BESLUIT. Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet.

Transcriptie

1 Nederlandse Mededingingsautoriteit BESLUIT Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet. Nummer 3024 /26 Betreft zaak: 3024/Patrimonium - AWV - Rochdale I. MELDING 1. Op 10 juni 2002 heeft de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit een melding ontvangen van een voorgenomen concentratie in de zin van artikel 34 van de Mededingingswet. Hierin is medegedeeld dat Woonstichting Patrimonium, de Algemene Woningbouw Vereniging en Bouwvereniging Rochdale voornemens zijn te fuseren, in de zin van artikel 27, onder a, van de Mededingingswet. Van de melding is mededeling gedaan in Staatscourant 112 van 17 juni Naar aanleiding van de mededeling in de Staatscourant zijn geen zienswijzen van derden naar voren gebracht. Ambtshalve zijn vragen gesteld aan verschillende marktpartijen. II. PARTIJEN 2. Woningstichting Patrimonium (hierna: Patrimonium) is een stichting naar Nederlands recht. Zij is een toegelaten instelling op grond van artikel 70 van de Woningwet en is actief op het gebied van de sociale huisvesting. Patrimonium is ten behoeve van haar activiteiten op het gebied van sociale huisvesting ook actief op het gebied van projectontwikkeling. Patrimonium heeft, via Woningstichting Nieuw Amsterdam (hierna: Nieuw Amsterdam), 1 het beheer over de woningvoorraad van Nieuw Amsterdam. Tevens voert Patrimonium het onderhoud van deze woningvoorraad uit. 1 Op 1 december 1997 hebben Patrimonium en Nieuw Amsterdam zowel een samenwerkingsovereenkomst als een beheerovereenkomst gesloten. Het bestuur van Nieuw Amsterdam is thans identiek aan het bestuur van Patrimonium. De Raad van Commissarissen van Nieuw Amsterdam is momenteel eveneens gelijk aan die van Patrimonium, met uitzondering van de bewonerscommissaris, die benoemd is door de bewonersraad van Nieuw Amsterdam. Voorts heeft Patrimonium al het personeel van Nieuw Amsterdam overgenomen. Deze situatie zal ten minste tot 2005 voortduren. In het navolgende zullen de activiteiten van Nieuw Amsterdam aan Patrimonium worden toegerekend. 1 Openbare versie

2 3. Algemene Woningbouw Vereniging (hierna: AWV) is een vereniging naar Nederlands recht. 2 Zij is een toegelaten instelling op grond van artikel 70 van de Woningwet en is actief op het gebied van de sociale huisvesting. AWV is ten behoeve van haar activiteiten op het gebied van sociale huisvesting ook actief op het gebied van projectontwikkeling. 4. Bouwvereniging Rochdale (hierna: Rochdale) is een vereniging naar Nederlands recht. 3 Rochdale is een toegelaten instelling op grond van artikel 70 van de Woningwet en is actief op het gebied van de sociale huisvesting. Stichting Beheer Rochdale en Stichting Toeslagfonds voor Personeel in Dienst van de Bouwvereniging Rochdale zijn gelieerd aan Rochdale. III. DE GEMELDE OPERATIE 5. De gemelde operatie betreft een juridische fusie in de zin van art. 2:309 van het Burgerlijk Wetboek. Daartoe zullen partijen een stichting (hierna: Beauforte) oprichten. Beauforte zal de vermogens van Patrimonium, AWV en Rochdale onder algemene titel verkrijgen, waarna partijen ophouden als rechtspersoon te bestaan. Partijen hebben hieromtrent het voorgenomen besluit overeenkomst tot fusie tussen De Algemene Woningbouwvereniging, Woningstichting Patrimonium en Bouwvereniging Rochdale van 26 april 2002 overgelegd. IV. TOEPASSELIJKHEID VAN HET CONCENTRATIETOEZICHT 6. De gemelde operatie is een concentratie in de zin van artikel 27, onder a, van de Mededingingswet. De hierboven, onder punt 5, omschreven transactie leidt er toe dat Patrimonium, AWV en Rochdale fuseren. 7. Betrokken ondernemingen zijn Patrimonium, AWV en Rochdale. 8. Uit de bij de melding ter beschikking gestelde omzetgegevens blijkt dat de gemelde concentratie binnen de werkingssfeer van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht valt. V. BEOORDELING A. RELEVANTE MARKTEN Rel evant e pr oduct mar kt (en) 2 Voorafgaand aan de voorgenomen concentratie zal de rechtsvorm van AWV worden gewijzigd in een stichting naar Nederlands recht. 3 Voorafgaand aan de voorgenomen concentratie zal de rechtsvorm van Rochdale worden gewijzigd in een stichting naar Nederlands recht. 2 Openbare versie

3 Projectontwikkeling 9. Zowel Patrimonium als AWV is actief op het gebied van projectontwikkeling. De projectontwikkelingsactiviteiten van Patrimonium en AWV hebben voornamelijk betrekking op het renoveren van bestaande verhuureenheden die vervolgens weer worden verhuurd. Daarnaast bouwt Patrimonium nieuwe verhuureenheden die zij vervolgens ten eigen bate exploiteert. De door Patrimonium en AWV uitgevoerde projectontwikkelingsactiviteiten worden uitsluitend ten behoeve van de door henzelf aangeboden sociale huisvesting gerealiseerd. 10. Aangezien Patrimonium en AWV slechts captive (voor eigen doeleinden) actief zijn op het gebied van projectontwikkeling en aldus niet actief zijn op de markt voor projectontwikkeling zullen in het navolgende de projectontwikkelingsactiviteiten buiten beschouwing worden gelaten. Sociale huisvesting Opvattingen van partijen 11. Patrimonium, AWV en Rochdale geven aan werkzaam te zijn op de markt voor sociale huisvesting. Partijen zijn toegelaten instellingen op grond van artikel 70 van de Woningwet. Zij huisvesten bij voorrang personen die vanwege hun financiële positie of door andere omstandigheden geen of onvoldoende toegang hebben tot passende huisvesting op de vrije markt. Partijen geven hierbij zoveel mogelijk voorrang aan woningzoekenden die, gelet op hun inkomen, in het bijzonder op woningen met verhoudingsgewijs lage huurprijs zijn aangewezen. 12. Partijen geven aan dat de markt waarop zij actief zijn aan het veranderen is. De vraag naar woonruimte heeft lange tijd het aanbod overstegen en daardoor is er volgens partijen sprake geweest van een aanbiedersmarkt. Allerlei veranderingen hebben tot gevolg dat de aanbieders meer de wens van de woonconsument als uitgangspunt moeten nemen. Bij deze veranderingen kan worden gedacht aan meer aanbod van sociale en particuliere huurwoningen, het mondiger worden van de woonconsument en de veranderde rol van de (lokale) overheid op het gebied van sociale huisvesting, aldus partijen. Partijen zijn van mening dat het onderscheid tussen particuliere en sociale huisvesting aan het verdwijnen is. 13. Vanuit de vraagzijde bezien, concurreren partijen met particuliere aanbieders van huurwoningen. Voorts zijn partijen van mening dat aanbieders van huurwoningen naast onderlinge concurrentie ook concurrentie ondervinden van aanbieders van koopwoningen (zowel nieuwbouw als bestaande bouw). Het kopen van een huis wordt in toenemende mate als norm beschouwd en de wetgever 4 wil het eigen woningbezit bevorderen. Hierdoor krijgt de 4 Vergelijk ook Kamerstukken II , , nr. 29, p. 7 en Openbare versie

4 woonconsument een reële keuze aangeboden tussen een huurwoning (sociaal dan wel particulier) en een koopwoning, aldus partijen. 14. Partijen zijn van mening dat, alle bovenstaande factoren in aanmerking nemende, de relevante markt ruimer zal worden. Volgens partijen kan betoogd worden dat de relevante markt de markt voor het aanbieden van huurwoningen is. Beoordeling 15. Partijen zijn uitsluitend actief op het gebied van sociale huisvesting. In eerdere besluiten 5 is uitgegaan van een afzonderlijke markt voor sociale huisvesting. Gezien de vergaande regulering werd aannemelijk geacht dat sociale huisvesting in karakter verschilt van andere vormen van huisvesting. In het onderhavige geval kan in het midden worden gelaten of particuliere aanbieders van huurwoningen tot de markt moeten worden gerekend (mogelijke markt voor het aanbieden van huurwoningen), aangezien de uiteindelijke beoordeling hierdoor niet wordt beïnvloed (zie punt 30). 16. In eerdere besluiten over sociale huisvesting is aangegeven dat mogelijk een nadere onderverdeling te maken is naar woningtype en gebouwen met een andere bestemming dan wonen. 6 Mogelijk kan een onderscheid worden gemaakt tussen: (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (vii) (viii) Eengezinswoningen tot en met vier kamers Eengezinswoningen groter dan vier kamers Meergezinswoningen (portiek-, galerij- en terrasflats) met lift Meergezinswoningen (portiek-, galerij- en terrasflats) zonder lift Overig woningbezit Bedrijfspanden/ winkels Garages Verzorgingstehuiscapaciteit 5 Zie bijvoorbeeld het besluit van 25 mei 2000 in zaak 1894/ Estrade Wonen Woongoed Rotterdam Vestia, punt 11; besluit van 2 augustus 2000 in zaak 1987/Portaal Woonstichting Portaal Woonstichting Leiden, punt 9 en besluit van 22 januari 2001 in zaak 2279/Stichting Vestia Estrade Woningstichting Naaldwijk, punt 9. 6 Zie besluit van 1 april 1999 in zaak 1264/Woningstichting s-gravenhage Woningstichting VZOS, 11 en besluit van 1 november 1999 in zaak 1589/Volkswoningen Woningstichting Onze Woongemeenschap, punt Openbare versie

5 (ix) Overigen 17. In het onderhavige geval kan in het midden worden gelaten of uitgegaan moet worden van één markt van sociale huisvesting, dan wel van verschillende markten voor sociale huisvesting in de onderscheiden typen verhuureenheden, aangezien de uiteindelijke beoordeling van de onderhavige concentratie hierdoor niet wordt beïnvloed (zie de punten 21 tot en met 32). Aangezien de activiteiten van partijen niet overlappen op het gebied van verzorgingstehuiscapaciteit zal in het navolgende niet nader afzonderlijk worden ingegaan op deze activiteiten. Rel evant e geogr af ische mar kt (en) Opvattingen partijen 18. Patrimonium, AWV en Rochdale hebben toestemming om actief te zijn op het gebied van sociale huisvesting in de regio Amsterdam 7 en de gemeente Almere. Daarnaast heeft Patrimonium toestemming om op dit gebied in de regio Heemskerk actief te zijn. Patrimonium is in de regio Amsterdam actief in de gemeenten Amsterdam, Almere, Diemen, Landsmeer, Purmerend en Zaanstad en buiten deze regio in de gemeente Heemskerk. Rochdale en AWV zijn uitsluitend actief in de gemeente Amsterdam. 19. Partijen zijn van mening dat vanuit het oogpunt van de potentiële huurders de substitueerbaarheid van verschillende regio s op dit moment beperkt is door het bindingsvereiste dat gemeenten hanteren. 8 Om in aanmerking te komen voor een woning in een bepaalde regio dient de potentiële koper/huurder een economische of een maatschappelijke binding met deze regio te hebben. 9 Daarnaast wijzen partijen op WoningNet. Deze organisatie is opgericht door alle woningcorporaties in de regio. Zij publiceert het woningaanbod van woningcorporaties in de regio en regelt de inschrijving van woningzoekenden en de verdeling van huurwoningen. Op basis van deze gegevens gaan partijen er vanuit dat de relevante geografische markt regionaal is. Beoordeling 7 Deze regio omvat de gemeenten Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Wormerland, Zaanstad en Zeevang. 8 Deze bindingsvereisten gelden voor huurwoningen met een kale maandhuur tot EUR 473 (dit geldt zowel voor woningen in bezit van corporaties, als voor woningen in particulier bezit). Boven deze huurgrens zijn er volgens partijen geen bindingsvereisten. 9 Partijen verwijzen naar artikel en artikel 1, sub k en z, van de Huisvestingsverordening 1999 van de gemeente Amsterdam. 5 Openbare versie

6 20. Alle drie de fuserende ondernemingen zijn actief in de gemeente Amsterdam, terwijl van hen alleen Patrimonium buiten de gemeente Amsterdam actief is. Hieruit volgt dat de activiteiten van partijen uitsluitend in de gemeente Amsterdam overlappen. Derhalve is aannemelijk dat de gevolgen van deze voorgenomen concentratie zich met name in de gemeente Amsterdam zouden kunnen manifesteren. Hoe het ook zij, in het onderhavige geval kan, evenals in voorgaande besluiten 10, in het midden worden gelaten of sprake is van een lokale, regionale dan wel (een) nationale markt(en) voor de sociale huisvesting, aangezien de uiteindelijke materiële beoordeling hierdoor niet wordt beïnvloed (zie punten 21 tot en met 32). B. GEVOLGEN VAN DE CONCENTRATIE Sociale huisvesting 21. Indien wordt uitgegaan van lokale markten voor sociale huisvesting overlappen de activiteiten van Patrimonium, AWV en Rochdale elkaar in de gemeente Amsterdam. Partijen hebben in de gemeente Amsterdam op de markt voor sociale huisvesting een gezamenlijk marktaandeel van circa [20-30]% gemeten naar aantal verhuureenheden en een gezamenlijk marktaandeel van circa [20-30]% naar waarde van de verhuurde eenheden, aldus partijen. In de gemeente Amsterdam zijn 9 concurrerende woningcorporaties actief. 22. Op de markt voor sociale huisvesting in de regio Amsterdam/Almere beschikken Patrimonium, AWV en Rochdale, volgens eigen opgave, over een gezamenlijk marktaandeel van circa [20-30]% gemeten naar aantal verhuureenheden en een gezamenlijk marktaandeel van circa [20-30]% naar waarde van de verhuurde eenheden. Naast de 9 concurrerende woningcorporaties uit de gemeente Amsterdam zijn in deze regio meer dan 10 andere concurrerende woningcorporaties actief. 23. Aangezien van partijen uitsluitend Patrimonium actief is buiten de regio Amsterdam/Almere, te weten in de gemeente Heemskerk, is het aannemelijk dat het gezamenlijk marktaandeel van Patrimonium, AWV en Rochdale afneemt naarmate de markt in geografisch opzicht ruimer zou worden afgebakend. Sociale huisvesting, mogelijk onderscheiden naar type verhuureenheid 24. Indien wordt uitgegaan van een markt voor sociale huisvesting per type verhuureenheid (zie punt 16) in de gemeente Amsterdam, dan is het gezamenlijke marktaandeel van partijen voor wat betreft de woningcategorieën maximaal circa [20-30]%. 11 Dit geldt echter niet voor de 10 Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 2279/Stichting Vestia Estrade Woonstichting Naaldwijk, reeds aangehaald en het besluit in zaak 1894/Estrade Wonen Woongoed Rotterdam Vestia, reeds aangehaald. 11 Dit geldt zowel gemeten in aantal verhuureenheden als in waarde van de verhuurde eenheden. 6 Openbare versie

7 mogelijke (deel)markt voor meergezinswoning met lift, aangezien partijen aangeven dat het gezamenlijke marktaandeel op deze (deel)markt gemeten naar aantal verhuurde eenheden circa [40-50]% 12 bedraagt en gemeten naar waarde van de verhuurde eenheden circa [40-50]% 13. Dit hoge marktaandeel wordt voor een groot deel veroorzaakt door de activiteiten van Nieuw Amsterdam, die uitsluitend actief is in de Bijlmer en waarvan circa 90% van de activiteiten betrekking heeft op deze mogelijke (deel)markt. 25. De gehele woningvoorraad van Nieuw Amsterdam is thans betrokken bij een saneringsoperatie, waarbij circa [ ] * van de door haar aangeboden woningen wordt gesloopt en circa [..] * % wordt gerenoveerd. Ook wordt een groot aantal nieuwe woningen gebouwd. Voorts geven partijen aan dat ongeveer [ ] * van het woningaanbod van Nieuw Amsterdam verkocht zal gaan worden. Ten gevolge van deze ontwikkelingen zal het gezamenlijke marktaandeel van partijen, volgens eigen opgaaf, op deze markt mogelijke (deel)markt afnemen tot circa [20-30]%. 26. Partijen geven aan niet te beschikken over cijfers met betrekking tot de mogelijk te onderscheiden (deel)markten voor bedrijfspanden/winkels, garages en overigen in de gemeente Amsterdam. In het kader van het onderzoek naar de gevolgen van onderhavige concentratie heeft de Nederlandse Mededingingsautoriteit verschillende concurrenten benaderd met vragen betreffende de eigen activiteiten van deze concurrenten. Op basis van de daarbij verkregen gegevens en de gegevens van partijen wordt geconcludeerd dat het aannemelijk is dat het gezamenlijke marktaandeel van partijen op ieder van deze mogelijke (deel)markten niet hoger is dan circa [20-30]%, waarbij wordt opgemerkt dat het aannemelijk is dat het gezamenlijke marktaandeel van partijen op de in deze alinea onderscheiden (deel)markten (ruim) lager is. 27. Indien wordt uitgegaan van een mogelijk te onderscheiden markt voor sociale huisvesting per type verhuureenheid die in geografisch opzicht de regio Amsterdam/Almere betreft, dan is het gezamenlijke marktaandeel van partijen voor wat betreft de verschillende woningcategorieën maximaal circa [10-20]%. 14 Dit geldt echter niet voor de mogelijke (deel)markten voor meergezinswoningen met lift (circa [30-40]% gemeten naar aantal verhuureenheden en circa [30-40]% gemeten naar waarde van de verhuurde eenheden) en meergezinswoning zonder lift (zowel gemeten naar aantal verhuureenheden als naar waarde van de verhuurde eenheden circa [20-12 Dit percentage is als volgt opgebouwd: Patrimonium circa [30-40]% (waarvan Nieuw Amsterdam circa [30-40]%), AWV circa [0-10]% en Rochdale circa [0-10]%. 13 Dit percentage is als volgt opgebouwd: Patrimonium circa [30-40]% (waarvan Nieuw Amsterdam circa [30-40]%), AWV circa [0-10]% en Rochdale circa [0-10]%. * Vertrouwelijke gegevens gewist voor publicatie. * Vertrouwelijke gegevens gewist voor publicatie. * Vertrouwelijke gegevens gewist voor publicatie. 14 Dit geldt zowel gemeten in aantal verhuureenheden als in waarde van de verhuurde eenheden. 7 Openbare versie

8 30]%). Ten gevolge van de saneringsoperatie bij Nieuw Amsterdam zal het gezamenlijke marktaandeel van partijen op de mogelijke (deel)markt voor meergezinswoningen met lift in de regio Amsterdam/Almere naar verwachting afnemen (zie ook punt 25). 28. Partijen geven aan niet te beschikken over cijfers met betrekking tot de mogelijk te onderscheiden (deel)markten voor bedrijfspanden/winkels, garages en overigen in de regio Amsterdam/ Almere. Van partijen is uitsluitend Patrimonium buiten Amsterdam actief. Voorts blijkt uit door partijen overgelegde gegevens dat de activiteiten van Patrimonium op deze markten in Amsterdam groter zijn dan haar activiteiten daarbuiten, zodat niet aannemelijk is dat bij deze ruimere regionale afbakening van de (deel)markten het gezamenlijke marktaandeel van partijen hoger is dan in de gemeente Amsterdam. 29. Aangezien van de partijen uitsluitend Patrimonium actief is buiten de regio Amsterdam/Almere, te weten in de gemeente Heemskerk, is het aannemelijk dat de gezamenlijke marktaandelen van Patrimonium, AWV en Rochdale per type verhuureenheid afnemen naarmate de markt in geografisch opzicht ruimer zou worden afgebakend. 30. Gezien het feit dat partijen niet actief zijn als particuliere aanbieder van huurwoningen zal, indien wordt uitgegaan van een ruimere markt dan die van sociale huisvesting, uitsluitend de marktomvang en het aantal concurrenten toenemen, terwijl er geen activiteiten van partijen worden toegevoegd op de ruimere markt. De positie van partijen op de mogelijke markt(en) voor het aanbieden van huurwoningen zal derhalve beperkter zijn dan op de mogelijke (deel)markt(en) voor sociale huisvesting. 31. Geen van de ondervraagde concurrenten is van mening dat de voorgenomen transactie tussen Patrimonium, AWV en Rochdale leidt tot een zodanige positie van partijen dat hierdoor de mededinging significant wordt belemmerd. Conclusie 32. Gezien de gezamenlijke marktaandelen van partijen, het aantal concurrerende woningcorporaties, de saneringsoperatie bij Nieuw Amsterdam en het feit dat marktpartijen geen bezwaren hebben tegen de voorgenomen transactie, wordt geconcludeerd dat er geen reden is om aan te nemen dat als gevolg van onderhavige concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. VI. CONCLUSIE 33. Na onderzoek van deze melding is de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit tot de conclusie gekomen dat de gemelde operatie binnen de 8 Openbare versie

9 werkingssfeer valt van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht. Hij heeft geen reden om aan te nemen dat als gevolg van die concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. 34. Gelet op het bovenstaande deelt de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit mede dat voor het tot stand brengen van de concentratie waarop de melding betrekking heeft geen vergunning is vereist. Datum: 26 augustus 2002 De directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit, voor deze: W.g. mr. J. Schönau Directeur Concentratiecontrole 9 Openbare versie