldwijk, punt 9 en besluit van 2 augustus 2000 in zaak 1987/Portaal Woonstichting Portaal Woonstichting Leiden, punt 9. 4 Zie bijvoorbeeld besluit van 26 augustus 2002 in zaak 3024/Patrimonium AWV Rochdale, punt 16 en besluit in zaak 2279/Stichting Vestia Estrade Woningstichting Naaldwijk, reeds aangehaald, punt 8. 3 Openbare Versie

4 huisvesting in de onderscheiden typen verhuureenheden, aangezien de uiteindelijke beoordeling van de onderhavige concentratie hierdoor niet wordt beïnvloed (zie punten 20 tot en met 24). Rel evant e geogr af ische mar kt en Projectontwikkeling 14. Partijen hebben voor de geografische afbakening van de markt voor projectontwikkeling verwezen naar de besluiten van de NMa. In eerdere besluiten 5 werd de markt voor projectontwikkeling, al dan niet nader onderverdeeld, ten minste nationaal afgebakend. Ook in de onderhavige zaak zal van deze omvang van de markt voor projectontwikkeling worden uitgegaan. Sociale huisvesting 15. WB heeft toestemming op het gebied van sociale huisvesting actief te zijn in de gemeente Breda en de omliggende gemeenten aangegeven in punt 2. WMB heeft toestemming op het gebied van sociale huisvesting actief te zijn in de gemeente Tilburg en de omliggende gemeenten aangegeven in punt 3. Partijen zijn van mening dat na voltrekking van de fusie het gebied bestaande uit de combinatie van gemeenten waarin WB en WMB toegelaten zijn om sociale huisvesting aan te bieden, dat wil zeggen Breburg, de markt in geografische zin vormt. 16. In het onderhavige geval kan, evenals in voorgaande besluiten 6, in het midden worden gelaten of sprake is van (een) lokale, regionale dan wel (een) nationale markt(en) voor de sociale huisvesting, aangezien de uiteindelijke materiële beoordeling hierdoor niet wordt beïnvloed (zie punten 20 tot en met 24). B. GEVOLGEN VAN DE CONCENTRATIE Projectontwikkeling 17. WB heeft in het jaar 2001 twee projecten gerealiseerd ten behoeve van de vrije markt. De opbrengst van deze projecten bedroeg respectievelijk circa EUR 2,8 miljoen en circa EUR 1,8 miljoen. 18. WMB heeft in het jaar 2001 voor het eerst een project gerealiseerd ten behoeve van de vrije markt. De totale opbrengst van dit project bedroeg circa EUR 5,9 miljoen. WMB heeft desgevraagd aangegeven thans een project van gelijke orde te ontwikkelen. 5 Zie bijvoorbeeld besluit van 15 mei 2001 in zaak 2460/BAM NBM Van den Bruele & Kaufman, punt 18 en besluit in zaak 3074/BAM HBG, reeds aangehaald, punt Zie bijvoorbeeld besluit van 17 december 2002 in zaak 3237/Eigen Haard Olympus Groep, punt 14 en besluit in zaak 3024/Patrimonium AWV Rochdale, reeds aangehaald, punt Openbare Versie

5 19. In eerdere besluiten 7 met betrekking tot projectontwikkeling is uitgegaan van een marktomvang van EUR 5,46 miljard voor de mogelijke markt voor ontwikkeling van burgerlijke bouwprojecten. Het gezamenlijk marktaandeel van partijen is op deze mogelijke markt kleiner dan 1%. Het is niet aannemelijk dat, indien op deze markt een nader onderscheid gemaakt wordt naar kleine en grote projecten, partijen een sterke positie op de mogelijke markt voor kleine bouwprojecten innemen. Sociale huisvesting 20. Uitgaande van lokale markten voor sociale huisvesting overlappen de gebieden waarin partijen zijn toegelaten om sociale huisvesting aan te bieden, slechts in de gemeente Alphen- Chaam. 8 Beide partijen hebben echter aangegeven geen sociale huisvesting aan te bieden in deze gemeente. Bij een lokale afbakening van de markt bestaat derhalve geen overlap van activiteiten van WB en WMB. 21. Ook wanneer wordt gekeken naar de gevolgen van de concentratie voor de gebieden waarin partijen thans zijn toegelaten om sociale huisvesting aan te bieden (dat wil zeggen Tilburg en omliggende gemeenten, respectievelijk Breda en omliggende gemeenten), bestaat geen overlap van activiteiten van partijen. 22. Zoals opgemerkt in punt 15 hebben partijen zich op het standpunt gesteld dat Breburg de relevante markt in geografische zin vormt. In dat geval bestaat er wel overlap van activiteiten van WB en WMB. Dit standpunt kan echter niet worden overgenomen. Het veronderstelt kennelijk dat woningzoekenden in Breburg alle in dat gebied aangeboden sociale huurwoningen van het type dat zij zoeken als reële alternatieven beschouwen, ongeacht de plaats waar de woning zich in dit gebied bevindt. Uitgaande van de juistheid van deze veronderstelling moet echter worden aangenomen dat eveneens van gemeenten buiten Breburg aantrekkingskracht zou uitgaan, aangezien bijvoorbeeld Roosendaal en Dordrecht op vergelijkbare afstand van Breda liggen als Tilburg en ook s Hertogenbosch en Eindhoven niet veel verder van Tilburg liggen dan Breda. Indien derhalve wordt uitgegaan van een markt waartoe zowel Tilburg als Breda behoren, dan moeten ook buiten Breburg liggende gemeentes tot deze markt worden gerekend. 23. De gegevens die partijen hebben verstrekt met betrekking tot sociale huisvesting in Breburg zijn neergelegd in de onderstaande tabel. 7 Zie besluit van 1 juli 2002 in zaak 3011/Heijmans Proper Stok, punt 37 en besluit in zaak 3074/BAM HBG, reeds aangehaald, punt 34 8 In eerdere besluiten is een mogelijke lokale markt voor sociale huisvesting opgevat als een markt op gemeentelijk niveau, zie bijvoorbeeld besluit in zaak 3237/Eigen Haard Olympus Groep, reeds aangehaald, punt 15, besluit in zaak 3024/Patrimonium AWV Rochdale, reeds aangehaald, punt 21 en besluit van 1 november 1999 in zaak 1589/ Volkswoningen Woningstichting Onze Woongemeenschap, punt Openbare Versie

6 Marktaandeel in de regio Breburg WB WMB WB + WMB Alle soorten verhuureenheden 9 % 16 % 25 % Eengezinswoningen tot en met 4 kamers 6 % 13 % 19 % Eengezinswoningen groter dan 4 kamers 6 % 6 % 12 % Meergezinswoningen met lift 7 % 28 % 35 % Meergezinswoningen zonder lift 18 % 18 % 36 % Overig woningbezit 18 % 13 % 31 % Bedrijfspanden/ winkels 10 % 10 % 20 % Garages 12 % 25 % 37 % Verzorgingshuiscapaciteit 15 % 10 % 25 % 24. In Breburg zijn buiten partijen 25 woningcorporaties actief. Indien bij het totaal aantal verhuureenheden in Breburg van circa 114 duizend het aantal verhuureenheden van de voornaamste woningbouwcorporaties in omliggende gemeentes worden geteld, dan neemt de marktomvang toe tot circa 215 duizend, zo blijkt uit door partijen verstrekte gegevens. Het is aannemelijk dat de marktaandelen van partijen hierdoor aanmerkelijk lager zullen uitvallen dan in de bovenstaande tabel. Dit geldt temeer indien zou worden uitgegaan van een nationaal afgebakende markt. Voorts is geen van de ondervraagde concurrenten van mening dat de voorgenomen transactie tot een zodanige positie van partijen op de relevante markt leidt, dat hierdoor de mededinging significant wordt belemmerd. VI. CONCLUSIE 25. Na onderzoek van deze melding is de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit tot de conclusie gekomen dat de gemelde operatie binnen de werkingssfeer valt van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht. Hij heeft geen reden om aan te nemen dat als gevolg van die concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. 6 Openbare Versie

7 26. Gelet op het bovenstaande deelt de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit mede dat voor het tot stand brengen van de concentratie waarop de melding betrekking heeft geen vergunning is vereist. Datum: 17 februari 2002 De directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit, voor deze: W.g. Mr. J. Schönau Directeur Concentratiecontrole Tegen dit besluit kan degene, wiens belang rechtstreeks bij dit besluit is betrokken, binnen zes weken na bekendmaking van dit besluit een gemotiveerd beroepschrift indienen bij de arrondissementsrechtbank te Rotterdam, sector bestuursrecht, Postbus 50951, 3007 BM, Rotterdam 7 Openbare Versie