OVERDRACHTSDOCUMENT 24 maart 2014 Samenvatting Op 25 juni 2013 heeft de gemeenteraad ingestemd met uitwerking van het idee om het gemeentehuis om te vormen tot huis van de burger in een multifunctioneel centrum (MFC) en de backoffice van de gemeente te verplaatsen naar het nabijgelegen voormalige Rabobankgebouw (het gemeentekantoor). Het idee is inmiddels uitgewerkt tot realiseerbare bouwkundige ontwerpen. Een interieurontwerp volgt na een besluit op realisatie. De visie is aangescherpt en ook alle kostenaspecten zijn onderzocht. Mogelijke gebruikers van het MFC zijn intensief betrokken bij de planvorming. De OR is gedurende het proces regelmatig geïnformeerd. Het college ziet een grote maatschappelijke meerwaarde in een huis van de burger op deze plek. Deze meerwaarde wordt onderschreven door de beoogde huurders en geconsulteerde partijen uit het veld. Het huis van de burger biedt een kans voor synergie, samenwerking, informatieoverdracht en ontmoeting. Het zou kunnen betekenen dat sociaal maatschappelijke voorzieningen in de gemeente stand kunnen houden, zoals een vestiging van de bibliotheek, en dat het participeren van burgers in de samenleving optimaal wordt gefaciliteerd. Organisaties, burgers en gemeenteraad kunnen elkaar in deze huisvesting versterken en ondersteunen. Nieuwe mogelijkheden onstaan voor het creëren van werkplekken voor langdurig werkzoekenden/arbeidsgehandicapten en sociale wijkteams kunnen in het gebouw worden gefaciliteerd. Ook incidentele loketfuncties kunnen relatief makkelijk worden gerealiseerd (bijvoorbeeld voor belastingdienst en/of politie). Een gebouw waar men elkaar kan helpen en vinden. Voor de backoffice van de gemeente betekent verhuizen naar het voormalig Rabobankgebouw een overstap naar een efficiënte en eigentijdse kantoorlocatie, met de flexibiliteit die gewenst is in het licht van een eventuele herindeling of fusie van de gemeente in de toekomst. De beoogde hoofdgebruikers van het MFC zijn bereid tot ondertekening van een concepthuurovereenkomst op basis van een bandbreedte aan verwachte huurniveau s. Het betreft de gemeente (gemeenteraad en frontoffice), Stichting De Vleet, bibliotheek Altena, Fysiotherapie Woudrichem, praktijk voor logopedie, praktijk voor orthopedagogie en Stichting Kinderopvang Woudrichem. De toekomstige lasten voor de gemeente blijven binnen de eerder door u aangegeven bandbreedte. Vluchtelingenwerk is ook beoogd huurder, maar valt onder het conceptcontract van de gemeente. Onderzoek heeft plaatsgevonden naar dubbelgebruik van de raadzaal. Er zijn kansen de raadzaal zodanig in te zetten dat er zonder ingrijpende wijziging van het karakter van de zaal, op andere momenten ruimte kan worden geboden aan activiteiten en voorzieningen van de bibliotheek. Op deze wijze zou de raadszaal nog meer een plaats kunnen worden waar de burger geïnformeerd en gehoord wordt. Over onderstaande punten dient een beslissing te worden genomen voordat we verder gaan met het project: 1. Het realiseren van een MFC in het gemeentehuis; 2. Het creëren van ruimte in de raadzaal voor activiteiten van de bibliotheek; 3. Het college opdracht verlenen om het gemeentehuis te verkopen aan de stichting die belast zal worden met beheer en exploitatie van het huis van de burger. 4. Instemmen met de financiële uitgangspunten zoals opgenomen in de financiële paragraaf en de financiële bijlage; 5. Instemmen met het voornemen om de gemeentelijk backoffice onder te brengen in het voormalige Rabobankkantoor en het college opdracht te verlenen tot het afsluiten van een huurcontract voor 10 jaar. Belangrijke voorwaarde hierbij is dat er tussen het 6 e en 10 e contractjaar sprake is van vooraf afgesproken ontbindende voorwaarden;
6. Het gefaseerd geschikt maken van de inrichting van het Rabobankgebouw en af te stemmen op de deelprojecten in het kader van de organisatieontwikkeling; 7. Instemmen met het verstrekken van een krediet ad. xxx.000* ten behoeve van de realisatie van het huis van de burger ten laste van de algemene reserve. Na afronding en verkoop van het MFC zal dit bedrag worden teruggestort in de algemene reserve; 8. Instemmen met het onttrekken van een investeringskrediet ad. 135.707 aan de bestemmingsreserve afschrijvingen ter dekking van de verhuiskosten. *Dit bedrag kan pas worden ingevuld na definitieve directieraming van de verbouwingswerkzaamheden voor het MFC.
Inleiding en proces In juni 2012 is voor het eerst het idee aan de fractievoorzitters van de gemeenteraad voorgelegd om het Woudrichemse gemeentehuis om te vormen tot huis van de burger /multifunctioneel centrum (MFC) en de gemeentelijke backoffice onder te brengen in het voormalige pand van de Rabobank aan de Oude Ban. Op basis van een haalbaarheidsstudie heeft de gemeenteraad op 28 juni 2013 besloten dit idee uit te werken tot een aanbestedinggereed plan. Inmiddels ligt er een voorlopig ontwerp voor het huis van de burger van Timmer architekten (zie bijlage 2). Dit ontwerp is samen met de beoogde gebruikers tot stand gekomen. Tijdens het proces hebben enkele geïnteresseerde partijen gekozen voor huisvesting elders; dit betreft Syndion, de GGD en het consultatiebureau. Huisvesting bleek voor deze organisaties op dit moment in reeds in gebruik zijnde panden toch logischer. Andere partijen die eerder blijk hadden gegeven van interesse konden daardoor worden betrokken bij de planvorming. Dit betreft een praktijk voor logopedie en een praktijk voor orthopedagogie. Beide organisaties passen in de maatschappelijke doelstelling en over en weer ziet men voordelen in de samenwerking onder één dak. Op basis van het laatste ontwerp is een kostenraming gemaakt. De kostenraming is vertaald naar een huurniveau voor alle gebruikers. Er hebben gesprekken met huurders plaatsgevonden en er zullen concepthuurovereenkomsten worden opgesteld. Er is een voorlopig ontwerp gemaakt voor indeling en voorlopige inrichting van het gemeentekantoor (zie bijlage 3). De ondernemingsraad (OR) is regelmatig geïnformeerd over de voortgang. Op verzoek van de OR is een Arbo toets verricht (zie bijlage 6). Op basis van het bouwkundig ontwerp is een kostenraming gemaakt. Deze is verwerkt in de berekening voor toekomstige huisvestinglasten voor de gemeente. De mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting van de medewerkers die tijdens de verbouwing van het huis voor de burger geen huisvesting hebben, zijn onderzocht. Het betreft 15-18 werkplekken. Er zijn diverse mogelijkheden. Deze variëren van het tijdelijk intrekken bij een buurgemeente tot het huren van leegstaande kantoorruimte in de omgeving. Omdat commerciële partijen zich op voorhand liever niet vastleggen op een onzekere tijdelijke overeenkomst zijn op dit moment nog geen afspraken gemaakt, maar er lijken vooralsnog voldoende mogelijkheden in de omgeving te zijn. Er is een kostenraming gemaakt voor de tijdelijke huisvesting en de frictiekosten. Tezamen met de kostenraming voor de inrichting van het gemeentekantoor en de berekende huurlasten voor het huis van de burger en het gemeentekantoor is deze raming vertaald naar een bandbreedte van de huisvestingslasten voor de gemeente. Deze valt binnen de door u aangegeven marge. Er zijn verkennende werkzaamheden verricht inzake de toekomstige mogelijkheden voor achterblijvende panden. Er lijken diverse mogelijkheden te zijn. De gemeenteraad is op 9 december 2013 geïnformeerd over de stand van zaken rondom het project en de quick scan inzake de geschiktheid van de panden in de kern van Woudrichem als MFC. Vervolgens heeft op 11 februari jl. een gesprek plaatsgevonden met geïnteresseerde raadsleden over praktische aspecten aangaande de huisvesting van de raad. Op verzoek is dit gesprek op 4 maart jl. voortgezet. In dit gesprek is gebleken dat men de griffier liever gehuisvest ziet in het gemeentekantoor en dat er, indien wordt besloten tot realisatie, aandacht nodig is voor praktische zaken rondom het delen van de raadzaal met de bibliotheek. Een toelichting op de ideeën over dit gebruik vindt u onder punt 3. Om verder te kunnen met het proces is het van belang dat een besluit wordt genomen over realisatie van de plannen en dat er een principebesluit wordt genomen over het delen van de raadzaal met de bibliotheek. De definitieve inrichting van de raadzaal kan na positieve besluitvorming in samenspraak met een delegatie van de raad worden bepaald.
Doelstelling en beoogd effect Visie op het huis van de burger Tijdens het proces is de visie op het huis van de burger aangescherpt. Het gemeentehuis wordt weer een huis van de burger. De plek waar men elkaar ontmoet, informatie kan halen en delen, een plek waar men elkaar hoort en gehoord wordt, een plek waar de raad vergadert, een plek waar men elkaar (verder) helpt, een plek die voorziet in een maatschappelijke behoefte passend bij de tijdgeest. De huisvesting onder één dak maakt het mogelijk samen te werken en mensen te verbinden met elkaar. Door de beoogde gebruikers worden veel kansen gezien. De visie en deze kansen zijn verbeeld in bijlage 1. Meer specifiek is: de visie van de bibliotheek (zie ook bijlage 7): De bibliotheek draagt op een laagdrempelige manier bij aan de vorming van creatieve, zelfbewuste, sociale en zelfstandige burgers die daardoor bewust actief aan de samenleving kunnen deelnemen. De bibliotheek van de toekomst zal zich meer en meer richten op digitalisering. In het huis van de burger wordt een kans gezien om een bibliotheekvestiging te behouden voor de gemeente Woudrichem. de visie van de gemeente: het huis van de burger is de plaats waar burger terecht kan met alle vragen, of het nu gaat om een paspoort, vergunningsaanvraag, of hulp bij het aanvragen van zorg. In het gebouw worden kansen geboden voor ontwikkeling en ondersteuning van mensen, bijvoorbeeld door het creëren van arbeidsplaatsen voor langdurig werkzoekenden en arbeidsgehandicapten. Er worden koppelingen gelegd met sociaal maatschappelijke organisaties, zodat burgers optimaal worden gefaciliteerd als het gaat om participeren in de maatschappij. Het huis van de burger huisvest ook de stem van de burger, met de raadzaal als centrale vergaderplaats van de gemeenteraad. de visie van De Vleet: stichting De Vleet wil graag haar sociaal maatschappelijke activiteiten breder uitdragen in de hele gemeente, een laagdrempelige voorziening zijn, haar activiteiten bestendigen in de toekomst (financiële basis versterken door het accent te leggen op samenwerking) en beter faciliteren (betere voorzieningen voor toegankelijkheid van ouderen en gehandicapten, betere voorzieningen voor de jeugd). Meer activiteiten zullen op locatie worden ontwikkeld. Het huis van de burger sluit aan op deze wensen. visie overige partijen: voor alle partijen geldt dat synergie, samenwerking, verbinding en vindbaarheid een grote meerwaarde bieden in dit huis van de burger. Andersom dragen deze partijen ook bij aan zelfredzaamheid van de burger. Visie op de gemeentelijke huisvesting Het gemeentekantoor krijgt in het voormalig pand van de Rabobank een huisvesting waar de organisatieontwikkeling stapsgewijs eenvoudig kan worden doorgezet. Zo kan vanuit een relatief traditioneel kantoorconcept langzaam worden overgegaan op meer innovatieve werkconcepten, zonder ingrijpende aanpassingen aan het gebouw. In eerste instantie zal er voor alle medewerkers (dus ook de deeltijdmedewerkers) bij de huidige arbeidscontracten en werkafspraken altijd een werkplek beschikbaar zijn volgens wettelijke eisen. Dit betekent dat er op bepaalde dagen in de week bureaus ongebruikt zullen zijn. In tweede instantie kan worden toegewerkt naar efficiënter werkplek gebruik en kan meer differentiatie worden aangebracht in werkplekconcepten. Als ook het thuiswerken optimaal kan worden ingevoerd zou dit op termijn mogelijk kunnen leiden tot verhuur van een deel van het pand aan een andere organisatie. In het kader van de toekomstige gemeentelijke samenwerkingsvorm betekent dit gemeentekantoor een wendbare oplossing. Om die reden is gekozen voor een huurvorm. Daarbij wordt een termijn afgesproken van 10 jaar met de mogelijkheid dit te beperken tot 5 jaar.
Ontwerp huis van de burger /MFC Uitgangspunten Het ontwerp voor het huis van de burger is gemaakt op basis van een door de beoogde gebruikers gezamenlijk geformuleerd programma van eisen. Als uitgangspunt voor het gebouw is de huidige structuur genomen. Vanuit het stapsgewijs met elkaar doorlopen van verschillende scenario s is er uiteindelijk een voorkeursmodel gekozen. Dit voorkeursmodel, waarin de raadzaal gedeeld wordt met de bibliotheek, is uitgewerkt tot een ontwerp. Onderzocht zijn alle technische aspecten, waaronder ook de mogelijkheden voor duurzaamheidsmaatregelen. Geconstateerd is dat een D-label gehaald moet kunnen worden, in plaats van het huidige G-label (indicatie). Op basis van de technische tekeningen zijn kostenramingen gemaakt. Tijdens het proces is uitvoerig aandacht besteed aan de doelstelling van het pand: hoe bereik je de beoogde maatschappelijk meerwaarde en hoe bereik je optimale synergie. Daarbij was het streven een aantrekkelijk, laagdrempelig, flexibel, beheersbaar, betaalbaar en overzichtelijk gebouw te maken. Toelichting op de indeling (zie ook bijlage 2, ontwerp MFC Timmer architekten) De entree ademt een welkom uit. De sfeer van de hal wordt huiselijk en aantrekkelijk. Een gastheer of gastvrouw kan mensen wegwijs maken. Alle aanwezige organisaties zijn goed zichtbaar en vindbaar. Medewerkers van Stichting de Vleet hebben een centrale positie in het gebouw zodat zij hulpzoekende mensen op weg kunnen helpen. Verder maakt Stichting de Vleet (mede)gebruik van beschikbare ruimtes in het hele gebouw, zoals een grote zaal op de eerste verdieping. Op de begane grond wordt een keuken ingericht met een dubbelfunctie: samen koken door burgers in het weekend, lunchruimte voor de huurders, cateringfunctie voor bijeenkomsten, koffiecorner voor de gebruikers van het hele gebouw, met vlakbij een grote leestafel. De hal plus raadzaal is overdag de plek waar burgers informatie kunnen vinden, zowel digitaal als op papier. Daarbij kan gedacht worden aan een speciale hoek voor moeilijk lezende kinderen nabij de kinderopvang, een kast met kookboeken bij de keuken, een kast met ruilboeken nabij de entree. De vaste collectie nabij en in de raadzaal in deels verrijdbare kasten. Op diverse plaatsen worden beeldschermen geplaatst t.b.v. digitale toegang tot de catalogus en digitale boeken. Een grote leestafel in de raadzaal vormt een belangrijk element. Tijdens raadsvergaderingen kunnen stoelen door de beheerder tezamen met hulpkrachten worden herschikt en aangevuld vanuit een nabijgelegen berging, zodat een volwaardige publieke tribune aanwezig is. Overdag kan het meubilair van de raad worden ingezet als leestafel voor de burger. Op de tekeningen is de suggestie gedaan om de opstelling van de raadzaal permanent 180 graden te draaien, zodat de raadsleden zichtbaar zijn vanaf de publieke tribune. Definitieve afspraken over inrichting en gebruik zullen na positieve besluitvorming in gezamenlijk overleg moeten worden bepaald. De frontoffice krijgt naast enkele open balieplekken enkele privébalies ter beschikking, waar de burger in vertrouwen een gesprek kan voeren. Ook de inzage in bouwtekeningen zal hier plaatsvinden. Achter de frontoffice bevinden zich 12 werkplekken voor medewerkers die werkzaamheden verrichten die gerelateerd zijn aan de service van de frontoffice. Het huidige archief van de gemeente, dat momenteel een plek heeft in het gemeentehuis, zal zoveel mogelijk worden opgeschoond. Het resterende deel zal worden ondergebracht in de archiefruimtes, met rolstellingen, die in het nieuwe gemeentekantoor worden gerealiseerd. In het MFC, waar de gemeente niet de enige gebruiker is, is geen mogelijkheid voor crisisbeheersing. Het nieuwe gemeentekantoor biedt onvoldoende geschikte mogelijkheden voor crisisbeheersing. Het uitgangspunt is om hiervoor uit te wijken naar de buurgemeentes, waar de juiste voorzieningen al aanwezig zijn.
In de kelder kunnen discoavonden voor jongeren worden georganiseerd. Dit voorkomt geluidsoverlast voor de omgeving. Een tweede vluchtweg is gerealiseerd door middel van een extra trap. Ook is er nog bergruimte. De raadkamer ligt aan de achterzijde op de begane grond en is zo goed toegankelijk in het weekend, zonder dat het hele gebouw opengesteld hoeft te worden. Voor de griffier is in dit ontwerp nog een ruimte gereserveerd in het huis van de burger. Na positieve besluitvorming zal een ruimte worden gezocht in het gemeentekantoor. De kinderopvang heeft d.m.v. een glazen wand en deur een beveiligde eigen toegang. Dit is zowel van belang voor de veiligheid van de kinderen als voor het voorkomen van geluidsoverlast naar de andere gebruikers. Op de verdieping bevinden zich circa zes vergaderruimtes. De balustrade wordt voorzien van een barachtige tafel in een vrije vorm. Hier kunnen beeldschermen van de bibliotheek geplaatst worden, bijvoorbeeld met de catalogus van de bibliotheek, maar ook kan hier een kop koffie worden gedronken, informeel overleg worden gevoerd, of op een eigen laptop door burgers via een WIFI verbinding van het internet gebruik worden gemaakt. Ook de ruimte voor Vluchtelingenwerk, de praktijk voor fysiotherapie (met oefenzaal), de logopediepraktijk en praktijk voor orthopedagogie liggen op de verdieping. Bij de indeling is rekening gehouden met flexibiliteit. De door de huurders gebruikte units zijn ook verhuurbaar aan andere partijen, mocht er sprake zijn van vertrekkende partijen. Overwogen kan worden om een enkele ruimte beschikbaar te houden voor incidentele huurders, zoals ZZP-ers. Gemeentekantoor: ontwerp Er is een voorlopige indeling gemaakt voor het gemeentekantoor in het voormalige Rabobankgebouw. Deze indeling is gebaseerd op het huisvesten van 58,3 fte en werkplekken voor nog niet opgevulde vacatures, inhuurkrachten en stagiaires. De griffier heeft bij deze indeling nog een werkplek in het huis van de burger /MFC. Totaal zijn er in het voorlopig ontwerp 75 werkplekken opgenomen, waarvan 2 Cadwerkplekken en 2 toets-werkplekken. Bij de berekening van het aantal te realiseren werkplekken is rekening gehouden met 100% beschikbaarheid van een werkplek en het delen van bureaus door deeltijdwerkers waar mogelijk. Het resultaat is een indeling die voldoet aan de arbowetgeving (op een enkele plaats staat op de tekening nog een kast te veel), maar er is minder ruimte per werkplek beschikbaar dan in het huidige pand. Er is een kleine kantine beschikbaar. Onderling overleg in kleine aantallen kan binnen het gebouw plaatsvinden. Er zijn enkele overlegplekken beschikbaar. Voor overleg met meer dan vier personen of met externen zijn vijf vergaderruimtes in het huis van de burger beschikbaar. Hier bevindt zich ook een receptie voor alle bezoekers van het bestuur en de gemeentelijke backoffice. De ICT voorzieningen in het gemeentekantoor worden geschikt gemaakt voor flexwerken. In het rapport van ArboNed (bijlage 6) worden aanbevelingen gedaan ten behoeve van het welzijn van de medewerkers. De bedoeling is om in onderling overleg met de afdelingen, het MT en de OR te bepalen wat de definitieve indeling van de ruimtes wordt. In ieder geval zal bij de definitieve indeling rekening worden gehouden met een werkplek voor de griffier in het gemeentekantoor. Na realisatie kan een toets worden verricht op akoestiek en kunnen indien gewenst aanvullende maatregelen worden genomen. De OR geeft in zijn reactie op de adviesaanvraag inzake de huisvesting van de backoffice aan onder andere nog zorgen te hebben over welzijnsaspecten, overlegruimte en werkbaarheid van de inrichting (bijlage 8). Deze zaken zijn ook aan de orde gekomen in het rapport van ArboNed. Wel blijkt uit het rapport dat de voorlopige indeling voldoet aan wettelijke eisen. Wanneer wordt besloten over te gaan tot realisatie van de plannen zullen de aanbevelingen uit het rapport met betrekking tot de inrichting in overleg met de OR worden doorgenomen en zo goed mogelijk worden verwerkt in het definitieve
inrichtingsplan. Vanzelfsprekend zal de definitieve inrichting aan alle wettelijke eisen voldoen en zal het om een werkbare oplossing gaan. Vanwege de onzekerheid over de toekomstige samenwerking/ herindeling van de gemeente is het niet gewenst om het pand van de Rabobank te kopen. Er worden voorbereidingen getroffen voor huur van het pand voor 10 jaar met een mogelijkheid dit te beperken tot 5 jaar. Overige aspecten Parkeren De in het kader van de haalbaarheidsstudie gemaakte parkeerbalans geeft aan dat er voldoende plaatsen beschikbaar zijn. Na opening van de nieuwe winkels zijn er zorgen ontstaan over de capaciteit. Wanneer goed gekeken wordt, blijkt dat er op dit moment nog 12 parkeerplaatsen in gebruik zijn door bouwbedrijven (bouwketen). Het afgesloten parkeerterrein van de voormalige Rabobank is nog niet in gebruik (11 plaatsen); er zou sprake kunnen zijn van afname van de toestroom naar de nu nog nieuwe winkels. Al met al is de verwachting dat de parkeerdruk zal afnemen en zich zal verplaatsen. De verwachting is dat de extra parkeerdruk van het huis van de burger beperkt zal zijn. Voor het kinderdagverblijf gaat het om pieken in de parkeerbelasting op haal- en brengtijden van de kinderen. Voor de fysiotherapie zijn slechts enkele parkeerplaatsen gewenst. Zowel De Vleet als de bibliotheek verwachten naast parkeerplaatsen vooral ook fietsparkeerplaatsen nodig te hebben. Voor de frontoffice gaat het om enkele incidentele parkeerplaatsen evenals voor de orthopedagogie en logopedie. Bij realisatie van het MFC zal een nieuwe parkeerbalans worden gemaakt. Er zijn in de omgeving nog mogelijkheden voor het toevoegen van parkeerplaatsen. Planologische procedures Zowel het gebruik van het gemeentekantoor als de functies van het huis van de burger passen binnen het vigerende bestemmingsplan. Voor de realisatie van beide verbouwingen is zowel voor het huis van de burger als voor het gemeentekantoor een aanvraag voor een omgevingsvergunning nodig. Achterblijvende panden De meeste beoogde huurders kunnen geen gebruik blijven maken van hun huidige huisvesting. Soms in het kader van ontwikkelwensen, soms omdat huren op de huidige plek niet langer mogelijk is. Deze huurders zijn nu op zoek naar andere huisvesting en zullen bij het niet doorgaan van het huis van de burger uit moeten wijken naar andere oplossingen. Voor twee beoogde huurders ligt er een serieuze opgave voor toekomstig gebruik van de achterblijvende panden. Het betreft het huidige pand van Stichting de Vleet De Veste en het pand van de bibliotheek in Giessen. Het pand van Stichting de Vleet zou geschikt zijn als opvanghuis/ crisishuisvesting. Zowel het college als het bestuur van De Vleet zijn enthousiast over dit idee en er lijken mogelijkheden toe te zijn. Alleen in het geval verkoop echt niet lukt op korte termijn, wil de gemeente in overweging nemen om dit pand tijdelijk in eigendom te nemen. Vastgoed in eigendom is zeker geen doelstelling. In dit kader zijn dan ook geen toezeggingen gedaan aan Stichting de Vleet. Het pand van de bibliotheek in Giessen kan door de bibliotheek hoe dan ook niet gehandhaafd worden (zie ook bijlage 7). Er hebben zich partijen geïnteresseerd getoond. Onderzocht wordt of dit tot uitvoerbare afspraken kan leiden. Financiën Om het MFC te kunnen realiseren worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:
Uitgangspunten gemeente: De verhuizing van de gemeente en het realiseren van het MFC verloopt budgetneutraal binnen de gemeentelijke begroting. Dit betekent dat de huisvestingslasten niet hoger mogen uitvallen dan het gemiddelde niveau over de jaren 2013 t/m 2017 met een maximale overschrijding van 25.000 op jaarbasis. De opstal van het gemeentehuis wordt tegen boekwaarde verkocht aan de exploiterende stichting. De grond blijft in het bezit van de gemeente. In de statuten van de stichting wordt opgenomen dat boekwinsten bij een eventuele verkoop van het MFC ten gunste van de gemeente komen. De gemeente verschaft een hypothecaire lening van naar schatting 1,6 miljoen aan de stichting ter financiering van de overname en investeringen in het MFC. De hoogte van de lening is afhankelijk van het kapitaal dat ingebracht wordt door de verschillende huurders. Onderzocht wordt of dit d.m.v. projectfinanciering kan worden gerealiseerd om de rentekosten die ten laste van het project komen te beperken. Op dit moment wordt uitgegaan van 4% per jaar conform de gemeentelijke omslagrente. De gemeente rekent geen rente aan de exploiterende stichting voor de hypothecaire lening op de aanschaf van het MFC/gemeentehuis. De reden is dat de gemeente geen rentenadeel heeft op deze transactie. Duurzame financiële exploitatie MFC: Om zorg te dragen voor een duurzame exploitatie van de exploiterende stichting wordt gestreefd naar volledige verhuur van de beschikbare m2. Op deze wijze worden de minste financiële risico s gelopen en kunnen de huren op zo n laag mogelijk niveau worden gehouden. De gemeente beschikt over mondelinge toezeggingen op ondertekening van de concepthuurovereenkomsten met daarin de huurbandbreedte tussen de huurders en de exploiterende stichting. De gemeente maakt geen onderdeel uit van deze overeenkomsten. Uitzondering hierop is de gemeentelijke huurovereenkomst met het MFC. Het gemeentehuis wordt tegen de boekwaarde verkocht aan de exploiterende stichting. Hierbij wordt een bepaling opgenomen dat eventuele boekwinsten bij de toekomstige transactie rondom het pand ten gunste van de gemeente komen (en eventuele verliezen ten laste van de gemeente komen). In deze calculatie wordt géén rekening gehouden met de inzet van 200.000 leefbaarheidssubsidie. Stichting de Vleet brengt de verkoopopbrengst van haar huidige pand in ter dekking van haar investeringen in het MFC. Deze opbrengst is geraamd op 400.000. Omdat er geen sprake is van BTW compensatie is het voorbereidingskrediet gebaseerd op ramingen inclusief BTW. Uitgangspunten gerelateerd aan de verhuizing van de backoffice: De gemeente heeft een mondelinge intentieovereenkomst over de huursom van het huidige Rabokantoor. Deze overeenkomst hangt af van de strekking van het raadsbesluit. De specifieke kosten voor de gemeente (verbouw Rabokantoor, verhuiskosten, projectkosten, kosten tijdelijke huisvesting en inrichtingskosten) worden geraamd op 270.000. Hiervoor wordt een krediet aangevraagd bij de gemeenteraad en dit wordt op basis van de achtergrond van de investering geactiveerd en afgeschreven. Het krediet wordt deels gedekt door de vrijval van de bestemmingsreserve afschrijving. Deze vrijval heeft betrekking op het bestemde deel van deze reserve voor het dekken van de kapitaalslasten van het gemeentehuis.
Voor een meer gedetailleerde toelichting verwijzen wij u naar de financiële bijlage. Vervolg aanpak en planning De volgende acties zullen in gang worden gezet na een positief besluit op realisatie van het huis van de burger en het gemeentekantoor. Voor een gedetailleerd inzicht in het stappenplan verwijzen wij u naar bijlage 5. Bepalen van de definitieve inrichting van het gemeentekantoor (plaatsing meubels en overlegvoorzieningen) Aanvraag omgevingsvergunning gemeentekantoor indienen Afronding definitief ontwerp voor het huis van de burger met werkomschrijving en opties Parallel het uitwerken van een inrichtingsplan in samenspraak met alle gebruikers (waaronder de gemeenteraad) Aanbesteding huis van de burger (meervoudig onderhands, volgens beleid gemeente) Beheerstichting oprichten en uitwerken Ondertekening huurcontracten Gunning realisatie huis van de burger Afronding contractafspraken gemeentekantoor Uitvoeren werkzaamheden inzake aanpassing gemeentekantoor Definitieve afspraken maken inzake tijdelijke huisvesting Verhuizen naar gemeentekantoor en tijdelijke locatie Start realisatie huis van de burger Inhuizen voorjaar 2015 Risicobeheersing Voor de realisatiefase worden de volgende risico s gesignaleerd: Uitblijvende verkoop van het pand van Stichting de Vleet; een beheersmaatregel is het proactief handelen als het gaat om het vinden van een nieuwe bestemming en eigenaar. Overwogen wordt het pand van de Vleet als gemeente tijdelijk in eigendom te nemen om de realisatie van het MFC mogelijk te maken. Hierbij moet worden gestreefd zo snel mogelijk het gebouw te vervreemden, zonder dat sprake is van boekverliezen voor de gemeente. Hoger uitvallende frictiekosten inzake de verhuizing van de backoffice; een beheersmaatregel is het opvragen van diverse offertes en het voorbereiden op uitwijkmogelijkheden naar een eenvoudigere uitvoering. Eventueel aanwezig asbest boven de plafonds; een beheersmaatregel is het rekening houden met onvoorziene uitgaven. Tegenvallende aanbesteding; een beheersmaatregel is het opnemen van opties, zodat kan worden teruggevallen op bijvoorbeeld een lager afwerkingsniveau. Tweede maatregel is het huurcontract voor het gemeentekantoor pas afsluiten na de aanbesteding. Een kans wordt gezien in het toch nog kunnen inzetten van 200.000,-- leefbaarheidssubsidie. Communicatie Klankbordgroep Enkele toekomstige klanten is gevraagd hun mening te geven over het ontwerp voor het MFC. Het betreft de directeuren van twee basisscholen uit de omgeving, een ouder gebruik makend van de kinderopvang en een vrijwilliger van De Vleet. De rode draad is dat men het huis van de burger ziet als een enorme aanwinst voor de gemeente Woudrichem en een prachtige kans voor de bibliotheek.
Op detailniveau zijn er waardevolle opmerkingen gemaakt ten behoeve van de uitwerking van de inrichting. Gebruikersoverleg De beoogde huurders hebben actief deelgenomen in de planvorming en zullen dat ook blijven doen wanneer tot realisatie wordt besloten. Het huis van de burger is voor een belangrijk deel hun toekomst en deels ook hun investering. Een aantal van hen zal een positie krijgen in de beheerstichting en daarmee een leidende rol krijgen in een eventueel vervolgproces. Definitieve afspraken daarover zijn nog niet gemaakt. De OR is regulier geïnformeerd over de eventuele (her)huisvesting van de gemeente. Dit zal in een vervolgproces ook zeker gebeuren. De gemeenteraad is tussentijds geïnformeerd en geconsulteerd over de huisvesting van de raad. Ook in de realisatiefase zal er sprake blijven van afstemming en informatievoorziening met alle betrokken partijen.
MultiFunctioneelCentrum Woudrichem Woudrichem kent een grote diversiteit aan politiek, bedrijven, instellingen en verenigingen die het maatschappelijke en culturele belang dienen. Voor al deze partijen is het met het oog op de samenleving van morgen van belang dat zij zelfredzaamheid voor de burger faciliteren. Wanneer deze partijen hiervoor vanuit hun eigen kracht en identiteit samenwerking zoeken, ontstaat synergie waardoor zij elkaar versterken. Het MFC is dé locatie waar deze ontwikkeling tot stand komt. De instellingen die de basis vormen van het MFC hebben gezamenlijk de capaciteiten om een antwoord te bieden op de dagelijkse behoefte van de burger, van jong tot oud. Hierbij wordt gedacht vanuit mentaliteitsgroepen: het publiek dat het MFC bezoekt is zeer divers en wordt gevormd door uiteenlopende vragen en behoeften. Deze mentaliteitsgroepen brengen kruisbestuiving met zich mee. Dit bevordert de leefbaarheid en draagt bij aan een aantrekkelijke woonomgeving. Op de basis in het MFC kan op flexibele wijze worden voortgebouwd, doordat de partijen mee bewegen in de veranderende samenwerking en steeds naar buiten gericht nieuwe samenwerkingsvormen (h)erkennen. Het MFC staat bekend om een actueel en aantrekkelijk aanbod voor jong en oud. Demografisch, economisch en maatschappelijk ontwikkelen zich continu nieuwe netwerken, die vanuit het MFC de burger bereiken. Fysiotherapeut Stichting Kinderopvang Bibliotheek Stichting De Vleet Gemeente Woudrichem Syndion Vluchtelingenwerk De praktijk voor Fysiotherapie Woudrichem wil blijven inspelen op continu veranderende ideeën betreffende de Oefenzaal als sportruimte gebruiken, consulten Informatievoorziening, projecten ergonomie & Delen sportruimte, bestrijding overgewicht, Combinatiebezoeken voor informatie, rijbewijs en Behandelkamer, gymzaal, fysio intern, Fysiotherapeut fysiotherapeutische behandeling. Het streven is - waar mogelijk - evidence base zorg te bieden in de gemeente Woudrichem onder SKW-tijd, uitwisselen van kennis. gezondheid. bewegen. paspoort. arbotechnisch, kinderfysio, diëtiste, waarbij de hulpvraag van de cliënt centraal blijft staan. SKW is een ontmoetingsplek voor mensen. Zij staat midden in de gemeenschap en voorziet in een maatschappelijke behoefte. Literatuureducatie vanuit de doorgaande leerlijn, Pre- en postnatale zwangerschapsbegeleiding, Het is belangrijk dat mensen werken om de economie draaiende Peuterspeelzaal, BSO met tieners, kinderdagverblijf, te houden en te stimuleren. Daarnaast is werk/studie belangrijk leesverandering, schrijversbezoeken, informatie diagnostiek en behandeling kinderen, advisering Combinatiebezoeken voor informatie, rijbewijs en spelen, opvoeding, samen spelen, gebruikmaken Stichting Kinderopvang om jezelf te ontplooien. Kinderopvang heeft een voor ouders, themabijeenkomsten, Tieneropvang / BSO, opvoeding ondersteuning. ouders en medewerkers, stoornissen groei & maatschappelijke functie. SKW wil regionaal in een behoefte paspoort. van elkaars expertise, doorstromen, zo gewoon mediumvaardigheden en mediawijsheid, ontwikkeling voorzien. Omdat die behoefte groter en divers wordt, groeit de mogelijk. bibliotheekbezoek. organisatie mee in kwalitatief, kwantitatief en innovatief opzicht. Ergnomische adviezen, PC gebruik. Uitwisselen van kennis, informatievoorziening, VVE De bibliotheek draagt op een laagdrempelige manier bij aan de Informatie laaggeletterdheid, vrijwilligers inzetten, Informatievoorziening, CJG, gedeelde Gezamenlijke activiteiten, koffieochtenden. vorming van creatieve, zelfbewuste, sociale en zelfstandige (spraak/taalontwikkeling) kinderactiviteiten. informatieruimte, wachtruimte burgers die daardoor bewust actief aan de samenleving kunnen deelnemen. SBA legt daarbij niet alleen het accent op algemene geletterdheid, maar ook op culturele en digitale geletterdheid. SBA positioneert zich in de voorhoede en opereert daar als spin in het web: zij slaat in het tijdperk van decentralisatie de brug Bibliotheek tussen overheid en burger, verbindt particuliere en maatschappelijke belangen en faciliteert een podium voor de manifestatie van actualiteiten. Stichting De Vleet streeft naar een gemeente waar mensen zich Cultuur- en erfgoededucatie in relatie tot scholen, thuis voelen en waar het voor iedereen goed samen leven is. Ze Sporten groepen (korting), advsiering bewegen, Gezamenlijk gebruik ruimte BSO, gedeelde mediavaardigheden en mediawijsheid, projecten wil een krachtige, leidende rol in het maatschappelijk speelveld Combinatiebezoeken voor informatie, rijbewijs en Stichting De Vleet BSO woensdag en zaterdag, koffieruimte. ergonomie, voeding ouders, kinderen activiteiten, uitwisselen personeel. laaggeletterdheid, taalcursussen, arthotheek, innemen. De Vleet streeft naar een samenleving van actieve paspoort. weerbare mensen die het heft in eigen hand nemen. De muziekeducatie, cultuurpodium. opdracht is het bevorderen van maatschappelijke participatie. Informatievoorziening burgers en gemeente zelf, CJG, gedeelde informatieruimte, wachtruimte, Het belang van de dienstverlening aan de burger en de lokale combinatiebezoeken voor informatie, rijbewijs, samenleving staat centraal. Bij de beleidsontwikkeling meer gebruik maken van de kennis en kunde van private en publieke Gemeente Woudrichem Geboorten (dus meer commercieel) paspoort, natuurlijke aanloop, synergie, Burgerparticipatie Informatie over de gemeente, loket voor vragen. partners, maatschappelijke organisaties, instellingen en werkplekken, vergaderruimte, burgerparticipatie, groepen burgers. Benutten van de kracht van de dorpen. De WMO-loket/Loket Altena, gezamenlijk beheer en gemeente gaat richting minder zelf en meer derden. toezicht. Syndion vindt dat mensen met een handicap gewoon lid moeten kunnen zijn van de samenleving. De uitgangspunten van de organisatie zijn ontleend aan de standaardregels voor gelijke Diagnostiek en behandeling kinderen, advisering ouders en Samenwerking opvang/doorsturen van bijzondere Spraakbevordering, informatie en netwerk voor Combinatiebezoeken voor informatie, rijbewijs en Syndion CJG, vergroten sociale samenhang. kansen van de VN. Kernwaarden zijn: recht op eigen keuze, medewerkers, stoornissen groei & ontwikkeling, kinderfysio. kinderen, uitwisselen van kennis. ouders, gezamenlijke activiteiten, koffieochtenden. paspoort. relaties met familie en vrienden, in en met de samenleving, recht op ontplooiing (vaardigheden) en recht op respect en eigenwaarde. VluchtelingenWerk is een onafhankelijke organisatie die de belangen behartigt van vluchtelingen en asielzoekers in NL van binnenkomst tot en met de integratie. De organisatie zet zich Laaggeletterdheid projecten, sociale cohesie, met vele vrijwilligers in voor bescherming van asielzoekers en Kwetsbare mensen, doorgaan waar inburgering Informatie en ontvangst, combinatiebezoeken voor Vluchtelingenwerk Psychosomatische klachtenbehandeling en advies. Opvang van kinderen informatie om mensen snel thuis te laten raken in X vluchtelingen. Dat gebeurt door het bieden van persoonlijke stopt. informatie, rijbewijs en paspoort. NL, mensen samenbrengen. stuen en belangenbehartiging bij hun toelating, opvang en integratie. Belangrijk daarbij is het bieden van toegang tot de samenleving en de mogelijkheid een zelfstandig bestaan op te bouwen. Beveiliging, beheer gebouw, schoonmaak, koffie- Beheerder Schoonmaak, beveiliging Aanspreekpunt voor praktische zaken in het pand. Gezamenlijk beheer in relatie tot het totale gebouw. Ontmoeting Schoonmaak, alarm en veiligheid. en theevoorziening. Terughoudend, De Vleet heeft vaker geparticipeerd Er liggen goede kansen met het oog op toekomstig in dit soort projecten, maar die hebben tot op Terughoudend, hoopt dat er nu iets gerealiseerd Terughoudend, hoopt dat er nu iets gerealiseerd (vestigings)beleid bibliotheek. Samenwerking heden geen resultaat opgeleverd. Ziet grote Niet de hoofdgebruiker van het MFC. Je komt er MFC gaat worden. Grote meerwaarde in de gaat worden. tussen partners kan voor alle doelgroepen van de meerwaarde in samenwerking, passend gebouw, 'toevallig'. samenwerking en gunstiger locatie. bibliotheek meerwaarde bieden. mogelijke activiteiten in het Atrium van het zorgcomplex zijn aanvullend op het MFC. Muziekschool, kunst, kringloopwinkel, GGZ, UWV-loket, loket Belastingdienst, ANBO, gebruikers/partners GGD, consultatiebureau, diëtist GGD, consultatiebureau, diëtist gezamenlijk buiten, tuin, mantelzorg GGD, consultatiebureau, CJD infopunt. muziekverenigingen, CJG, GGD ondersteuning, zorgrestaurant. Het is het jaar 2015. Ik leef in een samenleving die continu verandert. Ik hoor gesprekken over zelfredzaamheid, burgerparticipatie, doedemocratie en sociale cohesie. Daarin herken ik mijn manier van leven. Ik beweeg tussen gezin, baan, zorg voor mijn ouders, bestuurswerk voor de sportvereniging en musiceren bij de plaatselijke fanfare. Bedrijvigheid, betrokkenheid en ondernemerschap geven invulling aan mijn bestaan. Vanuit mijn werk naar het MFC, boeken ophalen bij de bieb die ik via de website hebt besteld en even mijn paspoort afhalen bij de balie van de gemeente. Ook wil ik nog even het nieuwe bestemmingsplan van mijn wijk inkijken. Oh, ik zie dat Loket Altena ook open is, ik heb nog wat vragen over deeltaxi voor mijn vader. Met alle informatie op zak door naar de buitenschoolse opvang. Mijn oudste dochter heeft bij de BSO met medewerkers van De Vleet gekookt. Wat een verrassing! Komt goed uit, want over een paar uurtjes moet ik hier weer zijn voor de vergadering van de sportvereniging. Hoop dat die vergadering niet te lang duurt, dan kan ik nog net het staartje van de raadsvergadering meepikken Slecht geslapen vannacht, al die veranderingen in de zorg en die crisis. Vandaag ga ik naar het MFC, waar ik na mijn bezoek aan de fysio meteen even mijn vragen kan stellen bij Loket Altena. Ik vind het prettig dat ik in het MFC ook terecht kan voor een kopje koffie en een praatje. Ik ben blij dat ik op mijn leeftijd alleen maar de straat hoef over te steken voor wat afleiding. Mijn weekend duurt ook altijd zo lang. Het is toch ontzettend leuk om dan met andere alleenstaande senioren aan activiteiten deel te nemen? Aan deze activiteiten heb ik mijn vismaat overgehouden. Vroeger kwam ik hier alleen maar om mijn identiteitsbewijs op te halen. Nu is hier altijd wel wat te beleven!
Voorlopig ontwerp indeling gemeentekantoor met voorlopige inrichting (11-2-2014) Begane grond (basis voor arbotoets) 0
Voorlopig ontwerp indeling gemeentekantoor met voorlopige inrichting (11-2-2014) Eerste verdieping (basis voor arbotoets) 1
Voorlopig ontwerp indeling gemeentekantoor met voorlopige inrichting (11-2-2014) Tweede verdieping (basis voor arbotoets) 2
FINANCIËLE BIJLAGE VOORSTEL MFC Inleiding De gemeenteraad heeft het college de opdracht gegeven om de haalbaarheid van het realiseren van een MFC in het huidige gemeentehuis te onderzoeken. Kort samengevat heeft de raad het college de volgende kaders meegegeven: Het uitgangspunt van de creatie van het MFC is dat dit budgetneutraal plaatsvindt vanuit het perspectief van de gemeentelijke meerjarenbegroting 2013-2016. Onder budgetneutraal wordt een bandbreedte verstaan van 25.000 positief en 25.000 negatief. Daarnaast is als doelstelling geformuleerd dat maatschappelijke partijen een maatschappelijk tarief betalen en dat commerciële partijen marktconforme tarieven betalen. De potentiële gebruikers van het MFC moeten aantoonbaar financieel stabiel zijn. Inmiddels hebben wij de financiële bandbreedtes van het project en de kansen en risico s per huurder in beeld. De onderstaande partijen hebben de intentie uitgesproken deel te nemen in het MFC. Zij hebben ingestemd een concept huurovereenkomst te ondertekenen. De ontbindende voorwaarde betreft eventuele negatieve besluitvorming door de gemeenteraad. Stichting Kinderopvang Woudrichem met een garantie van Trema Kinderopvang Fysiotherapie Woudrichem Stichting de Vleet Stichting Bibliotheek Altena Yvonne Jacobs Orthopedagoog Logopediepraktijk Alberts en van der Tol NB: Stichting Vluchtelingenwerk Land van Altena is in bovenstaande opstelling niet meegenomen, aangezien zij een onderhuurder is van de gemeente Woudrichem. Om de financiële haalbaarheid te onderzoeken is een uitgewerkt voorlopig ontwerp (VO+) opgesteld door Timmer Architecten. Dit VO+ is in samenspraak met bovengenoemde gebruikers opgesteld. Het VO+ is financieel doorgerekend. Deze berekening gaat uit van het feit dat de gemeente de verbouwing van het gemeentehuis naar het MFC in eigen beheer uitvoert, waarna het doorverkocht wordt aan de stichting die het MFC gaat exploiteren. Dit wordt verder toegelicht in onder de uitgangspunten. Uitgangspunten Vooralsnog is niet uitgegaan van het verkrijgen van de mogelijke leefbaarheidssubsidie van 200.000 vanuit de provincie Noord-Brabant. Deze subsidie wordt beschouwd als een kans voor de realisatie van het MFC. Stichting de Vleet financiert haar investeringen t.b.v. het MFC door de verkoop van haar pand. Om deze reden zijn deze investeringen niet meegerekend in deze financiële vertalen. Het pand van de Vleet is vooralsnog niet verkocht. Er is sprake van interesse in het pand. Vanuit de gemeente bestaan geen toezeggingen dat zij het pand van de Vleet overneemt. Stichting Bibliotheek Altena overweegt de verkoopopbrengst van haar locatie in Giessen deels te investeren in haar huisvesting binnen het MFC. In deze financiële bijlage is hier nog geen rekening mee gehouden. Er is sprake van serieuze belangstelling in de huidige locatie in Giessen. De grond onder dit pand is in eigendom van de gemeente Woudrichem.
De gemeente Woudrichem maakt waarschijnlijk een boekwinst op de verkoop van de grond onder de locatie van Stichting Bibliotheek Altena. De te realiseren boekwinst wordt geschat op 125.000. Indien deze verkoop rond komt wil het college voorstellen deze opbrengsten ten gunste te brengen van de gemeentelijke investeringen in het MFC. Dit zorgt voor een structureel lagere huurlast voor de gemeente Woudrichem in het MFC. Ter dekking van de afschrijvingslasten van het gemeentehuis valt in de huidige begroting jaarlijks een bedrag vrij. Na de verkoop van het gemeentehuis is dit niet langer noodzakelijk en kan een deel van de amortisatiereserve vrijvallen ten gunste van de algemene reserve. Hiervoor is vanzelfsprekend een raadsbesluit noodzakelijk. Het bedrag wat kan vrijvallen uit de amortisatiereserve bedraagt ultimo 2013 135.707. Wij stellen voor dit voor gemeentelijke huisvesting geoormerkte bedrag als krediet beschikbaar te stellen ter dekking van de verhuis- en verbouwlasten in het Rabobank gebouw. Verhuur is een BTW vrijgestelde activiteit. Dit betekent dat er geen BTW gerekend wordt over de verhuur, maar het gevolg hiervan is dat de lasten gerelateerd aan deze verhuur niet BTW compensabel zijn. Dit levert 21% aan extra BTW lasten op. Voor de gemeente zijn er mogelijkheden de BTW deels te compenseren via het BCF. Deze mogelijkheden worden na vaststelling van het definitief ontwerp door een fiscalist in kaart gebracht. Om deze reden zijn alle genoemde bedragen inclusief BTW. Bepaling waarde gemeentehuis Het gemeentehuis is getaxeerd op een verkoopwaarde van 2.350.000. Over deze taxatie bestaat momenteel een meningsverschil met de taxateur. De ingeschatte werkelijke verkoopwaarde bedraagt ongeveer 1.500.000 wat gelijkstaat aan de executiewaarde. Indien het gemeentehuis voor dit bedrag verkocht wordt aan de stichting die het MFC gaat exploiteren is het niet mogelijk maatschappelijke tarieven in rekening te gaan brengen voor de huurders. Om deze reden is gekozen de boekwaarde ultimo 2013 als uitgangspunt te nemen zijnde 657.968. Omdat de waarde van de grond onder het gemeentehuis een aanzienlijke waarde vertegenwoordigd is deze uit de transactie gehaald. De boekhoudkundige waarde van de grond bedraagt ultimo 2013 262.500. De netto boekwaarde van de opstal van het gemeentehuis bedraagt ultimo 2013 derhalve 395.468. Aangezien de exploiterende stichting een DAEB (Dienst van Algemeen Economisch Belang) wordt is het de gemeente toegestaan het pand tegen boekwaarde te verkopen. Absolute eis hiervoor is dat de huurders van het pand passen binnen de kaders van een DAEB instelling. Dit is bij alle beoogde huurders van toepassing. Indien u akkoord met het verkopen tegen boekwaarde ziet de gemeente af van het realiseren van een mogelijke boekwinst van rond 800.000. Hierbij moet aangetekend worden dat het onzeker is of er partijen zijn die interesse hebben in het gemeentehuis in zijn huidige vorm tegen een commerciële prijs. Wanneer de gemeente kiest voor het verkopen tegen een hogere waarde aan de exploiterende stichting zullen de te hanteren huurprijzen naar rato meestijgen. Dit is een afweging die gemaakt is in relatie tot de mogelijkheden van de beoogde maatschappelijke huurders. Financiering In de huidige plannen verstrekt de gemeente een lening aan het MFC tegen 4%. De gemeente zal deze financiering hoogst waarschijnlijk moeten aantrekken bij de BNG. De verwachting is dat de rentekosten hiervan rond de 3,5% zullen bedragen. Hierdoor maakt de gemeente een winst op deze transactie. Het is de vraag in hoeverre dit wenselijk is op dit project gezien de maatschappelijke doelstelling. Wanneer de rentekosten o.b.v. kostprijs worden doorbelast levert dit het MFC een structureel jaarlijks voordeel op van ongeveer 5.000 op. Vooralsnog hebben wij vooruitlopende op het besluit van de gemeenteraad gerekend met een hypotheek tegen 4% voor de duur voor 20 jaar.
De rentelasten berekenen wij over het bedrag die de exploiterende stichting leent t.b.v. de financiering van de overdrachtsbelasting en de investeringen in het MFC. Wij stellen voor om over het deel van de lening die betrekking heeft op pand geen rente in rekening te brengen. In feite heeft de gemeente bij deze transactie geen uitgaande kasstroom en dus geen rentelasten. De gemeente verkoopt het pand aan de stichting. De gemeente verstrekt een lening over dit bedrag en ontvangt dit feitelijk direct terug van de stichting, waardoor per saldo geen euro is verstrekt door de gemeente. Opbouw huurprijs Om te komen tot huurprijzen voor de verschillende gebruikers spelen de volgende elementen een rol: Benodigde investeringen voor algemeen gebruik Benodigde investeringen in installaties per gebruiker Benodigde investeringen t.b.v. de verbouwing per gebruiker Verwachte exploitatielasten (onderhoud, nutsvoorzieningen, belastingen e.d.) Rentelasten Het uitgangspunt is dat investeringen die ten behoeve van het algemene gebruik plaatsvinden op basis van m2 gebruik worden toegerekend aan de verschillende gebruikers. Dit betreffen de posten: Benodigde investeringen voor algemeen gebruik Verwachte exploitatielasten (onderhoud, nutsvoorzieningen, belastingen e.d.) Rentelasten De onderstaande posten worden direct verrekend in de huurprijs van de gebruikers, aangezien deze investeringen specifiek voor hen plaatsvinden: Benodigde investeringen in installaties per gebruiker Benodigde investeringen t.b.v. de verbouwing per gebruiker Wij gaan bij het bepalen van de huurprijs uit van een minimale huurtermijn van 10 jaar voor de gebruikers. Gebruiker Directe m2 verdeling % verdeling Gemeente Woudrichem 553 28,66% Stichting Kinderopvang Woudrichem 501 25,42% Stichting de Vleet 422 21,39% Fysiotherapie Woudrichem 248 12,59% Stichting Bibliotheken Altena 145 7,34% Orthopedagoog Yvonne Jacobs 65 3,30% Logopediepraktijk Alberts en van der Tol 26 1,30% De verkeersruimtes zijn verdeeld op basis van verwacht gebruik en niet meegenomen in bovengenoemde m2 verdeling. Benodigde totale financiering De in totaal te verstrekken lening door de gemeente is afhankelijk van de inbreng van eigen kapitaal door de beoogde huurders. Op dit moment zijn er 3 partijen die mogelijk investeringen zelfstandig zullen financieren. Het totaal van mogelijk ingebracht kapitaal bedraagt maximaal 600.000. Dit zorgt voor een bandbreedte van de lening van 1,5 miljoen tot 2,1 miljoen. Op dit moment ligt de verwachting op rond de 1,5 miljoen. De gemeente heeft beperkte invloed op de realisatie van deze bandbreedte, maar loopt hierin beperkte risico s. De verwachte lening is als volgt opgebouwd: