Verslag van het 6 e Leidse Woondebat: De nieuwe Prestatieafspraken Op woensdag 26 november 2014 in het huis van het RAP Leiden, de Meelfabriek. Opening en welkom Wethouder Paul Laudy heet alle (ruim 80) deelnemers van harte welkom bij dit zesde Woondebat, dat gaat over de nieuwe prestatieafspraken die de gemeente, de Leidse woningcorporaties en de huurdersorganisaties op dit moment met elkaar maken. Partijen willen een beperkte set afspraken over de belangrijkste thema s om elkaar daar via monitoring goed aan te kunnen houden. Hij roept iedereen op te blijven bouwen aan een prachtige woningvoorraad in Leiden. Vervolgens legt Roderik van den Bos, de gespreksleider van dit Woondebat, de opzet van vanavond uit. Helaas heeft Cor Smit zich ziek afgemeld en vervalt daarom zijn historische schets over de rol van woningcorporaties. Introductie van de prioritaire thema s 1. Omvang sociale woningvoorraad Hugo Priemus, emeritus hoogleraar aan de TU Delft, geeft aan dat er in Leiden absoluut en relatief veel sociale huurwoningen staan. Maar tussen 2013 en 2018 neemt dat aantal af, terwijl de financiële doelgroep in diezelfde periode groter wordt. Op basis hiervan pleit hij ervoor de woningen tot 596 toe te wijzen aan de huishoudens met een inkomen ruim onder de 34.000. Daarnaast is het belangrijk dat in de regiogemeenten rond Leiden het aantal sociale huurwoningen wordt verhoogd omdat daar relatief weinig sociale huurwoningen staan. Dat is nog belangrijker dan een verhoging in Leiden. Hugo Priemus vindt het gewenst dat in de nieuwe prestatieafspraken wordt opgeschreven hoe elke corporatie de Verhuurders- en Vestiaheffing bekostigt. Want deze heffingen zet het mutatiebeleid van de corporaties onder druk. Ten slotte wijst hij op het belang om het niet-daebbezit van de corporaties (woningen boven de 699, overig vastgoed en grondposities) te verkopen. Want verkoop leidt tot een lagere Verhuurdersheffing en daarmee tot gematigder huurverhogingen. 1
2. Gevolgen van de transitie voor het wonen Marieke van der Waal, directeur van Leyden Academy on Vitality and Ageing, gaat in op de demografische transitie, ofwel de vergrijzing. Mensen worden gemiddeld steeds ouder en zoals Johan Cruijff zei Hoe ouder u wordt, hoe langer u leeft. Maar de vergrijzing is een tijdelijk fenomeen: in 2050 zijn de leeftijdsgroepen ongeveer even groot. Er zijn dan dus ongeveer net zoveel jongeren als ouderen. Mensen worden volgens de statistieken ook eerder ziek. Maar dit beeld is vertekend omdat ziektes tegenwoordig sneller worden ontdekt. Met het maken van de goede keuzes komt u verder, zegt Marieke. Die goede keuzes zijn: niet roken, voldoende fruit, matig alcohol en regelmatige activiteiten. Voor ouderen is het daarnaast belangrijk selectief te zijn (een aantal activiteiten af te stoten), de leukste activiteiten vol te houden en dingen op een andere manier te doen (bijvoorbeeld in een lager tempo). Stel hierbij voor jezelf doelen om de dag goed door te komen en help elkaar hierbij. 3. Duurzaamheid versus betaalbaarheid Annelies Huygen, bijzonder hoogleraar Ordening van de Energiemarkten aan de Faculteit der Rechtsgeleerdheid van de UvA, onderzoeker TNO Delft en lid van het bestuur van Energiek Leiden, weet uit eigen ervaring welke drempels je tegenkomt bij investeringen in het energiezuiniger maken van je woning en vertelt dat ze zich een beetje schaamt voor het feit dat zij zelf in een woning met energielabel F woont. Annelies onthult dat Leiden, als het gaat om duurzaamheid, op plaats 386 staat van alle (403) gemeenten, terwijl het economisch goed gaat in Leiden en de bevolking gemiddeld hoog is opgeleid. Zij vindt het belangrijk dat Leiden opstoomt op deze lijst. De gemeente moet hierbij een leidende rol vervullen. Daarvoor nodig zijn: een goede visie, ambitieuze doelen, aanjagen, partijen bij elkaar brengen, inspireren, het lage fruit plukken en monitoring. Het doel van de energiereductie van 3% per jaar in de nieuwe prestatieafspraken vindt zij ambitieus en concreet. Voor bewoners is het belangrijk dat de gemeente voorbeeldprojecten laat zien en dat er subsidiemogelijkheden zijn. Op deze manier moet het mogelijk zijn dat Leiden in de top 100 komt van de lijst. Een platform voor duurzaamheid kan een belangrijke rol vervullen bij ondersteuning, inspiratie en uitwisseling van ideeën en mogelijkheden. 4. Samen bouwen van huurwoningen Robert Jan Sliep, manager Bedrijf & Beleid bij de Sleutels, geeft aan dat er in Leiden een grote vraag is naar woningen met een huur boven 700. De minister stelt daaraan allerlei voorwaarden, maar de vraag is groot (en zal verder toenemen) en aan de exploitatie van die woningen kan een corporaties geld verdienen, dat ze weer kan inzetten voor het bouwen van sociale huurwoningen en ingrepen in de bestaande woningvoorraad. In eerste instantie ligt het voor de hand dat beleggers die duurdere huurwoningen bouwen. Maar ze doen dat niet omdat er allerlei risico s zijn, terwijl beleggers een jaarlijks positief rendement verlangen. Op dit moment is het directe rendement (huurinkomsten) hoog, maar de laatste jaren was het indirect rendement negatief (door de daling van de waarde van de woningen). In de ons omringende landen kunnen de beleggers wél een positief rendement halen en daarom wijken ze uit naar het buitenland. Robert Jan laat rekenvoorbeelden zien waaruit blijkt dat het bouwen van een sociale huurwoning in het weiland een gezond financieel rendement oplevert en het bouwen van een vrije sector huurwoning leidt tot een nog hoger rendement. Hij sluit af met de stelling dat de huidige 2
ontwikkelingen (markt, economie, treasury) en de positie van corporaties en beleggers uitgelezen kansen bieden om in samenwerking woningen betaalbaar te houden voor zowel de lage inkomens als de lage middeninkomens. Lagerhuisdebat over de vier prioritaire thema s Na het gezamenlijke avondeten legt Roderik van den Bos de spelregels van het lagerhuis uit. Het motto is: spreken is zilver, zwijgen is fout. Roderik vertelt dat alleen psychopaten en fundamentalisten nooit van mening veranderen. Verstandige mensen doen dat wel en daarom zal hij vanavond vooral die overlopers het woord geven. Hieronder zijn de stellingen verwoord, is de verdeling eens/oneens vermeld (zowel aan het begin van het debat als aan het eind) en zijn de genoemde argumenten weergegeven. 1. Sociale huur > 600 moet NIET worden toegewezen aan de laagste inkomensgroepen Verhouding aan het begin: 70% eens, 30% oneens Verhouding aan het eind: 60% eens, 40% oneens De huishoudens met een laag inkomen kunnen de huur anders niet betalen en dat leidt tot betalingsproblemen. Als woningen tot 600 worden toegewezen aan de laagste inkomens, komen woningen boven 600 vanzelf terecht bij de hogere inkomens. Corporaties moeten de woningen voor een lagere prijs verhuren en de huurprijs voor hogere inkomens extra verhogen. Door een woonlastenfonds van de gemeente kan de woonlast worden verlaagd. Huurders moeten een duurdere woning kunnen kiezen omdat er onvoldoende woningen tot 600 zijn. Bewoners moeten zelf kunnen kiezen. Het is bijvoorbeeld onredelijk voor iemand die met zijn ouders wil samenwonen. In Leiden is er geen grotere woning tot 600, zodat je grotere gezinnen uitsluit. 3
2. Inkomensstijging moet leiden tot een (tussentijdse) toewijzing van een duurdere woning Verhouding aan het begin: 45% eens, 55% oneens Verhouding aan het eind: 40% eens, 60% oneens De sociale huur is bedoeld voor lage inkomens. Daarvoor is een groter aanbod nodig. In de koopsector wordt óók naar het inkomensperspectief gekeken. Mensen die dat kunnen, moeten de werkelijke kosten van een huurwoning betalen, zeker nu er te weinig sociale huurwoningen zijn. De zwakste groepen moeten worden beschermd. Je hoeft niet te verhuizen, maar dan moet je een hogere huurprijs betalen. Wie garandeert mij een woning als mijn inkomen daalt? Een inkomenstoets is prima, maar niet een verplichte verhuizing. In de koopsector hoef je ook niet te verhuizen als je inkomen stijgt. Wat is er tegen dat mensen in een goedkope woning wonen? Dan moeten er maar kleinere woningen worden gebouwd. Deze maatregel zou tot een nieuwe drempel leiden om werk te vinden ( armoedeval ). Mensen zijn gehecht aan hun buurt. 3. We moeten veel meer kangoeroewoningen bouwen Verhouding aan het begin: 40% eens, 60% oneens Verhouding aan het eind: 40% eens, 60% oneens Er zijn nauwelijks betaalbare kangoeroewoningen. Mensen willen in hun eigen woning blijven wonen. Hierdoor kunnen mensen bij hun familie (zoals ouders of kinderen) wonen, of hun familie bij hun. Meer flexibele woonconcepten vergroten de keuzemogelijkheden. Door de 3D-operaties sluiten verzorgingshuizen, waardoor de behoefte toeneemt dat ouderen elkaar helpen. Een inventarisatie in Voorst laat zien dat veel ouderen niet meer zelfstandig willen wonen omdat ze hun netwerk zijn kwijt geraakt. Dit is een goede oplossing voor ouderen die niet meer zelfstandig kunnen wonen. Het is niet alleen een oplossing voor ouderen, maar ook voor mensen met gehandicapte kinderen. 40 jaar geleden leidde het wonen bij je (schoon)ouders tot veel problemen. Flexibel bouwen is een mooi principe, maar dit is juist niet flexibel. Een voorbeeld in Amsterdam laat zien dat er geen behoefte is en die komt er ook niet. Er zijn betere oplossingen, zoals verzorging door buren. Het is een niche en het gaat daarom om kleine aantallen. Ouderen willen niet worden opgezadeld met hun kinderen. 4
4. We moeten in vijf jaar 500 energie neutrale woningen realiseren Verhouding aan het begin: 65% eens, 35% oneens Verhouding aan het eind: 50% eens, 50% oneens Je moet ambitieus zijn en met minder geen genoegen nemen. Met nieuwe technieken kun je meer bereiken. Het is mogelijk, maar dan moeten alle partijen meewerken. 500 is een klein aantal; dat kunnen we best. De ambitie moet veel hoger liggen: 5.000 woningen bouwen die energie opleveren. Energieneutraal bouwen hoeft niet duurder te zijn, want de overgang van de energieprestatie 0,6 naar 0,4 blijkt ook zonder meerkosten mogelijk te zijn. Op termijn moeten we sowieso naar energie neutrale woningen. Dat kunnen we dus beter nu doen in stapjes dan later in één keer. 5. We moeten volgend jaar de stadsverwarming substantieel uitbreiden Verhouding aan het begin: 20% eens, 80% oneens Verhouding aan het eind: 15% eens, 85% oneens Het is een goede, milieuvriendelijke manier om duurzamer te worden. Nu is het nog duur, maar in de toekomst wordt het goedkoper en beter geregeld. Met het gebruiken van restwarmte uit Rotterdam sla je een grote slag. In plaats van 500 energie neutrale woningen bouwen kun je dat geld beter besteden door 5.000 bestaande woningen te verbeteren naar label B of C. Dat is zo duur dat het in de sociale huur niet kan. De feitelijke energiebesparing is veel kleiner dan de theoretische. Woningen energetisch verbeteren leidt tot een hogere huur. Kunnen de bewoners dat blijven betalen? Als je in Leiden 500 nieuwe woningen bouwt, moet je ook veel woningen slopen. Dat levert veel uitstoot op. Levert nu veel problemen op en de prijs is gelijk aan die van gas. We hebben in Leiden onvoldoende industrie voor de restwarmte. Door meer elektriciteit op te wekken, kan met nieuwe technieken worden gewerkt met lagere temperaturen. Stadsverwarming is niet nodig omdat we op termijn energie neutrale woningen hebben of woningen die zelfs energie opleveren. 5
Over de volgende stellingen is met handopsteken gestemd: 6. Corporaties moeten ophouden met geld uitgeven aan wijkbeheer Verhouding: 40% eens, 60% oneens 7. We moeten terug naar meer gemeenschappelijke ruimtes in sociale woningbouw Verhouding: 30% eens, 70% oneens 8. De gemeente moet flexibeler bouwen meer mogelijk maken Verhouding: 100% eens, 0% oneens 9. We moeten ophouden te bouwen met een onrendabele top Verhouding: 20% eens, 80% oneens Afsluiting Paul Laudy geeft aan dat dit debat heeft laten zien dat het vraagstuk ingewikkeld is: Wel steun voor een inkomenstoets, maar niet voor de consequenties daarvan. Wel steun voor meer diversiteit waaronder een kangoeroewoning, maar niet bij je (schoon)ouders. Stadsverwarming is geen oplossing, want binnenkort ben je een loser als je nog een energierekening hebt. Desalniettemin vindt hij dit zesde Woondebat geslaagd omdat we met elkaar blijven praten over wat in Leiden nodig is om de woningmarkt te verbeteren. Paul Laudy dankt de debatleider en de sprekers voor hun deskundige bijdrage en overhandigt hen een boekje. Roderik van den Bos nodigt de aanwezigen ten slotte uit voor de borrel. 6