BDO Seminarie Residentiële Ouderenzorg 3 december 2012 Omgaan met uitdagingen tijdens de voorbereiding en uitvoering van bouwprojecten in de zorgsector. KBC : Christine De Cafmeyer Grontmij : Jo Belen
Agenda 1. Inleiding 2. Drempels voor investeringen in de ouderenzorg 3. Inzet expertise 4. Financiële haalbaarheid en financiering van het project 5. Procesbegeleiding: Stapsgewijze aanpak 6. Geïntegreerde aanpak 7. Besluit: Voordelen van geïntegreerde aanpak 8. Vragen 2
1. Inleiding Grote demografische behoefte: Tegen 2030 zal 25.9% van de Vlamingen ouder zijn dan 65 jaar en 7.3% zelfs ouder dan 80 jaar. 23.500 nieuwe rusthuisbedden binnen 5 jaar investering van 2.5 mia EUR 60.000 nieuwe rusthuisbedden tegen 2025. investering van 6 à 7 mia EUR Groeiende vraag naar assistentiewoningen Positief: Veel verschillende initiatiefnemers Vele verschillende soorten initiatieven Maar ook: Grote uitdaging om project te realiseren Complex: veel drempels - uitdagingen risico s 3
2. Drempels voor investering in ouderenzorg Bepalen geschikte locatie en verwerven grond Erkenningen en vergunningen Bouwproces met maximale beheersing van tijd en middelen en beperking van de risico s De financiering: Voorzien inbreng eigen middelen Financiering en/of alternatieve financiering Ervaring in de sector/op managementvlak Personeel Administratief proces: VIPA? Wetgeving overheidsopdrachten 4
3. Noodzaak: Inzet expertise op vlak van financiering en procesbeheer Expertise op 2 domeinen: Financiering/Verzekeren risicio s Procesbegeleiding Grontmij : Jo Belen Financiering: Twee belangrijke gelinkte invalshoeken: Doel: 5 1. Financiële haalbaarheid en financiering van het project 2. Financieel beheer project 1. Duidelijk en volledig overzicht omtrent de financiële toestand van het project = kostenbeheer en -beheersing Gebudgetteerde, effectieve en geprognoseerde uitgaven Cashflowplanning Periodiek financiële rapportering + actualisering Analyse wijzigingen en varianten, verantwoordingsberekening Bouwkostmanagement : gedetailleerd kostenoverzicht Wijzigingen, goedkeuringen, budgetmutaties
4. Financiële haalbaarheid en financiering van het project. Business plan Cash flow analyses stress scenario s Kostprijs bouw Eigen inbreng Overbrugging opstartperiode Waarborgen Met VIPA of zonder VIPA Gebruiktoelage en/of waarborg Klassieke financiering of alternatieve financiering Offerte vraag wetgeving overheidsopdrachten 6
4. Financiële haalbaarheid en financiering van het project. Klassieke financiering of alternatieve financiering Initiatiefnemer: Overheid: Schuldgraad, waarborgen en subsidies beperken - Lange looptijd - Zekerheid - Lage kost - Eigendom Zorginfrastructuur Bank: - Beperkingen : Regels stable funding - Lange looptijd & herzienbare rente Belegger: Coöperatief fonds - Korte looptijd - Hoog rendement - Rendement in functie van risico Obligaties met woonrecht Private placement Verkoop Bevac
4. Financiële haalbaarheid en financiering van het project. Alternatieven: Eigen inbreng Sale and lease back Verkoop Bevac huur Obligatiefinanciering met woonrecht Kostprijs bouw: uit ons Kredietreferentiekader: Algemeen De opbrengsten van een rustoord zijn begrensd, waardoor kostenbeheersing uitermate belangrijk is. In eerste instantie denken we hierbij aan de beheersing van de loonlasten en de bouwkosten. Bouwkosten Te hoge bouwkosten hypothekeren van bij de start de economische leefbaarheid van het rustoord. De bouwkosten moeten immers integraal worden terugverdiend uit de dagprijs. 8
5. Procesgebeleiding 1. VOORSTELLING 9
5. Procesgebeleiding 4 Businesslines Opgericht in 1915 Advies & engineering Multidisciplinair Vooraanstaande Europese speler Meer dan 10.000 professionals Actief in infrastructuur & mobiliteit; industrie, water & energie en planning & ontwerp Omzet 922 Miljoen (2010) Jaarlijks 25.000 projecten 10
5. Procesgebeleiding Referenties in de zorgsector Gezondheidszorg Oostkust Knokke Bouw nieuw ziekenhuis te Knokke-Heist Investeringsbedrag : 82.000.000 Project- & Procesmanagement Zorg- strategisch plan, programmering, subsidiëring VIPA Voorstudie & aanstelling ontwerper, Ontwikkeling Masterplan Werfcontrole & Bouwcoördinatie (50 loten), documentenbeheer nieuwbouw 36 serviceflats OCMW Schelle trajectbegeleiding / project management. Investeringsbedrag : 5.000.000 Haalbaarheidsstudie, conceptontwikkeling, programmering stedenbouwkundige voorwaarden, kenmerken van de bouwgrond, budget & timing Ontwerpfase via Design & Build - formule Uitvoeringsfase: opvolging uitvoering + taken toezichthoudend architect, kwaliteits-, budget- en tijdbeheer, conflictbeheersing, juridisch advies, nazicht vorderingsstaten en eventueel verrekening, eindafrekening. 11
5. Procesgebeleiding: 5.2 Stapsgewijze aanpak gemoduleerde en stapsgewijze aanpak: stap 1: stap 2: stap 3: stap 4: stap 5: analyse + in kaart brengen van de nood en verwachtingen van de opdrachtgever/stakeholders in kaart brengen basisprogramma + haalbaarheidsstudie vastlegging projectfinanciering/verzekeringsbehoefte scenario-analyse (op grond van 3 basisscenario s) verder bouwproces (opmaak dossiers, publicaties, toewijzingen, uitvoering, oplevering, ingebruikname) modulariteit van de aanpak: De inbreng en taakomschrijving van de trajectbeleider vloeit voort uit de scenarioanalyse. 12
5. Procesgebeleiding: 5.2 Stapsgewijze aanpak STAP 1: 13 Analyse + in kaart brengen van de noden en verwachtingen van de opdrachtgever en alle overige stakeholders Ambitieniveau Comfortgraad Niveau van duurzaamheid Imago & uitstraling Belang van architectuur Multifunctionaliteit en polyvalentie
5. Procesgebeleiding: 5.2 Stapsgewijze aanpak STAP 2: In kaart brengen basisprogramma + haalbaarheidsstudie Programma van eisen Functioneel (welke lokalen en aantal, met de respectievelijke oppervlaktes) Technisch-bouwkundig Materialen Haalbaarheidsstudie Ruimtelijk, stedenbouwkundig Technisch-inhoudelijk Financieel (oa. bouwkostanalyse) Planning Ambitieniveau Comfortniveau 14
5. Procesgebeleiding: 5.2 Stapsgewijze aanpak STAP 3: 15 Vastlegging financiering/verzekeringsbehoefte Financiering Voorfinanciering Intresten worden geboekt via kaskrediet tot oplevering Daarna geconsolideerd en gespreid over 10 jaar Klassieke projectfinanciering Investeringskrediet Onroerende leasing Alternatieve projectfinanciering Obligaties met/zonder woonrecht Verzekeringsbehoefte ABR polis 10-jarige aansprakelijkheid
5. Procesgebeleiding: 5.2 Stapsgewijze aanpak STAP 4: Scenario-analyse (op basis van 3 basisscenario s) SCENARIO-ANALYSE 16 uitwerking project + bouwproces op basis van klassieke driehoekverhouding bouwsector SCENARIO 2 Design&Build (DB) of Design&Build&Maintain (DBM) SCENARIO 3 Programmatie pakket TB zoals vorige scenario's, aangevuld met input ontwerpers (opmaak Programma Van Eisen (PVE), schetsontwerp, stedebouwkundig attest n.2, prestatiebestek) Uitvoering Uitvoering RISICO OP TOTALE PROJECTKOST BASISSCENARIO PM-SCENARIO financier Programmatie goedkeuring financiering door KBC op basis van PVE opdrachtgever + TB ontwerper procesbegeleiding door TB in klassieke driehoeksverhouding, aangevuld met opmaak programma van eisen (PVE) scenario 3 Uitvoering procesbegeleiding door Trajectbegeleider (TB) in klassieke driehoeksverhouding bouwsector scenario 2 Programmatie basisscenario
5. Procesgebeleiding: 5.2 Stapsgewijze aanpak STAP 5: verder bouwproces 17 Opmaak dossiers Begeleiding van het ontwerpteam ivm bouwaanvraagdossier, milieuaanvraag, opmaak lastenboeken en meetstaten, Publicaties voor de offertes Toewijzingen van de aannemer(s) Opvolging van de uitvoering Begeleiding bij de Voorlopige & Definitieve Oplevering Ingebruikname
6. Geïntegreerde aanpak Inbreng expertise KBC Grontmij - EIM Geïntegreerd proces Versnellen proces Beheersing tijd en budget 18
INLEIDING OPLOSSING PROCESBESCHRIJVING 6. Geïntegreerde aanpak 19 MOGELIJKE SCENARIO s BESLUIT & VRAGEN
6. Geïntegreerde aanpak Toegevoegde waarde van deze combinatie: 20 invulling van de behoefte voor trajectbegeleiding en adviesverlening. Volledig behoud van beslissingsrecht, zeggenschap, eigendomsrecht en bouwheerschap, gedurende de ganse doorlooptijd van het project. Verkorting van de doorlooptijd + optimalisatie van de processen door gebruik te maken van de expertises en netwerken van de drie partners (wet- en regelgeving, overheden, bouwtechniek, administratief en budgettair projectbeheer en beheersing, ). Geen eigen interne projectbeheerders nodig of toegevoegde waarde en aanvulling ten opzichte van de interne projectbeheerders. Opdrachtgever kan zich blijven concentreren op eigen kernactiviteiten en de nadruk leggen op programmadefinitie en besluitname. Garantie van de continuïteit van de dienstverlening door de schaalgrootte van de partners. Eénduidige aanspreekpunten tijdens elke fase van het traject
To remember Bouw WZC of Assistentiewoningen is een complexe opdracht. Denk in functie van de globale doelstelling. Zorg dat je beroep kan doen op nodige expertise: in house of inhuren Conctacteer ons in een vroeg stadium Bekijk samen aantal scenario s - vraag vergelijkingspunten en maak dan de juiste keuze rond financieringsoplossingen Zet je niet vast door te duur te bouwen, te dure bouwgrond, Vermijd meerkosten beheersing project door juiste expertise 21
8. Vragen 22 INLEIDING OPLOSSING PROCESBESCHRIJVING MOGELIJKE SCENARIO s BESLUIT & VRAGEN