BESLUIT. Besluit van de Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet.

Transcriptie

1 Nederlandse Mededingingsautoriteit BESLUIT Besluit van de Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet. Nummer 5688 / 13 Betreft zaak: 5688/Woonmaatschappij Amsterdam - Woonmaatschappij Haarlem - Woonmaatschappij Haarlemmermeer - Woonmaatschappij I. MELDING 1. Op 11 augustus 2006 heeft de Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit een melding ontvangen van een voorgenomen concentratie in de zin van artikel 34 van de Mededingingswet. Hierin is medegedeeld dat Stichting Woonmaatschappij Amsterdam, Stichting Woonmaatschappij Haarlem, Stichting Woonmaatschappij Haarlemmermeer en Stichting de Woonmaatschappij voornemens zijn om te fuseren, in de zin van artikel 27, onder a, van de Mededingingswet. Van de melding is mededeling gedaan in Staatscourant 159 van 17 augustus Naar aanleiding van de mededeling in de Staatscourant zijn geen zienswijzen van derden naar voren gebracht. Ambtshalve zijn vragen gesteld aan verschillende marktpartijen. II. PARTIJEN 2. Stichting Woonmaatschappij Amsterdam (hierna: Woonmaatschappij Amsterdam) is een stichting naar Nederlands recht. Woonmaatschappij Amsterdam is een toegelaten instelling op grond van Artikel 70 van de Woningwet voor de stadsregio Amsterdam (ROA-gebied 1 ). Woonmaatschappij Amsterdam is actief op het gebied van sociale huisvesting en de verhuur van woningen en bedrijfsruimten, niet zijnde sociale huisvesting, in Amsterdam en omstreken, alsmede op het gebied van projectontwikkeling en het beheer van woningen. 3. Stichting Woonmaatschappij Haarlem (hierna: Woonmaatschappij Haarlem) is een stichting naar Nederlands recht. Woonmaatschappij Haarlem is een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 van de Woningwet voor het stadsgebied Haarlem. Woonmaatschappij Haarlem is actief op het gebied van sociale huisvesting en de verhuur van woningen en bedrijfsruimten, 1 Het ROA-gebied staat voor de Regio Agglomeratie Amsterdam, waartoe Aalsmeer, Amsterdam, Amstelveen, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Wormerland, Zaanstad en Zeevang behoren. 1 Openbare versie

2 niet zijnde sociale huisvesting, alsmede op het gebied van projectontwikkeling en het beheer van woningen in Haarlem. 4. Stichting Woonmaatschappij Haarlemmermeer (hierna: Woonmaatschappij Haarlemmermeer) is een stichting naar Nederlands recht. Woonmaatschappij Haarlemmermeer is een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 van de Woningwet voor het stadsgebied Haarlemmermeer. Woonmaatschappij Haarlemmermeer is actief op het gebied van sociale huisvesting en de verhuur van woningen en bedrijfsruimten, niet zijnde sociale huisvesting, alsmede op het gebied van projectontwikkeling en beheer van woningen in Haarlemmermeer. 5. Stichting de Woonmaatschappij (hierna: de Woonmaatschappij) is een stichting naar Nederlands recht. De Woonmaatschappij is actief op het gebied van het beheren en realiseren van eigendommen voor Woonmaatschappij Amsterdam, Woonmaatschappij Haarlem en Woonmaatschappij Haarlemmermeer en het verrichten van overige werkzaamheden in het belang van de volkshuisvesting. III. DE GEMELDE OPERATIE 6. Partijen hebben het voornemen tot een juridische fusie, welk voornemen is vastgelegd in de statuten van Stichting Woonmaatschappij, die een voortzetting zal zijn van Woonmaatschappij Haarlemmermeer en voorts de rechtsverkrijgend opvolger zal worden van Woonmaatschappij Amsterdam, Woonmaatschappij Haarlem en de Woonmaatschappij. IV. TOEPASSELIJKHEID VAN HET CONCENTRATIETOEZICHT 7. De gemelde operatie is een concentratie in de zin van artikel 27, onder a, van de Mededingingswet. De hierboven, onder punt 6, genoemde inhoud van de statuten leidt ertoe dat Woonmaatschappij Amsterdam, Woonmaatschappij Haarlem, Woonmaatschappij Haarlemmermeer en de Woonmaatschappij fuseren. 8. Betrokken partijen zijn Woonmaatschappij Amsterdam, Woonmaatschappij Haarlem, Woonmaatschappij Haarlemmermeer en de Woonmaatschappij. 9. Uit de bij de melding ter beschikking gestelde omzetgegevens blijkt dat de gemelde concentratie binnen de werkingssfeer van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht valt. 2 Openbare versie

3 V. BEOORDELING A. RELEVANTE MARKTEN Rel evant e pr oduct mar kt en 10. De activiteiten van partijen overlappen op het gebied van het aanbieden van huurwoningen, verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen en projectontwikkeling. Huurwoningen 11. In aansluiting op eerdere besluiten 2 wordt in het onderhavige geval uitgegaan van afzonderlijke markten van huurwoningen beneden de huurliberalisatiegrens en huurwoningen boven de huurliberalisatiegrens. Aangezien het woningbezit van partijen boven de huurliberalisatiegrens beperkt is, 3 zal in het vervolg van dit besluit hierop niet nader worden ingegaan. 12. In eerdere besluiten 4 is voorts aangegeven dat de gebruikelijk gehanteerde indeling voor marktsegmenten die van de markthuurprijs is. Binnen de sector wordt voor de woningen beneden de huurliberalisatiegrens een onderscheid gemaakt tussen goedkope, betaalbare en dure woningen. In aansluiting op een recent besluit 5 wordt in het onderhavige geval uitgegaan van een onderscheid naar huurprijsklasse in enerzijds goedkope en betaalbare huurwoningen en anderzijds dure huurwoningen. 13. In het midden kan worden gelaten of particuliere huurwoningen eveneens tot de markt van goedkope en betaalbare huurwoningen behoren. 6 Ten aanzien van dure huurwoningen geldt dat zal worden uitgegaan van één markt voor het aanbod van zowel woningcorporaties als particulieren. 7 2 Zie bijvoorbeeld het besluit van 1 november 2005 in zaak 5083/Woonbron Woondrecht, punt 9, en het besluit van 6 oktober 2004 in zaak 4062/De Woonplaats Volion, punt Het betreft in totaal 155 woningen (circa 0,5% van het totale woningbezit van partijen). 4 Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 5083/Woonbron Woondrecht, reeds aangehaald, punt 10, en het besluit in zaak 4062/De Woonplaats Volion, reeds aangehaald, punt Zie het besluit van 16 juni 2006 in zaak 4173/HHvL SWS, punten Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 5083/Woonbron Woondrecht, reeds aangehaald, punt 12, en het besluit in zaak 4062/De Woonplaats Volion, reeds aangehaald, punt Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 5083/Woonbron Woondrecht, reeds aangehaald, punt 12, en het besluit in zaak 4062/De Woonplaats Volion, reeds aangehaald, punt Openbare versie

4 Verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen 14. Evenals in eerdere besluiten kan in het midden worden gelaten of er mogelijk sprake is van afzonderlijke productmarkten voor het aanbieden van (a) bedrijfspanden/winkels en (b) garages. In navolging van eerdere besluiten 8 zal ten aanzien van deze activiteiten ook in onderhavige zaak worden uitgegaan van het aanbod van zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders. Projectontwikkeling 15. In een recent besluit 9 zijn aanwijzingen naar voren gekomen dat de relevante gebieden waarop geconcurreerd wordt door woningcorporaties voor zover het projectontwikkeling betreft (i) het ontwikkelen van locaties voor (overwegend) sociale woningbouw en (ii) het verwerven van ontwikkelde sociale woningbouwprojecten zijn. Geconcludeerd is dat het hier eerder twee hoofdvarianten betreft dan twee afzonderlijke markten. Bij de beoordeling van de onderhavige concentratie kan in het midden worden gelaten of de markt voor projectontwikkeling nader is onder te verdelen in een markt van projectontwikkeling voor (i) het ontwikkelen van locaties voor (overwegend) sociale woningbouw en (ii) het verwerven van ontwikkelde sociale woningbouwprojecten, 10 omdat de materiële beoordeling van de onderhavige concentratie hierdoor niet wordt beïnvloed. Rel evant e geogr af ische mar kt en Huurwoningen en verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen 16. Woonmaatschappij Amsterdam is actief in Amsterdam. Woonmaatschappij Haarlem en Woonmaatschappij Haarlemmermeer zijn actief in de gemeente Haarlem, respectievelijk in de gemeente Haarlemmermeer. Op lokaal niveau is er derhalve geen sprake van overlap van de activiteiten van partijen. 17. Indien uitgegaan wordt van een ruimere geografische markt waartoe zowel Haarlem als Haarlemmermeer behoort, dan kan op grond van migratiegegevens en gesprekken met marktpartijen worden vastgesteld dat dit gebied in ieder geval de regio Zuid-Kennemerland 8 Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 5083/Woonbron Woondrecht, reeds aangehaald, punt 16, en het besluit in zaak 4062/De Woonplaats Volion, reeds aangehaald, punt Zie het besluit van 27 januari 2006 in zaak 4173/HHvL SWS, punt Zie ook het besluit van 16 juni 2006 in zaak 4173/ HHvL SWS, punten Openbare versie

5 (bestaande uit Haarlem, Heemstede, Bennebroek, Haarlemmerliede en Spaarnwoude en Zandvoort) alsmede Haarlemmermeer, Velsen, Lisse, Hillegom en Bennebroek omvat. 18. Of (een deel van) het ROA-gebied, het gebied waar Woonmaatschappij Amsterdam actief is, evenzeer deel uit maakt van de mogelijke ruimere markt kan in het onderhavige geval in het midden worden gelaten, omdat de materiële beoordeling van de onderhavige concentratie hierdoor niet wordt beïnvloed. 19. Evenals in eerdere besluiten zal in het onderhavige geval de exacte geografische marktafbakening in het midden worden gelaten, aangezien de materiële beoordeling van de onderhavige concentratie hierdoor niet wordt beïnvloed (zie verder punt 21 tot en met 27). Projectontwikkeling 20. In een eerdere zaak is aangegeven dat er aanwijzingen zijn dat de geografische markt voor de ontwikkeling van (overwegend) sociale woningbouw dan wel de verwerving van ontwikkelde sociale woningbouwprojecten ruimer is dan de markt voor het aanbieden van goedkope en betaalbare sociale huurwoningen. 11 Evenals in de genoemde zaak, behoeft echter ook in onderhavige zaak de geografische markt niet exact te worden afgebakend, aangezien de materiële beoordeling hierdoor niet wordt beïnvloed. B. GEVOLGEN VAN DE CONCENTRATIE Huurwoningen 21. Zoals reeds aangegeven in punt 16 is er uitgaande van een lokale markt geen sprake van overlap van de activiteiten van partijen. 22. Uitgaande van de mogelijke ruimere geografische markt voor sociale huisvesting zoals beschreven in punt 17, behalen partijen een gezamenlijk marktaandeel van circa 37% gemeten in aantallen verhuureenheden op de markt voor goedkope en betaalbare huurwoningen, uitgaande van het bezit van woningcorporaties. 12 Indien uitgegaan wordt van een ruimere geografische markt en/of wanneer ook het particuliere bezit wordt meegenomen, zullen de gezamenlijke marktaandelen van partijen afnemen. 23. Op het gebied van dure huurwoningen beneden de huurliberalisatiegrens behalen partijen een gezamenlijk marktaandeel van circa 51% in de hierboven beschreven regio, indien alleen wordt uitgegaan van het bezit van woningcorporaties. Marktpartijen schatten het bezit van 11 Zie het besluit van 16 juni 2006 in zaak 4173/HHvL SWS, punten Gebaseerd op gegevens van het Centraal Fonds voor Volkshuisvesting. 5 Openbare versie

6 particuliere verhuurders in dit segment op circa 10%, waardoor het gezamenlijke marktaandeel van partijen in dit segment daalt tot circa 46%. Indien wordt uitgegaan van een ruimere geografische markt, zullen de gezamenlijke marktaandelen van partijen aanzienlijk afnemen. Voorts kan worden opgemerkt dat het bij de dure huurwoningen slechts om een beperkt aantal woningen van de woningcorporaties gaat 13 en dat er op dit segment ook een zekere concurrentiedruk uitgaat van woningen boven de huurliberalisatiegrens. 24. Uit onderzoek onder marktpartijen en uit gegevens van het Centraal Fonds Volkshuisvesting volgt dat in het betrokken gebied op alle segmenten voldoende andere woningcorporaties actief zijn, waaronder een aantal grote woningcorporaties zoals Pre Wonen, Woningbedrijf Velsen en Elan Woningcorporatie. 25. Gelet op de gezamenlijke marktaandelen van partijen en het aantal concurrerende woningcorporaties, kan worden geconcludeerd dat er geen reden is om aan te nemen dat als gevolg van onderhavige concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. Verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen 26. Op de mogelijk te onderscheiden lokale markten is geen sprake van overlap van de activiteiten van partijen. 27. Het bezit van partijen met betrekking tot (a) bedrijfspanden/winkels en (b) garages is beperkt. Alhoewel de totale omvang van de betrokken mogelijke markten moeilijk exact is vast te stellen, kan op grond van de gegevens die door partijen zijn verstrekt in relatie tot de omvang van de mogelijke ruimere geografische markt, zoals beschreven in punt 17, met voldoende aannemelijkheid worden vastgesteld dat de gezamenlijke marktaandelen in ieder geval niet hoger zijn dan 20%. Projectontwikkeling 28. Op de mogelijk te onderscheiden lokale markten van projectontwikkeling is geen sprake van overlap. In de ruimere markt is er wel sprake van overlap van de activiteiten van partijen. 13 Het betreft minder dan 10% van het aantal goedkope en betaalbare huurwoningen. 6 Openbare versie

7 29. In een recent besluit 14 is aangegeven dat er weliswaar geen sprake is van een zuivere biedmarkt, maar dat gemeenten en/of projectontwikkelaars een corporatie kunnen kiezen voor de uitgifte van grond voor, respectievelijk de verkoop van (overwegend) sociale huurwoningen. Van belang is dat de gemeenten de regie voeren waar het gaat om het inrichten van het proces van uitgifte van gronden, en dat zij periodiek kunnen besluiten de inrichting van dat proces te veranderen, wanneer zij ontevreden zijn over de keuzemogelijkheden of de uitkomsten van het tot dan toe gehanteerde keuzeproces. In het genoemde besluit is voorts aangegeven dat gemeenten en/of projectontwikkelaars de mogelijkheid hebben om dat keuzeproces vorm te geven als een aanbestedingsproces en dat in de praktijk zichtbaar is dat dit in toenemende mate gebeurt. 30. In markten waar afnemers per periode of per project opdrachten gunnen (i.c. locaties uitgeven) dient het belang van marktaandelen sterk te worden gerelativeerd. In dergelijke markten is vooral van belang dat de afnemer beschikt over voldoende reële alternatieven. In de betrokken regio blijven na de onderhavige concentratie voldoende alternatieven beschikbaar, waaronder de in punt 24 genoemde woningcorporaties. Bovendien is uit gesprekken met marktpartijen gebleken dat in toenemende mate ook woningcorporaties van buiten de regio alternatieven vormen. 31. Gelet op de aanwezigheid van voldoende reële concurrenten kan worden geconcludeerd dat het niet aannemelijk is dat als gevolg van de onderhavige concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. 14 Zie het besluit van 16 juni 2006 in zaak 4173/HHvL SWS, punt Openbare versie

8 VI. CONCLUSIE 32. Na onderzoek van deze melding is de Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit tot de conclusie gekomen dat de gemelde operatie binnen de werkingssfeer valt van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht. Hij heeft geen reden om aan te nemen dat als gevolg van die concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. 33. Gelet op het bovenstaande deelt de Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit mede dat voor het tot stand brengen van de concentratie waarop de melding betrekking heeft geen vergunning is vereist. Datum: 2 oktober 2006 De Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit, namens deze: w.g. Drs. A.J.M. Kleijweg Plv. Directeur Concentratiecontrole Tegen dit besluit kan degene, wiens belang rechtstreeks bij dit besluit is betrokken, binnen zes weken na de dag van bekendmaking van dit besluit een gemotiveerd beroepschrift indienen bij de arrondissementsrechtbank te Rotterdam, sector bestuursrecht, Postbus 50951, 3007 BM Rotterdam 8 Openbare versie