Kwartaalbericht Woningmarkt

Kwartaalbericht Woningmarkt Stabilisatie woningmarkt krijgt verder vorm Auteurs: Pieter van Dalen, Theo Smid en Leontine Treur februari Kennis en Economisch Onderzoek

Voorzichtig herstel van recessie zet door De Nederlandse economie is in de loop van uit de recessie gekomen. Voor verwachten we een beperkte verdere groei van de economische activiteit. Die groei zal echter vooral vanuit de internationale handel komen. Het consumentenvertrouwen is in het afgelopen half jaar fors verbeterd. Het reëel beschikbaar inkomen van huishoudens daalt dit jaar veel minder hard dan in de afgelopen twee jaren. Voor huishoudens die zich niet met baanverlies geconfronteerd zien, neemt de koopkracht zelfs toe. Maar de eerdere sterke daling van het reëel beschikbaar inkomen en de woningprijs zullen dit jaar nog voor een verdere afname van de particuliere consumptie zorgen. Woningmarkt stabiliseert maar snel herstel niet waarschijnlijk De Nederlandse woningmarkt heeft in opnieuw een moeilijk jaar gehad. De woningprijs daalde ten opzichte van het gemiddelde van in met,%, een net iets grotere daling dan de,% van ten opzichte van. De transactieaantallen bereikten in met. verkopen een nieuw dieptepunt. De daling van,% ten opzichte van het jaar ervoor was bovendien groter dan in de voorgaande drie jaren. Het grootste deel van deze daling kwam in de eerste helft van. In de tweede helft van is echter al een eerste herstel ingezet. In het vierde kwartaal van zijn er aanzienlijk meer bestaande woningen verkocht dan in het derde kwartaal. Het aantal transacties in het vierde kwartaal was het hoogst sinds 9. Met duizend transacties zijn er in echter minder woningen verkocht dan in. Dit is mede veroorzaakt door de fiscale hervorming per januari, die ervoor zorgde dat huishoudens eind hun aankoop versnelden ten koste van het aantal verkopen in de eerste maanden van. Op basis van de verbeterde betaalbaarheid en het aanzienlijk minder negatieve sentiment verwachten wij een toename van het aantal woningverkopen in. Doordat de leencapaciteit de afgelopen jaren is gedaald en een relatief grote groep huishoudens met een potentiële restschuld zit, zal deze stijging echter beperkt zijn. De prijzen van bestaande koopwoningen (PBK-index) zijn in de tweede helft van per saldo gelijk gebleven. Sinds de top van 8 is de prijs nu % lager, wat de betaalbaarheid van woningen heeft verbeterd aangezien het besteedbare inkomen minder hard is gedaald. Wij verwachten dat de bodem van de woningprijs in de loop van zal worden bereikt. Tegelijkertijd zal de prijs niet snel kunnen stijgen. Verandering hypotheeknormen en rente niet erg groot Het totale uitstaande hypotheekbedrag is in voor het eerst in decennia gedaald. Oorzaken hiervoor waren een afname van het aantal nieuwe hypotheken en een stijging van de aflossingen. Het maximale bedrag dat mag worden geleend op basis van het inkomen (NIBUD) en de waarde van de woning (LTV) is per januari licht gedaald. Ook zal in de loop van het NHGplafond worden verlaagd. De financierbaarheid van woningen is daarentegen toch iets verbeterd. Wij verwachten dat de kapitaalmarktrentes beperkt stijgen en dus is een sterke stijging van de hypotheekrente niet waarschijnlijk. De beperkte aanpassingen in de normen voor hypotheekverstrekking daarbij in ogenschouw genomen, verwachten wij niet dat de financieringscondities in een belemmering vormen voor een voorzichtig herstel van de verkoopaantallen en een stabilisatie van de woningprijs. februari

Hoofdstuk : Economie herstelt voorzichtig De Nederlandse economie is in de loop van uit de recessie gekomen. Na ruim twee jaar van vrijwel onafgebroken krimp groeide de economie in het derde kwartaal weer voorzichtig. Bovendien wijzen sentimentsindicatoren en productiecijfers uit de maakindustrie op een sterk vierde kwartaal. Voor verwachten we een beperkte verdere groei van de economische activiteit. Die groei zal echter vooral vanuit de internationale handel komen. Dalende bestedingen door huishoudens zullen het herstel voorlopig nog afremmen. Exportgedreven groei Vanuit de internationale handel was er vorig jaar een licht positieve bijdrage aan de economische groei. Dit kwam echter vooral doordat het importvolume afnam. De exportgroei was met % erg laag. In een aantal voor Nederland belangrijke handelspartners als de VS, het VK en Duitsland zijn de economische vooruitzichten tegen het einde van verbeterd. Daardoor trekt de uitvoergroei dit jaar aan. Door de hogere activiteit in op export gerichte sectoren verwachten we dat het volume van de bedrijfsinvesteringen in weer licht zal gaan groeien (tabel ). Tabel : Kerngegevens Nederland jaar op jaar mutatie in % Bruto binnenlands product -, - ½ Particuliere consumptie -, -¼ -½ Overheidsbestedingen -,8 -¼ -¼ Private investeringen -, -7¼ ¼ Uitvoer goederen en diensten, ¾ Invoer goederen en diensten, -¼ ¼ Consumentenprijzen,8 ½ Werkloosheid (%), ¾ 7½ Begrotingssaldo (% BBP) -, - -¼ Staatsschuld (% BBP) 7, 7½ 7½ Saldo lopende rekening (% BBP) 9, Bron: CBS, Rabobank Meer vertrouwen In de laatste maanden van en in januari van dit jaar is het pessimisme onder consumenten duidelijk verminderd. Met name de onzekerheid over de economische situatie is afgenomen. Voor het eerst sinds het begin van zijn consumenten weer overwegend optimistisch gestemd over het economische klimaat in de komende twaalf maanden. Ook het oordeel van consumenten over hun financiële situatie in het komende jaar verbeterde de afgelopen maanden flink. Ondanks het verbeterde sentiment is de bereidheid tot grote aankopen echter nauwelijks toegenomen, waardoor de stijging in het vertrouwen zich niet meteen in meer bestedingen zal omzetten. Een aantal redenen kan dit verminderde pessimisme verklaren. Om te beginnen is de angst voor een opleving van de Europese schuldencrisis afgenomen. Bovendien neemt de koopkracht dit jaar voor het eerst sinds vier jaar weer toe. Doordat de inflatie fors is afgenomen, komt er dit jaar een einde aan de reële loondaling (figuur ). De afname van de inflatie in recente maanden komt voor de helft voort uit het wegvallen van het prijsverhogende effect van de BTW-verhoging van oktober februari

. Daarnaast spelen de prijsdaling van autobrandstoffen een rol en de sterkere euro ten opzichte van de dollar in vergelijking met een jaar eerder. Hoewel de inflatie dit jaar fors lager uitkomt dan vorig jaar, werkt de relatief hoge inflatie van nog wel door in de huurverhogingen die per juli ingaan. We verwachten dat de gemiddelde inflatie in uitkomt op %. De koopkracht wordt verder ondersteund doordat pensioenfondsen dit jaar minder hoeven te korten dan vorig jaar. Bij sommige fondsen is er zelfs alweer ruimte om de pensioenen te verhogen. Zo verhoogt ABP de pensioenen met,%, waarmee de korting van begin vorig jaar feitelijk wordt teruggedraaid. Pensioenfonds Zorg & Welzijn past een indexatie toe van ruim,9%. Beide fondsen vertegenwoordigen samen ruim een derde van alle gepensioneerden. Ook wordt het belastingtarief in de eerste schijf tijdelijk verlaagd en profiteren huishoudens met lagere inkomens van hogere heffingskortingen. Verder wordt het verbeterde sentiment mogelijk verklaard door beleidsrust op een aantal belangrijke dossiers, zoals de woningmarkt en de sociale zekerheid. De werkloosheid is in de afgelopen maanden nagenoeg stabiel gebleven. Volgens de consumentenenquête van de Europese Commissie daalt het percentage consumenten dat een verder oplopende werkloosheid verwacht (figuur ). Bovendien lijkt de situatie op de woningmarkt te stabiliseren (zie hoofdstuk ). Ook nam het financiële vermogen van huishoudens in de tweede helft van toe onder invloed van stijgende beurskoersen. Figuur : Inflatie fors gedaald % jaar-op-jaar mutatie consumentenprijsindex en cao-lonen 7 8 9 Inflatie Loonstijging cao's Bron: CBS % Figuur : Minder pessimisme over werkloosheid 8 7 % % Nederlandse werkloosheid en werkloosheidsverwachting Verwachting geeft saldo van het percentage mensen die de werkloosheid zien stijgen en dalen 7 8 9 Werkloosheid (l) Bron: CBS, Reuters EcoWin Werkloosheid komende mnd (r) 8 - - Consument blijft terughoudend Ondanks het afgenomen pessimisme, verbeterde vooruitzichten op de woningmarkt en stabilisatie van de werkloosheid verwachten we voor dit jaar een verdere afname van het particuliere consumptievolume. De economische groei zal naar verwachting nog niet sterk genoeg zijn om een verdere daling van de werkgelegenheid te voorkomen. Een deel van het bedrijfsleven zal de productie per werknemer eerst willen opschroeven alvorens over te gaan tot het aannemen van nieuw personeel. Daardoor loopt de werkloosheid nog verder op. Naar verwachting komt deze in gemiddeld uit op 7½%. Hoewel de koopkracht dit jaar toeneemt, daalt het reëel beschikbaar inkomen door een verdere daling van de werkgelegenheid. Daar komt bij dat een deel van de huishoudens met een koopwoning door de prijsdaling van de afgelopen jaren een hypotheek heeft die hoger is dan de waarde van de woning. Ook is de consumptiedaling in de afgelopen twee jaar achtergebleven bij de daling van het reëel beschikbaar inkomen. Wij verwachten dat de consumptieve bestedingen in door deze combinatie van factoren nog zullen krimpen. De voorzichtigheid van consumenten zal ook de woningmarkt de komende jaren nog parten spelen. februari

Hoofdstuk : Ontwikkelingen markt bestaande koopwoningen De Nederlandse woningmarkt heeft in een moeilijk jaar gehad. De woningprijs daalde ten opzichte van het gemiddelde van in met,%, een net iets grotere daling dan de,% van ten opzichte van. De transactieaantallen bereikten in met. verkopen een nieuw dieptepunt. De daling van,% ten opzichte van het jaar ervoor was bovendien groter dan in de voorgaande drie jaren. Het grootste deel van deze daling kwam in de eerste helft van. In de tweede helft van is echter al een eerste herstel ingezet. Het aantal transacties nam (seizoensgecorrigeerd) sterk toe en de prijs bleef per saldo vrijwel gelijk (figuur ). Figuur : Verkopen stijgen, prijs vlakt uit 8 8 x Aantal verkochte bestaande woningen, eigen seizoenscorrectie, -maands gemiddelde % Prijsindex bestaande koopwoningen, mutatie -maands gemiddelde t.o.v de voorgaande drie maanden - 7 8 9 Prijsontwikkeling Overdrachten 8 8 - - Bron: CBS, Rabobank. Transacties In het vierde kwartaal van zijn er aanzienlijk meer bestaande woningen verkocht dan in het derde kwartaal. Het aantal transacties in het vierde kwartaal was het hoogst sinds 9. Met duizend transacties zijn er in echter aanzienlijk minder woningen verkocht dan in. Dit komt mede door de fiscale hervorming per januari, die ervoor zorgde dat huishoudens eind hun aankoop versnelden ten koste van het aantal verkopen in. Op basis van de verbeterde betaalbaarheid en het veel minder negatieve sentiment verwachten wij een toename van het aantal verkopen in. Door een lagere leencapaciteit en een relatief grote groep huishoudens met een potentiële restschuld zal deze stijging echter beperkt zijn. Toename transacties zet door In het vierde kwartaal van zijn.98 woningen van eigenaar gewisseld. Dit is op kwartaalbasis de derde stijging op rij in. Het vierde kwartaal is doorgaans hoger dan de andere kwartalen, maar in vergelijking met andere jaren was het aantal transacties ook hoog. Ten opzichte van zijn in het vierde kwartaal van ook meer woningen verkocht (+,7%). Dit is opmerkelijk, aangezien het aantal woningverkopen in het laatste kwartaal van fors toenam doordat veel huishoudens voor het einde van het jaar een woning wilden kopen om nog gebruik te kunnen maken van fiscaal gunstige hypotheekvormen. Daarnaast zijn er op januari aanzienlijk strengere NIBUD-normen ingetreden (zie hoofdstuk ). In het laatste kwartaal van waren er februari

geen grote beleidsveranderingen op komst. Door de sterke daling van de transactieaantallen in het begin van is het totaal aantal transacties voor het hele jaar (.) lager dan dat van (7.). Toch heeft het tweede halfjaar van al een groot deel van het matige eerste halfjaar goedgemaakt. Het vierde kwartaal kende zelfs meer transacties dan hetzelfde kwartaal van (figuur ). Toen waren beperkte financieringsmaatregelen als de aangescherpte NIBUDnormen en de verlaging van de NHG kostengrens nog niet ingevoerd. Hierdoor zijn onder andere relatief minder woningen gekocht (OTB, ). Het vooruitzicht voor het eerste kwartaal van is goed. Het aantal koopovereenkomsten bij NVM-makelaars geeft een actuele marktontwikkeling over ruim 7-7% van de markt (twee tot drie maanden eerder dan bij het Kadaster). Met 7.8 koopovereenkomsten was dit het hoogste sinds het vierde kwartaal van 7. Dit was dan ook verrassend positief en duidt op een positieve ontwikkeling van het aantal koopregistraties bij het Kadaster in het eerste kwartaal van. Hiermee kwam het aantal koopovereenkomsten bij de NVM over (87.) hoger uit dan het totaal van en dicht in de buurt bij het niveau van. Figuur : Kwartaal- en jaartransacties x x 7 9 97 98 99 7 8 9 Transacties per kwartaal (l) Transacties per jaar (r) Bron: CBS, Kadaster Aanbod daalt door toename transacties Door het toenemende aantal transacties is de onverkochte woonvoorraad in het laatste kwartaal van gedaald. Het aanbod nam afgelopen kwartaal,% af naar.8 koopwoningen. In vergelijking met december staan er ruim 7% minder woningen te koop. Hiermee kent de huidige situatie op de woningmarkt dan ook een verschil met de tijdelijke stabilisatie van ; toen nam het aanbod toe (figuur ). Het huidige aanbodniveau is echter wel aanzienlijk hoger dan destijds en kopers hebben dan ook nog steeds relatief veel keus en een sterke onderhandelingspositie. Dit is zeker het geval bij duurdere woningen. Deze positie begint wel geleidelijk wat af te zwakken. De krapte-indicator die het totale beschikbare koopaanbod deelt door het aantal transacties staat momenteel op 8, waar deze aan het begin van nog op 9 stond (figuur ). Ook is de gemiddelde verkooptijd in het vierde kwartaal van gedaald naar dagen. In december was dit nog 7 dagen. februari

Figuur : Aanbod daalt na periode van stabilisatie x x Figuur : Krapte-indicator per woningtype # # Keuzemogelijkheden consument: Aanbod ten opzichte van transacties Aantal te koop staande woningen Bron: Huizenzoeker.nl 9 Totaal Tussenwoning -onder kap Vrijstaande woning Bron: NVM Factoren voor toename transacties koopwoningen De toename van het aantal transacties kan worden verklaard aan de hand van vier factoren. Ten eerste zijn de (nominale) prijzen sinds 8 met ruim % gedaald, terwijl het bruto beschikbaar inkomen per huishouden in die periode ongeveer % is gedaald. Ondanks de aangescherpte financieringsnormen (zie hoofdstuk ) zijn de betaalbaarheid en de financierbaarheid hierdoor verbeterd. Ook Calcasa () stelt dat de betaalbaarheid fors is verbeterd, met,% sinds de piek van 8. Dit is voornamelijk gunstig voor starters op de woningmarkt die voor de crisis moeite hadden om een betaalbare woning te vinden. Francke en Van de Minne () zien dan ook dat starters momenteel woningen kopen die voorheen buiten hun bereik waren. Ten tweede is het vertrouwen in de woningmarkt gemeten door de Eigen Huis Marktindicator van de Vereniging Eigen Huis- sinds januari twaalf maanden aaneengesloten gestegen. Het vertrouwen, gemeten in januari (8%), staat op het hoogste punt sinds 8. In het verleden heeft het vertrouwen met een vertraging van acht maanden een voorspellende waarde gehad. Hoewel dit verband juist in de afgelopen jaren een stuk minder sterk is geweest, denken we dat de sterke toename van het vertrouwen een stijging van de verkoopaantallen zal ondersteunen. Het lijkt er op dat huishoudens het nu een beter moment vinden om een woning te kopen dan in de afgelopen jaren. Dit zal het aantal transacties naar verwachting doen toenemen. Door blijvende problemen op de woningmarkt verwachten we echter niet dat het aantal transacties zo snel zal stijgen als het vertrouwen wellicht suggereert (figuur 7). Ten derde lijkt er een einde gekomen aan de voortdurende discussies over beleidshervormingen op de woningmarkt. Consumenten weten daardoor weer waar ze aan toe zijn als ze een woning gaan kopen. Ten vierde ziet de huurmarkt zich geconfronteerd met sterkere huurstijgingen dan in de afgelopen jaren. Bovendien blijft de huurmarkt een onderontwikkeld alternatief en zijn de maandlasten van een koopwoning na hypotheekrenteaftrek voor een vergelijkbare huurwoning doorgaans nog steeds lager. Deel van netto maandinkomen dat wordt gebruikt voor netto woonlasten. februari 7

Figuur 7: Vertrouwen duidt op toename transacties x % Saldo van optimisten en pessimisten, % +. Marktindicator van Vereniging Eigen Huis (VEH) en -maands voortschrijdend gemiddelde van transacties 9 8 7 7 8 9 -maands gemiddelde transacties (l) EHM 8 maanden vooruit (r) Bron: VEH, Bewerking Rabobank Belemmeringen voor transactieherstel De toename van de transactieaantallen zal in naar verwachting echter beperkt blijven. Van de groep huishoudens die wil verhuizen (8.) zijn er ruim. huishoudens (8%) met een potentiële restschuld. Voor de laatstgenoemde groep zal het dus lastig worden om te verhuizen. Een restschuld kan worden meegefinancierd naar een volgende woning, maar de maandlasten zullen voor deze huishoudens wel hoger uitvallen. Dat kan een verhuizing in de weg staan. Gezien het feit dat een snelle prijsstijging op korte termijn niet is te verwachten, zal deze problematiek ook de komende jaren nog een rem zetten op de toename van het aantal woningverkopen. We zien dan ook dat de looptijd van het aanbod blijft stijgen; % van de woningen staat nu zelfs langer dan drie jaar te koop (figuur 8). Zoals gezegd, neemt de gemiddelde verkooptijd tegelijkertijd af. Hiermee zien we steeds meer een tweedeling in het aanbod: nieuw aangeboden woningen verkopen wat sneller dan voorheen, maar woningen die langer dan een jaar te koop staan hebben een steeds kleinere kans om te worden verkocht (NVM, ). Deze huizen zijn mogelijk te hoog geprijsd, aangezien veel huishoudens een potentiële restschuld niet graag tot werkelijkheid maken (CPB, ). Dit weerhoudt de markt van een snelle groei in het aantal transacties. Daarnaast zal de werkloosheid naar verwachting verder oplopen. Dit zal de vraag naar koopwoningen kunnen beperken. Tevens worden de financieringsnormen dit jaar weer iets verder beperkt (zie hoofdstuk ). Tot slot is het van belang dat er politieke duidelijkheid blijft over de woningmarkt. Nieuwe maatregelen kunnen voor nieuwe onzekerheid zorgen en zouden het transactieherstel kunnen belemmeren. Verwachtingen Wij verwachten dat de positieve factoren een iets sterker effect zullen hebben dan de belemmeringen die wij voor transactieherstel zien. Daarom voorzien we dat de toename van de verkoopaantallen die in de tweede helft van is ingezet in voorzichtig doorzet. Indien het gemiddelde aantal verkopen in de tweede helft van (seizoensgecorrigeerd) doorzet in, zal het Kadaster dit jaar tenminste duizend woningverkopen registreren. Eigen berekening op basis van WoON. februari 8

Figuur 8: Nog steeds toename oud aanbod % % Tot kwartaal in aanbod Aanbodpercentage naar looptijd in de voorraad. Telt gezamenlijk op tot % Tussen en kwartalen in aanbod Tussen en kwartalen in aanbod Tussen en kwartalen in aanbod Tussen en jaar in aanbod Tussen en jaar in aanbod Meer dan jaar in aanbod Aanbod per november Aanbod per november Aanbod per november Bron: NVM. Prijzen De prijzen van bestaande koopwoningen (PBK-index) vertoonden in de tweede helft van een teken van stabilisatie: per saldo bleven de prijzen op hetzelfde niveau. Sinds de top van 8 ligt de prijs nu % lager, wat de betaalbaarheid van woningen heeft verbeterd omdat het besteedbaar inkomen minder hard is gedaald. Wij verwachten dat de bodem van de woningprijsontwikkeling in de loop van zal worden bereikt. Tegelijkertijd zal de prijs niet snel kunnen toenemen. Sterke prijsdaling is eruit De huizenprijzen zijn in het vierde kwartaal van licht gedaald. Op kwartaalbasis was er een min van,%, terwijl er in het derde kwartaal een stijging was van,%. Hiermee heeft de prijs in de loop van een teken van stabilisatie getoond. Per saldo zijn de prijzen in de tweede helft van gelijk gebleven. Jaar-op-jaar is er nog sprake van een daling, maar de kortetermijnontwikkeling ligt zoals gezegd al een half jaar rond de % (figuur 9). De hiervoor genoemde factoren voor de toename van het aantal transacties ondersteunen de prijsstabilisatie in de loop van dit jaar. Doordat de onverkochte voorraad afneemt, wordt de onderhandelingspositie voor kopers iets minder sterk. Dit is voor hen ongunstig, maar draagt wel bij aan prijsstabilisatie aangezien de onderhandelingspositie van aanbieders verbetert. Naast de CBS-index geven ook de andere prijsindices aan dat de prijzen stabiliseren (figuur ). Wij verwachten dat de prijsbodem dit jaar zal worden bereikt. Als het huidige prijsniveau (december ) gelijk blijft, zal in mei weer een eerste stijging op jaarbasis worden genoteerd. Dit kan een extra impuls geven aan het vertrouwen in de woningmarkt. In het nieuws wordt namelijk doorgaans de jaar-op-jaarontwikkeling van de prijzen beschreven. De stabilisatie van de prijzen in het afgelopen halfjaar zal daardoor bij veel mensen niet bekend zijn. februari 9

Figuur 9: Prijsontwikkeling Figuur : Verschillende prijsdefinities % %, 7,,,, -, Prijsindex Bestaande Koopwoningen, - -, jaar-op-jaar mutatie en mutatie van het -maands gemiddelde - 99 Q = t.o.v. de voorgaande maanden -7, - 9 9 97 98 99 7 8 9 -, - Mediane huizenprijs (NVM) Pbk (CBS/Kadaster, -mnd) 7 8 9 -maands op -maands (r) Jaar-op-jaar (l) Index 7 7 Koopsommen (Kadaster, -mnd) WOX (CALCASA WOX, -mnd) Index 7 7 Bron: CBS Bron: CBS, NVM, Calcasa, Kadaster Verwachtingen In ons vorige Kwartaalbericht Woningmarkt stelden we dat herstel van de verkoopaantallen en prijzen tijd zal kosten. Het broze herstel heeft het afgelopen kwartaal verder vorm gekregen, maar er zijn na de crisis verschillende veranderingen opgetreden waardoor de huizenprijs relatief niet meer zo snel kan stijgen. Ten eerste zetten de aangescherpte kredietnormen (zie hoofdstuk ) een plafond op de prijsontwikkeling. Huishoudens kunnen bij hetzelfde inkomen een minder hoge hypotheeklening krijgen dan voorheen. We voorzien bovendien slechts een beperkte stijging van het nominaal beschikbaar huishoudinkomen (hoofdstuk ). Ten tweede zal de toename van de transactieaantallen naar verwachting niet sterk zijn (zie.), wat er vervolgens voor zorgt dat de prijs ook niet snel kan stijgen. Het verschil tussen de vraagprijs en de daadwerkelijke transactieprijs blijft groot (figuur ). Ten derde is het aanbod in de afgelopen maanden weliswaar gedaald, maar het is mogelijk dat de stabilisatie van de woningmarkt voor een aantal huishoudens aanleiding zal zijn om hun woning te koop te zetten. Het resulterende extra aanbod heeft dan een neerwaarts effect op de prijzen. De komende maanden zullen we meer zicht krijgen op de mate waarin het aanbod met de toename van het aantal transacties meegroeit. Tot slot blijft het herstel van de Nederlandse economie broos. Dezelfde factoren die de groei van de particuliere consumptie tegenhouden en de toename van de transactieaantallen beperken, maken ook een snelle stijging van de woningprijzen onwaarschijnlijk. Ondanks deze belemmerende factoren dragen de stimulerende indicatoren, zoals het verbeterde vertrouwen en betaalbaarheid, naar verwachting wel bij aan prijsstabilisatie. Wij verwachten daarom dat de prijsbodem in de loop van dit jaar wordt bereikt. Als het huidige prijsniveau stabiel blijft, zal er in over het gehele jaar een daling zijn van,% vanwege het hogere niveau aan het begin van. Hoewel de daadwerkelijke daling iets groter zou kunnen worden zal de prijsdaling in aanzienlijk kleiner zijn dan in de afgelopen jaren. februari

Figuur : Verschil vraagprijs en transactieprijs % % 9 9 8 8 7 Index, september 8= 9 9 9 8 8 7 Vraagprijs PBK-index Bron: Huizenzoeker.nl, CBS Hoofdstuk : Hypotheekontwikkelingen. Omvang hypotheekschuld gedaald Het totale uitstaande hypotheekbedrag is in de loop van voor het eerst in decennia gedaald. Eind bedroeg de totale hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens nog miljard; aan het eind van het derde kwartaal van was dit gedaald tot miljard (figuur ). Kwartaalcijfers voor de totale hypotheekomvang (inclusief hypotheken verstrekt door verzekeraars en pensioenfondsen) zijn op het moment van schrijven nog niet beschikbaar voor het vierde kwartaal van. Op basis van beschikbare maandcijfers van door banken verstrekte hypotheken schatten wij dat de totale hypotheekomvang in het vierde kwartaal op hetzelfde niveau zal blijven of nog iets verder zal afnemen. De daling van het uitstaande hypotheekbedrag in is veroorzaakt door een afname van het aantal nieuwe hypotheken en een stijging van de aflossingen op hypotheken. Figuur : Omvang bestaande hypotheken 7 mrd mrd 7 7 8 9 Bron: DNB februari

Nieuwe hypotheken In lijn met de daling van het aantal woningverkopen en de daling van de huizenprijzen is in een lager bedrag aan nieuwe hypotheken verstrekt dan in de voorgaande jaren. De oversluitingen daalden nog sterker in omvang dan de nieuwe verstrekkingen (figuur ). Figuur : Verstrekkingen 8- mrd mrd 8 9 Nieuwe hypotheken Oversluiters Bron: Kadaster Zoals besproken in hoofdstuk verwachten we in een beperkte toename van het aantal woningverkopen en een aanzienlijk minder sterke daling van de huizenprijzen. Daardoor kunnen de nieuwe hypotheekverstrekkingen ook weer toenemen. Aflossingen De afname van de omvang van de totale hypotheekschuld betekent dat de aflossingen zijn toegenomen. Ook zijn de spaartegoeden van huishoudens veel minder gestegen dan in de voorgaande jaren. Wij denken dat deze lage aangroei van de spaartegoeden niet zozeer te maken heeft met hogere consumptie, maar dat er sprake is van balansverkorting door huishoudens (figuur ): het aflossen van schulden uit bestaande (spaar)tegoeden. Woningbezitters hebben verschillende redenen om extra af te lossen. Allereerst daalt een eventuele potentiële restschuld. Ook maakt de lage spaarrente (zie grafiekenbijlage) het minder aantrekkelijk om hoge spaartegoeden te hebben buiten de hypotheek. Tenslotte spelen diverse fiscale prikkels mogelijk een rol. Zo bestond er in een fiscale prikkel om geld uit te laten keren uit levenslooptegoeden; voor houders van een stamrecht-bv geldt een vergelijkbare fiscale stimulans in. Ook is er in een tijdelijke verlaging van het tarief in box om directeur-grootaandeelhouders (DGA s) te stimuleren de winstreserves van hun BV s als dividend uit te keren. Ouderen hebben bovendien een prikkel om hun zogenaamde box -vermogen te verminderen, omdat er sinds januari een vermogenstoets bestaat voor de eigen bijdrage in de (langdurige) zorg. In box telt de eigen woning niet mee (de tweede woning of de verhuurde dan wel leegstaande woning wel). Vermogende ouderen zullen er daarom wellicht vaker voor kiezen om hun hypotheek verder af te lossen of een deel van hun vermogen te schenken. De mogelijkheid voor een belastingvrije schenking is bovendien tijdelijk verruimd: van oktober tot en met december geldt een tijdelijke schenkingsvrijstelling tot. als de ontvanger de schenking februari

Figuur : Verandering spaartegoeden en hypotheekschulden mrd mrd - 7 8 9 * - Banktegoeden Hypotheekschulden Bron: DNB (*data hypotheekschuld t/m K) besteedt voor de eigen woning. Het kan gaan om aankoop, verbetering, aflossing, betaling van een restschuld of afkoop van erfpacht. De ontvanger hoeft geen kind te zijn van de schenker en er geldt evenmin een leeftijdsgrens. De woningeigenaren die over voldoende middelen beschikken om extra af te lossen zijn doorgaans de wat oudere mensen van wie de woning niet onder water staat. Als zij extra aflossen op hun eigen hypotheek dan is dit vooral ingegeven door de wens de huishoudbalans te optimaliseren. Extra aflossingen uit spaargeld hebben vooral invloed op potentiële restschulden wanneer sprake is van een schenking aan kinderen. Wij verwachten daarom dat met name de verruiming van de schenkingsvrijstelling een beperkte positieve invloed kan hebben op de restschuldproblematiek en de doorstroom op de woningmarkt. Op basis van de beschreven factoren verwachten wij dat de aflossingen op hypotheken ook in relatief hoog zullen zijn. Als de transactieaantallen op de woningmarkt en daarmee de nieuwe hypotheekverstrekkingen, stijgen naar het niveau van, dan zal de totale hypotheekomvang in per saldo gelijk blijven of slechts licht toenemen.. Beperking maximale hypotheekbedrag in Het maximale bedrag dat mensen mogen lenen op basis van hun inkomen (NIBUD) en de waarde van de woning (LTV) is per januari licht gedaald. Ook zal in de loop van het NHGplafond worden verlaagd. Loan-to-value (LTV) Per januari geldt een maximale hypotheekhoogte ten opzichte van de waarde van de woning (loan-to-value) van % (in was dit %). Bij een aankoopprijs van. scheelt dit dus.. De maximale LTV zal jaarlijks met % dalen, tot % in 8. Dit betekent dat een potentiële koper steeds meer eigen geld nodig heeft voor het financieren van makelaars- en notariskosten en voor de inrichting en een eventuele verbouwing van de woning. NIBUD Het NIBUD stelt jaarlijks het maximale financieringslastpercentage vast voor verschillende inkomensklassen en rentestanden. Het financieringslastpercentage is het percentage van het inkomen dat aan hypotheeklasten mag worden uitgegeven. Per januari zijn deze financieringslast- februari

percentages iets naar beneden bijgesteld, waardoor de leencapaciteit bij een gegeven inkomen voor huishoudens licht wordt beperkt. Deze beperking is veel geringer dan de beperking van begin. Figuur geeft de maximale hypotheek bij een rentepercentage tussen de, en %, voor verschillende jaren. De financieringslastpercentages voor zijn begin november aangekondigd; op dat moment ging het NIBUD nog uit van een koopkrachtdaling in. Wij verwachten net als het Centraal Planbureau (CPB) dat de koopkracht in juist licht zal stijgen, waardoor de verlaging wellicht niet nodig was geweest. Figuur : Vergelijking maximale hypotheekbedrag (NIBUDnorm) - x Maximale hypotheek (verticale as) op basis van bruto inkomen (horizontale as) bij een rentepercentage van.7 procent 8 8 8 8 8 Bron: NIBUD, Rabobank x. Overigens neemt het nominaal beschikbare inkomen van huishoudens in weer licht toe, zoals beschreven in hoofdstuk. Daardoor verwachten we dat de impact van deze nieuwe aanpassing op de woningprijzen en transactieaantallen verwaarloosbaar is. NHG De kostengrens voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ligt momenteel op 9.. Op juli wordt dit plafond verlaagd naar., op juli naar., op juli naar. euro en vervolgens naar de gemiddelde woningprijs. Ondanks de hier besproken factoren die het maximale hypotheekbedrag licht beperken is de financierbaarheid van woningen juist verbeterd. Dit komt door de daling van de woningprijzen (zie paragraaf.), de stijging van het nominaal beschikbare inkomen en de daling van de hypotheekrente. Hypotheektarieven terug op niveau van voor crisis De hypotheektarieven zijn sinds medio gedaald, met name bij rentevaste periodes korter dan tien jaar (figuur ). Eind bedroeg het gemiddelde tarief voor nieuwe verstrekkingen,% bij een rentevaste periode van één tot en met vijf jaar en,% voor een rentevaste periode van vijf tot en met tien jaar (DNB, december ). Aan het begin van was dit nog respectievelijk,89% en,%. De tarieven voor rentevaste periodes tot tien jaar zijn hiermee terug op het niveau van voor de crisis. februari

Figuur : Hypotheektarieven nieuwe hypotheken 7 % % 7 8 9 Variabele rente en <= jaar rentevast > jaar en <= jaar rentevast > jaar rentevast en <= jaar rentevast > jaar rentevast 7 Bron: DNB Wij verwachten dat de kapitaalmarktrentes in slechts licht zullen stijgen. De -jaarsswap noteerde in januari rond de,%. Wij verwachten een stijging naar,% over zes maanden en,% over twaalf maanden. Verder blijkt uit recente emissies van gesecuritiseerde hypotheekportefeuilles (residential mortgage-backed securities RMBS) en door hypotheken gedekte obligaties (covered bonds) door banken en verzekeraars dat de zogenaamde spreads in de afgelopen maanden zijn afgenomen. Deze spreads kunnen worden beschouwd als een indicator voor de risicopremie die banken moeten betalen als zij kapitaalmarktfinanciering aantrekken voor hypotheekverstrekking. Een daling betekent dat de financieringscondities voor financiële instellingen zijn verbeterd. Aangezien we ook verwachten dat de stijging van de swaprente beperkt zal blijven, achten wij een sterke stijging van de hypotheekrente niet waarschijnlijk. Samen met de slechts beperkte vermindering van de financieringsmogelijkheden verwachten wij dan ook niet dat de financieringscondities een belemmering vormen voor het herstel op de woningmarkt. februari

Literatuurlijst Calcasa (). WOX-Quarterly Q. CPB (). Verliesaversie op de woningmarkt. De Vries, P., en Boelhouwer, P. (9). Equilibrium between interest payments and income in the housing market. Journal of housing and the built environment, (): 9-9. Francke, M. en A. van den Minne (). Prijsontwikkelingen starterswoningen. Real Estate Research Quarterly, :-. NIBUD (). Nieuwe hypotheeknormen voor. NIBUD (). Koopkracht : Grote groepen in de plus. Meen, G. (999). Regional house prices and the ripple effect: a new interpretation. Housing Studies, (): 7-7. Meen, G. (). The time-series behavior of house prices: a transatlantic divide? Journal of Housing Economics, (): -. NVM (). Woningmarktcijfers: e kwartaal. Rabobank (). Woningmarkt toont begin van broos herstel. Rijksoverheid (). Hoogte overdrachtsbelasting. VEH (). Eigen Huis Marktindicator februari

Grafieken Kadaster/CBS prijsindex bestaande koopwoningen PBK % Index, = 8-9 97 98 99 7 8 9 Verandering PBK-index j-o-j (r) Prijs Index Bestaande Koopwoningen (PBK-index, l) Bron: CBS - - Verstrekte bouwvergunningen x x 9 9 8 8 7 7 maands totalen 9 97 98 99 7 8 9 Huurwoningen Koopwoningen Bron: CBS Swaprente Kapitaalmarkt: verschillende landen % % Euro Swaprente 7 8 9 jaar jaar jaar jaar Bron: Reuters EcoWin % % Rente op staatsobligaties (jr) 8 8 8 9 Nederland Portugal Ierland Italie Spanje Duitsland Bron: Reuters EcoWin 8 8 Spaar- en hypotheekrentes Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijd % % 7 7 7 8 9 -jaars spaarrente Eurozone -jaars spaarrente Hoog -jaars spaarrente Nederland -jaars hypotheekrente Eurozone -jaars hypotheekrente Hoog -jaars hypotheekrente Nederland Bron: ECB % % 7 7 8 9 Variabele rente en <= jaar rentevast > jaar en <= jaar rentevast > jaar rentevast en <= jaar rentevast > jaar rentevast Bron: DNB 7 februari

Grafieken Volume bestaande hypotheken naar instelling Volume nieuwe hypotheken naar looptijd x mrd 7 7 8 9 Monetair-financiële instellingen Special purpose vehicles Pensioenfondsen Verzekeringsinstellingen Beleggingsinstellingen Bron: DNB x mrd 7 x miljard x miljard 8 8 7 8 9 Variabele rente en <= jaar rentevast > jaar en <= jaar rentevast > jaar rentevast en <= jaar rentevast > jaar rentevast Bron: DNB Nederlandse werkloosheid Internationale werkloosheid 8 7 - - % % %, Nederlands werkloosheidspercentage, seizoensgecorrigeerd,, nationale (CBS) en internationale (Eurostat/ILO) definitie, Werkloosheid, november,,8,,,, %-punt,8,,,, -, Verandering in het werkloosheidspercentage, -, internationale definitie -, 7 8 9 Verandering werkloosheid, -maands gemiddelde (r) Werkloosheidspercentage internationale definitie (l) Werkloosheidspercentage nationale definitie (l) Bron: CBS Oostenrijk Duitsland Luxemburg Bron: Eurostat Nederland VS VK (sep) België Finland Frankrijk Eurozone Ierland Italië Portugal Spanje Griekenland (okt) Internationale vergelijking prijsontwikkeling Index = Index = 8 8 9 97 98 99 7 8 9 Nederland UK VS Frankrijk Noorwegen Spanje Zweden Ierland Bron: Reuters EcoWin 8 8 Economische verwachtingen jaar op jaar mutatie in % Bruto binnenlands product -, - ½ Particuliere consumptie -, -¼ -½ Overheidsbestedingen -,8 -¼ -¼ Private investeringen -, -7¼ ¼ Uitvoer goederen en diensten, ¾ Invoer goederen en diensten, -¼ ¼ Consumentenprijzen,8 ½ Werkloosheid (%), ¾ 7½ Begrotingssaldo (% BBP) -, - -¼ Staatsschuld (% BBP) 7, 7½ 7½ Saldo lopende rekening (% BBP) 9, Bron: CBS en Rabobank februari

Kerngegevens Woningprijzen Kwartaal-op-kwartaal (%) Q Q Q Q NVM (mediane woningprijs) -, -,, Kadaster (gemiddelde prijs) CBS/Kadaster PBK-index Calcasa Wox - -, -, -, - -,8,, -, -, - Markt van bestaande koopwoningen (CBS/Kadaster) Q Q Verkochte woningen 7..9 8.9.98 Onvrijwillige verkopen.88.8 Verleende bouwvergunningen (CBS) Q Q Q Totaal 7.7...99 Koopwoningen.88.87..8 Huurwoningen.8..89. Rente (DNB) Q Q Q b Lopende hypotheken,7,9,, looptijd <= jaar,,8,,99 looptijd > en <= jaar,9,88,79,9 looptijd > jaar,7,9,, Nieuwe hypotheken,7,8,7, looptijd <= jaar,7,,,9 looptijd > en <= jaar,,,, looptijd > jaar,7,,9,7 Economische kerngegevens (januari ) a a a b BBP (volumegroei, %), -, - ½ Inflatie (%),,8 ½ Werkloosheid (%),, ¾ 7½ Prognoses Rabobank Tot en met november februari

Colofon Het Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van het Directoraat Kennis en Economisch Onderzoek (KEO) van Rabobank Nederland. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Deze omvatten onder andere Reuters EcoWin, Kadaster, NVM, DNB, CPB en CBS. Deze gegevens zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank Nederland aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is. Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op de websites waarnaar deze verwijst, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voor informatie die op of via de sites wordt verstrekt. Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing. Kennis en Economisch Onderzoek is ook te vinden op internet: https://economie.rabobank.com Voor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van KEO op tel., of mailen naar economie@rn.rabobank.nl. Tekstbijdragen: Pieter van Dalen, Theo Smid en Leontine Treur Redactie: Enrico Versteegh Eindredactie: Tim Legierse, hoofd Nationaal Macro-Economisch Onderzoek, Directoraat Kennis en Economisch Onderzoek Graphics: Pieter van Dalen/Selma Heijnekamp Productiecoördinatie: Christel Frentz - Coöperatieve Centrale Raiffeisen-Boerenleenbank B.A., Nederland februari