Februari 2015 1
DUINSTRAAT ACACIASTRAAT DE CONSTANT REBECQUEPLEIN E.O. MIENT ISABELLALAND VROONDAAL ESCAMPLAAN STORTENBEKERSTRAAT JACOB CATSSTRAAT VAN DIJCKSTRAAT WAPSERVEENSTRAAT SUZE ROBERTSONSTRAAT UITHOFSLAAN ERASMUSHOVE TOMATENLAAN BOSWEIDE FREGATSINGEL GELE LIS
Voorwoord Voor u ligt alweer de derde editie van de brochure Mijn eigen stukje Den Haag. Bijna alle kavels en klushuizen uit de eerste (2012) en tweede (2013) ronde zijn inmiddels verkocht. Op diverse locaties wordt inmiddels ook al gebouwd. Zo bouwen we ervaring op gedurende de verschillende fases en met de diverse vormen van zelfbouw en hergebruik, waarvan de resultaten mede de basis vormen voor deze actualisatie. De gemeente is trots dat het aanbod aan bouwkavels en kluskavels in een aantoonbare behoeft voorziet. Het is fijn om mensen de kans te kunnen bieden om zelf een droomhuis of werkruimte te (laten) bouwen. Daarnaast omarmt de gemeente de (kleine) ontwikkelaar die gelooft in onze stad. Haagse traditie springlevend Den Haag is groot geworden door kleinschalige bouwinitiatieven. De traditie van zelf bouwen blijkt ook nu nog springlevend. De recessie lijkt weinig vat te hebben op individuele investeerders die op zoek zijn naar bouwkavels en kluskavels, dit met een minimale hoeveelheid aan regels en een maximale portie keuzevrijheid. Om aan de vraag te voldoen tracht de gemeente jaarlijks nieuwe bouwkavels en kluskavels op verschillende locaties in de stad op de markt te blijven brengen. Nieuwe manier van werken De nieuwe rol van de gemeente als ondersteunende partij vergt een andere manier van denken en werken. Het kavelwinkelteam ervaart de nieuwe rol als inspirerend. Het rechtstreekse contact met u als individuele investeerder en uw enthousiasme maken het meer dan de moeite waard om de uitdagingen van het kleinschalig opdrachtgeverschap goed op te pakken. U staat niet alleen U staat er natuurlijk niet alleen voor als u ervoor kiest om zelf een droom te realiseren. U kunt ervoor kiezen om alleen of samen in een bouwgroep aan de slag te gaan. Het kavelwinkelteam helpt u waar mogelijk. U kunt met uw vragen altijd terecht in de speciaal hiervoor opgezette Kavelwinkel in het Atrium van het stadhuis. Als u het aandurft om de eerste stap te zetten, krijgt u vanuit de gemeente een koperscoach die u bij kan staan bij het nemen van belangrijke beslissingen waar de gemeente bij betrokken is. Bent u klaar voor de uitdaging? Dromen zijn er om na te jagen en uit te laten komen. Aan de slag De gemeente nodigt iedereen uit die in onze stad gelooft om te investeren en aan de slag te gaan. Bewoners met durf, (kleine) aannemers, architecten en ontwikkelaars, het verder bouwen aan de stad is de komende jaren vooral in uw handen. Maak er werk van! Team Kavelwinkel 3
4
Inhoud Veel vrijheid en mogelijkheden 07 Waarom zelfbouw in Den Haag? 09 Wat is Kleinschalig Opdrachtgeverschap? 11 Hoe werkt Kleinschalig Opdrachtgeverschap? 17 Wie doet wat? 29 Erfpacht en eigendom 35 Regelgeving 39 Financiën 43 Draag uw steentje bij aan de toekomst! 47 5
Veel vrijheid en mogelijkheden 6
Veel vrijheid en mogelijkheden Veel vrijheid en mogelijkheden Den Haag is ontwikkeld door particulieren, kleine aannemers en private bouwmaatschappijen. Huis voor huis, straat voor straat; vanaf de 13e eeuw tot vandaag de dag. Wegens succes verlengd: de verkoop van bouwkavels, klushuizen en kluscomplexen! Graven van Holland gingen u voor De Graven van Holland lieten in de 13e eeuw de Ridderzaal en het Binnenhof bouwen. Het stadhouderlijk hof trok buitenlandse diplomaten en internationale adel aan. Zij bouwden stadspaleizen en riante villa s. Door de internationale sfeer, gezonde zeelucht, stadsparken, oude landgoederen en bossen was Den Haag geliefd bij repatrianten uit Indië. Zij lieten in verschillende wijken huizen bouwen, zoals in Duinoord met het fraaie Sweelinckplein. Ook de middenklasse bouwde vele woningen, winkels en bedrijfsruimten in Den Haag. In de Zeestraat bijvoorbeeld, en in de Stationsbuurt. Berlage en Dudok De industrialisatie, eind negentiende eeuw, zorgde voor een verdubbeling van het aantal inwoners van Den Haag. De woningnood was hoog, de vraag naar huizen enorm. De Woningwet van 1901 maakte volkshuisvesting een zorg van de overheid. Dit leidde tot de oprichting van gemeentelijke diensten als Stadsontwikkeling en Volkshuisvesting, een gemeentelijk woningbedrijf en vele woningbouwverenigingen. Architect H.P. Berlage maakte plannen voor uitbreiding. Nieuwe arbeiderswijken, de Schilderswijk en het Laakkwartier, werden op het veen gebouwd, ten zuiden van de binnenstad. Na de Tweede Wereldoorlog ontwierpen architecten als Dudok en Van den Broek moderne en grootschalige stadswijken als Bouwlust en Morgenstond. Het zijn particulieren en bouwbedrijven die in de jaren twintig en dertig, maar ook afgelopen decennia, kavels bebouwden in Duinoord, Segbroek, Marlot, Vogelwijk en Kijkduin. Het leverde schitterende woningen en fraaie buurten op. Van recente datum is de wijk Vroondaal in Madestein, waar particuliere opdrachtgevers aan het begin van de 21ste eeuw aan de slag zijn. Den Haag en particulier opdrachtgeverschap, ze horen bij elkaar. Divers aanbod, aantrekkelijke prijzen Begin 2012 is het project 'Mijn eigen stukje Den Haag' gestart. Via dit project verkoopt de gemeente Den Haag een gevarieerd assortiment bouwkavels, klushuizen en kluscomplexen voor aantrekkelijke prijzen. Grote en kleine kavels, voor villa s, rijtjeshuizen, appartementen, bedrijfspanden of voor een combinatie van wonen en werken. Die allemaal hun weg vinden naar nieuwe particuliere investeerders. Vanaf 2012 worden jaarlijks nieuwe bouw- en kluskavels te koop aangeboden. Particuliere opdracht, fraai resultaat Toch bleef er ook na invoering van de Woningwet ruimte voor Hagenaren die zelf hun huis wilden bouwen. 7
Waarom zelfbouw in Den Haag? De zelfbouwer heeft invloed en zeggenschap hoe de nieuwe woning er uit zal zien. 8
Waarom zelfbouw in Den Haag? Waarom zelfbouw in Den Haag? Den Haag kiest met haar bouwkavels en kluskavels voor een gevarieerd palet aan mogelijk heden voor zelfbouw in de stad. Dit maakt het voor bijna iedereen interessant om een eigen woning te (ver)bouwen. Waarom kiest de stad zo duidelijk voor zelfbouw? Er zijn talloze redenen! Binding met de stad Uit onderzoek blijkt dat veel potentiële kopers uit een directe straal van de aangeboden kavels komen. Hiermee wordt een wooncarrière in de eigen buurt mogelijk gemaakt en houden mensen binding met de stad. Samen bouwen creëert al tijdens de ontwikkelingsperiode een band tussen de toekomstige bewoners. Wanneer optimaal wordt geïnvesteerd in de nieuwe woning levert dat betrokken eigenaren op die ook na de oplevering zorgzaam blijven bij het eigen huis en de woonomgeving. Economisch belang Tot slot leveren de investeringen van particulieren een essentiële en kwalitatieve! - bijdrage aan de woningproductie (aantallen). Bijkomend voordeel is dat lokale bedrijven vaak betrokken zijn bij de ontwikkelingen. Doordat ook kavels worden aangeboden waarop geen zelfbewoningsplicht rust, krijgen ook kleine investeerders de ruimte. Op veel plekken is bovendien de combinatie met bedrijvigheid (werkruimte of praktijkruimte) toegestaan, waarmee de economie in de wijk versterkt kan worden. Een nieuwe kwaliteit De zelfbouwer heeft invloed en zeggenschap hoe de nieuwe woning er uit zal zien. Particuliere opdrachtgevers maken weloverwogen keuzes (prijs kwaliteit) en kiezen veelal bewust voor duurzame bouwmaterialen. Bestaande voorraad krijgt een upgrade door de nieuwe investeringen. Bij kluscomplexen kunnen karakteristieke of historische panden behouden blijven en een nieuw leven krijgen. Op zoek naar een binnenstedelijke mix Particulier opdrachtgeverschap geeft een nieuwe dynamiek. De diversiteit in zowel gebruik als typologie of architectuur van de woningen levert interessante en meer gevarieerde woonwijken op. Ook is zelfbouw een kans om gaten in bebouwing en/of restruimten in te vullen, waarmee de stedenbouwkundige kwaliteiten van een buurt worden versterkt. 9
Wat is Kleinschalig Opdrachtgeverschap? Samen bouwen in een bouwgroep is goedkoper. U kunt aanzienlijk besparen op de kosten. 10
Wat is Kleinschalig Opdrachtgeverschap? Wat is Kleinschalig Opdrachtgeverschap? U bent particulier of investeerder. U kunt binnen de aangegeven kaders de woning of bedrijfsgebouw (ver)bouwen, laten ontwerpen en realiseren zoals u dat wilt. Dat kunt u alleen doen, of samen. U draait aan de knoppen. Er zijn verschillende constructies mogelijk. Welke past bij u? Uitgangspunten van het Kleinschalig Opdrachtgeverschap De bouw- en kluskavels worden aangeboden binnen de uitgangspuntenvan het Kleinschalig Opdrachtgeverschap. De koper - alleen of samen met anderen - krijgt als opdrachtgever de volledige zeggenschap en verantwoordelijkheid over het gebruik, het ontwerp en de bouw. De gemeente verkoopt een (klus) kavel met een beperkte set bouwregels. De koper draagt zorg voor een bouwplan dat voldoet aan de bouwregelgeving. De kavelprijs staat vast. U krijgt bij een bouwkavel maximaal drie jaar na definitieve aankoop van de grond de tijd om uw woning te bouwen. Uw kluskavel moet u binnen een jaar na definitieve aankoop hebben verbouwd. Als u een optie neemt, bent u vanaf dat moment volledig aan zet. Er zijn verschillende mogelijkheden om een eigen huis te (ver) bouwen. U kunt het helemaal zelf doen, met andere particulieren in een collectief of samen met een ontwikkelaar. Uw invloed, verantwoordelijkheid en betrokkenheid is afhankelijk van uw keuze. Individueel (ver)bouwen... Geen zin in concessies? Groot, klein, klassiek of modern? Zeg het maar. Wie alleen (ver) bouwt, heeft de volledige (juridische) zeggenschap en invloed. Het gebruik van de grond, het ontwerp en de (ver)bouw van de woning: u beslist. Uw huis, uw stijl, uw verantwoordelijkheid. U kunt zelf of samen met een architect een ontwerp maken, of een bouwbedrijf kiezen dat uw woning (ver) bouwt en het bouwproces begeleidt. U kunt ook een woning laten bouwen op basis van een ontwerp uit een catalogus....of samen met andere particulieren Idealen kun je delen. Duurzaam wonen, bijvoorbeeld. Samen bouwen in een bouwgroep is ook goedkoper. Met andere particulieren koopt u een kavel voor twee, drie, vijf of tien woningen. Dit kunnen rijtjeshuizen zijn, geschakelde woonhuizen, een appartementen complex of twee-ondereen-kap woningen. Een bouw begeleidingsbureau kan u helpen om andere kopers te vinden waarmee u een bouwgroep vormt. Er kan een vereniging of stichting worden opgericht, die als opdrachtgever fungeert. De bouwgroep is vrij in de keuze van architect en aannemer. De woningen worden in groepsverband gerealiseerd. Komen er meerdere wooneenheden in één gebouw dan dient een Vereniging van Eigenaren (VvE) te worden opgericht. Dat kan de opvolger zijn van de de vereniging of stichting die het plan heeft uitgewerkt. Ook zonder een bouwgroep te vormen, kunt u samen optrekken bij bepaalde onderdelen van de bouw (funderen bijvoorbeeld - of gezamenlijk een aannemer selecteren). Samen bouwen verbindt, nog voor de eerste steen gelegd is. Ook voor de ontwikkelende partij U bent een professionele ontwikkelaar. U koopt een kavel, werft en organiseert kopers om samen woningen te ontwikkelen en regelt als ontwikkelaar het ontwerp- en bouwproces. De toekomstige bewoners worden in een vroeg stadium bij de plannen betrokken. Ze kunnen invloed hebben op de visie, inhoud en uitwerking en het financiële risico kan gedeeld worden. 11
Wat is Kleinschalig Opdrachtgeverschap? Aaneengesloten bouwen is een echte stadse manier van bouwen en wonen. Het delen van zijmuren levert ruimte en kostenvoordeel op. 12
Wat is Kleinschalig Opdrachtgeverschap? Kavelij/vrijstaand/aaneengesloten/ appartementencomplex. Er is een zeer divers aanbod aan bouw- en kluskavels beschikbaar. Voor (half) vrijstaand bouwen, aan elkaar bouwen of op elkaar bouwen. De kluskavels bevinden zich in bestaande complexen die met wisselende spelregels een nieuw leven krijgen. Op veel plekken is er keuze om kavels samen te voegen of juist te splitsen, om aan iedere wens op maat te kunnen voldoen. Zo is er voor ieder wat wils! Bestaand appartementencomplex Vrijstaand bouwen Aaneengesloten bouwen Appartementencomplex Aaneengesloten bouwen Aaneengesloten bouwen is een echte stadse manier van bouwen en wonen. Het delen van zijmuren levert ruimte en kostenvoordeel op. Afstemmen met de buren is noodzakelijk voor het goed op elkaar laten aansluiten van de verschillende huizen. Financiële voordelen zijn te behalen door gezamenlijk opdracht te geven voor bepaalde werkzaamheden. 13
Mijn eigen stukje Den Haag Wat is Kleinschalig Opdrachtgeverschap? Bouwen op elkaar Grondgebonden (horizontaal) woningen realiseren met het particulier opdracht geverschap is zich aan het bewijzen. Woningen stapelen met particulier opdrachtgeverschap (verticaal) is een andere optie om efficiënt en voordelig te bouwen. Een gebouw wordt opgedeeld in appartementen die boven elkaar liggen. Dat kan heel kleinschalig (met 2 woningen) of op grotere schaal tot de realisatie van een woontoren of appartementencomplex. De gemeente experimenteert met de mogelijk heden van individuele expressie van een nieuw appartement in een groter gebouw. Dit heeft geresulteerd in een prijsvraag voor nieuwe vormen van gestapeld bouwen, die interessante nieuwe concepten heeft opgeleverd. Ook kluscomplexen geven ruimte niet alleen om lege ruimtes maar ook gevels met grote vrijheid opnieuw in te vullen. 14
Wat is Kleinschalig Opdrachtgeverschap? Het ontwerp Als opdrachtgever (particulier of zakelijk) beslist u over het ontwerp en op welke wijze dit tot stand komt. Particulieren kunnen een open ontwerpopdracht geven, zich aansluiten bij een bouwgroep of gebruik maken van aanbod van bouwbedrijven of architecten (catalogus). Er wordt veel vrijheid gegeven, vooral ten aanzien van het uiterlijk en materiaalgebruik. Een welstandstoets wordt bij een bouwkavel niet uitgevoerd. Uiteraard dienen de regels uit de paspoorten wel gevolgd te worden. Een voorlopig ontwerp kunt u voorleggen aan de koperscoach om te controleren of u, daar waar het de gemeente aangaat, op de goede weg bent. Haags inspiratieboek zelfbouw helpt u op weg! Vooral om de particuliere opdrachtgever te ondersteunen in het proces van zelfbouw geeft de gemeente Den Haag sinds 2013 het Haags inspiratieboek zelfbouw uit. Maar uiteraard staat het ook professionele partijen vrij om gebruik te maken van de aangeboden ontwerpen! De uitgaven geven de (toekomstige) koper in één oogopslag inzicht in de mogelijkheden voor zelfbouw op diverse locaties in de stad, inclusief de kosten van de te bouwen woning. Veel architecten hebben aan de inspiratieboeken meegewerkt en zo voor een grote verscheidenheid aan ontwerpen en ideeën gezorgd. Maak er gebruik van als koper van een bouwkavel. Als optant van een kavel krijgt u een inspiratie boek mee als opstapje. Het Haags Inspiratieboek Zelfbouw is tevens als inkijkexemplaar te bekijken in de Kavelwinkel en gratis te downloaden op www.ikbouwindenhaag.nl 15
Hoe werkt Kleinschalig Opdrachtgeverschap? 16
Hoe werkt Kleinschalig Opdrachtgeverschap? Hoe werkt Klein schalig Opdrachtgeverschap? Als zelfbouwer bent u zelf opdrachtgever. U bepaalt met wie u dat doet en tegen welke prijs u wilt gaan bouwen. Het verder bouwen aan de stad is de komende jaren in uw handen. De koper beslist - binnen de regels van het kavelpaspoort/kluspaspoort Minder bouwen of juist meer? Veel ruimte voor weinig geld of juist meer uitgeven aan de architectuur en uitstraling van de woning? Hoe dan ook, u beslist. Natuurlijk moeten alle nieuwe woningen straks wel bij elkaar en bij de omgeving passen. Dat verhoogt de kwaliteit van de buurt. Daarom maakt de gemeente voor iedere kavel een kavelpaspoort/kluspaspoort met regels waaraan kopers zich moeten houden. De regels gaan over het parkeren, de bouwhoogte, het woon- en/of werkgebruik en de indeling van de locatie. Het kluspaspoort of kavelpaspoort maakt deel uit van de verplichtingen van de uitgifteovereenkomst. De bepalingen uit de paspoorten zorgen voor een mooie leefbare en unieke buurt waar u straks met veel plezier zult wonen. Bouwkavels met maximale keuzevrijheid Den Haag maakt het mogelijk! Een eigen huis bouwen, alleen of met anderen. De gemeente verkoopt stukjes bouwgrond op verschillende locaties in de stad. U betaalt een aantrekkelijke prijs. Voor alle locaties geldt: u, als koper, heeft maximale keuzevrijheid. Er zijn kavels voor appartementencomplexen, eengezinswoningen, vrijstaande villa's en bungalows die u alleen of in een bouwgroep bouwt. Wilt u wonen en werken combineren? Ook dat kan op verschillende plekken. Van kluskavel naar droomhuis Liever een kavel in een bestaand pand opknappen? Zelf de handen uit de mouwen steken? Dan is een kluskavel een bijzondere kans. U koopt zo n kluskavel voor een scherpe prijs, met de plicht om deze kavel binnen 1 jaar op te knappen en te verbouwen tot een zelfstandige (woon)ruimte. Hoe meer u zelf doet, hoe goedkoper. Binnen de wet- en regelgeving is heel veel mogelijk om er een droomhuis van te maken, geheel naar eigen idee en indeling; een kamer en suite, open keuken met kookeiland en patio, het kan allemaal! Maar u moet wel lef hebben en twaalf maanden keihard werken. Daarna is uw eigen droomhuis een feit. 17
Hoe werkt Kleinschalig Opdrachtgeverschap? 18
Hoe werkt Kleinschalig Opdrachtgeverschap? Klushuis of kluskavel in een bijzonder gebouw De gemeente biedt ook kluscomplexen te koop aan. Een kluscomplex is een groot gebouw, bijvoorbeeld een voormalige school of kantoorgebouw, waarbinnen u uw eigen deel kunt kopen. De architectuur van het bestaande gebouw, met authentieke details, de gevel, bouwstijl en de vorige functie maakt elk kluscomplex bijzonder. Elk kluscomplex is uniek, al was het maar door het formaat, maar ook wat u wel en niet mag. Let dus goed op de regels in het kluspaspoort. Met de aankoop van een kluskavel wordt u automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). De VvE is verant woorde lijk voor het onderhoud van alle gemeenschappelijke zaken zoals het dak en het gemeenschappelijke trappenhuis. Een kluscomplex is opgedeeld in individuele kluskavels. De kluskavels worden per stuk verkocht en klusrijp opgeleverd. Klusrijp opleveren betekent onder andere dat de gemeente elke kluskavel voorziet van hoofdaansluitingen voor gas/water/elektra/riolering en ventilatie- en rookkanaal voor uw centrale verwarming. Gemeenschappelijke gangen en trappenhuizen worden mits niet anders is bepaald, sober maar functioneel opgeleverd. Dus niet geschilderd maar wel volgens brandweereisen met verlichting, entree, centraal bellentableau, intercom en brievenbussen. Hierna bent u aan zet. Mouwen opstropen, hup, aan de slag. Gevelkozijnen en eventueel een balkon en/of dakkapel dienen door en voor rekening van koper te worden aangepast of te worden geplaatst. Heeft u een klushuis binnen een kluscomplex gekocht dan heeft de gemeente hiervoor een Opstalverzekering afgesloten. Deze Opstalverzekering wordt aangehouden totdat de laatste koper binnen het kluscomplex heeft gekocht. Vanaf dat moment is de gemeente geen (juridisch) eigenaar meer en dient de VvE dit te verzorgen. Een Opstal verzekering geldt voor het bestaande pand en dekt enkel de schade van reeds aangebrachte voor zieningen en gedane verbouwingen in het pand. Een opstalverzekering dekt dus niet de schade die veroorzaakt wordt tijdens uw bouwwerkzaamheden binnen het pand. Hiervoor dient u een CAR-verzekering af te sluiten. Kluscomplex Suze Robertsonstraat Met het kopen van een kluskavel komt stap voor stap uw eigen droomwoning of werkruimte dichterbij! De gemeente is voortdurend op zoek naar geschikte panden om op deze wijze te kunnen inzetten. 19
Hoe werkt Kleinschalig Opdrachtgeverschap? Stappenplan klushuis Stap 1. Neem een optie Stap 2. Sluit een reserveringsovereenkomst Stap 3. Koop de kluskavel Stap 4. Start met klussen 20
Hoe werkt Kleinschalig Opdrachtgeverschap? Een klushuis kopen en vervolgens zelf verbouwen. Stap voor stap komt uw eigen woning of werkruimte dichterbij. Voor meer informatie over het stappen plan voor een bouwkavel of klushuis zie de filmpjes op www.ikbouwindenhaag.nl Voor een optie op een kluskavel gaat u, met een geldig legitimatiebewijs naar de Kavelwinkel in het Haagse stadhuis. U betaalt 300 met uw pinpas. Een optie heeft een vaste termijn. In deze periode kunt u onderzoeken of u tot reservering van de kavel wilt overgaan. U voert oriënterende gesprekken met adviseurs en banken. U krijgt alle benodigde informatie in de vorm van een kluspaspoort. Daarin staan ondermeer de prijs van de kluskavel, de bouwregels en de eisen waar de woning of werkruimte aan moet voldoen. De optietermijn kan in principe niet worden verlengd. De gemeente kan in geval van bijzondere omstandigheden besluiten tot verlenging van deze optieverklaring, onder het stellen van nadere voorwaarden, welke van financiële aard kunnen zijn. Als u de optietermijn niet benut of laat verlopen, vervalt uw optie waardoor de kluskavel vrijkomt voor andere kopers. U krijgt de 300 dan niet terug. Gaat u door, dan wordt de 300 bij de overdracht van de kavel bij de notaris verrekend. De koperscoach is uw loket bij de gemeente en denkt graag met u mee bij het nemen van belangrijke beslissingen waar de gemeente bij betrokken is. Nog steeds enthousiast? Teken dan nog voordat de optietermijn verloopt de reserveringsovereenkomst. Bij het sluiten van de reserveringsovereenkomst dient u een zekerheidsstelling in de vorm van een waarborgsom of bankgarantie af te geven aan de door de gemeente aangestelde projectnotaris ter hoogte van 10% van de kavelprijs. Als u het kluskavel uiteindelijk niet koopt, bent u de waarborgsom of bankgarantie kwijt. Door het sluiten van een reserveringsovereenkomst reserveert de gemeente uw kluskavel voor de duur van maximaal 12 maanden. Houd uw planning goed in de gaten, binnen dit jaar dient u al in het bezit te zijn van uw omgevingsvergunning. De gemeente stelt (beperkt) bouwkundig advies ter beschikking. Naast de betaling van de zekerheidsstelling zult u deze periode ook rekening moeten houden met een aantal uitgaven voor kosten van bijvoorbeeld een architect en leges voor de benodigde vergunningen. De kluskavel is klusrijp en u heeft uw omgevingsvergunning tijdig in bezit? Vanaf dat moment zal de gemeente een uitgifteovereenkomst opstellen. U maakt kenbaar of u kiest voor canonbetaling per halfjaar of voor eenmalige afkoop van de canonbetaling. Na ondertekening van de uitgifteovereenkomst door u en de gemeente stelt de projectnotaris de notariële akte op en spreekt met u een transportdatum af voor de overdracht van uw kluskavel. U betaalt bij de notaris de kavelprijs, de kosten koper en de beheerskosten. Ongeacht of u kiest voor afkoop van de canonbetaling danwel voor canonbetaling per half jaar, dient u op datum van notarieel transport de overdrachtsbelasting te betalen. De notaris draagt zorg voor de afdracht van deze belasting aan de Belastingdienst. De reeds betaalde kosten van optie van 300 en de zekerheidsstelling van 10% wordt door de notaris bij de overdracht van de kavel verrekend. Zodra de akte bij de notaris is gepasseerd, is de kluskavel officieel van u! Het klussen kan eindelijk beginnen. U heeft maximaal 12 maanden na notariële overdracht de tijd voor de verbouw van uw kluskavel. De gemeente controleert regelmatig of u de verbouwing uitvoert volgens de verleende vergunning. Als de klus geklaard is, vraagt u de gemeente om de woning of werkruimte officieel op te leveren. Indien er op de kavel een zelfbewoningsplicht rust, dient u zich na oplevering in te schrijven als bewoner van de woning waarna de zelfbewoningsplicht van drie jaar ingaat. Zodra er gestart wordt met klussen, houd er dan er rekening mee dat u aansprakelijk bent voor alle schade en gevolgschade veroorzaakt tijdens de bouw- en/of renovatiewerkzaamheden. Dit soort schades kan men verzekeren, door het afsluiten van een CAR-verzekering gedurende de bouwwerkzaamheden.informeer of uw aannemer een doorlopende CAR-verzekering voor zijn bedrijf heeft afgesloten. Gaat u zelf bouwen, sluit dan ook zelf een CAR-verzekering af. Uw verzekeringsagent kan u hierover nader informeren. 21
Hoe werkt Kleinschalig Opdrachtgeverschap? Stappenplan bouwkavel Stap 1. Neem een optie Stap 2. Sluit een reserveringsovereenkomst Stap 3. Koop de bouwkavel Stap 4. Start met bouwen 22
Hoe werkt Kleinschalig Opdrachtgeverschap? Stap voor stap komt uw eigen woning of werkruimte dichterbij. Voor een optie op een bouwkavel gaat u, met een geldig legitimatiebewijs naar de Kavelwinkel in het Haagse stadhuis. U betaald 300 met uw pinpas. Een optie heeft een vaste termijn. In deze periode kunt u onderzoeken of u tot reservering van de kavel wilt overgaan. U voert oriënterende gesprekken met adviseurs en banken. U krijgt alle benodigde informatie in de vorm van een kavelpaspoort. Daarin staan ondermeer de prijs van de kavel, de bouwregels en de eisen waar de woning of werkruimte aan moet voldoen. De optietermijn kan in principe niet worden verlengd. De gemeente kan in geval van bijzondere omstandigheden besluiten tot verlenging van deze optieverklaring, onder het stellen van nadere voorwaarden, welke van financiële aard kunnen zijn. Als u de optietermijn niet benut of laat verlopen, vervalt uw optie waardoor de kavel vrijkomt voor andere kopers. U krijgt de 300 dan niet terug. Gaat u door, dan wordt de 300 bij de overdracht van de kavel bij de notaris verrekend. De koperscoach is uw loket bij de gemeente en denkt graag met u mee bij het nemen van belangrijke beslissingen waar de gemeente bij betrokken is. Nog steeds enthousiast? Teken dan nog voordat de optietermijn verloopt de reserveringsovereenkomst. Deze overeenkomst wordt circa 4 weken voor afloop van de optieperiode naar u toegestuurd. Bij het sluiten van de reserveringsovereenkomst dient u een zekerheidsstelling in de vorm van een waarborgsom of bankgarantie af te geven aan de door de gemeente aangestelde projectnotaris ter hoogte van 10% van de kavelprijs. Als u de kavel uiteindelijk niet koopt, bent u de waarborgsom of bankgarantie kwijt. Door het sluiten van een reserveringsovereenkomst reserveert de gemeente uw kavel voor de duur van maximaal 12 maanden. Houd uw planning goed in de gaten, binnen dit jaar moet uw ontwerp zijn getoetst aan het kavelpaspoort. Ook de omgevingsvergunning moet nog binnen dit jaar in uw bezit zijn. Naast de betaling van de zekerheidsstelling zult u deze periode ook rekening moeten houden met een aantal uitgaven voor kosten van bijvoorbeeld een architect en leges voor de benodigde vergunningen. De kavel is bouwrijp, uw ontwerp is getoetst aan het kavelpaspoort en u heeft uw omgevingsvergunning tijdig in bezit? Vanaf dat moment zal de gemeente een uitgifteovereenkomst opstellen. U maakt kenbaar of u kiest voor canonbetaling per halfjaar of voor eenmalige afkoop van de canonbetaling danwel voor volledig eigendom (indien mogelijk). Na ondertekening van de uitgifteovereenkomst door u en de gemeente stelt de projectnotaris de notariële akte op en spreekt met u een transportdatum af voor de overdracht van uw bouwkavel. U betaalt bij de notaris de kavelprijs vermeerderd met de toeslag in geval van keuze volledig eigendom of beheerskosten in geval van keuze voor erfpacht. Ongeacht of u kiest voor afkoop van de canonbetaling danwel voor canonbetaling per half jaar, dient u op datum van notarieel transport de btw te betalen. De notaris draagt zorg voor de afdracht van deze belasting aan de Belastingdienst. De reeds betaalde kosten van optie van 300 en de zekerheidsstelling van 10% wordt door de notaris bij de overdracht van de kavel verrekend. Zodra de akte bij de notaris is gepasseerd, is de bouwkavel officieel van u! Het bouwen kan eindelijk beginnen. U heeft maximaal 3 jaar na notariële overdracht de tijd voor de bouw van uw woning of werkruimte. De gemeente controleert regelmatig of u de verbouwing uitvoert volgens de verleende vergunning. Als de bouw klaar is, vraagt u de gemeente om de woning of werkruimte officieel op te leveren. Indien er op de kavel een zelfbewoningsplicht rust, dient u zich na oplevering in te schrijven als bewoner van de woning waarna de zelfbewoningsplicht van drie jaar ingaat. Voor meer informatie over het stappen plan voor een bouwkavel of klushuis zie de filmpjes op www.ikbouwindenhaag.nl 23
Hoe werkt Kleinschalig Opdrachtgeverschap? 24
Hoe werkt Kleinschalig Opdrachtgeverschap? Toets kavelpaspoort/kluspaspoort en bestemmingsplan Als kader voor het bouwen geldt altijd het vigerende bestemmingsplan van de betreffende locatie, aangevuld met de regels voor het bouwen die zijn vastgesteld in het kavel- of kluspaspoort. Uw bouwplan wordt eerst getoetst aan de bouwregels van het kavelpaspoort. De bouwregels uit het kavelpaspoort zijn maatgevend en uiteindelijke bepalend voor de levering van de grond. De bouwregels uit het kavelpaspoort passen in het bestemmingsplan. Hiermee zijn de bouwregels ook publiek rechtelijk ondervangen en is het kavelpaspoort een gegarandeerd product. De gemeente heeft dit voor u geregeld. Als de regels van het bestemmingsplan meer mogelijkheden bieden dan het kavelpaspoort aangeeft, dan zijn de regels uit het kavelpaspoort maatgevend. Aanvraag van een omgevingsvergunning Voor het bouwen of verbouwen van uw woning heeft u een vergunning nodig. Dit is een omgevingsvergunning. Uw bouw plan wordt echter eerst getoetst aan het kavel paspoort of kluspaspoort. Als u hierop goedkeuring heeft verkregen vanuit de Kavelwinkel kunt u de omgevings vergunning aanvragen. Bij bouwkavels is geen welstandstoets. Samen optrekken Individuele kopers kunnen samen optrekken in het ontwerp. U kunt samen met uw buren tegelijkertijd een omgevingsvergunning indienen. U geeft hierbij duidelijk aan hoe er aan elkaar zal worden gebouwd (duidelijke detail tekeningen). Als buren zult u over en weer toestemming moeten geven voor de gekozen gezamenlijk oplossing. Uitgangspunt hierbij is dat iedere koper zijn eigen vergunning aanvraagt en zorg draagt voor een bouwplan dat voldoet aan de bouwregelgeving. Uit de aanvraag om omgevingsvergunning moet dit duidelijk blijken. Vergunningsvrije aanbouwen en bijgebouwen Vergunningsvrije aanbouwen en bijge bouw en mogen niet in de aanvraag om omgevingsvergunning worden meegenomen. De aanvraag omgevingsvergunning moet dus uitgaan van de basiswoning en bijvoorbeeld de energie technische gegevens (Energieprestatie) moeten hierop zijn gebaseerd. Nadere afstemming met vergunningverlener van de afdeling Vergunningen & Toezicht is mogelijk. De omgevingsvergunning vraagt u online aan via het Omgevingsloket via de website www.omgevingsloket.nl 25
Hoe werkt Kleinschalig Opdrachtgeverschap? 26
Hoe werkt Kleinschalig Opdrachtgeverschap? Vereniging van Eigenaren Wanneer u voor een kluskavel in een kluscomplex kiest, koopt u een appartementsrecht. U wordt dan automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Dit is wettelijk zo geregeld. In feite koopt u een aandeel in de gemeenschap en wordt daardoor mede-eigenaar van het pand waarin uw appartement is gelegen. Een Vereniging van Eigenaren (VvE) bestaat dus uit de eigenaren van alle appartementen in het pand. De VvE beslist over alle zaken die het hele pand aangaan en die daarmee onder de gemeenschappelijke verantwoordelijkheid van de eigenaren vallen. U bent als lid van een VvE samen met de andere leden verantwoordelijk voor het onderhoud aan uw pand. U spaart gezamenlijk voor het onderhoud. Hoeveel je als bewoner gaat betalen staat in de door de VvE opgestelde begroting. Ook kunt u in de splitsingsakte en splitsingsreglement zien hoe dit bij uw VvE geregeld is. De splitsingsakte en het splitsingsreglement bepalen de spelregels hoe het bij uw VvE geregeld is. Ook als u meerdere woningen bouwt binnen één gebouw ontstaan appartementsrechten. U dient de juridische splitsing met bijbehoren de stukken zelf te regelen. Kluscomplex Junoblok Voor meer informatie over VvE kunt u terecht bij de VvE balie in het Haagse stad huis of via de website www.denhaag.nl/vve-balie. 27
Wie doet wat? 28
Wie doet wat? Wie doet wat? De gemeente verkoopt bouwgrond en kluskavels. Binnen de gemeente zijn verschillende afdelingen bij de verkoop betrokken. Kavelwinkel Heeft u vragen, dan kunt u terecht in de Kavelwinkel, gevestigd in het Atrium van het stadhuis. Dit is het centrale adres van de gemeente voor al uw vragen over particuliere bouw- en kluskavels in Den Haag. Hier kunt u terecht voor een gesprek en informatie. U kunt op werkdagen spontaan langskomen of op afspraak. Medewerkers van de Kavelwinkel helpen u graag. Koperscoach Vanaf het moment dat u een optie heeft genomen op een kavel kunt u gebruik maken van de koperscoach. Per locatie is een koperscoach aangesteld om u te helpen met de aan de gemeente gerelateerde zaken. De koperscoach helpt u graag bij het nemen van belangrijke beslissingen waar de gemeente bij betrokken is. Daarnaast is de koperscoach uw centrale contactpersoon binnen de gemeente die u altijd kunt benaderen. Wat doet de gemeente en wat moet u zelf doen? Het Kleinschalig Opdrachtgeverschap betekent in de kern dat een koper zelf verantwoordelijk is voor het ontwerp en realisatie van zijn woning en/of bedrijfs ruimte en daar zelf invloed op uit kan oefenen. Er wordt een maximale keuzevrijheid en optimale ontwerpvrijheid geboden om ideeën van een huis te realiseren. Dit betekent dat er minimale bouwregels worden gesteld om de kwaliteit van de bebouwing te borgen. Die bouwregels worden per kavel verwoord in het kavel- of kluspaspoort. U krijgt de mogelijkheid om uw droom in vervulling te laten gaan door nieuwbouw op een eigen kavel of verbouw van een kluskavel. Gemeentelijke houding De procedures en voorwaarden van verkoop zijn door de gemeente en/of het Rijk vastgelegd in (juridische) documenten zoals de kavelpaspoorten, optie- en reserveringsovereenkomst of het Bouwbesluit. Daarin staan ook de diverse termijnen genoemd die worden gehanteerd of van toepassing zijn. Dit doet de gemeente Den Haag Opstellen en/of wijzigen van bestemmingsplan Bouw-/ klusrijp en woonrijp maken van ` de locatie Landmeetkundige maatvoering Straatnamen en huisnummers Beoordelen en verstrekken van de omgevingsvergunningaanvraag Dit doet de koper Het bewaken van de termijnen Het (laten) ontwerpen van de woning Aanvraag benodigde vergunningen Realiseren van de woning en/of bedrijfs ruimte Financiering van de kavel en het bouwplan CAR-verzekering afsluiten 29
Wie doet wat? 30
Wie doet wat? Grondzaken De gemeente Den Haag is in veel gevallen eigenaar van de grond en/of de gebouwen en verkoopt deze via de Kavelwinkel. De afdeling Grondzaken van de gemeente stelt de overeenkomsten op en draagt zorg voor de afwikkeling tot aan de notariële overdracht. In het stappenplan zijn 3 overeenkomstmomenten te onderscheiden. 1 Optieverklaring Een optieverklaring geeft u voor een bepaalde tijd de mogelijkheid te onderzoeken of u tot eventuele koop van een kavel wilt overgaan. Als u besluit om door te gaan dan levert u voor afloop van de optietermijn een ondertekende reserveringsovereenkomst in bij de Kavelwinkel. 2 Reserveringsovereenkomst Bij het aangaan van de reserveringsovereenkomst betaalt u een waarborgsom van 10% van de kavelprijs. Deze zekerheidsstelling mag ook in de vorm van een bankgarantie. Binnen de duur van de reservering wordt u in de gelegenheid gesteld een bouwplan in te dienen en een omgevingsvergunning te verkrijgen. Let u goed op de tijd, want het is niet mogelijk om deze overeenkomst te verlengen. De gemeente zorgt ondertussen voor het bouw /klusrijp maken van uw kavel. 3 Uitgifteovereenkomst Voldoet uw bouwplan aan het kavelpaspoort (in geval van een bouwkavel), bent u in het bezit van een omgevingsvergunning en is de kavel bouw /klusrijp, dan kunt u overgaan tot het sluiten van de uitgifteovereenkomst. Deze overeenkomst vormt de basis voor de notariële akte die de door de gemeente aangewezen notaris opstelt. Levering Voor het ondertekenen van de notariële akte maakt u een afspraak met de projectnotaris. Vanaf het moment van ondertekening van deze akte is de kavel (feitelijk) geleverd. U kunt starten met de bouwwerkzaamheden. Binnen drie jaar na ondertekenen van de notariële akte voor een bouwkavel en één jaar na ondertekenen van de notariële akte voor een kluskavel moet de omgevingsvergunning uitgevoerd zijn en uw huis of werkruimte zijn gebouwd of verbouwd. De leveringsprocedure duurt gemiddeld 2 tot 4 weken. Houd er bij het aanvragen van uw hypotheekofferte en het bewaken van uw termijnen rekening mee dat de grond pas geleverd wordt nadat u in het bezit bent van een omgevingsvergunning. De grond met het goedgekeurde bouwplan is uw onderpand (zekerheid) voor uw hypotheek. 31
Wie doet wat? 32
Wie doet wat? Kadastrale inmeting Wat doet de gemeente bij inmeting en wat de koper? De gemeente laat een voorlopig kadastraal perceel vormen van de bouwkavel. Dit betekent dat het perceel voorlopige grenzen en oppervlakte krijgt. De gemeente zal de bouwkavel en de hoekpunten van uw woning uitzetten. U dient hiervoor zelf een afspraak te maken voordat u start met de bouw van uw woning. Wanneer de woning gereed is zal het Kadaster de gemeente en u uitnodigen om samen de kavelgrenzen aan te wijzen. Het Kadaster meet de aangewezen grenzen in, waarna de grenzen en de oppervlakte van het perceel definitief worden. Erfdienstbaarheden Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht, waarmee een onroerende zaak - het dienende erf - ten behoeve van een andere onroerende zaak - het heersende erf - is bezwaard. Een voorbeeld van een erfdienstbaarheid is dat er kavels worden geleverd met een aanvullende strook grond die is bedoeld om te worden gebruikt als gezamenlijk achterpad. Het achterpad kan worden ingericht door de gemeente en overgedragen aan de bewoners. De bewoners zijn verplicht om het achterpad als zodanig te gebruiken, te onderhouden en buren een recht van overpad (erfdienstbaarheid) te geven. Gemeenschappelijk terrein Het kan zijn dat voor een bepaalde locatie naast uw kavel ook een gemeenschappelijk terrein wordt overgedragen. Per locatie is aangegeven onder welke voor waarden overdracht plaats vindt en welke onderhoudsverplichtingen gelden. Bouwrijp maken Tijdens het bouwrijp maken wordt de grond in een aantal gevallen voorbelast en legt de gemeente de riolering aan. Ook worden er bouwwegen of tijdelijke bestrating aangelegd zodat uw bouwkavel vanaf het openbare gebied bereikbaar is. In de meeste gevallen zullen ook de nutsbedrijven het electriciteitsnetwerk, gas- of warmtenetwerk tijdens het bouwrijpmaakproces aanleggen. Zeker in het geval dat de nutsbedrijven wachten met het aanleggen van hun netwerk is het raadzaam om zo snel mogelijk uw bouwaansluiting aan te vragen via de site www.aansluitingen.nl. Los van de aanleg kan de aanvraag van de aansluiting zo n 6 tot 8 weken duren. Denk ook tijdig aan het aanvragen van uw telecomaansluitingen. Klusrijp maken De gemeente levert de kluskavels in oorspronkelijke staat maar wel voorzien van alle hoofdaansluitingen. De gemeenschappelijke delen van het gebouw, mits niet anders is bepaald, worden sober maar functioneel opgeleverd. Woonrijp maken De gemeente is verantwoordelijk voor de afwerking en inrichting van de openbare ruimte. Na de oplevering van de woningen wordt het gebied ingericht. Met de aanleg van de definitieve inrichting wordt gestart zodra de bouw gereed is of zodra het bouwverkeer de nieuwe bestrating niet meer kan beschadigen. Het moment van de definitieve inrichting kan per locatie anders zijn. Het kan zijn dat er wijzigingen in het inrichtingsplan van de openbare ruimte gemaakt moeten worden. Projectnotaris De gemeente wijst per locatie een projectnotaris aan. De levering van de bouwkavel of kluskavel vindt plaats via het kantoor van deze notaris. Alle kosten verband houdende met de overdracht komen voor rekening van de koper. Planwijziging Mochten de verkoopresultaten daartoe aanleiding geven of vanwege andere overwegingen, dan kan de gemeente twee jaar na de start van de verkoop overgaan tot wijzigingen in de plannen, regels en uitgiftevoorwaarden. De Kavelwinkel is ook in te huren om voor u als als externe partij, bijvoorbeeld een woningcorporatie, lokaties te ontwikkelen en verkopen middels het instrument Kleinschalig Opdrachtgeverschap. 33
Erfpacht en eigendom 34
Erfpacht en eigendom Erfpacht en eigendom U neemt uw kavel in erfpacht af met de keuze voor afkoop van de canon in één keer of canonbetaling per half jaar. Voor sommige locatie is het ook mogelijk de kavel af te nemen in eigendom. Erfpacht Voor alle locaties geldt uitgifte in eeuwigdurende erfpacht. Dat wil zeggen dat de gemeente eigenaar blijft van de grond. Indien u erfpachter wordt krijgt u het voortdurende gebruiksrecht van de grond. In de gemeente Den Haag heeft u als erfpachter de keuze om de canon eeuwigdurend af te kopen of te kiezen voor een halfjaarlijkse vergoeding van de grondwaarde, de zogenaamde canon. Naast de afkoop van de canon in één keer of canon betaling per half jaar bent u ook beheerkosten verschuldigd. Ook hier heeft u de keuze om deze half jaarlijks te voldoen danwel om de beheerskosten af te kopen. Afkoop van de canon in één keer Indien u kiest voor afkoop van de canon, dan bent u verzekerd dat u de gemeente in de toekomst geen canon meer verschuldigd bent. U betaald bij de notaris de kavelprijs welke vermeld staat in het paspoort en brochure. De kavelprijs bij een kluskavel is inclusief de opstallen. Canonbetaling per halfjaar U kunt ook kiezen voor canonbetaling. De jaarlijks verschuldigde canon wordt berekend door het actuele canonpercentage te vermenigvuldigen met de kavelprijs (bij bouwkavel: minus de btw). De canon wordt per half jaar aan u gefactureerd. Het canonpercentage wordt jaarlijks opnieuw en marktconform vastgesteld. Elke 5 jaar wordt het canonpercentage voor u herzien. Het voor u geldende canonpercentage voor de eerst vijf jaar, gaat in vanaf het moment van notariële overdracht. Let op: op de dag van de overdracht betaalt u aan de notaris de wettelijke belastingen over de grondwaarde. Eigendom Voor een aantal locaties is het mogelijk om de grond in eigendom af te nemen. Of dit voor u mogelijk is, leest u in het kavelpaspoort. Bij eigendom verkrijgt de koper de volledige rechten en zeggenschap. Indien gekozen wordt voor eigendom geldt een toeslag op de kavelprijs van 1.375% van de grondwaarde. Voor 2015 gelden onderstaande prijzen/percentage Beheerkosten E 25,50 per jaar Afkoopbeheerkosten E 213 Canonpercentage 2,3% Erfpacht U kunt de erfpacht canon op twee manieren betalen: 1. Afkoop van de canon in één keer. 2. Canonbetaling per halfjaar. 35
Erfpacht en eigendom 36
Erfpacht en eigendom Rekenvoorbeeld erfpacht Een rekenvoorbeeld voor bouwkavels 1 De halfjaarlijkse canon bij een kavelprijs van 100.000 (inclusief btw). Indien u de erfpacht afkoopt dan is de kavelprijs inclusief btw 100.000 en exclusief btw 82.645 (uitgaande van een btw-tarief van 21%). Het btw-bedrag is 17.355. Indien u de erfpacht halfjaarlijks voldoet dan is de canon 1900,84 per jaar (2,3% maal 82.645 (= de kavelprijs exclusief btw) en 950,42 per half jaar. Daarbij komen nog beheerskosten van 25,50 per jaar. Een rekenvoorbeeld voor kluskavels 2 De halfjaarlijkse canon bij een kavelprijs van 100.000 (exclusief overdrachtsbelasting). Indien u de erfpacht afkoopt dan is de kavelprijs 100.000. De overdrachtsbelasting is 6.000 (uitgaande van een tarief voor overdrachtsbelasting van 6%). Indien u de erfpacht halfjaarlijks voldoet dan is de canon 2.300 per jaar (2,3% maal 100.000 (= de kavelprijs exclusief overdrachtsbelasting) en 1.150 per half jaar. Daarbij komen nog beheerskosten van 25,50 per jaar. Zelfbewoningsplicht Om speculatie te voorkomen legt de gemeente in een aantal gevallen de koper de verplichting op om de woning de eerste drie jaar na oplevering zelf te bewonen. De zelfbewonings plicht wordt vastgelegd in de uitgifteovereenkomst. Waarborgregeling en verzekering Veel bouwondernemingen zijn bij de Woning borg Garantie- en Waarborgregeling aangesloten. Die beschermt tegen de risico s van eventueel faillissement van de bouwonderneming tijdens de bouw, en tegen bouwkundige gebreken na oplevering. Ook een CAR-verzekering (Constructie All Risks) die zowel door de bouwonderneming als door u als opdrachtgever kan worden afgesloten, is aan te bevelen. Voor meer informatie over erfpacht zie website: www.denhaag.nl/home/bewoners/ to/erfpacht-in-den-haag 37
Regelgeving 38
Regelgeving Regelgeving Bouwbesluit Voor het bouwen of verbouwen van uw woning is het Bouwbesluit van toepassing. In het Bouwbesluit staan de wettelijke vastgestelde technische minimumeisen waaraan een bouwwerk moet voldoen. Deze regels gelden voor heel Nederland en voor alle bouwwerken. De eisen zijn gericht op het gebied van veiligheid, gezondheid, energiezuinigheid en bruikbaarheid. Het Bouwbesluit biedt voldoende vrijheid voor het indelen van een woning. Die indeling moet bijvoorbeeld wel brandveilig zijn en voldoen aan minimale maten van de verblijfsruimten. Vervallen wetsartikelen uit het Bouwbesluit; Zelf bouwen mogelijk met minder regels Particulieren die een woning op een bouwkavel willen bouwen zijn vrijgesteld van een aantal regels uit het Bouwbesluit. Deze uitzondering is al langer van kracht in Almere, maar geldt vanaf 2014 ook voor Den Haag en Castricum, zo heeft het Kabinet besloten. Het gaat om een pilot tot 25 oktober 2017. De ervaringen uit deze proef worden meegenomen in de toekomstige aanpassing van de bouwregelgeving. De vervallen regels gaan over de gebruikskwaliteit van de woning: het gebruik en het comfort van de woning. Ze hebben niets van doen met de veiligheid of deugdelijkheid van de woning. Er zal dus nog steeds altijd moeten worden voldaan aan de eisen uit het Bouwbesluit 2012 voor bijvoorbeeld constructieve veiligheid en brandveiligheid. Bij de vergunningverlening zal de gemeente Den Haag dus niet meer toetsen aan de betreffende vervallen artikelen in het Bouwbesluit over gebruik en comfort. Dit geldt voor nieuwbouw bij zelfbouw (kavels) en in een klein aantal gevallen ook voor bestaande bouw (kluskavels). Kortom: minder regels en meer ruimte voor particulier opdrachtgeverschap en een eigen invulling. Voorbeelden U hoeft niet meer verplicht te zijn aangesloten op het distributienetwerk van elektriciteit, gas en drinkwater. U bent dus vrij om een zelfvoorzienende woning te bouwen. Ook kunt u zelf de hoogte van de drempel bepalen; het hoogteverschil van de drempel hoeft geen 20 millimeter meer te zijn. En het staat u bijvoorbeeld ook vrij om uw toiletruimte onder de trap te maken, waardoor u ruimte kunt uitsparen. Een ander voorbeeld is dat u op een creatieve manier de ventilatie en daglichttoetreding mag regelen. 39
Regelgeving Online vergunningscheck > www.omgevingsloket.nl Vergunningsvrije aan, uit of bijgebouw mogelijkheden Bewoners en bedrijven kunnen per 1 november 2014 eenvoudiger aan of uitbouwen, bijgebouwen plaatsen of andere kleine bouw werken aan de achterkant van een woning of ander hoofdgebouw neerzetten. Ook wordt het mogelijk om in het achtererf bij een woning een woongelegenheid voor mantelzorg te plaatsen. In bijlage II van het Bor (Besluit omgevingsrecht) is de lijst en voorwaarden te vinden welke activiteiten vergunningsvrij zijn. Bepaling van het achtererfgebied en bebouwingsgebied is cruciaal. Complexe situaties met schuine en/of bochtige wegen Eenvoudige verkaveling met loodrechte lijnen. Bepaling achtererfgebied Het achtererfgebied is een deel van het erf en begint achter een denkbeeldige lijn. Deze lijn doorkruist de woning op 1 meter achter de voorkant van de woning en loopt van daaruit evenwijdig met het openbaar toegankelijk gebied. In hoeksituaties loopt de lijn evenwijdig mee met het openbaar toegankelijk gebied aan de zijkant van het erf. Het erf loodrecht achter de woning is altijd achtererfgebied. Het erf aan de zijkant is dat alleen als naast het erf geen openbaar toegankelijk gebied ligt. Legenda Bepaling bebouwingsgebied Het bebouwingsgebied bestaat uit de oppervlakte van het achtererfgebied + de oppervlakte van de huidige omvang van de woning de oppervlakte van de oorspronkelijke woning. 40
Regelgeving Vergunningsvrij bouwen Voor een aantal activiteiten is geen omgevingsvergunning nodig. Deze vergunningsvrije activiteiten zijn opgenomen in bijlage II behorende bij het Besluit omgevingsrecht (kortweg Bor). De vergunningsvrije activiteiten vallen buiten de regels van het kavelpaspoort en kunnen dan ook worden gerealiseerd. Een dakkapel, uitbouw of garage kan in veel gevallen vergunningsvrij worden gebouwd. U mag de vergunningsvrije bouwwerken gelijk uitvoeren met de realisatie van uw woning. De vergunningsvrije activiteiten mogen echter geen onderdeel uitmaken van de vergunningsaanvraag en mogen dus niet op de vergunningstekening staan. Vergunningsvrij bouwen betekent overigens niet dat er geen regels meer gelden voor het bouwen, want er moet nog steeds voldaan worden aan het bouwbesluit. De regels rondom vergunningsvrij bouwen zijn aan verandering onderhevig. Wij adviseren u de exacte regels uit de vergunningsvrije regeling te bestuderen op moment dat uw bouwplannen concreet zijn of te bespreken met uw adviseurs. Omdat bij uitgifte in erfpacht de grond juridisch van de gemeente blijft, moet u formeel toestemming aan het erfpachtbedrijf vragen voor het bouwen van vergunningsvrije bouwwerken welke buiten de regels van het kavelpaspoort vallen. In theorie betekent dit dat er extreme huizen kunnen worden gerealiseerd, doch de praktijk leert dat kleinschalig opdrachtgevers wel degelijk rekening houden met de toekomstige verkoopbaarheid van hun woning waar ze in investeren. De vrijstelling geldt niet voor de kluskavels; hier vindt wel een welstandstoets plaats, bijvoorbeeld op het wijzigen van de gevel. Kelder bouwen De bouwmogelijkheden van een kavel staan vermeld in het kavelpaspoort zonder eventuele uitbreidingsmogelijkheden (zoals kelders, vergunningsvrij bouwen e.d.). In het geval dat u een kelder wilt bouwen en het bestemmingsplan dit toelaat zal u zelf moeten zorgen voor de afvoer van de grond. De gemeente zal geen grondafvoer regelen. De afvoer en hergebruik van grond moet conform de vigerende milieuregelgeving plaatsvinden. De kosten komen voor uw eigen rekening. Het kan voorkomen dat voor de bouw van een kelder een bodemsanering noodzakelijk is. U moet dan zelf voor de benodigde onderzoeken zorgdragen. Ook de bodemsanering is in dat geval voor uw rekening. Deze kosten zullen niet in mindering worden gebracht op de kavelprijs. Welstandsvrij bouwen Om de kwaliteit van de bebouwde omgeving te waarborgen of te creëren kan de gemeente aanvullende regels formuleren over de uitstraling en uitwerking van de ontwerpen. Vaak worden deze vastgelegd in een visiedocument over de locatie. De ingediende ontwerpen worden bij de bouwaanvraag aan deze visie getoetst door een commissie of functionaris. Voor Kleinschalig Opdrachtgeverschap heeft de gemeente ervoor gekozen om maximale vrijheid te bieden aan vormgeving en materiaaltoepassing. Er zijn voor de bouwkavels in de gebieden die deel uitmaken van het project Kleinschalig Opdrachtgeverschap geen redelijke eisen van Welstand van toepassing. Planwijziging Mochten de verkoopresultaten daartoe aanleiding geven of vanwege andere overwegingen, dan kan de gemeente twee jaar na de start van de verkoop overgaan tot wijzigingen in de plannen, regels en uitgiftevoorwaarden. 41